СВЯТОШИНСЬКИЙ РАЙОННИЙ СУД М. КИЄВА
ун. № 759/9652/24
пр. № 2/759/3679/24
05 грудня 2024 року Святошинський районний суд м. Києва в складі:
головуючого судді: Петренко Н.О.
за участю секретаря судових засідань Ганнисика А.А.
представник позивача Лунєгової А.А.
розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Києві в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовною заявою Виконувача обов'язків керівника Святошинської окружної прокуратури м.Києва в інтересах держави в особі Київської міської ради ( 01601, м.Київ, вул.Хрещатик, 36) до ОСОБА_1 ( АДРЕСА_1 ), ОСОБА_2 ( АДРЕСА_2 ) про усунення перешкоду у користуванні та розпорядженні майном,
І. Зміст позовних вимог.
У травні 2024 року виконувач обов'язків керівника Святошинської окружної прокуратури м.Києва в інтересах держави в особі Київської міської ради звернувся до суду з позовом про усунення перешкоду у користуванні та розпорядженні майном.
Позовну заяву мотивує тим, що Святошинською окружною прокуратурою міста Києва під час виконання повноважень, визначених статтею 131-1 Конституції України та статтею 23 Закону України «Про прокуратуру», виявлено факт незаконної державної реєстрації права власності на неіснуючий житловий будинок літ. «а» за адресою: АДРЕСА_3 , та подальшої незаконної реєстрацій у Державному земельному кадастрі земельної ділянки площею 0,1 га, кадастровий номер 8000000000:75:090:0007, на якій будинок нібито розташований.
20.10.2021 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Меженською К.С. прийнято рішення про реєстрацію за ОСОБА_1 права приватної власності на житловий будинок літ. «а» загальною площею 41,3 кв.м. за адресою: АДРЕСА_3 (індексний номер рішення про державну реєстрацію прав: 61025012 від 20.10.2021).
Державну реєстрацію здійснено на підставі довідки про технічні показники об'єкта та підтвердження поштової адреси, що видана ФОП ОСОБА_3 за наслідками проведеної технічної інвентаризації будинку, та довідки КП КМР «КМБТІ» від 18.10.2021 щодо відсутності реєстрації права власності на вказану будівлю.
Інші документи, обов'язкові для здійснення державної реєстрації відповідно до положень «Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», що затверджений постановою КМУ №1127 від 25.12.2015 (у редакції, чинній на момент прийняття рішення державним реєстратором), - відсутні, а нерухоме майно, на яке зареєстровано право приватної власності, не існує.
Отже, рішення про державну реєстрацію прав № 61025012 від 20.10.2021 прийнято державним реєстратором із порушенням положень ст.18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, що затверджений постановою КМУ №1127 від 25.12.2015, у зв'язку з чим підлягає скасуванню.
У подальшому між ОСОБА_2 (іпотекодержателем) та ОСОБА_1 (іпотекодавцем) укладено іпотечний договір №914 від 11.11.2022, предметом якого став вищезазначений будинок.
На підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя №924 від 22.11.2022 право власності на вказаний будинок зареєстровано за ОСОБА_2 , який згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно є актуальним власником даного об'єкту станом на сьогоднішній день (номер відомостей про речове право у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно: 48499079, дата реєстрації - 22.11.2022).
Оскільки нерухоме майно - будинок літ. «а» АДРЕСА_3 , як предмет матеріального світу не існує, відповідно і право власності на нього у ОСОБА_1 не виникло, і як наслідок не може бути набуто ОСОБА_2 на підставі укладених між цими особами правочинів. Отже, договір іпотеки та договір про задоволення вимог іпотекодержателя є недійсними правочинами, а державна реєстрація права власності ОСОБА_2 підлягає скасуванню.
Також встановлено, що на замовлення ОСОБА_1 інженером - землевпорядником ФОП ОСОБА_4 розроблено технічну документацію із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд,
На підставі вказаної технічної документації із землеустрою 17.02.2022 державним кадастровим реєстратором Відділу №3 Управління надання адміністративних послуг Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області, за заявою ОСОБА_1 від 16.02.2022 №ЗВ-9702586412022, внесено відомості (здійснено реєстрацію) до Державного земельного кадастру про земельну ділянку з кадастровим номером 8000000000:75:090:0007.
Відповідно до сформованого державним кадастровим реєстратором витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 17.02.2022 № НВ-3500440162022 земельна ділянка площею 0,1 га з кадастровим номером 8000000000:75:090:0007 розташована за адресою: АДРЕСА_3 ; категорія земель: землі житлової та громадської забудови; цільове призначення земельної ділянки: 02.01 -для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка); вид використання земельної ділянки - для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд.
Оскільки державну реєстрацію земельної ділянки у Державному земельному кадастрі здійснено на підставі технічної документації, якою засвідчено наявність на ній житлового будинку, що насправді не існує, то така реєстрація є незаконною та підлягає скасуванню.
Таким чином, рішення про первинну реєстрацію права власності на неіснуючий об'єкт нерухомого майна - житловий будинок літ. «а» загальною площею 41,3 кв.м. за адресою: АДРЕСА_3 , державна реєстрація права власності наступного набувача та подальша державна реєстрація земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:75:090:0007, здійснені у порушення вимог чинного законодавства та підлягають скасуванню у судовому порядку, а укладені між відповідачами правочини стосовно неіснуючого об'єкту нерухомості визнанню недійсними.
Вказані реєстраційні дії здійснено з метою створення уявної законності набуття права власності на об'єкт нерухомого майна, що начебто розміщений на спірній земельній ділянці по АДРЕСА_3 , з метою подальшого заволодіння земельною ділянкою комунальної форми власності у позаконкурентний спосіб. Просить позов задовольнити.
ІІ. Заяви, клопотання та інші процесуальні рішення у справі.
Ухвалою Святошинського районного суду м. Києва від 17 травня 2024 року відкрито провадження у справі та призначено справу до розгляду в порядку загального позовного провадження.
Ухвалою Святошинського районного суду м. Києва від 02.10.2024 року закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду.
ІІІ. Позиції учасників судового провадження.
Представник позивача у судовому засіданні позовну заяву підтримала та просила її задовольнити з підстав викладених у позовній заяві.
Відповідачі у судове засідання не з'явилися, про дату час та місце повідомлені належним чином.
ІV. Фактичні обставини встановлені судом та норми права, які підлягають застосуванню та мотиви суду, щодо оцінки аргументів наведених учасниками справи.
Судом встановлено, що 20.10.2021 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Меженською К.С. прийнято рішення про реєстрацію за ОСОБА_1 права приватної власності на житловий будинок літ. «а» загальною площею 41,3 кв.м. за адресою: АДРЕСА_3 (а.с. 20,25).
Державну реєстрацію здійснено на підставі довідки про технічні показники об'єкта та підтвердження поштової адреси, що видана ФОП ОСОБА_3 за наслідками проведеної технічної інвентаризації будинку (а.с. 21).
Відповідно до інформаційної довідки ПБ-2021 № 1935 від 18.10.2024 року повідомлено , що житловий будинок АДРЕСА_3 на праві власності не зареєстрований.
11.11.2022 року між ОСОБА_2 (іпотекодержателем) та ОСОБА_1 (іпотекодавцем) укладено іпотечний договір №914, предметом якого є житловий будинок, який зареєстрований за адресою АДРЕСА_3 , загальною площею 41.3 кв.м., житловою площею 19,1 кв.м. , опис житловий будинок літ.«А».(а.с. 26)
Згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно власником житлового будинку АДРЕСА_3 є ОСОБА_2 на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя №924. (номер відомостей про речове право у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно: 48499079 від 22.11.2022 року, дата реєстрації - 22.11.2022). (а.с. 15)
На замовлення ОСОБА_1 інженером - землевпорядником ФОП ОСОБА_4 розроблено технічну документацію із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд за адресою АДРЕСА_3 (а.с 42-54).
На підставі вказаної технічної документації із землеустрою 17.02.2022 державним кадастровим реєстратором Відділу №3 Управління надання адміністративних послуг Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області, за заявою ОСОБА_1 від 16.02.2022 №ЗВ-9702586412022, внесено відомості (здійснено реєстрацію) до Державного земельного кадастру про земельну ділянку з кадастровим номером 8000000000:75:090:0007.
Відповідно до сформованого державним кадастровим реєстратором витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 17.02.2022 № НВ-3500440162022 земельна ділянка площею 0,1 га з кадастровим номером 8000000000:75:090:0007 розташована за адресою: АДРЕСА_3 ; категорія земель: землі житлової та громадської забудови; цільове призначення земельної ділянки: 02.01 -для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка); вид використання земельної ділянки - для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд.(а.с. 39-41).
Приписами ст. 182 Цивільного кодексу України передбачено, що право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації. Державна реєстрація прав на нерухомість є публічною, здійснюється відповідним органом, який зобов'язаний надавати інформацію про реєстрацію та зареєстровані права в порядку, встановленому законом. Відмова у державній реєстрації права на нерухомість, ухилення від реєстрації, відмова від надання інформації про реєстрацію можуть бути оскаржені до суду. Порядок проведення державної реєстрації прав на нерухомість та підстави відмови в ній встановлюються законом.
Згідно зі ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (державна реєстрація прав) це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
За змістом наведеної норми державна реєстрація прав не є підставою набуття права власності, а є лише засвідченням державою вже набутого особою права власності, що унеможливлює ототожнення факту набуття права власності з фактом його державної реєстрації. При дослідженні судом обставин існування в особи права власності, необхідним є перш за все встановлення підстави, на якій особа набула таке право, оскільки сама по собі державна реєстрація прав не є підставою виникнення права власності. Подібний висновок викладений в постановах Великої Палати Верховного Суду від 12.03.2019 у справі № 911/3594/17 та об'єднаної палати Касаційного господарського суду Верховного Суду від 24.01.2020 у справі №910/10987/18.
Отже, до інших правових наслідків, окрім офіційного визнання і підтвердження державою відповідних юридичних фактів, встановлюючи презумпцію правильності зареєстрованих відомостей з реєстру для третіх осіб, застосування норм Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» не призводить. Державна реєстрація права власності на нерухоме майно є одним з юридичних фактів у юридичному складі, необхідному для виникнення права власності, а самостійного значення щодо підстав виникнення права власності не має.
Таким чином, системний аналіз наведених положень законодавчих актів дозволяє стверджувати, що державна реєстрація визначає лише момент, після якого виникає право власності, за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення права власності. Такі правові висновки викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 07.04.2020 у справі №916/2791/13, у постанові Касаційного господарського суду Верховного Суду від 21.01.2021 у справі № 910/27779/14.
Відповідно до частини 8 статті 18 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (в редакції станом на момент внесення запису в Державний реєстр речових прав на нерухоме майно) державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно та їх обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим документам.
Відповідно до ст.3 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" однією з засад державної реєстрації прав є гарантування державою об'єктивності, достовірності та повноти відомостей про зареєстровані права на нерухоме майно та їх обтяження.
Згідно із статтею 22 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" закріплено, що документи, які подаються для державної реєстрації прав, повинні відповідати вимогам, встановленим цим Законом та іншими нормативно-правовими актами.
Відповідно до пункт 1 частини 3 статті 10 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" державний реєстратор встановлює відповідність заявлених прав і поданих/отриманих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями.
Пунктом 2 частини 3 статті 10 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" встановлено, що державний реєстратор перевіряє документи на наявність підстав для проведення реєстраційних дій, зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення.
Статтею 24 Закону визначено, що у державній реєстрації прав та їх обтяжень може бути відмовлено у разі, якщо подані документи не відповідають вимогам, встановленим цим Законом, подані документи не дають змоги встановити набуття, зміну або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обтяження, наявні суперечності між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяження.
За наявності підстав для відмови в державній реєстрації прав, державний реєстратор приймає рішення про відмову в державній реєстрації прав.
Як встановлено, для здійснення держаної реєстрації права власності на об'єкт нерухомого майна за адресою: АДРЕСА_3 , ОСОБА_1 надано довідку про технічні показники об'єкта та підтвердження поштової адреси від 12.05.2021, що видана ФОП ОСОБА_3 , згідно якої будинок побудований господарським способом у 1991 році.
Також державним реєстратором прийнято від Комунального підприємства Київської міської ради «Київське міське бюро технічної інвентаризації» інформаційну довідку ПБ-2021 №1935 від 18.10.2021 щодо відсутності реєстрації права власності на вказану будівлю.
Саме ці документи державним реєстратором - приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Меженською К.С. долучено до електронної реєстраційної справи на об'єкт нерухомого майна №2482700380000 у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та зазначено як підстави для прийняття рішення про державну реєстрацію права власності на цей об'єкт за ОСОБА_1 .
Проте, довідка, що складена на підставі проведеної технічної інвентаризації, не є правовстановлюючим документом чи будь-яким іншим документом, який надає підстави для проведення реєстраційних дій щодо об'єкта нерухомості.
Згідно п.41 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, що затверджений постановою КМУ №1127 від 25.12.2015 (в редакції, чинній на момент прийняття рішення державним реєстратором) для державної реєстрації права власності на новозбудований об'єкт нерухомого майна подаються:
1) документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта;
2) технічний паспорт на об'єкт нерухомого майна;
3) документ, що підтверджує присвоєння об'єкту нерухомого майна адреси;
4) письмова заява або договір співвласників про розподіл часток у спільній власності на новозбудований об'єкт нерухомого майна (у разі, коли державна реєстрація проводиться щодо майна, що набувається у спільну часткову власність);
5) договір про спільну діяльність або договір простого товариства (у разі, коли державна реєстрація проводиться щодо майна, будівництво якого здійснювалось у результаті спільної діяльності).
Відповідно до п.42 Порядку для державної реєстрації права власності на індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки, господарські (присадибні) будівлі і споруди, прибудови до них, що закінчені будівництвом до 5 серпня 1992 р., подаються:
1) технічний паспорт на об'єкт нерухомого майна;
2) документ, що підтверджує присвоєння об'єкту нерухомого майна адреси.
Проте, документи, що засвідчують прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта та підтвердження присвоєння об'єкту нерухомого майна адреси, ОСОБА_1 не надані та взагалі не існують.
Так, відповідно до листа Департаменту з питань державного архітектурно-будівельного контролю міста Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) №073-2370 від 23.08.2023, Департамент не видавав, не реєстрував документів, які б надавали право на виконання підготовчих/будівельних робіт та не приймав об'єкти будівництва в експлуатацію за адресою: АДРЕСА_3 .
Механізм присвоєння адрес в місті Києві визначено зокрема Положенням про реєстр адрес у місті Києві, затвердженим рішенням Київської міської ради від 22.05.2013 №337/9394 «Про деякі питання ведення реєстрів адрес, вулиць та інших поіменованих об'єктів у місті Києві». Відповідно до п.4.16 Положення присвоєння поштової адреси багатоквартирним житловим будинкам, домоволодінням, житловим будинкам садибного типу, індивідуальним дачним та садовим будинкам здійснюється розпорядженням відповідної районної в місті Києві державної адміністрації.
Присвоєння поштових адрес іншим об'єктам нерухомого майна здійснюється наказом Департаменту містобудування та архітектури міста Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації).
Згідно листа Святошинської районної в місті Києві державної адміністрації №107-5479 від 28.08.2023, поштова адреса об'єкту нерухомого майна по АДРЕСА_3 не присвоювалась.
Листом №055-6424 від 25.08.2023 Департамент містобудування та архітектури виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) повідомив окружну прокуратуру, що у реєстрі адрес у місті Києві, який ведеться Департаментом, відсутні відомості про документ стосовно присвоєння об'єкту нерухомого майна адреси АДРЕСА_3 .
Відповідно до листа Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) №0570202/2-11409 від 30.08.2023, рішення про затвердження проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки за зазначеною адресою, а також будь-які інші рішення про надання даної земельної ділянки, зокрема для здійснення будівництва, Київською міською радою не приймались; заяви від ОСОБА_1 та ОСОБА_2 про отримання дозволу на розробку проєкту землеустрою не надходили.
Враховуючи, що подані ОСОБА_1 документи не дають змоги встановити набуття, зміну або припинення речових прав на нерухоме майно, державний реєстратор за наслідками розгляду його заяви повинен був прийняти рішення про відмову в державній реєстрації прав відповідно до ст.24 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" у зв'язку із їх не відповідністю вимогам, встановленим цим Законом.
Так, відповідно до інформації Національного центру управління та випробувань космічних засобів №2437-4-04.03-2023 від 11.09.2023, за результатами проведеного ретроспективного супутникового моніторингу за період з 28.05.2005 по 15.04.2022 з використанням даних дистанційного зондування Землі з ресурсу Google Earth Pro на земельній ділянці з кадастровим номером 8000000000:75:090:0007 за адресою: АДРЕСА_3 відсутні ознаки наявності об'єктів нерухомого майна.
Відсутність на даній земельній ділянці будь-яких будівель чи споруд станом на сьогоднішній день зафіксовано також протоколом огляду місця події, проведеного 06.10.2023 в ході розслідування кримінального провадження №42023102080000087, що розпочато 01.09.2023 за ознаками кримінального правопорушення, передбаченого ч.3 ст.358 КК України.
Житловий будинок відповідно ч.1 ст.181 ЦК України є нерухомою річчю (нерухоме майно, нерухомість).
У свою чергу поняття «речі» визначено у ч.1 ст.179 ЦК України, згідно якої річчю є предмет матеріального світу, щодо якого можуть виникати цивільні права та обов'язки.
Відповідно до ч. 1 ст. 575 Цивільного кодексу України іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи.
Частиною 1 ст. 576 ЦК України передбачено, що предметом застави може бути будь-яке майно (зокрема річ, цінні папери, майнові права), що може бути відчужене заставодавцем і на яке може бути звернене стягнення.
Згідно з ч. 2 ст. 583 ЦК України заставодавцем може бути власник речі або особа, якій належить майнове право, а також особа, якій власник речі або особа, якій належить майнове право, передали річ або майнове право з правом їх застави.
Відповідно до абзацу 2 ст. 1 Закону України «Про іпотеку», іпотека - вид забезпечення виконання зобов'язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов'язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.
Згідно з ч. 1 ст. 3 Закону України «Про іпотеку», іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду. До іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, застосовуються правила щодо іпотеки, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлено законом.
Відповідно до ч. 5 ст. 3 Закону України «Про іпотеку» іпотека має похідний характер від основного зобов'язання і є дійсною до припинення основного зобов'язання або до закінчення строку дії іпотечного договору.
За приписами ст. 5 Закону України «Про іпотеку», предметом іпотеки можуть бути один або декілька об'єктів нерухомого майна за таких умов: нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа чи організація; нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернене стягнення; нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку як окремий виділений у натурі об'єкт права власності, якщо інше не встановлено цим Законом.
Відповідно до ч.1 ст.203 Цивільного кодексу України визначено, що зміст правочину не може суперечити Цивільному кодексу України та іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.
Згідно із ч.2 ст.203 Цивільному кодексу України особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності.
Оскільки ОСОБА_1 із викладених вище підстав не набув право власності на житловий будинок, що є предметом іпотечного договору та договору про задоволення вимог іпотекодержателя, рішення про державну реєстрацію права власності є незаконним, а саме нерухоме майно як предмет матеріального світу не існує, то оспорювані правочини суперечать положенням ст. 5 Закону України «Про іпотеку» та підлягають визнанню недійсними.
Згідно ст.17 Закону України «Про іпотеку» іпотека припиняється у разі, зокрема, визнання іпотечного договору недійсним.
Статтею 215 Цивільного кодексу України передбачено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент його вчинення стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами 1-3, 5 та 6 статті 203 Цивільного кодексу України.
Згідно із ч.3 ст.215 Цивільного кодексу України, якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
При цьому, правом оспорювати правочин Цивільний кодекс України наділяє не лише сторону (сторони) правочину а й інших, третіх осіб, що не є сторонами правочину, визначаючи статус таких осіб як «заінтересовані особи».
Таким чином, оскаржувані в судовому порядку правочини, спрямовані виключно на створення позаконкурентних умов та підстав, направлених на заволодіння земельною ділянкою комунальної власності в обхід процедури проведення земельних торгів, оскільки порушують права та охоронювані законом інтереси держави в особі Київської міської ради, як органу, уповноваженого розпоряджатися землями територіальної громади міста Києва.
Відповідно до ч.1 ст.328 Цивільного кодексу України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Згідно із ч.2 ст. 328 Цивільного кодексу України право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.
Право власності ОСОБА_2 на нерухоме майно за адресою: АДРЕСА_3 зареєстровано на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя №924 від 22.11.2022, укладеного із ОСОБА_1 .
Частиною першою ст. 317 Цивільного кодексу України передбачено, що право розпорядження майном належить його власнику.
Проте, у ОСОБА_1 , право власності не виникло, оскільки об'єкт цього права як предмет матеріального світу не існує (ч.1 ст.179 Цивільного кодексу України), і відповідно передати це право новому набувачу він не може.
За таких обставин укладені між відповідачами правочини, предметом яких є вказане майно, є недійсними відповідно до положень ст.ст.203, 215 Цивільного кодексу України.
Статтею 216 Цивільного кодексу України передбачено, що недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю.
Відповідно до ч. 1 ст. 1 Закону України «Про Державний земельний кадастр», державний земельний кадастр - єдина державна геоінформаційна система відомостей про землі, розташовані в межах державного кордону України, їх цільове призначення, обмеження у їх використанні, а також дані про кількісну і якісну характеристику земель, їх оцінку, про розподіл земель між власниками і користувачами. Державна реєстрація земельної ділянки - внесення до Державного земельного кадастру передбачених цим Законом відомостей про формування земельної ділянки та присвоєння їй кадастрового номера.
Статтею 3 Закону України «Про державний земельний кадастр» передбачено, що державний земельний кадастр базується на таких основних принципах як об'єктивність, достовірність та повнота відомостей у Державному земельному кадастрі; внесення відомостей до Державного земельного кадастру виключно на підставі та відповідно вимог Закону.
Чинним законодавством України встановлений порядок виготовлення документації із землеустрою (в тому числі і технічної документації), вимоги до її складу.
Зокрема, ст. 9 Закону передбачено, що внесення відомостей до Державного земельного кадастру і надання таких відомостей здійснюються державними кадастровими реєстраторами центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин. Державний кадастровий реєстратор: здійснює реєстрацію заяв про внесення відомостей до Державного земельного кадастру, надання таких відомостей; перевіряє відповідність поданих документів вимогам законів та прийнятих відповідно до них нормативно-правових актів, документації із землеустрою та містобудівної документації; здійснює внесення відомостей до Державного земельного кадастру або надає відмову у їх внесенні.
Статтею 11 Закону визначено, що відомості про об'єкти Державного земельного кадастру під час внесення їх до Державного земельного кадастру мають відповідати існуючим характеристикам об'єктів у натурі (на місцевості), визначеним з точністю відповідно до норм та правил, технічних регламентів.
Частиною 2 ст. 15 Закону України «Про Державний земельний кадастр», передбачено, що відомості про земельну ділянку містять інформацію про її власників (користувачів), зазначену в частині другій статті 30 цього Закону, зареєстровані речові права відповідно до даних Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Згідно ч. 3 ст. 5 Закону України «Про Державний земельний кадастр», порядок ведення Державного земельного кадастру визначається Кабінетом Міністрів України відповідно до вимог цього Закону.
Відповідно до ст. 21 Закону України «Про Державний земельний кадастр» відомості про межі земельної ділянки вносяться до Державного земельного кадастру на підставі відповідної документації із землеустрою щодо формування земельних ділянок у випадках, визначених ст. 79-1 Земельного кодексу України, при їх формуванні; на підставі технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) - у разі встановлення (відновлення) меж земельної ділянки за її фактичним використанням відповідно до статті 107 Земельного кодексу України та у разі зміни меж суміжних земельних ділянок їх власниками. Відомості про цільове призначення земельних ділянок вносяться до Державного земельного кадастру щодо категорії земель: на підставі відповідної документації із землеустрою, що розробляється при формуванні земельних ділянок, - щодо земельних ділянок, які формуються; на підставі заяви власника (розпорядника, у визначених законом випадках - користувача) земельної ділянки та комплексного плану просторового розвитку території територіальної громади, генерального плану населеного пункту - щодо земельних ділянок, цільове призначення яких змінюється на підставі такої документації.
За змістом ст. 22 Закону України «Про Державний земельний кадастр» документи, які є підставою для внесення відомостей до Державного земельного кадастру, мають відповідати законодавству.
У відповідності до ст. 24 Закону України «Про Державний земельний кадастр» для державної реєстрації земельної ділянки державному кадастровому реєстратору, який здійснює таку реєстрацію, подаються: заява за формою, встановленою центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної політики у сфері земельних відносин; документація із землеустрою, що є підставою для формування земельної ділянки, в електронній формі та формі електронного документа. Державний кадастровий реєстратор, який здійснює державну реєстрацію земельних ділянок, протягом чотирнадцяти днів з дня реєстрації заяви: перевіряє відповідність документів вимогам законодавства; за результатами перевірки здійснює державну реєстрацію земельної ділянки або надає заявнику мотивовану відмову у державній реєстрації.
За ч. 6 ст. 24 Закону України «Про Державний земельний кадастр» підставою для відмови у здійсненні державної реєстрації земельної ділянки є подання заявником документів, передбачених ч. 4 цієї статті, не в повному обсязі; невідповідність поданих документів вимогам законодавства; знаходження в межах земельної ділянки, яку передбачається зареєструвати, іншої земельної ділянки або її частини.
Згідно із ст. 28 Закону України «Про землеустрій» розробники документації із землеустрою зобов'язані дотримуватися законодавства України, що регулює земельні відносини, відносини у сфері охорони навколишнього природного середовища, оцінки впливу на довкілля, а також норм і правил при здійсненні землеустрою; інформувати зацікавлених осіб про здійснення землеустрою.
Статтею 29 Закону України «Про землеустрій» передбачені загальні вимоги до змісту документації із землеустрою.
Так, документація із землеустрою у складі текстових матеріалів обов'язково містить пояснювальну записку, в якій зазначаються підстава проведення землеустрою (у тому числі рішення органу державної влади, органу місцевого самоврядування, на підставі якого здійснюється розроблення документації із землеустрою); основні відомості про об'єкт (об'єкти) землеустрою; використані розробником нормативно-правові акти з питань здійснення землеустрою; використані розробником норми і правила у сфері землеустрою; використані розробником документи Державного фонду документації із землеустрою та оцінки земель; використані розробником відомості Державного земельного кадастру, а також Державного реєстру земель у разі внесення до Державного земельного кадастру відомостей про земельні ділянки, сформовані до 2013 року; використані розробником відомості Державного картографо-геодезичного фонду; використана розробником затверджена містобудівна документація, а також викопіювання із такої документації; опис процедури виконання топографо-геодезичних робіт (у разі їх виконання); опис та обґрунтування проектного рішення; інформація про проведення ґрунтових, геоботанічних та інших обстежень земель при здійсненні землеустрою (у разі їх проведення); інформація про наявні в межах об'єкта землеустрою будівлі, споруди та речові права на них (у разі формування земельних ділянок, внесення відомостей про земельну ділянку до Державного земельного кадастру); інформація про наявні в межах об'єкта землеустрою обмеження у використанні земель (у разі формування земельних ділянок, внесення до Державного земельного кадастру відомостей про сформовану земельну ділянку, обмеження у використанні земель) із зазначенням підстави встановлення таких обмежень; виконавець робіт із землеустрою, його технічне і технологічне забезпечення; умови щодо зняття та перенесення ґрунтового покриву земельних ділянок (у разі порушення ґрунтового покриву земельних ділянок у результаті реалізації проектного рішення); інформація про виконання передбачених законом вимог щодо погодження документації із землеустрою; інформація про дотримання вимог закону щодо погодження поділу, об'єднання, вилучення земельних ділянок.
Положеннями статті 55 Закону України «Про землеустрій» передбачено, що технічна документація із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) включає: завдання на складання технічної документації із землеустрою; пояснювальну записку; матеріали топографо-геодезичних робіт; кадастровий план земельної ділянки; перелік обмежень у використанні земельної ділянки; відомості про встановлені межові знаки.
Згідно із ч.3 ст.29 Закону України «Про землеустрій» документація із землеустрою у складі текстових матеріалів обов'язково містить пояснювальну записку, в якій зазначаються, зокрема, інформація про наявні в межах об'єкта землеустрою будівлі, споруди та речові права на них (у разі формування земельних ділянок, внесення відомостей про земельну ділянку до Державного земельного кадастру).
Водночас подана технічна документація із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_3 , в натурі (на місцевості) не відповідає вимогам Законів України «Про державний земельний кадастр» та «Про землеустрій» в частині дотримання загальних вимог до змісту документації із землеустрою (ст. 29 Закону України «Про землеустрій»), оскільки містить недостовірні дані щодо розташування на земельній ділянці житлового будинку, який насправді не існує.
Отже, інженером-землевпорядником ФОП ОСОБА_4 під час розроблення документації із землеустрою відносно спірної земельної ділянки порушено вимоги ст.ст. 20, 198 ЗК України, ст.ст. 29, 55 Закону України «Про землеустрій», а також ст.24 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» та не перевірено факт наявності чи відсутності в натурі (на місцевості) будівель та споруд на проектованій земельній ділянці, в результаті чого до Державного земельного кадастру були внесені недостовірні відомості про земельну ділянку, що як наслідок призвело до порушення прав та/або законних інтересів територіальної громади міста Києва.
Крім того, згідно з абз. «а» ч. 2 ст. 21 Закону України «Про державний земельний кадастр» в редакції, чинній станом на 17.02.2022 (дату реєстрації земельної ділянки), відомості про цільове призначення земельних ділянок щодо категорії земель вносяться до Державного земельного кадастру на підставі: відповідної документації із землеустрою, що розробляється при формуванні земельних ділянок, - щодо земельних ділянок, які формуються; на підставі заяви власника (розпорядника, у визначених законом випадках - користувача) земельної ділянки та комплексного плану просторового розвитку території територіальної громади, генерального плану населеного пункту - щодо земельних ділянок, цільове призначення яких змінюється на підставі такої документації; на підставі технічної документації із землеустрою - щодо інвентаризації земель;
Відповідно до ч. 8 ст. 79-1 Земельного кодексу України в редакції, чинній станом на 17.02.2022, у разі встановлення (відновлення) меж земельних ділянок за їх фактичним використанням у зв'язку з неможливістю виявлення дійсних меж, формування нових земельних ділянок не здійснюється, а зміни до відомостей про межі земельних ділянок вносяться до Державного земельного кадастру.
З огляду на це, технічна документація із землеустрою щодо встановлення меж зазначених земельних ділянок в натурі (на місцевості), згідно з чинним законодавством на час прийняття державним кадастровим реєстратором рішення про державну реєстрацію земельних ділянок, не відносилась до переліку документації із землеустрою, на підставі якої могли вноситись до Державного земельного кадастру відомості про цільове призначення земельних ділянок щодо їх категорії.
Також при здійсненні державної реєстрації спірної земельної ділянки її цільове призначення за Класифікацією видів цільового призначення земель, затвердженою наказом Держкомзему України від 23.07.2010 № 548, визначено за кодом 02.01 -для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка).
Водночас, власником земельної ділянки - Київською міською радою відповідне рішення щодо визначення такого цільового призначення спірної земельної ділянки не приймалось.
Таким чином, при здійсненні державної реєстрації земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:75:090:0007 за відсутності рішення власника - Київської міської ради та інших передбачених законодавством підстав її віднесено до земель житлової і громадської забудови та визначено код цільового призначення 02.01 -для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка).
Відповідно до ст. 21 Земельного кодексу України порушення порядку встановлення та зміни цільового призначення земель є підставою, зокрема, для відмови в державній реєстрації земельних ділянок або визнання реєстрації недійсною.
Частиною 6 ст. 24 Закону України «Про Державний земельний кадастр» в редакції, чинній станом на 17.02.2022, передбачено, що підставою для відмови у здійсненні державної реєстрації земельної ділянки є розташування земельної ділянки на території дії повноважень іншого Державного кадастрового реєстратора; подання заявником документів, передбачених частиною четвертою цієї статті, не в повному обсязі; невідповідність поданих документів вимогам законодавства; знаходження в межах земельної ділянки, яку передбачається зареєструвати, іншої земельної ділянки або її частини.
Таким чином, враховуючи, що надана ОСОБА_1 документація із землеустрою не відповідала вимогам земельного законодавства, а також не відносилась до переліку документації, на підставі якої до Державного земельного кадастру вносяться відомості про категорію земель, а також невірне визначення цільового призначення земельної ділянки, державна реєстрація земельної ділянки не відповідає вимогам чинного законодавства.
Відповідно до ч. 10 ст. 24 Закону України «Про Державний земельний кадастр» державна реєстрація земельної ділянки скасовується Державним кадастровим реєстратором, який здійснює таку реєстрацію, зокрема, у разі ухвалення судом рішення про скасування державної реєстрації земельної ділянки.
Аналогічні підстави для скасування державної реєстрації земельних ділянок містить п. 114 Порядку ведення Державного земельного кадастру, затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 17.10.2012 № 1051.
Пунктом 114 Порядку передбачено, що державна реєстрація земельної ділянки скасовується Державним кадастровим реєстратором, який здійснює таку реєстрацію, у разі ухвалення судом рішення про скасування державної реєстрації земельної ділянки, яке набрало законної сили в установленому законодавством порядку.
Суд, дослідивши матеріали справи, вислухавши думку представника позивача прийшов до висновку, що вимоги позивача є обґрунтованими на законі та підтверджені належними та допустимими доказами, тому є такими, що підлягають задоволенню.
Оскільки житловий будинок АДРЕСА_3 не існує, то відповідно не можуть виникати цивільні права, у тому числі право власності. Суд приходить до висновку що рішення про державну реєстрацію права власності на неіснуючий об'єкт нерухомого майна є незаконним, оскільки державна реєстрація лише посвідчує речове право, що виникло (набуто), а в даному випадку право не може бути набуто у зв'язку із відсутністю самого об'єкту цього права.
ОСОБА_1 не набув права власності на неіснуюче нерухоме майно, таке майно не може бути предметом іпотечного договору та договору про задоволення вимог іпотекодержателя, у зв'язку з чим ці правочини підлягають визнанню недійсними у судовому порядку, як такі, що суперечить вимогам ст.ст.203, 215 Цивільного кодексу України.
ОСОБА_2 не набув права власності на неіснуючий об'єкт нерухомого майна, а правочин, на підставі якого здійснено державну реєстрацію такого права, є недійсним та таким, що не створює юридичних наслідків, державна реєстрація права власності ОСОБА_2 на житловий будинок літ. «а» загальною площею 41,3 кв.м. за адресою: АДРЕСА_3 (реєстраційний номер об'єкту нерухомого майна 2482700380000) підлягає скасуванню (номер відомостей про речове право у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно: 48499079, дата реєстрації 22.11.2022).
Враховуючи, що реєстрація земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:75:090:0007 відбулася з порушенням вимог земельного законодавства, на підставі технічної документації, яка розроблена під обслуговування неіснуючого житлового будинку, право власності на який зареєстровано з порушенням чинного законодавства, а також з урахуванням того, що Київська міська рада рішення про передачу зазначеної земельної ділянки у власність або у користування (оренду) будь-яким фізичним або юридичним особам не приймала, є необхідність у скасуванні державної реєстрації земельної ділянки у Державному земельному кадастрі.
Керуючись ст.ст182,215,328,575,576,583, ЦК України, ст.ст. 12, 13, 76-81, 247, 263-265, ЦПК України, ЗУ «Про іпотеку», ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», ЗУ «Про землеустрій», ЗУ«Про державний земельний кадастр» суд
Позовну заяву виконувача обов'язків керівника Святошинської окружної прокуратури м.Києва в інтересах держави в особі Київської міської ради ( 01601, м.Київ, вул.Хрещатик, 36) до ОСОБА_1 ( АДРЕСА_1 ), ОСОБА_2 ( АДРЕСА_2 ) про усунення перешкоду у користуванні та розпорядженні майном - задовольнити.
Усунути перешкоди Київській міській раді у користуванні та розпорядженні землею шляхом скасування рішення державного реєстратора - приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Меженської К.С. про державну реєстрацію права власності (із відкриттям розділу) на житловий будинок літ. «а» загальною площею 41,3 кв.м. за адресою: АДРЕСА_3 , реєстраційний номер об'єкту нерухомого майна 2482700380000, за ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ), індексний номер рішення про державну реєстрацію прав: 61025012 від 20.10.2021.
Усунути перешкоди Київській міській раді у користуванні та розпорядженні землею шляхом визнання недійсним іпотечного договору від 11.11.2022, що укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 , і посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Мельник Л.С. та зареєстрований в реєстрі за №914, предметом якого є житловий будинок літ. «а» за адресою: АДРЕСА_3 , (реєстраційний номер об'єкту нерухомого майна 2482700380000).
Усунути перешкоди Київській міській раді у користуванні та розпорядженні землею шляхом визнання недійсним договору про задоволення вимог іпотекодержателя від 22.11.2022, що укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 , і посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Мельник Л.С. та зареєстрований в реєстрі за №924, предметом якого є житловий будинок літ. «а» за адресою: АДРЕСА_3 (реєстраційний номер об'єкту нерухомого майна 2482700380000).
Усунути перешкоди Київській міській раді у користуванні та розпорядженні землею шляхом скасування державної реєстрації права власності ОСОБА_2 (РНОКПП НОМЕР_2 ) на житловий будинок літ. «а» загальною площею 41,3 кв.м. за адресою: АДРЕСА_3 , реєстраційний номер об'єкту нерухомого майна 2482700380000, номер відомостей про речове право у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно: 48499079, дата реєстрації 22.11.2022.
Скасувати державну реєстрації земельної ділянки у Державному земельному кадастрі за кадастровим номером 8000000000:75:090:0007, загальною площею 0,1 га за адресою: АДРЕСА_3 .
Стягнути з ОСОБА_1 ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП - НОМЕР_1 , зареєстрований за адресою: АДРЕСА_4 , на користь Київської міської прокуратури (вул. Предславинська, 45/9, м. Київ, 03150, ЄДРПОУ 02910019, банк ДКСУ м. Київ, код банку 820172, IBAN UA168201720343100001000011062, код класифікації видатків бюджету - 2800) судовий збір у розмірі 7 570 грн (сім тисяч п'ятсот сімдесят гривень, 00 копійок)
Стягнути з ОСОБА_2 ІНФОРМАЦІЯ_2 , РНОКПП - НОМЕР_2 , зареєстрований за адресою: АДРЕСА_2 на користь Київської міської прокуратури (вул. Предславинська, 45/9, м. Київ, 03150, ЄДРПОУ 02910019, банк ДКСУ м. Київ, код банку 820172, IBAN UA168201720343100001000011062, код класифікації видатків бюджету - 2800) судовий збір у розмірі 7 570 грн (сім тисяч п'ятсот сімдесят гривень, 00 копійок)
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Рішення суду може бути оскаржене протягом тридцяти днів з дня його проголошення. У разі розгляду справи (вирішення питання ) без повідомлення сторін зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
Учасники справи якому рішення не було вручене у день його складення має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.
Апеляційна скарга подається безпосередньо до Київського апеляційного суду, при цьому відповідно до п. п. 15.5 п. 15 Перехідних положень ЦПК України до дня початку функціонування Єдиної судової інформаційно-телекомунікаційної системи апеляційні та касаційні скарги подаються учасниками справи до або через відповідні суди, а матеріали справ витребовуються та надсилаються судами за правилами, що діяли до набрання чинності цією редакцією кодексу.
Суддя Н.О. Петренко