"15" січня 2025 р. Справа № 916/724/24
Господарський суд Одеської області у складі судді Нікітенка С.В., за участю секретаря судових засідань Склезь Ю.В., розглянувши у відкритому судовому засіданні справу,
за позовом: Фізичної особи-підприємця Адаменка Олександра Георгійовича ( АДРЕСА_1 ; РНОКПП НОМЕР_1 ),
до відповідача-1: Великоолександрівської селищної ради (74100, Херсонська обл., Бериславський р-н, смт. Велика Олександрівка, вул. Свободи, буд. 161; код ЄДРПОУ 26348568),
до відповідача-2: Великоолександрівської селищної військової адміністрації Бериславського району Херсонської області (74100, Херсонська обл., смт. Велика Олександрівка, вул. Свободи, 161; код ЄДРПОУ 44709581),
про визнання укладеною додаткової угоди та скасування розпорядження.
За участю представників сторін:
від позивача - не з'явився;
від відповідача-1 - Біловол Г.В., самопредставництво;
від відповідача-2 - Корнієнко Н.В., самопредставництво.
Обставини справи.
Фізична особа-підприємець Адаменко Олександр Георгійович 25.02.2024 звернувся з позовом до Великоолександрівської селищної ради, в якому просить Господарський суд Одеської області:
- визнати додаткову угоду про поновлення договору оренди земельної ділянки, укладеного 25.07.2007 року з Великоолександрівською районною державною адміністрацією, як орендодавцем, та фізичною особою-підприємцем Адаменко Олександром Георгійовичем, як орендарем, зареєстрованого у Великоолександрівському районному відділі Херсонської регіональної філії державного підприємства »Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах» від 27.08.2007 №4АА002461-040771600003, у редакції викладеній у прохальній частині позовної заяви.
Згідно протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 19.02.2024 справу № 916/724/24 передано на розгляд судді Господарського суду Одеської області Нікітенку С.В.
Ухвалою Господарського суду Одеської області від 04.03.2024 позовну заяву фізичної особи-підприємця Адаменка Олександра Георгійовича (вх. № 746/24 від 26.02.2024) залишено без руху.
Ухвалою суду від 11.03.2024 прийнято позовну заяву фізичної особи-підприємця Адаменка Олександра Георгійовича до розгляду та відкрито провадження у справі № 916/724/24. Справу постановлено розглядати за правилами загального позовного провадження. Підготовче засідання у справі призначити на 09.04.2024 о 10:00 год.
01 квітня 2024 року до суду від відповідача-1 у справі надійшов відзив на позовну заяву, в якому відповідач просить суд відмовити у задоволенні позову в повному обсязі.
В обґрунтування вказаного відзиву відповідач-1 зазначає, що істотною умовою договору, яка може бути змінена тільки за домовленістю сторін у випадках і на умовах встановлених договором є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків порядку її внесення, а за відсутності домовленості, орендар втрачає переважне право на укладання договору оренди землі.
Орендна плата у розмірі 4% є дуже низькою, враховуючи що інші орендарі платять відповідачу-1 по 12% від нормативно грошової оцінки землі, відповідно низький відсоток орендної плати спричиняє недотримання коштів до бюджету.
Великоолександрівська селищна рада, як власник земельної ділянки, вправі розпоряджатися своїм майном на власний розсуд.
Вказаний відзив суд прийняв до розгляду та залучив до матеріалів справи.
09 квітня 2024 року до суду від позивача у справі надійшла відповідь на відзив.
В обґрунтування вказаної відповіді на відзив позивач зазначає, що відповідачем не було здійснено розгляд наданого позивачем повідомлення про поновлення Договору та не було надано відповіді у визначений законом строк щодо поновлення або відмови в поновленні Договору.
Також, на адресу позивача на вказане повідомлення не надходило від відповідача жодних заперечень, в тому числі щодо істотних умов Договору, зокрема щодо його ціни або пропозицій щодо продовження Договору на інших умовах, відмінних від запропонованих позивачем.
Вказану відповідь на відзив суд прийняв до розгляду та залучив до матеріалів справи.
У підготовчому засіданні 09.04.2024 суд оголосив перерву до 11:00 год. 07.05.2024.
30 квітня 2024 року до суду від відповідача-1 у справі надійшло клопотання, в якому відповідач просить суд залучити заперечення на відповідь на відзив. В обґрунтування вказаних заперечень відповідач-1 зазначає, що в додатковій угоді наданій позивачем зазначено тільки одну з істотних умов договору, а інші істотні умови залишились поза увагою орендаря та не пропонувалися до розгляду. Відповідно з 2007 року земельне законодавство значно змінилось, а в додатковій угоді позивач просить інші умови договору залишити без змін, чим порушує вимоги чинного законодавства.
Вказане клопотання з додатками суд прийняв до розгляду та залучив до матеріалів справи.
Ухвалою суду від 07.05.2024 закрито підготовче провадження у справі № 916/724/24. Призначено справу до судового розгляду по суті на 28.05.2024 о 16:10 год.
28 травня 2024 року судове засідання не відбулось, у зв'язку з оголошенням системою цивільної оборони у м. Одеса та Одеській області повітряної тривоги.
Ухвалою суду від 28.05.2024 постановлено здійснити розгляд справи № 916/724/24 по суті впродовж розумного строку. Призначено судове засідання з розгляду справи по суті на 02.07.2024 о 14:10 год.
У судовому засіданні 02.07.2024 судом було оголошено протокольну ухвалу про відкладення судового засідання на 10:00 год. 05.09.2024.
У судовому засіданні 05.09.2024 судом було оголошено протокольну ухвалу про відкладення судового засідання на 14:10 год. 08.10.2024.
19 липня 2024 року до суду від відповідача-1 у справі надійшло клопотання про долучення до матеріалів справи додаткових документів.
Вказане клопотання суд прийняв до розгляду та залучив до матеріалів справи.
03 вересня 2024 року до суду від відповідача-1 у справі надійшло клопотання про закриття провадження у справі.
У судовому засіданні 05.09.2024 судом було оголошено протокольну ухвалу про відкладення судового засідання на 14:10 год. 08.10.2024.
08 жовтня 2024 року до суду від позивача у справі надійшло клопотання про повернення до стадії підготовчого провадження.
Вказане клопотання суд прийняв до розгляду та залучив до матеріалів справи.
08 жовтня 2024 року до суду від позивача у справі надійшло клопотання про об'єднання в одне провадження справи № 916/724/24 та № 916/3345/24.
У судовому засіданні 08.10.2024 суд протокольною ухвалою відмовив позивачу у задоволенні клопотання (вх. №36638/24 від 08.10.2024) про об'єднання в одне провадження справи № 916/724/24 та № 916/3345/24.
Щодо клопотання про об'єднання в одне провадження справи № 916/724/24 та № 916/3345/24, суд зазначає, що відповідно до ч. 1, 2 ст. 173 ГПК України в одній позовній заяві може бути об'єднано декілька вимог, пов'язаних між собою підставою виникнення або поданими доказами, основні та похідні позовні вимоги. Похідною позовною вимогою є вимога, задоволення якої залежить від задоволення іншої позовної вимоги (основної вимоги). Суд з урахуванням положень частини першої цієї статті може за клопотанням учасника справи або з власної ініціативи об'єднати в одне провадження декілька справ за позовами:1) одного й того самого позивача до одного й того самого відповідача; 2) одного й того самого позивача до різних відповідачів; 3) різних позивачів до одного й того самого відповідача.
Відповідно до ч. 3 ст. 173 ГПК України об'єднання справ в одне провадження допускається до початку підготовчого засідання, а у спрощеному позовному провадженні - до початку розгляду справи по суті у кожній із справ.
Ухвалою суду від 14.08.2024 (суддя Рога Н.В.) прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі № 916/3345/24, справу вирішено розглядати за правилами загального позовного провадження, підготовче засідання призначено на 10.09.2024.
Судове засідання призначене у справі № 916/3345/24 на 10.09.2024 не відбулося у зв'язку з відсутністю інтернет з'єднання та було призначене на 01.10.2024.
01.10.2024 було відкладено підготовче засідання на 09.10.2024 о 15:00.
Таким чином, враховуючи що об'єднання справ в одне провадження допускається до початку підготовчого засідання, а підготовче засідання у справі № 916/3345/24 на день подання клопотання вже відбулось, у суду відсутні підстави для задоволення клопотання позивача про об'єднання в одне провадження справи № 916/724/24 та № 916/3345/24.
Також у судовому засіданні 08.10.2024 суд протокольною ухвалою відмовив відповідачу-1 у задоволенні клопотання (вх. №32065/24 від 03.09.2024) про закриття провадження у справі № 916/724/24.
Щодо закриття провадження у справі, суд зазначає, що відповідно до п. 5 ч. 1 ст. 231 Господарського процесуального кодексу України господарський суд закриває провадження у справі, якщо відсутній предмет спору.
Закриття провадження у справі - це форма закінчення розгляду господарської справи без прийняття рішення у зв'язку з виявленням після відкриття провадження у справі обставин, з якими закон пов'язує неможливість судового розгляду справи.
Господарський суд закриває провадження у справі у зв'язку з відсутністю предмета спору, зокрема, у випадку припинення існування предмета спору (наприклад, сплата суми боргу, знищення спірного майна, скасування оспорюваного акта державного чи іншого органу тощо), якщо між сторонами у зв'язку з цим не залишилося неврегульованих питань.
Відсутність предмета спору означає відсутність спірного матеріального правовідношення між сторонами.
Приймаючи до уваги вищевикладене, а також враховуючи, що у даній справі предметом позову є визнання укладеною додаткової угоди, яка станом на день подання клопотання про закриття провадження, а саме 03.09.2024 є неукладеною, а тому у справі № 916/724/24 наявний предмет спору щодо визнання укладеною додаткової угоди.
Ухвалою суду від 08.10.2024 клопотання ФОП Адаменка О.Г. (вх. № ГСОО 36592/24 від 08.10.2024) про повернення до стадії підготовчого провадження задоволено. Постановлено повернути справу № 916/724/24 на стадію підготовчого провадження. Призначено підготовче засідання у справі на 22.10.2024 о 09:20 год. Викликано учасників справи у підготовче засідання, призначене на 22.10.2024 о 09:20 год.
21 жовтня 2024 року до суду від Великоолександрівської селищної ради надійшло клопотання про закриття провадження у справі, оскільки відсутній предмет спору.
Вказане клопотання суд прийняв до розгляду та залучив до матеріалів справи.
21 жовтня 2024 року до суду від позивача у справі надійшла заява, в якій заявник просить суд залучити до участі у справі в якості співвідповідача Великоолександрівську селищну військову адміністрацію Бериславського району Херсонської області та змінити предмет позову шляхом доповнення первісних вимог наступною вимогою: - Визнати незаконним та скасувати розпорядження Великоолександрівської селищної військової адміністрації Бериславського району Херсонської області № 1218 від 20.06.2024 про припинення дії договору оренди землі з фізичною особою-підприємцем Адаменко Олександром Георгійовичем, у зв'язку із закінченням строку, на який його було укладено.
Вказану заяву суд прийняв до розгляду та залучив до матеріалів справи.
У підготовчому засіданні 22.10.2024 суд протокольною ухвалою відмовив відповідачу-1 у задоволенні клопотання (вх. №38137/24 від 21.10.2024) про закриття провадження у справі, оскільки предметом позову у справі № 916/724/24 є визнання укладеною додаткової угоди, яка станом на день подання клопотання про закриття провадження, а саме 21.10.2024 є неукладеною, у зв'язку з чим у справі 916/724/24 наявний предмет спору щодо визнання укладеною додаткової угоди.
Ухвалою суду від 22.10.2024 задоволено заяву фізичної особи-підприємця Адаменка Олександра Георгійовича (вх. № ГСОО 38291 від 21.10.2024) про зміну предмета позову та залучення співвідповідача. Позовні вимоги вважати такими, які викладені позивачем у позовній заяві та заяві про зміну предмета позову. Залучено Великоолександрівську селищну військову адміністрацію Бериславського району Херсонської області до участі у справі в якості співвідповідача. Відкладено підготовче засідання у справі на 09:05 год. 12.11.2024.
31 жовтня 2024 року до суду від Великоолександрівської селищної ради надійшло клопотання з додатком, в якому відповідач-1 просить суд долучити до матеріалів справи відзив на позовну заяву з урахуванням зміни предмету позову та заперечення на відповідь на відзив.
В обґрунтування вказаного відзиву відповідач-1 зазначає, що орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків порядку її внесення і перегляду є істотною умовою договору, яка може бути змінена тільки за домовленістю сторін у випадках і на умовах встановлених договором, а за відсутності домовленості, орендар втрачає переважне право на укладання договору оренди землі.
Орендна плата у розмірі 4% є дуже низькою, враховуючи що інші орендарі платять відповідачу-1 по 12% від нормативно грошової оцінки землі, відповідно низький відсоток орендної плати спричиняє недотримання коштів до бюджету.
Великоолександрівська селищна рада, як власник земельної ділянки, вправі розпоряджатися своїм майном на власний розсуд.
В обґрунтування вказаних заперечень відповідач-1 зазначає, що в додатковій угоді наданій позивачем зазначено тільки одну з істотних умов договору, а інші істотні умови залишилися поза увагою орендаря та не пропонувалися до розгляду. Відповідно з 2007 року земельне законодавство значно змінилось, а в додатковій угоді позивач просить інші умови договору залишити без змін, чим порушує вимоги чинного законодавства.
Вказане клопотання з додатком суд прийняв до розгляду та залучив до матеріалів справи.
04 листопада 2024 року до суду від Великоолександрівської селищної військової адміністрації Бериславського району Херсонської області надійшов відзив на позовну заяву.
В обґрунтування вказаного відзиву відповідач-2 зазначає, що відповідно до п. 10 Договору перегляд розміру орендної плати проводиться один раз на три роки, яка останній раз переглядалася 03.10.2016, розмір якої становить 4%. Листом-повідомленням від 07.09.2021 орендарю було запропоновано привести у відповідність та внести зміни в п. 7 Договору щодо збільшення розміру орендної плати за використання земельної ділянки.
29.09.2021 селищною радою отримано відповідь, в якій позивач повідомив про свою незгоду з внесенням змін до Договору, зазначивши, що розмір орендної плати є надмірно великий, цим самим відхилив пропозицію селищної ради. Пропозицій від орендаря, щодо зменшення розміру орендної плати не надходило. Орендна плата у розмірі 4 % є занадто низькою, що впливає на недоотримання коштів до бюджету.
08.11.2023 на адресу селищної ради від позивача надійшло повідомлення про поновлення договору оренди земельної ділянки, до якого додано проект додаткової угоди до договору, відповідно до якої позивач запропонував змінити тільки строк оренди, а інші істотні умови договору залишити без змін.
15.11.2023 відповідачем-2 було повідомлено позивачу про відмову у поновленні договору оренди землі, що підтверджується листом та поштовим повідомленням про отримання.
01.03.2024 відповідачем-2 повторно направлено листа про відмову у поновленні Договору оренди земельної ділянки. З вищезазначених листів чітко вбачається позиція орендодавця про небажання поновлювати термін дії договору оренди земельної ділянки.
20.06.2024 було видано розпорядження «Про припинення дії договору оренди землі з ФОП Адаменко О.Г. у зв'язку з закінченням строку, на який його було укладено» та надіслано на адресу орендаря разом з листом-повідомленням від 24.06.2024 року № 1741.
02.08.2024 року припинено дію договору оренди земельної ділянки від 25.07.2007 року зареєстрованого за №4АА002461-040771600003 від 27.08.2007.
Відповідачем-1 шляхом поділу земельної ділянки загальною площею 255,3329 га, кадастровий номер 6520982500:02:062:0001 було сформовано 13 земельних ділянок, які будуть підготовлені та передані в користування (оренду) на конкурентних засадах (на земельних торгах) окремими лотами. 18.10.2024 припинено право власності на земельну ділянку загальною площею 255,3329 га, кадастровий номер 6520982500:02:062:0001.
Таким чином, орендна плата є істотною умовою договору, а відповідач-1 як власник земельної ділянки, вправі розпоряджатися своїм майном на власний розсуд.
Вказаний відзив на позовну заяву суд прийняв до розгляду та залучив до матеріалів справи.
У підготовчому засіданні 12.11.2024 представник позивача заявив усне клопотання про витребування доказів.
У підготовчому засіданні 12.11.2024 суд протокольною ухвалою відмовив позивачу у задоволенні усного клопотання про витребування доказів.
Щодо клопотання відповідача про витребування доказів, то суд зазначає, що відповідно до приписів частин 1, 2 ст. 81 ГПК України учасник справи у разі неможливості самостійно надати докази вправі подати клопотання про витребування доказів судом. Таке клопотання повинно бути подане в строк, зазначений в частинах другій та третій статті 80 цього Кодексу. Якщо таке клопотання заявлено з пропуском встановленого строку, суд залишає його без задоволення, крім випадку, коли особа, яка його подає, обґрунтує неможливість його подання у встановлений строк з причин, що не залежали від неї.
Тобто, заявляючи клопотання про витребування доказів особа повинна зазначити причини, з яких вона не може одержати цей доказ самостійно, до клопотання обов'язково долучаються письмові докази (відомості), які підтверджують неможливість одержання таких доказів самостійно. При цьому, необхідним є обґрунтування, які саме обставини можуть бути підтверджені витребуваними доказами, а також їх значення для правильного розгляду та вирішення справи.
В порушення вказаних вимог, позивачем не надано відомостей щодо неможливості самостійно одержати запитувані документи, оскільки клопотання не містить доказів звернення до відповідача з метою отримання запитуваних документів та відмову у їх наданні.
Таким чином, у суду відсутні підстави для задоволення клопотання позивача про витребування доказів.
Ухвалою суду від 12.11.2024 закрито підготовче провадження у справі № 916/724/24. Призначено справу до судового розгляду по суті на 10.12.2024 о 14:10 год. Викликано учасників справи у судове засідання, призначене на 10.12.2024 о 14:10 год.
19 листопада 2024 року до суду від фізичної особи-підприємця Адаменка Олександра Георгійовича надійшла заява (вх. № 2-1767/24) про забезпечення позову.
Ухвалою суду від 21.11.2024 заяву фізичної особи-підприємця Адаменка Олександра Георгійовича (вх. 2-1767/24 від 19.11.2024) про забезпечення позову у справі № 916/724/24 задоволено частково.
10 грудня 2024 року до суду від позивача у справі надійшло клопотання про відкладення розгляду справи.
Вказане клопотання суд прийняв до розгляду та залучив до матеріалів справи.
У судовому засіданні 10.12.2024 судом було оголошено протокольну ухвалу про відкладення судового засідання на 14:10 год. 15.01.2025. Розгляд справи № 916/724/24 по суті постановлено провести впродовж розумного строку, відповідно до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод.
Ухвалою суду від 10.12.2024 повідомлено фізичну особу-підприємця Адаменка Олександра Георгійовича, що наступне судове засідання у справі № 916/724/24 призначене на 15.01.2025 о 14:10 год.
11 грудня 2024 року до суду від Великоолександрівської селищної ради надійшло клопотання про долучення документів до матеріалів справи.
Вказане клопотання суд прийняв до розгляду та залучив до матеріалів справи.
Представник позивача у судове засідання 15.01.2025 не з'явився, про поважність причин неявки суд не повідомив.
Представник відповідача-1 у судовому засіданні 15.01.2025 позовні вимоги не визнав та у задоволенні позову просив відмовити у повному обсязі, з підстав викладених у заявах по суті справи.
Представник відповідача-2 у судовому засіданні 15.01.2025 позовні вимоги не визнав та у задоволенні позову просив відмовити у повному обсязі, з підстав викладених у заявах по суті справи.
У судовому засіданні 15.01.2025 після повернення з нарадчої кімнати судом відповідно до ст. 240 ГПК України проголошено вступну та резолютивну частини рішення і повідомлено присутніх представників відповідачів про орієнтований час складення повного рішення.
Дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення представників відповідачів, суд
Матеріали справи свідчать, що 25 липня 2007 року між фізичною особою-підприємцем Адаменко Олександром Георгійовичем (надалі - позивач або орендар) і Великоолександрівською районною державною адміністрацією (орендодавець) був укладений договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером 6520982500:02:062:0001 (надалі - Договір).
Місце розташування земельної ділянки - Херсонська область, Бериславський район, Великоолександрівська селищна рада за межами населених пунктів, площа ділянки - 255,3329 гектарів; цільове призначення - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Строк оренди - 10 років.
Право оренди земельної ділянки було зареєстровано у Великоолександрівському районному відділі Херсонської регіональної філії державного підприємства »Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах» від 27.08.2007 № 4АА002461-040771600003.
Угодою про внесення змін до Договору від 03.10.2016 було змінено, в тому числі, строк дії Договору та продовжено його до 01.08.2024, про що було внесено запис до реєстру речових прав на нерухоме майно (номер запису про інше речове право 16732270 від 03.10.2016).
Позивач в обґрунтування позовних вимог посилається на ті обставини, що 02 листопада 2023 року позивачем було направлено відповідачу-1 повідомлення від 15.10.2023 про поновлення Договору з проектом додаткової угоди до Договору. Вказане повідомлення було отримано відповідачем-1 08.11.2023 (т. 1, а.с. 29-33).
Надалі листом від 15.11.2023 № 2726 відповідачем-2 було повідомлено позивача про відмову у поновленні договору оренди землі (т. 1, а.с. 60-61).
Також листом від 01.03.2024 за № 646 вдповідач-2 повторно повідомив позивача про відмову у поновленні Договору оренди земельної ділянки (т. 2, а.с. 127-128).
Крім того, 20.06.2024 Великоолександрівською селищною військовою адміністрацією Бериславського району Херсонської області було прийнято розпорядження № 1218 про припинення дії договору оренди земельної ділянки, укладеного 25.07.2007.
За текстом оскаржуваного розпорядження зобов'язано:
- припинити дію договору оренди земельної ділянки з кадастровим номером 6520982500:02:062:0001, укладеного 25.07.2007 між фізичною особою-підприємцем Адаменко Олександром Георгійовичем, як орендарем, та Великоолександрівською районною державною адміністрацією, як орендодавцем, в зв'язку закінченням строку на який його було укладено з 01.08.2024;
- звернутись до державного реєстратора для внесення відомостей про припинення права оренди землі з ФОП Адаменко О.Г.;
- підтвердити відсутність права оренди в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права відомостями щодо оренди земельної ділянки, вказаної в п. 1 цього розпорядження, строк дії якого закінчується 01.08.2024;
- підготувати для передачі в користування (оренду) на конкурентних засадах (на земельних торгах) земельну ділянку окремими лотами та провести земельні торги у формі електронного аукціону з використанням Електронної торгової системи.
Таким чином, у зв'язку із порушення відповідачем-1 порядку розгляду повідомлення позивача про поновлення договору, а також прийняттям відповідачем-2 розпорядження № 1218 від 20.06.2024 про припинення дії договору оренди земельної ділянки, укладеного 25.07.2007, позивач звернувся з позовом до суду за захистом свої порушених прав.
Таким чином, виник спір, який підлягає вирішенню у судовому порядку.
Оцінюючи подані докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому засіданні всіх обставин справи в їх сукупності, та, враховуючи те, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається, як на підставу своїх вимог і заперечень, суд вважає, що позовні вимоги фізичної особи-підприємця Адаменка Олександра Георгійовича не підлягають задоволенню, з наступних підстав.
Предметом позову в цій справі є вимоги фізичної особи-підприємця Адаменка Олександра Георгійовича визнати укладеним додатковий договір (угоду) до договору оренди земельної ділянки б/н від 25.07.2007 загальною площею 255,33 га, з кадастровим номером 6520982500:02:062:0001, у редакції фізичної особи-підприємця Адаменка Олександра Георгійовича. Також предметом позову є вимога визнати незаконним та скасувати розпорядження Великоолександрівської селищної військової адміністрації Бериславського району Херсонської області № 1218 від 20.06.2024 про припинення дії договору оренди землі з фізичною особою-підприємцем Адаменко Олександром Георгійовичем, у зв'язку із закінченням строку, на який його було укладено.
Щодо належного відповідача у даній справі за вимогою про визнання укладеною додаткової угоди, суд дійшов до таких висновків.
Визначення відповідачів, предмета і підстав спору є правом позивача. Натомість встановлення належності відповідачів та обґрунтованості позову - обов'язком суду, який виконується під час розгляду справи (правова позиція ВП ВС викладена у постанові від 17 квітня 2018 року у справі № 523/9076/16-ц).
Як вбачається із матеріалів справи, позивач за вимогою про визнання укладеним додаткового договору (угоди) до договору оренди землі визначив відповідачем - Великоолександрівську селищну раду (надалі - відповідач-1).
Суд встановив, що договір оренди земельної ділянки від 25.07.2007 було укладено з Великоолександрівською районною державною адміністрацією.
У відповідності до Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення системи управління та дерегуляції у сфері земельних відносин» № 1423-ІХ від 28.04.2021, який набрав чинності 27.05.2021, Перехідні положення Земельного кодексу України доповнено 24 пунктом, яким визначено, що з дня набрання чинності цим пунктом землями комунальної власності територіальних громад вважаються всі землі державної власності, розташовані за межами населених пунктів у межах таких територіальних громад.
Таким чином, земельна ділянка з кадастровим номером 6520982500:02:062:0001 належить до комунальної власності територіальної громади Великоолександрівської селищної ради
Крім того, відповідно до п. 3 ч. 1 ст. 78 Закону України від 21.05.1997 № 280/97-ВР «Про місцеве самоврядування в України» повноваження сільської, селищної, міської, районної в місті, районної, обласної ради можуть бути достроково припинені, зокрема у випадках, передбачених законами України "Про військово-цивільні адміністрації", "Про правовий режим воєнного стану". Згідно із ч. 5 ст. 78 Закону України «Про місцеве самоврядування в України» повноваження сільської, селищної, міської, районної в місті, районної, обласної ради за наявності підстав, передбачених пунктом 3 частини першої цієї статті, достроково припиняються з дня набрання чинності актом Президента України про утворення відповідної військово-цивільної, військової адміністрації. Згідно з ч.ч. 1-3 ст. 4 Закону України від 12.05.2015 № 389-VIII «Про правовий режим воєнного стану» на територіях, на яких введено воєнний стан, для забезпечення дії Конституції та законів України, забезпечення разом із військовим командуванням запровадження та здійснення заходів правового режиму воєнного стану, оборони, цивільного захисту, громадської безпеки і порядку, захисту критичної інфраструктури, охорони прав, свобод і законних інтересів громадян можуть утворюватися тимчасові державні органи - військові адміністрації. Рішення про утворення військових адміністрацій приймається Президентом України за поданням обласних державних адміністрацій або військового командування. Військові адміністрації населених пунктів утворюються в межах територій територіальних громад, у яких сільські, селищні, міські ради та/або їхні виконавчі органи, та/або сільські, селищні, міські голови не здійснюють покладені на них Конституцією та законами України повноваження, а також в інших випадках, передбачених цим Законом. Військову адміністрацію населеного пункту (населених пунктів) очолює начальник, який призначається на посаду та звільняється з посади Президентом України за пропозицією Генерального штабу Збройних Сил України або відповідної обласної державної адміністрації. Начальником військової адміністрації населеного пункту (населених пунктів) може бути призначений відповідний сільський, селищний, міський голова.
Частинами 2, 3 ст. 10 Закону України від 12.05.2015 №389-VIII «Про правовий режим воєнного стану» передбачено, що у разі утворення військової адміністрації населеного пункту (населених пунктів) Верховна Рада України за поданням Президента України може прийняти рішення про те, що у період дії воєнного стану та 30 днів після його припинення чи скасування: 1) начальник військової адміністрації: крім повноважень, віднесених до його компетенції цим Законом, здійснює повноваження сільської, селищної, міської ради, її виконавчого комітету, сільського, селищного, міського голови; може затвердити тимчасову структуру виконавчих органів сільської, селищної, міської ради (для працівників, посади яких не включені до тимчасових штатних розписів, оголошується простій або здійснюється їх переведення на рівнозначну чи нижчу посаду); 2) апарат сільської, селищної, міської ради та її виконавчого комітету, інші виконавчі органи (з урахуванням абзацу третього пункту 1 цієї частини), комунальні підприємства, установи та організації відповідної територіальної громади підпорядковуються начальнику відповідної військової адміністрації.
У разі утворення обласної та/або районної військової адміністрації на період дії воєнного стану та протягом 30 днів після його припинення чи скасування, у разі тимчасової окупації або оточення адміністративного центру області або у разі прийняття Верховною Радою України за поданням Президента України відповідного рішення:
1) повноваження такої обласної та/або районної ради здійснюють відповідні обласні та районні військові адміністрації;
2) виконавчий апарат такої районної та обласної ради підпорядковується начальнику відповідної військової адміністрації;
3) відповідні районні та обласні ради не здійснюють свої повноваження;
4) комунальні підприємства, установи та організації, засновані на базі майна спільної власності територіальних громад району або області, підпорядковуються відповідній військовій адміністрації;
5) управління об'єктами спільної власності територіальних громад таких району та/або області здійснюється начальником відповідної районної та/або обласної військової адміністрації;
6) призначення осіб на посади та звільнення з посад, які здійснюються начальником районної військової адміністрації, погоджуються з начальником відповідної обласної військової адміністрації;
7) начальник обласної військової адміністрації, начальник районної військової адміністрації за погодженням з начальником відповідної обласної військової адміністрації може увільняти від виконання посадових обов'язків працівників виконавчого апарату такої районної та/або обласної ради (для таких працівників оголошується простій або здійснюється їх переведення на рівнозначну чи нижчу посаду).
Відповідно до ч. 4 ст. 10 Закону України від 12.05.2015 №389-VIII «Про правовий режим воєнного стану» у разі прийняття Верховною Радою України рішення, передбаченого частиною другою або третьою цієї статті, начальник військової адміністрації, відповідна обласна та/або районна військова адміністрація здійснюють повноваження, передбачені відповідно частиною другою або третьою цієї статті, з дня набрання чинності зазначеним рішенням Верховної Ради України протягом строку, передбаченого цими частинами.
Указом Президента України від 27.10.2022 №№ 738/2022 «Про утворення військових адміністрацій населених пунктів у Херсонській області», на виконання Закону України "Про правовий режим воєнного стану" утворено, зокрема, Великоолександрівську селищну військову адміністрацію Бериславського району Херсонської області.
Постановою Верховної Ради України від 16.11.2022 № 2778-ІХ «Про здійснення начальниками військових адміністрацій населених пунктів у Херсонській області повноважень, передбачених частиною другою статті 10 Закону України «Про правовий режим воєнного стану»» відповідно до частини другої статті 10 Закону України "Про правовий режим воєнного стану" Верховна Рада України у період дії воєнного стану в Україні та 30 днів після його припинення чи скасування: 1) начальники Кочубеївської, Новоолександрівської, Новорайської, Тягинської сільських, Великоолександрівської, Високопільської, Нововоронцовської селищних та Бериславської міської військових адміністрацій Бериславського району, Іванівської та Нижньосірогозької селищних військових адміністрацій Генічеського району, Костянтинівської, Рубанівської сільських, Любимівської, Чаплинської селищних і Таврійської міської військових адміністрацій Каховського району, Каланчацької та Лазурненської селищних військових адміністрацій Скадовського району, Дар'ївської та Чорнобаївської сільських військових адміністрацій Херсонського району Херсонської області: крім повноважень, віднесених до їх компетенції Законом України "Про правовий режим воєнного стану", здійснюють повноваження відповідних сільських, селищних, міських рад, їх виконавчих комітетів, відповідних сільських, селищних, міських голів; можуть затвердити тимчасову структуру виконавчих органів відповідних сільських, селищних, міських рад (для працівників, посади яких не включені до тимчасових штатних розписів, оголошується простій або здійснюється їх переведення на рівнозначну чи нижчу посаду).
Відповідно до абз. 1 ч. 1 статті 15 Закону України «Про правовий режим воєнного стану» військові адміністрації у своїй діяльності керуються Конституцією України, законами України "Про оборону України", "Про мобілізаційну підготовку та мобілізацію", "Про критичну інфраструктуру", цим Законом та іншими нормативно-правовими актами. Повноваження військових адміністрацій здійснюються ними в порядку, визначеному законами України для здійснення повноважень відповідних місцевих державних адміністрацій та органів місцевого самоврядування, з урахуванням особливостей, встановлених цим Законом.
Згідно з п. 26, ч. 2 ст. 15 Закону України «Про правовий режим воєнного стану» військові адміністрації населених пунктів на відповідній території здійснюють повноваження із: вирішення відповідно до закону питань регулювання земельних відносин (крім вирішення питань відчуження з комунальної власності земельних ділянок та надання таких земельних ділянок в оренду на строк понад один рік).
Отже, з огляду на наведене, а також враховуючи, що Великоолександрівська селищна військова адміністрація Бериславського району Херсонської області (надалі - відповідач-2) здійснює повноваження Великоолександрівської селищної ради, належним відповідачем у даній справі стосовно вимоги про визнання укладеною додаткової угоди є Великоолександрівська селищна військова адміністрація Бериславського району Херсонської області.
Судом встановлено, що 25 липня 2007 року між фізичною особою-підприємцем Адаменком Олександром Георгійовичем (орендар) і Великоолександрівською районною державною адміністрацією (орендодавець) був укладений договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером 6520982500:02:062:0001 (надалі - Договір).
Зазначений договір зареєстрований у Великоолександрівському районному відділі Херсонської регіональної філії ДП “Центр Державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельним ресурсам» 27.08.2007 № 4АА002461-040771600003.
Відповідно до п. 2 Договору в оренду передаються земельна ділянка загальною площею 255,33 га, в т. ч. 255,33 га ріллі.
Згідно з п. 3 Договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки в цінах 1995 року складає 1123087,79 грн. Станом на 25.07.2007 року нормативна грошова оцінка вказаної земельної ділянки становить 2864996,95 грн.
Договір укладено терміном до десяти років: з дати реєстрації договору оренди до 01 серпня 2017 року. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий термін. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за шість місяців до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію (п. 6 Договору).
Відповідно до п. 7 Договору орендна плата вноситься орендарем у розмірі 150 гривень за кожен гектар ріллі в рік.
Згідно з умовами п. 34 Договору дія договору припиняється у разі: закінчення строку, на який його було укладено; придбання орендарем земельної ділянки у власність; викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; - у разі смерті Орендаря і відмови його спадкоємців від виконання умов цього договору або при відсутності таких спадкоємців, а також випадках, коли Орендодавець не бажає укласти договір із спадкоємними Орендаря; договір припиняється також в інших випадках, передбачених законом.
Пунктом 35 Договору встановлено, що дія договору припиняється шляхом його розірвання за: взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї із сторін у наслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.
Невід'ємними частинами договору є: план-схема земельної ділянки; кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів; акт прийому-передачі об'єкту оренди (абз. 2 п. 40 Договору).
12.01.2009 між Великоолександрівською районною державною адміністрацією Херсонської області (орендодавець) та приватним підприємцем Адаменко О.Г. (орендар) укладено угоду про внесення змін до Договору оренди (збільшення розміру орендної плати), а саме:
"1. Внести зміни до пункту 9. договору оренди земельної ділянки зареєстрованого 27 серпня 2007 року №4АА002461-040771600003 та викласти його в такій редакції:
«9. Орендна плата вноситься орендарем з 01 жовтня 2008 року у грошовій формі у розмірі 165 (сто шістдесят п'ять) гривень за кожен гектар ріллі в рік».
2. Угода є невід'ємною частиною договору оренди земельної ділянки зареєстрованого 27 серпня 2007 року №4АА002461-040771600003.
3. Угода набирає чинності з моменту її підписання та державної реєстрації,
4. Ця угода складена в чотирьох примірниках, які мають однакову юридичну силу, один з яких залишається у відділі Держкомзему у Великоолександрівському районі, другий надається органу, який провів реєстрацію, інші видаються сторонам."
03.04.20012 між Великоолександрівською районною державною адміністрацією Херсонської області (орендодавець) та приватним підприємцем Адаменко О.Г. (орендар) укладено угоду про внесення змін до Договору оренди земельної ділянки (зміна розміру орендної плати), а саме:
"Внести зміну до пункту 7 договору оренди земельної ділянки зареєстрованого 27.08.2007 року № 4АА002461-04 07 71600003, виклавши його в такій редакції:
«7. Орендна плата вноситься Орендарем у грошовому вигляді в розмірі 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки за кожен гектар ріллі в рік.», починаючи з 01.11.2011 року.
2. Угода є невід'ємною частиною договору оренди земельної ділянки зареєстрованого 27.08.2007 року № 4АА002461-04 07 716 00003.
3. Угода набирає чинності з моменту її підписання та державної реєстрації
4. Ця угода складена в трьох примірниках, які мають однакову юридичну силу, один з яких надається органу, який провів реєстрацію, інші видаються сторонам."
03.10.2016 між Великоолександрівською районною державною адміністрацією Херсонської області (орендодавець) та приватним підприємцем Адаменко О.Г. (орендар) укладено угоду про внесення змін до Договору оренди земельної ділянки (зміна ставки орендної плати), а саме:
"7. Встановити орендну плату за користування вказаною земельною ділянкою в розмірі 4% (чотири відсотки) від нормативної грошової оцінки (нормативна грошова оцінка щороку. підлягає-уточненню на коефіцієнт індексації та інші коефіцієнти, передбачені законодавством)».
2. Угода є невід'ємною частиною договору оренди земельної ділянки зареєстрованого 27.08.2007 р. за № 4АА002461-040771600003.
4. Угода набирає чинності з моменту її підписання та державної реєстрації.
5. Ця угода складена в трьох примірниках, які мають однакову юридичну силу."
27.01.2017 між Головним управлінням Держгеокадастру у Херсонській області (орендодавець) та ФОП Адаменко О.Г. (орендар) укладено додаткову угоду до Договору оренди земельної ділянки зареєстрованого у Великоолександрівському районному відділі Херсонської регіональної філії ДП Центру ДЗК, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис 27.08.2007 за № 4 АА002461-040771600003 про наступне:
"1. Відповідно до Закону України “Про внесення змін до деяких законодавчих Атів України щодо розмежування земель державної та комунальної власності» JA 5245-VI від 06.09.2012, який набрав чинності з 01.01.2013, розпорядником земель сільськогосподарського призначення державної власності є центральний орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів у галузі земельних відносин та його територіальні органи. Таким органом у Херсонській області, є Головне управління Держгеокадастру у Херсонській області.
Враховуючи викладене, вступну частину договору оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення державної власності, укладеного між Великоолександрівською районною державною адміністрацією Херсонської області та ФОП Адаменком Олександром Георгійовичем зареєстрованого у Великоолександрівському районному відділі Херсонської регіональної філії ДП Центру ДЗК, про що у Державному реєстрі, земель вчинено запис 27.08.2007 року за № 4 АА002461- 040771600003 (далі - Договір), площею 255,3329 га, в тому числі ріллі площею 255,3329 га (кадастровий ноь&р: 6520982500:02'062:0001), із цільовим призначенням - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташованої за межами населених пунктів на території Малоолександрівської сільської ради Великоолександрівського району Херсонської області, викласти в наступній редакції:
“Орендодавець - Головне управління Держгеокадастру у Херсонській області, в особі начальника Шапрана Ігоря Анатолійовича, який діє на підставі. Положення про Головне управління, затвердженого наказом Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру від 17.11.2016 № 308, з одного боку та орендар - ФОП Адаменко Олександр Георгійович паспорт НОМЕР_2 виданий Нікопольським РВ УМВС України у Дніпропетровській області 09 вересня 1999 року, який діє на підставі Свідоцтва про державну реєстрацію фізичної особи-підприємця, зареєстрованого Великоолександрівською районною державною адміністрацією від 11.01.2006 № 24840000000000648 з другого, уклали цей договір про нижченаведене»:
2. Внести зміни в пункт 6 Договору, виклавши його в наступній редакції:
Пункт 6. Договір укладено терміном на 7 (сім) років: з дати реєстрації наказу Головного управління Держгеокадастру у Херсонській області від 18.01.2017 № 21-282/18-17-СГ «Про поновлення договору оренди земельної ділянки». Після закінчення строку договору Орендар має переважне право поновлення його на новий термін. У цьому разі Орендар повинен не пізніше ніж за шість місяців до закінчення строку дії договору повідомити письмово Орендодавця про намір продовжити його дію."
Таким чином, додатковою угодою від 27.01.2017 сторони продовжили строк дії Договору до 18.01.2024.
02 листопада 2023 року позивачем було направлено відповідачу-1 повідомлення від 15.10.2023 про поновлення Договору з проектом додаткової угоди до Договору. Вказане повідомлення було отримано відповідачем-1 08.11.2023 (т. 1, а.с. 29-33).
Відповідач-2, отримавши лист-повідомлення від 15.10.2023, у відповідь листом від 15.11.2023 № 2726 повідомив позивача, що не має наміру поновлювати Договір. До того ж, відповідач-2 повідомив, що після закінчення терміну дії Договору оренди право оренди на зазначену земельну ділянку буде передаватись в користування (оренду) окремими лотами на конкурентних засадах (на земельних торгах) (т. 1, а.с. 60).
Також листом від 01.03.2024 № 646 відповідачем-2 було повідомлено позивача про відмову у поновленні договору оренди землі (т. 2, а.с. 127-128).
20.06.2024 відповідачем-2 було видано розпорядження № 1218 «Про припинення дії договору оренди землі з ФОП Адаменко О.Г. у зв'язку з закінченням строку, на який його було укладено» (т. 2, а.с. 136-137). Строк дії Договору закінчується 01.08.2024 (п. 2.2. Розпорядження).
Суд зазначає, що за змістом частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі визначає Закон України від 06.10.1998 №161-XIV.
Оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі (статті 1, 2 Закону України "Про оренду землі").
Земельний кодекс України визначає основні засади регулювання земельних відносин, зокрема, порядок передачі земельних ділянок в оренду (стаття 124). Проте саме Закон України "Про оренду землі" врегульовано відносини, що виникають між власником земельної ділянки та іншими особами у зв'язку з передачею її в користування та володіння, у тому числі конкретизовано та деталізовано особливості та порядок укладення договору оренди землі, його істотні умови, основні права та обов'язки його сторін, порядок зміни, припинення та поновлення такого договору.
Згідно з положеннями статті 58 Конституції України закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі. Це означає, що вони поширюють свою дію тільки на ті відносини, які виникли після набуття законами чи іншими нормативно-правовими актами чинності.
Разом із тим за змістом статті 5 ЦК України акти цивільного законодавства регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності. Акт цивільного законодавства не має зворотної дії у часі, крім випадків, коли він пом'якшує або скасовує цивільну відповідальність особи. Якщо цивільні відносини виникли раніше і регулювалися актом цивільного законодавства, який втратив чинність, новий акт цивільного законодавства застосовується до прав та обов'язків, що виникли з моменту набрання ним чинності.
Стаття 33 Закону України "Про оренду землі" у редакції, чинній до 16.07.2020, мала назву "Поновлення договору оренди землі" та передбачала, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) (частина 1 цієї статті).
Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (частина 2 статті 33 зазначеного Закону).
До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проєкт додаткової угоди (частина 3 статті 33 цього Закону).
При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (частина 4 статті 33 вказаного Закону).
Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі").
Частина 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" встановлювала, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).
За приписами частини 8 цієї статті Закону України "Про оренду землі" додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку, а згідно з положеннями частини 11 вказаної статті відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.
16 січня 2020 року набрав чинності Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" від 05.12.2019 № 340-ІХ (а відповідні положення пункту 8, з урахуванням Прикінцевих та перехідних положень - із 16.07.2020), яким стаття 33 Закону України "Про оренду землі", що регламентувала порядок поновлення договорів оренди, викладена у новій редакції, та стосується лише переважного права орендаря (частини 1 - 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі"). Поновлення ж договору (частина 6 попередньої редакції статті 33 Закону України "Про оренду землі") тепер регулюється статтею 1261 Земельного кодексу України.
Розділ IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" доповнений абзацами 3 і 4 такого змісту:
"Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 1261 Земельного кодексу України.
Правила, визначені статтею 1261 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення".
Згідно з частиною 2 статті 1261 Земельного кодексу України якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається.
Також відповідно до частини 1 статті 1261 Земельного кодексу України умова щодо поновлення договору не може встановлюватися в договорі оренди землі, договорі про встановлення земельного сервітуту, договорах про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, якщо на таких земельних ділянках розташовані будівлі або споруди, що перебувають у власності користувача або набувача права користування земельною ділянкою.
Набрання чинності відповідними законодавчими змінами означає, що вимога про укладення додаткового договору (угоди) в порядку поновлення договору не є належною, адже стаття 1261 Земельного кодексу України передбачає для процедури поновлення інший механізм, за якого правочин щодо поновлення не укладається взагалі (натомість договір вважається поновленим, якщо жодна із сторін не заявила до реєстру про виключення відомостей про поновлення).
Разом із тим, як вже зазначалося, умова про поновлення договору взагалі не може встановлюватися в договорі оренди землі щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, визначених частиною 1 статті 1261 Земельного кодексу України. Тобто поновлення договорів оренди земель державної та комунальної власності в процедурі, зазначеній в статті 1261 Земельного кодексу України, за загальним правилом заборонено.
Отже, зміст поняття "поновлення договору оренди", про яке йдеться у абзаці 4 Розділу "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" базується саме на положеннях статті 1261 Земельного кодексу України, що пов'язує можливість поновлення існуючого договору з наявністю у цьому договорі обов'язкової умови про його поновлення. У разі наявності такої умови договір поновлюється на такий самий строк і на таких саме умовах.
Натомість укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), яке передбачене частиною 1 статті 33 Закону України "Про оренду землі" у редакції, чинній до внесення змін Законом України від 05.12.2019 № 340-IX, базується на встановленому законом переважному праві добросовісного орендаря та надає сторонам при застосуванні цієї процедури можливість змінювати істотні умови договору.
Тому поняття "поновлення договору оренди", про яке йдеться у абзаці 4 Розділу "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" та поняття "поновлення договору оренди", яке містилось у Законі України "Про оренду землі" у попередній редакції, є змістовно різними.
Відповідно до правовідносин щодо процедури укладення договору оренди землі на новий строк в порядку реалізації переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий строк шляхом судового розгляду такої вимоги не є застосовними положення абзацу 4 Розділу "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі". Натомість за загальним правилом дії законів у часі застосуванню підлягає стаття 33 Закону України "Про оренду землі" в редакції, чинній на момент звернення з такою вимогою, адже вказівки про інше положення законодавства не містять. Такий правовий висновок викладено у постанові Верховного Суду від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21 у спорі, що виник з договору оренди землі стосовно продовження орендних правовідносин.
Таким чином, до спірних правовідносин у цій справі підлягають застосуванню положення статті 33 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, чинній із 16.07.2020).
Окрім того, господарський суд також враховує, що умовами Договору оренди земельної ділянки від 25.07.2007, не передбачено його автоматичного поновлення.
За змістом частин 1-5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" (у вказаній редакції, чинній як на момент звернення з листом-повідомленням, так і з позовом у цій справі, після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.
Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом одного місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.
До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору.
При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно із статтею 122 Земельного кодексу України. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
Згідно з частиною 9 статті 33 Закону України "Про оренду землі" відмова, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі можуть бути оскаржені в суді.
Як свідчать матеріали справи, дія Договору оренди земельної ділянки від 25.07.2007 припинилась 01.08.2024 у зв'язку із закінченням строку на який його було укладено.
Судом встановлено, що позивач з метою реалізації переважного права на укладення спірного договору оренди землі на новий строк, звернувся до відповідача-1 з листом-повідомленням від 15.10.2023 та проєктом додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки .
Відповідач-2, в свою чергу, у листі-повідомленні від 15.11.2023 № 2726 повідомив позивача про відсутність наміру поновити Договір. Також зазначив, що після закінчення терміну дії зазначеного договору оренди, право оренди на зазначену земельну ділянку буде передаватись в користування (оренду) окремими лотами на конкурентних засадах (на земельних торгах).
Також листом від 01.03.2024 за № 646 вдповідач-2 повторно повідомив позивача про відмову у поновленні Договору оренди земельної ділянки.
Крім того, відповідач-2 до листа-повідомлення від 24.06.2024 за № 1741 про небажання продовження орендних правовідносин надав позивачу розпорядження № 1218 від 20.06.2024 «Про припинення дії договору оренди землі з ФОП Адаменко О.Г. у зв'язку з закінченням строку, на який його було укладено», за підписом начальника селищної військової адміністрації Наталії Корнієнко.
Надаючи оцінку відповідним діям орендаря та орендодавця у спірних земельних правовідносинах щодо продовження договору оренди, господарський суд зазначає, що стаття 33 Закону України "Про оренду землі" (як у попередній, так і у чинній редакціях) встановлює алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та передбачає певні правові запобіжники для захисту орендаря від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря.
У постановах Верховного Суду від 20.05.2020 у справі № 905/650/19, від 15.05.2019 у справі № 912/1984/17, від 15.05.2019 у справі № 912/3810/16 суд касаційної інстанції акцентував увагу на необхідності врахування під час розгляду спорів у подібних правовідносинах презумпції добросовісності та чесності учасників цивільних правовідносин.
Зокрема, Верховний Суд зауважував, що відповідно до статті 3 Цивільного кодексу України принципи справедливості, добросовісності та розумності є однією із фундаментальних засад цивільного права, спрямованою, у тому числі, на утвердження у правовій системі України принципу верховенства права.
При цьому добросовісність означає прагнення особи сумлінно використовувати цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов'язків, що, зокрема, підтверджується змістом частини третьої статті 509 цього Кодексу.
Отже, законодавець, задекларувавши у тексті Цивільного кодексу України зазначений принцип, установив у такий спосіб певну межу поведінки учасників цивільних правовідносин, тому кожен із них зобов'язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов'язки, у тому числі передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам та інтересам інших осіб. Цей принцип не є суто формальним, оскільки його недотримання призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту.
У межах розумної та добросовісної поведінки орган державної влади чи місцевого самоврядування як орендодавець, що представляє власника у спірних правовідносинах, може взагалі відмовити орендарю в укладенні договору, повідомивши його про наявність належних підстав для цього, зокрема про рішення орендодавця як власника більш розумно розпорядитись землею (в тому числі виставити право оренди на торги), чи вказавши на неналежне виконання орендарем умов договору.
Якщо ж власник такого рішення не прийняв, то за змістом статті 3 Цивільного кодексу України та статті 33 Закону України "Про оренду землі" землі орган державної влади чи місцевого самоврядування власник зобов'язаний провести з орендарем добросовісні переговори, тобто добросовісно спробувати досягти домовленостей з орендарем: запропонувати, наприклад, конкретний розмір орендної плати, інший строк оренди тощо.
Адже орендар, який добросовісно виконував свої обов'язки за договором оренди землі, має законодавчо передбачене переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин, а також право укласти договір оренди на новий строк.
Якщо орган державної влади чи місцевого самоврядування знехтував обов'язком добросовісно провести переговори (наприклад, не розглянув протягом місяця лист-повідомленням про поновлення договору оренди земельної ділянки), то слід виходити з того, що такий орган зловживає своїм правом, порушуючи цим законні права орендаря (аналогічний правовий висновок викладений в постанові Верховного Суду від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21).
Господарський суд бере також до уваги, що чинне законодавство не містить заборони на повідомлення орендодавцем орендаря про закінчення договірних відносин після визначеного строку дії договору ще під час його дії, як і не містять спеціальних вимог до форми такого повідомлення, окрім простої письмової, та не зобов'язують колегіальні органи надсилати орендарю таке заперечення виключно у формі рішення. Не містяться відповідні імперативні вимоги і у нормах Закону України «Про місцеве самоврядування». Якщо на дату закінчення строку дії договору оренди і протягом місяця після закінчення цього строку мали місце заперечення орендодавця щодо поновлення договору на новий строк, то такий договір припиняється. При цьому істотним у даному випадку є факт направлення такого повідомлення з дотриманням відповідного строку, а також зміст самого повідомлення, оскільки воно обов'язково повинно бути спрямоване на припинення або зміну умов договору оренди, як відповідна форма вираження волевиявлення орендодавця; форма такого повідомлення може бути проста письмова.
Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 14.09.2021 у справі № 914/1148/19.
Варто також звернути увагу, що орендодавець не повинен якимось чином обґрунтовувати свою відмову від продовження орендних відносин, а переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк не може домінувати над виключним правом орендодавця, як власника земельної ділянки щодо користування та розпорядження нею на власний розсуд після закінчення строку дії договору оренди землі (подібна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 28.09.2020 у справі № 272/440/18).
В даному випадку відповідач-2, в строки визначені законом, на лист орендаря про поновлення Договору оренди повідомив про відсутність підстав для укладення Договору на новий строк. Мотивуючи таку відмову відповідач вказав, що після закінчення терміну дії зазначеного Договору оренди (01.08.2024), право оренди на зазначену земельну ділянку буде передаватись в користування (оренду) окремими лотами на конкурентних засадах (на земельних торгах) (т. 1, а.с. 60).
Станом на цей час, на підставі Закону України 19.11.2022 № 2698-IX “Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо відновлення системи оформлення прав оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення та удосконалення законодавства щодо охорони земель» відновлено проведення земельних торгів щодо передачі прав оренди, емфітевзису, суперфіцію земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної, комунальної власності.
Наведене свідчить про наявність з боку відповідача-2 обґрунтованих заперечень щодо укладення договору оренди землі на новий строк через намір передачі земельної ділянки в користування (оренду) на конкурентних засадах.
Отже, за встановлених обставин очевидної відсутності волевиявлення орендодавця, надання відповідної відповіді у встановлений законом строк, господарський суд дійшов висновку про правомірність відмови з боку відповідача-2 про укладення договору оренди з позивачем.
У частині 1 ст. 319 ЦК України зазначено, що власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд.
З огляду на наведене, враховуючи, що переважне право орендаря не може домінувати над виключним правом орендодавця, як власника земельної ділянки щодо користування та розпорядження нею на власний розсуд після закінчення строку дії договору оренди землі, господарський суд дійшов висновку про відмову у задоволенні позовних вимог ФОП Адаменка О.Г. про визнання укладеною додаткової угоди.
Щодо вимоги позивача про визнання незаконним та скасування розпорядження Великоолександрівської селищної військової адміністрації Бериславського району Херсонської області № 1218 від 20.06.2024 про припинення дії договору оренди землі з фізичною особою-підприємцем Адаменко О.Г., у зв'язку із закінченням строку, на який його було укладено, суд дійшов до таких висновків.
Відповідно до п. 10 ч. 2 ст. 16 ЦК України одним із способів захисту цивільних прав та інтересів є визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб.
Відповідно до ч. 1 ст. 21 ЦК України суд визнає незаконним та скасовує правовий акт індивідуальної дії, виданий органом державної влади, органом влади Автономної Республіки Крим або органом місцевого самоврядування, якщо він суперечить актам цивільного законодавства і порушує цивільні права або інтереси.
Відповідно до ч. 10 ст. 59 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" від 21.05.1997 № 280/97-ВР акти органів та посадових осіб місцевого самоврядування з мотивів їхньої невідповідності Конституції або законам України визнаються незаконними в судовому порядку.
У разі звернення з вимогами про визнання незаконним та скасування, зокрема, правового акта індивідуальної дії, виданого органом державної влади, органом влади Автономної Республіки Крим або органом місцевого самоврядування, встановленню та доведенню підлягають як обставини того, що оскаржуваний акт суперечить актам цивільного законодавства (не відповідає законові), так і обставини, що цей акт порушує цивільні права або інтереси особи, яка звернулась із відповідними позовними вимогами, з метою захисту порушеного або оспорюваного права є відповідні наслідки у вигляді відновлення порушеного права або охоронюваного інтересу саме особи, яка звернулась за їх захистом.
Господарський суд зазначає, що прийняття Великоолександрівською селищною військовою адміністрацією Бериславського району Херсонської області Розпорядження № 1218 від 20.06.2024 саме по собі не може бути підставою для відмови в позові про визнання додаткової угоди укладеною, оскільки у межах даного спору суд має встановити дотримання позивачем порядку реалізації своїх прав, як орендаря за договором в межах орендних правовідносин. Крім того, суд має надати оцінку обставинам, які можуть свідчити про втрату орендарем права на поновлення договору оренди землі.
Таким чином, визнання недійсним розпорядження № 1218 від 20.06.2024 в контексті спірних правовідносин не є ефективним способом захисту порушених прав ФОП Адаменка О.Г., а, отже, визнання такого розпорядження недійсним не вимагається та не впливає на задоволення позовної вимоги про визнання додаткової угоди укладеною.
За вищевикладених обставин суд доходить висновку про необхідність відмови у задоволенні заявлених ФОП Адаменком О.Г. позовних вимогах про визнання незаконним та скасування розпорядження Великоолександрівської селищної військової адміністрації Бериславського району Херсонської області № 1218 від 20.06.2024.
Відповідно до частини третьої статті 13 ГПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.
Згідно зі статтею 73 ГПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
За змістом статті 74 зазначеного Кодексу кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи.
Статтею 86 ГПК України унормовано, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
Щодо інших доводів сторін у справі, викладених в обґрунтування власних правових позицій по наявному спору, то суд не вбачає підстав для надання таким оцінки у межах розглядуваного спору, оскільки вищенаведені аргументи суду у даному рішенні, на думку суду, є самостійною та достатньою підставою для висновку про необґрунтованість позовних вимог.
Суд зазначає, що у викладі підстав для прийняття рішення суду необхідно дати відповідь на доречні аргументи та доводи сторін, здатні вплинути на вирішення спору; виклад підстав для прийняття рішення не повинен неодмінно бути довгим, оскільки необхідно знайти належний баланс між стислістю та правильним розумінням ухваленого рішення; обов'язок суддів наводити підстави для своїх рішень не означає необхідності відповідати на кожен аргумент заявника на підтримку кожної підстави; обсяг цього обов'язку суду може змінюватися залежно від характеру рішення. Згідно з практикою Європейського суду з прав людини очікуваний обсяг обґрунтування залежить від різних доводів, що їх може наводити кожна зі сторін, а також від різних правових положень, звичаїв та доктринальних принципів, а крім того, ще й від різних практик підготовки та представлення рішень у різних країнах.
Оцінюючи подані докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому засіданні всіх обставин в їх сукупності, суд дійшов висновку, що заявлені позовні вимоги не підлягають задоволенню.
Відповідно ст. 129 ГПК України витрати по сплаті судового збору покладаються на позивача.
Відповідно до ч. 9 ст. 145 ГПК України суд скасовує заходи забезпечення позову, вжиті ухвалою Господарського суду Одеської області від 21.11.2024 у справі № 916/724/24.
Керуючись ст.ст. 129, 145, 232, 233, 236, 237, 238, 240 Господарського процесуального кодексу України, суд
1. У задоволенні позову відмовити повністю.
2. Скасувати заходи забезпечення позову, вжиті ухвалою Господарського суду Одеської області від 21.11.2024 у справі № 916/724/24.
Рішення господарського суду набирає законної сили в порядку ст. 241 Господарського процесуального кодексу України та може бути оскаржено в апеляційному порядку до Південно-Західного апеляційного господарського суду шляхом подачі апеляційної скарги у строки, визначені ст. 256 ГПК України.
Повне рішення складено 27.01.2025.
Суддя Нікітенко С.В.