Автономна Республіка Крим, 95003, м.Сімферополь, вул.Р.Люксембург/Речна, 29/11, к. 313
Іменем України
09.11.2010Справа №2-24/4640-2010
За позовом - Феодосійської міської ради (98100, м. Феодосія, вул. Земська,4).
До відповідача - Фізичної особи - підприємця ОСОБА_2 (98100, АДРЕСА_1; 97323, АДРЕСА_2).
Про зміну умов договору оренди землі.
Суддя ГС АР Крим Г.Г. Колосова
представники:
Від позивача - Калашников О.О., представник за довіреністю №02-29-4009 від 28.12.2009р., посвідчення №307 від 24.01.2009р.
Від відповідача - ОСОБА_4, представник; довіреність №281 від 01.02.2008 р.; адвокатське посвідчення №1416 від 21.09.2010 р.
Обставини справи:
Феодосійська міська рада звернулася до господарського суду АР Крим з позовом до відповідача - Фізичної особи - підприємця ОСОБА_2 про зміну пунктів 1, 5, 9, 10, 12, 33 договору оренди землі від 19.01.2007р. реєстраційним номером 040701900008, укладеного між Феодосійською міською радою та відповідачем, виклавши їх відповідно до додаткової угоди до договору оренди від 03 червня 2010 року у редакції, викладеній позивачем у позовній заяві.
Крім того, позивач просить стягнути з відповідача на користь позивача судові витрати зі сплати державного мита та витрати на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.
Позовні вимоги мотивовані необхідністю перегляду та зміни розміру орендної плати, визначеного у договорі оренди землі від 19.01.2007р., відповідно до умов якого відповідачеві була надана у користування земельна ділянка, яка знаходиться за адресою: м. Феодосія, вул. Керченське шосе, буд. 5, зона «Байбуга» №88, кадастровий номер 01 116 000 000 001 40 182. Так, позивач вважає, що у зв'язку з неотриманням Феодосійською міською радою відповіді про згоду або відмову щодо зміни розміру орендної плати за договором та нормативної грошової оцінки земельної ділянки, зазначене питання повинно бути вирішено у судовому порядку, що і стало підставою для звернення позивача з позовом до суду.
Ухвалою господарського суду АР Крим від 23 вересня 2010 року позов Феодосійської міської ради прийнято судом до розгляду, справу за порушеним провадженням призначено до слухання у судовому засіданні.
Позивач заявою від 04.11.2010 р., на підставі ст.. 22 ГПК України, просив суд читати перше речення п. 2 прохальної частини позову у наступній редакції: «змінити умови договору оренди землі від 01.02.2006 р., зареєстрованого у Державному реєстрі земель 19.01.2007 р. під №040701900008, укладеного між суб'єктом підприємницької діяльності ОСОБА_2 та Феодосійською міською радою, виклавши пункти договору у наступній редакції:». Інший текст позовних вимог залишено без змін.
Судом встановлено, що у позовної заяві позивачем у якості дати договору вказано дату його реєстрації, тому суд прийняв до розгляду вказану заяву позивача.
Відповідач у відзиві на позов від 09.11.2010 р. повідомив про те, що визнає позовні вимоги частково та просив суд вважати строк внесення змін до договору оренди землі не з 01.01.2009 р., як це просить позивач, а з дня вступу рішення суду в законну силу.
Розгляд справи відкладався у порядку статті 77 Господарського процесуального кодексу України.
Розглянувши матеріали справи, дослідивши представлені докази, заслухавши пояснення представника позивача і відповідача, суд
01.02.2006 р. між Феодосійською міською Радою (Орендодавець) та Фізичною особою - підприємцем ОСОБА_2 ( Орендар) був укладений договір оренди землі.
Відповідно до п. 1 вказаного договору на підставі рішення 41 - ої сесії 4 - ого скликання Феодосійської міської ради від 30.06.2005 р. №2370 орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку, яка знаходиться за адресою: АР Крим, м. Феодосія, вул.. Керченське шосе, б. №5 ( район АГК «Річний»), зона «Байбуга» №88, кадастровий №01 116 000 000 001 40 182.
Відповідно до п. 2 вказаного договору в оренду передається земельна ділянка загальною площею 0,3584 га., у тому числі по угіддям: відкриті землі без рослинного покрову або незначним рослинним покровом, у тому числі інші 0,3584 га. За рахунок земель, не переданих у власність або постійне користування, які входять у категорію земель житлової та громадської забудови в межах м. Феодосія.
Відповідно до п. 5 вказаного договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 662 745,57 грн.
Відповідно до п. 8 вказаного договору він укладений строком до 30.04.2024 р.
Відповідно до п. 9 вказаного договору орендна плата вноситься орендарем у грошової формі ( з обліком коефіцієнту зональності -4 ) та розміром 26 509,82 грн.
Відповідно до п. 33 вказаного договору зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо змін умов договору спір розв'язується в судовому порядку.
Вказаний договір оренди був зареєстрований у Феодосійському міському відділі Кримської регіональної філії ДП «Центр державного земельного кадастру при Держкомземі України» , про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 19.01.2007 р. за №040701900008.
Відповідно до ст. 2 Закону України “Про оренду землі” відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
Відповідно до частини 1 статті 2 Закону України “Про плату за землю” використання землі в Україні є платним. Плата за землю справляється у вигляді земельного податку або орендної плати, що визначається залежно від грошової оцінки земель. Розміри податку за земельні ділянки, грошову оцінку яких не встановлено, визначаються до її встановлення в порядку, визначеному цим Законом.
Судом встановлено, що відповідач рішенням 37 - ої сесії 5 - ого скликання від 29.08.2008 р. №1698 затвердив технічну документацію по нормативної грошової оцінки земель м. Феодосія.
Відповідно до п. 4 вказаного рішення було вирішено щорічний розмір орендної плати по договорам оренди землі встановлювати у відповідності до Закону України «Про внесення змін в Закон України «Про оренду землі» і Законом України «Про державний бюджет України».
Відповідно до п. 4.1 вказаного рішення всі зміни до розміру орендної плати на землю по договорам оренди землі, пов'язані зі змінами в законодавстві України і щорічною індексацією грошової оцінки земель, фіксувати у додаткових угодах до договорів оренди землі.
Також позивачем по справі було прийнято рішення від 28.11.2008 р. №1842, відповідно до якого було вирішено встановити розмір річної орендної плати за земельні ділянки, що надаються в оренду і застосовуються:
- для індивідуального житлового, гаражного і дачного будівництва; для житлових, житлово - будівельних, гаражних і дачно - будівельних кооперативів; для індивідуальних гаражів і дач громадян; для обслуговування будівель гуртожитків; для обслуговування багатоквартирних житлових будинків ; для кооперативних автостоянок; для потреб сільськогосподарського виробництва, водного і лісного господарства у розмірі 1% від нормативної грошової оцінки;
- інші види діяльності відповідно до Українського класифікатора цільового призначення земельних ділянок у розмірі трьох відсотків від їх нормативної грошової оцінки.
Відповідно до п. 3 вказаного рішення воно вводиться в дію з 01.01.2009 р.
Відносини з приводу змін умов договору регулюються ст. 188 Господарського кодексу України.
Відповідно до п. 2-4 ст. 188 Господарського кодексу України сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.
Порядок укладення угоди про зміну господарського договору - це передбачена правовими нормами юридично-логічна послідовність стадій встановлення умов припинення прав і обов'язків, заснована на звернених назустріч одна одній діях осіб, які виражені в різноманітних способах узгодження змісту угоди, шляхом їх вільного волевиявлення. Способами укладення угоди про зміну договору є нормативно визначені дії, через які досягається вільне і взаємне узгодження волі сторін договору. Таке визначення вважається цілком прийнятним виходячи з того, що порядок укладення договору може бути повною мірою застосований до укладення угоди про його зміну. У такому разі діє механізм:
- сторона, яка бажає змінити договір, надсилає пропозиції про це іншій стороні за договором;
- сторона, яка одержала пропозицію про зміну договору, розглядає її та у 20-денний строк повідомляє іншу сторону про результати її розгляду;
- у разі часткового прийняття пропозиції (наприклад, погодження на розірвання із висуненням певних умов, на яких має бути розірваний договір) може мати місце протокол розбіжностей: при незгоді із протоколом розбіжностей зміна є такою, що не відбулася, і договір продовжує дію на погоджених раніше умовах.
У випадках коли сторони не досягли домовленості щодо зміни або розірвання договору, а одностороння зміна/розірвання договору не допускається, заінтересована сторона має право звернутися до суду із відповідним позовом. Право на подання позову виникає у сторони в разі, коли у відповідь на пропозицію змінити чи розірвати договір надійшла відповідь із відмовою або не надійшло відповіді у 20-денний строк. Такий досудовий порядок додатково закріплений у Господарському процесуальному кодексі України (ст. 11).
Стаття 654 ЦК України містить вимогу про вчинення змін або розірвання договору у такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту.
З урахуванням вказаного, супровідним листом від 02.12.2009 р. направив на адресу відповідача проект додаткової угоди від 03.06.2010 р. до договору оренди землі від 01.02.2006 р., якою запропонував відповідачу:
«П. 1 - слова „ зона « Байбуга » №88" читати: „з 01.01.2009 р. економіко-планувальна зона №27"
П. 5 - читати у наступної редакції: „ Нормативна грошова оцінка земельних ділянок становить починаючи з 01.01.2009 р. по 31.12.2009 р. - 2 502 015,74 гривень, починаючи з 01.01.2010 р. - 2 649 634,67 гривень "
П. 9 - читати у наступної редакції: « Орендна плата за земельні ділянки державної або комунальної власності здійснюється орендарем починаючи з 01.01.2009 р. по 31.12.2009 р. у грошовій формі із зазначенням 3 відсотків нормативної грошової оцінки земельної ділянки та розміром 75 060,47 грн. (Сімдесят п'ять тисяч шістдесят гривень 47 коп.) за рік, починаючи з 01.01.2010 р. у грошовій формі із зазначенням 3 відсотків нормативної грошової оцінки земельної ділянки та розміром 79 489,04 грн. (Сімдесят дев'ять тисяч чотириста вісімдесят дев'ять гривень 04 коп.) за рік»
П. 10 - читати у наступної редакції: „ Обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки державної або комунальної власності здійснюється з урахуванням їх цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством "
П. 12 абзац 2 - читати у наступної редакції: „ зміни розмірів земельного податку, підвищення цін тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством "
П. 33 у наступної редакції: „ Зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін шляхом укладання додаткових угод, які являються невід'ємною частиною основного договору. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв'язується у судовому порядку.
Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором.
Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду.
У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.
Якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду "
Доповнити п. 43 у наступній редакції: «право оренди земельної ділянки може відчужуватися, у тому числі продаватися на земельних торгах, а також передаватися у заставу, спадщину, вноситися до статутного фонду власником земельної ділянки, крім випадків, визначених законом».
Вказаний супровідний лист з проектом додаткової угоди був отриманий відповідачем по справі 30.06.2010 р., що підтверджується наявним в матеріалах справи поштовим повідомленням ( а. с. 14 ).
Але відповідач на вказане ніяким чином не відповів.
При таких обставинах, суд вважає зазначити наступне.
Відповідно до ст. 652 Цивільного кодексу України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання.
Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов:
1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане;
2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися;
3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору;
4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.
Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.
Зміна договору у зв'язку з істотною зміною обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом.
Як вже вказувалося вище, відповідно до п. 33 вищевказаного договору зміна умов вказаного договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо змін умов договору спір розв'язується в судовому порядку.
Відповідно до п. 12 вказаного договору оренди розмір орендної плати переглядається щорічно у разі:
- зміни умов господарювання, передбачених договором;
- зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів внаслідок інфляції;
- погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджується документами;
- в інших випадках, передбачених законом.
З урахуванням вказаного, сторони дійшли згоди про те, що договір може бути змінений при певних обставинах, перелік яких не є вичерпним.
З 04 червня 2008 року набрав чинності Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України" №309-VI від 03 червня 2008 року, яким внесені зміни до ст. 21 Закону України «Про оренду землі».
Відповідно до цих змін ч. 4 і 5 ст. 21 вказаного Закону викладено у наступній редакції, яка встановлює мінімальний і максимальний розмір орендної плати з земель несільськогосподарського призначення - не менш як трикратного розміру земельного податку, що встановлюється Законом України «Про плату за землю» та не більше 12% їх нормативної грошової оцінки.
Рішенням відповідача 37 - ої сесії 5 - ого скликання від 29.08.2008 р. №1698 було введено в дію іншу нормативну грошову оцінку земель м. Феодосія з 01.01.2009 р., ніж та, за якою по договору між позивачем і відповідачем визначалася щорічна сума орендної плати. Це рішення прийнято у виконання приписів частини 2 ст. 18 Закону України "Про оцінку земель" №1378-ІУ від 11 грудня 2003 року ( зі змінами на 29 серпня 2008 року - дату прийняття рішення), якою встановлено, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок несільськогосподарського призначення проводиться не рідше як один раз у 7 - 10 років. До цього, нормативна грошова оцінка земель в місті Феодосії була проведена по рішенню міської ради №136 від 16 жовтня 1998 року, тобто 10 років назад до введення нової оцінки.
Таким чином, через істотну зміну обставини, якими сторони керувалися при укладенні договору, а саме, через зміну нормативної грошової оцінки землі, позивач надіслав, а відповідач отримав пропозицію про зміну умов договору - збільшення суми орендної плати, однак відповідач не надав відповіді на таку пропозицію. Умови договору оренди не виключають можливість зміни суми орендної плати через зміну нормативної грошової оцінки землі. Ці обставини змінилися настільки, що якби сторони могли передбачити інший розмір нормативної грошової оцінки землі, то вони б уклали договір на інших умовах; передбачили більшу суму орендної плати.
При цьому, в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане. Зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересований орендодавець не міг усунути після їх виникнення при турботливості та обачності, які від нього вимагалися тому, що зобов'язання органу місцевого самоврядування переглядати у певний строк нормативну грошову оцінку землі встановлено законом.
Зміна інших умов договору, на думку суду, також не суперечить чинному законодавству України. Відповідач жодних заперечень з цього приводу не надав.
Відповідно до ст. 33 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.
Докази подаються сторонами та іншими учасниками судового процесу.
З приводу змін, які позивач просить внести до п. 9 договору, суд зазначає наступне.
Як вбачається з позовної заяви, позивач просить встановити розмір орендної плати у розмірі 75 060,47 грн. за рік з 01.01.2009 р., а орендну плату у розмірі 79 489,04 грн. за рік з 01.01.2010 р.
Суд не може погодитися з вказаним, оскільки відповідно до ч. 5 ст. 188 Господарського кодексу України якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду.
При таких обставинах, позовні вимоги підлягають задоволенню частково.
У судовому засіданні оголошені вступна та резолютивна частини рішення згідно статті 85 Господарського процесуального кодексу України повідомлено, що рішення буде складено у повному обсязі 11.11.2010 р. Повний текст рішення складений та підписаний у відповідності до вимог статті 84 Господарського процесуального кодексу України 11.11.2010 р.
З урахуванням викладеного, керуючись статями 33, 34, 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд
1. Позов задовольнити частково.
2. Змінити умови договору оренди землі від 01.02.2006 р., зареєстрованого у Державному реєстрі земель 19.01.2007 р. під №040701900008, укладеного між суб'єктом підприємницької діяльності ОСОБА_2 та Феодосійською міською радою,, виклавши пункти договору у наступній редакції:
«П. 1 - слова „ зона « Байбуга » №88" читати: „з 01.01.2009 р. економіко-планувальна зона №27"
П. 5 - читати у наступної редакції: „ Нормативна грошова оцінка земельних ділянок становить починаючи з 01.01.2009 р. по 31.12.2009 р. - 2 502 015,74 гривень, починаючи з 01.01.2010 р. - 2 649 634,67 гривень "
П. 9 - читати у наступної редакції: « Орендна плата за земельні ділянки державної або комунальної власності здійснюється орендарем із зазначенням 3 відсотків нормативної грошової оцінки земельної ділянки та розміром 79 489,04 грн. (Сімдесят дев'ять тисяч чотириста вісімдесят дев'ять гривень 04 коп.) за рік, починаючи з дня набрання законної сили рішення, яким внесено ці зміни, а саме з 22.11.2010 р.».
П. 10 - читати у наступної редакції: „ Обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки державної або комунальної власності здійснюється з урахуванням їх цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством "
П. 12 абзац 2 - читати у наступної редакції: „ зміни розмірів земельного податку, підвищення цін тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством "
П. 33 у наступної редакції: „ Зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін шляхом укладання додаткових угод, які являються невід'ємною частиною основного договору. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв'язується у судовому порядку.
Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором.
Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду.
У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.
Якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду "
Доповнити п. 43 у наступній редакції: «право оренди земельної ділянки може відчужуватися, у тому числі продаватися на земельних торгах, а також передаватися у заставу, спадщину, вноситися до статутного фонду власником земельної ділянки, крім випадків, визначених законом».
3. Стягнути з фізичної особи - підприємця ОСОБА_2 (98100, АДРЕСА_1; 97323, АДРЕСА_3, ЗКПО НОМЕР_1 ) на користь Феодосійської міської Ради, 98100, АР Крим, м. Феодосія, вул. Земська, 4, ( р/р 31513921700024 в ГУ ДКУ в АР Крим, м. Сімферополь, код доходів 24062100, МФО 824026, ЗКПО 34740709 ) державне мито у розмірі 42,50 грн. та 118,00 грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.
Суддя Господарського суду
Автономної Республіки Крим Колосова Г.Г.