17 квітня 2024 року
справа № 377/248/23
провадження № 22-ц/824/2750/2024
Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
судді-доповідача: Музичко С.Г.,
суддів: Болотова Є.В., Кулікової С.А.
при секретарі: Савіцькій Д.А.
учасники справи:
позивач - ОСОБА_1
відповідачі - Комунальне підприємство «Житлово-комунальний центр» Славутицької міської ради
розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Києві цивільну справу за апеляційною скаргою представника Комунального підприємства «Житлово-комунальний центр» Славутицької міської ради - Шолох Ольги Володимирівни на рішення Славутицького міськоого суду Київської області від 02 серпня 2023 року, постановлене під головуванням судді Малишенко Т.О., у справі за позовною заявою ОСОБА_1 до Комунального підприємства «Житлово-комунальний центр» Славутицької міської ради - про визнання частини договору недійсним,
В березні 2023 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовними вимогами, посилаючись на ст.ст. 203, 215, 216, 217, 230 ЦК України, просив визнати частину пункту 3 договору №40 «Про надання послуги з управління багатоквартирним будинком» від 25 березня 2019 року щодо включення до переліку робіт (послуг) «прибирання прибудинкової території» недійсною.
Позов обґрунтовується тим, що на підставі свідоцтва про право власності №21 від 06.12.1996 позивач являється співвласником квартири АДРЕСА_1 . 20 грудня 2018 року було проведено збори співвласників багатоквартирного будинку в якому проживає позивач та є його співвласником.
25 березня 2019 року між співвласниками будинку в особі ОСОБА_1 (уповноважена особа) та комунальним підприємством «Житлово-комунальний центр» було підписано договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком АДРЕСА_1 відповідно до якого управитель зобов'язується надавати співвласникам послугу з управління багатоквартирним будинком, що розташований за адресою АДРЕСА_1 , а співвласники зобов'язуються оплачувати управителю послугу з управління згідно з вимогами законодавства та умовами цього договору.
05 лютого 2022 року між співвласниками будинку, в особі ОСОБА_1 (уповноважена особа) та комунальним підприємством «Житлово-комунальний центр» було підписано додаткову угоду № 2 про зміни Договору № 40 про надання послуг з управління багатоквартирним будинком від 25 березня 2019 року, якою було доповнено та змінено пункти 12 та 31 Договору.
22 грудня 2022 року між співвласниками будинку в особі ОСОБА_1 (уповноважена особа) та комунальним підприємством «Житлово-комунальний центр» було підписано додаткову угоду № 2 про зміни Договору № 40 про надання послуг з управління багатоквартирним будинком від 25 березня 2019 року, якою було внесено зміни у п. 10 Договору, а саме визначена нова ціна на послуги з утримання будинку та винагорода управителю.
Водночас, перелік послуг з управління багатоквартирним будинком містить послугу, відносно якої власники багатоквартирного будинку не мають права здійснювати правочин, адже у них відсутнє право власності на об'єкт щодо якого укладається договір про надання послуги. А саме: відповідно до п.3 договору про надання послуги з управління багатоквартирним будинком послуга з управління включає:
-утримання спільного майна багатоквартирного будинку, зокрема прибирання внутрішньо-будинкових приміщень та прибудинкової території, виконання санітарно-технічних робіт, обслуговування внутрішньо-будинкових систем (крім обслуговування внутрішньобудинкових систем, що використовуються для надання відповідної комунальної послуги у разі укладання індивідуальних договорів про надання такої послуги, за умови яких обслуговування таких систем здійснюється виконавцем), утримання ліфтів; тощо
купівлю електричної енергії для забезпечення функціонування спільного майна багатоквартирного будинку;
-поточний ремонт спільного майна багатоквартирного будинку.
Додаток 5 договору містить кошторис витрат на утримання будинку та прибудинкової території, в якому пунктом 1.2. визначена вартість прибирання прибудинкової території.
Таким чином, після підписання Договору співвласники будинку здійснювали оплату за послуги з управління багатоквартирним будинком у відповідності до виставлених КП «ЖКЦ» рахунків. Згідно цих рахунків вони сплачували та сплачують за послугу «прибирання прибудинкової території».
Відповідно до відповіді КП «ЖКЦ» прибудинкова територія визначена за результатами інвентаризації земель м. Славутич, яка була проведена ДП «ДПІ» КРИВБАСПРОЕКТ».
Спільним майном багатоквартирного будинку зокрема є також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.
Вказано, що договір в частинні «прибирання прибудинкової території» не може бути укладений через відсутність цивільних прав та обов'язків у самих співвласників багатоквартирного будинку.
На підставі наведеного позивач просив визнати частину пункту 3 договору № 40 «Про надання послуги з управління багатоквартирним будинком» від 25 березня 2019 року щодо включення до переліку робіт (послуг) «прибирання прибудинкової території» недійсною.
Рішенням Славутицького міського суду Київської області від 02 серпня 2023 року позовні вимоги задоволено.
Визнано частину пункту 3 договору № 40 «Про надання послуги з управління багатоквартирним будинком» від 25 березня 2019 року щодо включення до переліку робіт (послуг) «прибирання прибудинкової території» недійсною.
Стягнуто з Комунального підприємства «Житлово-комунальний центр» Славутицької міської ради судовий збір на користь держави у сумі у розмірі 1073 гривні 60 копійок.
В поданій апеляційній скарзі Комунального підприємства «Житлово-комунальний центр» Славутицької міської ради просить рішення суду скасувати, постановити нове про відмову у задоволенні позову.
Вимоги обґрунтовані тим, що висновок суду про те, що оскільки прибудинкова території не визначена землевпорядною документацією, відтак не є прибудинковою територією будинку, а тому не послуги за прибирання такої території не підлягають оплаті є помилковим. Зазначає про відсутність процедури погодження з органом місцевого самоврядування щодо меж території, що прибирається під багатоквартирним будинком, а тому єдиним механізмом є домовленість сторін.
Крім того, зазначає, що позивачем підписано договір від імені всіх співвласників, однак позов подано лише ОСОБА_1 та судом інших осіб до у справі як третіх осіб не залучено.
В судовому засіданні представник позивача проти задоволення апеляційної скарги заперечував, просив рішення суду першої інстанції залишити без змін.
Представник відповідача в судове засідання не з'явився, про місце, дату та час розгляду справи повідомлявся належним чином.
Перевіривши законність та обґрунтованість оскаржуваного рішення в межах доводів апеляційної скарги, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга підлягає задоволенню з наступних підстав.
Задовольняючи позов суд першої інстанції виходив із того, що територія навколо багатоквартирного будинку АДРЕСА_1 не визначена відповідною містобудівною та землевпорядною документацією, а отже не являється прибудинковою територією будинку АДРЕСА_1. Результати інвентаризації земель м. Славутич, яка була проведена ДП «ДПІ» КРИВБАСПРОЕКТ» не є правовстановлюючими документами, які підтверджують права співвласників будинку на земельну ділянку.
Колегія суддів погоджується із таким висновком з оглядну на наступне.
Судом встановлено, що судом встановлено, що позивачу - ОСОБА_1 на підставі свідоцтва про право власності на житло від 06.12.1996 року на праві спільної сумісної власності належить квартира АДРЕСА_1 (а.с.11), тобто позивач являється співвласником багатоквартирного будинку АДРЕСА_1 .
Згідно протоколу зборів співвласників багатоповерхового будинку за місцезнаходженням АДРЕСА_1 від 10.12.2018 року було проведено збори співвласників багатоквартирного будинку в якому проживає позивач та є його співвласником з 06.12.1996 року. Загальна кількість співвласників багатоквартирного будинку 91 особа. У зборах взяли участь особливо та/або через представників співвласників 54 - 1 питання, 53 - 2 питання.
За порядком денним зборів було розглянуто два питання:
1.Про затвердження умов договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком АДРЕСА_1 , який укладається з комунальним підприємством «Житлово-комунальний центр» та визначення переліку і розміру витратна управління багатоквартирним будинком;
2. Обрання уповноваженої особи (осіб) співвласників під час укладання, внесення змін до договору з управителем та право представляти інтереси співвласників в органах місцевого самоврядування та перед підприємством балансоутримувачем будинку і право підписувати звернення від імені співвласників (а.с.12-26).
25 березня 2019 року між співвласниками будинку в особі ОСОБА_1 (уповноважена особа) та Комунальним підприємством «Житлово-комунальний центр» було підписано Договір №40 про надання послуг з управління багатоквартирним будинком. Із змісту даного Договору вбачається, що Комунальне підприємство «Житлово-комунальний центр» далі управитель в особі директора ОСОБА_2 , що діє на підставі статуту з однієї сторони, та співвласники багатоповерхового будинку за адресою АДРЕСА_1 в особі ОСОБА_1 - уповноважена особа будинку, що діє на підставі протоколу зборів від 10.12.2018 року з іншої сторони, уклали цей договір, що управитель зобов'язується надавати співвласникам послугу з управління багатоквартирним будинком, що розташований за адресою АДРЕСА_1 , а співвласники зобов'язуються оплачувати управителю послугу з управління згідно з вимогами законодавства та умовами цього договору (а.с.27).
Відповідно до п.3 договору про надання послуги з управління багатоквартирним будинком послуга з управління включає:
-утримання спільного майна багатоквартирного будинку, зокрема прибирання внутрішньо-будинкових приміщень та прибудинкової території, виконання санітарно-технічних робіт, обслуговування внутрішньо-будинкових систем (крім обслуговування внутрішньобудинкових систем, що використовуються для надання відповідної комунальної послуги у разі укладання індивідуальних договорів про надання такої послуги, за умови яких обслуговування таких систем здійснюється виконавцем), утримання ліфтів; тощо
-купівлю електричної енергії для забезпечення функціонування спільного майна багатоквартирного будинку;
-поточний ремонт спільного майна багатоквартирного будинку.
Даний Договір має додатки, що є невід'ємною його частиною, а саме:
-додаток 1 «Список співвласників і площа квартир та приміщень, що перебувають у їх власності(або Протокол зборів багатоквартирного будинку із списком співвласників і площею квартир та приміщень, що перебувають у їх власності)» (а.с.12-25);
-додаток 2 «Загальні відомості про будинок» (а.с.32);
- додаток 3 «Акт приймання-передачі технічної документації на будинок» ( а.с.35);
-додаток 4 «Вимоги до якості послуги з управління будинком» ( а.с.36);
- додаток 5 «Кошторис витрат на утримання будинку та прибудинкової території» (а.с.43)
05 лютого 2022 року між співвласниками будинку в особі ОСОБА_1 (уповноважена особа) та Комунальним підприємством «Житлово-комунальний центр» в особі представника управителя директора Мініна Сергія Михайловича, було підписано Додаткову угоду № 2 про зміни Договору № 40 про надання послуг з управління багатоквартирним будинком від 25 березня 2019 року, якою було доповнено та змінено пункти 12 та 31 Договору ( а.с.45).
Як вбачається з матеріалів справи, рішенням Славутицької міської ради Київської області №1375-56-VII від 12 квітня 2019 року назву юридичної особи Комунального підприємства «Житлово-комунальний центр» змінено на Комунальне підприємство «Житлово-комунальний центр» Славутицької міської ради. Реєстрацію змін до установчих документів комунального підприємства проведено 21 серпня 2019 року державним реєстратором Виконавчого комітету Славутицької міської ради Київської області.
Комунальне підприємство було перейменовано без зміни організаційно-правової форми комунального підприємства, яка в свою чергу не тягне за собою правонаступництва, а лише є правовим наслідком проведення державної реєстрації змін до відомостей про юридичну особу, що містяться в Єдиному державному реєстрації юридичних осіб, фізичних осіб підприємців та громадських формувань, пов'язаних із зміною назви (ця обставина, судом визнана як загальновідомою обставиною у межах міста Славутича, і відповідно до ч.3 ст. 82 ЦПК України, не потребує доказуванню).
22 грудня 2022 року між співвласниками будинку в особі ОСОБА_1 (уповноважена особа) та Комунальним підприємством «Житлово-комунальний центр» в особі представника управителя директора Мініна Сергія Михайловича, було підписано додаткову угоду № 3 про зміни Договору № 40 про надання послуг з управління багатоквартирним будинком від 25 березня 2019 року, якою було внесено зміни у п. 10 Договору, а саме визначена нова ціна на послуги з утримання будинку та винагорода управителю (а.с.47).
Відповідно до ст.1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» прибудинкова територія - це територія навколо багатоквартирного будинку, визначена на підставі відповідної містобудівної та землевпорядної документації, у межах земельної ділянки, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди, що необхідна для обслуговування багатоквартирного будинку та задоволення житлових, соціальних і побутових потреб власників (співвласників та наймачів (орендарів) квартир, а також нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку.
Відповідно до ст.1 Закону України «Про землеустрій» документація із землеустрою (землевпорядна документація) - це затверджені в установленому порядку текстові та графічні матеріали, якими регулюється використання та охорона земель державної, комунальної та приватної власності.
За приписами частина 2 стаття 382 ЦК України передбачено, що усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.
Відповідно до статті 42 Земельного кодексу (ЗК) України розміри та конфігурація земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначаються на підставі відповідної землевпорядної документації. А статтею 202 ЗК України передбачено, що державна реєстрація земельних ділянок здійснюється у державному земельному кадастрі.
Стаття 83 ЗК України визначає, що у комунальній власності перебувають усі землі в межах населених пунктів, крім земельних ділянок приватної та державної власності.
Встановлено, що територія навколо багатоквартирного будинку АДРЕСА_1 , співвласником якого є позивач, не визначена відповідною містобудівною та землевпорядною документацією, а отже не являється прибудинковою територією будинку АДРЕСА_1.
Відповідно до листа КП «ЖКЦ» № 1364 від 07.12.2021, прибудинкова територія визначена за результатами інвентаризації земель м. Славутич, яка була проведена ДП «ДПІ» КРИВБАСПРОЕКТ». (а.с.48).
За приписами статті 230 ЦК України, якщо одна із сторін правочину навмисно ввела другу сторону в оману щодо обставин, які мають істотне значення, такий правочин визнається судом недійсним. Обман має місце, якщо сторона заперечує наявність обставин, які можуть перешкодити вчиненню правочину, або якщо вона замовчує їх існування.
Відповідно до статті 217 ЦК України, недійсність окремої частини правочину не має наслідком недійсності інших його частин і правочину в цілому, якщо можна припустити, що правочин був би вчинений і без включення до нього недійсної частини.
Вірним є посилання суду першої інстанції про те, що проведена ДП «ДПІ» КРИВБАСПРОЕКТ» інвентаризації земель м. Славутич не є правовстановлюючими документами, які підтверджують права співвласників будинку на земельну ділянку.
Враховуючи викладене, колегія суддів погоджується із висновком суду першої інстанції про те, що Договір в частинні «прибирання прибудинкової території» не може бути укладений через відсутність цивільних прав та обов'язків у самих співвласників багатоквартирного будинку. Представники КП «ЖКЦ» при укладенні Договору №40 від 25.03.2019 року ввели в оману співвласників багатоквартирного будинку АДРЕСА_1 про наявність у них прибудинкової території та включили в перелік послуг з управління багатоквартирним будинком «прибирання прибудинкової території.
Посилання в апеляційній скарзі на покази свідків, відповідно до яких останні не мали претензій щодо прибирання прибудинкової території не спростовує того, що територія навколо багатоквартирного будинку не є її прибудинковою територією, оскільки відсутні відповідні правовстановлюючі документи.
Доводи апелянта про те, що позивачем підписано догові від імені всіх співвласників, а позов подано тільки відносно себе та судом не було залучено до участі у справі в якості третіх осіб всіх співвласників будинку, колегія суддів не приймає. ОСОБА_1 є уповноваженою особою співвласників та має право підписувати звернення від іменів всіх учасників, що підтверджується протоколом зборів співвласників багатоквартирного будинку від 10.12.2018 року
Твердження скаржника щодо відсутності процедури погодження меж території, що прибирається під багатоквартирним будинком та єдиним таким механізмом є домовленість сторін не має правового значення, оскільки договір вважається недійсним щодо всієї прибудинкової території, а не її окремої частини.
Рішення суду першої інстанції відповідає обставинам справи, ухвалене з дотриманням норм матеріального і процесуального права і не може бути скасоване з підстав, викладених в апеляційній скарзі
Відповідно до ст.375 ЦПК України, суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Керуючись ст.ст. 367, 374, 375, 381, 382 ЦПК України, суд
Апеляційну скаргу представника Комунального підприємства «Житлово-комунальний центр» Славутицької міської ради - Шолох Ольги Володимирівни залишити без задоволення.
Рішення Славутицького міського суду Київської області від 02 серпня 2023 року залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з моменту прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду протягом тридцяти днів.
Повний текст постанови складено 26 квітня 2024 року.
Суддя-доповідач
Судді