01025, м.Київ, пров. Рильський, 8 т. (044) 278-46-14
06.10.2010 № 3/254
Київський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого: Гарник Л.Л.
суддів:
при секретарі:
За участю представників:
від позивача -не з'явились
від відповідача 1 -Богомаз А.К., дов. № 1 від 12.01.2010 року
від відповідача 2 - не з'явились
від третьої особи - не з'явились
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Київське державне виробниче монтажно-пусконалагоджувальне підприємство
на рішення Господарського суду м.Києва від 10.08.2010
у справі № 3/254 ( .....)
за позовом Київське державне виробниче монтажно-пусконалагоджувальне підприємство
до Комунальне підприємство "Дирекція з управління та обслуговування житлового фонду Печерської районної у місті Києві ради"
Комунальне підприємство по утриманню та експлуатації житлового фонду "Липкижитлосервіс"
третя особа позивача
третя особа відповідача Печерська районна у м. Києві рада
про визнання недійсним договору оренди № 655/602 від 16.09.2009 та спонукання продовжити строк дії договору від 03.07.2001
В судовому засіданні 06.10.2010 року відповідно до ст. ст. 85, 99 Господарського процесуального кодексу України оголошено вступну та резолютивну частину постанови.
Рішенням Господарського суду міста Києва від 10.08.2010 року у справі № 3/254 у позові Київського державного виробничого монтажно-пусконалагоджувального підприємства (далі-позивач) до Комунального підприємства “Дирекція з управління та обслуговування житлового фонду Печерської районної у місті Києві ради” (далі-відповідач 1) та Комунального підприємства по утриманню та експлуатації житлового фонду “Липкижитлосервіс” (відповідача 2) про визнання недійним договору оренди № 655/602 від 16.09.2009 року та спонукання продовжити строк дії договору від 03.07.2001 року відмовлено повністю.
Не погоджуючись з рішенням суду, позивач звернувся до Київського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить суд скасувати рішення Господарського суду міста Києва від 10.08.2010 року та прийняти нове, яким визнати недійсним договір оренди № 655/602 від 16.09.2009 року та зобов'язати відповідача 1 продовжити договір від 03.07.2001 року, укладений з позивачем. Вважає, що судом першої інстанції при прийнятті рішення не надано належної оцінки наявним в матеріалах справи доказам.
Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 20.09.2010 року вказану апеляційну скаргу було прийнято до провадження та призначено до розгляду в судовому засіданні на 06.10.2010 року.
В судове засідання 06.10.2010 року з'явився представник відповідача 1. Представники позивача, відповідача 2 та третьої особи, повідомлені належним чином про час та місце судового розгляду, в судове засідання без поважних причин не з'явились.
Розглянувши доводи апеляційної скарги, заслухавши пояснення повноважного представника відповідача 1, перевіривши матеріали справи, дослідивши докази, проаналізувавши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судом першої інстанції норм чинного законодавства, Київський апеляційний господарський суд вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з наступних підстав:
Позивач звернувся до Господарського суду м. Києва з позовом про визнання недійсним договору оренди нежитлового приміщення № 655/602 від 16.09.2009 року площею 75,1 кв. м. в будинку по вул. І. Мазепи, 3 в м. Києві, укладеного між Комунальним підприємством “Дирекція з управління та обслуговування житлового фонду Печерської районної у м. Києві ради” та Комунальним підприємством по утриманню та експлуатації житлового фонду “Липкижитлосервіс”, та про зобов'язання Комунального підприємства “Дирекція з управління та обслуговування житлового фонду Печерської районної у м. Києві ради” продовжити договір від 03.07.2001 року з Київським державним виробничим монтажно-пусконалагоджувальним підприємством на оренду нежитлового приміщення площею 75,1 кв. м. в будинку по вул. І.Мазепи, 3 в м. Києві.
Відповідач 1 в суді першої інстанції проти позовних вимог заперечував з огляду на наступне. Відповідно до розпорядження Печерської районної у м. Києві ради за № 130-р від 16.07.2009 року вищезазначене нежитлове приміщення було надано у безоплатне користування Комунальному підприємству по утриманню та експлуатації житлового фонду “Липкижитлосервіс”, на підставі якого було укладено договір № 655/602 від 16.09.2009 року, правових підстав для визнання якого недійсним немає, оскільки строк дії договору сплинув 01.12.2009 року. На момент розгляду справи в суду першої інстанції спірне приміщення не є вільним, оскільки відповідно до договору за № 655/602 від 02.03.2010 року нежитлове приміщення, площею 75,1 м2 було надано в безоплатне користування Комунальному підприємству по утриманню та експлуатації житлового фонду “Липкижитлосервіс” для розміщення аварійної бригади строком до 02.03.2012 року.
Відповідач 2 та третя особа у спільному відзиві, поданому до місцевого господарського суду, проти позовних вимог заперечували, оскільки Печерська районна в м. Києві Рада в особі Печерської районної в м. Києві державної адміністрації, як власника будинку, та Комунальне підприємство по утриманню та експлуатації житлового фонду “Липкижитлосервіс”, як балансоутримувач будинку, не мають намірів укладати з Київським державним виробничим монтажно-пусконалагоджувальним підприємством договір оренди на спірне нежитлове приміщення, що підтверджуються надісланим відповідачу попередженням про звільнення спірного приміщення та передачею його по акту представникам КП “Липкижитлосервіс”. Приміщення необхідне для обслуговування громади Печерського району м. Києва, розміщення працівників аварійної служби, відділень Печерського РУГУ МВД України в м. Києві. Крім того, відповідно до ст. 72 Закону України “Про державний бюджет України на 2010 рік”, у 2010 році передача в оренду державного та комунального майна здійснюється виключно на конкурсних засадах. Після закінчення строку дії договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки, бере участь у конкурсі на отримання права оренди державного та комунального майна. Позивач в конкурсі участі не приймав та дозволу власника приміщення на орендне користування не отримував.
Судом першої інстанції встановлено, що 03.07.2001 року між Державним комунальним підприємством по утриманню будівель, споруд та прибудинкової території Печерського району м. Києва (орендодавець) та Київським державним виробничим монтажно-пусконалагоджувальним підприємством (орендар) було укладено договір оренди нежитлового приміщення б/н (далі -договір № 1).
Відповідно до п. 1.1. договору орендодавець на підставі рішення МВК № 1166 від 02.12.1986 та листа № 18-260/4 від 29.02.2000 передав, а орендар прийняв в користування нежитлове приміщення для розміщення контори та торгівельного залу по вул. Січневого повстання, 3 загальною площею 167 кв. м. у цоколі.
Відповідно до рішення Печерської районної у місті Києві ради від 20.12.2005 року № 45 з 01.01.2006 року вирішено вилучити зі структури Комунального підприємства по утриманню житлового господарства Печерського району м. Києва “Печерськжитло” його структурний підрозділ ЖРЕО-603 та здійснити розподіл майна ЖРЕО-603 між Комунальним підприємством по утриманню житлового господарства Печерського району м. Києва “Печерськжитло” та Комунальним підприємством по утриманню та експлуатації житлового фонду “Липкижитлосервіс”.
Пунктом 2 згаданого рішення вирішено вилучити з балансу КП УЖГ “Печерськжитло” жилі будинки та передати їх на баланс Комунального підприємства по утриманню та експлуатації житлового фонду “Липкижитлосервіс” згідно з додатком 1 до даного рішення та допоміжні до них будівлі і споруди.
Відповідно до додатку 1 до даного рішення на баланс Комунального підприємства по утриманню та експлуатації житлового фонду “Липкижитлосервіс” з іншими будинками передано нежилий будинок за адресою м. Київ, вул. Січневого повстання, 3-А.
Пунктом 4 рішення Печерської районної у місті Києві ради від 20.12.2005 року № 45 з 01.01.2006 року надано КП “Липкижитлосервіс” функції орендодавця нежилих приміщень, незалежно від їх площ, у жилих будинках, що передані підприємству на баланс згідно додатку 1.
У відповідності до приписів ст. 10 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” термін, на який укладається договір оренди є істотною умовою договору оренди.
Частина 1 ст. 17 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” визначає, що термін договору оренди визначається за погодженням сторін.
Згідно з п. 6.1. договору № 1 термін оренди встановлений з 03.07.2001 року до 03.07.2004 року.
Рішенням Господарського суду міста Києва від 30.11.2004 року у справі № 22/420 за позовом Комунального підприємства по утриманню житлового господарства Печерського району м. Києва “Печерськжитло” до Київського державного монтажно-пусконалагоджувального підприємства, яке залишено постановою Київського апеляційного господарського суду від 15.02.2005 року та постановою Вищого господарського суду України від 01.07.2005 року без змін, встановлено, що договір оренди від 03.07.2001 року був пролонгований до 03.07.2007 року.
Відповідно до ч. 2 ст. 35 Господарського процесуального кодексу України факти, встановлені рішенням господарського суду (іншого органу, який вирішує господарські спори) під час розгляду однієї справи, не доводяться знову при вирішенні інших справ, в яких беруть участь ті самі сторони.
Відповідно до п. 6.2. договору № 1 дія договору припиняється на вимогу однієї із сторін, за рішенням суду або Арбітражного суду.
Згідно з до ст. 759 Цивільного кодексу України за договором найму наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.
Відповідно до ст. ст. 764, 785 Цивільного кодексу України якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором. У разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймачеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.
Відповідно до ст. 3 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” відносини щодо оренди майна, що перебуває у комунальній власності регулюються договором оренди, цим Законом та іншими нормативно-правовими актами.
Згідно з ст. 17 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” термін дії договору оренди визначається за погодженням сторін. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки, має переважне право, за інших рівних умов, на продовження договору оренди на новий термін.
Відповідно до ч. 2 ст. 26 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” договір оренди припиняється в разі закінчення строку, на який його було укладено.
Згідно з ч. 1 ст. 27 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” у разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від його продовження або банкрутства орендаря він зобов'язаний повернути орендодавцеві об'єкт оренди на умовах зазначених у договорі оренди.
З вказаних правових норм вбачається, що після закінчення строку дії договору, в разі заперечень орендодавця щодо подальшого користування орендарем орендованих приміщень протягом місяця після закінчення строку дії договору, такий договір оренди припиняється, а орендар зобов'язаний звільнити орендоване приміщення та передати його орендарю.
При цьому, жодною нормою діючого законодавства України не заборонена можливість направлення попередження стороною за договором про небажання продовжувати орендні правовідносини до закінчення терміну дії договору оренди.
Пунктом 2 ст. 291 Господарського кодексу України визначено, що договір оренди припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено.
Рішенням Господарського суду міста Києва від 08.07.2009 року у справі № 2/225-30/184, яке залишено в силі постановою Вищого господарського суду України від 09.02.2010 року, встановлено, що з надісланням КП “«Липкижитлосервіс” листа № 141 від 14.06.2007 року, яким останній повідомив Київське державне монтажно-пусконалагоджувальне підприємство про те, що договір від 03.07.2001 року оренди нежитлового приміщення площею 167 кв. м. за адресою м. Київ, вул. Січневого повстання, закінчується та вимагав звільнити приміщення і передати його по акту прийому-передачі представникам орендодавця, договір від 03.07.2001 року припинився 03.07.2007 року. В зв'язку з чим, рішенням Господарського суду міста Києва від 08.07.2009 року у справі № 2/225-30/184 Київське державне монтажно-пусконалагоджувальне підприємство було виселено із зазначеного вище приміщення.
Відповідно до ст. 60 Закону України “Про місцеве самоврядування в Україні” територіальним громадам районів у містах належить право комунальної власності на рухоме майно, доходи місцевих бюджетів, нежитлові приміщення, рухомі та нерухомі об'єкти, визначені відповідно до законів як об'єкти права комунальної власності, а також кошти, отримані від їх відчуження.
Згідно з п. 5 ст. 16 Закону України “Про місцеве самоврядування в Україні” від імені та в інтересах територіальних громад права суб'єкта комунальної власності здійснюють відповідні ради.
Тобто, правомочності щодо володіння, користування та розпорядження об'єктами права комунальної власності Печерського району міста Києва від імені та в інтересах територіальної громади здійснює Печерська районна у м. Києві рада.
Відповідно до ст. 29 Закону України “Про місцеве самоврядування в Україні” виконавчі органи мають повноваження щодо розпорядження комунальним майном, а саме: управління в межах, визначених радою майном, що належить до комунальної власності територіальної громади.
Зміст права власності, у відповідності до 317 Цивільного кодексу України, полягає у правомочності власника володіти, користуватися та розпоряджатися своїм майном.
Відповідно до п.п.1, 2 ст. 319 Цивільного кодексу України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд; власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону.
Докази того, що органом, який наділений виключними самоврядними повноваженнями з розпорядження, володіння та користування майном територіальної громади Печерського району міста Києва, прийнято рішення про надання дозволу про передачу в оренду позивачу приміщення площею 75,1 кв. м. по вул. І.Мазепи, 3 в матеріалах справи відсутні.
Відповідно до п. 7.2. договору № 1 позивач користується переважним правом пролонгувати договір порівняно з іншими претендентами на оренду приміщення.
Згідно з ч. 3 ст. 17 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки, має переважне право, за інших рівних умов, на продовження договору оренди на новий термін.
Відповідно до ч.1 ст. 777 Цивільного кодексу України наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк.
Таким чином, орендар мав переважне право на укладення договору оренди на новий строк переважно перед іншими особами, але за наявності рівних з ними умов. При цьому обов'язковою умовою є належне виконання обов'язків орендаря за договором.
До того ж, слід зазначити, що рішенням суду у справі № 2/225-30/184 встановлено, що всупереч договірного зобов'язання, приміщення площею 167 кв. м. в будинку № 3А по вул. Січневого повстання в м. Києві (І.Мазепи) здавалось Київським державним монтажно-пусконалагоджувальним підприємством в суборенду ПП “Доктор Нона” без відповідної згоди балансоутримувача та/або власника будинку, що підтверджується актом від 05.08.2008 року.
Відповідно до статей 142-145 Конституції України до матеріальної основи органів місцевого самоврядування, крім інших об'єктів, належить нерухоме майно, управління яким здійснюють територіальні громади через органи самоврядування в межах їх повноважень шляхом прийняття рішень. Права органів самоврядування захищаються у судовому порядку.
Згідно з ч. 2 ст. 19 Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування зобов'язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.
Необхідною умовою для прийняття розпорядження про надання в оренду нежитлового приміщення, яке перебуває у комунальній власності, є наявність протокольного рішення Комісії про визначення переможця конкурсу і зобов'язання орендодавця продовжити дію договору. Надати в користування приміщення за відсутності відповідного розпорядження є порушенням його права управління майном, яке підлягає захисту.
Таким чином, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції, що позовні вимоги Київського державного виробничого монтажно-пусконалагоджувального підприємства про зобов'язання продовжити дію договору від 03.07.2001 року за відсутності розпорядчих документів є безпідставними та такими, що не підлягають задоволенню.
Відповідно до розпорядження Печерської районної у м. Києві ради за № 130-р від 16.07.2009 нежитлове приміщення площею 75,1 кв. м. в будинку по вул. І Мазепи, 3 в м. Києві було надано у безоплатне користування Комунальному підприємству по утриманню та експлуатації житлового фонду “Липкижитлосервіс” та доручено Комунальному підприємству “Дирекція з управління та обслуговування житлового фонду Печерської районної у м. Києві ради” укласти договір на безоплатне користування приміщень.
На підставі зазначеного розпорядження 16.09.2009 року між Комунальним підприємством “Дирекція з управління та обслуговування житлового фонду Печерської районної у м. Києві ради” та Комунальним підприємством по утриманню та експлуатації житлового фонду “Липкижитлосервіс” булоукладено договір № 655/602 (далі договір № 2), відповідно до якого відповідач 2 прийняв в безоплатне користування нежитлове приміщення площею 75,1 кв. м. за адресою м. Київ, вул. І.Мазепи, 3 для розміщення аварійної бригади. При цьому строк дії договору № 2 встановлений з 16.09.2009 року до 01.12.2009 року.
В роз'ясненнях Вищого господарського суду України № 02-5/111 від 12.03.1999 року “Про деякі питання практики вирішення спорів, пов'язаних з визнанням угод недійсними” зазначено, що вирішуючи спори про визнання угод недійсними, господарський суд повинен встановити наявність тих обставин, з якими закон пов'язує визнання угод недійсними і настання відповідних наслідків, а саме: відповідність змісту угод вимогам закону; додержання встановленої форми угоди; правоздатність сторін за угодою; у чому конкретно полягає неправомірність дій сторони та інші обставини, що мають значення для правильного вирішення спору.
Згідно п. 3 ст. 215 Цивільного кодексу України, якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
В обґрунтування своїх вимог про визнання договору № 655/602 від 16.09.2009 року недійсним позивач зазначив, що порушені його права орендаря, який має переважне право на продовження договору оренди на новий термін.
Колегія суддів вважає, що місцевим господарським судом вірно встановлено, що правові підстави для визнання договору оренди № 655/602 від 16.09.2009 року недійсним в порядку ст. 215 Цивільного кодексу України відсутні, оскільки з припиненням договору № 1 позивач втратив статус орендаря, а тому його права на орендоване приміщення не порушені.
Крім того, 02.03.2010 року між Комунальним підприємством “Дирекція з управління та обслуговування житлового фонду Печерської районної у м. Києві ради” та Комунальним підприємством по утриманню та експлуатації житлового фонду “Липкижитлосервіс” укладено новий договір № 655/602 оренди вказаного приміщення зі строком дії до 02.03.2012 року. Таким чином, неможливим є визнання недійсним договору дія якого припинилась.
Статтею 33 Господарського процесуального кодексу України встановлено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається, як на підставу своїх вимог та заперечень.
Отже, апеляційний суд приходить до висновку, що доводи позивача, викладені в апеляційній скарзі, не спростовують висновків господарського суду першої інстанції.
Враховуючи викладене вище, колегія суддів вважає, що господарський суд першої інстанції вірно встановив фактичні обставини справи, ретельно дослідив наявні в матеріалах справи докази, дав їм належну оцінку, прийняв законне та обґрунтоване рішення у відповідності з вимогами матеріального та процесуального права, а тому, рішення необхідно залишити без змін, а апеляційну скаргу без задоволення.
З огляду на викладене вище та керуючись ст. ст. 101, 103, 105 Господарського процесуального кодексу України, Київський апеляційний господарський суд, -
1. Рішення Господарського суду міста Києва від 10.08.2010 року у справі № 3/254 залишити без змін, а апеляційну скаргу Київського державного виробничого монтажно-пусконалагоджувального підприємства - без задоволення.
2. Матеріали справи № 3/254 повернути до Господарського суду міста Києва.
Головуючий суддя
Судді
08.10.10 (відправлено)