справа № 372/4401/21 головуючий у суді І інстанції Сташків Т.Г.
провадження № 22-ц/824/9152/2023 суддя-доповідач у суді ІІ інстанції Фінагеєв В.О.
ПОСТАНОВА
Іменем України
22 листопада 2023 року м. Київ
Київський апеляційний суд
у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
Головуючого судді Фінагеєва В.О.,
суддів Кашперської Т.Ц., Яворського М.А.,
за участю секретаря Лобоцької В.П.,
розглянувши в судовому засіданні цивільну справу за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «Світанок Плюс» на рішення Обухівського районного суду Київської області від 02 березня 2023 року у справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Світанок Плюс» про розірвання договору оренди землі, -
ВСТАНОВИВ:
У листопаді 2021 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом та з урахуванням заяви про відмову від частини позовних вимог просив розірвати договір оренди земельної ділянки №808 від 10 грудня 2016 року, укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «Світанок Плюс», зареєстрований 16 лютого 2017 року (номер запису про інше речове право - 19080471) щодо земельної ділянки площею 3,25 га з кадастровим номером 3223182000:08:006:0028, яка знаходиться на території Григорівської сільської ради Обухівського району Київської області.
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що 21 листопада 2012 року у зв'язку зі смертю батька, ОСОБА_2 , позивач отримав свідоцтво про право на спадщину за законом на земельну ділянку площею 3,250 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва на території Григорівської сільської ради. 10 грудня 2016 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Світанок Плюс» укладено договір оренди зазначеної земельної ділянки № НОМЕР_1 , кадастровий номер 3223182000:08:006:0028. У відповідності до п. 44 вказаного договору оренди земельної ділянки, передбачено право орендодавця розірвати договір оренди у разі зняття мораторію на продаж земель сільськогосподарського призначення за взаємною згодою сторін з письмовим повідомленням орендаря за два місяці, але не раніше завершення збору урожаю. Позивач звернувся до відповідача із заявою-повідомленням від 26 серпня 2021 року. Листом від 17 вересня 2021 року № 22, відповідач повідомив позивача, що строк дії договору оренди не закінчився, він бажає далі користуватись земельною ділянкою та пропонує укласти додаткову угоду про збільшення орендної плати, а тому не вбачає підстав для розірвання договору оренди землі. Посилаючись на зазначені обставини, на підставі ст. 25, 32 Закону України «Про оренду землі», ст. 321, 391, 611, 629, 651, 652 ЦК України, ст. 90, 141, 152 ЗК України позивач звернувся до суду з указаним позовом.
Рішенням Обухівського районного суду Київської області від 02 березня 2023 року позов ОСОБА_1 задоволено. Вирішено питання про розподіл судових витрат.
В апеляційній скарзі ТОВ «Світанок Плюс» просить скасувати рішення суду першої інстанції через неповне з'ясування обставин, що мають значення для справи, невідповідність висновків суду обставинам справи, неправильне застосування норм матеріального права, порушення норм процесуального права та ухвалити нове рішення, яким у задоволенні позову відмовити.
В обґрунтування доводів апеляційної скарги відповідач зазначає, що позивач не заперечує дійсність і чинність договору оренди землі № 808 від 10 грудня 2016 року, визнає, що відповідачем не порушувалися умови Договору та чинне законодавство України, визнає, що договір може бути розірвано виключно за взаємною згодою сторін, а правову позицію обґрунтовує своїм правом на розірвання зазначеного Договору в односторонньому порядку. При цьому, неповнота встановлення обставин, які мають значення для справи, полягає в трактуванні судом першої інстанції п. 44 Договору, як самостійного пункту, а не в контексті Договору в цілому, та не з'ясуванні судом першої інстанції фактів порушення чи дотримання відповідачем умов Договору. Законодавець чітко регламентує право сторони на звернення до суду: на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 Закону України «Про оренду землі», та умовами договору, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України. Відповідач посилається на висновки викладені у постанові Верховного Суду від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17, а також у постанові Верховного Суду від 02 травня 2018 року у справі № 925/549/17 та вказує, що використовує земельну ділянку за цільовим призначенням, а саме для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, є платником єдиного податку 4 групи, до складу якого входить і земельний податок за орендовані земельні ділянки, та вчасно сплачує позивачу орендну плату. При цьому, посилання судом першої інстанції на висновки, які містяться в постановах Верховного Суду, як на підставу задоволення позовних вимог, є необґрунтованими, оскільки у кожній із зазначених постанов підставою для задоволення позовних вимог є пункт договору оренди землі, у якому сторони договору за взаємною згодою погодили можливість розірвання договору оренди у разі зміни власника земельної ділянки, яка перебуває в оренді, а також у разі реорганізації юридичної особи-орендаря. У п. 43 Договору, зазначено, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання Договору.
У відзиві на апеляційну скаргу ОСОБА_1 посилається на аналогічні обставини, викладенні ним у позовній заяві та вказує про те, що у постанові Великої Палати Верховного Суду від 27 листопада 2018 року у справі №912/1385/17 міститься висновок - «враховуючи, що до відносин, пов'язаних з орендою землі, застосовуються також положення ЦК України, слід дійти висновку, що при вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди землі застосуванню також підлягають положення частини другої статті 651 ЦК України. Відповідна правова позиція була викладена Верховним Судом України також у постанові від 11 жовтня 2017 року у справі №6-1449цс17 і підстав для відступу від неї, як і від висновку у справі №910/16306/13, Велика Палата Верховного Суду не вбачає. Позивач вказує, що відповідач належними та допустимими доказами не спростував його позицію в суді першої інстанції, що вказує на законність рішення суду. Судом першої інстанції при винесенні рішення вірно були з'ясовані обставини, що мають значення для справи, висновки встановлені судом відповідають обставинам справи, рішення прийняте з додержанням норм процесуального та матеріального права, що відповідно до ст. 375 ЦПК України є підставою для залишення рішення суду без змін.
Перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених у суді першої інстанції, апеляційний суд вважає за необхідне апеляційну скаргу залишити без задоволення, виходячи з наступного.
Відповідно до ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтвердженими тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Судом встановлено, що згідно з копією державного акту на право приватної власності на землю серії Р1 № 222049 від 07 листопада 2001 року, зареєстрованого за № 343-с, на підставі рішення Григорівської сільської ради Обухівського району Київської області від 28 березня 2001 року № 13 ОСОБА_2 передано у приватну власність земельну ділянку площею 3,250 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва на території Григорівської сільської ради.
10 грудня 2016 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Світанок Плюс» укладено договір оренди земельної ділянки № 808, в адміністративних межах Григорівської сільської ради розміром 3,25 га, кадастровий номер 3223182000:08:006:0028, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Відповідно до п. 5 цього договору строк його дії встановлено 10 років.
Згідно з п. 41 договору його дія припиняється у разі: закінчення строку, на який його було укладено; придбання орендарем земельної ділянки у власність; викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; ліквідації юридичної особи-орендаря. Договір припиняється також в інших випадках, передбачених законом.
За п. 42 вказаного договору його дія припиняється шляхом його розірвання за: взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї із сторін внаслідок невиконання другою стороною обов'язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.
Згідно з п. 43 зазначеного договору розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається. Перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору.
За п. 44 вказаного договору у разі зняття мораторію на продаж земель сільськогосподарського призначення орендодавець має право розірвати з орендарем договір оренди земельної ділянки, письмово повідомивши його про це за два місяці, але не раніше, ніж буде завершений збір урожаю. У цьому випадку орендодавець повертає орендарю кошти, витрачені останнім для проведення державної реєстрації договору оренди земельної частки (паю).
26 серпня 2021 року ОСОБА_1 надіслав ТОВ «Світанок Плюс» повідомлення про розірвання оскаржуваного договору оренди земельної ділянки у зв'язку з набранням чинності 01 липня 2021 року Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо обігу земель сільськогосподарського призначення», який скасовує мораторій на продаж земель сільськогосподарського призначення.
Листом від 17 вересня 2021 року № 22 ТОВ «Світанок Плюс» повідомив ОСОБА_1 , що товариство планує обробляти земельну ділянку для ведення сільськогосподарського виробництва до моменту закінчення строку дії договору оренди земельної ділянки.
Ухвалюючи рішення про задоволення позову, суд першої інстанції виходив з того, що умовами п. 44 договору оренди землі встановлено підставу для розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку.
Апеляційний суд погоджується з такими висновками суду першої інстанції з наступних підстав.
Відповідно до частини другої статті 11 ЦК України підставою виникнення цивільних прав та обов'язків серед юридичних фактів є, зокрема, договори та інші правочини.
За змістом статей 15 і 16 ЦК України кожна особа має право на звернення до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права у разі його порушення, невизнання або оспорювання та інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.
Статтею 626 ЦК України визначено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (стаття 627 ЦК України).
Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства (частина перша статті 628 ЦК України).
Частиною другою статті 792 ЦК України передбачено, що відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Спеціальним законом, який регулює відносини щодо оренди землі, є Закон України «Про оренду землі».
Згідно з ч. 1 ст. 2 Закону України «Про оренду землі» відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
За приписами ст. 1 Закону України «Про оренду землі», яка кореспондується з положеннями ч. 1 ст. 93 ЗК України, орендою землі є засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Відповідно до ст. 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Згідно з ч. 3, 4 ст. 31 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.
Отже, законодавець допускає розірвання договору в односторонньому порядку в разі, якщо це передбачено умовами договору.
Вказані вище висновки узгоджуються з правовою позицією Верховного Суду України, викладеною у постановах від 20 січня 2016 року № 6-1998цс15 та № 6-1980цс15.
Верховний Суд, обґрунтовуючи свою правову позицію в постанові від 04 квітня 2018 року у справі № 910/8011/17, наголосив, що чинне законодавство не містить заборони для сторін договору оренди земельної ділянки передбачити випадки розірвання договору в односторонньому порядку.
Такої ж думки дійшов і Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду в постанові від 16.06.2021 р. у справі № 375/278/20, де зазначив, що свобода договору має декілька складових, зокрема свободу укладання договору, вибору контрагента, виду договору, визначення умов договору.
Згідно положень статті 3 ЦК України однією із основних засад цивільного законодавства є свобода договору.
Згідно із частиною першою статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
Як вбачається з матеріалів справи, укладаючи договір оренди земельної ділянки № 808 від 10 грудня 2016 року, сторони на власний розсуд погодили його умови.
Судом встановлено, що п. 44 оскаржуваного договору оренди передбачено, що у разі зняття мораторію на продаж земель сільськогосподарського призначення орендодавець має право розірвати з орендарем договір оренди земельної ділянки, письмово повідомивши його про це за два місяці, але не раніше, ніж буде завершений збір урожаю. У цьому випадку орендодавець повертає орендарю кошти, витрачені останнім для проведення державної реєстрації договору оренди земельної частки (паю).
Отже, сторони дійшли згоди, що зняття мораторію на продаж земель сільськогосподарського призначення є підставою для розірвання договору оренди землі на вимогу орендодавця.
При цьому, орендодавець повинен письмово повідомити орендаря про розірвання договору оренди землі за два місяці.
31 березня 2020 року Верховною Радою України прийнято Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо обігу земель сільськогосподарського призначення» № 552-IX, яким було знято мораторій на продаж земель сільськогосподарського призначення. Відповідно до вказаного закону 01 липня 2021 року скасовано мораторій (заборону) на продаж земель сільськогосподарського призначення, крім земель державної власності.
Як вбачається з матеріалів справи, на виконання умов п. 44 договору оренди землі, позивач звернувся до відповідача із заявою-повідомленням про розірвання дії договору оренди земельної ділянки №808 від 10 грудня 2016 року.
Зазначену заяву отримано відповідачем, що підтверджується його листом від 17 вересня 2021 року №22, за змістом якого відповідач повідомив позивача, що строк дії договорів оренди не закінчився, він бажає далі користуватись земельними ділянками та пропонує укласти додаткову угоду про збільшення орендної плати, а тому не вбачає підстав для розірвання договорів оренди землі.
Згідно зі ст. 526 ЦК України зобов'язання має виконуватись належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Договір є обов'язковим для виконання сторонами (ст. 629 ЦК України).
Відповідно до ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Таким чином, встановивши, що орендодавець повідомив орендаря про розірвання договору оренди землі за два місяці у порядку та на умовах передбачених п. 44 оскаржуваного договору, суд дійшов обґрунтованого висновку про наявність правових підстав до його розірвання.
За таких обставин, висновки суду першої інстанції про наявність підстав до задоволення позову відповідають фактичним обставинам справи, ґрунтуються на наявних у справі доказах та доводами апеляційної скарги не спростовуються, що у відповідності до вимог ст. 375 ЦПК України є підставою до залишення апеляційної скарги без задоволення, а судового рішення без змін.
На підставі викладеного та керуючись статтями 374, 375, 381, 382-384 ЦПК України, апеляційний суд, -
ПОСТАНОВИВ:
Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Світанок Плюс»залишити без задоволення.
Рішення Обухівського районного суду Київської області від 02 березня 2023 року залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів.
Повне судове рішення складено 27 листопада 2023 року.
Головуючий Фінагеєв В.О.
Судді Кашперська Т.Ц.
Яворський М.А