15.09.10р.Справа № 7/119-10
За позовом
позивача-1: Управління житлового господарства Дніпропетровської міської ради, м. Дніпропетровськ
позивача-2: Комунального виробничого житлового ремонтно-експлуатаційного підприємства Самарського району м. Дніпропетровська, м. Дніпропетровськ
до Підприємця - фізичної особи ОСОБА_1, м. Дніпропетровськ
про розірвання договору оренди комунального майна та зобов'язання звільнити нежитлове приміщення
Суддя Коваль Л.А.
Представники:
від позивача-1: представник Міщенко Д.М., дов. № 3/11 від 11.01.2010р.;
від позивача-2: представник за довіреністю № 877 від 07.12.2009р. - Штефан В.А.;
від відповідача: не з'явився.
Управління житлового господарства Дніпропетровської міської ради (м. Дніпропетровськ) та Комунальне виробниче житлове ремонтно-експлуатаційне підприємство Самарського району м. Дніпропетровська (м. Дніпропетровськ) звернулися до господарського суду з позовом до Підприємця - фізичної особи ОСОБА_1 (м. Дніпропетровськ) про розірвання договору оренди комунального майна № 208 від 29.01.2007р., укладеного між Управлінням житлового господарства Дніпропетровської міської ради та Підприємцем - фізичною особою ОСОБА_1, та зобов'язання Підприємця - фізичну особу ОСОБА_1 звільнити нежитлове приміщення площею 61,2 кв.м, що розташоване за адресою: м. Дніпропетровськ, АДРЕСА_1.
Позовні вимоги мотивовані тим, що строк дії зазначеного вище договору оренди комунального майна 23.12.2007р. закінчився. Позивачі посилаються на неодноразові звернення з листами та повідомленнями до відповідача про припинення дії договору оренди та про необхідність переукласти його на новий термін або звільнити орендоване приміщення. Проте, відповідач орендоване приміщення не звільнив та балансоутримувачу за актом приймання-передачі це приміщення не передав. За наведеного, позивачі вважають, що відповідач безпідставно використовує спірне нежитлове приміщення, чим порушує норми чинного законодавства та права власника -територіальної громади міста. В той же час, позивачі вбачають підстави для розірвання договору, керуючись при цьому ст. 652 ЦК України, тобто вважають, що має місце істотна зміна обставин, якими сторони договору керувалися при його укладені. За доводами позивачів істотна зміна обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, полягає в наступному:
- як в силу змін, внесених до постанови Кабінету Міністрів України від 04.10.1995р. № 786, якою затверджена методика розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, так і рішення міської ради від 21.03.2007р. № 41/11 "Про оренду нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста" (із змінами та доповненнями), збільшена до 15% від експертної оцінки орендованого майна орендна ставка, з урахуванням якої відповідно до методики визначається розмір річної орендної плати;
- після укладення договору оренди значно збільшилася ринкова вартість об'єктів нерухомості, тому розрахунок орендної плати, проведений на підставі експертної оцінки майна на час укладення договору оренди, не задовольняє інтереси орендодавця;
- відповідно до рішення міської ради від 21.03.2007р. № 41/11 з подальшими змінами змінилося співвідношення розподілу орендної плати, яка підлягає оплаті орендодавцю та балансоутримувачу, в порівнянні з розподілом орендної плати між орендодавцем та балансоутримувачем, передбаченим умовами договору;
- відповідно до рішення міської ради від 21.03.2007р. № 41/11 єдиним орендодавцем нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста, є Управління комунальної власності міста, тоді як орендодавцем за укладеним спірним договором є Управління житлового господарства Дніпропетровської міської ради. Зазначеним рішенням також затверджений новий порядок передачі в оренду нерухомого майна, відповідно до якого всі договори оренди укладені з Управлінням житлового господарства підлягають переукладенню з Управлінням комунальної власності на умовах затвердженого Порядку передачі в оренду (з проведенням експертної оцінки приміщення, зміною орендної ставки та інше).
Відповідач відзив на позов не надав, в судові засідання, призначені для розгляду справи, не з'явився особисто та не забезпечив явку свого повноважного представника. Про дату, час та місце проведення судових засідань відповідач повідомлений належним чином за його місцезнаходженням згідно матеріалів справи, в тому числі підтвердженим витягом з Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців за станом на 26.08.2010р.
Відповідно до ст. 75 ГПК України справа розглядається за наявними в ній матеріалами.
Розгляд справи відкладався з 19.08.2010р. на 15.09.2010р.
В судовому засіданні 15.09.2010р. оголошено вступну та резолютивну частини рішення.
Дослідивши матеріали справи, вислухавши доводи представників позивача-1 та позивача-2, господарський суд, -
29.01.2007р. Управління житлового господарства Дніпропетровської міської ради (м. Дніпропетровськ), як орендодавець, та Підприємець-фізична особа ОСОБА_1 (м. Дніпропетровськ), як орендар, уклали договір оренди комунального майна № 208 (далі - Договір), відповідно до п. 1.1. якого орендодавець передає, а орендар приймає у строкове платне користування нежитлове приміщення по АДРЕСА_1, площею 61, 2 кв.м, яке перебуває на балансі КВЖРЕП Самарського району, вартість якого визначено згідно зі звітом про експертну оцінку і яка становить 133 180, 00 грн., для використання під перукарню.
Пункт 10.1. Договору визначає термін дії Договору з 29.01.2007р. по 23.12.2007р. Додатковою угодою від 22.05.2007р. до Договору змінена редакція п. 10.1. Договору: Договір діє з 29.01.2007р. до 13.12.2009р.
Відповідно до п. 3.1. Договору орендна плата за оренду приміщення визначається на підставі методики розрахунку орендної плати, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995р. № 786 "Про методику розрахунку і порядок використання плати за оренду державного майна" з подальшими змінами, і на підставі рішень виконавчого комітету Дніпропетровської міської ради від 16.12.1999р. № 2734/1 "Про встановлення орендних ставок за використання нерухомого комунального майна", від 17.02.2000р. № 411 "Про внесення змін до рішення виконкому міської ради від 16.12.1999р. № 2734/1 "Про встановлення орендних ставок за використання нерухомого комунального майна".
У разі зміни методики розрахунку орендної плати Кабінетом Міністрів України та міською радою, підставою для її нового обчислення є публікація у міській пресі (газети "Наше місто", "Урядовий кур'єр") (п. 3.2. Договору).
Відповідно до п. 3.3. Договору орендна плата за оренду приміщення становить за базовий місяць розрахунку (останній місяць, за який є інформація про індекс інфляції) грудень 2006 року 1 119, 82 грн., ПДВ 223, 96 грн., а всього: 1 343, 78 грн. Орендна плата за перший місяць оренди січень 2007 року визначається шляхом коригування орендної плати за базовий місяць на індекс інфляції за січень 2007 року. Орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць.
Також, п. 3.3. Договору передбачає, що 70% орендної плати перераховується балансоутримувачу, а 30% - до міського бюджету.
Відповідно до розрахунку місячної орендної плати за оренду приміщення, складеного станом на 29.01.2007р., тобто на дату укладення Договору, орендна плата за перший місяць оренди в розмірі 1 343, 78 грн. з урахуванням ПДВ визначена від річної орендної плати без урахування інфляції на 31.12.2006р. у розмірі 13 318, 00 грн., яка, в свою чергу, становить 10% від оціночної вартості приміщення відповідно до звіту про експертну оцінку вартості приміщень, що орендуються, складеного станом на 31.12.2006р.
Додатковою угодою від 22.05.2007р. до Договору змінений розмір орендної плати, а саме п. 3.3. Договору щодо розміру орендної плати викладено у наступній редакції: орендна плата за оренду приміщення становить за базовий місяць розрахунку (останній місяць, за який є інформація про індекс інфляції) квітень 2007 року 567, 22 грн., ПДВ 113, 44 грн., а всього: 680, 66 грн. Орендна плата за перший місяць оренди травень 2007 року визначається шляхом коригування орендної плати за базовий місяць на індекс інфляції за травень 2006 року.
За станом на дату укладення додаткової угоди складений розрахунок місячної орендної плати за оренду приміщення. Відповідно до цього розрахунку річна орендна плата без урахування інфляції на 31.12.2006р. становить 6 659 грн. і визначена за орендною ставкою 5% від оціночної вартості приміщення відповідно до звіту про експертну оцінку вартості приміщень, що орендуються, складеного станом на 31.12.2006р.
Позивачі вбачають підстави для розірвання Договору в силу тих обставин, що, за їх доводами, на час вирішення спору при розрахунку орендної плати має застосовуватися ставка орендної плати 15% від оціночної вартості приміщення, змінилася ринкова вартість орендованого майна, на підставі рішення міської ради змінилося співвідношення щодо частин орендної плати, які сплачуються на користь орендодавця та балансоутримувача, та змінився орендодавець, тобто, як вважають позивачі, істотно змінилися обставини, якими сторони керувалися при укладенні Договору, що і є причиною спору.
Відповідно до ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" термін договору оренди визначається за погодженням сторін. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
Як встановлено вище, Договір між позивачем-1 та відповідачем укладений терміном дії з 29.01.2007р. до 13.12.2009р.
Матеріали справи не містять жодного звернення орендодавця до орендаря з приводу того, що у зв'язку з закінченням строку дії Договору, його дія не буде продовжена.
Відповідно, після 13.12.2009р. Договір є продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені Договором.
У зв'язку з наведеним, суд відхиляє доводи позивачів про те, що Договір припинив свою дію 23.12.2007р. у зв'язку з закінченням строку, на який його було укладено.
Відповідно до ст. 652 ЦК України, у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.
Між тим, обставини, на які посилаються позивачі, не є істотною зміною обставин, якими сторони керувалися при укладенні Договору, та за наявності яких існують підстави для розірвання Договору в силу ст. 652 ЦК України.
Окрім того, слід зазначити наступне.
Відповідно до п. 7 Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду комунального нерухомого майна, затвердженої рішенням Дніпропетровської міської ради від 21.03.2007р. № 41/11, з урахуванням рішення Дніпропетровської міської ради від 25.07.2007р. № 12/17, та яка є додатком № 1 до цього рішення, річна орендна плата розраховується як добуток вартості орендованого майна, визначеної шляхом проведення незалежної оцінки, та орендної ставки, визначеної згідно з додатком до Методики.
Відповідно до додатку до Методики орендна ставка за використання комунального нерухомого майна встановлена у відсотках в залежності від використання орендарем нерухомого майна за цільовим призначенням.
За умовами Договору мета використання орендованого майна -під перукарню.
Додаток до Методики визначає орендну ставку за використання комунального нерухомого майна для розміщення перукарень -4%, тоді як при визначенні орендної плати врахована орендна ставка 5%.
Доказів того, що орендна ставка збільшилися до 15% за використання комунального нерухомого майна для розміщення перукарень, позивачі не надали.
Також, як зазначалося вище, до укладення Договору, а саме 31.12.2006р., проведена експертна оцінка нерухомого майна, що передається в оренду.
На жодні нормативні акти, які б передбачали, що в період дії Договору необхідно провести нову експертну оцінку орендованого майна, позивачі не послалися.
Між тим, п.18 рішення Дніпропетровської міської ради від 21.03.2007р. № 41/11 "Про оренду нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста" із змінами, внесеними рішенням Дніпропетровської міської ради від 25.07.2007р. № 12/17, зобов'язує управління, комунальні підприємства та заклади міської ради, які виступали орендодавцями комунального нерухомого майна по договорах оренди, термін дії яких на момент прийняття рішення від 25.07.2007р. № 12/17 не закінчився, до 01.09.2007р. внести зміни та доповнення до цих договорів оренди з урахуванням вимог рішення від 25.07.2007р. № 12/17 та рішення міської ради від 21.03.2007р. № 41/11 з обов'язковим проведенням незалежної оцінки об'єктів оренди, якщо попередня оцінка здійснена станом до 01.01.2006р.
Між тим, щодо орендованого приміщення незалежна оцінка проведена після 01.01.2006р.
Окрім того, в наведених рішеннях міської ради мова йде не про розірвання договорів оренди, а про внесення до них змін.
Також, зміна ринкової вартості орендованого майна не є тією обставиною, яку сторони не могли передбачити.
Неспроможні доводи позивачів і щодо того, що Договір підлягає розірванню, оскільки змінилося співвідношення частин орендної плати, які сплачуються на користь орендодавця та балансоутримувача.
Дійсно, відповідно до рішення Дніпропетровської міської ради № 41/11 від 21.03.2007р. 50% від загальної суми орендної плати перераховуються орендодавцю для подальшого перерахування її орендодавцем до міського бюджету, а 50% - балансоутримувачу, тоді як за умовами Договору балансоутримувачу перераховується 70%, а до міського бюджету -30%.
Однак, наведені обставини жодним чином не впливають на сам розмір орендної плати, визначений Договором, яку орендар зобов'язався сплачувати, та не можуть бути підставою для позбавлення орендаря права користування орендованим приміщенням шляхом розірвання Договору.
Те ж стосується і тих обставин, що відповідно до рішення міської ради єдиним орендодавцем нерухомого майна, що належить до комунальної власності міста, є Управління комунальної власності міста.
Також, суд зазначає, що відповідно до п. 3.4. Договору розмір орендної плати переглядається на вимогу однієї із сторін у разі зміни методики розрахунку, зміни централізованих цін і тарифів та в інших випадках, що передбачені діючим законодавством України.
Отже, зміна методики розрахунку є підставою за умовами Договору для внесення змін до Договору, а не його розірвання.
Позивач-1 не звертався до відповідача з пропозицією про внесення змін до Договору, не виносив питання про внесення змін до Договору для його вирішення в судовому порядку. Протилежне позивачами не доведено.
Відповідно до ч. 1 ст. 785 ЦК України, у разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.
Також, відповідно до ч. 1 ст. 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", у разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від його продовження або банкрутства орендаря він зобов'язаний повернути орендодавцеві об'єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди.
Оскільки вимога про зобов'язання відповідача звільнити орендоване приміщення у спірних правовідносинах є фактично похідною вимогою від вимоги про розірвання Договору, який не припинив свою дію, суд не вбачає підстав для розірвання Договору, не підлягають задоволенню вимоги про спонукання відповідача звільнити орендоване приміщення.
Отже, за визначених позивачем-1 та позивачем-2 підстав позову позовні вимоги заявлені неправомірно та не підлягають задоволенню повністю.
З огляду на встановлені обставини справи, наведені положення законодавства, суд відхиляє доводи позивача-1 та позивача-2 у справі.
Справа на підставі ст. 75 ГПК України розглянута за наявними в ній матеріалами.
Відповідно до ст. 49 ГПК України оплачені позивачем-2 судові витрати відносяться на позивача-2.
Керуючись ст.ст. 1, 33, 34, 43, 44, 49, 75, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд, -
В позові -відмовити повністю.
Витрати у справі віднести на позивача-2.
Суддя
Л. А. Коваль
Дата підписання рішення,
оформленого відповідно до ст. 84 ГПК України, - 20.09.2010р.