13 жовтня 2010 р. № 8/45/10
Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:
головуючого Губенко Н.М.
суддів Барицької Т.Л.
Мирошниченка С.В.
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Фізичної особи-підприємця ОСОБА_4
на рішення
від
та на постанову
від господарського суду Запорізької області
29.03.2010
Запорізького апеляційного господарського суду
30.06.2010
у справі № 8/45/10
за позовом 1.Управління житлового господарства Запорізької міської ради
2.Комунального підприємства "Виробниче ремонтно-експлуатаційне житлове об'єднання № 7"
до Фізичної особи-підприємця ОСОБА_4
про розірвання договору оренди та виселення
у судовому засіданні взяли участь представники:
- позивачів 1.повідомлений, але не з'явився;
2.Кіпа О.В.;
- відповідача ОСОБА_4;
Управління житлового господарства Запорізької міської ради (далі -позивач-1) та Комунальне підприємство "Виробниче ремонтно-експлуатаційне житлове об'єднання № 7" (далі -позивач-2) звернулось до господарського суду Запорізької області з позовом до Фізичної особи-підприємця ОСОБА_4 (далі -відповідач) про розірвання договору оренди нежитлового приміщення № 209/7 від 12.06.2002 та виселення з нежитлового приміщення, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 .
Рішенням господарського суду Запорізької області від 29.03.2010 у справі № 8/45/10 (суддя Попова І.А.), яке залишене без змін постановою Запорізького апеляційного господарського суду від 30.06.2010 у даній справі (колегія суддів у складі: головуючий суддя Коробка Н.Д., судді Зубкова Т.П., Кричмаржевський В.А.) розірвано договір оренди № 209/7 від 12.06.2002; звільнено на користь Управління житлового господарства Запорізької міської ради нежитлове приміщення площею 728 кв.м. по АДРЕСА_1 від майна та обладнання, належного Фізичній особі-підприємець ОСОБА_4; стягнуто з Фізичної особи-підприємця ОСОБА_4 на користь Комунального підприємства "Виробниче ремонтно-експлуатаційне житлове об'єднання № 7" 321 грн. судових витрат.
Не погоджуючись з рішеннями судів попередніх інстанцій, позивач звернувся до Вищого господарського суду України з касаційною скаргою, в якій просить скасувати рішення господарського суду Запорізької області від 29.03.2010 та постанову Запорізького апеляційного господарського суду від 30.06.2010 у справі № 8/45/10 з підстав порушення та неправильного застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального та процесуального права, та направити справу на новий розгляд до місцевого господарського суду.
Відзив на касаційну скаргу не надходив, що не є перешкодою для суду касаційної інстанції переглянути в касаційному порядку оскаржувані судові рішення.
Усіх учасників судового процесу відповідно до статті 1114 ГПК України належним чином повідомлено про час і місце розгляду касаційної скарги.
Ознайомившись з матеріалами та обставинами справи на предмет надання їм судами попередніх судових інстанцій належної юридичної оцінки та повноти встановлення обставин справи, дотримання норм матеріального та процесуального права, колегія суддів Вищого господарського суду України дійшла висновку, що касаційна скарга відповідача підлягає задоволенню з наступних підстав.
Предметом даного позову є вимоги Управління житлового господарства Запорізької міської ради та Комунального підприємства "Виробниче ремонтно-експлуатаційне житлове об'єднання № 7" розірвати договір оренди нежитлового приміщення № 209/7 від 12.06.2002 та виселити відповідача з нежитлового приміщення, розташованого за адресою: АДРЕСА_1. Підставою даного позову є проведене відповідачем, в порушення умов п. 5.4 договору оренди нежитлового приміщення № 209/7 від 12.06.2002, перепланування орендованого приміщення, в результаті чого збільшена встановлена договором площа торгового залу, при цьому зміни до договору оренди щодо збільшення орендної плати сторонами не вносились; несплата відповідачем (орендарем) орендної плати у встановлені договором строки.
Статтями 525, 526 ЦК України закріплено, що зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться, одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.
Згідно ч. 3 ст. 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" договір оренди може бути розірвано за погодженням сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду, арбітражного суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.
Відповідно до ст. 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін в разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Нормами ст. ст. 782, 783 ЦК України встановлене право орендодавця відмовитись від договору оренди та/або вимагати його розірвання і повернення майна, зокрема, якщо орендар не вносить плату за користування майном протягом трьох місяців підряд.
Задовольняючи позовні вимоги суди попередніх інстанцій виходили з того, що взяті на себе зобов'язання за договором щодо сплати орендних платежів відповідач належним чином не виконував, внаслідок чого у нього за період з травня по червень 2009 року була наявна заборгованість по орендній платі.
Проте, з такими висновками судів погодитися не можна, оскільки в сукупності встановлених по справі обставин та з урахуванням вимог ст. ст. 651, 782, 783 ЦК України суди дійшли передчасного висновку про неналежне виконання умов договору оренди відповідачем в частині сплати орендної плати, оскільки поза увагою судів попередніх інстанцій залишився розрахунок заборгованості по орендній платі (арк. с. 9), в якому орен додавець нараховував орендну плату в розмірах, яка не відповідає умовам погодженого сторонами спірного договору оренди. Так, в липні 2007 року орендодавець нарахував орендну плату в розмірі 5508 грн., в той час як в червні орендна плата складала 2942,21 грн. При цьому, в матеріалах справи відсутня додаткова угода до спірного договору оренди, якою б сторони погодили такий розмір орендної плати.
Також колегія суддів зазначає, що доказів, які б свідчили про те, що орендна плата не сплачувалась відповідачем у повному обсязі протягом трьох місяців підряд, позивач суду не надавав, на що суди попередніх інстанції, задовольняючи позов, не звернули уваги.
Висновки судів попередніх інстанцій, що порушення термінів сплати орендної плати відповідачем є невиконанням зобов'язань за договором, яке згідно з частиною 3 ст. 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" є самостійною підставою для розірвання договору за рішенням суду, колегія суддів вважає помилковими, адже, законодавець передбачив, що з усіх можливих порушень зобов'язань за договором, які б могли бути підставою для дострокового розірвання договору оренди, саме таке невиконання орендарем своїх зобов'язань за договором як невнесення орендної плати протягом трьох місяців підряд.
Вищий господарський суд України не може погодитися і з висновком судів попередніх судових інстанцій в частині порушення відповідачем пункту 5.4 договору оренди, з наступних підстав.
Відповідно до ч. 5 ст. 16 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" від імені та в інтересах територіальних громад права суб'єкта комунальної власності здійснюють відповідні ради.
Згідно з ч. 2 ст. 327 Цивільного кодексу України управління майном, що є у комунальній власності, здійснюють безпосередньо територіальна громада та утворені нею органи місцевого самоврядування.
При цьому до відання виконавчих органів, зокрема, міських рад, належить повноваження щодо управління в межах, визначених радою, майном, що належить до комунальної власності відповідних територіальних громад (п. 1 ст. 29 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні").
Враховуючи наведені норми, колегія суддів суду касаційної інстанції вважає, що суди попередніх інстанцій дійшли передчасного висновку про здійснення відповідачем перепланування орендованого приміщення без дозволу орендодавця, головного управління архітектури і містобудування, та відповідних організацій, які володіють інженерними комунікаціями в даному районі, оскільки судами не надано належної оцінки наявному у матеріалах справи рішенню виконавчого комітету Запорізької міської ради від 20.01.2003 № 19/7 (арк. с. 35).
Крім того, місцевий господарський суд, зробивши висновок про порушення умов договору оренди відповідачем та пославшись на те, що в результаті здійсненої орендарем реконструкції об'єкту оренди збільшилась його площа, при цьому зміни до договору оренди щодо збільшення орендної плати сторонами не вносились, не навів будь-яких норм чинного законодавства, якими він керувався.
Статтею 43 ГПК України передбачено, що господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом. Ніякі докази не мають для господарського суду заздалегідь встановленої сили.
Таким чином, господарські суди першої та апеляційної інстанцій припустилися неправильного застосування приписів частини першої статті 47 ГПК України щодо прийняття судового рішення за результатами обговорення усіх обставин справи та частини першої статті 43 цього Кодексу стосовно всебічного, повного і об'єктивного розгляду в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, що відповідно до частини першої статті 11110 ГПК України є підставою для скасування судових рішень зі справи.
Касаційна ж інстанція відповідно до частини другої статті 1117 ГПК України не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові господарського суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати нові докази або додатково перевіряти докази.
З огляду на наведене справа має бути передана на новий розгляд до суду першої інстанції, під час якого необхідно встановити обставини, зазначені в цій постанові, дати їм та доводам сторін належну правову оцінку і вирішити спір відповідно до вимог закону.
Керуючись статтями 1117, 1119 -11112 ГПК України, Вищий господарський суд України
Касаційну скаргу Фізичної особи-підприємця ОСОБА_4 задовольнити.
Рішення господарського суду Запорізької області від 29.03.2010 та постанову Запорізького апеляційного господарського суду від 30.06.2010 у справі № 8/45/10 скасувати.
Справу № 8/45/10 передати на новий розгляд до господарського суду Запорізької області.
Головуючий суддя Н.М. Губенко
Судді Т.Л. Барицька
С.В.Мирошниченко