20.09.10р.Справа № 8/144-10
За позовом Фізичної особи - підприємця ОСОБА_1 (м. Кривий Ріг Дніпропетровської області)
до Криворізької міської ради (м. Кривий Ріг Дніпропетровської області)
про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки від 18.11.2008р. з моменту його укладення
Суддя Дубінін І.Ю.
Представники:
Від позивача: ОСОБА_2 - представник (дов. № 1692 від 02.09.10р.)
від відповідача: Сова Ю.В. - спеціаліст 1-ї кат. (дов. № 7/26-1276 від 18.12.09р.)
Фізична особа - підприємець ОСОБА_1 (далі-позивач) звернулася до господарського суду із позовом до Криворізької міської ради (далі-відповідач) про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки від 18.11.2008р. з моменту його укладення.
Позовні вимоги обґрунтовані посиланням на невідповідність умов спірного договору чинному законодавству України, зокрема ст. 42 Земельного кодексу України, ст.ст. 1, 13, 15, 16 Закону України "Про оренду землі", що є підставою для визнання його недійсним згідно зі ст.ст. 203, 215, 216, 229, 236 ЦК України. Також, позивач зазначає, що він сплачує єдиний податок, отже з урахуванням Указу Президента України "Про спрощену систему оподаткування обліку та звітності суб'єктів малого підприємництва" не є платником податку на землю.
Відповідач позов не визнав з тих підстав, що спірний договір було зареєстровано у державному реєстрі, що свідчить про відповідність його умов чинному законодавству. Договір також містить усі істотні умови та підписаний позивачем, що свідчить про вільне волевиявлення позивача на його укладення.
Дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення представників позивача та відповідача, господарський суд, -
18.11.2008 року позивачем та відповідачем було укладено договір оренди земельної ділянки (далі - договір), відповідно до умов якого відповідач на підставі рішення міської ради від 30.01.2008р. № 2298 надав, а позивача прийняв в строкове платне користування земельну ділянку прибудинкової території житлового будинку відповідно до частки власності в будівлі для розміщення вбудованого тренажерного залу, яка знаходиться АДРЕСА_1 у Жовтневому районі м. Кривого Рогу (п. 1. договору).
Відповідно до пунктів 2, 5 договору, в оренду передається земельна ділянка загальною площею 0,0121 га. Договір укладено на п'ять років.
Пунктом 6 договору передбачено, що річна орендна плата вноситься позивачем виключно у грошовій формі незалежно від результатів діяльності позивача у трикратному розмірі земельного податку, що встановлюється Законом України "Про плату за землю", на підставі витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, виконаного управлінням земельних ресурсів у місті Кривому Розі Дніпропетровської області.
Господарським судом також встановлено.
Відповідно до п. 1 ст. 79 Земельного кодексу України, земельна ділянка - це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами.
Тренажерний зал позивача, який розташований за адресою АДРЕСА_1 у м. Кривому Розі знаходиться у напівпідвальному поверсі трьохповерхового житлового будинку, не має установлених меж розташування на земельній ділянці, оскільки не розташований окремо від всього будинку на відповідній земельній ділянці.
Відповідно до частини 1 статті 15 Закону України "Про оренду землі", істотними умовами договору оренди землі є: об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об'єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін; умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки.
Відповідно до частини 4 статті 15 Закону України "Про оренду землі", невід'ємною частиною договору оренди землі є: план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду; кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів; акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості); акт приймання-передачі об'єкта оренди; проект відведення земельної ділянки у разі його розроблення згідно із законом.
Між тим, спірний договір не містить істотних умов договору оренди землі та невід'ємних частин (додатків) до договору щодо зазначення об'єкту оренди, а саме: конкретного визначення на місцевості, плану, або схеми переданої в оренди земельної ділянки. До договору додається план землекористування позивача, яким є план прибудинкової території житлового будинку АДРЕСА_1 в м. Кривому Розі, а не план земельної ділянки, яка надається позивачу в оренду.
Так, земельна ділянка площею 0,0121 га, що передана в оренду позивачу не має меж, які взагалі і не можуть бути встановлені, виходячи з предмету спірного договору (п.1). Тобто земельної ділянки площею 0,0121 га за адресою: м. Кривий Ріг, АДРЕСА_1 фактично не існує в натурі.
Відповідно до ч. 1 ст. 42 Земельного кодексу України, земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території державної або комунальної власності, надаються в постійне користування підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будинками, а згідно із частиною другою цієї статті Кодексу в разі приватизації громадянами багатоквартирного жилого будинку відповідна земельна ділянка може передаватися безоплатно у власність або надаватись у користування об'єднанню власників.
Розміри та конфігурація земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначаються на підставі проектів розподілу території кварталу, мікрорайону та відповідної землевпорядної документації (ч. 4 ст. 42 Земельного Кодексу України).
Отже чинним законодавством не передбачена можливість відведення власникам приміщень у багатоквартирних будинках, частки земельної ділянки, на якій розташовано багатоквартирний будинок, визначеної пропорційно загальної площі приміщення, що перебуває у власності таких осіб, до спільної площі всіх квартир і нежитлових приміщень будинку. У власність же або користування може бути надана земельна ділянка для обслуговування всього будинку, а не його частини.
Чинне законодавство України, також не містить вимоги про необхідність оформлення кожним із співвласників багатоквартирного жилого будинку окремого права на користування своєю відповідною частиною земельної ділянки, на якій розташований багатоквартирний жилий будинок.
Окрім того, згідно з Законом України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку", позивач є співвласником багатоквартирного будинку. Цей Закон визначає наступні терміни: житловий комплекс - єдиний комплекс нерухомого майна, що утворений земельною ділянкою в установлених межах, розмішеним на ній жилим багатоквартирним будинком або його частиною разом із спорудами та інженерними мережами, які утворюють цілісний майновий комплекс; нежиле приміщення -приміщення, яке належить до житлового комплексу, але не відноситься до житлового фонду і є самостійним об'єктом цивільно-правових відносин; прибудинкова територія -територія навколо багатоквартирного будинку, визначена актом на право власності чи користування земельною ділянкою і призначена для обслуговування багатоквартирного будинку.
Статтею 19 вищезазначеного Закону передбачено, що спільне майно співвласників багатоквартирного будинку складається з неподільного та загального майна. Неподільне майно перебуває у спільній сумісній власності співвласників багатоквартирного будинку. Неподільне майно не підлягає відчуженню.
Загальне майно перебуває у спільній частковій власності співвласників багатоквартирного будинку. Власники приміщень володіють, користуються і у встановлених цим Законом та цивільним законодавством межах розпоряджаються спільним майном. При відчуженні приміщення в жилому будинку право на частку неподільного майна підлягає відчуженню разом з приміщенням без виділення частки в натурі.
Таким чином, позивач як співвласник багатоквартирного будинку має право користуватися прибудинковою територією на загальних підставах, як і інші співвласники житлового будинку, що виключає можливість передання в оренду позивачу частини прибудинкової території.
Вищевикладене свідчить про невідповідність умов спірного договору вимогам чинного законодавства України, зокрема ст. 42 Земельного кодексу України, ст.ст. 3, 15 Закону України "Про оренду землі".
В силу ч. 1 ст. 215 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
За ч. 1 ст. 203 Цивільного кодексу України, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства.
Відповідно до п. 3 ст. 215 Цивільного кодексу України якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
За ч. 1 ст. 236 Цивільного кодексу України, нікчемний правочин або правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення.
Враховуючи викладене вище, позовні вимоги позивача щодо недійсності спірного договору з підстав визначених у ч. 1 ст. 203 Цивільного кодексу України є обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню, а заперечення відповідача є безпідставними та спростовуються вищевикладеним.
Судові витрати, сплачені позивачем за розгляд справи по держмиту у сумі 85,00 грн. та інформаційно-технічному забезпеченню судового процесу у сумі 236,00 грн. слід віднести на відповідача згідно зі ст. 49 Господарського процесуального кодексу України.
З підстав наведеного та керуючись ст.ст. 42, 79 Земельного кодексу України, ст.ст. 203, 215, 236 Цивільного кодексу України, Законом України "Про оренду землі", Законом України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку", ст. ст. 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд, -
Позовні вимоги позивача задовольнити.
Визнати недійсними договір оренди земельної ділянки від 18.11.2008р., укладений між Фізичною особою - підприємцем ОСОБА_1 (ідентифікаційний код НОМЕР_1) та Криворізькою міською радою (ідентифікаційний код 24230992), з моменту його укладення.
Стягнути з Криворізької міської ради (50101, Дніпропетровська область, м. Кривий Ріг, пл. Радянська, 1, ідентифікаційний код 24230992) на користь Фізичної особи - підприємця ОСОБА_1 АДРЕСА_2; ідентифікаційний код НОМЕР_1) - 85 грн. 00 коп. витрат по сплаті державного мита, 236 грн. 00 коп. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу, видавши наказ.
Суддя І.Ю. Дубінін
Рішення підписано 20.09.2010р.