ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА 01054, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-В, тел. (044) 284-18-98, E-mail: inbox@ki.arbitr.gov.ua
РІШЕННЯ
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
м. Київ
27.11.2023Справа № 910/9947/23
Господарський суд міста Києва у складі головуючого судді Літвінової М.Є.
за участю секретаря судового засідання: Лобок К.К.
розглянувши у відкритому судовому засіданні матеріали справи
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Тектон-Строй" (03058, місто Київ, вул.Гарматна, будинок 51)
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Укрдонінвест" (01030,місто Київ, вул. Богдана Хмельницкого, будинок 26, офіс 310)
за участі участі третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача:
1. Акціонерне товариство "МЕГАБАНК" (04053, місто Київ, вул. Січових Стрільців, будинок 17).
2. Приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Русанюк Золтана Золтановича (01014, м. Київ, вул. Михайла Драгомирова, 20, прим. 320).
3. Фонд гарантування вкладів фізичних осіб (04053, м. Київ, вул. Січових Стрільців, буд. 17)
про витребування майна з чужого незаконного володіння
Представники учасників справи:
від позивача: Чекасов І.Р.
від відповідача Салазський О.С.
від третьої особи 1: Бериндя О.О.;
від третьої особи 2: не з'явився;
від третьої особи 3: Куксова Т.В.
ОБСТАВИНИ СПРАВИ:
ТОВ "Тектон-Строй" звернулося до Господарського суду міста Києва з позовом до ТОВ "Укрдонінвест", у якому просило витребувати з незаконного володіння відповідача нежилий будинок літ. "А" загальною площею 690,80 кв.м., реєстраційний номер об'єкта: 482135980000, що розташований за адресою: м. Київ, вул. Богдана Хмельницького, 64.
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 20.07.2023 відкрито провадження у справі, вирішено здійснювати розгляд справи за правилами загального позовного провадження; у порядку статті 50 ГПК України залучено до участі у справі третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача: АТ "МЕГАБАНК", приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Русанюк Золтана Золтановича; у порядку статті 81 ГПК України витребувано у приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Русанюк Золтана Золтановича належним чином засвідчену копію реєстраційної справи. Підготовче засідання призначено на 21.08.2023.
31.07.2023 через відділ діловодства суду від представника позивача надійшло клопотання про участь у справі в режимі відеоконференції.
17.08.2023 через відділ діловодства суду від представника третьої особи-1 надійшли письмові пояснення.
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 21.08.2023 задоволено клопотання представника позивача про участь в підготовчому засіданні в режимі відео конференції.
21.08.2023 в підготовче засідання представник відповідача та представник третьої особи-2 не з'явились, про причини неявки суд не повідомили.
21.08.2023 суд у підготовчому засіданні без виходу до нарадчої кімнати постановив ухвалу, яка занесена до протоколу судового засідання, про відкладення підготовчого засідання на 20.09.2023.
22.08.2023 через відділ діловодства суду від представника відповідача надійшов відзив на позовну заяву.
28.08.2023 через відділ діловодства суду від представника третьої особи-2 надійшла заява, у якій він просив: здійснювати розгляд справи за відсутністю третьої особи-2, у задоволенні в позову відмовити.
18.09.2023 через відділ діловодства суду від представника третьої особи-1 надійшла заява про залучення до участі у справі третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору - Фонду гарантування вкладів фізичних осіб.
20.09.2023 в підготовче засідання представник третьої особи-2 не з'явився.
Суд у підготовчому засіданні 20.09.2023 без виходу до нарадчої кімнати постановив протокольну ухвалу про залучення до участі у справі в порядку статті 50 ГПК України третьої особи - Фонду гарантування вкладів фізичних осіб. Крім того, судом зобов'язано позивача надати відповіді на запитання, які зазначені у відзиві на позовну заяву, та продовжено строк підготовчого провадження на 30 днів. Підготовче засідання відкладено на 16.10.2023.
10.10.2023 через відділ діловодства суду від представника третьої особи-1 надійшла заява про долучення документів до матеріалів справи.
12.10.2023 через відділ діловодства суду від представника позивача надійшла відповідь на відзив.
16.10.2023 через відділ діловодства суду від представника третьої особи-3 надійшло клопотання про відкладення судового засідання, у якому представник просив повторно зобов'язати сторін направити копії позовної заяви та відзиву на позовну заяву.
16.10.2023 в підготовче засідання представники третіх осіб - 2,3 не з'явилися, про причини неявки суд не повідомили.
Суд у підготовчому засіданні 16.10.2023 без виходу до нарадчої кімнати постановив ухвалу, яка занесена до протоколу судового засідання, про часткове задоволення клопотання представника третьої особи-3. Підготовче засідання відкладено на 06.11.2023.
18.10.2023 через відділ діловодства суду від представника третьої особи-3 надійшли письмові пояснення.
06.11.2023 в підготовче засідання представники третіх осіб-2,3 не з'явилися, про причини неявки суд не повідомили.
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 06.11.2023 закрито підготовче провадження, справу №910/9947/23 призначено до судового розгляду по суті на 27.11.2023.
У судове засідання 27.11.2023 представник третьої особи-2 не з'явився, про причини неявки суд не повідомив, про дату, час та місце судового засідання був повідомлений належним чином.
За загальним правилом, закріпленим ч. 1 ст. 202 ГПК України, неявка у судове засідання будь-якого учасника справи за умови, що його належним чином повідомлено про дату, час і місце цього засідання, не перешкоджає розгляду справи по суті, крім випадків, визначених цією статтею.
У судовому засіданні 27.11.2023 відповідно до приписів ст. 240 ГПК України судом проголошено вступну та резолютивну частини рішення.
Розглянувши подані документи і матеріали, всебічно і повно з'ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об'єктивно оцінивши докази, що мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, Господарський суд міста Києва
ВСТАНОВИВ:
16.11.2011 між ПАТ «Мегабанк» (кредитодавець) та ТОВ "Тектон-Строй" (позичальник) було укладено кредитний договір № 136/2011.
03.09.2018 між ПАТ «Мегабанк» (кредитодавець) та ТОВ "Тектон-Строй" (позичальник) було укладено кредитний договір № 20-46/2018.
Зокрема, у п. 8.1 кредитних договорів погоджено, що сторони звільняються від відповідальності за часткове або повне невиконання будь-якого з зобов'язань за договором, за виключенням грошових зобов'язань, якщо це невиконання стало наслідком причин, що знаходяться поза сферою контролю сторін. Такі причини включають: стихійне лихо, екстремальні погодні умови, пожежі, війни, страйки, військові дії, громадське безладдя, зміни законодавства України і таке інше (далі - форм-мажор), але не обмежуються ними.
Період звільнення від відповідальності починається з моменту оголошення невиконуючою стороною форс-мажору і закінчується чи закінчився б, якщо невиконуюча сторона вжила б заходів, які вона справді могла вжити для виходу з форс-мажору. Форс-мажор автоматично продовжує термін виконання зобов'язань на весь період його дії та ліквідації наслідків. Про настання форм-мажорних обставин сторони мають інформувати одна одну невідкладно. Якщо ці обставини триватимуть більше 6 місяців, то кожна із сторін матиме право відмовитися від подальшого виконання зобов'язань за договором, за виключенням грошових зобов'язань (п. 8.2 кредитних договорів).
25.01.2022 між АТ «Мегабанк» (іпотекодержатель) та ТОВ "Тектон-Строй" (іпотекодавець) було укладено іпотечний договір № 136/2011/20-46/2018, посвідчений Сергієнко Н.В., приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Харківської області та зареєстрований в реєстрі за № 197.
Відповідно до п. 1.1 іпотечного договору останній забезпечує виконання іпотекодавцем всіх, у повному обсязі зобов'язань, що визначені:
- у кредитному договорі № 136/2011 від 16.12.2011 та/або будь-яких додаткових угодах до нього (далі - основне зобов'язання-1), укладеному між іпотекодержателем та іпотекодавцем, згідно з умовами якого іпотекодержателем було надано іпотекодавцеві кредит у розмірі (сумі):
765 697,33 дол. США, строком з 26.06.2016 до 27.05.2022, зі сплатою 5% річних;
347 451,98 євро, стррком з 19.05.2020 до 28.06.2022, зі сплатою 4% річних;
-у кредитному договорі № 20-46/2018 від 03.09.2018 та/або будь-яких додаткових угодах до нього (далі - основне зобов'язання-2), укладеному між іпотекодержателем та іпотекодавцем, згідно з умовами якого іпотекодержателем було надано іпотекодавцеві кредит у розмірі (сумі) 46 880 460,54 грн, строком з 03.09.2018 до 01.08.2022, зі сплатою 18% річних.
Договором забезпечується обтяження будь-якого збільшення основного зобов'язання та процентів за ним. Таке збільшення не потребує укладення договору про внесення змін до цього договору.
Пунктом 1.2 іпотечного договору визначено, що предметом іпотеки є нежилий будинок літ. «А» загальною площею 690,80 кв.м, реєстраційний номер об'єкта: 482135980000, що розташований за адресою: м. Київ, вул. Хмельницького Богдана (Шевченківський район), буд. 64.
Відповідно до п. 5.1 іпотечного договору застереження про задоволення вимог іпотекодежателя згідно зі ст. 36 Закону України «Про іпотеку» за своїми правовими насідками для сторін є договором про задоволення вимог іпотекодержателя.
У п. 5.2 іпотечного договору сторонами погоджено, що іпотекодержатель має право звернути стягнення на предмет іпотеки і задовольнити свої вимоги (у тому числі переважно перед іншими кредиторами) за основним зобов'язанням та/або договором, а також інші вимоги за договором, на підставі якого виникло основне зобов'язання, за рахунок предмету іпотеки незалежно від настання строку виконання основного зобов'язання у разі невиконання або неналежного виконання іпотекодавцем та/або боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, основного зобов'язання, а такому у разі:
будь-якого порушення умов договору, на підставі якого виникло основне зобов'язання;
невиконання або неналежного виконання іпотекодавцем умов цього договору;
прийняття рішення та/або ініціювання порушення провадження у справі про банкрутство іпотекодавця або ліквідацію чи реорганізацію іпотекодавця (злиття, приєднання, поділ, перетворення, виділ тощо);
використання предмету іпотеки не за призначенням;
коли будь-якою іншою особою розпочато процедуру звернення стягнення на предмет іпотеки;
інших випадків, передбачених договором та/або чинним законодавством України.
У силу п. 5.3 іпотечного договору звернення стягнення на предмет іпотеки за вибором іпотекодержателя здійснюється наступними способами:
за рішенням суду;
на підставі виконавчого напису нотаріуса;
у позасудовому порядку, передбаченому цим договором, зокрема, у відповідності до застереження про задоволення вимог іпотекодержателя.
Визначені цим пунктом договору способи задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджають іпотекодержателю застосовувати інші, встановлені чинним законодавством України та/або за домовленістю сторін, способи звернення стягнення на предмет іпотеки.
Пунктом 5.4 іпотечного договору визначено, що у разі настання підстав для звернення стягнення на предмет іпотеки, зокрема, визначених у п. 5.2 договору, іпотекодержатель надсилає іпотекодавцеві та боржникові за договором, на підставі якого виникло основне зобов'язання, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу, оформлену відповідно до чинного законодавства України.
Якщо протягом строку, визначеного у письмовій вимозі, вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель має право розпочати звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку, відповідно до умов цього договору та/або чинного законодавства України.
Обрання позасудового способу звернення стягнення на предмет іпотеки, які викладені у цьому застереженні про задоволення вимог іпотекодержателя, здійснюється за вибором іпотекодержателя без будь-якого додаткового погодження (окремого уповноваження тощо) з боку іпотекодавця, наступним чином (способом):
- задоволення вимог іпотекодержателя шляхом передачі права власності на предмет іпотеки. У разі виникнення права на звернення стягнення іпотекодержатель може задовільнити забезпечені іпотекою вимоги шляхом набуття права власності на предмет іпотеки в порядку, передбаченому чинним законодавством України. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на предмет іпотеки є застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що визначене у цьому договорі. При цьому сторони погодили, що ціною набуття іпотекодержателем у власність предмета іпотеки є вартість, що визначена суб'єктом оціночної діяльності за результатом проведення оцінки предмета іпотеки;
- задоволення вимог іпотекодержателя шляхом продажу предмета іпотеки будь-якій особі.
Згідно з п. 5.7 іпотечного договору усі повідомлення, вимоги, попередження чи будь-який інший обмін інформацією іпотекодержатель здійснюватиме письмово, якщо інше не обумовлено договором, шляхом їх направлення за допомогою електронної пошти, факсимільного зв'язку та/або засобами зв'язку, які забезпечують фіксування тексту чи іншим способом, прийнятним для іпотекодержателя, за адресою, вказаною в реквізитах цього договору. Повідомлення, вимоги, попередження, направлені за допомогою електронної пошти, вважаються отриманими іпотекодавцем у день їх направлення іпотекожержателем. Повідомлення, вимоги, попередження, направлені за допомогою засобів поштового зв'язку, вважаються отриманими іпотекодавцем зі спливом 5-денного строку від дня їх направлення іпотекодержателем. Іпотекодавець несе ризик неотримання таких вимог, повідомлень тощо.
У п. 7.1 іпотечного договору сторони погодили, що вони звільняються від відповідальності за часткове або повне невиконання будь-якого з зобов'язань за договором, за виключенням грошових зобов'язань, якщо це невиконання стало наслідком причин, що знаходяться поза сферою контролю сторін. Такі причини включають: стихійне лихо, екстремальні погодні умови, пожежі, війни, страйки, військові дії, громадське безладдя, зміни законодавства України і таке інше (далі - форм-мажор), але не обмежуються ними.
Період звільнення від відповідальності починається з моменту оголошення невиконуючою стороною форс-мажору і закінчується чи закінчився б, якщо невиконуюча сторона вжила б заходів, які вона справді могла вжити для виходу з форс-мажору. Форс-мажор автоматично продовжує термін виконання зобов'язань на весь період його дії та ліквідації наслідків. Про настання форм-мажорних обставин сторони мають інформувати одна одну невідкладно. Якщо ці обставини триватимуть більше 6 місяців, то кожна із сторін матиме право відмовитися від подальшого виконання зобов'язань за договором, за виключенням грошових зобов'язань (п. 7.2 іпотечного договору).
02.06.2022 Правлінням НБУ прийнято рішення № 261-рш/БТ «Про віднесення Акціонерного товариства «Мегабанк» до категорії неплатоспроможних».
На підставі вказаного рішення 02.06.2022 виконавчою дирекцією Фонду гарантування вкладів фізичних осіб прийнято рішення № 383 «про запровадження в АТ «Мегабанк» тимчасової адміністрації та делегування повноважень тимчасового адміністратора банку».
Відповідно до рішення Правління НБУ від 21.07.2022 № 362-рш «Про відкликання банківської ліцензії та ліквідацію Акціонерного товариства «Мегабанк»» виконавчою дирекцією Фонду прийнято рішення від 21.07.2022 № 506 «Про початок процедури ліквідації АТ «Мегабанк» та делегування повноважень ліквідатора банку», згідно з яким розпочато процедуру ліквідації АТ «Мегабанк» з 22.07.2022 по 21.07.2025 та призначено уповноваженою особою Фонду і делеговано всі повноваження ліквідатора АТ «Мегабанк» провідному професіоналу з управління активами та ліквідації відділу організації процедур ліквідації банків департаменту ліквідації банків Білій І.В. строком на 3 роки з 22.07.2022 по 21.07.2025.
У зв'язку з невиконанням ТОВ "Тектон-Строй" взятих на себе грошових зобов'язань за договорами № 136/2011 від 16.11.2011 і № 20-46/2018 від 03.09.2018 з повернення кредитних коштів та сплати нарахованих процентів у строк до 27.05.2022, 28.06.2022 та 01.08.2022 відповідно, АТ «Мегабанк» 09.09.2022 звернулося до позивача з вимогою (вих. № 1137) про усунення порушення (у порядку ст. ст. 35, 37 Закону України «Про іпотеку»), у якій просило у 30-денний строк виконати грошове зобов'язання, а саме: погасити наявну заборгованість за кредитним договором № 136/2011 від 16.12.2011 у загальному розмірі 776 003,69 дол. США (з яких: 763 697,33 дол. США - заборгованість по тілу кредиту та 12 306,36 дол. США - заборгованість за відсотками) і 356 717,37 євро (з яких: 347 451,98 євро - заборгованість по тілу кредиту та 9 265,39 євро - заборгованість за відсотками), а також за кредитним договором № 20-46/2018 від 03.09.2018 у загальному розмірі 20 787 922,23 грн (з яких: 19 054 007,54 грн - заборгованість по тілу кредиту, 1 733 914,69 грн - заборгованість за відсотками) шляхом сплати коштів на рахунок іпотекодержателя. У разі невиконання цієї вимоги протягом 30 днів з дня її отримання АТ «Мегабанк» буде вимушене звернути стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку на підставі іпотечного застереження (п. 5 іпотечного договору № 136/2011/20-46/2018) шляхом набуття права власності згідно зі ст. 37 Закону України «Про іпотеку».
Матеріалами справи підтверджується, що вказана вимога була направлена Банком за такими адресами: 61022, м. Харків, вул. Сумська, 39 та 01030, м. Київ, вул. Б. Хмельницького, 64.
Повторно вимога аналогічного змісту за вих. № 1846 від 12.10.2022 цього ж дня була направлена Банком позивачу на електронну пошту Товариства, зазначену в іпотечному договорі, а 13.10.2022 - на ті ж поштові адреси.
17.11.2022 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Русанюком З.З. прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний № 65501042 та зареєстровано право власності на нежитловий будинок загальною площею 690,80 кв.м, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 482135980000, що розташований за адресою: м. Київ, вул. Хмельницького Богдана, буд. 64 за АТ «Мегабанк» на підставі дублікату іпотечного договору № 136/2011/20-46/2018, посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Сергієнко Н.В., зареєстрованого в реєстрі за № 197.
У подальшому Фондом гарантування вкладів фізичних осіб в рамках виведення неплатоспроможного банку з ринку вказаний об'єкт нерухомого майна було реалізовано на електронних торгах у складі лоту G19N022081. 20.03.2023 між ТОВ "Укрдонінвест", як переможцем торгів, і АТ «Мегабанк» було укладено договір купівлі-продажу нерухомого майна № G19N022081.
Звертаючись до господарського суду з вимогою про витребування означеного нерухомого майна з чужого незаконного володіння, ТОВ "Тектон-Строй" посилається на форс-мажорні обставини - повномасштабне воєнне вторгнення РФ на територію України та проведення бойових дій на території Харківської області та безпосередньо м. Харкова, наявність яких, виходячи з умов кредитних договорів та іпотечного договору, автоматично продовжує строк виконання позивачем взятих на себе грошових зобов'язань на період існування вказаних форс-мажорних обставин та ліквідації їх наслідків. Виходячи з наведеного, позивач переконаний, що строк виконання його грошових зобов'язань з повернення кредитних коштів та сплати відсотків не настав, а тому Банк не мав права звертати стягнення на іпотечне майно. Однак, нотаріус формально підійшов до реєстраційних дій, оскільки на момент реєстрації звернення стягнення на майно не перевірив факту виконання зобов'язання боржником, а також залишив поза увагою, що повідомлення Банком надсилалися за адресою місця реєстрації боржника: м. Харків, вул. Сумська, 39. Утім, означена будівля, будучи розташованою навпроти будівлі Харківської ОДА, була пошкоджена внаслідок ракетного обстрілу останньої 01.03.2022. Отже, позивач об'єктивно аж ніяк не міг отримати кореспонденцію за вказаною адресою. Крім того, позивач звертає увагу й на відсутність у кредитних договорах строку дії останніх, а в іпотечному договорі - кадастрового номеру земельної ділянки, на якій розташований спірний об'єкт нерухомого майна, що, на його думку, також підтверджує незаконність проведеної реєстрації.
Дослідивши матеріали справи, оцінивши надані докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному та безпосередньому їх дослідженні, суд дійшов таких висновків.
Статтею 1 Закону України «Про іпотеку» визначено, що іпотека - вид забезпечення виконання зобов'язання нерухомим майном (неподільним об'єктом незавершеного будівництва, майбутнім об'єктом нерухомості), що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов'язання задовольнити свої вимоги за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами такого боржника у порядку, встановленому цим Законом.
Іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду (ст. 3 названого Закону).
Статтею 33 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов'язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов'язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону.
Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.
Частиною 1 ст. 35 Закону України «Про іпотеку» закріплено, що у разі порушення основного зобов'язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов'язань, вимога про виконання порушеного зобов'язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.
Згідно з положеннями ст. 36 названого Закону сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати, зокрема, передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону.
У договорі про задоволення вимог іпотекодержателя або у відповідному застереженні в іпотечному договорі зазначаються:
умови, у разі настання яких іпотекодержатель може використати своє право на позасудове стягнення;
порядок визначення вартості, за якою іпотекодержатель набуває право власності на предмет іпотеки;
прийнятні та належні способи обміну повідомленнями між сторонами договору.
Завершенням позасудового врегулювання є державна реєстрація права власності на всі предмети іпотеки, що виступають забезпеченням за основним зобов'язанням, зокрема, за іпотекодержателем (якщо звернено стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття його у власність іпотекодержателем).
Статтею 37 Закону України «Про іпотеку» унормрвано, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно (об'єкт незавершеного будівництва, майбутній об'єкт нерухомості), яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя чи іпотечний договір, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, є документами, що підтверджують перехід права власності на предмет іпотеки до іпотекодержателя та є підставою для внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Право власності іпотекодержателя на предмет іпотеки виникає з моменту державної реєстрації права власності іпотекодержателя на предмет іпотеки на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя чи відповідного застереження в іпотечному договорі.
Рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді.
Іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб'єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов'язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.
Відносини, що виникають у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, урегульовані Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
У ст. 2 названого Закону наведено визначення державної реєстрації як офіційного визнання та підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Отже, державна реєстрація не є підставою набуття права власності, а є лише засвідченням державою вже набутого особою права власності, тому ототожнювати факт набуття права власності з фактом його державної реєстрації не можна.
Так, згідно з п. п. 1, 2 ч. 3 ст. 10 названого Закону державний реєстратор: встановлює відповідність заявлених прав і поданих/отриманих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, зокрема: наявність факту виконання умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов'язує можливість виникнення, переходу, припинення речового права, що підлягає державній реєстрації; перевіряє документи на наявність підстав для проведення реєстраційних дій, зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення.
Частиною 1 ст. 10 названого Закону визначено, що державним реєстратором є, окрім інших, нотаріус.
Згідно з ч. 1 ст. 11 вказаного Закону державний реєстратор самостійно приймає рішення за результатом розгляду заяв про державну реєстрацію прав та їх обтяжень.
Перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень (ч. 2 ст. 18 названого Закону).
Пунктом 6 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України
від 25 грудня 2015 року № 1127, визначено, що державна реєстрація прав проводиться за заявою заявника шляхом звернення до суб'єкта державної реєстрації прав або нотаріуса.
Згідно з п. 57 Порядку № 1127 для державної реєстрації права власності та інших речових прав на майно, яке набувається у зв'язку з виконанням умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов'язує можливість виникнення, переходу, припинення таких прав, також подається документ, що підтверджує наявність факту виконання відповідних умов правочину.
Згідно з п. 61 названого Порядку № 1127 для державної реєстрації прав на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, набуття права оренди земельної ділянки, права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) чи права користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій), також подаються:
1) засвідчена іпотекодержателем копія письмової вимоги про усунення порушення основного зобов'язання та/або умов іпотечного договору, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцю та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;
2) засвідчена іпотекодержателем копія повідомлення про вручення рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з відміткою про вручення адресату, або
засвідчена іпотекодержателем копія рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з позначкою про відмову адресата від одержання такого відправлення, або
засвідчені іпотекодержателем копії рекомендованих поштових відправлень або поштових відправлень з оголошеною цінністю (поштових конвертів), якими не менше ніж двічі з періодичністю не менше ніж один місяць надсилалася вимога, зазначена у підпункті 1 цього пункту, та які повернулися відправнику у зв'язку із відсутністю адресата або закінченням встановленого строку зберігання поштового відправлення, або
засвідчені іпотекодержателем паперові копії електронного листа, яким за допомогою засобів інформаційної, телекомунікаційної або інформаційно-телекомунікаційної системи, що забезпечує обмін електронними документами, надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, та електронного службового повідомлення відповідної системи, яким підтверджується доставка відповідного електронного листа за адресою електронної пошти адресата (у разі коли договором з іпотекодавцем або боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, передбачено можливість обміну електронними документами);
3) довідка іпотекодержателя, що містить відомості про суму боргу за основним зобов'язанням станом на дату не раніше трьох днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації та відомості про вартість предмета іпотеки, визначену суб'єктом оціночної діяльності, станом на дату не раніше 90 днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації;
4) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).
Судом встановлено та матеріалами справи підтверджується, що АТ «Мегабанк», як іпотекодержатель (кредитор), та ТОВ "Тектон-Строй", як іпотекодавець (боржник), погодили можливість звернення стягнення на предмет іпотеки, у тому числі, шляхом позасудового врегулювання на підставі застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в укладеному між ними іпотечному договорі № 136/2011/20-46/2018 від 25.01.2022, зокрема, у спосіб передачі (набуття) іпотекодержателю (-ем) права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання (п. п. 5.1, 5.3, 5.4 іпотечного договору).
Пунктом 5.4 іпотечного договору, серед іншого, визначено, що у разі настання підстав для звернення стягнення на предмет іпотеки, зокрема, визначених у п. 5.2 договору, іпотекодержатель надсилає іпотекодавцеві та боржникові за договором, на підставі якого виникло основне зобов'язання, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу, оформлену відповідно до чинного законодавства України.
Якщо протягом строку, визначеного у письмовій вимозі, вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель має право розпочати звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку, відповідно до умов цього договору та/або чинного законодавства України.
Наведені умови іпотечного договору, які по суті дублюють приписи ст. 35 Закону України «Про іпотеку», спрямовані на фактичне повідомлення іпотекодавця, аби надати йому можливість усунути порушення і цим запобігти зверненню стягнення на його майно.
Матеріалами справи підтверджується, що у зв'язку з невиконанням ТОВ "Тектон-Строй" взятих на себе грошових зобов'язань за договорами № 136/2011 від 16.11.2011 і № 20-46/2018 від 03.09.2018 з повернення кредитних коштів та сплати нарахованих процентів у строк до 27.05.2022, 28.06.2022 та 01.08.2022 відповідно, АТ «Мегабанк» звернулося до позивача з вимогою за вих. № 1137 від 09.09.2022 про усунення порушення (у порядку ст. ст. 35, 37 Закону України «Про іпотеку»), у якій просило у 30-денний строк виконати грошове зобов'язання, а саме: погасити наявну заборгованість за кредитним договором № 136/2011 від 16.12.2011 у загальному розмірі 776 003,69 дол. США (з яких: 763 697,33 дол. США - заборгованість по тілу кредиту та 12 306,36 дол. США - заборгованість за відсотками) і 356 717,37 євро (з яких: 347 451,98 євро - заборгованість по тілу кредиту та 9 265,39 євро - заборгованість за відсотками), а також за кредитним договором № 20-46/2018 від 03.09.2018 у загальному розмірі 20 787 922,23 грн (з яких: 19 054 007,54 грн - заборгованість по тілу кредиту, 1 733 914,69 грн - заборгованість за відсотками) шляхом сплати коштів на рахунок іпотекодержателя. У разі невиконання цієї вимоги протягом 30 днів з дня її отримання АТ «Мегабанк» буде вимушене звернути стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку на підставі іпотечного застереження шляхом набуття права власності згідно зі ст. 37 Закону України «Про іпотеку».
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 29.09.2020 у справі №757/13243/17 виснувала, що належним слід вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка вказана в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору.
Так, згідно з п. 5.7 іпотечного договору усі повідомлення, вимоги, попередження чи будь-який інший обмін інформацією іпотекодержатель здійснюватиме письмово, якщо інше не обумовлено договором, шляхом їх направлення за допомогою електронної пошти, факсимільного зв'язку та/або засобами зв'язку, які забезпечують фіксування тексту чи іншим способом, прийнятним для іпотекодержателя, за адресою, вказаною в реквізитах цього договору. Повідомлення, вимоги, попередження, направлені за допомогою електронної пошти, вважаються отриманими іпотекодавцем у день їх направлення іпотекожержателем. Повідомлення, вимоги, попередження, направлені за допомогою засобів поштового зв'язку, вважаються отриманими іпотекодавцем зі спливом 5-денного строку від дня їх направлення іпотекодержателем. Іпотекодавець несе ризик неотримання таких вимог, повідомлень тощо.
У розділі 10 іпотечного договору значиться місцезнаходження та реквізити сторін, зокрема, ТОВ «Тектон-Строй»: 61022, Харківська обл., м. Харків, вул. Сумська, будинок 39; електронна адреса: tekton-stroi@ukr.net.
Матеріалами справи підтверджується, що вимога за вих. № 1137 від 09.09.2022 була направлена Банком позивачу за адресою місцезнаходження ТОВ «Тектон-Строй», вказаною в іпотечному договорі: 61022, м. Харків, вул. Сумська, 39, а також на адресу розташування самого предмету іпотеки, належного на праві власності позивачу: 01030, м. Київ, вул. Б. Хмельницького, 64.
Крім цього, з матеріалів справи вбачається також, що повторна вимога аналогічного змісту за вих. № 1846 від 12.10.2022 цього ж дня була направлена Банком позивачу на електронну пошту Товариства, зазначену в іпотечному договорі, а 13.10.2022 - на ті ж поштові адреси.
У силу п. 3.1.10 іпотечного договору саме іпотекодавець несе обов'язок попередньо письмово повідомляти іпотекодержателя про зміни щодо своєї юридичної/фактичної адреси.
Разом з тим, доказів повідомлення позивачем Банку про зміну адреси фактичного місцезнаходження, зокрема, у зв'язку із пошкодження будівлі, розташованої в м. Харкові по вул. Сумській, 39, ТОВ «Тектон-Строй» суду не надано.
Натомість, ні умови іпотечного договору, ні положення чинного законодавства не зобов'язують кредитора/іпотекодержателя вживати заходів щодо пошуку адреси можливого місцезнаходження позичальника/іпотекодавця та здійснювати повідомлення останнього за іншими адресами аніж ті, що зазначені в іпотечному договорі чи в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань.
Враховуючи викладене, доводи позивача про те, що направлення Банком письмових вимог про усунення порушення забезпеченого зобов'язання на адресу ТОВ «Тектон-Строй»: 61022, м. Харків, вул. Сумська, 39, не може вважатися належним повідомленням, судом відхиляються.
Формалізм означеного висновку, про який стверджує позивач, посилаючись на те, що будівля 39 по вул. Сумській у м. Харкові була пошкоджена внаслідок ракетного обстрілу, що об'єктивно унеможливлювало отримання ним кореспонденції за вказаною адресою та ознайомлення з її змістом, спростовується наявними у матеріалах справи доказами направлення письмової вимоги за вих. № 1846 від 12.10.2022 Банком позивачу також і за допомогою електронної пошти, факт отримання якої в означений спосіб Товариством не заперечується. Наведене свідчить на користь того, що вимога про усунення порушення забезпеченого зобов'язання та строк останнього була де-факто доведена Банком до відома позивача у спосіб, погоджений договором, тобто належний, однак, докази її виконання останнім до матеріалів справи не надані.
За встановленого твердження позивача про наявність порушення п. 61 Порядку № 1127 під час звернення стягнення на предмет іпотеки свого підтвердження у ході судового розгляду справи не знайшло, у зв'яку з чим не може слугувати підставою для задоволення позову.
Інший аргумент позивача, покладений в обґрунтування заявленої вимоги, зводиться до порушення державним реєстратором приписів ст. 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та невстановлення ним наявності факту виконання умов кредитних договорів боржником. Позаяк у протилежному випадку, на переконання позивача, державним реєстратором була б врахована наявність форс-мажору - повномасштабного воєнного вторгнення РФ на територію України, настання якого автоматично продовжило термін виконання грошових зобов'язань Товариства за кредитними договорами на весь період його дії та ліквідації наслідків, цим самим виключивши можливість стверджувати про прострочення основного зобов'язання боржником, а відтак - і підстави звернення стягнення на іпотечне майно Банком.
Як уже зазначалося, у п. 8.1 кредитних договорів погоджено, що сторони звільняються від відповідальності за часткове або повне невиконання будь-якого з зобов'язань за договором, за виключенням грошових зобов'язань, якщо це невиконання стало наслідком причин, що знаходяться поза сферою контролю сторін. Такі причини включають: стихійне лихо, екстремальні погодні умови, пожежі, війни, страйки, військові дії, громадське безладдя, зміни законодавства України і таке інше (далі - форм-мажор), але не обмежуються ними.
Період звільнення від відповідальності починається з моменту оголошення невиконуючою стороною форс-мажору і закінчується чи закінчився б, якщо невиконуюча сторона вжила б заходів, які вона справді могла вжити для виходу з форс-мажору. Форс-мажор автоматично продовжує термін виконання зобов'язань на весь період його дії та ліквідації наслідків. Про настання форм-мажорних обставин сторони мають інформувати одна одну невідкладно. Якщо ці обставини триватимуть більше 6 місяців, то кожна із сторін матиме право відмовитися від подальшого виконання зобов'язань за договором, за виключенням грошових зобов'язань (п. 8.2 кредитних договорів).
Положення аналогічного змісту містяться і в іпотечному договорі.
Так, у зв'язку з розпочатою РФ воєнною агресією Указом Президента України № 64/2022 від 24.02.2022 в Україні було введено воєнний стан з 05 год 30 хв 24.02.2022 строком на 30 днів, який у подальшому неодноразово продовжувався.
ТПП України листом від 28.02.2022, наявним у загальному доступі, засвідчила, що збройна агресія РФ проти України є форс-мажорною обставиною (обставиною непереборної сили) у контексті українського законодавства.
Частиною 2 ст. 14-1 Закону України "Про торгово-промислові палати України" визначено, що форс-мажорними обставинами (обставинами непереборної сили) є надзвичайні та невідворотні обставини, що об'єктивно унеможливлюють виконання зобов'язань, передбачених умовами договору (контракту, угоди тощо), обов'язків, згідно із законодавчими та іншими нормативними актами, а саме: загроза війни, збройний конфлікт та ситуації, що з ним пов'язані (включаючи, але не обмежуючись ворожими атаками, блокадами, ембарго, діями іноземного ворога): загальна військова мобілізація, військові дії, оголошена та неоголошена війна, збурення, акти тероризму, диверсії, піратства, безлади, вторгнення, блокада, революція, заколот, повстання, масові заворушення, введення комендантської години, карантину, встановленого Кабінетом Міністрів, експропріація, примусове вилучення, захоплення підприємств, реквізиція, громадська демонстрація, страйк, аварія, протиправні дії третіх осіб, пожежа, вибухи, тривалі перерви в роботі транспорту, регламентовані положеннями відповідних рішень або актами державних органів влади, закриття морських проток, заборона (обмеження) експорту/імпорту тощо, а також обставини, викликані винятковими погодними умовами чи стихійним лихом - епідемія, сильний шторм, циклон, ураган, торнадо, буревій, повінь, нагромадження снігу, ожеледь, град, заморозки, замерзання моря, проток, портів, перевалів, землетрус, блискавка, пожежа, посуха, просідання і зсув ґрунту, інші стихійні лиха, тощо.
Верховним Судом у прийнятих поставах уже неодноразово наводився правовий висновок про те, що форс-мажорні обставини не мають преюдиційного характеру, тому при їх виникненні сторона, яка посилається на них, повинна довести їх наявність не тільки самих по собі, але і те, що вони були форс-мажорними саме для даного конкретного випадку.
Отже, сама по собі військова агресія РФ, введення на території України воєнного стану та лист ТПП України № 2024/02.0-7.1 від 28.02.2022, на які посилається позивач, ще не означають, що Товариство не могло здійснювати підприємницьку діяльність та набувати кошти, а тому - і своєчасно виконувати спірні грошові зобов'язання за кредитними договорами перед Банком.
У силу ст. 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
Відповідно до ч. 1 ст. 73 ГПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Разом з тим, жодного доказу на підтвердження наявності безпосереднього причинно-наслідкового зв'язку між існуванням вищевказаної форс-мажорної обставини та неможливістю виконання Товариством грошових зобов'язань за спірними кредитними договорами останнім до матеріалів справи не надано.
Так само не містять матеріали справи й доказів виконання Товариством обов'язку, передбачено умовами кредитних та іпотечного договорів, з невідкладного повідомлення Банку про настання для боржника форс-мажорних обставин у рамках конкретних зобов'язань.
Натомість, саме по собі посилання позивача на повномасштабне військове вторгнення РФ на територію України, як форс-мажорну обставину, зроблене уже тільки під час розгляду судом даного спору по суті, не спроможне спростувати факту порушення ним встановлених договором строків виконання грошових зобов'язань, а відтак - і правомірності звернення стягнення кредитором/іпотекодержателем на іпотечне майно.
Відповідно до ч. 4 ст. 13 Конституції України держава забезпечує захист прав усіх суб'єктів права власності і господарювання, соціальну спрямованість економіки. Усі суб'єкти права власності рівні перед законом.
Статтею 41 Конституції України, з якою кореспондується ст. 321 ЦК України, передбачено, що право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.
Особа може бути позбавлена права власності або обмежена у його здійсненні лише у випадках і в порядку, встановлених законом (ч. 2 ст. 321 ЦК України).
За приписами ст. 387 ЦК України власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним.
Частиною 1 ст. 388 ЦК України закріплено, якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно:
1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння;
2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння;
3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.
Враховуючи, що твердження позивача про незаконність звернення стягнення на предмет іпотеки - нежилий будинок літ. «А» загальною площею 690,80 кв.м, реєстраційний номер об'єкта: 482135980000, що розташований за адресою: м. Київ, вул. Хмельницького Богдана (Шевченківський район), буд. 64, у позасудовому порядку шляхом набуття його у власність Банком, як визначена п. 3 ч. 1 ст. 388 ЦК України підстава для витребування майна від добросовісного набувача, яким є відповідач, за результатами розгляду даної справи судом не підтвердилося, то правове підґрунтя для задоволення позову ТОВ "Тектон-Строй" та витребування спірного нежилого будинку з володіння ТОВ "Укрдонінвест" у порядку ст. 388 ЦК України відсутнє.
За встановленого суд дійшов висновку про відмову задоволенні позову.
Згідно приписів ст. 129 ГПК України судовий збір за розгляд позовної заяви покладається на позивача.
Керуючись ст.ст. 74, 129, 236 - 238, 240 Господарського процесуального кодексу України, суд
ВИРІШИВ:
1. В задоволенні позовних вимог відмовити повністю.
2. Рішення набирає законної сили відповідно до статті 241 ГПК України і може бути оскаржено в порядку та строк, встановлені статтями 254, 256, 257 ГПК України.
Повний текст рішення складено та підписано 11.12.2023.
Суддя М.Є. Літвінова