вул. Шолуденка, буд. 1, літера А, м. Київ, 04116, (044) 230-06-58 inbox@anec.court.gov.ua
"19" червня 2023 р. Справа№ 925/759/22
Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого: Іоннікової І.А.
суддів: Разіної Т.І.
Шаптали Є.Ю.
за участю секретаря судового засідання Кузьменко А.М.
представники:
від позивача: Драчевський М.А. в режимі відеоконференції
від відповідача: Гончарук О.М. в режимі відеоконференції
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Ресурс Центр-М"
на рішення Господарського суду Черкаської області від 19.12.2022 (повний текст рішення складено 12.01.2023)
у справі № 925/759/22 (суддя Кучеренко О.І.)
за позовом Паланської сільської ради Уманського району Черкаської області
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Ресурс Центр-М"
про визнання договору оренди земельної ділянки укладеним,
Паланська сільська рада Уманського району Черкаської області звернулася до Господарського суду Черкаської області із позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Ресурс Центр-М" про визнання укладеним договору оренди земельної ділянки від 19.05.2022 у редакції позивача.
Короткий зміст оскаржуваного рішення суду першої інстанції
Рішенням Господарського суду Черкаської області від 19.12.2022 позов задоволено повністю. Вирішено визнати укладеним договір оренди земельної ділянки від 19.05.2022 у редакції викладеній у резолютивній частині цього рішення. Вирішено стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Ресурс Центр-М" на користь Паланської сільської ради Уманського району Черкаської області судовий збір у розмірі 2481,00 грн.
Рішення господарського суду першої інстанції мотивовано тим, що позивачем вчинено всі необхідні дії, які необхідні для укладення договору, зокрема, прийняття рішення про надання земельної ділянки в оренду, а також враховуючи, що майнові інтереси позивача, укладення на виконання такого рішення договору є взаємопов'язаними фактами.
У зв'язку з викладеним, на думку місцевого господарського суду позовні вимоги є обґрунтованими, заявленими у відповідності до вимог чинного законодавства та такими, що підлягають задоволенню у повному обсязі.
Не погодившись з прийнятим рішенням, Товариство з обмеженою відповідальністю "Ресурс Центр-М" звернулося до Північного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить рішення Господарського суду Черкаської області від 19.12.2022 скасувати, прийняти нове рішення яким в задоволенні позовних вимог відмовити в повному обсязі.
Короткий зміст апеляційної скарги та узагальнення її доводів
Узагальнені доводи апеляційної скарги відповідача зводяться до того, що судом першої інстанції безпідставно:
- в порушення ст. 640 Цивільного кодексу України визнано укладеним договір оренди земельної ділянки від 19.05.2022;
- відхилено подані відповідачем докази, у відповідності до яких станом на 15.11.2022 він не є власником речових прав на об'єкт нерухомості, що розміщений на земельній ділянці за кадастровим номером 7124386100:02:001:0008;
Короткий зміст відзиву на апеляційну скаргу та узагальнення його доводів
Заперечуючи проти доводів викладених у апеляційній скарзі, позивач просить суд апеляційну скаргу відповідача залишити без задоволення, а рішення місцевого господарського суду залишити без змін.
Позивач посилається на обґрунтування позовних вимог тим, що відповідачу належить комплекс нежитлових будівель та споруд, який розташований на земельній ділянці із кадастровим номером 7124386100:02:001:0008, площею 5,5041 га в адміністративних межах села Паланка (за межами населеного пункту) та належить на праві комунальної власності позивачу.
Також позивач зазначає, що відповідач подав позивачу заяву, в якій просив передати у користування на умовах оренди земельну ділянку площею 5,50341 із кадастровим номером 7124386100:02:001:0008, яка розміщена за адресою вул. Стрий-Тернопіль-Кіровоград-Знам'янка (через Вінницю) 535 км терміном на 10 років та долучив до заяви копії документів про право власності на нерухоме майно.
Рішенням Паланської сільської ради спірну земельну ділянку на умовах оренди було передано відповідачу. Проект договору оренди землі та копію рішення Паланської сільської ради було передано директору відповідача для підписання.
Однак, відповідач договір не підписав та не повернув позивачу, що на думку останнього, є порушенням його майнових прав, як власника цієї земельної ділянки, оскільки землекористувач не сплачує за користування земельною ділянкою, тому позивач і звернувся із даним позовом до суду за захистом своїх прав.
Дії суду апеляційної інстанції щодо розгляду апеляційної скарги по суті
Згідно розпорядження Північного апеляційного господарського суду від 24.05.2023 у справі № 925/759/22 призначено повторний автоматизований розподіл, у зв'язку з перебуванням судді Тарасенко К.В. у відпустці. Відповідно до витягу з протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями, справу № 925/759/22 передано на розгляд колегії суддів у складі: головуючий суддя Іоннікова І.А., судді: Разіна Т.І., Шаптала Є.Ю.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 30.05.2023 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю "Ресурс Центр-М" на рішення Господарського суду Черкаської області від 19.12.2022 у справі № 925/759/22 колегією суддів Північного апеляційного господарського суду у складі: головуючого судді (судді-доповідача) Іоннікової І.А., суддів: Разіної Т.І., Шаптали Є.Ю.; розгляд апеляційної скарги призначено в судовому засіданні в режимі відеоконференції на 19.06.2023.
В судове засідання, яке відбулося 19.06.2023, з'явилися представники позивача та відповідача в режимі відеоконференції.
Колегією суддів констатує, що під час розгляду справи в суді апеляційної інстанції від відповідача надійшли наступні клопотання:
- про поновлення процесуального строку на подання доказів та долучення цих доказів до матеріалів справи, а саме:
1) копії рішення Паланської сільської ради № 40-35/VIII від 03.03.2023 "Про передачу земельної ділянки в користування (на умовах оренди) для будівництва та обслуговування будівель торгівлі громадянці Храпачевській С.М. в адміністративних межах села Паланка (автодорога Стрий-Тернопіль-Кропивницький-Знам'янка (через Вінницю) 535 км., за межами населеного пункту)";
2) копії листа Паланської сільської ради №02-10/210 від 16.03.2023 "Щодо укладення договору оренди" з доданим договором оренди земельної ділянки від 16.03.2023 на земельну ділянку площею 5,5041 га за кадастровим номером: 7124386100:02:001:0008 для будівництва і обслуговування будівель торгівлі терміном на 7 років;
3) копію листа Паланської сільської ради від 23.04.2023 з додатками;
4) копію ухвали Шостого апеляційного адміністративного суду від 15.05.2023 у справі № 580/5207/22;
5) витягу з Державного реєстру речових прав станом на 01.06.2023.
Заслухавши думку представників сторін з приводу вищезгаданих клопотань відповідача, колегія суддів дійшла висновку про залишення їх без розгляду, оскільки долученні до клопотань докази виникли вже після прийняття місцевим господарським судом оскаржуваного рішення.
Судова колегія дійшла висновку про залишення без розгляду клопотання про зупинення провадження у справі, оскільки у вказаному клопотанні відповідач не ставив питання про поновлення строку на подання цього клопотання.
При цьому, колегія суддів зауважує на тому, що строк для подання будь-яких заяв та клопотань до суду апеляційної інстанції закінчився - 07.04.2023 (відповідно до ухвали Північного апеляційного господарського суду від 21.03.2023).
В судовому засіданні представники сторін підтримали свої правові позиції щодо апеляційної скарги.
Вивчивши матеріали справи, заслухавши пояснення представників позивача та відповідача, розглянувши доводи апеляційної скарги, дослідивши докази, проаналізувавши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судом першої інстанції норм законодавства, Північний апеляційний господарський суд встановив наступне.
Обставини справи, встановлені судом першої інстанції та перевірені судом апеляційної інстанції
22.11.2004 між Уманською районною державною адміністрацією, як орендодавцем та Відкритим акціонерним товариством "Уманьагрохім", як орендарем було укладено договір оренди земельних ділянок (надалі - договір оренди земельних ділянок).
За умовами цього договору орендодавець на підставі розпорядження голови Уманської райдержадміністрації № 376 від 11.11.2004 надає, а орендар приймає у строкове платне користування дві земельні ділянки із забудованих земель комерційного призначення Паланської сільської ради Уманського району Черкаської області, які знаходяться за адресою: автошлях Львів Кіровоград Знам'янка 513+902 км, за межами села Паланка Уманського району Черкаської області (пункт 1 договору оренди земельних ділянок).
В оренду передаються дві земельні ділянки із кадастровими номерами 7124386100:02:001:0008 та 7124386100:02:001:0009, загальною площею 6,5041 га із земель розташованих в адмінмежах Паланської сільської ради Уманського району Черкаської області, з яких 1,6338 га під нежитловими будівлями, 3,8703 га під господарськими дворами та 1,0 га під відстійником (пункт 2.1 договору оренди земельних ділянок).
На земельних ділянках знаходяться об'єкти нерухомого майна: нежитлові будівлі (цілісний майновий комплекс), що належить орендарю на праві власності згідно з реєстраційним посвідченням на об'єкти нерухомого майна, що належать юридичним особам та який виданий Регіональним відділенням Фонду державного майна у Черкаській області 10.10.2001 (пункт 2.2 договору оренди земельних ділянок).
Земельні ділянки передаються в оренду без зміни цільового призначення (пункт 2.3 договору оренди земельних ділянок).
Договір укладено строком на 10 років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше, ніж за 3 місяці до закінчення строку дії договору, повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію (пункт 3.1 договору оренди земельних ділянок).
Судом першої інстанції встановлено та визнається відповідачем у справі, що Відкрите акціонерне товариство "Уманьагрохім" продало, а відповідач придбав комплекс нежитлових будівель та споруд за адресою Черкаська область, Уманський район, Паланська сільська рада, автодорога Стрий-Тернопіль-Кіровоград-Знам'янка (через Вінницю) 535 км.
Згідно з довідкою Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна №271641945 від 24.08.2021, станом на дату звернення позивача з даним позовом до суду, Товариству з обмеженою відповідальністю "Ресурс Центр-М" (відповідачу) на праві приватної власності належить комплекс нежитлових будівель і споруд за адресою Черкаська область, Уманський район, Паланська сільська рада, автодорога Стрий-Тернопіль-Кіровоград-Знам'янка (через Вінницю) 535 км, будинок б/н.
Державна реєстрація права комунальної власності на земельну ділянку (кадастровий номер 7124386100:02:001:0008) за Паланською сільською радою проведена 12.08.2021. Рішення про державну реєстрації прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) - індексний номер: 59871182 від 17.08.2021, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна №271223364 від 19.08.2021.
Отже, об'єкти нерухомого майна, які належать відповідачу, розташовані на земельній ділянці із кадастровим номером 7124386100:02:001:0008, яка належить на праві комунальної власності Паланській сільській раді, що не заперечується сторонами у справі.
24.06.2020 Паланською сільською радою Уманського району Черкаської області прийнято рішення №45-2/VII "Про встановлення орендної плати за земельні ділянки на території Паланської сільської ради об'єднаної територіальної громади", яким було установлено на території Паланської сільської ради об'єднаної територіальної громади ставки орендної плати за земельні ділянки згідно з додатком 1.
Цим рішенням встановлено, що підставою для визначення розміру орендної плати є відповідний документ про нормативну грошову оцінку земельних ділянок, що розташовані на території Паланської сільської ради, за зверненням орендодавця чи орендаря.
У додатку № 1 до рішення №45-2/VII встановлено розмір орендної плати 5% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки для земельних ділянок для будівництва та обслуговування будівель торгівлі (як у межах населеного пункту, так і за його межами).
16.08.2021 між Паланською сільською радою, як замовником, та розробником документації із землеустрою Приватним підприємством "Земекспертцентр", як оцінювачем, було укладено договір №597 на розробку технічної документації про нормативно грошову оцінку земельної ділянки із кадастровим номером 7124386100:02:001:0008 площею 5,5041 га (договір №597).
На виконання умов договору №597 Приватним підприємством "Земекспертцентр" було виготовлено технічну документацію про нормативно грошову оцінку земельної ділянки із кадастровим номером 7124386100:02:001:0008 площею 5,5041 га для будівництва та обслуговування будівель торгівлі за рахунок земель житлової та громадської забудови на території Паланської сільської територіальної громади (за межами села Паланка) Уманського району Черкаської області.
Відповідно до вказаної технічної документації, цільове призначення земельної ділянки із кадастровим номером 7124386100:02:001:0008 площею 5,5041 для будівництва та обслуговування будівель торгівлі.
Згідно з інформацією Державного земельного кадастру про право власності та речові права на земельну ділянку, земельна ділянка із кадастровим номером 7124386100:02:001:0008 площею 5,5041 га має категорію земель землі житлової та громадської забудови.
Відповідно до витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку №НВ-0007419012021 від 18.08.2021, цільове призначення земельної ділянки із кадастровим номером 7124386100:02:001:0008 площею 5,5041 га 03.07 для будівництва та обслуговування будівель торгівлі.
У відповідь на запит позивача за первісним позовом, Управління в Уманському районі Головного управління Держгеокадастру у Черкаській області у своєму листі №18-23-0.211-220/336-21 від 27.10.2021 зазначило, що цільове призначення земельної ділянки із кадастровим номером 7124386100:02:001:0008 площею 5,5041 га -для комерційних цілей.
31.08.2021 Паланською сільською радою Уманського району Черкаської області прийнято рішення №18-9/VIII "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки для будівництва та обслуговування будівель торгівлі в адміністративних межах села Паланка (за межами населеного пункту)", яким було затверджено Паланській сільській раді технічну документації з нормативно грошової оцінки земельної ділянки із кадастровим номером 7124386100:02:001:0008 площею 5,5041 га для будівництва та обслуговування будівель торгівлі за рахунок земель житлової та громадської забудови на території Паланської сільської територіальної громади (за межами села Паланка) Уманського району Черкаської області у розмірі 17 934 371,87 грн.
06.05.2022 директор Товариства з обмеженою відповідальністю "Ресурс Центр-М" звернувся до Паланської сільської ради із заявою про надання у користування на умовах оренди земельної ділянки, у якій просив надати у користування на умовах оренди земельну ділянку площею 5,5041 га для будівництва та обслуговування будівель, яка розташована за межами с. Паланка, за адресою Стрий-Тернопіль-Кіровоград-Знам'янка (через Вінницю) 535 км терміном на 10 років.
Рішенням Паланської сільської ради від 17.05.2022 №29-15/VIII "Про передачу земельної ділянки у користування (на умовах оренди) для будівництва та обслуговування будівель торгівлі Товариству з обмеженою відповідальністю "Ресурс Центр-М" в адміністративних межах села Паланка (автодорога Стрий-Тернопіль-Кіровоград-Знам'янка (через Вінницю) 535 км, за межами населеного пункту", позивач вирішив передати відповідачу у користування (на умовах оренди) земельну ділянку площею 5,5041 га із земель комунальної власності для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, яка розташована в адміністративних межах села Паланка (автодорога Стрий-Тернопіль-Кіровоград-Знам'янка (через Вінницю) 535 км, за межами населеного пункту.
У зв'язку з прийняттям вищезазначеного рішення, Паланська сільська рада особисто під розписку вручила директору відповідача лист за №02-10/422 від 19.05.2022 щодо укладання договору оренди, у якому позивач пропонував відповідачу підписати підготовлений проект договору оренди земельної ділянки та попередив про намір звернутись до суду для захисту своїх прав, у зв'язку із недосягненням згоди щодо договору оренди або у разі неодержання відповіді у 30-денний термін з дня отримання даної пропозиції.
Разом із листом, позивач надав відповідачу проект договору оренди землі та належним чином завірену копію рішення Паланської сільської ради від 17.05.2022 №29-15/VIII "Про передачу земельної ділянки у користування (на умовах оренди) для будівництва та обслуговування будівель торгівлі Товариству з обмеженою відповідальністю "Ресурс Центр-М" в адміністративних межах села Паланка (автодорога Стрий-Тернопіль-Кіровоград-Знам'янка (через Вінницю) 535 км, за межами населеного пункту".
За змістом проекту договору оренди земельної ділянки від 19.05.2022 (далі договір оренди), орендодавцем є Паланська сільська рада з одного боку, а орендарем - Товариство з обмеженою відповідальністю "Ресурс Центр-М".
Орендодавець на підставі рішення Паланської сільської ради від 17.05.2022 №29-15/VIII "Про передачу земельної ділянки у користування (на умовах оренди) для будівництва та обслуговування будівель торгівлі Товариству з обмеженою відповідальністю "Ресурс Центр-М" в адміністративних межах села Паланка (автодорога Стрий-Тернопіль-Кіровоград-Знам'янка (через Вінницю) 535 км, за межами населеного пункту" надає, а орендар приймає у строкове платне користування земельну ділянку із земель житлової та громадської забудови, яка розташована в адміністративних межах села Паланка (автодорога Стрий-Тернопіль-Кіровоград-Знам'янка (через Вінницю) 535 км, за межами населеного пункту) (пункт 1 договору оренди).
В оренду передається земельна ділянка площею 5,5041 га, кадастровий номер 7124386100:02:001:0008 (пункт 2 договору оренди).
На земельній ділянці розміщено об'єкти нерухомого майна- нежитлові приміщення, які належать орендарю на праві приватної власності (пункт 3 договору оренди).
Нормативна грошова оцінка земельної ділянки проведена і затверджена рішенням Паланської сільської ради 31.08.2021 №18-9/УІІІ. Вона набирає чинності з 01.01.2023 і становитиме 17 934 371,87 грн. До моменту набрання рішенням Паланської сільської ради, яким затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земельної ділянки, визначення суми орендної плати, що вноситься орендарем згідно цього договору, здійснюється за даними про середній розмір нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по Черкаській області, що для цієї земельної ділянки становить 185 190,95 грн, з розрахунку за 1 га ріллі по області - 33646,00 грн (пункт 4 договору оренди).
Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі, у розмірі 5 відсотків від нормативної грошової оцінки земельної ділянки в рік, що складає 9259,55 грн.
З 01 січня 2023 року орендна плата за користування земельною ділянкою буде складати 896 718,59 грн (пункт 8 договору оренди).
Земельна ділянка передається в оренду для будівництва та обслуговування будівель торгівлі. Цільове призначення земельної ділянки: землі житлової та громадської забудови - 03.07 для будівництва та обслуговування будівель торгівлі (п.п. 13 та 14 договору оренди).
Дана пропозиція була залишена відповідачем без відповіді та без задоволення, договір оренди не підписаний з боку відповідача, що і стало підставою для звернення позивача із цим позовом до суду для захисту свого майнового права шляхом визнання договору оренди землі від 19.05.2022 укладеним у редакції позивача.
Рішенням Господарського суду Черкаської області від 19.12.2022 позов задоволено повністю. Вирішено визнати укладеним договір оренди земельної ділянки від 19.05.2022 у редакції викладеній у резолютивній частині цього рішення. Вирішено стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Ресурс Центр-М" на користь Паланської сільської ради Уманського району Черкаської області судовий збір у розмірі 2481,00 грн.
Мотиви та джерела права, з яких виходить суд апеляційної інстанції при прийнятті постанови
В силу вимог ч.ч. 1, 2, 5 ст. 269 Господарського процесуального кодексу України, суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції.
Колегія суддів, беручи до уваги межі перегляду справи у апеляційній інстанції, вивчивши доводи апеляційної скарги, проаналізувавши на підставі фактичних обставин справи застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права при прийнятті оскаржуваного рішення, дійшла висновку про те, що апеляційна скарга відповідача не підлягає задоволенню, а оскаржуване рішення місцевого господарського суду не підлягає скасуванню з наступних підстав.
Відповідно до листа Головного управління ДПС у Черкаській області № 10035/5/23-00-04-0509 від 30.11.2021, Товариство з обмеженою відповідальністю "Ресурс Центр-М" перебуває на обліку в Уманській ДПІ, як платник податків за основним місцем обліку, застосовує спрощену систему оподаткування та являється платником єдиного податку третьої групи.
Згідно з поданими податковими деклараціями з плати за землю, Товариство з обмеженою відповідальністю "Ресурс Центр-М" щорічно декларує та сплачує земельний податок за частину земельної ділянки, яка знаходиться в адміністративних межах Паланської територіальної громади та на якій знаходиться нерухоме майно, що здається в оренду. Станом на 01.12.2021 за Товариством з обмеженою відповідальністю "Ресурс Центр-М" відсутня заборгованість зі сплати земельного податку.
Крім того, як встановлено вірно судом першої інстанції та не заперечується учасниками справи, платіжним дорученням №1133 від 09.06.2022 відповідач перерахував 9259,55 грн, як плату за користування земельною ділянкою за 2022 рік.
Правовідносини щодо земельної ділянки, які виникли між позивачем та відповідачем, регулюються Законом України "Про оренду землі", Земельним кодексом України та Цивільним кодексом України.
Частинами 1 та 2 статті 83 Земельного кодексу України визначено, що землі, які належать на праві власності територіальним громадам сіл, селищ, міст, є комунальною власністю. У комунальній власності перебувають усі землі в межах населених пунктів, крім земельних ділянок приватної та державної власності.
Згідно з цими положеннями громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом, або за результатами аукціону (ст. 116 Земельного кодексу України).
Сільські, селищні, міські ради передають земельні ділянки у власність або у користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб (ст. 122 Земельного кодексу України).
У силу приписів ст. 124 Земельного кодексу України, передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (у разі продажу права оренди) шляхом укладення договору оренди земельної ділянки.
Відповідно до ч. 9 ст. 93 Земельного кодексу України відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються законом.
Згідно зі ст. 2 Закону України "Про оренду землі" відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексу України, Цивільним кодексу України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
Орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі (ст. 6 Закону України "Про оренду землі").
Підставою набуття відповідного права є саме рішення ради, яке відповідно до ч. 5 ст. 126 Земельного кодексу України оформляється договором як документом, що посвідчує право оренди земельної ділянки, зареєстрованим відповідно до закону.
У ст. 13 Закону України "Про оренду землі" вказано, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Істотними умовами договору оренди землі згідно зі ст. 15 Закону України "Про оренду землі" є: об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови.
Частиною другою статті 120 Земельного Кодексу України (у редакції на час придбання у 2015 році відповідачем об'єкту нерухомості, який розміщений на спірній земельній ділянці) було передбачено, що якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, яка перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.
Відповідач після придбання об'єкту нерухомості, своє право на користування спірною земельною ділянкою не оформив, до орендодавця за попереднім договором оренди - Уманської районної державної адміністрації, не звертався.
Як зазначалось вище, з 12.08.2021 земельна ділянка із кадастровим номером 7124386100:02:001:0008 належить на праві комунальної власності Паланській сільській раді.
За клопотанням Товариства з обмеженою відповідальністю "Ресурс Центр-М" Паланська сільська рада прийняла рішення, яким вирішила передати відповідачу у користування (на умовах оренди) земельну ділянку площею 5,5041 га із земель комунальної власності для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, яка розташована в адміністративних межах села Паланка (автодорога Стрий-Тернопіль-Кіровоград-Знам'янка (через Вінницю) 535 км, за межами населеного пункту та зобов'язала Товариство з обмеженою відповідальністю "Ресурс Центр-М" укласти договір оренди земельної ділянки та здійснити заходи щодо реєстрації права оренди відповідно до чинного законодавства.
Громадяни та юридичні особи у визначеному законом порядку набувають прав власності та користування земельними ділянками відповідно до їх цільового призначення для ведення господарської діяльності або задоволення особистих потреб. Відносини, пов'язані з набуттям та реалізацією громадянами, юридичними особами прав на земельні ділянки та з цивільним оборотом земельних ділянок ґрунтуються на засадах рівності сторін.
За змістом ст. 11 Цивільного кодексу України, ст.ст. 123, 124, 127, 128 Земельного кодексу України рішенням органу місцевого самоврядування або державної адміністрації про надання земельної ділянки господарюючому суб'єкту у власність або в користування здійснюється волевиявлення власника землі і реалізуються відповідні права у цивільних правовідносинах з урахуванням вимог Земельного кодексу України, спрямованих на раціональне використання землі, як об'єкта нерухомості (власності).
Отже, індивідуальними актами органів держави або місцевого самоврядування реалізовується волевиявлення держави або територіальної громади як учасника цивільно-правових відносин на виникнення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.
Прийняття уповноваженим органом рішення про надання земельної ділянки в оренду та укладання на виконання цього рішення договору, є взаємопов'язаними фактами.
Винесенню відповідного рішення органу місцевого самоврядування передує вчинення комплексу дій щодо визначення місця розташування земельної ділянки, яка має передаватись в оренду, розроблення відповідної документації із землеустрою тощо.
Колегією суддів також встановлено, що на замовлення позивача було проведено нормативну грошову оцінку земельної ділянки, яка затверджена рішенням Паланської сільської ради.
У ст. 179 Господарського кодексу України вказано, що майново-господарські зобов'язання, які виникають між суб'єктами господарювання або між суб'єктами господарювання і негосподарюючими суб'єктами - юридичними особами на підставі господарських договорів, є господарсько-договірними зобов'язаннями.
Укладення господарського договору є обов'язковим для сторін, якщо він заснований на державному замовленні, виконання якого є обов'язком для суб'єкта господарювання у випадках, передбачених законом, або існує пряма вказівка закону щодо обов'язковості укладення договору для певних категорій суб'єктів господарювання чи органів державної влади або органів місцевого самоврядування.
При укладенні господарських договорів сторони можуть визначати зміст договору на основі: вільного волевиявлення, коли сторони мають право погоджувати на свій розсуд будь-які умови договору, що не суперечать законодавству; примірного договору, рекомендованого органом управління суб'єктам господарювання для використання при укладенні ними договорів, коли сторони мають право за взаємною згодою змінювати окремі умови, передбачені примірним договором, або доповнювати його зміст; типового договору, затвердженого Кабінетом Міністрів України, чи у випадках, передбачених законом, іншим державним органом або органом державної влади, коли сторони не можуть відступати від змісту типового договору, але мають право конкретизувати його умови; договору приєднання, запропонованого однією стороною для інших можливих суб'єктів, коли ці суб'єкти у разі вступу в договір не мають права наполягати на зміні його змісту.
Відповідно до ст. 181 Господарського кодексу України, господарський договір за загальним правилом викладається у формі єдиного документа, підписаного сторонами та скріпленого печатками. Проект договору може бути запропонований будь-якою із сторін. У разі якщо проект договору викладено як єдиний документ, він надається другій стороні у двох примірниках. Сторона, яка одержала проект договору, у разі згоди з його умовами оформляє договір відповідно до вимог частини першої цієї статті і повертає один примірник договору другій стороні, або надсилає відповідь на лист, факсограму тощо у двадцятиденний строк після одержання договору. За наявності заперечень щодо окремих умов договору сторона, яка одержала проект договору, складає протокол розбіжностей, про що робиться застереження у договорі, та у двадцятиденний строк надсилає другій стороні два примірники протоколу розбіжностей разом з підписаним договором. У разі якщо сторони не досягли згоди з усіх істотних умов господарського договору, такий договір вважається неукладеним (таким, що не відбувся).
Відповідно до ч. 2 ст. 179 Господарського кодексу України, Кабінет Міністрів України, уповноважені ним або законом органи виконавчої влади можуть рекомендувати суб'єктам господарювання орієнтовні умови господарських договорів (примірні договори), а у визначених законом випадках - затверджувати типові договори.
За змістом ст. 14 Закону України "Про оренду землі", договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально. Типова форма договору оренди землі затверджується Кабінетом Міністрів України.
На виконання вимог ст. 14 Закону України "Про оренду землі", постановою Кабінету Міністрів України від 03.03.2004 № 220 (зі змінами) затверджено Типовий договір оренди землі.
Відповідно до ст. 648 Цивільного кодексу України зміст договору, укладеного на підставі правового акта органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим, органу місцевого самоврядування, обов'язкового для сторін (сторони) договору, має відповідати цьому акту.
Частиною 1 статті 187 Господарського процесуального кодексу визначено, що спори, що виникають при укладанні господарських договорів за державним замовленням, або договорів, укладення яких є обов'язковим на підставі закону та в інших випадках, встановлених законом, розглядаються судом.
Відповідно до ч. 1 ст. 649 Цивільного кодексу України розбіжності, що виникли між сторонами при укладенні договору на підставі правового акта органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим, органу місцевого самоврядування та в інших випадках, встановлених законом, вирішуються судом.
Як зазначалось вище, положеннями чинного законодавства передбачено, що необхідною умовою укладення договору оренди земельної ділянки, яка перебуває у державній або комунальній власності, є наявність рішення відповідного органу про передачу земельної ділянки в оренду.
Рішення Паланської сільської ради від 17.05.2022 №29-15/VIII "Про передачу земельної ділянки у користування (на умовах оренди) для будівництва та обслуговування будівель торгівлі Товариству з обмеженою відповідальністю "Ресурс Центр-М"" не скасовано, у самому тексті рішення не передбачено втрату ним чинності, отже, суд дійшов висновку, що вказане рішення позивача є чинним.
У пункті 3 вказаного рішення зобов'язано відповідача укласти договір оренди земельної ділянки та здійснити заходи щодо реєстрації права оренди відповідно до чинного законодавства.
Відповідач за власною ініціативою звернувся до позивача з заявою про надання йому в оренду спірну земельну ділянку, позивач направив останньому пропозицію укласти відповідний договір оренди земельної ділянки шляхом вручення під розписку листа щодо укладення договору оренди, копії договору оренди земельної ділянки від 19.05.2022 і акту про передачу та прийом земельної ділянки від 19.05.2022.
Проте відповідач, після прийняття відповідного рішення та звернення позивача з пропозицією на укладення договору оренди, не здійснив ніяких дій щодо укладення договору оренди земельної ділянки.
Статтею 206 Земельного кодексу України передбачено, що використання землі в Україні є платним. Об'єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.
Заперечуючи проти укладення договору земельної ділянки, відповідач не погоджується із визначенням умовами договору цільового призначення земельної ділянки, відповідно з проведеною нормативною грошовою оцінкою за цим цільовим призначенням та запропонованим позивачем у проекті договору розміром орендної плати.
Щодо цільового призначення земельної ділянки із кадастровим номером 7124386100:02:001:0008, площею 5,5041, апеляційна інстанція не приймає до уваги доводи відповідача, що дана земельна ділянка відноситься до земель сільськогосподарського призначення та не є землею комерційного призначенням, оскільки сам відповідач у своїй заяві від 06.05.2022 про надання у користування земельної ділянки із кадастровим номером 7124386100:02:001:0008, площею 5,5041 зазначив, що функціональне використання земельної ділянки спірної земельної ділянки- для будівництва та обслуговування будівель торгівлі.
Комерційне призначення спірної земельної ділянки також підтверджується і іншими доказами, дослідженими у судовому засіданні, які суд вважає належними та допустимими, а саме технічною документацією про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, яка у подальшому була затверджена позивачем; договором оренди земельних ділянок від 22.11.2004; інформацією Державного земельного кадастру про право власності та речові права на земельну ділянку, чинними рішеннями позивача; витягом з Державного земельного кадастру про земельну ділянку; листами Головного управління Держгеокадастру у Черкаській області.
Судовою колегією встановлено, що у пунктах 4, 8 запропонованого позивачем проекту договору визначено, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки проведена та затверджена рішенням Паланської сільської ради 31.08.2021 №18-9/УІІІ та набирає чинності з 01.01.2023, відповідно до якої нормативна грошова оцінка становитиме 17 934 371,87 грн. Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі у розмірі 5% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки у рік, що складає 9259,55 грн. З 01 січня 2023 року орендна плата за користування земельною ділянкою буде складати 896 718,59 грн.
Відповідно до ст. 21 Закону України "Про оренду землі", орендна плата за землю це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.
У ст. 289 Податкового кодексу України встановлено, що для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок.
Нормативна грошова оцінка земельних ділянок для цілей розділу XII, глави 1 розділу XIV цього Кодексу - капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений відповідно до законодавства центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин.
Розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди. Річна сума платежу для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких проведено, - у розмірі не більше 3 відсотків їх нормативної грошової оцінки, для земель загального користування - не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки, для сільськогосподарських угідь - не менше 0,3 відсотка та не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки та не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки.
Згідно з п. 35 ч. 1 ст. 26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" виключно на пленарних засіданнях сільської, селищної, міської ради вирішуються питання про затвердження ставок земельного податку відповідно до Податкового кодексу України.
Відповідно до ч. 1 ст. 73 ст. 46 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" акти ради, сільського, селищного, міського голови, голови районної в місті ради, виконавчого комітету сільської, селищної, міської, районної у місті (у разі її створення) ради, прийняті в межах наданих їм повноважень, є обов'язковими для виконання всіма розташованими на відповідній території органами виконавчої влади, об'єднаннями громадян, підприємствами, установами та організаціями, посадовими особами, а також громадянами, які постійно або тимчасово проживають на відповідній території.
Як зазначено вище, рішенням Паланської сільської ради №45-2/VII були затверджені ставки орендної плати за земельні ділянки (Додаток 1) на території Паланської сільської ради об'єднаної територіальної громади. У додатку № 1 до рішення №45-2/VII встановлено розмір орендної плати 5% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки для земельних ділянок для будівництва та обслуговування будівель торгівлі (як у межах населеного пункту так і за його межами).
Рішенням сільської ради затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земельної ділянки із кадастровим номером 7124386100:02:001:0008 площею 5,5041 га для будівництва та обслуговування будівель торгівлі за рахунок земель житлової та громадської забудови на території Паланської сільської територіальної громади (за межами села Паланка) Уманського району Черкаської області у розмірі 17 934 371,87 грн.
Вказані рішення позивача у судовому порядку не оскаржувались, колегією суддів встановлено, що умови договору відповідають вимогам чинного законодавства та рішенню органу місцевого самоврядування, прийнятого в межах наданих законом повноважень, а відсутність укладеного між сторонами у цій справі договору оренди спірної земельної ділянки порушує права позивача, як власника земель комунальної власності на отримання орендної плати за її користування.
Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Подібні висновки сформульовані, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17 (провадження № 14-144цс18), від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16 (провадження № 12-187гс18), від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15-ц (провадження № 14-338цс18), від 04 червня 2019 року у справі № 916/3156/17 (провадження № 12-304гс18).
Враховуючи, що позивачем вчинено всі необхідні дії, які необхідні для укладення договору, зокрема, прийняття рішення про надання земельної ділянки в оренду, а також враховуючи, що майнові інтереси позивача, укладення на виконання такого рішення договору є взаємопов'язаними фактами, колегія суддів погоджується з висновками суду першої інстанції про те, що позовні вимоги обґрунтованими, заявленими у відповідності до вимог чинного законодавства та такими, що підлягають задоволенню у повному обсязі.
Крім того, судова колегія вважає за необхідне зазначити, що положення ст. 120 Земельного кодексу України і ст. 377 Цивільного кодексу України (в редакції на час набуття відповідачем власності на нерухоме майно) не звільняли власника нерухомого майна, яке розташоване на цій земельній ділянці, від необхідності оформлення відповідного права, зокрема, права користування такою земельною ділянкою та внесення плати за користування земельною ділянкою.
Аналогічна позиція викладена у постанові від 19.112019 у справі №904/7527/17, де Верховний суд дійшов висновку, що відсутність у власника будинку, будівлі, споруди зареєстрованого права оренди на земельну ділянку, яка має іншого власника і на якій розташоване це нерухоме майно вважається правопорушенням, оскільки положення статті 120 Земельного кодексу України кореспондуються зі статтею 377 Цивільного кодексу України, якою врегульовано порядок і механізм переходу права на земельну ділянку у разі набуття права на жилий будинок, будівлю або споруду. При цьому, положення статті 120 Земельного кодексу України і статті 377 Цивільного кодексу України не звільняють власника нерухомого майна, розташованого на земельній ділянці, від необхідності оформлення відповідного права, зокрема, права користування такою земельною ділянкою та внесення плати за користування земельною ділянкою.
Таким чином, доводи відповідача стосовно переходу права власності на нерухоме майно до нового власника, колегією суддів відхиляються, оскільки такий перехід права власності на нерухоме майно до нового власника не звільняє відповідача від укладення спірного договору оренди з позивачем, оскільки договором урегульовані земельні правовідносини між сторонами починаючи з 19.05.2022.
Строком дії господарського договору є час, впродовж якого існують господарські зобов'язання сторін, що виникли на основі цього договору. На зобов'язання, що виникли у сторін до укладення ними господарського договору, не поширюються умови укладеного договору, якщо договором не передбачено інше (ч. 7 ст. 180 Господарського кодексу України).
Також, колегія суддів критично оцінює доводи відповідача щодо внесення відповідачем плати за користування земельною ділянкою за 2022 рік, оскільки, сума яка сплачена відповідачем якраз і становить той розмір орендної плати, який визначений у спірному договорі.
З врахуванням наведеної вище правової позиції Великої Палати Верховного Суду щодо ефективного способу захисту, та враховуючи положення ч. 4 ст. 120 Земельного кодексу України (у редакції на час розгляду справи), якою визначено, що у разі набуття права власності на об'єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об'єкт незавершеного будівництва, розміщений на земельній ділянці, що перебуває у користуванні на праві оренди, емфітевзису, суперфіцію у відчужувача (попереднього власника), до набувача одночасно переходить відповідно право оренди, емфітевзису, суперфіцію земельної ділянки, на якій розміщений такий об'єкт, в обсязі та на умовах, встановлених для відчужувача (попереднього власника) такого об'єкта. Волевиявлення орендодавця (власника) земельної ділянки, відчужувача (попереднього власника), набувача такого об'єкта та внесення змін до договору оренди землі, емфітевзису, суперфіцію із зазначенням нового орендаря (користувача) земельної ділянки не вимагається. У зв'язку з наведеним, позивач буде позбавлений необхідності повторно звертатися з позовом про укладення договору оренди з новим власником нерухомого майна.
Підсумовуючи викладене, судова колегія дійшла висновку про те, що визнання укладеним договору оренди земельної ділянки станом на 19.05.2022 (дату, на яку власником нежитлових приміщень на спірній земельній ділянці був відповідач), жодним чином не порушує права як відповідача, так і набувача об'єкта нерухомого майна, яке знаходиться на спірній земельній ділянці.
Таким чином, доводи апеляційної скарги відповідача фактично зводяться до переоцінки обставин, правильно встановлених судом першої інстанції.
Зважаючи на вищенаведене, доводи апеляційної скарги не спростовують правомірні висновки суду першої інстанції під час прийняття оскаржуваного рішення суду першої інстанції, оскільки вони не підтверджуються матеріалами справи, ґрунтуються на неправильному тлумаченні скаржником норм матеріального та процесуального права, що в сукупності виключає можливість задоволення апеляційної скарги відповідача.
В свою чергу, викладені позивачем у відзиві на апеляційну скаргу доводи є документально обґрунтованими та такими, що належним чином досліджені місцевим господарським судом при розгляді даної справи.
Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів скаржника та їх відображення у рішенні суду, питання вичерпності висновків господарського суду першої інстанції, суд апеляційної інстанції ураховує, що Європейський суд з прав людини у рішенні від 10.02.2010 у справі "Серявін та інші проти України" зауважив, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов'язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях, зокрема, судів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча п. 1 ст. 6 Конвенції про захист прав людини та основоположних свобод (далі - Конвенція) зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов'язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення. У справі "Трофимчук проти України" Європейський суд з прав людини також зазначив, що хоча п. 1 ст. 6 Конвенції зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не можна розуміти як вимогу детально відповідати на кожен довід. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов'язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі ст. 6 Конвенції, може бути визначено тільки у контексті конкретних обставин справи.
Відповідно до ст. 276 Господарського процесуального кодексу України, суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Висновки за результатами апеляційної скарги
За викладених обставин, колегія суддів вважає, що суд першої інстанції повно встановив суттєві для справи обставини, дослідив та правильно оцінив надані сторонами докази, вірно кваліфікував спірні правовідносини та правильно застосував до них належні норми матеріального і процесуального права, а тому рішення місцевого господарського суду є законним та обґрунтованим.
Таким чином, судова колегія вважає, що підстав для задоволення апеляційної скарги та скасування або зміни оскарженого у даній справі судового рішення не вбачається.
Судові витрати
У зв'язку з відмовою в задоволенні апеляційної скарги, відповідно до ст. 129 Господарського процесуального кодексу України, витрати по сплаті судового збору за її подання і розгляд покладаються на скаржника.
Керуючись ст.ст. 129, 269, 275, 276, 281 - 284 Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд,
Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Ресурс Центр-М" залишити без задоволення, рішення Господарського суду Черкаської області від 19.12.2022 у справі № 925/759/22 - без змін.
Матеріали справи № 925/759/22 повернути до Господарського суду Черкаської області.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена до Верховного Суду у порядку та строк, передбачений ст.ст. 287 - 289 ГПК України.
Повний текст постанови складено 27.06.2023.
Головуючий суддя І.А. Іоннікова
Судді Т.І. Разіна
Є.Ю. Шаптала