Дата документу 09.10.2024 Справа № 335/2167/23
Єдиний унікальний № 335/2167/23 Головуючий в 1-й інстанції - Сидорова М.В.
Провадження №22-ц/807/1822/24 Суддя-доповідач: Кочеткова І.В.
09 жовтня 2024 року місто Запоріжжя
Запорізький апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
головуючої: Кочеткової І.В.,
суддів: Гончар М.С.,
Трофімової Д.А.,
секретар: Камалова В.В.
розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Запорізької міської ради, третя особа ОСОБА_2 , про визнання укладеною додаткової угоди,
за апеляційною скаргою ОСОБА_1 в особі представника - адвоката Грекова Дмитра Валерійовича на рішення Хортицького районного суду м. Запоріжжя від 23 серпня 2023 року, повний текст якого складено 01 вересня 2023 року,
У березні 2023 року до суду надійшов позов ОСОБА_1 , інтереси якої представляє адвокат Греков Д.В., до відповідача Запорізької міської ради про визнання укладеною додаткової угоди.
Позовна заява мотивована тим, що на підставі договору купівлі-продажу нежитлового приміщення від 04.08.2020 року, посвідченого приватним нотаріусом Запорізького міського нотаріального округу Філіповою Л.П., реєстровий №103, позивач ОСОБА_1 стала одноособовим власником нерухомого майна - будівлі закусочної літ.А, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , придбавши його у ОСОБА_2 .
Вказане нерухоме майно розташоване на земельній ділянці площею 0,0811 га, кадастровий номер 2310100000:06:010:0038, цільове призначення: землі житлової та громадської забудови; для будівництва та обслуговування об'єктів туристичної інфраструктури та закладів громадського харчування, секція В, підрозділ 03.08. Земельна ділянка перебуває у комунальній власності та раніше була передана в оренду продавцю за договором купівлі-продажу нежитлового приміщення ОСОБА_2 на підставі рішення Запорізької міської ради №49/119 від 27.04.2016р. «Про надання в користування на умовах оренди земельної ділянки для розташування закусочної» та Договору оренди землі №201606000100247 від 01.08.2016р., який укладено між Запорізькою міською радою та ОСОБА_2 строком до 27.04.2035 року та який був зареєстрований у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 17.08.2016р.
Департаментом реєстраційних послуг Запорізької міської ради з посиланням на ч.4 ст.120, п. «е» ст.141 ЗК України, ч.3 ст.7 Закону України «Про оренду землі», ст.377, 415 ЦК України, позивач зазначає, що за ОСОБА_2 припинено право користування земельною ділянкою, а до ОСОБА_1 перейшло право оренди на таку земельну ділянку на тих же умовах і в тому ж обсязі, як і для попереднього власника будівлі та землекористувача. 28.11.2022р. у зв'язку з набуттям права власності на нерухоме майно - будівлю закусочної літ.А за адресою: АДРЕСА_1 , яке розташоване на земельній ділянці площею 0,0811 га, кадастровий номер 2310100000:06:010:0038, яка перебуває у комунальній власності та раніше була передана в оренду продавцю нерухомості ОСОБА_2 на підставі Договору оренди землі №201606000100247 від 01.08.2016р.
Позивач ОСОБА_1 на адресу Запорізької міської ради поштовим зв'язком - листом з описом вкладення надіслала заяву, в якій просила замінити сторону Орендаря у Договорі оренди землі №201606000100247 від 01.08.2016р., а саме ОСОБА_2 на ОСОБА_1 , без зміни цільового призначення. Про заміну сторони орендаря у вказаному Договорі оренди землі просила укласти та підписати відповідну додаткову угоду про внесення змін до Договору оренди землі №201606000100247 від 01.08.2016р., проект якого було додано до заяви. До заяви, крім проекту додаткової угоди в 3-х примірниках, позивачем було додано копію паспорту та РНОКПП заявника, копію договору купівлі-продажу нежитлового приміщення від 04.08.2020р., копію витягу з Державного реєстру речових прав, копію технічного паспорту на нерухоме майно, копію Договору оренди землі №201606000100247 від 01.08.2016р. Згідно з листом Департаменту архітектури та містобудування Запорізької міської ради від 22.12.2022р., земельна ділянка не має обмежень містобудівного характеру, вид використання земельної ділянки відповідає містобудівній документації, інформація з Держреєстру в наявності тощо.
Однак, листом Управління з питань земельних відносин Запорізької міської ради від 22.12.2022р., в укладанні додаткової угоди фактично було відмовлено та надано відповідь, згідно якої додаткова угода не підписана колишнім власником нерухомого майна та не надано довідку про відсутність заборгованості тощо.
У зв'язку з тим, що у позивача ОСОБА_1 в силу прямої вказівки закону виникло право оренди земельної ділянки за договором оренди землі №201606000100247 від 01.08.2016р., на якій розташовано нерухоме майно, власником якої є позивач, позивач є стороною (орендарем) за вищевказаним договором оренди землі та має право на переоформлення орендних відносин шляхом внесення змін у договір оренди землі стосовно орендаря.
При цьому, зміни до договору оренди, запропоновані позивачем, не стосуються істотних умов такого договору, а лише стосуються відомостей про орендаря. Позивач просила визнати укладеною між Орендодавцем Запорізькою міською радою та ОСОБА_1 додаткову угоду про внесення змін до Договору оренди землі №201606000100247 від 01.08.2016р., зареєстрованому в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 17.08.2016р. Департаментом реєстраційних послуг Запорізької міської ради, у запропонованій позивачем ОСОБА_1 редакції, стягнути з відповідача понесені судові витрати зі сплати судового збору.
Рішенням Хортицького районного суду м. Запоріжжя від 23 серпня 2023 року в задоволенні позову відмовлено.
Не погоджуючись з рішенням суду, ОСОБА_1 в особі представника - адвоката Грекова Д.В. подала апеляційну скаргу, в якій посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права, просить скасувати рішення суду та ухвалити нове рішення, яким задовольнити позов у повному обсязі.
Узагальненими доводами апеляційної скарги є те, що позивач має право на переоформлення орендних відносин шляхом внесення змін у договір оренди землі стосовно орендаря. На момент придбання нерухомого майна у власність, позивач правомірно очікував, що таке право гарантується та захищено законом, таким чином позивачем обрано вірний та ефективний спосіб захисту порушеного права шляхом визнання укладеною додаткової угоди в частині зміни сторони у зобов'язанні.
Постановою Запорізького апеляційного суді від 13 грудня 2023 року апеляційну скаргу ОСОБА_1 в особі представника - адвоката Грекова Д. В. задоволено частково.
Рішення Хортицького районного суду м. Запоріжжя від 23 серпня 2023 року у цій справі скасовано та прийнято нове рішення, яким у задоволенні вимог позову ОСОБА_1 до Запорізької міської ради про визнання укладеною додаткової угоди відмовлено.
Постановою Верховного Суду від 24 липня 2024 року постанову Запорізького апеляційного суді від 13 грудня 2023 року скасовано, справу направлено до апеляційного суду на новий розгляд.
Скасовуючи постанову Запорізького апеляційного суді від 13 грудня 2023 року, Верховний Суд виходив із того, що апеляційний суд дійшов помилкового висновку про відмову у позові через неналежний суб'єктний склад. При цьому доводам апеляційної скарги суд апеляційної інстанції належної оцінки не надав, рішення Хортицького районного суду м. Запоріжжя від 23 серпня 2023 року по суті не переглянув.
Ухвалою апеляційного суду від 25 вересня 2024 року залучено до участі у справі як третю особу ОСОБА_2 .
Заслухавши у засіданні апеляційного суду суддю-доповідача, дослідивши матеріали справи, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції та обставини справи в межах доводів та вимог апеляційної скарги, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з наступних підстав.
Згідно зі ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
Відповідно до п.1 ч. 1 ст. 374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право залишити судове рішення без змін, а скаргу без задоволення.
Відповідно до ст. 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Суд першої інстанції, відмовляючи у задоволенні позову, виходив з того, що орендар, звернувшись до суду з позовною вимогою про визнання укладеною додаткової угоди про внесення змін до договору оренди землі, обрав неналежний і неефективний спосіб захисту своїх прав, оскільки задоволення такої позовної вимоги фактично є констатацією судом обставин продовження орендних правовідносин, а не зміною правовідношення в судовому порядку в розумінні статей 16 та 651 ЦК України.
Колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції.
Судом встановлено, що ОСОБА_2 на підставі нотаріально посвідченого договору дарування нерухомості від 16 грудня 2013 року належало нежитлове приміщення - будівля закусочної літ. А, що розташоване за адресою: АДРЕСА_1 .
01 серпня 2016 року між Запорізькою міською радою (орендодавець) та ОСОБА_2 (орендар) було укладено Договір оренди землі № 201606000100247.
Відповідно до умов вказаного Договору орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку, яка належить Запорізькій міській раді на праві комунальної власності, загальною площею 0,0811 га, кадастровий номер: 2310100000:06:010:0038, для розташування закусочної, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .
За умовами Договору на земельній ділянці розміщені об'єкти нерухомого майна: будівля закусочної, що є власністю орендаря. Договір укладено до 27 квітня 2035 року.
17 серпня 2016 року право оренди вказаної земельної ділянки за ОСОБА_2 зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно Департаментом реєстраційних послуг Запорізької міської ради, що підтверджується копією інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власників на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна за № 332123132 від 12 травня 2023 року.
Між ОСОБА_2 (продавець) та ОСОБА_1 (покупець) 04 серпня 2020 року укладено Договір купівлі - продажу нежитлового приміщення - будівлі закусочної літ. А, що розташоване за адресою: АДРЕСА_1 , який посвідчено приватним нотаріусом Запорізького міського нотаріального округу Філіповою Л .П., реєстровий № 103.
З цього Договору вбачається, що нежитлове приміщення розташоване на земельній ділянці площею 0,0811 га, що знаходиться у комунальній власності, кадастровий номер: 2310100000:06:010:0038, цільове призначення: для будівництва та обслуговування туристичної інфраструктури та закладів громадського харчування, вид використання: для розташування закусочної з літнім майданчиком, експлікація земельної ділянки: землі під соціально-культурними об'єктами.
04 серпня 2020 року право власності на нежитлове приміщення - будівлю закусочної літ. А, що розташоване за адресою: АДРЕСА_1 зареєстровано за ОСОБА_1 у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
28 листопада 2022 року ОСОБА_1 на адресу Запорізької міської ради надіслала заяву від 27 листопада 2022 року, в якій повідомила про перехід до неї від ОСОБА_3 права власності на нежитлове приміщення за адресою: АДРЕСА_1 та про перехід до неї права оренди земельної ділянки на тих же умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього власника будівлі. Позивачка просила замінити сторону Орендаря у Договорі оренди землі № 201606000100247 від 01 серпня 2016 року, а саме ОСОБА_2 на ОСОБА_1 , без зміни цільового призначення. Про заміну сторони орендаря у вказаному Договорі оренди землі просила укласти та підписати відповідну Додаткову угоду про внесення змін до Договору оренди землі № 201606000100247 від 01 серпня 2016 року, проект якої було додано до заяви.
Проект Додаткової угоди про внесення змін до Договору оренди землі № 201606000100247 від 01 серпня 2016 року, крім її назви, місця укладання, вступної частини (преамбули) договору з даними про сторін, підстав для укладання угоди, реквізитів сторін та підпису ОСОБА_1 , містить 7 пунктів, а саме:
Пунктом 1 проекту Додаткової угоди передбачено, що: «Сторони вирішили змінити сторону орендаря в Договорі оренди землі № 201606000100247 від 01 серпня 2016 року, укладеному на земельну ділянку площею 0,0811 га (кадастровий номер 2310100000:06:010:0038, надану для розташування закусочної (цільове призначення: землі житлової та громадської забудови; для будівництва та обслуговування об'єктів туристичної інфраструктури та закладів громадського харчування, секція В, підрозділ 03.08), що розташована за адресою: АДРЕСА_2 , а саме: ОСОБА_2 , РНОКПП НОМЕР_1 замінити на ОСОБА_1 , РНОКПП НОМЕР_2 , у зв'язку із набуттям права власності на нерухоме майно - будівлі закусочної літ. А, розташована за адресою АДРЕСА_1 , на підставі договору купівлі-продажу нежитлового приміщення від 04 серпня 2020 року, посвідченого приватним нотаріусом Запорізького міського нотаріального округу Філіповою Л. П., зареєстровано в реєстрі за № 103.».
Відповідно до пункту 2 проекту Додаткової угоди: «Сторони визначили, що всі права та обов'язки за Договором оренди землі № 201606000100247 від 01 серпня 2016 року, новий орендар набуває на тих же умовах і в тому ж обсязі, що й попередній орендар, з моменту укладання додаткової угоди про внесення змін до Договору оренди землі № 201606000100247 від 01 серпня 2016 року та державної реєстрації права оренди.».
Пунктом 3 Додаткової угоди передбачено, що: «Вказана додаткова угода про внесення змін до Договору оренди землі № 201606000100247 від 01 серпня 2016 року є документом для державної реєстрації речових прав в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.».
Відповідно до пункту 4 проекту Додаткової угоди: «Інші умови Договору оренди землі № 201606000100247 від 01 серпня 2016 року та додатки до нього залишаються незмінними і сторони підтверджують щодо них свої зобов'язання.».
Відповідно до пункту 5 проекту Додаткової угоди: «Після державної реєстрації речових прав орендар зобов'язується в 5-ти денний термін надати копію цієї угоди до відповідного державного податкового органу.».
Пунктом 6 проекту Додаткової угоди передбачено, що: «Дану додаткову угоду укладено в трьох примірниках, які мають однакову юридичну силу, один з яких знаходиться у орендодавця, другий - у орендаря, третій - в органі, який провів державну реєстрацію.».
Відповідно до пункту 7 проекту Додаткової угоди: «Ця додаткова угода є невід'ємною частиною Договору оренди землі № 201606000100247 від 01 серпня 2016 року і набирає чинності після її укладання.».
До заяви про заміну сторони Орендаря у Договорі оренди землі, укладання та підписання Додаткової угоди, крім проекту додаткової угоди в 3-х примірниках, позивачем ОСОБА_1 було додано копію паспорту та РНОКПП заявника, копію договору купівлі-продажу нежитлового приміщення від 04 серпня 2020 року, копію витягу з Державного реєстру речових прав, копію технічного паспорту на нерухоме майно, копію Договору оренди землі № 201606000100247 від 01 серпня 2016 року.
Листом від 22 грудня 2022 року Управлінням з питань земельних відносин Запорізької міської ради позивачці була надана відповідь за № Ф-0305 в якій, серед іншого, повідомлено про необхідність надання нею додаткових документів та про необхідність погодження та приведення розміру орендної плати у відповідність до вимог законодавства. Підставою для укладання договору оренди землі (додаткового договору/додаткової угоди) комунальної форми власності може бути виключно рішення органу місцевого самоврядування (ненормативний акт індивідуальної дії відповідної ради), яке є волевиявленням орендодавця про надання згоди на укладання договору (додаткового договору/додаткової угоди). Також зазначено, що відповідно до актуальних відомостей Державного реєстру речових прав на нерухоме майно на земельну ділянку комунальної власності 2310100000:06:010:0038, зареєстроване інше речове право (право оренди) за ОСОБА_2 на підставі Договору оренди землі № 201606000100247 від 01 серпня 2016 року. До Запорізької міської ради від орендаря (гр. ОСОБА_2 ) не надходило заяв/клопотань про розірвання/дострокове припинення договору оренди землі або внесення будь-яких змін (щодо вибуття із орендних відносин), тому відповідний проект рішення не було підготовлено та не розглянуто на сесії міської ради. Такі фактичні обставини унеможливлюють розгляд порушеного заявницею питання.
Стаття 15 Цивільного кодексу України визначає об'єктом захисту порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права пов'язано із позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, спричинена поведінкою іншої особи. Таким чином, порушення, невизнання або оспорювання суб'єктивного права є підставою для звернення особи за захистом цього права із застосуванням відповідного способу захисту.
Предметом позову у цій справі є матеріально-правова вимога про визнання укладеною додаткової угоди про зміну сторони в договорі оренди земельної ділянки. Підставою позову зазначено набуття позивачем права власності на об'єкт нерухомості, який розташований на земельній ділянці комунальної власності, орендарем якої є колишній власник об'єкта нерухомості, та заперечення відповідача (орендодавця) щодо укладення з позивачем додаткової угоди про зміну сторони в чинному договорі оренди земельної ділянки.
Згідно із частинами першою, другою статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Отже, правовими підставами зміни договору є істотне порушення договору другою стороною, а також інші випадки, встановлені договором або законом.
Відповідно до ст.ст. 125, 126 Земельного кодексу України, право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Право користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
Державній реєстрації прав підлягають: речові права на нерухоме майно, похідні від права власності, зокрема, право оренди (суборенди) земельної ділянки (п. 2 ч. 1 ст. 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).
За змістом ч. 1 ст. 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться на підставі, зокрема, укладеного в установленому законом порядку договору, предметом якого є нерухоме майно, речові права на яке підлягає державній реєстрації (п.1); інших документів, що відповідно до законодавства підтверджують набуття, зміну або припинення прав на нерухоме майно (п.14).
Отже, право оренди земельної ділянки виникає після державної реєстрації такого права, яка проводиться державним реєстратором у порядку, передбаченому Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», на підставі договору оренди землі та інших документів, які підтверджують набуття права оренди земельної ділянки.
При цьому, відповідно до висновків, викладених у постанові Великої Палати Верховного Суду від 04.12.2018 у справі №910/18560/16, чинне земельне та цивільне законодавство імперативно передбачає перехід права на земельну ділянку в разі набуття права власності на об'єкт нерухомості, що відображає принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, який хоча безпосередньо і не закріплений у загальному вигляді в законі, тим не менш знаходить свій вияв у правилах статті 120 Земельного кодексу України, статті 377 Цивільного кодексу України, інших положеннях законодавства.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 03.04.2019 у справі №921/158/18 зазначила, що згідно з принципом єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованих на ній будинку, споруди (зміст якого розкривається, зокрема, у статті 120 Земельного кодексу України та статті 377 Цивільного кодексу України) особа, яка законно набула у власність будинок, споруду, має цивільний інтерес в оформленні права на земельну ділянку під такими будинком і спорудою після їх набуття. Отже, відповідно до зазначених правових норм власники споруди мають право на користування земельною ділянкою, на якій вона розташована, ніхто інший, окрім власника цього об'єкта, не може претендувати на вказану земельну ділянку, оскільки вона зайнята об'єктом нерухомого майна.
Згідно приписів ч.2 ст. 120 ЗК України (в редакції, яка діяла на час набуття позивачем об'єкта нерухомості, розташованого на земельній ділянці комунальної власності - 04.08.2020р.), якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.
Згідно з ч.1 ст.377 ЦК України (в редакції станом на 04.08.2020р.), до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).
Відповідно до ч.3 ст. 7 Закону України «Про оренду землі» (в редакції станом на 04.08.2020р.) до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.
Тобто особа, яка набула право власності на це нерухоме майно, фактично стає орендарем земельної ділянки, на якій воно розміщене, у тому ж обсязі та на умовах, як і у попереднього власника. При цьому договір оренди цієї земельної ділянки щодо попереднього її користувача (попереднього власника нерухомого майна) припиняється відповідним договором, на підставі якого новим власником набуто право власності на розташоване на цій земельній ділянці майно.
У розумінні наведених положень законодавства при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду (відповідно до договору, який містить необхідні за законом істотні умови), право попереднього власника або користувача припиняється в силу прямої вказівки закону без припинення у цілому договору оренди земельної ділянки, відповідно, новий власник об'єкта нерухомості, до якого переходить право оренди, набуває право оренди за чинним договором оренди, а не у порядку повторного надання земельної ділянки, тобто має місце заміна сторони у зобов'язанні.
Ураховуючи викладене, після відчуження об'єкта нерухомості, розташованого на орендованій земельній ділянці, договір оренди землі у відповідній частині припиняється щодо відчужувача, однак діє на тих самих умовах стосовно нового власника нерухомості, який з моменту набуття такого права набуває також право оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене, а отже й відповідні права та обов'язки.
Суд першої інстанції правильно зауважив, що на момент набуття новим власником ОСОБА_1 права власності на нежитлове приміщення (04.08.2020р.), укладений попереднім власником майна ( ОСОБА_2 ) договір оренди землі від 01.08.2016р. був чинним, оскільки діяв до 27.04.2035р. Доказів розірвання, припинення даного Договору оренди землі матеріали справи не містять. Земельна ділянка з кадастровим номером 2310100000:06:010:0038, яка перебувала у користуванні ОСОБА_2 , не повернута орендарем орендодавцю; інше речове право не припинено.
Отже, договір оренди землі № 201606000100247 від 01 серпня 2016 року щодо ОСОБА_2 як попереднього її користувача (попереднього власника нерухомого майна) припинився Договором купівлі-продажу від 04 серпня 2020 року, на підставі якого новим власником ОСОБА_1 набуто право власності на розташоване на цій земельній ділянці майно, а зазначений вище договір оренди землі не підлягає розірванню.
У зв'язку з набуттям позивачем права власності на нерухоме майно, що розташоване на земельній ділянці площею 0,0811 га, кадастровий номер: 2310100000:06:010:0038, в силу прямої законодавчої вказівки до покупця як до нового набувача (власника) перейшло право користування земельною ділянкою, на якій воно розміщене, в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).
Отже, документальне оформлення вибуття з договору оренди попереднього орендаря (землекористувача) не впливає на обсяг права нового власника майна, оскільки умови основного договору оренди для особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, залишаються незмінними з моменту укладення сторонами договору купівлі-продажу.
Таким чином, після проведення державної реєстрації права власності на об'єкт нерухомості та переходу до нового власника, відповідно до ст. 120 Земельного кодексу України та ст. 377 Цивільного кодексу України, прав і обов'язків орендаря земельної ділянки за договором оренди землі, новий власник звертається до державного реєстратора для проведення державної реєстрації відповідного права оренди на підставі поданого ним чинного договору оренди землі.
При цьому, укладення з орендодавцем та подання державному реєстратору додаткової угоди до договору оренди землі про заміну сторони договору законодавством України не передбачено, тому не є обов'язковим.
Подібний правовий висновок щодо застосування ч. 2 ст. 651 Цивільного кодексу України у правовідносинах щодо внесення змін до договору оренди земельної ділянки, зокрема, заміни орендаря у договорі оренди у судовому порядку шляхом визнання укладеним договору оренди (додаткової угоди до договору), викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 30.06.2020 у справі №927/79/19.
Таким чином, зважаючи на те, що спірний Договір оренди свою дію не припинив, а позивач є фактичним користувачем земельної ділянки з кадастровим номером 2310100000:06:010:0038 в силу закону, останній має відповідні права на звернення до державного реєстратора для проведення державної реєстрації відповідного права оренди на підставі такого Договору оренди.
Водночас, укладення з цього приводу додаткової угоди до Договору оренди землі, в якій, окрім залишення всіх пунктів без змін, змінюється лише орендар не передбачено вимогами чинного законодавства.
Отже, враховуючи положення ч. 2 ст. 651 Цивільного кодексу України та встановлені судом обставини, колегія суддів вважає, що суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку, що позовні вимоги позивача є необґрунтованими та задоволенню не підлягають, оскільки відсутні підстави, визначені як договором, так і законом для зміни договору оренди.
Колегія суддів, перевіривши доводи апеляційної скарги, дослідивши наявні в матеріалах справи докази та обставини справи, вважає, що висновки суду першої інстанції по суті вирішеного спору є правильними, законними та обґрунтованими, підтверджуються матеріалами справи.
Вагомих, достовірних та достатніх доводів, які б містили інформацію щодо предмета доказування і спростовували висновки суду першої інстанції та впливали на законність і обґрунтованість оскаржуваного рішення, апеляційна скарга не містить.
Ураховуючи вищевикладене, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга та зміст оскаржуваного рішення не дають підстав для висновку, що судом першої інстанції при розгляді справи були допущені порушення норм матеріального чи процесуального права, які відповідно до ст. 376 ЦПК України могли б бути підставами для його скасування, тому апеляційну скаргу у відповідності до ст. 375 ЦПК України необхідно залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції - без змін.
Керуючись ст. ст. 374, 376, 381-384 ЦПК України, апеляційний суд,-
Апеляційну скаргу ОСОБА_1 в особі представника - адвоката Грекова Дмитра Валерійовича залишити без задоволення.
Рішення Хортицького районного суду м. Запоріжжя від 23 серпня 2023 року в цій справі залишити без змін.
Дата складання повної постанови 10 жовтня 2024 року.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття, проте може бути оскаржена до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення.
Головуюча І.В. Кочеткова
Судді: М.С. Гончар
Д.А. Трофимова