вул. В'ячеслава Чорновола, 29/32, м. Кропивницький, 25006,
тел. (0522) 30-10-22, 30-10-23, код ЄДРПОУ 03499951,
e-mail: inbox@kr.arbitr.gov.ua, web: http://kr.arbitr.gov.ua
02 жовтня 2024 рокум. Кропивницький Справа № 912/1667/24
Господарський суд Кіровоградської області у складі судді Закуріна М.К., розглянувши справу
за позовом Комунального підприємства «Долинське міське комунальне господарство» при Долинській міській раді
до фізичної особи-підприємця Кривошеї Вікторії Миколаївни
про розірвання договору оренди нерухомого майна та зобов'язання звільнити орендоване приміщення
за участю:
секретаря судового засідання Рудченко І.О.
представників: позивача -
05.07.2024 КП «Долинське міське комунальне господарство» при Долинській міській раді звернулося із позовом до ФОП Кривошеї В.М. про розірвання укладеного між сторонами договору оренди нерухомого майна № 01 від 22.10.2020 та зобов'язання Відповідача повернути орендоване майно.
Обґрунтовуючи позовні вимоги КП «Долинське міське комунальне господарство» вказало, що:
- 22.10.2020 сторони уклали договір оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності, за умовами якого ФОП Кривошея В.М. отримала в тимчасове користування частину вбудованого нежитлового приміщення з окремим входом, площею 70,15 кв. м на першому поверсі 9-ти поверхового житлового будинку в м. Долинська, вул. Сонячна, б. 6-Б, яке перебуває на балансі КП «Долинське міське комунальне господарство» при Долинській міській раді;
- за умовами договору ФОП Кривошея В.М. зобов'язалась сплачувати орендну плату до 15 числа поточного місяця оренди за поточний місяць, із перерахуванням 50% балансоутримувачу та 50 % - на рахунок загального фонду міського бюджету Долинської міської ради;
- не дивлячись на умови договору ФОП Кривошея В.М. орендну плату добровільно не сплачує, у 2022 році орендна плата сплачувалась не у повному обсязі, а у 2023 та 2024 орендна плата не сплачувалась;
- несплата ФОП Кривошеєю В.М. протягом трьох місяців орендної плати або сумарна заборгованість з орендної плати більше, ніж плата за три місяці, є підставою для дострокового припинення договору у відповідності до пункту 12.7.1 договору
- з метою припинення договірних зобов'язань Комунальне підприємство 12.09.2023 направило ФОП Кривошеї В.М. лист за № 1024/01-08, в якому висловило вимогу про погашення заборгованості;
- у зв'язку з невиконанням зобов'язань щодо орендної плати Комунальне підприємство просить розірвати договір оренди та повернути орендоване майно.
Ухвалою від 15.07.2024 Суд відкрив провадження у справі за правилами загального провадження та установив сторонам строки для подачі процесуальних заяв. Зокрема, Відповідач відзив на позов не подав.
Підготовче провадження Суд здійснив у засіданні, яке відбулося 28.08.2024 та 11.09.2024, а розгляд справи по суті - 02.10.2024.
Справу по суті Суд розглянув без участі Відповідача, оскільки та у судові засідання не прибула. Так, ухвали про відкриття провадження у справі та призначення розгляду справи по суті повернулись до суду з відміткою «адресат відсутній за вказаною адресою». Втім, кореспонденцію Суд направляв за адресою Відповідача, яка зазначена у Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань. Отже, Суд вжив належні заходи щодо повідомлення Відповідача про заявлений до неї позов та його судовий розгляд.
22.10.2020 КП «Долинське міське комунальне господарство» при Долинській міській раді, виступаюче у якості орендодавця, уклало з ФОП Кривошеєю В.М., як орендарем, договір оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності № 01 (а.с. 5-11) за основними умовами, які впливають на взаємовідносини сторін щодо наявного спору:
- в оренду передається частина вбудованого нежитлового приміщення з окремим входом, площею 70,15 кв. м на першому поверсі 9-ти поверхового житлового будинку в м. Долинська, Кіровоградської області, вул. Сонячна, 6-Б (розділ І, пункт 4.1);
- місячна орендна плата становить 2440 грн (розділ І, пункт 8.1);
- орендодавець (балансоутримувач) передає, а орендар приймає у строкове платне користування майно (розділ ІІ, пункт 1.1);
- орендар сплачує орендну плату у співвідношенні: 50% суми зараховується на рахунок загального фонду міського бюджету Долинської міської ради та 50% суми зараховується на рахунок балансоутримувача щомісяця до 15 числа поточного місяця оренди за поточний місяць (Розділ ІІ, пункт 3.3);
- у разі припинення договору орендар зобов'язаний звільнити протягом трьох робочих днів орендоване майно від належних орендарю речей і повернути його відповідно до акта повернення (Розділ ІІ, пункт 4.1);
- договір може бути достроково припинений на вимогу орендодавця, якщо орендар допустив прострочення сплати орендної плати на строк більше трьох місяців або сумарна заборгованість з орендної плати більша, ніж за три місяці (Розділ ІІ, пункт 12.7.1).
Як слідує з акту приймання-передачі майна від 22.10.2020 (а.с. 12) Комунальне підприємство передало ФОП Кривошея В.М. обумовлене договором оренди майно.
Поряд з цим, за випискою із зворотної відомості по особовому рахунку ФОП Кривошеї В.М. за період з 01.10.2020 по 30.06.2024 заборгованість складає 49097,99 грн, при цьому орендна плата не сплачувалась взагалі у 2023 році та з січня по червень 2024 (а.с. 13-14).
Крім цього, 12.09.2023 КП «Долинське міське комунальне господарство» надіслало ФОП Кривошеї В.М. претензію за вих. № 1024/01-08 (а.с. 16), в якій висловило вимогу сплатити заборгованість з орендної плати, інакше договір оренди буде розірвано.
Щодо правової природи договору та договірних відносин
Установлені судом обставини наявності укладеного між сторонами договору, свідчать про виникнення між ними майново-господарських зобов'язань, у силу яких у відповідності до приписів статей 173, 174, 175 Господарського кодексу України одна сторона повинна вчинити певну господарську дію на користь другої сторони, а інша (управнена) сторона має право вимагати від зобов'язаної сторони виконання її обов'язку.
За частиною 1 статті 175 того ж Кодексу майнові зобов'язання, які виникають між учасниками господарських відносин, регулюються Цивільним кодексом України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.
Зміст та умови договору, аналіз правовідносин та господарсько-договірних зобов'язань (майново-господарських зобов'язань у відповідності до частини 1 статті 179 ГК України), які виникли між сторонами на його підставі, з огляду на вказані правові положення, свідчать, що за своєю юридичною природою між ними укладений договір оренди майна.
Так, за статтею 283 ГК України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності (частина 1).
Зі змісту приписів статті 1, частини другої статті 9, частини другої статті 759, частини третьої статті 760 ЦК України та частини другої статті 4, частини шостої статті 283 ГК України слідує, що Цивільним кодексом України встановлені загальні положення про найм (оренду), а особливості регулювання майнових правовідносини, які виникають між суб'єктами господарювання і пов'язані з укладенням, виконанням та припиненням договорів оренди, передбачені ГК України. Отже, якщо останній не містить таких особливостей, то застосовуються відповідні положення ЦК України.
Так, приписами статті 759 ЦК України визначено, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).
Разом з тим, враховуючи, що орендоване майно є комунальним майном, на спірні правовідносини поширюється дія Закону України «Про оренду державного та комунального майна», зокрема, відповідно до частини 1 статті 2 якого орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.
Зі змісту наведених норм суд висновує, що ФОП Кривошея В.М., як орендар майна, зобов'язана сплачувати КП «Долинське міське комунальне господарство», як орендодавцеві, орендну плату у встановлений строк, а безпосередньо між сторонами правочину виникли правовідносини, які мають характер оренди (найму).
Щодо розірвання договору
За загальним правилом, встановленим статтею 188 ГК України, розірвання господарського договору в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або договором.
Водночас, положеннями ЦК України установлений правовий інститут припинення договору найму, який включає в себе право наймодавця відмовитися від договору найму.
Зокрема, у відповідності до статті 782 ЦК України наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд (частина 1); у разі відмови наймодавця від договору найму договір є розірваним з моменту одержання наймачем повідомлення наймодавця про відмову від договору (частина 2).
Поряд з цим, за змістом статті 785 ЦК України у разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорів (частина 1); якщо наймач не виконує обов'язку щодо повернення речі, наймодавець має право вимагати від наймача сплати неустойки у розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення (частина 2).
Статтею 26 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» встановлено, що: одностороння відмова від договору оренди не допускається (частина 1); договір оренди може бути розірвано за погодженням сторін; на вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України (частина 3).
Частина 3 статті 291 ГК України встановлює, що договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених ЦК України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 цього Кодексу.
У свою чергу, частина 2 статті 651 ЦК України передбачає, що договір може бути розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Відповідно до пункту 1 частини 1 статті 611 ЦК України у разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, у тому числі розірвання договору.
Верховний Суд у постанові Великої Палати від 27.11.2018 у справі № 912/1385/17 надав правові висновки стосовно застосування вказаних правових положень, зокрема вказав, що:
- стаття 611 ЦК України передбачає різні правові наслідки порушення зобов'язання, до яких належать, зокрема, припинення зобов'язання внаслідок односторонньої відмови від зобов'язання, якщо це встановлено договором або законом або розірвання договору (пункт 8.13),
- застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом, саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначеної через іншу оціночну категорію - значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, - відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини першої статті 3 ЦК України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність (пункт 8.14.).
У контексті наведених висновків стосовно застосування правових норм необхідним є звернення до положень пункту 6 статті 3 ЦК України, за яким загальними засадами цивільного законодавства є, серед інших, справедливість, добросовісність та розумність.
Надаючи оцінку впливу наведених принципів на наявні між сторонами правовідносини Суд зазначає, що вони втілюються у конкретних нормах права та умовах договорів і регулюють конкретні ситуації таким чином, що кожен з учасників відносин зобов'язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов'язки - захищати власні права та інтереси, а також дбати про права та інтереси інших учасників, передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам і інтересам інших осіб, закріпляти можливість адекватного захисту порушеного цивільного права або інтересу.
Безпосередньо сутність справедливості виражається у ментальних уявленнях, що є добро і зло, правда і неправда, вона виражає право, відповідає праву і випливає з духу права. Добросовісність означає необхідність сумлінної та чесної поведінки суб'єктів при виконанні своїх юридичних обов'язків і здійсненні своїх суб'єктивних прав. Розумність являє собою зважене вирішення питання регулювання правових відносин з урахуванням усіх учасників, а також інтересів громадян (публічного інтересу), з урахуванням накопичених у суспільстві уявлень за даних історичних умов інтелектуальних можливостей, знань, досвіду з метою забезпечення справедливості, балансу інтересів у суспільстві.
Отже, зобов'язання, які виникають між суб'єктами господарювання, мають ґрунтуватися на засадах добросовісності, справедливості та розумності; кожна сторона повинна вжити усіх заходів, необхідних для належного виконання нею зобов'язання, з урахуванням інтересів другої сторони та забезпечення загальногосподарського інтересу.
Зокрема, у пункті 12.7.1 розділу ІІ договору сторонами обумовлена можливість припинення договору внаслідок несплати протягом 3 місяців орендної плати або сумарної заборгованості з орендної плати більше, ніж за три місяці.
Отже, положення пункту 12.7.1 договору щодо підстави для його припинення відповідають вказаним правовим положенням, а тому можуть сприйматися як підстава для розірвання договору в односторонньому порядку.
З огляду на викладене, Суд виснує, що ФОП Кривошея В.М., не сплачуючи тривалий час орендну плату, у тому числі більше ніж 3 місяці, а саме у період з 01.10.2020 по 30.06.2024 заборгувала 49097,99 грн, проявила недобросовісність, нерозумність та несправедливість по відношенню до наявних зобов'язань за договором оренди, що з позиції цих принципів повинно оцінюватися як дії, які не відповідають праву, а тому у такому випадку повинне мати місце судове втручання шляхом подальшого припинення таких порушень.
Отже, несплата орендної плати є істотним порушення умов договору та діючого законодавства через значну міру позбавлення того, на що Орендодавець розраховував при укладенні договору з Орендарем. Безпосередньо несплата орендної плати та інших платежів має відповідні наслідки, а саме дострокове розірвання договору у випадку систематичної їх несплати.
Підсумовуючи наведене, Суд приходить до висновку, що ФОП Кривошея В.М., несплачуючи орендну плату протягом трьох місяців поспіль та більше, допустила істотне порушення умов договору, чим позбавила КП «Долинське міське комунальне господарство» матеріальної вигоди, на яку те розраховувало при передачі майна в оренду, а тому така обставина є «істотним порушення договору» у розумінні статті 651 ЦК України та являється підставою для розірвання договору.
Щодо повернення орендованого майна
Частиною 4 статті 291 ГК України встановлено, що правові наслідки припинення договору оренди визначаються відповідно до умов регулювання договору найму ЦК України.
Так, відповідно до частини 1 статті 785 ЦК України у разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено у договорі.
Пунктом 4.1 розділу ІІ договору оренди сторонами передбачено, що у разі припинення дії договору Відповідач повинен повернути майно Орендодавцю.
Таким чином, Суд виснує, що за результатами припинення (розірвання) договору оренди ФОП Кривошея В.М. зобов'язана повернути КП «Долинське міське комунальне господарство» орендоване майно.
На підставі викладеного, за результатами оцінки доказів, обставин справи та вказаних правових положень, Суд вважає, що ФОП Кривошея В.М. допустила порушення умов договору оренди в частині повної та своєчасної сплати орендної, що у свою чергу є підставою для дострокового розірвання договору та зобов'язання повернути майно.
З огляду на зроблені висновки позовні вимоги є обґрунтованими та підлягають задоволенню.
Судовими витратами у справі є витрати Позивача на сплату судового збору відповідно до платіжних інструкцій № 3583 від 01.08.2023 на суму 268,40 грн та № 6133 від 10.07.2024 на суму 5787,60 грн, на загальну суму 6056 грн, які у відповідності до приписів частини 2 статті 129 ГПК України підлягають віднесенню на Відповідача.
На підставі вказаних правових норм та керуючись статтями 238, 240 ГПК України,
1. Позовні вимоги задовольнити.
2.Розірвати укладений між Комунальним підприємством «Долинське міське комунальне господарство» при Долинській міській раді та фізичною особою-підприємцем Кривошеєю Вікторією Миколаївною договір оренди нерухомого майна № 01 від 22.10.2020.
3. Зобов'язати фізичну особу-підприємця Кривошею Вікторію Миколаївну ( АДРЕСА_1 .; ідентифікаційний номер НОМЕР_1 ) повернути Комунальному підприємству «Долинське міське комунальне господарство» при Долинській міській раді (28500, м. Долинська, Кіровоградська обл., вул. Нова, б. 80-А; ідентифікаційний код 36188893) орендоване майно - частину вбудованого нежитлового приміщення з окремим входом, площею 70,15 кв. м на першому поверсі 9-ти поверхового житлового будинку у м. Долинська , Кіровоградської області, вул. Сонячна, 6-Б.
4. Стягнути із фізичної особи-підприємця Кривошеї Вікторії Миколаївни ( АДРЕСА_1 .; ідентифікаційний номер НОМЕР_1 ) на користь Комунального підприємства «Долинське міське комунальне господарство» при Долинській міській раді (28500, м. Долинська, Кіровоградська обл., вул. Нова, б.80-А; ідентифікаційний код 36188893) - 6056 грн компенсації по сплаті судового збору.
Рішення набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо її не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Апеляційна скарга на рішення подається протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення.
Повне рішення Суд склав - 03.10.2024
Суддя М.К. Закурін
Копії рішення направити:
- КП «Долинське міське комунальне господарство» при Долинській міській раді в електронній формі до Електронного кабінету;
- ФОП Кривошеї В.М.: АДРЕСА_1 .