01025, м.Київ, пров. Рильський, 8 т. (044) 278-46-14
07.10.2010 № 9/71
Київський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого: Андрієнка В.В.
суддів:
За участю представників:
від позивача: Олексієнко О.П., - директор (пас. НН 861491)
від відповідача: Максак Т.Л., довіреність № 1043 від 02.11.09р.
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Закритого акціонерного товариства “Кінотехпром”
на рішення Господарського суду Чернігівської області від 18.08.2008
у справі № 9/71 ( .....)
за позовом Закритого акціонерного товариства “Кінотехпром”
до Управління комунального майна Чернігівської обласної ради
про спонукання вчинити певні дії (укласти договір купівлі-продажу)
Закрите акціонерне товариство “Кінотехпром” звернулося в господарський суд Чернігівської області з позовом до Управління комунального майна Чернігівської обласної ради (далі -Управління, Відповідач) про спонукання вчинити певні дії (укласти договір купівлі-продажу).
Рішенням господарського суду Чернігівської області від 18.08.2008р. у справі № 9/71 в позові ЗАТ “Кінотехпром” відмовлено.
Не погоджуючись із прийнятим рішенням, ЗАТ “Кінотехпром” звернулось до Київського апеляційного господарського суду із апеляційною скаргою у якій просило суд рішення місцевого господарського суду скасувати та постановити нове рішення про задоволення позову.
Обґрунтовуючи вимоги апеляційної скарги, апелянт посилається на неповне з'ясування судом першої інстанції обставин справи, недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд визнав встановленими, порушення судом першої інстанції при розгляді справи норм матеріального та процесуального права.
Зокрема позивач стверджує про те, що відповідач неправомірно ухиляється від підписання договору в редакції ЗАТ “Кінотехпром”. Також на думку апелянта відповідач зобов'язаний був затвердити оцінку майна, або аргументовано її відхилити.
Відповідач відзиву на апеляційну скаргу не подав, а в судовому засіданні просив суд рішення залишити без змін з огляду на його законність та обгрнутованість.
Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 23.09.2008 р. призначено у справі № 9/71 судову експертизу, проведення якої доручено експертам Київського науково-дослідного інституту судових експертиз, який знаходиться за адресою: 01025 м. Київ, вул. Велика Житомирська, 19. На вирішення експерта поставлено питання:
- яка дійсна ринкова вартість нерухомого майна, а саме: частини приміщень будівлі А-2, загальною площею 361,3 кв.м., розташованих у м. Чернігові, вул. Любецька, 66, на даний час і станом на 30.06.2007р.?
- чи відповідає вартість частини приміщень будівлі А-2, загальною площею 361,3 кв.м., розташованих у м. Чернігові, вул. Любецька, 66, ціні, визначенй у звіті про оцінку цього майна від 15.11.2007р. станом на 30.06.2007р., виконаного ТОВ “Соціум”?
28.05.2009 р. на адресу суду надійшов лист Київського науково-дослідного інституту судових експертиз №10389 від 03.04.2009 р., в якому зазначалось, що оскільки попередня оплата за проведення експертизи не виконана до цього часу, то у відповідності до пункт 1.13. Інструкції про призначення та проведення судових експертиз та експертних досліджень, затвердженої наказом Міністерства юстиції України 08.10.1998 №53/5 матеріали справи №9/71 повертаються на адресу суду, а ухвала віл 23.09.2008 р. залишаться без виконання.
У зв'язку із вказаним провадження у справі було поновлено ухвалою від 28.05.2009 р.
Ухвалою суду від 11.06.2009 р. провадження у справі було зупинено у зв'язку із призначенням судової експертизи. На вирішення експертів були поставлені питання, аналогічні визначеним в ухвалі від 23.09.2008 р.
У зв'язку із надходженням до суду висновку судової будівельно-технічної експертизи № 5530 від 18.06.2010 р. провадження у справі № 9/71 було поновлено ухвалою суду від 16.09.2010 р.
Дослідивши матеріали справи, обговоривши доводи апеляційної скарги, колегія суддів відзначає наступне.
Рішенням десятої сесії п'ятого скликання Чернігівської обласної ради від 24.05.2007 року затверджено перелік об'єктів спільної власності територіальних громад сіл, селищ та міст Чернігівської області, що підлягають приватизації в 2007 році, до якого увійшли приміщення підвалу та частини приміщень І поверху загальною площею 361,3 кв. адмінбудівлі (А-2.а1-1) по вул. Любецькій, 66 у м. Чернігові.
На виконання вказаного рішення Управлінням комунального майна Чернігівської облради 12 червня 2007 року видано наказ № 57 "Про приватизацію об'єкта спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Чернігівської області (група А)".
Даним наказом визначено розпочати приватизацію об'єкта групи "А"- приміщення підвалу та частини приміщень першого поверху загальною площею 361.3 кв. м. адмінбудівлі (А-2.а1-1) по ву Любецькій. 66 у м. Чернігові, що перебуває на балансі управління комунального майн шляхом викупу закритим акціонерним товариством "Кінотехпром". Також наказ зобов'язував відділ оцінки та відчуження майна Управління комунального майна Чернігівської обласні ради:
- здійснити незалежну оцінку об'єкта приватизації станом на 30 червня 2007 рік;
- забезпечити виконання робіт щодо оформлення поточної інвентаризації і витягу з реєстр прав власності на об'єкт приватизації;
- провести процедуру конкурсного відбору суб'єктів оціночної діяльності;
з метою виконання незалежної оцінки та визначення ціни продаж об'єкта комунальної власності оформити договір на проведення незалежної оцінки підприємством, яке визнано переможцем конкурсу з відбору суб'єктів оціночної діяльності;
- здійснити рецензування звіту про оцінку об'єкта приватизації на відповідність вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна та можливість його використання;
- забезпечити затвердження висновку про вартість майна у встановлений термін.
Законом України „Про оцінку майна, майнових прав та оціночну діяльність" передбачено у разі приватизації майна, що є у комунальній власності, обов'язкове здійснення оцінки майна, яка полягає у визначенні вартості майна на дату оцінки за процедурою, встановленою нормативно-правовими актами, зазначеними в статті 9 цього Закону, і є результатом практичної діяльності суб'єкта оціночної діяльності. Документом, що містить висновки про вартість майна та підтверджує виконані процедури з оцінки майна суб'єктом оціночної діяльності є звіт про оцінку майна, який підписується оцінювачами, які безпосередньо проводили оцінку майна, і скріплюється печаткою та підписом керівника суб'єкта оціночної діяльності.
Рецензування звіту про оцінку майна згідно до вказаного Закону може здійснюватись оцінювачем, який працює в органі державної влади, в межах повноважень, визначених посадовими інструкціями.
Згідно до постанови Кабінету Міністрів України від 10.12.2003 № 1891 «Про затвердження Методики оцінки майна» прийняття, погодження та затвердження оцінки майна державними органами приватизації, органами, уповноваженими управляти державним майном, чи виконавчими органами відповідних органів місцевого самоврядування здійснюється на підставі результатів рецензування звіту про оцінку майна (акта оцінки майна) згідно із Законом України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" та національними стандартами. Затвердження оцінки майна здійснюється шляхом видання наказу про затвердження акта оцінки майна або скріплення печаткою та підписом керівника державного органу приватизації (органу, уповноваженого управляти державним майном) чи виконавчого органу відповідного органу місцевого самоврядування висновку про вартість майна.
На виконання вимог згаданих вище нормативних актів та наказу Управління комунального майна Чернігівської облради від 12 червня 2007 року № 57 в газеті Деснянська правда" за 02.06.07р. відповідачем було опубліковано оголошення про оголошення конкурсу з відбору суб'єкта оціночної діяльності, який буде проведений для незалежної оцінки - приміщення підвалу та частини приміщень першого поверху загальною площею 361,3 кв. м. адмінбудівлі, розташованої по вул. Любецькій, 66 у м. Чернігові.
В газеті „Деснянська правда" за 05.07.07р. опубліковано інформацію про те. що переможцем конкурсу для здійснення оцінки приміщення підвалу та частини приміщень першого поверху загальною площею 361.3 кв. м. адмінбудівлі, розташованої по вул. Любецькій, 66 у м. Чернігові визнано ТОВ „Універсальна товарна біржа „Соціум".
Наказом від 01.08.07р. № 69 Управління комунального майна Чернігівської обласної ради затвердило висновок про вартість майна-підвального приміщення та частини приміщень першого поверху загальною площею 361.3 кв. м. адміністративної будівлі . розташованої за адресою : 14021,м. Чернігів, вул. Любецька, 66, наданий ТОВ „Універсальна Товарна Біржа „Соціум" з визначенням ринкової вартості об'єкта - ціни продажу у сумі, що становить : без урахування ПДВ-433560 грн., сума ПДВ - 86712 грн., з урахуванням ПДВ - 520272 грн..
Листом від 06.08.07р. № 04-667 відповідач направив наказ від 01.08.07р. № 69 „Про затвердження висновку про ціну продажу підвального приміщення та частини приміщень першого поверху загальною площею 361.3 кв.м. адмінбудівлі по вул..Любецькій,66 у м. Чернігові" та проект договору купівлі-продажу орендованого майна для ознайомлення та погодження та просив відповідача у термін до 20 серпня 2007р. повідомити позивача про прийняте рішення щодо викупу вищезазначеного об'єкта..
На запропонований відповідачем проект договору купівлі-продажу позивач зазначив листом від 28.08.07р. №89 про те, що у зв'язку з досить великим збільшенням ціни на приміщення заключив договір на проведення альтернативної незалежної експертної оцінки приміщень будівлі А-2, а також про наявні у нього зауваження по п. 5.1 проекту договору.
Листом від 07.09.07р. відповідач нагадав позивачу про необхідність підписання проекту договору купівлі-продажу та продовжив термін на підписання його до 20 вересня 2007р.. Цим же листом відповідач попередив позивача, що у разі невиконання цих вимог, буде змушений внести пропозицію на чергове пленарне засідання обласної ради щодо зміни способу приватизації вищезазначеного об'єкта.
20.09.07р. позивач направив відповідачу звіт про альтернативну оцінку вартості частини приміщень будівлі А-2, здійснену ПП „Золотий лев" та просив розглянути можливість проведення незалежного рецензування обох звітів для підтвердження реальної ціни даного об'єкта.
Враховуючи значні розбіжності у визначенні ціни об'єкта приватизації різними оцінювачами, відповідач листом від 02.10.07р. №04-837 звернувся до Експертної ради Українського товариства оцінювачів для надання відповідних висновків щодо повноти, правильності виконання та відповідності застосованих процедур оцінки майна вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна.
Враховуючи Рецензію Експертної ради Українського товариства оцінювачів від 11.10.07р. № 74-ЕР та Рецензію (повторну) від 05.12.07р. № 83-ЕР на Звіт про оцінку майна, складений ТОВ „Універсальна Товарна Біржа „Соціум" , Управлінням комунального майна Чернігівської обласної ради наказом від 25 грудня 2007 року внесено зміни до наказу від 01.08.07р. №69 у частині визначення ринкової вартості об'єкта - ціни продажу у сумі , що становить: без урахування ПДВ-440351,61 грн., сума ПДВ- 88070,32 грн., з урахуванням ПДВ - 528421, 93грн..
На підставі вказаного наказу від 25.12.07р. відповідач листом від 27.12.07р. направив проект договору-купівлі-продажу, рецензію на звіт про оцінку майна, здійснений ТОВ „УТБ „Соціум" та рецензію на звіт про оцінку майна, здійснений ПП „Золотий лев", а також наказ від 25.12.07р. № 97.
Проект договору позивач не підписав, а листом від 24.01.08р. №15/01 послався на позитивність рецензії Експертної ради Українського товариства оцінювачів на звіт про оцінку, складений ПП „Золотий лев" та звернув увагу на пояснення Головою Експертної ради Українського товариства оцінювачів проблеми розбіжності звітів та пропозицію щодо вирішення конфлікту інтерес продавця та покупця, викладених у листі Експертної ради Українського товариства оцінювачів №19 від 22.01.08р.. У зазначеному листі Експертною радою Українського товариства запропоновано виконати альтернативну незалежну оцінку приміщень на нову дату оцінки (наприклад на 01.01.08р.), залучити до виконання цієї роботи одну з київських оціночних фірм ( наприклад МКК „Оцінка''. ТОВ „Сарос". ТОВ „НТЦ Експертиза нерухомості" ), які мають відповідних фахівців та багаторічний досвід оцінки аналогічних об'єктах нерухомості.
Як вбачається з матеріалів справи, відповідач звертався до постійної комісії з питань управління та розпорядження об"єктами комунальної власності Чернігівської обласної ради щодо доцільності проведення третьої додаткової оцінки об'єкта , який підлягає приватизації шляхом викупу ЗАТ „Кінотехпром", на що 21.02.08р.(вх. № 253) отримав рекомендації комісії від 05.02.08р.(протокол №25) забезпечити здійснення додаткової незалежної оцінки об'єкта приватизації станом на 29 лютого 2008р. з повідомленням про конкурс суб'єктів оціночної діяльності - суб'єктів господарювання, акредитованих при Українському товаристві оцінювачів, а затвердження остаточної ціни продажу об'єкта приватизації винести на розгляд чергового засідання обласної ради.
На виконання згаданих рекомендацій в газеті „Деснянська правда" № 17 від 12.02.08 Управління комунального майна Чернігівської обласної ради опублікувало оголошення про проведення конкурсу з відбору суб'єкта оціночної діяльності, який буде залучений до проведення незалежної оцінки, а в газеті „Деснянська правда" №28 від 08.03.08р. вміщено інформацію про переможця конкурсу - ТОВ „Сарос" .
Товариством з обмеженою відповідальністю „Сарос" здійснено висновок про ринкову вартість приміщення підвалу та частини приміщень 1-го поверху загальною площе 361,3 кв.м. адмінбудівлі по вул. Любецькій, 66 у м. Чернігові: 248000 грн. без урахування ПД 49600 грн. - ПДВ та з урахуванням ПДВ- 297 600 грн.. Рецензування Звіту, складеного ТОВ „Сарос здійснено Експертною радою Українського товариства оцінювачів.
Листом від 28.03.08р. №04-243 відповідач повідомив позивача про те, що питання про надання рекомендацій щодо остаточної ціни продажу об'єкта приватизації буде винесено на розгляд постійної комісії з питань управління та розпорядження об'єктами комунальної власності Чернігівської обласної ради.
Постійна комісія з питань управління та розпорядження об'єктами комунальної власності Чернігівської обласної ради на підставі протоколу засідання від 08.04.08р. № 2 надала рекомендації винести питання про визначення остаточної ціни на підставі незалежні оцінок, проведених ТОВ УТБ „Соціум" та ТОВ „Сарос" на чергове засідання обласної ради.
Судом встановлено, що на сесії обласної ради рішення щодо ціни продажу об'єкта приватизації не прийнято.
Враховуючи відсутність рішення сесії обласної ради з питання визначення остаточної ціни продажу та відсутність затвердження відповідачем у встановленому порядку ціни приватизації об'єкта, визначеної ТОВ „Сарос", позивач направив відповідачу листом від 21.05.08р. № 81 проект договору купівлі-продажу з зазначенням ціни згідно до звіту ТОВ „Сарос"- 297600 грн..
Відповідач листом № 04-486 від 17.06.08р. направив позивачу проект договору із зазначенням ціни, визначеної на підставі звіту про оцінку ТОВ УТБ „Соціум" -528421, 93 грн.
Спір у даній справі виник у зв'язку із тим, що зважаючи на не підписання сторонами направлених одна одній проектів договору, позивач звернувся з позовом про спонукання відповідача укласти договір на запропонованих ним умовах, а саме за ціною 297 600 грн.
Оцінюючи подані сторонами докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому засіданні всіх обставин справи в їх сукупності, та враховуючи, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, суд вважає, що позовні вимоги ТОВ “Кінотехпром” підлягають задоволенню з наступних підстав.
Як встановлено судом, по об”єкту приватизації (частина приміщень будівлі А-2), який є предметом спору, існує декілька експертних оцінок, які суттєво відрізняються між собою щодо визначення вартості комунального майна.
Для вирішення питання про дійсну вартість спірного нерухомого майна, судом було призначено судову експертизу.
Відповідно до ст. 33 Господарського процесуального кодексу України доказами у справі є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному законом порядку встановлює наявність чи відсутність обставин, на яких грунтуються вимоги і заперечення сторін, а також інші обставини, які мають значення для правильного вирішення господарського спору.
Ці дані встановлюються зокрема такими засобами, як висновками судових експертів.
Як вбачається з висновку № 5530 судової будівельно-технічної експертизи від 18.06.2010 р.:
- дійсна ринкова вартість нерухомого майна, а саме частини приміщень будівлі А-2, загальною площею 361,3 кв.м., розташованих у м. Чернігові, вул. Любецька, 66, на даний час 07.06.2010 р. складає 250684,00 грн;
- дійсна ринкова вартість нерухомого майна, а саме частини приміщень будівлі А-2, загальною площею 361,3 кв.м., розташованих у м. Чернігові, вул. Любецька, 66, на 30.06.2007 р. складає 295972,00 грн;
- вартість частини приміщень будівлі А-2, загальною площею 361,3 кв.м., розташованих у м. Чернігові, вул. Любецька, 66, визначена у звіті про оцінку майна від 15.11.2007р. станом на 30.06.2007р., виконаного ТОВ “Соціум”, не відповідає вартості даних приміщень, відносно визначеної за результатами проведеного дослідження.
Таким чином, колегія суддів на підставі вищевказаного висновку встановила, що дійсна ринкова вартість нерухомого майна, а саме частини приміщень будівлі А-2, загальною площею 361,3 кв.м., розташованих у м. Чернігові, вул. Любецька, 66, на момент виникнення спору між сторонами складає 295972,00 грн. При цьому суд відзначає, що сума, визначена судовим експертом, незначним чином відрізняється від суми згідно звіту ТОВ „Сарос"- 297600 грн.
Враховуючи вищевикладене, судова колегія дійшла висновку про те, що позовні вимоги ЗАТ „Кінотехпром" про спонукання Управління комунального майна Чернігівської обласної ради укласти з позивачем договір купівлі-продажу частини приміщень будівлі А-2, загальною площею 361,3 кв.м., розташованих у м. Чернігові, вул. Любецька, 66, за ціною об'єкта 297600,00 грн.
За таких обставин рішення господарського суду Чернігівської області підлягає скасуванню.
Керуючись ст. ст. 99, 101, 103, 105 Господарського процесуального кодексу України, Київський апеляційний господарський суд , -
1. Рішення господарського суду Чернігівської області від 18.08.2008 р. у справі № 9/71 скасувати повністю та прийняти нове рішення.
2. Позов задовольнити повністю.
3. Спонукати Управління комунального майна Чернігівської обласної ради (м. Чернігів, пр. Миру, 43) укласти з Закритим акціонерним товариством “Кінотехпром” (м. Чернігів, вул. Любецька, 66, код 14293201) договір купівлі-продажу частини приміщень будівлі А-2, загальною площею 361,3 кв.м., розташованих у м. Чернігові, вул. Любецька, 66, за ціною 297600,00 грн.
4. Стягнути з Управління комунального майна Чернігівської обласної ради (м. Чернігів, пр. Миру, 43) на користь Закритого акціонерного товариства “Кінотехпром” (м. Чернігів, вул. Любецька, 66, код 14293201) 85,00 грн. державного мита та 118,00 грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.
5. Стягнути з Стягнути з Управління комунального майна Чернігівської обласної ради (м. Чернігів, пр. Миру, 43) на користь Закритого акціонерного товариства “Кінотехпром” (м. Чернігів, вул. Любецька, 66, код 14293201) 42,5 грн. державного мита за розгляд апеляційної скарги.
6. Видачу наказів на виконання даної постанови доручити господарському суду Чернігівської області.
Головуючий суддя
Судді
13.10.10 (відправлено)