01032, м. Київ, вул. Комінтерну, 16 тел. 235-24-26
"20" вересня 2010 р. Справа № 19/106-10
Розглянувши матеріали справи за позовом Закритого акціонерного товариства «Українські вантажні кур'єри», м. Вишневе
до Товариства з обмеженою відповідальністю «Термінал Бровари», м. Бровари
про розірвання попереднього договору оренди та сплату штрафу
суддя Т.П. Карпечкін
від позивача -Горкуша Ю.М. (дов. від 01.03.2010 року);
від відповідача -Бугайов М.О. (дов. від. 08.06.2010 року);
Бурка А. О. (дов. від 30.06.2010 року).
обставини справи:
Закрите акціонерне товариство «Українські вантажні кур'єри»(далі - позивач) звернулось до господарського суду Київської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Термінал Бровари»(далі-відповідач) про розірвання попереднього договору оренди та сплату штрафу.
Провадження у справі було порушене відповідно до ухвали господарського суду Київської області від 22 червня 2010 року та призначено справу до розгляду на 1 липня 2010 року.
Під час судового розгляду відповідно до статті 77 Господарського процесуального кодексу України, розгляд справи неодноразово відкладався та в судовому засіданні оголошувалась перерва.
На підставі статті 69 Господарського процесуального кодексу України, строк вирішення спору продовжено за спільним клопотанням сторін.
В обґрунтування позовних вимог позивач посилається на те, що 30 липня 2009 року між сторонами було укладено попередній договір оренди, згідно якого орендодавець (відповідач) зобов'язався передати, а орендар (позивач) зобов'язався прийняти в тимчасове платне користування на умовах оренди майновий комплекс логістичний центр, загальною площею приблизно 48190 кв. м., розташований на Броварській окружній дорозі. Позивач зазначає, що договір оренди не було підписано між сторонами з вини відповідача, оскільки майновий комплекс не було здано в експлуатацію та не були усунуті істотні недоліки, що на підставі пункту 11.2 попереднього договору є підставою для стягнення штрафу з відповідача в розмірі 16817718,70 грн. та розірвання попереднього договору.
16 серпня 2010 року представником позивача було подано до суду через загальний відділ суду заяву про зменшення позовних вимог від 1 березня 2010 року в якій позивач зменшив розмір позовних вимог в зв'язку із частковою сплатою штрафу відповідачем в розмірі 7990300,00 грн. та просить стягнути з відповідача штраф в розмірі 8827418,70 грн. В іншій частині позовні вимоги залишились незмінними.
Судом на підставі статті 22 Господарського процесуального кодексу України заяву від 1 березня 2010 року прийнято до розгляду.
Представник відповідача в усних та письмових поясненнях викладених в запереченнях на позовну заяву проти позову заперечує. Заперечення мотивовані тим, що з моменту підписання попереднього договору від 30 липня 2009 року сторони договору не вчиняли будь яких дій передбачених умовами попереднього договору з метою укласти основний договір оренди, а оскільки основний договір не укладено у встановлений термін, дія попереднього договору припинилась 2 січня 2010 року. Відповідач зазначає, що підстав для стягнення штрафу немає, оскільки відповідачем не було порушено пункт 11.2 попереднього договору.
Представником відповідача було подано до суду заяву про зупинення провадження у справі в зв'язку із розглядом у господарському суді м. Києва справи № 10/146-10 за участю тих же сторін про розірвання договору від 30 липня 2009 року (договір про штрафні санкції) укладеного між тим ж сторонами. Відповідач зазначає, що сторони при укладенні попереднього договору від 30 липня 2009 року пов'язували дію попереднього договору оренди від 30 липня 2009 року з діями відповідача по виконанню іншого договору -договору про штрафні санкції, який в свою чергу є похідним від попереднього договору від 2 липня 2008 року.
Судом відмовлено в задоволенні зазначеного клопотання на підставі статті 79 Господарського процесуального кодексу України, оскільки справа № 10/146-10 не пов'язана з даною справою.
20 вересня 2010 року відповідно до частини другої статті 85 Господарського процесуального кодексу України, в судовому засіданні оголошено вступну та резолютивну частину рішення.
Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, судом встановлено наступне.
Між Закритим акціонерним товариством «Українські вантажні кур'єри»(за попереднім договором - орендар) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Термінал Бровари»(за попереднім договором - орендодавець) 30 липня 2009 року було укладено попередній договір оренди (далі - попередній договір). За умов попереднього договору орендодавець зобов'язується укласти з орендарем, а орендар зобов'язується укласти з орендодавцем договір оренди щодо оренди нежитлових приміщень, що розташовані на Броварській Окружній Дорозі загальною площею приблизно 48190 кв. м., що складаються з наступного: складські приміщення площею приблизно 41380 кв. м., офісні приміщення площею приблизно 3760 кв. м. та приміщення у мезоніні площею приблизно 3140 кв. м. на умовах викладених в цьому договорі та у формі, наведеній у додатку 1 до цього договору (п. 1.1 попереднього договору). Відновна вартість логістичного комплексу з урахуванням її індексації зазначається в договорі (п. 1.5 попереднього договору). Сторони домовились, що до укладення договору оренди орендодавець повинен отримати та надати орендарю для ознайомлення оригінали всіх документів, необхідних для підтвердження права власності на логістичний комплекс, права володіння та користування земельною ділянкою, на якій розташований логістичний комплекс, та оформлений відповідно до вимог законодавства України документ щодо введення логістичного комплексу в експлуатацію та відповідності збудованого об'єкта проектній документації, вимогам державних стандартів будівельних норм і правил. Договір оренди вважається належним чином укладеним, за умов, що він посвідчений нотаріусом та проведена його державна реєстрація, якщо таке нотаріальне посвідчення та реєстрація буде вимагатися стосовно договору оренди у відповідності із чинним законодавством України на момент підписання сторонами договору оренди (п. 1.7 попереднього договору). Сторони цим погодили, що сторони мають укласти договір оренди, та орендодавець має передати логістичний комплекс орендарю, а орендар має прийняти логістичний комплекс від орендодавця протягом п'яти робочих днів після виконання всіх наступних умов: орендодавець отримав банківську гарантію 1, що забезпечує виконання орендарем його зобов'язань за цим договором відповідно до статті 3.2 цього договору; орендодавець сплачує на користь орендаря або іншій особі, до якої перейшло право вимоги, суму штрафу у розмірі еквівалентному 3000000,00 грн. та суму у розмірі 354487,66 грн. -документально підтверджені витрати орендаря на видачу та підтримання двох банківських гарантій, виданих у відповідності із положеннями попереднього договору, укладеного сторонами 2 липня 2008 року відповідно до умов договору між сторонами від 30 липня 2009 року; або у випадку несплати будь-якого із платежів суми штрафу та компенсації, як це передбачено договором між сторонами від 30 липня 2009 року, орендар отримав задоволення своїх вимог шляхом реалізації предмету іпотеки -земельної ділянки; орендар отримав банківську гарантію 3, що забезпечує виконання орендодавцем його зобов'язань за цим договором, відповідно до статті 3,4; документ щодо введення логістичного комплексу в експлуатацію та відповідності збудованого об'єкта проектній документації, вимогам державних стандартів, будівельних норм і правил стосовно логістичного комплексу належним чином оформлений та підписаний відповідними органами влади, копія такого документу, що надається орендарю для ознайомлення, має бути завірена нотаріально, документи, що підтверджують право власності орендодавця на логістичний комплекс, як об'єкт нерухомого майна, у відповідності з чинним законодавством України, та договір оренди земельної ділянки на строк не менше десяти років, оформлені відповідно до вимог чинного законодавства України; стан логістичного комплексу відповідає умовам, викладеним у статті 2.2 цього договору та додатках 3, 4, 6 та 7 до договору оренди; усунення орендодавцем всіх істотних недоліків (п. 2.1 попереднього договору). З метою забезпечення виконання орендарем його зобов'язань за цим договором, орендар має протягом двадцяти календарних днів з дати підписання цього договору, забезпечити надання корпоративної гарантії компанією «Юмага Холдінс Лімітед»у формі, погодженій з орендодавцем, на суму 1062288,00 грн. Корпоративна гарантія є чинною та дійсною протягом всього строку надання орендарем банківської гарантії відповідно до умов договору (п. 3.1.2 попереднього договору). Орендар зобов'язаний надати банківську гарантію за змістом наведеному у додатку 2 до цього договору в розмірі 1062288,00 грн. (п. 3.2 договору). З урахуванням положень статті 5.2, строк оренди починається з дати підписання договору оренди та акту приймання-передачі, але не пізніше 1 листопада 2009 року, та у випадку якщо сторони не підпишуть акт приймання-передачі у зв'язку з не усуненням орендодавцем істотних недоліків до 1 січня 2010 року, орендодавець та орендар матимуть право припинити цей договір в односторонньому порядку шляхом письмового повідомлення іншої сторони про розірвання цього договору. В такому випадку орендодавець зобов'язаний сплатити орендарю штраф у гривнях у розмірі, в сумі орендної плати за три місяці, що дорівнює 1062288,00 грн. (п. 5.4 попереднього договору). У випадку якщо орендодавець відмовився укласти договір оренди та передати логістичний комплекс орендарю, або не укладає договір оренди в строк, зазначений в статті 4.2 договору, за виключенням випадку вказаному у статтях 11.1 та 3.3 цього договору, орендодавець повинен сплатити орендарю штрафну санкцію у гривнях у розмірі, що становить еквівалент1062288,00 грн. дол. США згідно з обмінним курсом на дату здійснення платежу, за умови що з 1 квітня 2010 року сума штрафу орендодавця відповідно до цієї статті 11.2 збільшується до суми в гривнях в розмірі, еквівалентному 2124576,00 дол. США за офіційним курсом НБУ на дату здійснення платежу. Орендодавець також повинен відшкодувати орендарю суму витрат, здійснених орендарем на придбання, монтаж та демонтаж стелажів у приміщеннях логістичного комплексу, а також інші витрати, що були здійсненні орендарем на придбання меблів та комунікаційної апаратури, що не можуть бути використані за призначенням після їх демонтажу з логістичного комплексу, такі витрати мають бути підтверджені відповідними платіжними документами (п. 11.2 договору).
Попередній договір оренди посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Каплуном Ю. В. та зареєстрований в реєстрі за номерами 10497, 10498.
Умовами попереднього договору встановлено ряд дій, які повинні вчинити сторони з метою підписання основного договору оренди, а саме надання корпоративної гарантії компанією «Юмага Холдінс Лімітед», надання банківських гарантій, відповідач повинен отримати та передати для ознайомлення позивачу оригінали всіх документів, необхідних для підтвердження права власності на логістичний комплекс, права володіння та користування земельною ділянкою, на якій розташований логістичний комплекс, оформлений відповідно до вимог законодавства України документ щодо введення логістичного комплексу в експлуатацію та відповідності збудованого об'єкта проектній документації, вимогам державних стандартів, будівельних норм і правил, та інші умови передбачені пунктами 2.2, 2.2.1 попереднього договору.
Позивачем на виконання п. 3.1.2 умов попереднього було укладено в якості гарантії з компанією «Юмага Холдінс Лімітед»та Товариством з обмеженою відповідальністю «Термінал Бровари»договір поруки від 7 серпня 2009 року.
Умовами попереднього договору, зокрема п. 3.2 передбачалось видачу банківських гарантій з боку сторін договору, термін дії яких встановлено до моменту укладання сторонами основного договору оренди також передбачалось надання банківських гарантій, термін дії яких встановлено після підписання та набрання чинності основного договору оренди. Але умовами п. 3.2 попереднього договору не встановлений термін надання банківських гарантій, отже ненадання банківських гарантій передбачених п. 3.2 договору, сторонами договору не може свідчити про невиконання його умов.
Пунктом 5.4.1 попереднього договору передбачено, що якщо орендар надає письмове повідомлення орендодавцю не пізніше 2 січня 2010 року, що орендар прийняв рішення не припиняти цей договір, то орендар має право чекати передачі логістичного комплексу йому в оренду в строк до 1 квітня 2010 року. Істотною умовою продовження строків попереднього договору до 1 квітня 2010 року є надання орендарем письмового повідомлення про прийняття такого рішення в строк до 2 січня 2010 року.
Позивач листом № 320 повідомляв відповідача про своє бажання чекати передачі в оренду логістичного комплексу до 1 квітня 2010 року.
Інших доказів про виконання умов попереднього договору сторонами до суду не надано, що свідчить про невиконання відповідачем умов попереднього договору, щодо термінів введення в експлуатацію логістичного комплексу, що в свою чергу є підставою для підписання основного договору оренди.
Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками процесу (ст. 33 Господарського процесуального кодексу України).
Господарський суд приймає тільки ті докази, які мають значення для справи. Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування (ст. 34 Господарського процесуального кодексу України).
В матеріалах справи наявна переписка сторін з якої вбачається, що відповідач листом від 31 серпня 2009 року повідомляв позивача, що здача логістичного комплексу в оренду відбудеться 1 листопада 2009 року, позивач в свою чергу листом № 246 від 2 жовтня 2009 року просив відповідача надати графік готовності стелі в цілях завезення стелажів. Але, оскільки передача в оренду логістичного комплексу не відбулась та відповідно підписання основного договору оренди також не відбулося, позивач листом № 313 від 20 січня 2010 року звертався до відповідача з вимогою сплати штрафні санкції, повідомити терміни підписання основного договору оренди та передачі в оренду логістичного комплексу, оскільки терміни встановлені у попередньому договорі, а саме 1 листопада 2009 року, 1 січня 2010 року та 1 квітня 2010 року сплили. В подальшому позивач листами № 375 від 19 квітня 2010 року та № 379 від 23 квітня 2010 року також звертався до відповідача з вимогою сплати штраф за невиконання умов попереднього договору та з пропозицією розірвати попередній договір.
Угода про припинення терміну дії попереднього договору між сторонами укладена не була.
Пунктом 11.2 попереднього договору встановлено, що у випадку якщо орендодавець відмовився укласти договір оренди та передати логістичний комплекс орендарю, або не укладає договір оренди в строк, зазначений в статті 4.2 договору, за виключенням випадку вказаному у статтях 11.1 та 3.3 цього договору, орендодавець повинен сплатити орендарю штрафні санкції у гривнях у розмірі, що становить еквівалент1062288,00 грн. дол. США згідно з обмінним курсом на дату здійснення платежу, за умови що з 1 квітня 2010 року сума штрафу орендодавця відповідно до цієї статті 11.2 збільшується до суми в гривнях в розмірі, еквівалентному 2124576,00 дол. США за офіційним курсом НБУ на дату здійснення платежу. Орендодавець також повинен відшкодувати орендарю суму витрат, здійснених орендарем на придбання, монтаж та демонтаж стелажів у приміщеннях логістичного комплексу, а також інші витрати, що були здійсненні орендарем на придбання меблів та комунікаційної апаратури, що не можуть бути використані за призначенням після їх демонтажу з логістичного комплексу, такі витрати мають бути підтверджені відповідними платіжними документами.
З довідки ПАТ «ВіЕйБі Банк»№ 2609/5-3885 від 26 липня 2010 року вбачається, що відповідач частково сплатив штраф на користь позивача в розмірі 7990300,00 грн.
Попереднім є договір, сторони якого зобов'язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору. Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі. Сторона, яка необгрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства. Зобов'язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення (стаття 635 Цивільного кодексу України).
Оскільки у термін встановлений пунктом 5.4.1 попереднього договору, а саме до 1 квітня 2010 року логістичний центр не було передано позивачу, також не було підписано основний договір оренди, термін дії попереднього договору сплив 1 квітня 2010 року щодо зобов'язання укласти основний договір оренди.
Отже позовні вимоги щодо розірвання попереднього договору задоволенню не підлягають.
Натомість нормами статті 635 Цивільного кодексу України та пунктом 11.2 попереднього договору передбачено відшкодування збитків стороні договору іншою стороною яка ухиляється від укладання основного договору.
Як встановлено судом та зазначалось вище основний договір не було укладено з вини відповідача.
Учасник господарських відносин, який порушив господарське зобов'язання або установлені вимоги щодо здійснення господарської діяльності, повинен відшкодувати завдані цим збитки суб'єкту, права або законні інтереси якого порушено. Під збитками розуміються витрати, зроблені управненою стороною, втрата або пошкодження її майна, а також не одержані нею доходи, які управнена сторона одержала б у разі належного виконання зобов'язання або додержання правил здійснення господарської діяльності другою стороною (стаття 224 Господарського кодексу України).
Сторони господарського зобов'язання мають право за взаємною згодою заздалегідь визначити погоджений розмір збитків, що підлягають відшкодуванню, у твердій сумі або у вигляді відсоткових ставок залежно від обсягу невиконання зобов'язання чи строків порушення зобов'язання сторонами. Не допускається погодження між сторонами зобов'язання щодо обмеження їх відповідальності, якщо розмір відповідальності для певного виду зобов'язань визначений законом (частина п'ята статті 225 Господарського кодексу України).
Позовні вимоги в частині стягнення штрафу в розмірі 8827418,70 грн. є правомірними та обґрунтованими, отже підлягають задоволенню.
З врахуванням вищевикладеного позов підлягає задоволенню частково.
Судові витрати відповідно до статей 44, 49 Господарського процесуального кодексу України покладаються на відповідача пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Керуючись статтями 44, 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд, -
1. Позов задовольнити частково.
2. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Термінал Бровари»(07400, Київська область, м. Бровари, бульвар Незалежності б. 14, код 33584049) на користь Закритого акціонерного товариства «Українські вантажні кур'єри»(08132, Київська область, Києво-Святошинський район, м. Вишневе, вул. Промислова, б. 3, код 31539393) -8827418 (вісім мільйонів вісімсот двадцять сім тисяч чотириста вісімнадцять) грн. 70 коп. збитків та судові витрати: 25500 (двадцять п'ять тисяч) грн. 00 коп. державного мита та 118 (сто вісімнадцять) грн. 00 коп. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.
3. Видати наказ після набрання рішенням законної сили.
4. В іншій частині позовних вимог відмовити.
Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним господарським судом.
Суддя Т.П. Карпечкін
Повний текст рішення складено 20.09.2010 року