Справа № 638/17458/19 Номер провадження 22-ц/814/142/24Головуючий у 1-й інстанції Аркатова К.В. Доповідач ап. інст. Пилипчук Л. І.
07 лютого 2024 року м. Полтава
Полтавський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
головуючий суддя Пилипчук Л.І.,
судді Дряниця Ю.В., Лобов О.А.,
секретар Стеценко В.С.,
з участю представника позивача - адвоката Кривошеєнко О.Ю., представника відповідача ОСОБА_1 - адвоката Омельченко О.В., представника відповідача ОСОБА_2 - адвоката Пікарєвої К.К.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні у місті Полтаві у режимі відеоконференції цивільну справу за апеляційною скаргою Акціонерного товариства «Сенс Банк»
на рішення Дзержинського районного суду м.Харкова від 28 грудня 2020 року, постановлене суддею Аркатовою К.В.,
у справі за позовом ОСОБА_3 до Акціонерного товариства «Сенс Банк» (до перейменування - Акціонерне товариство «Альфа-Банк»), яке є правонаступником Публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк», державного реєстратора Комунального підприємства «РегістрСервіс» Первомайської міської ради Харківської області Андрусовича Олександра Олександровича, ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , треті особи: ОСОБА_4 , приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Лавінда Наталія Олександрівна, приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Ємець Іван Олександрович, про визнання протиправним та скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, витребування майна з чужого незаконного володіння,
11.11.2019 ОСОБА_3 звернулася в суд із указаним позовом. В обґрунтування підстав позову зазначає, що була єдиною власницею нерухомого майна - квартири АДРЕСА_1 , набутої на підставі свідоцтва про право власності на житло від 02.04.2003 за реєстровим №1-03-241096 (1/3 частини) та договору дарування, посвідченого 30.11.2006 приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Жовнір Л.П., реєстровий №8715. Указана квартира є її єдиним житлом, де вона проживає разом із двома неповнолітніми дітьми та дідусем.
15.11.2006 між ПАТ «Укрсоцбанк» та ОСОБА_4 було укладено кредитний договір №833/33-27/33/6-288 на суму 55 000,00 дол. США зі сплатою процентів - 13% річних та кінцевим терміном повернення - 10.12.2013. Кредитні зобов'язання забезпечені іпотекою згідно договору №833/34-27/33/6-493 від 15.12.2006, за яким іпотекодавець ОСОБА_3 передала в іпотеку іпотекодерержателю ПАТ «Укрсоцбанк» нерухоме майно, а саме: квартиру АДРЕСА_1 .
Рішенням Постійно діючого Третейського суду при асоціації Українських банків від 11.12.2009 (справа №1451/09) позов ПАТ «Укрсоцбанк» задоволено; розірвано договір кредиту №833/34-27/33/6-493 від 15.12.2006, укладений між ПАТ «Укрсоцбанк» та ОСОБА_4 ; стягнуто солідарно із ОСОБА_4 та ОСОБА_3 на користь банку заборгованість по кредиту в сумі 439 252,08 грн.
01.11.2019 по відношенню до належної їй власності було допущено порушення у вигляді зміни замків у квартирі. Тоді вона, позивачка, дізналася, що усупереч вимогам Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», відбулася протизаконна, без відома та згоди власника житла, реєстрація права власності на квартиру за ПАТ «Укрсоцбанк» та, у подальшому, на користь ОСОБА_1 згідно договору від 31.10.2019.
Позивачка вважає такий правочин незаконним, оскільки при його укладенні були порушені вимоги законівУкраїни «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» та «Про іпотеку», через проведення оцінки без обстеження, що має наслідком не відповідність реальній вартості майна.
Наголошує на незаконності зняття її з реєстраційного обліку за адресою іпотечного майна, яке є її єдиним житлом, де вона проживає з дітьми та де знаходяться усі їх речі. Отже, на таке житло поширюються вимоги Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів і іноземній валюті»,яким запроваджено тимчасову заборону звернення стягнення на предмет іпотеки.
Із підстав викладеного, з метою захисту порушеного права, просить суд:
- визнати протиправними та скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 47140002 від 31.05.2019, номер запису про право власності 31803501 від 29.05.2019,а також індексний номер 49405918 від 29.10.2019, номер запису про право власності 33894386 від 28.10.2019, прийняті державним реєстратором прав на нерухоме майно Андрусович О.О. про державну реєстрацію права власності на об'єкт нерухомого майна: квартиру АДРЕСА_2 ;
- визнати недійсним договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_2 , укладений між АТ «Альфа Банк» та ОСОБА_1 , посвідчений 31.10.2019 приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Лавінда Н.О., реєстровий №3826;
- витребувати з чужого незаконного володіння ОСОБА_1 №113, загальною площею 76,5 кв.м., розташовану за адресою: АДРЕСА_3 ;
- визнати протиправним, припинити обтяження та іпотеку в державному реєстрі прав на нерухоме майно шляхом вилучення про іпотеку 33988405 від 04.11.2019, внесеного приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Ємець І.О. на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень індексний номер 49508666 від 04.11.2019, іпотекодержатель ОСОБА_2 .
Рішенням Дзержинського районного суду м.Харкова від 28.12.2020 позов ОСОБА_3 задоволено.
Визнано протиправним та скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 47140002 від 31.05.2019, номер запису про право власності 31803501 від 29.05.2019 прийняте державним реєстратором прав на нерухоме майно Андрусович Олександром Олександровичем про державну реєстрацію права власності на об'єкт нерухомого майна: квартиру АДРЕСА_2 , за Публічним акціонерним товариством «Укрсоцбанк» код 000390119.
Визнано протиправним та скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень індексний номер 49405918 від 29.10.2019, номер запису про право власності 33894386 від 28.10.2019 прийняте державним реєстратором прав на нерухоме майно Андрусович Олександром Олександровичем про державну реєстрацію права власності на об'єкт нерухомого майна: квартиру АДРЕСА_2 , за Акціонерним товариством АТ «Альфа-Банк» код 23494714.
Визнано недійсним договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_2 , укладений між АТ «Альфа Банк» та ОСОБА_1 , посвідчений 31.10.2019приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Лавінда Н.О., реєстровий номер 3826.
Витребувано на користь ОСОБА_3 з чужого незаконного володіння ОСОБА_1 квартиру АДРЕСА_2 .
Визнано протиправним та припинено обтяження та іпотеку в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, реєстрі прав власності на нерухоме майно, державному реєстрі іпотек, єдиному реєстрі заборон відчуження об'єктів нерухомого майна шляхом вилучення запису про іпотеку №33988405 від 04.11.2019, внесеного приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Ємець І.О. на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень індексний номер 49508666 від 04.11.2019, Іпотекодержатель ОСОБА_2 .
Стягнуто солідарно із АТ «Альфа-Банк», який також є правонаступником ПАТ «Укрсоцбанк», державного реєстратора КП «РегістрСервіс» Первомайської міської ради Харківської області Андрусовича О.О., ОСОБА_1 , ОСОБА_2 на користь ОСОБА_3 судові витрати зі сплати судового збору у розмірі 3073,60 грн., по 768,40 грн. із кожного.
Рішення районного суду вмотивовано тим, що на спірні правовідносини розповсюджуються приписи Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», який передбачає мораторій на примусове звернення стягнення на нерухоме майно. Тоді як тимчасова заборона примусового стягнення на майно, яке виступає як забезпечення виконання зобов'язань за кредитом в іноземній валюті, діє з урахуванням приписів Закону України «Про іпотеку» та забороняє звернення стягнення на предмет іпотеки.
При розгляді заяви банку про реєстрацію за собою права власності на іпотечну квартиру реєстратор викладеного не врахував, а тому його дії щодо державної реєстрації речового права є протиправними, а оскаржувані рішення такими, що підлягають скасуванню. Тоді як діючим законодавством закріплено, що скасування запису про реєстрацію права власності можливе у випадку скасування рішення державного реєстратора про реєстрацію права власності.
Установивши факт протиправного вибуття квартири поза волею її власника, суд дійшов висновку щодо підставності її витребування з володіння ОСОБА_1 у порядку ч.1 ст.388 ЦК України. Натомість, договір, на підставі якого ОСОБА_1 набула право власності на спірну квартиру суд визнав недійсним з підстав його невідповідності положенням ст.203 ЦК України, що полягає у не виконанні приписів Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні».
В частині задоволення позовних вимог про визнання протиправним та припинення обтяження та іпотеки в державному реєстрі прав на нерухоме майно шляхом вилучення запису про іпотеку, районний суд керувався вимогами ст.321 ЦК України, яка закріплює непорушність права власності.
Відповідач АТ «Альфа-Банк» оскаржив рішення районного суду в апеляційному порядку до Харківського апеляційного суду. Посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права, просить скасувати рішення суду першої інстанції та ухвалити нове, яким у задоволенні позову відмовити.
Зазначає, що положення Закону України «Про мораторій та стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» не поширюється на спірні правовідносини, оскільки згідно пояснень позичальника кредит брався ним на розвиток бізнесу, а чинні на момент укладення кредитного договору (15.12.2006) положення Закону України «Про захист прав споживачів» поширюються на потреби, безпосередньо не пов'язані з підприємницькою діяльністю або виконанням обов'язків найманого працівника.
Наголошує, що обставини про те, що предмет іпотеки використовується позивачкою як місце постійного проживання, а у позичальника або майнового поручителя у власності не має іншого нерухомого житлового майна, судом встановлено виключно на підставі показань свідків. Тоді як належними та допустимими доказами на підтвердження викладеного мають бути витяги із відповідних державних реєстрів на момент прийняття державним реєстратором оспорюваних рішень. Наведене відповідає позиції ВП ВС у справі №369/382/17 від 31.10.2018, яку відповідач просить застосувати до спірних правовідносин.
Звертає увагу, що за змістом кредитного договору, кредит видавався не на придбання житла, а на ремонт квартири, відмінної від іпотечної ( АДРЕСА_4 ), яка наразі, задля уникнення кредитних зобов'язань, зареєстрована за матір'ю позичальника ОСОБА_5 ; у реквізитах сторін позичальник зазначив уже третє адресу ( АДРЕСА_5 );у тексті іпотечного договору позивачка також вказала відмінну адресу від адреси іпотечного майна, а саме: АДРЕСА_6 .
Наголошує на наявності у позивача зареєстрованого місця проживання, відмінного від адреси іпотечного майна, що у розумінні ст.6 Закону України «Про свободу пересування та вільний вибір місця проживання в Україні», за недоведеності протилежного, вважається таким, що підтверджує постійне проживання за зареєстрованим в установленому законом порядку місцем проживання.
Доводить факт наявності додаткового майна у боржника та складу її родини, який підтверджений належними доказами, які суд залишив поза увагою.
Зазначає, що на момент прийняття державним реєстратором оскаржуваних рішень була відсутньою норма закону, яка б установлювала його обов'язок перевіряти предмет іпотеки, перехід права на який підлягає державній реєстрації, на відсутність обмежень, передбачених Законом про мораторій. Такі повноваження були надані державному реєстратору лише Постановою Кабінету Міністрів України №189 від 26.02.2020.
Звертає увагу, що суд не ставив під сумнів обставини переходу право власності на іпотечне майно підтверджені інформацією з державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Тоді як передувало вчиненню реєстраційних дій опрацювання державним реєстратором документів, перелік яких визначений Порядком державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, до яких належить, у тому числі, документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі. Доказів на підтвердження, що на момент прийняття оскаржуваних рішень, такий документ не був наданий або був підроблений позивачем не надано. Тоді як відсутність на офіційному веб-сайті ПАТ «Укрпошта» відомостей про поштове відправлення не є безумовною підставою вважати, що відповідна кореспонденція не надсилалася.
Зазначає, що районний суд неправильно застосував положення ст.17 Закону України «Про іпотеку», оскільки позивач не заявляв вимог про недійсність договору іпотеки. Тоді як недійсність договору купівлі-продажу предмету іпотеки не має наслідком припинення іпотеки.
Доводить законність договору купівлі-продажу предмету іпотеки, вартість якого визначена на підставі висновку про вартість об'єкту оцінки, виданого 24.10.2019 ТОВ «Антей Ріллі» і підстави його не враховувати суд не навів у оскаржуваному рішенні.
Просить врахувати, що рішення третейського суду залишається не виконаним, а присудження до виконання основного зобов'язання в натурі не має наслідком його припинення.
Як на порушення норм процесуального закону указує, що позивач тричі подавав до суду такий позов, який двічі повертався особі, яка його подала, і лише втретє поданий позов, усупереч наявним недолікам, був прийнятий до розгляду. Такі дії позивача вважає зловживанням процесуальними правами.
Ухвалою Харківського апеляційного суду від 22.02.2021 відкрито апеляційне провадження у вказаній справі; у справі закінчено підготовчі дії та призначено її до судового розгляду, про що постановлена ухвала апеляційного суду від 01.03.2021.
01.04.2021 позивачем подано відзив на апеляційну скаргу, яку просить залишити без задоволення, а оскаржуване судове рішення - без змін, як законне та обґрунтоване.
05.04.2021 третя особа ОСОБА_4 подав пояснення на апеляційну скаргу, яку просив залишити без задоволення.
14.05.2023 представник відповідача ОСОБА_1 - адвокат Омельченко О.В. подав пояснення, у яких підтримав доводи апеляційної скарги.
Розпорядженням Верховного Суду від 25.03.2022 №14/0/9-22 «Про зміну територіальної підсудності судових справ в умовах воєнного стану» змінено територіальну підсудність справ Харківського апеляційного суду - Полтавському апеляційному суду.
Ухвалою Полтавського апеляційного суду від 09.02.2023 справа прийнята до провадження та призначена до судового розгляду із повідомленням сторін.
Ухвалою Полтавського апеляційного суду від 11.07.2023 змінено у процесуальних документах справи найменування відповідача з АТ «Альфа-Банк» на АТ «Сенс Банк».
У суді апеляційної інстанції представники відповідачів доводи апеляційної скарги підтримали. Представник позивача проти задоволення апеляційної скарги заперечив.
Інші учасники судового процесу в судове засідання не з'явилися, будучи належним чином повідомленими про день та час розгляду справи, що з огляду на положення ч.2 ст.372 ЦПК України, не перешкоджає розгляду справи за їх відсутності.
Вивчивши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін та перевіривши доводи апеляційної скарги, апеляційний суд приходить до наступних висновків.
Судом установлено та підтверджується матеріалами справи, що ОСОБА_3 є матір'ю ОСОБА_6 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , та ОСОБА_7 , ІНФОРМАЦІЯ_2 /а.с.27,28 т.1/
15.12.2006 між АКБСР «Укрсоцбанк» та ОСОБА_4 (проживає: АДРЕСА_5 ),укладено договір кредиту №833/33-27/33/6-288, за яким останній отримав у тимчасове користування на умовах забезпеченості, повернення, строковості, платності та цільового характеру використання грошові кошти в сумі 55 000,00 дол. США зі сплатою 13% річних з кінцевим терміном повернення основної заборгованості до 10.12.2013 (п.п.1.1); кредит надається позичальнику на наступні цілі: ремонт нерухомого майна - квартири, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_4 .(п.1.2. договору)./а.с.57-62 т.1/
15.12.2006 між АКБСР «Укрсоцбанк» та ОСОБА_3 (мешкає: АДРЕСА_6 ), яка є майновим поручителем за зобов'язаннями ОСОБА_4 (проживає: АДРЕСА_5 ), що є позичальником за Договором кредиту №833/33-27/33/6-288 від 15.12.2006; предмет іпотеки: двокімнатна квартира, загальною площею 76,5 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_7 (п.1.1); вартість предмета іпотеки за згодою сторін становить - 353 500,00 грн. (п.1.2.)
У разі невиконання або неналежного виконання іпотекодавцем основного зобов'язання, іпотекодержатель має право задовольнити свої забезпечені іпотекою вимоги шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки (п.4.1. договору).
Іпотекодержатель за своїм вибором звертає стягнення на предмет іпотеки в один із наступних способів: на підставі рішення суду; або: на підставі виконавчого напису нотаріуса; або шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов'язань в порядку, встановленому ст.37 Закону України «Про іпотеку»; або шляхом продажу предмету іпотеки іпотекодержателем від свого імені будь-якій особі-покупцеві на підставі договору купівлі-продажу в порядку, встановленому ст.38 Закону України «Про іпотеку»; або шляхом організації іпотекодержателем продажу предмета іпотеки через укладення договору купівлі-продажу предмета іпотеки між іпотекодавцем та відповідним покупцем в порядку, встановленому ст.6 Закону України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» (п.4.1.-4.5.5. договору).
Усі повідомлення за цим договором будуть вважатися зробленими належним чином, у випадку, якщо вони здійснені у письмовій формі та надіслані рекомендованим листом, кур'єром, телеграфом, або врученні особисто за зазначеними адресами сторін. Датою отримання таких повідомлень буде вважатися дата їх особистого вручення або дата поштового штемпеля відділення зв'язку одержувача (п.6.2. договору)./а.с.10-13 т.1/
Рішенням постійного діючого Третейського суду при Асоціації українських банків від 11.05.2009 (справа №1451/09) договір кредиту №833/33-27/33/6-288, укладений між АКБ «СР «Укрсоцбанк» та ОСОБА_4 15.12.2006 - розірвано.
Стягнуто солідарно із ОСОБА_4 та ОСОБА_3 на користь АКБ «СР «Укрсоцбанк» заборгованість по кредиту в сумі 439 252,08 грн. та третейський збір в сумі 4792,52 грн./а.с.35-38 т.1/
Згідно звіту про визначення ринкової вартості нерухомого майна - квартири, розташованої за адресою: АДРЕСА_7 , складеного ФО-П ОСОБА_8 , на замовлення ОСОБА_3 , станом на 18.09.2019 оціночна вартість квартири становить 1 773 849,00 грн. без урахування ПДВ./а.с.131-148 т.1/
31.10.2019 між АТ «Альфа-Банк» та ОСОБА_1 укладено договір купівлі-продажу квартири, за умов якого продавець передав у власність покупцю квартиру АДРЕСА_1 (п.1.1.); ціна - 899 836,00 грн. (п.2.1.); за даними висновку про вартість об'єкту оцінки зі Звіту, виданого ТОВ «Антей Ріелті» 24.10.2019 (сертифікат суб'єкта оцінки діяльності, виданий ФДМУ №95/19 від 04.02.2019), ринкова вартість майна становить 870 154,00 грн. (п.2.2.)./а.с.114-117 т.1/
У відповідності до інформації з державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно, державного реєстру іпотек, єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна №197795270 від 27.01.2020 ОСОБА_3 на праві власності на підставі договору дарування реєстровий номер 8715 від 30.11.2006, посвідченого ПН ХМНО Жовнір Л.П. та Свідоцтва про право власності, реєстраційний номер 1-03-241096 від 02.04.2003, виданого відділом приватизації житлового фонду управління комунального майна та приватизації належала квартира за адресою: АДРЕСА_7 , загальною площею 76,5 кв.м.
На зазначену квартиру зареєстровано обтяження - іпотека (реєстраційний номер 31803885) на підставі іпотечного договору серія та номер 2353, від 15.12.2006, виданого 15.12.2006 приватним нотаріусом Курас С.О., іпотекодержателем за відомостями з державного реєстру іпотек є ПАТ «Укрсоцбанк»: код ЄДРПОУ: 00039019.
За інформацією з державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно, державного реєстру іпотек, єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна№197795270 від 27.01.2020 державним реєстратором КП «РегістрСервіс» Первомайської міської ради Харківської області Андрусович О.О. здійснено запис про право власності №31803501 від 29.05.2019; підстава: рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 47140002 від 31.05.2019 щодо квартири за адресою: АДРЕСА_7 , загальною площею 76,5 кв.м.; власник: АТ «УКРСОЦБАНК», код ЄДРПОУ: 00039019, підставою виникнення права власності: повідомлення про вручення поштового відправлення, серія та номер 1400041868157, виданого 10.01.2019 Укрпоштою, повідомлення про вручення поштового відправлення, серія та номер 1400041868181, 1400041868165, 1400041868173, виданих 10.01.2019 Укрпоштою, повідомлення про звернення стягнення, серія та номер б/н, видане 10.01.2019 АТ «Укрсоцбанк», іпотечний договір серія та номер 833/34-27/33/6-493 від 15.12.2006; іпотекодержатель: АТ «Укрсоцбанк» код 00039019.
За інформацією з державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно, державного реєстру іпотек, єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна №197795270 від 27.01.2020 державним реєстратором КП «РегістрСервіс» Первомайської міської ради Харківської області Андрусович О.О. здійснений запис про право власності №33904386 від 28.10.2019; підстава: рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 49405919 від 29.10.2019 щодо квартири за адресою: АДРЕСА_7 , загальною площею 76,5 кв.м.; власник: АТ «Альфа Банк», код ЄДРПОУ: 23494714; підстава виникнення права власності: акт б/н від 11.10.2019, видавник ПН КМНО Розсоха С.С., №1022-10229, рішення АТ «Укрсоцбанк» №5/2019 від 15.10.2019, протокол загальних зборів АТ «Альфа-банк» №4/2019 від 12.10.2019, завірені ПН КМНО Розсоха С.С.
За інформацією з державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно, державного реєстру іпотек, єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна №197795270 від 27.01.2020 приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Лавінда Н.О. здійснений запис про право власності №33947592 від 31.10. 2019; підстава: рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 49464137 від 31.10.2019 щодо квартири за адресою: АДРЕСА_7 , загальною площею 76,5 кв.м.;власник: ОСОБА_1 ; підстава виникнення права власності: договір купівлі-продажу квартири серія та номер 3826, посвідчений 31.10.2019 приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Лавінда Н.О.
За інформацією з державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно, державного реєстру іпотек, єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна №197795270 від 27.01.2020 приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Ємець І.О. здійснений запис про іпотеку №33988405 від 04.11.2019; підстава: рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 49508666 від 04.11.2019 щодо квартири за адресою: АДРЕСА_7 , загальною площею 76,5 кв.м./.с.34-41 т.2/
У суді першої інстанції допитані свідки ОСОБА_9 , ОСОБА_4 , ОСОБА_10 , ОСОБА_11 , ОСОБА_12 /а.с.18-29 т.3/
Задовольняючи вимоги позову, районний суд визнав доведеним належними доказами факт порушення прав позивача, які підлягають захисту згідно заявлених вимог позову.
Апеляційний суд із такими висновками суду першої інстанції не погоджується з таких підстав.
Зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог Цивільного кодексу України, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться (частина перша статті 526 ЦК України).
Згідно із частиною першою статті 33 Закону України «Про іпотеку», зараз і надалі в редакції, яка діяла на час виникнення спірних правовідносин, у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов'язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов'язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону.
Відповідно до частини першої статті 36 Закону України «Про іпотеку» сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.
Частиною другою наведеної норми визначено, що договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.
Із огляду на зміст частини першої статті 37 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання.
За змістом частини першої статті 12, частини першої статті 33 та статті 35 Закону України «Про іпотеку» реалізації права іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки передує реалізація ним права вимагати дострокового виконання основного зобов'язання. І лише тоді, якщо останнє не виконане чи неналежно виконане, іпотекодержатель, якщо інше не передбачено законом, може звертати стягнення на предмет іпотеки. Недотримання цих правил є перешкодою для звернення стягнення на предмет іпотеки, але не перешкоджає іпотекодержателю звернутися з позовом до боржника про виконання забезпеченого іпотекою зобов'язання відповідно до частини другої статті 35 Закону України «Про іпотеку» (постанова Великої Палати Верховного Суду від 13 березня 2019 року у справі № 520/7281/15-ц).
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 29 вересня 2020 року у справі №757/13243/17 дійшла висновку про те, що недотримання вимог частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов'язання унеможливлює застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя.
Метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця є доведення до його відома наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Тому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання.
Із огляду на викладені норми матеріального права, колегія суддів дійшла висновку, що суд першої інстанції надав неналежну правову оцінку наявним у матеріалах справи доказам виконання ПАТ «Укрсоцбанк» положень статей 35, 37 Закону України «Про іпотеку» в частині належного повідомлення іпотекодавця про звернення стягнення на предмет іпотеки, а також дотримання порядку державної реєстрації права власності на предмет іпотеки.
Стосовно застосування до спірних правовідношень положень Закону України «Про мораторій та стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», колегія суддів враховує наступне.
Станом на дату прийняття оскаржуваного рішення про державну реєстрацію речового права діяла редакція указаного Закону №1304-VII від 12.08.2015, за змістом якої
не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) нерухоме житлове майно, яке вважається предметом застави згідно із статтею 4 Закону України «Про заставу» та/або предметом іпотеки згідно із статтею 5 Закону України «Про іпотеку», якщо таке майно виступає як забезпечення зобов'язань громадянина України (позичальника або майнового поручителя) за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами - резидентами України в іноземній валюті, та за умови, що:
- таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника/майнового поручителя або є об'єктом незавершеного будівництва нерухомого житлового майна, яке перебуває в іпотеці, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності не знаходиться інше нерухоме житлове майно;
- загальна площа такого нерухомого житлового майна (об'єкта незавершеного будівництва нерухомого житлового майна) не перевищує 140 кв. метрів для квартири та 250 кв. метрів для житлового будинку.
У цій справі матеріалами справи підтверджено, що договір кредиту №833/33-27/33/6-288, укладений 15.12.2006 між АКБСР «Укрсоцбанк» та ОСОБА_4 наданий позичальнику на ремонт нерухомого майна - квартири, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_4 ; зобов'язання за кредитним договором забезпечені іпотекою, предметом якої є двокімнатна квартира, загальною площею 76,5 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_7 .
Відтак, доводи апеляційної скарги, що кредит брався позичальником на розвиток бізнесу не знайшли свого підтвердження. Проте, апеляційний суд погоджується із доводами відповідача про відсутність належних доказів на підтвердження того, що предмет іпотеки використовується позивачкою як місце постійного проживання, а також відсутності у подружжя позичальника та іпотекодавця у власності іншого нерухомого житлового майна, яка судом встановлено виключно на підставі показань свідків.
Статтею 12 ЦПК України визначено, що цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов'язків, передбачених законом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Наведена норма процесуального закону позивачем не виконана, доказів на підтвердження фактичного місця проживання за адресою іпотечного майна, а не за місцем реєстрації свого або чоловіка, або ж квартири, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_4 , на ремонт якої бралися кредитні кошти, позивачкою не надано, як і не встановлено наявності зареєстрованого за позивачкою нерухомого майна на момент вчинення оскаржуваного рішення.
При цьому, апеляційний суд враховує, що у подальшому квартира, відмінна від іпотечної ( АДРЕСА_4 ), зареєстрована за матір'ю позичальника ОСОБА_5 . Сукупна поведінка позичальника і іпотекодаця, а також реєстрація права власності на таке майно за близькими родичами створює видимість добросовісності їх дій. Проте угоди, що укладаються учасниками цивільних відносин, повинні мати певну правову та фактичну мету, яка не має бути очевидно неправомірною та недобросовісною. Угода, що укладається «про людське око», таким критеріям відповідати не може.
Викладене залишилося поза увагою суду першою інстанції, а його висновки про порушення банком положень статей 35, 37 Закону України «Про іпотеку» суперечать наявним у справі доказам, якими підтверджено факт направлення рекомендованим листом із повідомленням за місцем реєстрації позичальника, ОСОБА_3 та місцем знаходення іпотечного майна повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки.
У матеріалах справи наявні відомості про номер відправлення Укрпошта, автоматизована система якої зберігає відомості протягом 6 місяців і після спливу встановленого терміну неможливо з даних вказаного вебсайту встановити, зокрема, факт відправлення кореспонденції. Проте відсутність на офіційному вебсайті ПАТ «Укрпошта» відомостей про поштове відправлення не є безумовною підставою вважати, що відповідна кореспонденція не надсилалася, а презумпція добросовісного виконання працівниками пошти своїх обов'язків, виключає підстави вважати, що відповідна поштова кореспонденція не була вручена адресату з підстав, не залежних від волевиявлення останнього.
Стосовно правомірності дій державного реєстратора, колегія суддів приймає до уваги наступне.
Частиною першою статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Відповідно до частини третьої статті 10 цього Закону державний реєстратор, зокрема, встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями; перевіряє документи на наявність підстав для зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення; здійснює інші повноваження, передбачені цим Законом.
Згідно з частиною першою статті 11 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державний реєстратор самостійно приймає рішення за результатом розгляду заяв про державну реєстрацію прав та їх обтяжень.
За змістом статті 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, а державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно та їх обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим документам.
Частиною третьою статті 37 Закону України «Про іпотеку» визначено, що іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб'єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов'язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.
Згідно з пунктом 57 Порядку №1127 для державної реєстрації права власності та інших речових прав на майно, яке набувається у зв'язку з виконанням умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов'язує можливість виникнення, переходу, припинення таких прав, також подається документ, що підтверджує наявність факту виконання відповідних умов правочину.
Відповідно до пункту 61 цього Порядку для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також мали подаватися: копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; документ, що підтверджує наявність факту завершення тридцятиденного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).
Наведеним нормами визначався вичерпний перелік обов'язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводилася державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, і з огляду на закріплені у статтях 10, 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та статті 37 Закону України «Про іпотеку» порядок державної реєстрації та коло повноважень державного реєстратора у ході її проведення ця особа приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.
Дотримання державним реєстратором пункту 61 цього Порядку підтверджується матеріалами справи та не спростовано позивачем, яка не ініціювала питання витребування для дослідження матеріалів реєстраційної справи; тоді як обов'язок перевіряти предмет іпотеки, перехід права на який підлягає державній реєстрації, на відсутність обмежень, передбачених законом про мораторій виник після внесення змін до Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 26.02.2020 №189.
Твердження позивача, із якими погодився суд першої інстанції, щодо порушення вимог законівУкраїни «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» та «Про іпотеку», через проведення оцінки без обстеження, що має наслідком не відповідність реальній вартості майна, колегія суддів відхиляє. Оскільки зі змісту договору купівлі-продажу від 31.10.2019, укладеного між АТ «Альфа-Банк» та ОСОБА_1 вбачається ціна нерухомості - 899 836,00 грн. (п.2.1.); а також її ринкова вартість 870 154,00 грн., установлена за даними висновку про вартість об'єкту оцінки зі Звіту, виданого ТОВ «Антей Ріелті» 24.10.2019 (сертифікат суб'єкта оцінки діяльності, виданий ФДМУ №95/19 від 04.02.2019).
Інших доводів на підтвердження недійсності договору купівлі-продажу квартири, укладеного між АТ «Альфа Банк» та ОСОБА_1 , позивачем не наведено, як і не доведено підставність витребування нерухомого майна у його законного власника. Тоді як вимоги позову про визнання протиправним та припинення обтяження та іпотеки, за відсутності порушеного права, задоволенню не підлягають.
Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов'язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов'язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (SERYAVIN AND OTHERS v. UKRAINE, №4909/04, §58, ЄСПЛ, від 10 лютого 2010 року), (Проніна проти України, №63566/00, §23, ЄСПЛ, від 18 липня 2006 року).
Згідно ст.141 ЦПК України , із ОСОБА_3 на користь АТ «Сенс Банк» підлягає стягненню судовий збір у розмірі 4 610,40 грн.
Керуючись ст.ст.367, 368, 374, п.п.3,4 ч.1 ст.376, ст.ст.381-384, 389-391 ЦПК України, апеляційний суд
Апеляційну скаргу Акціонерного товариства «Сенс Банк» - задовольнити.
Рішення Дзержинського районного суду м.Харкова від 28 грудня 2020 року - скасувати.
Ухвалити нове рішення, яким у задоволенні позову ОСОБА_3 до Акціонерного товариства «Сенс Банк» (до перейменування - Акціонерне товариство «Альфа-Банк»), яке є правонаступником Публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк», державного реєстратора Комунального підприємства «Регістр Сервіс» Первомайської міської ради Харківської області Андрусовича Олександра Олександровича, ОСОБА_1 , ОСОБА_2 про визнання протиправним та скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, витребування майна з чужого незаконного володіння - відмовити.
Стягнути із ОСОБА_3 на користь Акціонерного товариства «Сенс Банк» судовий збір у розмірі 4 610,40 грн.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку протягом 30 днів шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до Верховного Суду.
Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
Повний текст постанови складено 14.12.2024.
Головуючий суддя Л.І. Пилипчук
Судді Ю.В. Дряниця
О.А. Лобов