Постанова
Іменем України
20 вересня 2010 року Справа № 5002-31/3019-2010
Севастопольський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого судді ,
суддів ,
,
за участю:
прокурора: Ковалевич Олег Михайлович, посвідчення №631 від 01.02.10, прокурор відділу прокуратури міста Севастополя;
представників сторін:
позивача: Калашников Олександр Олександрович, довіреність №02-29-4009 від 28.12.09;
відповідача: не з'явився;
розглянувши апеляційну скаргу фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 на рішення господарського суду Автономної Республіки Крим (суддя Привалова А.В.) від 05 серпня 2010 року у справі № 5002-31/3019-2010
за позовом прокурора міста Феодосії (вул. Українська, 5, Феодосія, 98100)
в особі Феодосійської міської ради (вул. Земська, 4, Феодосія, 98100)
до фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 (АДРЕСА_1)
про зміну умов договору оренди землі,
Рішенням місцевого господарського суду позов задоволено, змінено умови договору оренди земельної ділянки стосовно :
1) зони знаходження земельної ділянки, що передана в оренду,
2) умов та порядку зміни чи розірвання договору,
3) орендної плати, яка збільшена до 3% нормативної грошової оцінки землі, починаючи з 1 січня по 31 грудня 2008 року в сумі 10.188,06грн., з 1 січня 2009 року - 29.663,07грн.,
4) доповнено договір пунктом 43 про право відчужувати право оренди.
З відповідача до Державного бюджету України стягнуті судові витрати: державне мито - 85грн., витрати на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу - 236 грн.
Рішення суду мотивовано тим, що у зв'язку зі зміною законодавства щодо мінімального розміру орендної плати за землю позивач запропонував відповідачу внести зміни до укладеного договору оренди, але відповідач таку пропозицію залишив без розгляду, законом та укладеним сторонами договором передбачена можливість перегляду умов договору стосовно розміру орендної плати (а.с. 77-79).
Відповідач подав апеляційну скаргу, в якій просить скасувати судове рішення та прийняти нове, яким зміни до договору внести починаючи з моменту набрання судового рішення законної сили. Апеляційна скарга мотивована тим, що місцевим господарським судом рішення прийнято з порушенням норм матеріального та процесуального права (а.с. 87-88).
Відзиву на апеляційну скаргу не надійшло.
У судовому засіданні позивач та прокурор не погодилися з апеляційною скаргою тому, що законом змінено мінімальний розмір орендної платні за землю та в місті Феодосії з 1 січня 2009 року введена нова грошова оцінка землі, а тому укладений сторонами договір слідує привести у відповідність з законом.
Відповідач не скористувався правом на участь у судовому засіданні. Про час та місце судового засідання він був повідомлений ухвалою суду, копія якої направлено на його адресу 1 вересня 2010 року рекомендованою кореспонденцією (а.с. 81-82). Заяв про відкладення розгляду справи не надійшло. Явка сторін не визнана судом обов'язковою. У справі достатньо доказів для розгляду. А тому судова колегія ухвалила -розглянути справу за відсутністю в судовому засіданні відповідача.
На підставі статті 101 Господарського процесуального кодексу України апеляційний господарський суд витребував додаткові докази (а.с. 103-110), встановив наступне.
21 березня 2006 року на підставі рішення позивача №2705 від 24 лютого 2006 року (а.с. 13) між орендодавцем, Феодосійською міською радою, та орендарем, фізичною особою-підприємцем ОСОБА_1 (який зареєстровано підприємцем з 4 березня 2002 року - а.с. 27), у простій письмовій формі був укладений строковий (до 24 лютого 2055 року) договір оренди земельної ділянки площею 0,3035 га, яка розташована в Автономній Республіці Крим, місто Феодосія, вул. Дружби, будинок №111, зона «Промислова-складська 2»№98, кадастровий №01 116 000 000 101 60 064, із земель промисловості. Державна реєстрація цього права оренди здійснена 9 серпня 2006 року у Державному земельному кадастрі за №040601900169 (а.с. 7-9).
9 серпня 2006 року предмет оренди передано від орендодавця орендарю, про що сторони склали акт (а.с. 63).
Пункт 9 договору передбачає, що орендна плата здійснюється орендарем починаючи у грошовій формі (з обліком коефіцієнту зональності 2) та в розмірі 6.607,04грн. на рік (а.с. 7).
18 грудня 2009 року через зміну законодавства про мінімальний розмір орендної плати за землю та новою нормативною грошовою оцінкою землі в місті Феодосії орендодавець направив орендарю проект додаткової угоди до вказаного договору, яким запропонував починаючи з 1 січня 2009 року збільшити орендну платню до 3% нормативної грошової оцінки землі, що складає у період від 1 січня до 31 грудня 2008 року складала 10.188,06грн., з 1 січня 2009 року - 29.663,07грн., змінити зону знаходження земельної ділянки, умови та порядок зміни чи розірвання договору. Така пропозиція отримана орендарем 23 грудня 2009 року. Це підтверджується проектом додаткової угоди, листом орендодавця, поштовим повідомленням про вручення орендарю цих документів (а.с. 10-12).
Орендар не надав відповіді на цю пропозицію орендодавця, про що свідчать пояснення відповідача, у зв'язку з чим 3 червня 2010 року орендодавець поштою звернувся з позовом про зміну договору (а.с. 2-22).
Відповідно до статті 188 Господарського кодексу України зміна господарських договорів в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або договором (частина 1), сторона договору, яка вважає за необхідне змінити договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором (частина 2), сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду (частина 3), у разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни договору зацікавлена сторона має право передати спір на вирішення суду (частина 4).
Стаття 652 Цивільного кодексу України передбачає, що у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання; зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах (частина 1).
Частина 2 статті 652 вказаного Кодексу встановлює, що якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, договір може бути змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов:
1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане;
2) зміна обставин зумовлена причинами, які зацікавлена сторона не могла усунути після їх виникнення за всією турботливістю та обачністю, які від неї вимагалися;
3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б зацікавлена сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору;
4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе зацікавлена сторона.
Частина 4 вказаної статті встановлює, що зміна договору у зв'язку з істотною зміною обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом.
Як слідує з пункту 33 укладеного сторонами договору, зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін, а у разі недосягнення згоди - спір вирішується у судовому порядку (а.с. 8). Крім того, пункт 13 договору передбачає, що щорічно розмір орендної плати переглядається у разі (в тому числі): підвищення цін та тарифів, зміни коефіцієнту індексації та в інших випадках, передбачених законом (а.с. 7). Тобто договором не встановлено вичерпного списку підстав, за якими можливо змінити розмір орендної плати.
Позивач вважає, що підставою для внесення змін до договору є зміна законодавства щодо мінімального розміру орендної плати за землю, нова нормативна грошова оцінка землі в місті Феодосія, а також зміна зони, до якої відноситься орендована земельна ділянка, та зміна законодавства щодо порядку розірвання договору, права на відчужування права оренди.
Дійсно, з 04 червня 2008 року набрав чинності Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України" №309-VI від 03 червня 2008 року (який 04 червня 2008 року опубліковано в газетах "Голос України" N105, "Урядовий кур'єр" N101), яким внесені зміни до статті 21 Закону України "Про оренду землі" (в редакції Закону від 02 жовтня 2003 року N1211-IV). Відповідно до цих змін частини 4 та 5 статті 21 Закону України "Про оренду землі" викладені у новій редакції, яка встановлює мінімальний та максимальний розмір орендної плати для земель несільськогосподарського призначення - не менш трикратного розміру земельного податку, що встановлюється Законом України "Про плату за землю", але не більше 12 % їх нормативної грошової оцінки.
До цього, внесені в статтю 21 Закону України "Про оренду землі" зміни щодо розміру мінімального та максимального розміру орендної плати за землю несільськогосподарського призначення пунктом 8 розділу II цього Закону України "Про Державний бюджет України на 2008 рік і про внесення змін до деяких законодавчих актів України" №107-VI від 28 грудня 2007 року (який набрав чинності з 01 січня 2008 року) визнані 22 травня 2008 року неконституційними рішенням Конституційного Суду України у справі №10-рп/2008 та пунктом 1 розділу II "Прикінцеві положення" Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України" №309-VI від 03 червня 2008 року (який набрав чинності 04 червня 2008 року) такі зміни виключені. А тому вимоги позивача про збільшення орендної платні через зміну мінімального розміру орендної платні починаючи з 1 січня 2008 року та застосування судом першої інстанції Закону України №№107-VI від 28 грудня 2007 року, який визнано неконституційним, є порушенням норм матеріального права.
26 січня, 29 серпня та 28 листопада 2008 року рішеннями позивача №1345, №1698 та №1842 з 1 січня 2009 року введені нові ставки орендної плати (зокрема, для земель промисловості введена ставка в 3 % від нормативної грошової оцінки землі) та введена нова нормативна грошова оцінка земель міста Феодосії (а.с.14-17, 19-21), ніж раніше діючі ставка в 2% та нормативна грошова оцінка землі, з яких розраховувалася сума орендної платні при укладенні вказаного вище договору (а.с. 18, 7-9). Ці рішення органу місцевого самоврядування були оприлюднені 13 грудня 2008 року в газеті «Победа», що є друкарським органом цієї ради (а.с. 51-54, 66-73).
Вказане рішення про нову грошову оцінку землі прийнято у виконання приписів частини 2 статті 18 Закону України "Про оцінку земель" №1378-IV від 11 грудня 2003 року (зі змінами на 29 серпня 2008 року - дату прийняття рішення), якою встановлено, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок несільськогосподарського призначення проводиться не рідше як один раз у 7 - 10 років. До цього, нормативна грошова оцінка земель в місті Феодосії була проведена за рішенням міської ради №136 від 16 жовтня 1998 року, тобто 10 років назад до введення нової оцінки. Таке рішення міської ради про нову оцінку землі різними особами з різних адміністративних справах було оскаржено в судовому порядку, одна зі справ за №2-а-1884/10р розглянута, у позові відмовлено, але судове рішення не набрало законну силу, інші справи не зупинені (а.с. 108-110).
Таким чином, через істотну зміну обставини, якими сторони керувалися при укладенні договору, а саме, через зміну нормативної грошової оцінки землі, позивач надіслав, а відповідач отримав пропозицію про зміну умов договору - збільшення суми орендної плати, однак відповідач не надав відповіді на таку пропозицію. Умови договору оренди не виключають можливість зміни суми орендної плати через зміну нормативної грошової оцінки землі. Ці обставини змінилися настільки, що якби сторони могли передбачити інший розмір нормативної грошової оцінки землі, то вони б уклали договір на інших умовах - передбачили більшу суму орендної плати.
При цьому, в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане. Зміна обставин зумовлена причинами, які зацікавлений орендодавець не міг усунути після їх виникнення за всією турботливістю та обачністю, які від нього вимагалися тому, що зобов'язання органу місцевого самоврядування переглядати у певний строк нормативну грошову оцінку землі встановлено законом. Виконання договору на колишніх умовах порушує співвідношення майнових інтересів сторін і позбавляє орендодавця того, на що він розраховував при укладенні договору - отримання орендної плати у розмірі, який не нижче встановленого мінімального розміру орендної плати та нормативної грошової оцінки землі. Із суті договору не випливає, що ризик зміни обставин несе орендодавець. Тобто одночасно є певні умови, з якими закон - частина 2 статті 652 Цивільного кодексу України, пов'язує можливість зміни договору за рішенням суду.
Апеляційний господарський суд вважає, що виниклі обставини є винятковим випадком тому, що розірвання договору суперечить суспільним інтересам та потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на нових умовах, які позивач просить змінити за судовим рішенням.
А тому позовні вимоги про зміну договору щодо суми орендної плати через зміну орендної ставки та нової нормативної грошової оцінки землі в місті Феодосія обґрунтовані та підлягають задоволенню, але з моменту набрання законної сили судовим рішенням з наступного.
Частина 5 статті 188 Господарського кодексу України передбачає, що договір вважається зміненим з дня набрання чинності даним судовим рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду.
Позивачем ніяк не доведено та місцевим господарським судом ніяк не обґрунтовано, чому такі зміни до договору діють раніше, ніж набрання законної сили судовим рішенням. Крім того, збільшення мінімального розміру орендної платні за землю законодавчі здійснено лише з 4 червня 2008 року.
Доводи орендодавця про те, що він вважає правомірним зміну договору з дат, коли змінилися орендна ставка та нормативна грошова оцінка, може бути підставою для порушення прав орендаря надати відповідь на пропозицію зміцніти договір, такі зміни законодавства не змінюють порядку досудового врегулювання договірних відносин.
Також не може бути прийнято до уваги посилання позивача на те, що у нього багато договорів, до яких було необхідно внести змини, тому що такі пояснення нічим не підтверджені, крім того з дат зміни мінімальної орендної платні (з 4 червня 2008 року) та введення нової грошової оцінки землі (29 серпня 2008 року) до часу направлення пропозиції (18 грудня 2008 року) та подання позову (3 червня 2010 року) пройшов тривалий час.
Іншого обґрунтування початку дії змін до договору позивач суду не навів, а тому апеляційний господарський суд вважає правильним застосувати загальне правило та ввести в дію зміни до договору, починаючи з дати набрання судового рішення законної сили. В цій частині судове рішення, що переглядається в апеляційному порядку, підлягає зміні.
Апеляційний господарський суд вважає неспроможними доводи відповідача про порушення місцевим господарським судом норм процесуального права - неналежне повідомлення відповідача про час та місце судового засідання, в якому було прийнято рішення за відсутністю його представника.
Як вбачається зі справи, 22 липня 2010 року місцевим господарським судом були направлені копії ухвали про призначення судового засідання, в якому було прийнято судове рішення, за двома адресами відповідача в АДРЕСА_1 (за якою відповідач зареєстрований як підприємець та громадянин -а.с. 27, 60) та АДРЕСА_2 -а.с. 61-62), доказів повернення поштою цієї кореспонденції суду, не вручення відповідачу не надано (а.с. 57-58, 98).
А тому апеляційний господарський суд вважає, що місцевим господарським судом належним чином виконані обов'язки з повідомлення відповідача про час та місце засідання (завчасно на юридичну адресу відповідача направлена копія ухвали), інших дій суду з повідомлення відповідача про судове засідання закон - статті 64, 65, 77 Господарського процесуального кодексу України, не передбачає.
Також апеляційний господарський суд вважає, що не має підстав для зупинення провадження на цій справі до розгляду іншої адміністративної справи про скасування рішення міської ради про введення нової оцінки землі (а.с. 45-46) тому, що у разі скасування рішення міської ради, рішення з цієї справи може бути розглянуто за нововиявленими обставинами. Відповідачем не доведено того, що ця господарська справа про зміну договору не може бути розглянута до розгляду іншої адміністративної справи про оскарження рішення про нову грошову оцінку землі.
На підставі вказаного апеляційний господарський суд вважає, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню, рішення місцевого господарського суду -зміні, тому що частково прийнято з неправильним застосуванням та порушенням норм матеріального права.
Крім того, в рішенні місцевого господарського суду помилково вказано, що сторони уклали договір 9 серпня 2006 року, фактично договір укладено 21 березня 2006 року, а 9 серпня 2006 року здійснена державна реєстрація права оренди в Державному земельному реєстрі (а.с. 7-9).
Керуючись статтями 101, 102, 103 (пункт 4), 104, 105 Господарського процесуального кодексу України, суд
Апеляційну скаргу фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 задовольнити частково.
Рішення господарського суду Автономної Республіки Крим від 05 серпня 2010 року у справі № 5002-31/3019-2010 змінити :
1) пункт 1 резолютивної частини позову викласти в редакції „Позов задовольнити частково”;
2) виключити з пункту 2 резолютивної частини цього рішення слова «починаючи з 1.01.2008р. по 31.12.2008 року (включно), у грошовій формі із зазначенням 3% нормативної грошової оцінки земельної ділянки та розміром 10.188,06грн. (десять тисяч сто вісімдесят гривен 06коп.), починаючи з 1.01.2009 р.”;
3) доповнити пункт 2 резолютивної частини рішення реченням : „Вказаний договір вважається зміненим з дня набрання чинності даним судовим рішенням».
4) доповнити резолютивну частину рішення реченням : „В решті позову відмовити”.
Головуючий суддя
Судді