ДАРНИЦЬКИЙ РАЙОННИЙ СУД М.КИЄВА
справа № 753/21306/23
провадження № 2/753/761/24
03 квітня 2024 року Дарницький районний суд м. Києва в складі
головуючого судді Колесника О.М.
при секретарі Пічкур А.О.
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Києві цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про розірвання договору оренди квартири, усунення перешкод у користуванні та розпорядженні квартирою шляхом виселення з житлового приміщення, зобов'язання звільнити житлове приміщення та передати об'єкт оренди, стягнення орендної плати за договором оренди, заборгованості за спожиті комунальні послуги,
Позивач звернулась до суду з позовом до відповідача про розірвання договору оренди квартири, усунення перешкод у користуванні та розпорядженні квартирою шляхом виселення з житлового приміщення, зобов'язання звільнити житлове приміщення та передати об'єкт оренди, стягнення орендної плати за договором оренди, заборгованості за спожиті комунальні послуги.
В судовому засіданні представник позивача ОСОБА_3 позовні вимоги підтримав, просив їх задовольнити, пояснивши, що позивач ОСОБА_4 є власником квартири АДРЕСА_1 . 21.11.2021 року між відповідачем ОСОБА_5 та ОСОБА_6 , яка діяла в інтересах ОСОБА_4 на підставі довіреності, був укладений договір оренди нерухомого майна з додатками №1 і №2, предметом якого орендар ОСОБА_4 передає в оренду орендарю ОСОБА_5 строком на 1 рік з 21.11.2021 року по 21.11.2022 року квартиру АДРЕСА_1 . За умовами договору ОСОБА_5 зобов'язався щомісячно сплачувати ОСОБА_4 орендну плату в розмірі 22 000 грн. (п.5.1 договору) та комунальні платежі в розмірі вказаних сум у квитанціях (п.6.2 договору). Починаючи з 22.01.2022 року, ОСОБА_5 почав порушувати взяті на себе зобов'язання за договором оренди по оплаті орендної плати та комунальних платежів, внаслідок чого почала виникати заборгованість. Станом на 1.06.2023 року заборгованість по сплаті орендної плати та комунальним платежам склала 159 664 грн. З метою врегулювання спору представником позивача ОСОБА_3 була направлена відповідачу письмова претензія про обов'язкову сплату вказаної заборгованості, а у разі невиконання претензії договір оренди житлового приміщення буде розірваний в односторонньому порядку. Дана письмова претензія була отримана 19.06.2023 року дружиною відповідача, але залишилась без реагування. 11.09.2023 року на адресу фактичного місця проживання відповідача було направлено повідомлення про розірвання договору оренди нерухомого майна від 21.11.2021 року в односторонньому порядку, однак ОСОБА_5 свідомо ухилився від його отримання і воно повернулось неврученим за закінченням терміну зберігання. За таких обставин просить розірвати договір оренди, укладений 21.11.2021 року між ОСОБА_6 , яка діяла в інтересах ОСОБА_4 , та ОСОБА_5 , про оренду квартири АДРЕСА_1 , зобов'язати відповідача усунути перешкоди ОСОБА_4 у користуванні та розпорядженні квартирою АДРЕСА_1 шляхом виселення ОСОБА_5 та всіх мешкаючих з ним осіб з квартири АДРЕСА_1 без надання іншого житлового приміщення, зобов'язати відповідача звільнити та передати позивачу квартиру АДРЕСА_1 за актом прийому-передачі з усіма дублікатами ключів від неї, стягнути з ОСОБА_5 на користь ОСОБА_4 201 661 грн. 96 коп. орендної плати за договором оренди від 21.11.2021 року, 98 584 грн. 20 коп. вартості спожитих комунальних послуг за договором оренди від 21.11.2021 року, 5 149 грн. 66 коп. судового збору.
Представник відповідача ОСОБА_7 в судовому засіданні позов не визнав, пояснивши, що позивачем складено позов в порушення ст.175 ЦПК України, оскільки договір оренди квартири укладений з орендарем ОСОБА_8 , а в позові позивач просить виселити ОСОБА_8 . Крім того, позивачем не надано суду довіреність, за якою ОСОБА_4 уповноважила ОСОБА_6 укладати договори оренди спірної квартири та здійснювати всі дії щодо вказаного нерухомого майна. Тому вказаний договір оренди від 21.11.2021 року підписаний від імені орендодавця не уповноваженою особою. Також матеріали справи не містять доказів вручення претензії позивача дружині відповідача, або будь-якій іншій особі. ОСОБА_4 вважає нікчемним п.10.3 договору оренди, однак судового рішення про визнання його нікчемним вона не надала. За таких обставин у задоволенні позову просить відмовити в повному обсязі.
Заслухавши представників сторін, дослідивши матеріали цивільної справи, суд вважає, що позов підлягає частковому задоволенню з наступних підстав.
Суд, в межах заявлених позовних вимог та наданих сторонами доказів по справі, встановив наступні обставини та правовідносини.
Відповідно до ст.47 Конституції України кожен має право на житло. Ніхто не може бути примусово позбавлений житла інакше як на підставі закону за рішенням суду.
Як наголошує ч.1, ст.316 ЦК України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.
За змістом ч.1 , ст.317 ЦК України власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном.
Згідно ч.1, ст.319 ЦК України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд.
Як встановлено у судовому засіданні, позивач ОСОБА_9 є власником квартири АДРЕСА_1 на підставі свідоцтва про право власності від 5.05.2006 року, виданого Головним управлінням житлового забезпечення Київської міської державної адміністрації (а.с.17-18).
8.08.2014 року в місті Маріа Енцерсдорф (Автрія) позивач ОСОБА_4 , маючи на той час дівоче прізвище „ ОСОБА_10 ", уклала шлюб з ОСОБА_11 , і їй було присвоєно прізвище „ ОСОБА_12 " (а.с.19-22).
За приписами ч.1, ст.810 ЦК України за договором найму (оренди) житла одна сторона - власник житла (наймодавець) передає або зобов'язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату.
Відповідно до ч.1, ст.811 ЦК України договір найму житла укладається у письмовій формі.
Як регламентовано ч.1-2, ст.812 ЦК України предметом договору найму житла можуть бути помешкання, зокрема квартира або її частина, житловий будинок або його частина. Помешкання має бути придатним для постійного проживання у ньому.
21.11.2021 року між відповідачем ОСОБА_5 та ОСОБА_6 , яка діяла в інтересах ОСОБА_4 на підставі довіреності, був укладений договір оренди нерухомого майна з додатками №1 і №2, предметом якого орендар ОСОБА_4 передає в оренду орендарю ОСОБА_5 строком на 1 рік з 21.11.2021 року по 21.11.2022 року квартиру АДРЕСА_1 . За умовами договору ОСОБА_5 зобов'язався щомісячно сплачувати ОСОБА_4 орендну плату в розмірі 22 000 грн. (п.5.1 договору) та комунальні платежі в розмірі вказаних сум у квитанціях (п.6.2 договору).
Згідно ч.1, ст.509 ЦК України зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов'язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку.
Як вказано в ч.1, ст.526 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Як зазначено ч.3, ст.815 ЦК України наймач зобов'язаний своєчасно вносити плату за найм житла. Наймач зобов'язаний самостійно вносити плату за комунальні послуги, якщо інше не встановлено договором найму.
За змістом ч.1; 3, ст.820 ЦК України розмір плати за найм житла встановлюється у договорі найму житла. Якщо законом встановлений максимальний розмір плати за найм житла, плата, встановлена у договорі, не може перевищувати цього розміру. Наймач вносить плату за найм житла у строк, встановлений договором найму житла. Якщо строк внесення плати за найм житла не встановлений договором, наймач вносить її щомісяця.
Починаючи з 22.01.2022 року, ОСОБА_5 почав порушувати взяті на себе зобов'язання за договором оренди по оплаті орендної плати та комунальних платежів, внаслідок чого почала виникати заборгованість по обом видам платежів.
З метою врегулювання спору 13.06.2023 року представником позивача ОСОБА_3 був направлений відповідачу письмовий лист-вимога про обов'язкову сплату вказаної заборгованості, а у разі невиконання претензії договір оренди житлового приміщення буде розірваний в односторонньому порядку (а.с.119-120). Даний лист-вимога був отриманий 19.06.2023 року дружиною відповідача, але залишився без реагування. 11.09.2023 року на адресу фактичного місця проживання відповідача було направлено повідомлення про розірвання договору оренди нерухомого майна від 21.11.2021 року в односторонньому порядку (а.с.121-123), однак відповідач ОСОБА_5 не отримав його і він повернувся неврученим за закінченням терміну зберігання.
За приписами ч.1, ст.610 ЦК України порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання).
А п.1, ч.1, ст.611 ЦК України наголошує, що у разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема: припинення зобов'язання внаслідок односторонньої відмови від зобов'язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору.
Відповідно до п.1, ч.2, ст.825 ЦК України договір найму житла може бути розірваний за рішенням суду на вимогу наймодавця у разі: невнесення наймачем плати за найм житла за шість місяців, якщо договором не встановлений більш тривалий строк, а при короткостроковому наймі - понад два рази.
За правилами ч.3, ст.12 та ч.1, ст.81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
З 21.11.2021 року по час звернення до суду 20.11.2023 року ОСОБА_5 проживав в квартирі позивача понад 23 місяці і повинен був сплати за п.5.1 договору про оренду 528 000 грн. (506 000 грн. орендна плата за 23 місяці + 22 000 грн. плата за 24 місяць). За весь час дії договору відповідач сплатив 66 000 грн. готівкою (44 000 грн. та 22 000 грн. авансового платежу за останній місяць оренди) та безготівковим шляхом 282 338 грн. 04 коп., з яких 22 000 грн. авансовий платіж. Враховуючи, що на час звернення до суду позивач повідомила відповідача на підставі п.9.2 договору оренди про розірвання договору в односторонньому порядку з боку орендодавця, тому авансовий платіж зараховується як штраф за невчасне внесення орендної плати. За таких обставин загальна сума сплачених відповідачем коштів в рахунок орендної плати становить 326 338 грн. 04 коп. А сума заборгованості відповідача по сплаті орендної плати буде становити 201 661 грн. 96 коп. (528 000 грн. - 326 338 грн. 04 коп.), які підлягають стягненню з відповідача на користь позивача в судовому порядку.
Також з 22.01.2022 року відповідач припинив сплату вартості спожитих комунальних послуг, тому позивач з вказаної дати і по 1.06.2023 року сплатила особисто 77 589 грн. 77 коп. в рахунок оплати зазначених платежів. З 1.06.2023 року і по 1.10.2023 року виникла заборгованість по сплаті комунальних послуг в розмірі 20 994 грн. 43 коп. Таким чином, загальна сума заборгованості по оплаті комунальних послуг склала 98 584 грн. 20 коп. (77 589 грн. 77 коп. + 20 994 грн. 43 коп.), які також підлягають стягнення з відповідача на користь позивача. Вказані суми заборгованості не заперечував і не спростовував представник відповідача у судовому засіданні.
Аналізуючи вказані докази, суд приходить до висновку, що оскільки відповідач не сплачував позивачу вартість орендної плати квартири та вартість спожитих комунальних послуг за договором оренди від 21.11.2021 року у понад шестимісячний термін з 22.01.2022 року по 1.11.2023 року, тому вказаний договір оренди має бути розірваний судом.
Як регламентує ч.1, ст.826 ЦК України у разі розірвання договору найму житла наймач та інші особи, які проживали у помешканні, підлягають виселенню з житла на підставі рішення суду, без надання їм іншого житла.
Оскільки суд розриває договір оренди від 21.11.2021 року у зв'язку з невнесенням відповідачем ОСОБА_5 орендної плати та комунальних платежів в термін понад 6 місяців, тому відповідач ОСОБА_5 разом з усіма мешкаючими з ним особами підлягає виселенню з квартири АДРЕСА_1 без надання іншого житлового приміщення. При цьому він як орендар житла зобов'язаний передати ОСОБА_4 безпосередньо саму квартиру АДРЕСА_1 за актом прийому-передачі з усіма дублікатами ключів від неї. Однак вимога позивача про зобов'язання ОСОБА_5 звільнити спірну квартиру задоволенню не підлягає, так як вона суперечить позовній вимозі про його виселення, що носить примусовий, а не добровільний характер.
Суд не може покласти в основу рішення показання представника відповідача про те, що спірний договір оренди був підписаний з боку орендодавця неуповноваженою особою, оскільки суду не було надано довіреності виданої від імені ОСОБА_4 , так як вони спростовуються оглянутою в судовому засіданні копією цієї довіреності від 29.08.2019 року, автентичність та достовірність якої не викликає сумніву.
Згідно ст.133; 141 ЦПК України оскільки суд частково задовольняє позовні вимоги позивача, тому з відповідача на її користь підлягає стягненню 5 149 грн. 66 коп. судового збору, сплаченого при зверненні до суду.
Керуючись ст.4-5; 10; 12-13; 76-80; 81; 133; 141; 259; 258-259; 263-265 ЦПК України, на підставі ст.47 Конституції України, ст.316-317; 319; 509; 526; 610-611; 810-812; 815; 820; 825-826 ЦК України, ч.3, ст.12 та ч.1, ст.81 ЦПК України, суд
Позов задовольнити частково.
Розірвати договір оренди, укладений 21.11.2021 року між ОСОБА_13 , яка діяла в інтересах ОСОБА_1 , та ОСОБА_14 , про оренду квартири АДРЕСА_1 .
Зобов'язати ОСОБА_2 , зареєстрованого в АДРЕСА_2 , тимчасово проживаючого в АДРЕСА_3 усунути перешкоди ОСОБА_15 у користуванні та розпорядженні квартирою АДРЕСА_1 шляхом виселення ОСОБА_2 та всіх мешкаючих з ним осіб з квартири АДРЕСА_1 без надання іншого житлового приміщення.
Зобов'язати ОСОБА_2 передати ОСОБА_15 квартиру АДРЕСА_1 за актом прийому-передачі з усіма дублікатами ключів від неї, в задоволенні решти частини вимог відмовити.
Стягнути з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 201 661 грн. 96 коп. орендної плати за договором оренди від 21.11.2021 року, 98 584 грн. 20 коп. вартості спожитих комунальних послуг за договором оренди від 21.11.2021 року, 5 149 грн. 66 коп. судового збору, а всього 305 395 грн. 82 коп.
Повний текст рішення виготовлено 11.04.2024 року.
Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана до Київського апеляційного суду протягом 30 днів з дня виготовлення повного тексту рішення.
Суддя :