"20" вересня 2010р. Справа № 16/70-10
Колегія суддів у складі:
головуючий суддя Бондаренко В.П., суддя Камишева Л.М., суддя Сіверін В.І.,
при секретарі Голозубовій О.І.,
за участю прокурора Гавриленко О.В., посвідчення № 173 від 23 серпня 2007 року,
за участю представників сторін:
позивача - Казека Е.В., за довіреністю № 14711 від 30 грудня 2009 року,
відповідача -Глинько І.М., за довіреністю б/н від 01 лютого 2010 року,
розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні Харківського апеляційного господарського суду апеляційну скаргу відповідача (вх. 2197Х/1-6) на рішення господарського суду Харківської області від 01 липня 2010 року у справі № 16/70-10
за позовом заступника прокурора м. Харкова в інтересах держави в особі Управління комунального майна та приватизації Харківської міської ради, м. Харків
до Приватного малого підприємства фірми «Десо», м. Харків
про стягнення 2607,63 гривень, розірвання договору та виселення,
Рішенням господарського суду Харківської області від 01 липня 2010 року у справі № 16/70-10 (суддя Здоровко Л.М.) позовні вимоги задоволено частково.
Розірвано договір оренди нежитлового приміщення (будівлі) № 917 від 29 жовтня 2001 року, укладений між Управлінням комунального майна та приватизації Харківської міської ради та Приватним малим підприємством фірма "Десо". Виселено відповідача із нежитлового приміщення, загальною площею 241,4 кв.м, яке розташоване за адресою: м. Харків, вул. Дарвіна, 35, літ.А-2 та передано зазначені приміщення позивачеві.
В частині стягнення з відповідача заборгованості з орендної плати у розмірі 2563,81 грн. та 43,82 грн. пені провадження у справі припинено за відсутністю предмета спору на підставі пункту 1-1 статті 80 Господарського процесуального кодексу України.
Стягнуто з відповідача до державного бюджету України державне мито в сумі 85,00 грн. та 236,00 грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.
Відповідач з рішенням місцевого господарського суду не погодився, звернувся до Харківського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить оскаржуване рішення скасувати в частині розірвання спірного договору оренди нежитлового приміщення (будівлі) та виселення відповідача з нежитлового приміщення, яке знаходиться в місті Харкові по вулиці Дарвіна, 35, та прийняти нове рішення, яким відмовити в задоволенні позову, мотивуючи неповним з'ясуванням судом обставин, що мають значення для справи, невідповідністю висновків, викладених у рішенні місцевого господарського суду, обставинам справи, а також порушенням норм матеріального та процесуального права. В обґрунтування своїх доводів посилається, зокрема, на те, що відповідач не порушував умови договору оренди спірного приміщення та зазначив, що він не укладав договорів суборенди приміщень, переданих в оренду за спірним договором. Вважає недоведеним факт укладення відповідачем договорів суборенди. Крім того, зазначив про відсутність у відповідача заборгованості по сплаті орендних платежів, а також про наявність договору страхування орендованого майна №720134744 від 01.09.2009р., висновку Державної санітарно-епідеміологічної експертизи №249-3.1. від 01.11.2006р.; листа начальника Київського РВ м. Харкова ГУМ НС у Харківській області, щодо узгодження пожежного нагляду.
Прокурор та позивач у відзивах на апеляційну скаргу проти доводів, викладених в апеляційній скарзі заперечують, вважаючи їх необґрунтованими, просять залишити апеляційну скаргу без задоволення, а оскаржуване рішення місцевого господарського суду просять залишити без змін, як таке, що відповідає вимогам діючого законодавства.
Перевіривши повноту встановлення судом обставин справи та докази на їх підтвердження, їх юридичну оцінку та доводи апеляційної скарги в межах вимог, передбачених статтею 101 Господарського процесуального Кодексу України, вислухавши представників прокуратури, позивача та відповідача, колегія суддів встановила наступне.
Заступник прокурора м. Харкова звернувся до господарського суду Харківської області з позовом в інтересах держави в особі Управління комунального майна та приватизації Харківської міської ради, в якому просить розірвати договір оренди нежитлового приміщення (будівлі) №917 від 29 жовтня 2001 року, стягнути з відповідача на користь позивача заборгованість з орендної плати у розмірі 2563,81 грн., 43,82 грн. пені, виселити відповідача з займаних нежитлових приміщень, що розташовані за адресою: м. Харків, вул. Дарвіна, 35, літ. А-2, загальною площею 241,4 кв. м., та передати зазначені нежитлові приміщення позивачу.
Як вбачається із матеріалів справи, 29 жовтня 2001 року між Управлінням комунального майна та приватизації Харківської міської ради (орендодавець) та приватним малим підприємством фірма "Десо" ( орендар) укладено договір № 917 оренди нежитлового приміщення (будівлі), відповідно до якого орендодавець передав, а орендар прийняв в оренду нежитлове приміщення (будівлю), загальною площею 241,4 кв.м., яке знаходиться за адресою: м. Харків, вул. Дарвіна, 35, літера «А-2», право на оренду якого отримано орендарем на підставі розпорядження УКМіП №1168 від 19.10.2001р. та наказу УКМіП №2399 від 29.10.2001р. про затвердження висновків експерта.
Факт передачі вказаного нежитлового приміщення в оренду відповідачу підтверджується актом прийому-передачі від 29 жовтня 2001 року.
У пункті 8.1 зазначеного договору сторони визначили строк дії договору до 23.10.2002 року.
У подальшому між сторонами укладалися Додаткові угоди до договору оренди нежитлового приміщення, якими строк дії договору було продовжено.
Згідно додаткової угоди № 10 до зазначеного договору сторони встановили, що цей договір діє до 23.05.2010 року.
Як правильно зазначив у своєму рішенні місцевий господарський суд, зазначений договір на день винесення оскаржуваного рішення був діючим, оскільки позивач після закінчення строку дії договору у передбачений строк не направив відповідачу заяву про припинення договору відповідно до умов п. 8.8. договору, згідно якого у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну договору протягом ЗО днів після закінчення його строку, договір вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах.
Додатковою угодою № 11 від 03.09.2009 року сторони визначили, що приміщення повинно використовуватись: під офіс 33,1 кв.м., магазин непродовольчих товарів 11,5 кв.м., перукарню 146,2 кв.м, підсобне приміщення 50,6 кв.м.
Відповідно до свідоцтва про право власності на нерухоме майно, виданого на підставі розпорядження Харківського міського голови від 08.09.2010 року, нежитлові приміщення цокольного поверху № 1-:-19, 1, ІІ, загальною площею 243,7 кв.м., в житловому будинку літ. «А-2»належать на праві власності територіальній громаді м. Харкова в особі Харківської міської ради.
Згідно витягу про реєстрацію права власності на нерухоме майно від 15.09.2010 року, вказане нерухоме майно зареєстровано в КП «Харківське міське бюро технічної інвентаризації»за територіальною громадою м. Харкова в особі Харківської міської ради та знаходиться в комунальній власності.
Відповідно до Положення про управління комунального майна та приватизації Харківської міської ради, управління є виконавчим органом міської ради, підконтрольне і підзвітне Харківській міській раді, підпорядковане міському голові, виконавчому комітету і Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради.
Контроль за використанням майна, переданого в оренду, відповідно до статті 32 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», покладено на управління комунального майна та приватизації.
Згідно своєї компетенції, управлінням комунального майна та приватизації була проведена перевірка нежитлових приміщень, розташованих за адресою: м. Харків, вул. Дарвіна, 35, та встановлено, що нежитлове приміщення підвального поверху загальною площею 241,4 кв. м., розташоване в житловому 2-х поверховому будинку, відповідачем не використовувалось, в приміщеннях здійснювали підприємницьку діяльність суборендарі, один з яких є ФОП Осадча М.О, дозволу на суборенду Управління відповідачу не надавало.
Про вказані обставини зазначено в акті від 02.12.2009 р., складеного спеціалістами управлінням комунального майна та приватизації.
Відповідно до частини першої та третьої статті 774 Цивільного кодексу України передання наймачем речі у користування іншій особі (піднайм) можливе лише за згодою наймодавця, якщо інше не встановлено договором або законом. До договору піднайму застосовуються положення про договір найму.
В пункті 4.2 договору оренди сторони визначили, що орендар має право передавати, за згодою орендодавця, частину нежитлового приміщення (будівлі) в суборенду фізичним та юридичним особам в порядку, передбаченому чинним законодавством.
Між тим, відповідач передав приміщення в суборенду (піднайм) без згоди орендодавця, чим порушив умови договору.
Факт передачі відповідачем в суборенду приміщення підтверджується, крім акта перевірки спеціалістами управління комунального майна та приватизації Харківської міської ради від 2.12.2009 року, також наявною в матеріалах справи копією договору суборенди нежитлового приміщення від 10.04.2010 р., укладеного між ПМП фірмою «Десо»(орендар) та фізичною особою-підприємцем Осадчою М.О.
Крім того, із висновку державної санітарно-епідеміологічної експертизи від 02.02.2010 р. №44-31 свідчить, що заявником цієї експертизи була Осадча М.О., а обстежений об'єкт розташований за місцезнаходженням переданих відповідачу в оренду нежитлових приміщень. Також Київським районним відділом м. Харкова ГУ МНС України в Харківській області ФОП Осадчій М.О. був наданий дозвіл №520/93 від 26.04.2010 р. на оренду та роботу салону краси "Бомонд" за адресою: м. Харків, вул. Дарвіна, 35.
Зазначені обставини спростовують твердження відповідача про те, що спірні нежитлові приміщення не передавались в суборенду.
Отже, місцевий господарський суд дійшов обґрунтованого висновку про порушення відповідачем умов договору оренди нежитлових приміщень та чинного законодавства в частині надання в суборенду нежитлового приміщення без згоди позивача.
Відповідно до статті 783 Цивільного кодексу України наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, зокрема, якщо наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі.
Однією із підстав, на які посилався заступник прокурора в позовній заяві, як на вимогу дострокового розірвання договору оренди, є передача нерухомого майна в суборенду без дозволу наймодавця.
Статтею 288 Господарського кодексу України, яка трансформується зі статтею 774 Цивільного кодексу України, встановлено, що орендар має право передати окремі об'єкти оренди в суборенду, якщо інше не передбачено законом або договором.
Статтею 22 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»також надано право орендарю передати в суборенду нерухоме або інше окреме індивідуально визначене майно, нежилі приміщення тощо, якщо інше не передбачено договором оренди.
Як уже зазначено в цій постанові, договір оренди нежитлових приміщень передбачає право орендаря на передачу майна або його частини в суборенду лише за згодою орендодавця.
З листа відповідача вбачається, що він 17.03.2010 р. звертався з заявою до управління комунального майна та приватизації з проханням надати згоду на передачу в суборенду частини орендованого приміщення приватному підприємцю Осадчій О.М.
Доказів щодо надання позивачем згоди на передачу приміщення в суборенду матеріали справи не містять.
Посилання відповідача в своїх запереченнях до апеляційної скарги на те, що він належним чином проінформував позивача про свій намір укласти договір суборенди, та з урахуванням принципу мовчазної згоди позивач не надав заперечень в відведений законом 10-денний робочий строк, що свідчить про можливість укладення договору суборенди, не є обґрунтованими для підтвердження наявності згоди орендодавця на передачу спірного приміщення в суборенду, оскільки наявність такої згоди не підтверджена належними доказами у справі, а позивач заперечував у судовому засіданні проти наявності такої згоди.
Крім того, відповідно до п. 4.11. договору, відповідач зобов'язаний узгодити призначення приміщення (будівлі) з органами пожежної державної охорони та санітарно-епідеміологічної служби району по місцю знаходження об'єкту оренди.
Відповідач, всупереч вимог цього пункту договору, не узгодив використання приміщення з органами пожежної державної охорони та санітарно-епідеміологічної служби району.
Наявний в матеріалах справи висновок державної санітарно-епідеміологічної експертизи №249-3.1 від 01.11.2006р. свідчить про надання погодження для використання приміщення під офіс, тоді як відсутнє погодження на використання нежитлових приміщень під магазин непродовольчих товарів, перукарню, підсобне приміщення, які визначені об'єктом оренди відповідно до додаткової угоди № 11 від 03.09.2009 р. до спірного договору.
Із листа начальника Київського РВ м. Харкова ГУ МНС в Харківській області №159 від 07.02.2006р. вбачається про необхідність отримання відповідачем узгодження з органами державного пожежного нагляду в установленому законом порядку. Доказів щодо наявності такого узгодження відповідач не надав.
Відповідно до статті 773 Цивільного кодексу України орендар зобов'язаний користуватися приміщенням відповідно до його призначення та умов договору. Якщо орендар користується приміщенням не за його призначенням або з порушенням умов договору оренди, орендодавець має право вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.
Статтею 10 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»визначено, що істотними умовами договору є, зокрема, обов'язок сторін щодо узгодження приміщення з органами пожежної безпеки, а також виконання зобов'язань.
Частиною третьою статті 26 цього Закону визначено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі, зокрема, невиконання сторонами своїх зобов'язань.
Відповідно пунктів 5.3, 8.5 договору при невиконанні або неналежному виконанні його умов він може бути припинений достроково на вимогу однієї з сторін.
Листом № 14095 від 21.12.2009р. Управління комунального майна та приватизації, відповідно до положень статті 188 Господарського кодексу України, повідомило ПМП фірму «Десо»про намір розірвати договір оренди.
Лист орендарем було отримано 11.01.2010р., про що свідчить повідомлення про вручення поштового відправлення.
Частиною першою статті 785 Цивільного кодексу України передбачено, що у разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.
Частиною першою статті 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" визначено, що у разі, зокрема, розірвання договору оренди орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві об'єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди.
Аналізуючи матеріали справи в їх сукупності, судова колегія приходить до висновку про те, що місцевий господарський суд, з урахуванням приписів норм діючого законодавства, дійшов обґрунтованого висновку про розірвання договору оренди нежитлового приміщення та виселення відповідача із займаних нежитлових приміщень.
Слід зазначити, що судом першої інстанції також обґрунтовано, відповідно до п. 1.1 статті 80 Господарського процесуального кодексу України припинено провадження в частині стягнення з відповідача на користь позивача заборгованості з орендної плати у розмірі 2563,81 грн. та 43,82 грн. пені за відсутністю предмета спору, оскільки станом на 01.05.2010 р. відсутня заборгованість відповідача перед міським бюджетом по орендній платі за спірним договором, що підтверджується листом начальника управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради №7195 від 18.05.2010 р..
Враховуючи викладене, судова колегія дійшла висновку, господарським судом першої інстанції правильно застосовані норми матеріального та процесуального права, у зв'язку з чим апеляційна скарга не підлягає задоволенню, а рішення господарського суду Харківської області від 01 липня 2010 року у справі № 16/70-10 підлягає залишенню без змін.
Керуючись статтями 33, 43, 99, 101, п. 1 статті 103, статтями 104-105 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів
постановила:
Апеляційну скаргу відповідача залишити без задоволення.
Рішення господарського суду Харківської області від 01 липня 2010 року у справі № 16/70-10 залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з дня проголошення та може бути оскаржена до Вищого господарського суду України у двадцятиденний термін.
Головуючий суддя Бондаренко В.П.
суддя Камишева Л.М.
суддя Сіверін В. І.
Повний текст постанови підписаний 27 вересня 2010 року