1Справа № 335/4648/23 2/335/116/2024
11 березня 2024 року м. Запоріжжя
Орджонікідзевський районний суд м. Запоріжжя у складі
головуючого - судді Мінаєва М.М.,
при секретарі - Печерей О.С.,
за участю
представника позивача - адвоката Саланської І.Л.,
представника відповідача ОСОБА_1
та третьої особи ОСОБА_2 - адвоката Юрасова А.В.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_3 до ОСОБА_1 , ОСОБА_4 , державного реєстратора прав на нерухоме майно Департаменту реєстраційних послуг Запорізької міської ради Демченко Захара Миколайовича, треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, - ОСОБА_2 та приватний нотаріус Львівського міського нотаріального округу Сиротяк Михайло Романович, про скасування рішення про державну реєстрацію припинення обтяження та звернення стягнення на предмет іпотеки,
І. Зміст та підстави позовних вимог
У червні 2023 року ОСОБА_3 звернувся до суду з вказаним позовом, який містить такі вимоги:
1) Скасувати рішення про державну реєстрацію припинення іпотеки, індексний номер рішення 51128054 від 13.02.2020, прийняте державним реєстратором Департаменту реєстраційних послуг Запорізької міської ради Демченком Захаром Миколайовичем, та відновити з моменту вчинення первинний запис про іпотеку № 27422484 від 09.08.2018 щодо земельної ділянки кадастровий номер 2310100000:05:001:0831, площею 0,0562 га, для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), за адресою: АДРЕСА_1 ;
2) Скасувати рішення про державну реєстрацію припинення заборони на нерухоме майно, індексний номер рішення 51129302 від 13.02.2020, прийняте державним реєстратором Департаменту реєстраційних послуг Запорізької міської ради Демченком Захаром Миколайовичем, та відновити з моменту вчинення первинний запис про заборону на нерухоме майно № 27422011 від 09.08.2018 щодо земельної ділянки кадастровий номер 2310100000:05:001:0831, площею 0,0562 га, для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), за адресою: АДРЕСА_1 ;
3) Скасувати рішення про державну реєстрацію припинення іпотеки, індексний номер рішення 51127823 від 13.02.2020, прийняте державним реєстратором Департаменту реєстраційних послуг Запорізької міської ради Демченком Захаром Миколайовичем, та відновити з моменту вчинення первинний запис про іпотеку № 27422278 від 09.08.2018 щодо житлового будинку загальною площею 74,55 кв. м., житловою площею 45,55 кв. м., який знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 ;
4) Скасувати рішення про державну реєстрацію припинення заборони на нерухоме майно, індексний номер рішення 51129242 від 13.02.2020, прийняте державним реєстратором Департаменту реєстраційних послуг Запорізької міської ради Демченком Захаром Миколайовичем, та відновити з моменту вчинення первинний запис про заборону на нерухоме майно № 27421808 від 09.08.2018 щодо житлового будинку загальною площею 74,55 кв. м., житловою площею 45,55 кв. м., який знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 ;
5) Звернути стягнення на предмет іпотеки: земельну ділянку кадастровий номер 2310100000:05:001:0831, площею 0,0562 га, для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), за адресою: АДРЕСА_1 , яка належить ОСОБА_1 ївні (реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1 , АДРЕСА_2 ) та житловий будинок загальною площею 74,55 кв. м., житловою площею 45,55 кв. м., який знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , який належить ОСОБА_1 (реєстраційний номер облікової картки платника Податків НОМЕР_1 , АДРЕСА_2 ) в рахунок погашення заборгованості по Договору позики від 09 серпня 2018 року в сумі 3 222 222,53 грн. (три мільйони двісті двадцять дві тисячі двісті двадцять дві грн. 53 коп.), що стягнута рішенням Запорізького районного суду Запорізької області від 30.01.2023 по справі № 317/2105/22 та додатковим рішенням Запорізького районного суду Запорізької області від 17.02.2023 по справі № 317/2105/22, яка складається з заборгованості за договором позики у розмірі 2 160 000,00 грн., втрат від інфляції у розмірі 840 240,00 грн., 3% річних у розмірі 194 577,53 грн., заборгованості за відшкодуванням сплаченого судового збору у розмірі 12 405,00 грн., заборгованості за відшкодуванням понесених витрат на професійну правничу допомогу у розмірі 15 000,00 грн., на користь ОСОБА_3 (реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_2 , АДРЕСА_3 ), шляхом проведення прилюдних торгів за початковою ціною встановленою на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна, на підставі оцінки, проведеної суб'єктом оціночної діяльності на стадії оцінки майна під час проведення виконавчих дій.
Позовні вимоги обґрунтовані посиланням на таке.
09 серпня 2018 року між ОСОБА_3 у якості позикодавця та ОСОБА_4 у якості позичальника був укладений Договір позики (далі - Договір позики). Відповідно до п. 1 Договору позики, позикодавець передав у власність позичальнику строком до 09.08.2019 грошові кошти у розмірі 2160000,00 грн. (що на день укладення цього договору є еквівалентом 80000,00 доларів США) на безвідсотковій основі строком до 09.08.2019.
З метою забезпечення виконання ОСОБА_4 зобов'язань за Договором позики, 09.08.2018 між ОСОБА_3 як іпотекодержателем та ОСОБА_4 як іпотекодавцем був укладений Договір іпотеки, посвідчений приватним нотаріусом Запорізького міського нотаріального округу Сенченком В.М. 09.08.2018, зареєстрований в реєстрі за № 394 (далі - Договір іпотеки).
Відповідно до п. 1.1 Договору іпотеки, цей Договір забезпечує вимоги іпотекодержателя, що випливають з Договору позики, укладеного між іпотекодержателем та іпотекодавцем в простій письмовій формі 09.08.2018, за .умовами якого останній зобов'язаний повернути іпотекодержателю позику у розмірі 2 160 000,00 (два мільйони сто шістдесят тисяч) гривень строком до дев'ятого серпня дві тисячі дев'ятнадцятого року, згідно вищевказаного Договору позики. Згідно п. 1.2 Договору іпотеки, для забезпечення своєчасного виконання умов договору позики іпотекодавець передав в іпотеку Іпотекодержателю таке нерухоме майно:
- житловий будинок, який знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 74,55 кв. м., житловою площею 45,55 кв. м;
- та земельну ділянку площею 0,0562 га, кадастровий номер 2310100000:05:001:0831, за цією ж адресою, на якій розташований житловий будинок.
Після спливу строку позики ОСОБА_4 кошти позивачу не повернув, у зв'язку із чим ОСОБА_3 через приватного нотаріуса ЗМНО ОСОБА_5 направив ОСОБА_4 заяву про необхідність повернення коштів. У заяві на адресу ОСОБА_4 . Позивач вказав, що станом на 04 жовтня 2019 року борг Відповідача за договором складає 2 160 000,00 (два мільйона сто шістдесят тисяч) гривень. Позивач просив виконати порушені зобов'язання протягом тридцяти днів, в іншому випадку, якщо протягом тридцяти днів з дня отримання цього повідомлення суму боргу не буде повернуто, він буде змушений звернути стягнення на предмет іпотеки.
ОСОБА_4 вимогу позивача проігнорував, кошти за Договором позики не повернув, у зв'язку із чим позивачем було прийняте рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття його у власність в рахунок погашення боргу, для чого позивач звернувся до нотаріуса. Проте після вивчення документів та інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, нотаріус повідомив, що житловий будинок та земельна ділянка по АДРЕСА_1 ще у 2020 році були продані ОСОБА_4 на користь ОСОБА_1 , а іпотеку та заборону щодо вказаних об'єктів нерухомості було припинено на підставі начебто заяви позивача ОСОБА_3 , посвідченої приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Сиротяком М.Р., зареєстрованої в реєстрі за № 59. Проте таку заяву позивач не писав, м. Львів на той час не відвідував, межі м. Запоріжжя не залишав. За фактом підроблення такої заяви до Єдиного реєстру досудових розслідувань внесені відомості про кримінальне правопорушення, передбачене ч. 3 ст. 358 КК України, і триває досудове розслідування у кримінальному провадженні № 12022082050000318 від 10.02.2022.
Рішенням Запорізького районного суду Запорізької області від 30.01.2023 по справі №317/2105/22 стягнуто з ОСОБА_4 на користь ОСОБА_3 заборгованість за договором позики у розмірі 2 160 000,00 грн., втрати від інфляції у розмірі 840 240,00 грн., 3% річних у розмірі 194 577,53 грн., а разом 3 194 817,53 грн. (три мільйони сто дев'яносто чотири тисячі вісімсот сімнадцять грн. 53 коп.) та судовий збір у сумі 12 405,00 грн.
Додатковим рішенням Запорізького районного суду Запорізької області від 17.02.2023 по справі №317/2105/22 Стягнуто з ОСОБА_4 на користь ОСОБА_3 витрати на професійну правничу допомогу у розмірі 15 000 (п'ятнадцять тисяч) грн. 00 коп. На виконання рішення Запорізького районного суду Запорізької області у справі №317/2105/22, 12.04.2023 Запорізьким районним судом Запорізької області видано виконавчий лист у справі № 317/2105/22 про примусове стягнення з ОСОБА_4 на користь ОСОБА_3 витрат на професійну правничу допомогу.
Станом на момент подання цього позову на користь Позивача кошти від ОСОБА_4 не надходили.
В результаті невиконання ОСОБА_4 прийнятих на себе зобов'язань за Договором позики, станом на 29.05.2023 заборгованість останнього перед Позивачем складає 3 222 222,53 грн.
З урахуванням наведених обставин, посилаючись на ст. 12, ст. 23 Закону України «Про іпотеку», позивач просив звернути стягнення на вказані вище об'єкти нерухомості, вважаючи, що відповідач ОСОБА_1 , як новий власник іпотечного майна, прийняла на себе зобов'язання, що випливають з Договору позики та Договору іпотеки, відповідає за наслідки невиконання таких зобов'язань, а тому перехід до неї права власності на об'єкти нерухомості не позбавляє Позивача права вимагати задоволення своїх вимог кредитора за рахунок таких об'єктів, в тому числі шляхом звернення стягнення на них за рішенням судом.
Водночас позивач посилався також на те, що державна реєстрація прав на нерухоме майно не є підставою набуття таких прав, а є лише засвідченням державою вже набутого права власності. Оскільки пріоритет мають правовстановлюючі документи, а не відомості з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, - припинення державної реєстрації іпотеки не є тотожнім припиненню самої іпотеки. Відтак, оскільки спірні об'єкти нерухомого майна були відчужені іпотекодавцем без згоди іпотекодержателя, відповідні правочини не призвели до припинення самої іпотеки, і тому позивач зберігає право на звернення стягнення на предмет такої іпотеки.
ІІ. Рух справи та ухвалені судом процесуальні рішення
Ухвалою від 02.06.2023 було відкрите провадження у справі, її розгляд був визначений в порядку загального позовного провадження, учасникам справи був наданий час для подання письмових заяв по суті спору та з процесуальних питань.
28.06.2023 до матеріалів справи надійшов відзив відповідача ОСОБА_1 на позов із запереченнями проти його задоволення.
03.07.2023 до матеріалів справи надійшла письмові відповідь представника позивача, адвоката Саланської І.Л., на відзив на позов.
16.08.2023 до матеріалів справи надійшли письмові заперечення відповідача ОСОБА_1 на відповідь на відзив.
Ухвалою від 14.09.2023 за клопотанням представника позивача були витребувані докази, а саме:
від ОСОБА_4 - оригінал заяви від 08.02.2020 (зареєстрованої в реєстрі за № 59), складеної від імені ОСОБА_3 , підпис на якій засвідчений приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Сиротяком Михайлом Романовичем;
від приватного нотаріуса Львівського міського нотаріального округу Сиротяка Михайла Романовича - засвідчена копія заяви від 08.02.2020 на бланку НОК 787120, зареєстрованої в реєстрі для реєстрації нотаріальних дій за № 59, складеної від імені ОСОБА_3 , а також письмові пояснення щодо обставин засвідчення підпису ОСОБА_3 на заяві від 08.02.2020.
Вказана ухвала ОСОБА_4 виконана не була. Від приватного нотаріуса Львівського міського нотаріального округу Сиротяка М.Р. документи на виконання ухвали про витребування доказів надійшли 16.10.2023.
16.10.2023 до матеріалів справи надійшов письмовий відзив на позові від державного реєстратора прав на нерухоме майно Департаменту реєстраційних послуг Запорізької міської ради Демченко З.М.
Ухвалою суду від 23.10.2023 за клопотанням представника позивача, адвоката Саланської І.Л. до участі у справі як співвідповідач був залучений ОСОБА_4 , який до цього брав участь у справі як третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору. У зв'язку з цим підготовче судове засідання було відкладене для надання співвідповідачу ОСОБА_4 часу для надання письмового відзиву на позов та доказів на його обґрунтування.
Ухвалою суду від 22.11.2023 за клопотанням представника відповідача ОСОБА_1 , адвоката Юрасова А.В., від Запорізького обласного державного нотаріального архіву були витребувані належним чином посвідчені копії матеріалів нотаріальних справ щодо посвідчення приватним нотаріусом Запорізького міського нотаріального округу Козиряцькою Ольгою Володимирівною Договору купівлі-продажу житлового будинку (реєстраційний номер 308 від 16.03.2020) за адресою АДРЕСА_1 , а також щодо посвідчення Договору купівлі-продажу земельної ділянки (реєстраційний номер 309 від 16.03.2020) за адресою АДРЕСА_1 , загальною площею 0,0562 га, з кадастровим номером 2310100000:05:001:0831, на підставі яких право власності на спірні об'єкти нерухомості було зареєстровано за відповідачем ОСОБА_1 .
Такі документи надійшли до суду 21.12.2023.
Ухвалою від 17.01.2024 за клопотанням представника позивача до участі у справі як третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, був залучений ОСОБА_2 (чоловік відповідача ОСОБА_1 ) з тих підстав, що він надавав згоду ОСОБА_1 на укладення договорів купівлі-продажу спірного майна, і тому рішення у справі може вплинути на його права та обов'язки по відношенню до однієї із сторін.
30.01.2024 від третьої особи ОСОБА_2 , через його представника, адвоката Юрасова А.В., надійшли письмові пояснення по суті спору.
Ухвалою суду від 05.02.2024 підготовче провадження у справі було закрите, а справу призначено до судового розгляду.
11.03.2024 справу було розглянуто по суті позовних вимог.
Під час підготовчого провадження і судового розгляду відповідач ОСОБА_4 жодного разу не з'явився.
Представник позивача та представник відповідача ОСОБА_1 під час судового розгляду послались на факти і доводи, викладені у відповідних заявах по суті спору.
Інші учасники справи в судове засідання з розгляду справи по суті не з'явились.
ІІІ. Позиції учасників справи по суті позовних вимог
У заяві про залучення ОСОБА_4 співвідповідачем у цій справі, представник позивача, адвокат Саланська І.Л. послалась на те, що він має відповідати за позовом ОСОБА_3 з тих підстав, що саме він своїми діями порушив суб'єктивні права позивача, особисто уклавши з ОСОБА_1 недійсні в силу закону договори щодо відчуження нерухомого майна, а перед тим особисто подавши державному реєстратору письмову заяву від імені позивача про повне виконання зобов'язань за Договором позики і внесення запису про державну реєстрацію припинення іпотеки і заборон щодо спірного майна, яку (заяву) ОСОБА_3 не підписував.
Відповідач ОСОБА_4 письмового відзиву на позов не подав, в судові засідання жодного разу не з'явився, в будь-який інший спосіб заяв по суті спору чи з процесуальних питань не подав; судові виклики, що надсилались йому за відомими адресами проживання, повертались не врученими з позначкою «адресат відсутній за вказаною адресою»; за наданими представником позивача відомостями з кримінального провадження № 12022082050000318 від 10.02.2022, ОСОБА_4 оголошений у розшук, його місцезнаходження є невідомим.
Відповідач ОСОБА_1 через свого представника, адвоката Юрасова А.В., у відзиві на позов та інших письмових заявах по суті спору заперечувала проти задоволення позовних вимог, посилаючись на факти і доводи, які в узагальненому виді зводяться до такого:
-ОСОБА_1 набула спірне нерухоме майно на підставі договорів купівлі-продажу, дійсність яких ніким не оспорюється і щодо яких діє презумпція правомірності правочину, закріплена у ст. 204 ЦК України;
-при укладанні договорів купівлі-продажу спірного нерухомого майна його продавець, ОСОБА_4 задекларував відсутність будь-яких обтяжень щодо цього майна, що було перевірено і підтверджено нотаріусом до укладання вказаних договорів, у зв'язку з чим ОСОБА_1 не знала і не повинна була знати про наявність певних обтяжень прав на нерухоме майно, яке вона купувала;
-щодо ОСОБА_1 діє презумпція правомірності набуття права власності, встановлена у ст. 328 ЦК України, вона є добросовісним набувачем спірного майна, внаслідок чого таке майно не може бути витребувано у неї в силу ст. 388 ЦК України;
-позивач обрав неналежний і зайвий спосіб захисту своїх прав, які вже захищені заочним Рішенням Запорізького районного суду Запорізької області від 30.01.2023 у справі №317/2105/22 про стягнення з ОСОБА_4 на користь позивача грошових коштів в рахунок погашення заборгованості за Договором позики;
-звернення стягнення на нерухоме майно, придбане ОСОБА_1 не буде відповідати засадам розумності і справедливості, оскільки покладе на неї надмірний тягар, пов'язаний як з втратою майна як такою, так й із збитками, пов'язаними з тим, що за час фактичного володіння спірним майном ОСОБА_1 витратила істотну суму грошових коштів на проведення ремонтних робіт у спірному будинку, значна частина яких призвела до утворення невід'ємних поліпшень цього майна;
-звернення стягнення на спірне нерухоме майно є неможливим в силу вимог п. 5-2 Перехідних положень Закону України «Про іпотеку» щодо зупинення на період воєнного стану дії ст. ст. 37, 38, 40, 41, 47 вказаного Закону.
Державний реєстратор прав на нерухоме майно Департаменту реєстраційних послуг Запорізької міської ради Демченко З.М. у відзиві на позов зазначив, що він дійсно прийняв оспорювані рішення про державну реєстрацію припинення іпотеки і заборони щодо обох спірних об'єктів нерухомого майна. Ці рішення відповідач прийняв на підставі поданої йому заяви про повне виконання зобов'язання від 08.02.2020, на якій справжність підпису ОСОБА_3 була посвідчена приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Сиротяком М.Р. (реєстр. № 53). Сумніви у справжності поданих для проведення реєстраційних дій документів у державного реєстратора не виникли, оскільки перевіркою серії та номеру бланку, на якому містила вказана заява, у Єдиному реєстрі спеціальних бланків нотаріальних документів, було встановлено наявність використання відповідного бланку за призначенням. У зв'язку з цим, у разі встановлення факту підроблення вказаної заяви, державний реєстратор не заперечував проти задоволення позовних вимог.
Приватний нотаріус Львівського міського нотаріального округу Сиротяк М.Р. листом від 06.10.2023 № 32/01-16 повідомив суд, що він не посвідчував справжність підпису ОСОБА_3 на заяві від 08.02.2020, зареєстрованої в реєстрі за № 59, а за цим номером було вчинено нотаріальну дію щодо засвідчення справжності підпису ОСОБА_6 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , на заяві до компетентних органів Російської Федерації з повідомленням про те, що ця особа не перебуває у зареєстрованому шлюбі чи у фактичних шлюбних відносинах (спеціальний бланк нотаріальних документів - НОК 787120). Саму заяву або її копію приватний нотаріус не надав з посиланням на те, що вона виготовляється в одному примірнику, що видається особі, від імені якої вчинялася нотаріальна дія, і не підлягає зберіганню. Водночас приватний нотаріус надав засвідчений витяг із свого Реєстру для реєстрації нотаріальних дій за 2020 рік, за змістом якого, під реєстраційним номером 59 від 08.02.2020 зареєстрована нотаріальна дія щодо засвідчення справжності підпису ОСОБА_6 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , на заяві до компетентних органів Російської Федерації з повідомленням про те, що ця особа не перебуває у зареєстрованому шлюбі чи у фактичних шлюбних відносинах.
Третя особа ОСОБА_1 , через свого представника, адвоката Юрасова А.В., у письмових поясненнях по суті позовних вимог проти задоволення позову заперечував, пославшись на факти і доводи, аналогічні тим, що викладені у відзиві та інших письмових заявах ОСОБА_1 .
У письмовій відповіді на відзив відповідача ОСОБА_1 представник позивача послалась, крім іншого, на те, що ОСОБА_1 не може вважатись добросовісним набувачем ще й з тих підстав, що вона знала (не могла не знати), що придбавала у ОСОБА_4 об'єкти нерухомості, які перед тим ОСОБА_4 придбав у ОСОБА_7 , який доводиться ОСОБА_1 зятем (дочка ОСОБА_1 перебуває у шлюбі з ОСОБА_7 ). Крім того, в матеріалах кримінального провадження № 12022082050000318 від 10.02.2022 містяться матеріали негласних слідчих (розшукових) дій, з яких знято гриф таємності, а саме результати прослуховування приватних розмов в тому числі ОСОБА_1 , з яких випливає, що ОСОБА_1 усвідомлювала, що спірне майно лише переоформлене на неї, і щодо цього майна існує спір.
ІV. Обставини, встановлені судом, та досліджені судом докази
Дослідженням наявних у справі письмових доказів, належність і допустимість яких учасниками справи не були заперечені, суд встановив такі обставини.
09 серпня 2018 року між ОСОБА_3 у якості позикодавця та ОСОБА_4 у якості позичальника був укладений Договір позики, відповідно до п. 1 якого ОСОБА_3 , як позикодавець, передав у власність ОСОБА_4 як позичальнику строком до 09.08.2019 грошові кошти у розмірі 2160000,00 грн. (що на день укладення цього договору є еквівалентом 80000,00 доларів США) на безвідсотковій основі.
З метою забезпечення виконання ОСОБА_4 зобов'язань за Договором позики, 09.08.2018 між ОСОБА_3 як іпотекодержателем та ОСОБА_4 як іпотекодавцем був укладений Договір іпотеки, посвідчений приватним нотаріусом Запорізького міського нотаріального округу Сенченком В.М. 09.08.2018, зареєстрований в реєстрі за № 394.
Відповідно до п. 1.1 Договору іпотеки, вказаний Договір забезпечує вимоги іпотекодержателя, що випливають з Договору позики, укладеного між іпотекодержателем та іпотекодавцем в простій письмовій формі 09.08.2018, за .умовами якого останній зобов'язаний повернути іпотекодержателю позику у розмірі 2 160 000,00 (два мільйони сто шістдесят тисяч) гривень строком до дев'ятого серпня дві тисячі дев'ятнадцятого року, згідно вищевказаного договору позики. Згідно п. 1.2 Договору іпотеки, для забезпечення своєчасного виконання умов договору позики іпотекодавець передав в іпотеку іпотекодержателю таке нерухоме майно:
- житловий будинок, який знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 74,55 кв. м., житловою площею 45,55 кв. м;
- земельну ділянку площею 0,0562 га, кадастровий номер 2310100000:05:001:0831, за цією ж адресою, на якій розташований житловий будинок.
На підставі вказаного Договору іпотеки приватним нотаріусом Запорізького міського нотаріального округу Сенченком В.М. було накладено заборону відчуження майна, переданого в іпотеку (реєстрові номери 395, 396 від 09.08.2018).
Того ж дня приватним нотаріусом Запорізького міського нотаріального округу Сенченком В.М. були внесені записи до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень про іпотеку:
щодо житлового будинку, який знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 74,55 кв. м., житловою площею 45,55 кв. м, - на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 42469791 від 09.08.2018;
щодо земельної ділянки площею 0,0562 га, кадастровий номер 2310100000:05:001:0831, - на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 42470032 від 09.08.2018.
Після спливу строку позики ОСОБА_4 кошти позивачу не повернув.
04.10.2019 позивач через приватного нотаріуса Запорізького міського нотаріального округу Сенченко В.М. направив ОСОБА_4 заяву про необхідність повернення коштів. У заяві позивач вказав, що станом на 04 жовтня 2019 року борг за Договором позики складає 2 160 000,00 (два мільйона сто шістдесят тисяч) гривень. Позивач просив виконати порушені зобов'язання протягом тридцяти днів, в іншому випадку, якщо протягом тридцяти днів з дня отримання цього повідомлення суму боргу не буде повернуто, він буде змушений звернути стягнення на предмет іпотеки.
Відповідач ОСОБА_4 вимогу Позивача проігнорував, кошти за Договором позики не повернув.
Вказані обставини підтверджуються копіями відповідних договорів і заяв, відомостями з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, належність та допустимість яких учасниками справи не заперечувались.
Крім того, вказані обставини встановлені заочним Рішенням Запорізького районного суду Запорізької області від 30.01.2023 по справі №317/2105/22, про стягнення з ОСОБА_4 на користь ОСОБА_3 заборгованості за Договором позики.
В силу ч. 5 ст. 82 ЦПК України обставини, встановлені стосовно певної особи рішенням суду у господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, проте можуть бути у загальному порядку спростовані особою, яка не брала участі у справі, в якій такі обставини були встановлені.
Відповідач ОСОБА_1 та інші учасники справи вказаних обставин не оспорювали і не спростовували.
Судом також встановлено, що 13.02.2020 ОСОБА_4 особисто подав до Департаменту надання адміністративних послуг та розвитку підприємництва Запорізької міської ради в паперовому виді:
заяву про державну реєстрацію припинення заборони на нерухоме майно (реєстраційний номер 38454705) - житловий будинок, який знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 74,55 кв. м., житловою площею 45,55 кв. м;
заяву про державну реєстрацію припинення заборони на нерухоме майно (реєстраційний номер 38454983) - земельну ділянку площею 0,0562 га, кадастровий номер 2310100000:05:001:0831, за цією ж адресою, на якій розташований житловий будинок;
заяву про припинення іпотеки щодо земельної ділянки площею 0,0562 га, кадастровий номер 2310100000:05:001:0831 (реєстраційний номер 38449488);
заяву про припинення іпотеки щодо житлового будинку, який знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 74,55 кв. м., житловою площею 45,55 кв. м.
Вказані обставини підтверджуються копіями відповідних заяв, що містяться в матеріалах справи.
До вказаних заяв ОСОБА_4 надав заяву від 08.02.2020 про повне виконання зобов'язань за Договором позики, складену від імені ОСОБА_3 , підпис якого був посвідчений від імені приватного нотаріуса Львівського міського нотаріального округу Сиротяка М.Р. на спеціальному нотаріальному бланку № 787120 Ця заява містила підтвердження від імені ОСОБА_3 того, що 08.02.2020 у м. Львів він отримав від ОСОБА_4 повну суму позики, і претензій до останнього не має.
Вказана обставина підтверджується поясненнями державного реєстратора прав на нерухоме майно Департаменту реєстраційних послуг Запорізької міської ради Демченко З.М., достовірність яких учасниками справи не заперечувалась.
13.02.2020 вказаний державний реєстратор на підставі поданих ОСОБА_4 документів прийняв такі рішення:
про державну реєстрацію припинення іпотеки, індексний номер рішення № 51128054, щодо земельної ділянки кадастровий номер 2310100000:05:001:0831, площею 0,0562 га, для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), за адресою: АДРЕСА_1 ;
про державну реєстрацію припинення заборони на нерухоме майно, індексний номер рішення 51129302, щодо земельної ділянки кадастровий номер 2310100000:05:001:0831, площею 0,0562 га, для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), за адресою: АДРЕСА_1 ;
про державну реєстрацію припинення іпотеки, індексний номер рішення 51127823, щодо житлового будинку загальною площею 74,55 кв. м., житловою площею 45,55 кв. м., який знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 ;
про державну реєстрацію припинення заборони на нерухоме майно, індексний номер рішення 51129242 щодо житлового будинку загальною площею 74,55 кв. м., житловою площею 45,55 кв. м., який знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .
Того ж дня записи про ці рішення були внесені до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, що підтверджується відповідними інформаційними довідками, що містять в матеріалах справи.
16.03.2020 між ОСОБА_4 та відповідачем ОСОБА_1 були укладені Договір купівлі-продажу житлового будинку (реєстраційний номер 308 від 16.03.2020) за адресою АДРЕСА_1 , та Договір купівлі-продажу земельної ділянки (реєстраційний номер 309 від 16.03.2020) за адресою АДРЕСА_1 , загальною площею 0,0562 га, з кадастровим номером 2310100000:05:001:0831, посвідчені приватним нотаріусом Запорізького міського нотаріального округу Козиряцькою О.В.
За умовами вказаних договорів ОСОБА_4 продав, а ОСОБА_1 купила спірне майно, що підтверджується копіями вказаних договорів, що містяться в матеріалах справи.
Того ж дня 16.03.2020, на підставі рішення № 51637412 приватного нотаріуса Запорізького міського нотаріального округу Козиряцької О.В. право власності на спірне майно було зареєстроване за відповідачем ОСОБА_1 .
Судом також встановлено, що позивач ОСОБА_3 , як позикодавець за Договором позики та іпотекодержатель за Договором іпотеки, заяву від 08.02.2020 про повне виконання зобов'язань за Договором позики не складав і не підписував, відповідачу ОСОБА_4 не передавав, а приватний нотаріус Львівського міського нотаріального округу Сиротяк М.Р. підпис ОСОБА_3 на такій заяві не посвідчував, що підтверджується таким:
поясненнями позивача ОСОБА_3 , викладеним у позовній заяві, а також фактом того, за його заявою про вчинення кримінального правопорушення, а саме підроблення від його імені заяв про припинення іпотеки і заборон відчуження спірного майна, було розпочате досудове розслідування у кримінальному провадженні № 12022082050000318 від 10.02.2022, в межах якого ОСОБА_4 повідомлено про підозру у вчиненні кримінального правопорушення, передбаченого ч. 3 ст. 358 КК України, а сам ОСОБА_4 оголошений у розшук;
повідомленням приватного нотаріуса Львівського міського нотаріального округу Сиротяка М.Р. про те, що він не посвідчував справжність підпису ОСОБА_3 на заяві від 08.02.2020, зареєстрованої в реєстрі за № 59, а за цим номером було вчинено нотаріальну дію щодо засвідчення справжності підпису ОСОБА_6 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , на заяві до компетентних органів Російської Федерації з повідомленням про те, що ця особа не перебуває у зареєстрованому шлюбі чи у фактичних шлюбних відносинах (спеціальний бланк нотаріальних документів - НОК 787120), а також наданим нотаріусом засвідченим витягом із Реєстру для реєстрації нотаріальних дій за 2020 рік, за змістом якого, під реєстраційним номером 59 від 08.02.2020 зареєстрована нотаріальна дія щодо засвідчення справжності підпису ОСОБА_6 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , на заяві до компетентних органів Російської Федерації з повідомленням про те, що ця особа не перебуває у зареєстрованому шлюбі чи у фактичних шлюбних відносинах;
фотокопією заяви від 08.02.2020, нібито підписаної ОСОБА_3 та нібито посвідченої приватним нотаріусом Сиротяком М.Р. на спеціальному нотаріальному бланку № 787120, тобто на бланку з таким самим номером, на якому приватний нотаріус Сиротяк М.Р. насправді посвідчив підпис зовсім іншої особи на зовсім іншій заяві;
фактом непогашення ОСОБА_4 заборгованості за Договором позики, який встановлений заочним Рішенням Запорізького районного суду Запорізької області від 30.01.2023 по справі №317/2105/22.
ненаданням відповідачем ОСОБА_4 оригіналу заяви від 08.02.2020, підписаної від імені ОСОБА_3 , яка була витребувана судом під час розгляду цієї справи.
Суд також звертає увагу, що реєстраційний номер нотаріальної дії на фотокопії заяві від імені ОСОБА_3 від 08.02.2020 є настільки нерозбірливим, що державний реєстратор ОСОБА_8 сприйняв його як «53», а не «59», і до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень внесені записи про вказані вище рішення державного реєстратора при державну реєстрацію припинення заборон та іпотеки щодо спірного майна, прийняті на підставі заяви з реєстраційним номером 53, а не 59.
Однак це не спростовує того факту, що приватний нотаріус Сиротяк М.Р. таку заяву не посвідчував, оскільки вона виконана на спеціальному нотаріальному бланку з номером, який насправді був використаний для іншої нотаріальної дії.
Заочним Рішенням Запорізького районного суду Запорізької області від 30.01.2023 по справі №317/2105/22 стягнуто з ОСОБА_4 на користь ОСОБА_3 заборгованість за договором позики у розмірі 2 160 000,00 грн., втрати від інфляції у розмірі 840 240,00 грн., 3% річних у розмірі 194 577,53 грн., а разом 3 194 817,53 грн. (три мільйони сто дев'яносто чотири тисячі вісімсот сімнадцять грн. 53 коп.) та судовий збір у сумі 12 405,00 грн.
Додатковим рішенням Запорізького районного суду Запорізької області від 17.02.2023 по справі №317/2105/22 Стягнуто з ОСОБА_4 на користь ОСОБА_3 витрати на професійну правничу допомогу у розмірі 15 000 (п'ятнадцять тисяч) грн. 00 коп. На виконання рішення Запорізького районного суду Запорізької області у справі №317/2105/22, 12.04.2023 Запорізьким районним судом Запорізької області видано виконавчий лист у справі № 317/2105/22 про примусове стягнення з ОСОБА_4 на користь ОСОБА_3 витрат на професійну правничу допомогу.
Станом на час розгляду цієї справи Запорізьким відділом державної виконавчої служби у Запорізькому районі Запорізької області Південного міжрегіонального управління Міністерства юстиції (м. Одеса) здійснюється виконавче провадження № 71591713 з виконання виконавчого листа від 12.04.2023, виданого на виконання рішенням Запорізького районного суду Запорізької області від 17.02.2023 по справі №317/2105/22, який залишається не виконаним.
V. Релевантні норми матеріального права
Щодо укладання та дійсності правочинів
Правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків (ч. 1 ст. 202 ЦК України).
Зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам (ч. 1 ст. 203 ЦК України).
Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним (ч. 5 ст. 203 ЦК України).
Правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним (ст. 204 ЦК України).
За змістом ч. 1, ч. 2 ст. 215 ЦК України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 ЦК України.
Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається.
У випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним.
Відповідно до ч. 1 ст. 216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов'язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.
Відповідно до ч. ч. 3-5 ст. 216 ЦК України правові наслідки, передбачені частинами першою та другою цієї статті, застосовуються, якщо законом не встановлені особливі умови їх застосування або особливі правові наслідки окремих видів недійсних правочинів.
Правові наслідки недійсності нікчемного правочину, які встановлені законом, не можуть змінюватися за домовленістю сторін.
Вимога про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину може бути пред'явлена будь-якою заінтересованою особою.
Суд може застосувати наслідки недійсності нікчемного правочину з власної ініціативи.
Щодо іпотеки
За змістом ч. 1 ст. 575 ЦК України, абз. 4 ч. 1 ст. 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека - це вид забезпечення виконання зобов'язання нерухомим майном (неподільним об'єктом незавершеного будівництва, майбутнім об'єктом нерухомості), що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов'язання задовольнити свої вимоги за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами такого боржника у порядку, встановленому Законом України «Про іпотеку» (надалі - Закон про іпотеку).
Законом про іпотеку передбачено, що:
взаємні права і обов'язки іпотекодавця та іпотекодержателя виникають з моменту державної реєстрації іпотеки відповідно до закону (ч. 2 ст. 3);
іпотека має похідний характер від основного зобов'язання і є дійсною до припинення основного зобов'язання або до закінчення строку дії іпотечного договору (ч. 5 ст. 3);
у разі порушення боржником основного зобов'язання відповідно до іпотеки іпотекодержатель має право задовольнити забезпечені нею вимоги за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими особами, права чи вимоги яких на передане в іпотеку нерухоме майно зареєстровані після державної реєстрації іпотеки. Якщо пріоритет окремого права чи вимоги на передане в іпотеку нерухоме майно виникає відповідно до закону, таке право чи вимога має пріоритет над вимогою іпотекодержателя лише у разі його/її виникнення та реєстрації до моменту державної реєстрації іпотеки (ч. 6 ст. 3);
обтяження нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації відповідно до закону. Державна реєстрація застави повітряних та морських суден, суден внутрішнього плавання, космічних об'єктів проводиться у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України; іпотекодержатель зобов'язаний звернутися до державного реєстратора із заявою про державну реєстрацію припинення іпотеки не пізніше 14 днів з дня повного погашення боргу за основним зобов'язанням, забезпеченим іпотекою (ст. 4);
у разі порушення іпотекодавцем обов'язків, встановлених іпотечним договором, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов'язання, а в разі його невиконання - звернути стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом (ч. 1 ст. 12);
правочин щодо відчуження іпотекодавцем переданого в іпотеку майна або його передачі в наступну іпотеку, спільну діяльність, лізинг, оренду чи користування без згоди іпотекодержателя є недійсним, крім договору купівлі-продажу, укладеного у процесі приватизації єдиного майнового комплексу державного або комунального підприємства, до складу якого входить таке майно (ч. 3 ст. 12);
іпотека припиняється у разі припинення основного зобов'язання або закінчення строку дії іпотечного договору (абз. 2 ч. 1 ст. 17);
відомості про припинення іпотеки підлягають державній реєстрації у встановленому законодавством порядку (ч. 3 ст. 17);
у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов'язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов'язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 Закону про іпотеку (ч. 1 ст. 33);
звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя (ч. 4 ст. 33);
у разі визначення судом способу реалізації предмета іпотеки шляхом проведення електронного аукціону ціна предмета іпотеки у рішенні суду не зазначається та визначається при його примусовому виконанні на рівні, не нижчому за звичайні ціни на такий вид майна на підставі оцінки, проведеної суб'єктом оціночної діяльності або незалежним експертом на стадії оцінки майна під час проведення виконавчих дій (ч. 2 ст. 39).
Щодо державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень
Згідно із частинами першою та четвертою статті 11 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки. У випадках, установлених актами цивільного законодавства, цивільні права та обов'язки виникають безпосередньо з актів органів державної влади, органів влади Автономної Республіки Крим або органів місцевого самоврядування.
Відповідно до частини першої статті 316 ЦК України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.
Статтею 328 ЦК України встановлено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.
Пунктом 1 частини першої статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» установлено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Відповідно до ч. 3 ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» Відомості про речові права, обтяження речових прав, внесені до Державного реєстру прав, не підлягають скасуванню та/або вилученню, крім випадків, передбачених пунктом 1 частини сьомої статті 37 цього Закону.
У разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи визнання його прийнятим з порушенням цього Закону та анулювання у випадку, передбаченому пунктом 1 частини сьомої статті 37 цього Закону, на підставі рішення Міністерства юстиції України, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування на підставі судового рішення документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, що мало наслідком державну реєстрацію набуття речових прав, обтяжень речових прав, відповідні права чи обтяження припиняються. У разі якщо в Державному реєстрі прав, у тому числі в його невід'ємній архівній складовій частині, наявні відомості про речові права, обтяження речових прав, припинені у зв'язку з проведенням відповідної державної реєстрації, або якщо відповідним судовим рішенням також визнаються речові права, обтяження речових прав, одночасно з державною реєстрацією припинення речових прав чи обтяжень речових прав проводиться державна реєстрація набуття відповідних прав чи обтяжень. При цьому дата і час державної реєстрації набуття речових прав, обтяжень речових прав, що були припинені у зв'язку з проведенням відповідної державної реєстрації та наявні в Державному реєстрі прав, у тому числі в його невід'ємній архівній складовій частині, залишаються незмінними.
У разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи визнання його прийнятим з порушенням цього Закону та анулювання у випадку, передбаченому пунктом 1 частини сьомої статті 37 цього Закону, на підставі рішення Міністерства юстиції України, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування на підставі судового рішення документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, що мало наслідком державну реєстрацію зміни, припинення речових прав, обтяжень речових прав, відповідні права чи обтяження повертаються у стан, що існував до відповідної державної реєстрації, шляхом державної реєстрації змін чи набуття таких речових прав, обтяжень речових прав, що здійснюється державним реєстратором або, у випадку скасування рішення Міністерства юстиції України, прийнятого відповідно до пункту 1 частини сьомої статті 37 цього Закону, посадовою особою Міністерства юстиції України. При цьому дата і час державної реєстрації набуття речових прав, обтяжень речових прав, що були припинені у зв'язку з проведенням відповідної державної реєстрації та наявні в Державному реєстрі прав, у тому числі в його невід'ємній архівній складовій частині, залишаються незмінними.
VI. Мотиви і висновки суду по суті позовних вимог
Як випливає із встановлених судом обставин, основне зобов'язання позичальника за Договором позики відповідачем ОСОБА_4 не виконане і не припинене виконанням, сума позики в розмірі 2160000,00 грн. позикодавцю ОСОБА_3 не повернута.
При цьому суд виходить з правової позиції Великої Палати Верховного суду, що висловлена у постанові від 12.03.2019 у справі № 911/3594/17, згідно якої державна реєстрація прав не є підставою набуття права власності, а є лише засвідченням державою вже набутого особою права власності, що унеможливлює ототожнення факту набуття права власності з фактом його державної реєстрації. При дослідженні судом обставин існування в особи права власності, необхідним є перш за все встановлення підстави, на якій особа набула таке право, оскільки сама по собі державна реєстрація прав не є підставою виникнення права власності, такої підстави закон не передбачає.
На переконання суду, те саме стосується й наслідків державної реєстрації інших речових прав, їх обтяжень, а також державної реєстрації припинення таких прав та їх обтяжень.
В контексті цієї справи це означає, що державна реєстрація припинення заборон та іпотеки щодо спірних об'єктів нерухомого майна не є підставою припинення таких обтяжень, а є лише засвідченням державою факту припинення, який вже відбувся, і який може бути спростований у встановленому законом порядку.
Правова позиція Верховного суду (наприклад, у постановах у справах № 918/80/19, № 910/10897/23 тощо) щодо цього питання полягає в тому, що відповідно до частини другої статті 12 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» записи, що містяться у Державному реєстрі прав, повинні відповідати відомостям, що містяться в документах, на підставі яких проведені реєстраційні дії. У разі їх невідповідності пріоритет мають відомості, що містяться в документах, на підставі яких проведені реєстраційні дії.
Наведеною нормою законодавець врегулював правову ситуацію, коли відомості, що містяться у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, не відповідають наявним чинним та нескасованим правовстановлюючим документам, на підставі яких проведені реєстраційні дії та які мають пріоритет над записами, що містяться у Державному реєстрі.
Оскільки під час розгляду цієї справи судом встановлено, що записи про державну реєстрацію припинення заборон та іпотеки щодо спірного майна були внесені до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та обтяжень на підставі заяви від імені ОСОБА_3 , яку він, як іпотекодержатель, не підписував і не подавав, - суд виходить з того, що іпотека, що виникла на підставі Договору іпотеки, із внесенням таких записів не була припинена і продовжує існувати.
З наведеного також випливає, що Договори купівлі-продажу від 16.03.2020, на підставі яких право власності на спірні об'єкти нерухомого майна було зареєстроване за відповідачем ОСОБА_1 , були укладені без згоди ОСОБА_3 як іпотекодавця, і тому в силу вимог ч. 3 ст. 12 Закону про іпотеку ці Договори є недійсними, а розумінні ч. 2 ст. 215 ЦК України - нікчемними.
Виходячи з положень ч. 1 ст. 216 ЦК України, вказані Договори купівлі-продажу не породили жодних правових наслідків, крім наслідків, пов'язаних з їх нікчемністю, що означає, що власником спірного майна продовжує бути ОСОБА_4 , у ОСОБА_1 на підставі цих Договорів право власності на спірні об'єкти нерухомості не виникло, а відповідний запис про державну реєстрацію права власності ОСОБА_1 не відповідає первинним документам і не може бути взятий до уваги.
Відтак, позивач ОСОБА_3 зберігає право вимоги до відповідача ОСОБА_4 за Договором позики, і в тому числі, має право на їх задоволення за рахунок предмета іпотеки у спосіб, передбачений Законом про іпотеку та Договором іпотеки.
Пунктами 6.1.1 та 6.2.1 Договору іпотеки передбачено, що іпотекодержатель має право звернення стягнення на предмет іпотеки у разі порушення іпотекодавцем будь-якого зобов'язання, що забезпечено іпотекою за цим Договором, а звернення стягнення здійснюється на підставі рішення суду.
Отже, суть позовних вимог є законною і обґрунтованою.
Мотиви, з яких суд відхиляє окремі доводи учасників справи.
Позивач, заявивши вимогу про звернення стягнення на предмет іпотеки та скасування записів про державну реєстрацію припинення заборон та відчуження щодо цього предмету іпотеки, відповідачами визначив як ОСОБА_4 , так ОСОБА_1 та державного реєстратора Демченко З.М.
При цьому позивач як на правову підставу своїх вимог посилався одночасно на ст. 12 і на ст. 23 Закону про іпотеку, вважаючи, що ОСОБА_1 , як новий власник предмета іпотеки, відповідає цим майном за виконання зобов'язань за Договором позики.
Однак, як свідчать наведені вище факти і мотиви суду, з такими доводами позивача не можна погодитись, оскільки ст. 12 і ст. 23 Закону про іпотеку регулюють принципово різні правовідносини, і не можуть застосовуватись одночасно. Стаття 23 Закону про іпотеку врегульовує наслідки набуття права власності на предмет іпотеки новим власником, тоді як із змісту ст. 12 Закону про іпотеку випливає, що відчуження предмета іпотеки без згоди іпотекодержателя не породжує у набувача права власності.
У свою чергу, з наведеного випливає, що ОСОБА_1 не лише не є власником предмета іпотеки, а й не є його добросовісним набувачем, оскільки нікчемний правочин не призводить до таких наслідків. Більше того, за змістом ч. 1 ст. 388 ЦК України, добросовісний набувач набуває захист від витребування у нього майна, придбаного у особи, яка не мала права його відчужувати, лише у разі, коли перед тим таке майно вибуло з володіння власника поза волею остатнього. В даному ж випадку ОСОБА_4 безпосередньо як власник уклав завідомо для нього нікчемні договори купівлі-продажу, тобто умови, зазначені у ст. 388 ЦК України - відсутні.
Відтак, суд відхиляє відповідні доводи відповідача ОСОБА_1 та її представника про те, що спірне майно не може бути витребуване у неї як у добросовісного набувача. При цьому судова практика, на яку посилався представник відповідача ОСОБА_1 , в тому числі постанови Верховного Суду у справах № 725/1824/20, 907/50/16, 925/1351/19, 914/3224/16, 922/3537/17, не є релевантною відносинам, встановленим під час розгляду цієї справи, адже у всіх вказаних справах спірні відносини не були пов'язані з іпотекою.
Суд також відхиляє як безпідставні й інші доводи відповідача ОСОБА_1 та її представника:
щодо обрання позивачем неналежного способу захисту прав і покладення на ОСОБА_1 надмірного тягаря попри наявність рішення суду про стягнення з ОСОБА_4 грошових коштів, - оскільки такий довід не узгоджується з правовою позицією Великої Палати Верховного Суду у справі № 361/7543/17 про те, що наявність самого судового рішення про стягнення з боржника на користь кредитора заборгованості за кредитним договором не є підставою для припинення грошового зобов'язання боржника і припинення іпотеки та не позбавляє кредитора права задовольнити свої вимоги за основним зобов'язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки у спосіб, передбачений законодавством;
щодо зупинення на період воєнного стану дії ст. ст. 37-40 Закону про іпотеку, - оскільки п. 5-2 Перехідних положень цього Закону встановлено, що таке зупинення поширюється лише на нерухоме майно, що належить фізичним особам та перебуває в іпотеці за споживчими кредитами, тоді як спірна нерухомість перебуває в іпотеці за звичайним договором позики;
щодо здійснення ОСОБА_1 витрат на реконструкцію спірного житлового будинку і створення у зв'язку з ним невід'ємних поліпшень, - оскільки самий факт наявності таких поліпшень не позбавляє іпотекодавця права звернення на предмет іпотеки, і водночас ОСОБА_1 не надано доказів ані фактично понесення відповідних витрат, ані істотного перетворення будинку; більше того, як свідчить зміст Висновку експерта № 0074 від 11.09.2023 за результатами проведення будівельно-технічної експертизи, як мінімум частина будівельних робіт проводилась безпосередньо під час огляду, тобто й під час розгляду цієї справи, що вказує на штучне створення підстав для таких заперечень.
VII. Висновки суду по суті позовних вимог
За висновком Великої Палати Верховного Суду у постанові від 17 квітня 2018 року у справі № 523/9076/16-ц, визначення відповідачів, предмета та підстав спору є правом позивача. Натомість, встановлення належності відповідачів й обґрунтування позову - обов'язком суду, який виконується під час розгляду справи (п. 40).
Відповідач - це особа, яка, на думку позивача порушила, не визнала чи оспорила суб'єктивні права, свободи чи інтереси позивача. Відповідач притягається до справи у зв'язку з позовною вимогою, яка пред'являється до нього.
Неналежний відповідач - це особа, притягнута позивачем як відповідач, стосовно якої встановлено, що вона не повинна відповідати за пред'явленим позовом за наявності даних про те, що обов'язок виконати вимоги позивача лежить на іншій особі - належному відповідачеві.
З наведеного випливає, що ОСОБА_1 не є належним відповідачем за позовом ОСОБА_3 , оскільки не власником спірного майна, не його добросовісним набувачем, не є майновим поручителем за виконання ОСОБА_4 зобов'язань за Договором позики, і не відповідає за невиконання цих зобов'язань.
Крім того, за усталеною практикою Верховного Суду, державний реєстратор не є належним відповідачем у спорах про визнання незаконними та скасування реєстраційних дій, вчинених щодо третьої особи, а ним є особа, щодо якої були здійснені ці дії (записи), викладені у постановах від 04 вересня 2018 року у справі № 823/2042/16 (провадження № 11-377апп18, пункт 36), від 12 грудня 2018 року у справі № 570/3439/16-ц (провадження № 14-512цс18, пункт 53) та від 04 лютого 2020 року у справі № 910/7781/19 (провадження № 12-150гс19, пункт 37).
Отже, державний реєстратор ОСОБА_8 також не є належним відповідачем за позовом ОСОБА_3 , оскільки реєстраційні дії були вчинені щодо ОСОБА_4 .
Звернення з позовом до неналежного відповідача є самостійною підставою для відмови у позові.
Таким чином, суд приходить до висновку, у позові ОСОБА_3 до ОСОБА_1 та державного реєстратора Демченка З.М. слід відмовити.
Разом з цим ОСОБА_4 , як власник і іпотекодавець спірних об'єктів нерухомості, який не виконав зобов'язань за Договором позики, несе відповідальність за наслідки їх невиконання, в тому числі шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, а тому в цій частині позов підлягає частковому задоволенню.
Так, відповідно до ч. 1 ст. 39 Закону про іпотеку, у разі задоволення судом позову про звернення стягнення на предмет іпотеки в рішенні суду зазначаються, зокрема:
загальний розмір вимог та всі його складові, що підлягають сплаті іпотекодержателю з вартості предмета іпотеки;
опис нерухомого майна, об'єкта незавершеного будівництва, майбутнього об'єкта нерухомості, за рахунок якого підлягають задоволенню вимоги іпотекодержателя;
заходи щодо забезпечення збереження предмета іпотеки або передачі його в управління на період до його реалізації (у разі необхідності);
спосіб реалізації предмета іпотеки;
пріоритет та розмір вимог інших кредиторів, які підлягають задоволенню з вартості предмета іпотеки.
У зв'язку з цим суд виходить з того, що Рішенням Запорізького районного суду Запорізької області від 30.01.2023 по справі №317/2105/22 стягнуто з ОСОБА_4 на користь ОСОБА_3 заборгованість за Договором позики у розмірі 2 160 000,00 грн., втрати від інфляції у розмірі 840 240,00 грн., 3% річних у розмірі 194 577,53 грн., а разом 3 194 817,53 грн., тому саме в рахунок погашення саме цієї заборгованості на предмет іпотеки може бути звернене стягнення, що не перевищує вартості іпотечного майна, зазначеної в Договорі іпотеки.
Ані Договором позики, ані Договором іпотеки не передбачено, що іпотекою забезпечуються судові витрати, понесені позичальником у зв'язку із зверненням до суду, а тому в частині позовних вимог про звернення стягнення на предмет іпотеки в рахунок погашення вказаних сум слід відмовити.
Крім того, за змістом ч. 3 ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно», у разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення,.. скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, що мало наслідком державну реєстрацію зміни, припинення речових прав, обтяжень речових прав, відповідні права чи обтяження повертаються у стан, що існував до відповідної державної реєстрації, шляхом державної реєстрації змін чи набуття таких речових прав, обтяжень речових прав, що здійснюється державним реєстратором... При цьому дата і час державної реєстрації набуття речових прав, обтяжень речових прав, що були припинені у зв'язку з проведенням відповідної державної реєстрації та наявні в Державному реєстрі прав, у тому числі в його невід'ємній архівній складовій частині, залишаються незмінними.
З наведеного випливає, що позовні вимоги в частини відновлення первинних записів про заборони та іпотеку щодо спірних об'єктів нерухомості не є ефективним способом захисту порушеного права і не потребують ухвалення рішення суду з цього питання, оскільки відповідні реєстраційні дій мають бути вчинені в силу закону, а тому і в цій частині позов не може бути задоволено.
VIII. Мотиви і висновки суду щодо розподілу судових витрат
Вирішуючи питання щодо розподілу судових витрат, суд виходить з положень ч. 1 ст. 141 ЦПК України щодо пропорційного стягнення судового збору у разі часткового задоволення позову.
Однак, оскільки в даному випадку часткове задоволення позову обумовлене відмовою у позові до неналежних відповідачів, а розмір задоволених позовних вимог до належного позивача не виражений у грошовому еквіваленті, суд вважає за необхідне стягнути з відповідача ОСОБА_4 сплачений позивачем судовий збір повністю.
Щодо стягнення витрат на професійну правничу допомогу позивач при поданні позову вказав орієнтовний розрахунок таких витрат на суму 60000,00 грн.
Під час судового засідання представник позивача заявила клопотання про вирішення цього питання після ухвалення рішення на підставі письмових доказів, які будуть подані протягом п'яти днів.
Відповідно до ст. 246 ЦПК України, якщо сторона з поважних причин не може подати докази, що підтверджують розмір понесених нею судових витрат до закінчення судових дебатів у справі, суд за заявою такої сторони, поданою до закінчення судових дебатів у справі, може вирішити питання про судові витрати після ухвалення рішення по суті позовних вимог.
Для вирішення питання про судові витрати суд призначає судове засідання, яке проводиться не пізніше двадцяти днів з дня ухвалення рішення по суті позовних вимог.
У випадку, визначеному частиною другою цієї статті, суд ухвалює додаткове рішення в порядку, передбаченому статтею 270 ЦПК України.
З огляду на це, суд вважає за можливе вирішити питання щодо розподілу витрат позивача на професійну правничу допомогу у цій справі в порядку ст. 246 ЦПК України, для чого призначити судове засідання в межах передбаченого цією статтею строку та надати стороні позивачу час для подання відповідних доказів та доказів поважності причин їх неподання до закінчення судового розгляду.
Враховуючи вищенаведене, керуючись ст. ст. 1, 4, 5, 13, 28, 81, 82, 141, 246, 263-265 ЦПК України, суд
Позов ОСОБА_3 до ОСОБА_4 , треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, - ОСОБА_2 та приватний нотаріус Львівського міського нотаріального округу Сиротяк Михайло Романович, про скасування рішення про державну реєстрацію припинення обтяження та звернення стягнення на предмет іпотеки - задовольнити частково.
Скасувати рішення про державну реєстрацію припинення іпотеки, індексний номер рішення 51128054 від 13.02.2020, прийняте державним реєстратором Департаменту реєстраційних послуг Запорізької міської ради Демченком Захаром Миколайовичем, щодо земельної ділянки кадастровий номер 2310100000:05:001:0831, площею 0,0562 га, для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), за адресою: АДРЕСА_1 .
Скасувати рішення про державну реєстрацію припинення заборони на нерухоме майно, індексний номер рішення 51129302 від 13.02.2020, прийняте державним реєстратором Департаменту реєстраційних послуг Запорізької міської ради Демченком Захаром Миколайовичем, щодо земельної ділянки кадастровий номер 2310100000:05:001:0831, площею 0,0562 га, для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), за адресою: АДРЕСА_1 .
Скасувати рішення про державну реєстрацію припинення іпотеки, індексний номер рішення 51127823 від 13.02.2020, прийняте державним реєстратором Департаменту реєстраційних послуг Запорізької міської ради Демченком Захаром Миколайовичем, щодо житлового будинку загальною площею 74,55 кв. м., житловою площею 45,55 кв. м., який знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .
Скасувати рішення про державну реєстрацію припинення заборони на нерухоме майно, індексний номер рішення 51129242 від 13.02.2020, прийняте державним реєстратором Департаменту реєстраційних послуг Запорізької міської ради Демченком Захаром Миколайовичем, щодо житлового будинку загальною площею 74,55 кв. м., житловою площею 45,55 кв. м., який знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .
Звернути стягнення на предмет іпотеки: земельну ділянку кадастровий номер 2310100000:05:001:0831, площею 0,0562 га, для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), за адресою: АДРЕСА_1 , та житловий будинок загальною площею 74,55 кв. м., житловою площею 45,55 кв. м., який знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , в рахунок погашення заборгованості ОСОБА_4 ( АДРЕСА_4 , РНОКПП - НОМЕР_3 ) за Договором позики від 09 серпня 2018 року в сумі 3194817,53 грн. (три мільйони сто дев'яносто чотири тисячі вісімсот сімнадцять грн. 53 коп.), яка складається з суми неповернутої позики у розмірі 2 160 000,00 грн., втрат від інфляції у розмірі 840 240,00 грн., 3% річних у розмірі 194 577,53 грн., на користь ОСОБА_3 (реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_4 , АДРЕСА_5 ), шляхом проведення прилюдних торгів (електронного аукціону) за початковою ціною, встановленою на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна, на підставі оцінки, проведеної суб'єктом оціночної діяльності на стадії оцінки майна під час проведення виконавчих дій.
У задоволенні позову ОСОБА_3 до ОСОБА_1 та державного реєстратора прав на нерухоме майно Департаменту реєстраційних послуг Запорізької міської ради Демченко Захара Миколайовича, треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, - ОСОБА_2 та приватний нотаріус Львівського міського нотаріального округу Сиротяк Михайло Романович, про скасування рішення про державну реєстрацію припинення обтяження та звернення стягнення на предмет іпотеки - відмовити.
Стягнути з ОСОБА_4 ( АДРЕСА_4 , РНОКПП - НОМЕР_3 ) на користь ОСОБА_3 (реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_4 , АДРЕСА_5 ) судовий збір у розмірі 17715,00 грн. (сімнадцять тисяч сімсот п'ятнадцять гривень 00 копійок).
Судове засідання для вирішення питання про судові витрати на оплату професійної правничої допомоги при розгляді цієї справи призначити на 14 год. 30 хв. 28.03.2024 року, надавши позивачу та його представнику строк для подання відповідних доказів - до 16.03.2024 року.
Повний текст рішення складений 21.03.2024.
Рішення набирає законної сили після закінчення строку апеляційного оскарження. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після ухвалення постанови апеляційним судом.
Рішення може бути оскаржене безпосередньо до Запорізького апеляційного суду шляхом подання апеляційної скарги в 30-денний строк з дня складення повного тексту рішення, а разі подання апеляційної скарги особою, яка не брала участі у справі, - протягом 30 днів з дня вручення копії рішення.
Суддя М.М. Мінаєв