Автономна Республіка Крим, 95003, м.Сімферополь, вул.Р.Люксембург/Речна, 29/11, к. 309
Іменем України
21.10.2010Справа №2-22/4820-2010
За позовом - Фізичної особи - підприємця ОСОБА_1, АДРЕСА_1
до відповідача - Сакської міської ради, АДРЕСА_4
про визнання дійсними договорів купівлі - продажу та визнання права власності
Суддя Калініченко А.А.
представники:
від позивача - ОСОБА_2, представник, дов від 17.05.2010 року, Глінкіна О.О., представник, дов від 01.09.2010 року
від відповідача - не з'явився
Обставини справи:
Позивач - Фізична особа - підприємець ОСОБА_1 звернувся до Господарського суду АР Крим з позовною заявою до відповідача - Сакської міської ради, просить суд визнати договір купівлі - продажу земельної ділянки кадастровий номер НОМЕР_1 площею 1600 кв.м., розташованого в АДРЕСА_2, укладений між Сакською міською радою та ФОП ОСОБА_1 дійсним; визнати за ФОП ОСОБА_1 право на отримання у власність земельної ділянки кадастровий номер НОМЕР_1 площею 1600 кв.м., розташованого в АДРЕСА_2 з моменту сплати ним повної ціни продажу земельної ділянки на рахунок Сакського міської ради; визнати договір купівлі - продажі земельної ділянки кадастровий номер НОМЕР_2, площею 204 кв.м., розташованого в АДРЕСА_3 укладений між Сакською міською радою та ФОП ОСОБА_1 - дійсним; визнати за ФОП ОСОБА_1 право на отримання у власність земельної ділянки кадастровий номер НОМЕР_2 площею 204 кв.м., розташованої в АДРЕСА_3, мотивуючі позовні вимоги тим, що відповідач ухиляється від нотаріального посвідчення укладених між сторонами правочинів, чим, в свою чергу, порушує набуте право власності позивача на земельні ділянки.
13.10.2010 року до суду надійшов відзив відповідача на позовну заяву, відповідно до якого відповідач просить суд прийняти рішення по справі відповідно до чинного законодавства України, вказуючи на те, що позивач, за умовив відсутності нотаріального посвідчення оспорюваних правочинів, не має можливості оформити правовстановлюючі документи на земельні ділянки та отримати державні акти.
Відповідач в судове засідання не з'явився, про причини відсутності суду не повідомив. Про дату розгляду справи повідомлений належним чином - рекомендованою кореспонденцією.
Розгляд справи відкладався в порядку ст. 77 Господарського процесуального кодексу України.
Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представників позивача, суд -
встановив:
Рішенням Сакської міської ради від 16.02.2010 року № 47/2 «Про продаж земельної ділянки несільськогосподарського призначення громадянину України ОСОБА_1», а.с. 19, було вирішено затвердити громадянину України ОСОБА_1 «Звіт про експертну грошову оцінку земельної ділянки площею 204 кв.м., наданій в оренду ФОП ОСОБА_1 під обслуговування майданчика для продажу будівельних матеріалів, розташованій за адресою: АДРЕСА_3. УКЦВЗ - 1.11.6 - інше комерційне використання. Кадастровий номер - НОМЕР_2; продати у власність громадянину України ОСОБА_1 земельну ділянку під обслуговування майданчика для продажу будівельних матеріалів, розташовану за адресою: АДРЕСА_3, площею 204 кв.м., з земель Сакської міської ради, раніше наданих у користування, у тому числі за угіддями: забудовані землі, в тому числі землі комерційного використання. Кадастровий номер - НОМЕР_2.
Крім того, пунктом 3 вказаного рішення затверджено ціну продажі земельної ділянки площею 204 кв.м., з забудованих земель, в тому числі земель комерційного використання площею 204 кв.м., в сумі 16104,00 грн.
06.04.2010 року між відповідачем (продавець) та громадянином ОСОБА_1 (покупець) був укладений договір купівлі - продажу земельної ділянки, відповідно до п. 1.1. якого предметом договору є земельна ділянка, розташована за адресою: АДРЕСА_3; кадастровий номер НОМЕР_2; загальною площею 204 кв.м.; експертно - грошовою оцінкою 16104,00 грн.; цільовим призначенням земельної ділянки під обслуговування майданчика для продажу будівельних матеріалів. УКЦВЗ 1.11.6 - інше комерційне використання.
Так, суд звертає увагу на те, що земельна ділянка була придача позивачем як фізичною особою але для здійснення підприємницької діяльності у сфері продажу будівельних матеріалів.
Пунктом 1.3. договору від 06.04.2010 року встановлено, що на земельній ділянці, яка є предметом даного договору, розташований об'єкт нерухомого майна, який належить покупцю на праві власності.
Згідно п. 2.1., 2.2. ціна за договором визначена на підставі зробленої експертно - грошової оцінки та складає 16104,00 грн.; оплата за придбану земельну ділянку здійснюється у повному обсязі протягом 10 днів після підписання сторонами даного договору.
Пунктом 4.1. договору встановлено, що право власності та розпорядження земельною ділянкою переходить до покупця з моменту оплати ним повної ціни продажу земельної ділянки на рахунок продавця, отримання державного акту на право власності на землю та його державної реєстрації, підписання акту прийому - передачі земельної ділянки.
На виконання умов укладеного між сторонами договору позивачем було сплачено на рахунок відповідача 25.11.2009 року - 5269,22 грн., 30.03.2010 року - 10835,00 грн., тобто повну вартість придбаної земельної ділянки.
Крім того, згідно довідки Міськрайонного управління Держкомзема в м. Саки та Сакському районі АР Крим вих. № 1716/01-17 від 09.04.2010 року, а.с. 15, встановлено, що на відчуження земельної ділянки, розташованої за адресою: АДРЕСА_3, цільове призначення: обслуговування майданчика для продажу будівельних матеріалів, кадастровий номер НОМЕР_2, мораторій, згідно п. 15 розділу Х «Перехідних положень» Земельного кодексу України не розповсюджується.
12.04.2010 року відповідачем отриманий лист позивача вих. від 12.04.2010 року. а.с. 18, щодо питання про нотаріальне посвідчення укладеного між сторонами договору купівлі - продажу земельної ділянки площею 240 кв.м., кадастровий номер НОМЕР_2 шляхом направлення уповноваженого представника Сакської міської ради для нотаріального оформлення угоди 16.04.2010 року о 15 годині 00 хвилин, до нотаріальної контори, що розташована за адресою: м. Саки, вул. Леніна, 30.
Рішенням Сакської міської ради від 16.02.2010 року № 47/3 «Про продаж земельної ділянки несільськогосподарського призначення громадянину України ОСОБА_1», а.с. 26, було вирішено затвердити громадянину України ОСОБА_1 «Звіт про експертну грошову оцінку земельної ділянки площею 1600 кв.м., наданій в оренду ФОП ОСОБА_1 під будівництво та обслуговування складських та виробничих приміщень, розташовану за адресою: АДРЕСА_2. УКЦВЗ - 1.11.6 - інше комерційне використання. Кадастровий номер - НОМЕР_1; продати у власність громадянину України ОСОБА_1 земельну ділянку під будівництво та обслуговування складських та виробничих приміщень, розташованій за адресою: АДРЕСА_2, площею 1600 кв.м., з земель Сакської міської ради, раніше наданих у користування, у тому числі за угіддями: забудовані землі, в тому числі землі комерційного використання площею 1600 кв.м. УКЦВЗ - 1.11.6 - інше комерційне використання. Кадастровий номер - НОМЕР_1
Крім того, пунктом 3 вказаного рішення затверджено ціну продажі земельної ділянки площею 1600 кв.м., з забудованих земель, в тому числі земель комерційного використання площею 1600 кв.м., в сумі 126304,00 грн.
Рішенням Сакської міської ради № 42/3 від 30.03.2010 року внесені зміни до рішення Сакської міської ради 5-го скликання № 47/3 від 16.02.2010 року «Про продаж земельної ділянки несільськогосподарського призначення громадянину України ОСОБА_1» доповнивши його пунктом 4а наступного змісту: «4а. затвердити умови розстрочки виплати грошових коштів за договором купівлі - продажу земельної ділянки в сумі 126304,00 грн. на один рік, а саме: перший платіж у розмірі 50% платежу вноситься покупцем протягом 30 календарних днів після нотаріального посвідчення договору купівлі - продажу земельної ділянки; наступні 50% платежу вносяться покупцем рівномірно, але не рідше чим один раз на три місяця згідно графіку, який є невід'ємною частиною договору купівлі - продажу. При цьому, при встановленні розміру платежу враховується індекс інфляції, встановлений Держкомстатом за період з місяця, який наступає за тим, в якому внесений платіж по місяць, який передує місяцю внесення платежу. Повна оплата вартості земельної ділянки здійснюється протягом року з моменту підписання даного договору.
26.07.2010 року між відповідачем (продавець) та громадянином ОСОБА_1 (покупець) був укладений договір купівлі - продажу земельної ділянки, відповідно до п. 1.1. якого предметом договору є земельна ділянка, розташована за адресою: АДРЕСА_2; кадастровий номер НОМЕР_1; загальною площею 1600 кв.м.; експертно - грошовою оцінкою 126304,00 грн.; функціональним призначенням земельної ділянки під будівництво та обслуговування складських та виробничих приміщень. УКЦВЗ 1.11.6 - інше комерційне призначення.
Так, суд звертає увагу на те, що земельна ділянка була придача позивачем як фізичною особою але для здійснення підприємницької діяльності.
Згідно п. 2.1., 2.2. ціна за договором визначена на підставі зробленої експертно - грошової оцінки та складає 126304,00 грн.; оплата за придбану земельну ділянку здійснюється наступним чином: перший платіж у розмірі 50% платежу вноситься покупцем протягом 30 календарних днів після нотаріального посвідчення договору купівлі - продажу земельної ділянки; наступні 50% платежу вносяться покупцем рівномірно, але не рідше чим один раз на три місяця згідно графіку, який є невід'ємною частиною договору купівлі - продажу. Повна оплата вартості земельної ділянки здійснюється протягом року з моменту підписання даного договору.
Пунктом 4.1. договору встановлено, що право власності та розпорядження земельною ділянкою переходить до покупця з моменту оплати ним повної ціни продажу земельної ділянки на рахунок продавця, отримання державного акту на право власності на землю та його державної реєстрації, підписання акту прийому - передачі земельної ділянки.
На виконання умов укладеного між сторонами договору позивачем було сплачено на рахунок відповідача 25.11.2009 року - 32613,00 грн.
19.08.2010 року відповідачем отриманий лист позивача вих. від 19.08.2010 року. а.с. 24, щодо питання про нотаріальне посвідчення укладеного між сторонами договору купівлі - продажу земельної ділянки площею 1600 кв.м., кадастровий номер НОМЕР_1 шляхом направлення уповноваженого представника Сакської міської ради для нотаріального оформлення угоди 25.08.2010 року о 15 годині 00 хвилин, до нотаріальної контори, що розташована за адресою: м. Саки, вул. Леніна, 30.
Відповідно до ст. 125 Земельного кодексу України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.
Статтею 126 Земельного кодексу України встановлено, що право власності на земельну ділянку посвідчується державним актом, крім випадків, визначених частиною другою цієї статті.
Право власності на земельну ділянку, набуту у власність із земель приватної власності без зміни її меж, цільового призначення, посвідчується, зокрема, цивільно-правовою угодою щодо відчуження земельної ділянки, укладеною в порядку, встановленому законом, у разі набуття права власності на земельну ділянку за такою угодою.
Згідно до ст. 209 Цивільного кодексу України правочин, який вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених законом або домовленістю сторін.
Нотаріальне посвідчення правочину здійснюється нотаріусом або іншою посадовою особою, яка відповідно до закону має право на вчинення такої нотаріальної дії, шляхом вчинення на документі, в якому викладено текст правочину, посвідчувального напису.
Як вказує позивач, відповідач неодноразово ухилявся від нотаріального посвідчення укладених між сторонами договорів купівлі - продажу земельних ділянок.
Згідно зі ст. 180 Господарського кодексу України істотними є умови, визнані такими за законом чи необхідні для договорів даного виду, а також умови, щодо яких на вимогу однієї із сторін повинна бути досягнута згода. При укладенні господарського договору сторони зобов'язані у будь-якому разі погодити предмет, ціну та строк дії договору.
Фат виконання оспорюваних договорів купівлі-продажу підтверджується сплатою позивачем частини вартості земельної ділянки кадастровий номер НОМЕР_1 згідно затвердженого сторонами графіку та сплати повної вартості земельної ділянки кадастровий номер НОМЕР_2.
Таким чином, суд дійшов висновку про те, що, у розумінні ст. 180 Господарського кодексу України, сторонами були виконані всі істотні умови спірних договорів щодо передачі об'єктів купівлі - продажу.
Відповідно до ст. 32 Господарського процесуального кодексу України доказами у справі є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному законом порядку встановлює наявність чи відсутність обставин, на яких ґрунтуються вимоги і заперечення сторін, а також інші обставини, які мають значення для правильного вирішення господарського спору.
Статтею 33 Господарського процесуального кодексу України встановлено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.
Так, виходячи зі змісту ст. 32, 33 Господарського процесуального кодексу України, відповідачем, під час розгляду даної справи, не було надано суду належних доказів вжиття заходів або вчинення дій, спрямованих на нотаріальне посвідчення укладених договорів купівлі - продажу.
Таким чином, суд дійшов висновку про те, що відповідач ухиляється від нотаріального посвідчення укладених з позивачем договорів купівлі - продажу.
Крім того, суд вважає за необхідне зауважити наступне.
Статтею 209 Цивільного кодексу України встановлено, що правочин, який вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених законом або домовленістю сторін.
Відповідно до ст. 657 Цивільного кодексу України договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.
Відповідно до ч. 3 ст. 640 Цивільного кодексу України договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації - з моменту державної реєстрації.
Відповідно до ст. 220 Цивільного кодексу України, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним.
У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.
Суд підкреслює, що сказана позиція підтримується Вищим господарським судом України, що відображено в постанові Вищого господарського суду України від 26.05.2010 року у справі № 2-29/3034-2009, постанові Севастопольського апеляційного господарського суду від 20.04.2010 року у справі № 2-8/2768.1-2009.
Стосовно обставин, на які посилається відповідач в обґрунтування ухилення від нотаріального посвідчення договору, а саме - відсутності державного акту про право комунальної власності територіальної громади на землю, суд зазначає наступне.
Відповідно до статті 126 ЗК України право власності на земельну ділянку посвідчується державним актом, крім випадків, визначених частиною другою цієї статті.
Відповідно до статті 13 Закону України «Про розмежування земель державної та комунальної власності» від 5 лютого 2004 року №1457-IV встановлення меж земельних ділянок державної та комунальної власності в натурі (на місцевості) здійснюється згідно із затвердженими проектами розмежування земель державної та комунальної власності із закріпленням їх межовими знаками встановленого відповідно до законодавства України зразка.
Згідно статті 14 зазначеного Закону право комунальної власності на землю посвідчується державним актом. Форма державного акта встановлюється Кабінетом Міністрів України.
Таким чином, оформлення державного акту на право комунальної власності на землю можливо лише після остаточної реалізації процедури розмежування земель державної та комунальної власності, яка передбачена Законом України «Про розмежування земель державної та комунальної власності».
В той же час, пунктом 12 Розділу X «ПЕРЕХІДНІ ПОЛОЖЕННЯ» до розмежування земель державної та комунальної власності повноваження щодо розпорядження землями (крім земель, переданих у приватну власність, та земель, зазначених в абзаці третьому цього пункту) в межах населених пунктів здійснюють відповідні сільські, селищні, міські ради, а за межами населених пунктів - відповідні органи виконавчої влади.
З вказаної норми вбачається, що ще до розмежування земель державної та комунальної власності та, відповідно, до одержання відповідного акту, місцева рада має право розпоряджатись земельними ділянками, які знаходяться в межах населеного пункту на який поширюються її повноваження.
Відповідно до п.34 частини 1 статті 26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» виключно на пленарних засіданням відповідної ради вирішуються питання регулювання земельних відносин.
Як вбачається з матеріалах справи, рішенням Сакської міської ради від 16.02.2010 року № 47/3 «Про продаж земельної ділянки несільськогосподарського призначення громадянину України ОСОБА_1», а.с. 26, було вирішено затвердити громадянину України ОСОБА_1 «Звіт про експертну грошову оцінку земельної ділянки площею 1600 кв.м., наданій в оренду ФОП ОСОБА_1 під будівництво та обслуговування складських та виробничих приміщень, розташованій за адресою: АДРЕСА_2. УКЦВЗ - 1.11.6 - інше комерційне використання. Кадастровий номер - НОМЕР_1; продати у власність громадянину України ОСОБА_1 земельну ділянку під будівництво та обслуговування складських та виробничих приміщень, розташовану за адресою: АДРЕСА_2, площею 1600 кв.м., з земель Сакської міської ради, раніше наданих у користування, у тому числі за угіддями: забудовані землі, в тому числі землі комерційного використання площею 1600 кв.м. УКЦВЗ - 1.11.6 - інше комерційне використання. Кадастровий номер - НОМЕР_1.
Також, рішенням Сакської міської ради від 16.02.2010 року № 47/2 «Про продаж земельної ділянки несільськогосподарського призначення громадянину України ОСОБА_1», а.с. 19, було вирішено затвердити громадянину України ОСОБА_1 «Звіт про експертну грошову оцінку земельної ділянки площею 204 кв.м., наданій в оренду ФОП ОСОБА_1 під обслуговування майданчика для продажу будівельних матеріалів, розташованій за адресою: АДРЕСА_3. УКЦВЗ - 1.11.6 - інше комерційне використання. Кадастровий номер - НОМЕР_2; продати у власність громадянину України ОСОБА_1 земельну ділянку під обслуговування майданчика для продажу будівельних матеріалів, розташовану за адресою: АДРЕСА_3, площею 204 кв.м., з земель Сакської міської ради, раніше наданих у користування, у тому числі за угіддями: забудовані землі, в тому числі землі комерційного використання. Кадастровий номер - НОМЕР_2.
Оскільки волевиявлення місцевої ради як колегіального органу, спрямоване на відчуження земельної ділянки відбулось, міський голова або інші особи, уповноважені укладати договори від імені ради не вправі перешкоджати реалізації цього волевиявлення, в тому числі шляхом ухвалення від нотаріального посвідчення договору.
В судовому засіданні були оголошені вступна та резолютивна частини рішення згідно статті 85 Господарського процесуального кодексу України.
На підставі викладеного, керуючись ст. 82-84, 85 Господарського процесуального Кодексу України, суд
вирішив:
1. Позов задовольнити у повному обсязі.
2. Визнати дійсним договір купівлі - продажу земельної ділянки кадастровий номер НОМЕР_1 площею 1600 кв.м., розташованого в АДРЕСА_2, укладений між Сакською міською радою (АДРЕСА_4) та Фізичною особою - підприємцем ОСОБА_1 (АДРЕСА_1, ІІН НОМЕР_3).
3. Визнати за Фізичною особою - підприємцем ОСОБА_1 (АДРЕСА_1, ІІН НОМЕР_3) право на отримання у власність земельної ділянки кадастровий номер НОМЕР_1 площею 1600 кв.м., розташованої в АДРЕСА_2 з моменту сплати Фізичною особою - підприємцем ОСОБА_1 (АДРЕСА_1, ІІН НОМЕР_3) повної ціни продажу земельної ділянки на рахунок Сакського міської ради (АДРЕСА_4).
4. Визнати дійсним договір купівлі - продажі земельної ділянки кадастровий номер НОМЕР_2, площею 204 кв.м., розташованої в АДРЕСА_3 укладений між Сакською міською радою (АДРЕСА_4) та Фізичною особою - підприємцем ОСОБА_1 (АДРЕСА_1, ІІН НОМЕР_3).
Визнати за Фізичною особою - підприємцем ОСОБА_1 (АДРЕСА_1, ІІН НОМЕР_3) право на отримання у власність земельної ділянки кадастровий номер НОМЕР_2 площею 204 кв.м., розташованої в АДРЕСА_3.
Повне рішення складено 21.10.2010 року.
Суддя Господарського суду
Автономної Республіки Крим Калініченко А.А.