07 вересня 2010 року Справа №07/1452
За позовом фізичної особи -підприємця ОСОБА_1
до Черкаської міської ради
про тлумачення умов договору
Суддя Дорошенко М.В.
Секретар судового засідання Ковба І.М.
Представники сторін:
від позивача: особисто позивач ОСОБА_1 та його представник адвокат ОСОБА_2;
від відповідача: Стойко А.Ю. -за довіреністю від 26.01.2010р.
Позивач - фізична особа -підприємець ОСОБА_1 звернувся до господарського суду Черкаської області з позовом до відповідача - Черкаської міської ради про тлумачення умов укладеного між сторонами договору оренди землі від 06.10.2004р. щодо визначення розміру орендної плати та процедури внесення змін до умов цього договору.
Заявою від 31.08.2010р. позивач уточнив позовні вимоги і просив господарський суд розтлумачити пункти 4.2, 4.5 укладеного між сторонами договору оренди землі від 06.10.2004р. в частині обчислення та зміни розміру орендної плати за землю і п. 12.1 цього договору в частині процедури внесення змін до його умов.
В обґрунтування позову позивач зазначив, що між сторонами виник спір через різне тлумачення ними умов договору оренди землі від 06.10.2004р. стосовно підстав зміни розміру орендної плати за землю без внесення сторонами змін та доповнень до цього договору. Позивач вважає, що умови договору оренди землі від 06.10.2004р., які він просить розтлумачити, передбачають, що розмір орендної плати за землю може бути змінений без внесення змін та доповнень до договору лише в разі зміни розміру грошової оцінки земельної ділянки та застосування індексу інфляції. В решті випадків, у тому числі і у разі змін законодавства стосовно розміру орендної плати за землю, встановлений договором оренди землі від 06.10.2004р. розмір орендної плати може бути змінений за взаємною згодою сторін, оформленою у письмовій формі, а у разі не досягнення такої згоди -за рішенням суду.
У засіданні суду позивач та його представник підтримали позов з викладених вище підстав.
Відзив на позов до господарського суду не надійшов.
Представник відповідача у судовому засіданні проти позову заперечив, оскільки не вбачає спору між сторонами щодо різного тлумачення вказаних позивачем умов договору оренди землі від 06.10.2004р. Разом з тим, представник відповідача вважає, що п. 12.1 цього договору передбачає можливість зміни розміру орендної плати за землю без внесення змін та доповнень до договору не лише в разі зміни розміру грошової оцінки земельної ділянки та застосування індексу інфляції, а й у разі змін законодавства, яке регулює відносини, пов'язані із встановленням розміру орендної плати.
З 02.09.2010р. по 07.09.2010р. у судовому засіданні оголошувалась перерва.
Дослідивши наявні у справі письмові докази, заслухавши пояснення представників сторін, господарський суд
6 жовтня 2004р. Черкаська міська рада, як орендодавець, та фізична особа -підприємець ОСОБА_1, як орендар, на підставі рішення Черкаської міської ради від 28.05.2004р. №5-564 уклали договір оренди землі та склали акт приймання -передачі земельної ділянки, згідно з якими орендодавець надав орендарю, а останній прийняв в оренду строком до 28.05.2053р. земельну ділянку площею 5332 кв.м. по вулиці Пастерівській між вулицями Чайковського та Поднєвича.
4 листопада 2004р. договір оренди землі від 06.10.2004р. був зареєстрований у Черкаській регіональній філії ДП “Центр ДЗК при Держкомземі України” за № 904.
Пунктом 4.1 договору оренди землі від 06.10.2004р. було встановлено, що грошова оцінка земельної ділянки по вул. Пастерівській між вулицями Чайковського та Поднєвича згідно з довідкою міського управління земельних ресурсів від 30.08.2004р. №563-грю-2004 на час укладання цього договору складає 371001грн. Річна орендна плата за цю земельну ділянку встановлюється у розмірі 1,0 % від її грошової оцінки і на час укладання цього договору становить 3710 грн.
У договорі оренди землі від 06.10.2004р. його сторони також передбачили пункти 4.2, 4.5 та 12.1 такого змісту:
“4.2. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції. Розмір грошової оцінки та орендної плати не є сталим і змінюється в зв'язку з проведенням її щорічної індексації та внесенням змін на підставі вимог діючого законодавства.
В таких випадках розмір грошової оцінки земельної ділянки та розмір щорічної орендної плати змінюватиметься без внесення змін та доповнень до цього договору.
4.5. Умови цього договору про розмір орендної плати можуть переглядатися також у випадках і з моменту:
зміни цільового призначення та (або) функціонального використання земельної ділянки або її частини;
зміни розміру земельного податку;
погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини Орендаря;
невиконання Орендодавцем обов'язків щодо повідомлення Орендаря про права третіх осіб на орендовану земельну ділянку, якщо це спричинило перешкоди в користуванні орендованою земельною ділянкою;
будь -які зміни розміру орендної плати, крім випадків передбачених пунктом 4.2 цього договору;
в інших випадках, передбачених законодавчими актами України.
В таких випадках у встановленому порядку вносяться зміни до цього договору.
12.1 Зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін.
У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв'язується у судовому порядку”.
5 вересня 2005р. Черкаська міська рада, як орендодавець, і та фізична особа -підприємець ОСОБА_1, як орендар, підписали угоду про внесення до договору оренди землі від 06.10.2004р.змін.
Цією угодою були внесені зміни до п. 4.1 договору оренди землі від 06.10.2004р., згідно з якими було встановлено, що грошова оцінка земельної ділянки площею 5332 кв. м. по вул. Пастерівській між вулицями Чайковського та Поднєвича згідно з витягом із технічної документації з нормативної грошової оцінки земель м. Черкаси від 05.08.2005р. №369-гр.-2005 складає 1159443грн. Річна орендна плата за цю земельну ділянку встановлюється у розмірі 3,0 % від її нормативної грошової оцінки і становить 34783 грн.
Пункти 4.2, 4.5 та 12.1 договору оренди землі від 06.10.2004р. змін не зазнали.
6 вересня 2005р. угода від 05.09.2005р. про внесення зміни до договору оренди землі від 06.10.2004р. була зареєстрована у Черкаській регіональній філії ДП “Центр ДЗК при Держкомземі України” за № 37.
Листом від 17.06.2010р. №1033/18-08 департамент бюджетної політики виконавчого комітету Черкаської міської ради на лист позивача від 02.06.2010р. повідомив останнього про наявність у нього заборгованості з орендної плати за земельну ділянку площею 5332 кв. м. по вул. Пастерівській між вулицями Чайковського та Поднєвича станом на 01.06.2010р. у сумі 160313грн. 96коп. При цьому вказаним департаментом була застосована ставка орендної плати у розмірі 7 % від нормативної грошової оцінки землі, встановленому рішеннями Черкаської міської ради від 31.05.2007р. №2-613 та від 22.04.2008р. №4-386, а не у розмірі 3 % від нормативної грошової оцінки землі, встановленому договором оренди землі від 06.10.2004р. зі змінами, внесеними до цього договору угодою від 06.09.2005р.
З урахуванням вище викладеного господарський суд вбачає наявність між сторонами спору щодо різного тлумачення умов договору оренди землі від 06.10.2004р., викладених у його пунктах 4.2 та 4.5, стосовно автоматичної зміни розміру орендної плати за землю без внесення змін та доповнень до договору оренди землі в разі змін законодавства, зокрема і нормативних актів Черкаської міської ради, які регулюють відносини, пов'язані із встановленням розміру орендної плати за землю.
Згідно з ст. 637 Цивільного кодексу України тлумачення умов договору здійснюється відповідно до статті 213 цього Кодексу. У разі тлумачення умов договору можуть враховуватися також типові умови (типові договори), навіть якщо в договорі немає посилання на ці умови.
Відповідно до ст. 213 Цивільного кодексу України при тлумаченні змісту правочину беруться до уваги однакове для всього змісту правочину значення слів і понять, а також загальноприйняте у відповідній сфері відносин значення термінів. Якщо буквальне значення слів і понять, а також загальноприйняте у відповідній сфері відносин значення термінів не дає змоги з'ясувати зміст окремих частин правочину, їхній зміст встановлюється порівнянням відповідної частини правочину зі змістом інших його частин, усім його змістом, намірами сторін.. Якщо за правилами, встановленими частиною третьою цієї статті, немає можливості визначити справжню волю особи, яка вчинила правочин, до уваги беруться мета правочину, зміст попередніх переговорів, усталена практика відносин між сторонами, звичаї ділового обороту, подальша поведінка сторін, текст типового договору та інші обставини, що мають істотне значення.
Постановою Кабінету Міністрів України від 03.03.2004 р. № 220 був затверджений типовий договір оренди землі, який містить, зокрема, такі пункти:
“10. Обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки приватної власності здійснюється з урахуванням (без урахування) індексації. Обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки державної або комунальної власності здійснюється з урахуванням їх цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, за затвердженими Кабінетом Міністрів України формами, що заповнюються під час укладання або зміни умов договору оренди чи продовження його дії.
13. Розмір орендної плати переглядається у разі:
зміни умов господарювання, передбачених договором;
зміни розмірів земельного податку, підвищення цін і тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством;
погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами;
в інших випадках, передбачених законом.
36. Зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв'язується у судовому порядку”.
Таким чином, типовий договір оренди землі не містить умови про автоматичну зміну розміру орендної плати за землю без внесення змін та доповнень до договору оренди землі в разі змін законодавства, яке регулює відносини, пов'язані із встановленням розміру орендної плати за землю. Навпаки з пунктів 13 та 36 цього типового договору вбачається необхідність внесення змін до договору оренди землі у разі зміни такого законодавства.
Такі зміни законодавства, у тому числі і нормативних актів Черкаської міської ради, не можуть тягнути за собою автоматичної зміни договору оренди землі в частині встановлення нового розміру орендної плати за землю, оскільки це б суперечило ч. 2 ст. 21 Закону України “Про оренду землі”, де зазначено, що розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Закону України "Про плату за землю", та ч. 2 ст. 284 Господарського кодексу України, якою встановлено, що умови договору оренди зберігають свою силу на весь строк дії договору, а також у разі якщо після його укладення законодавством встановлено правила, що погіршують становище орендаря.
Отже, господарський суд вважає, що пункти 4.2 та 4.5 договору оренди землі від 06.10.2004р. слід тлумачити наступним чином: розмір щорічної орендної плати за землю змінюється без внесення змін та доповнень до договору лише у випадках зміни нормативної грошової оцінки орендованої земельної ділянки відповідно до вимог чинного законодавства та щорічної індексації орендної плати. Зміни розміру орендної плати, передбачені законодавством, можуть бути підставою для внесення відповідних змін до договору оренди землі у встановленому законодавством та цим договором порядку.
Пункті 12 договору оренди землі від 06.10.2004р. повністю відповідає п. 36 типового договору оренди землі. При цьому господарський суд не вбачає наявності між сторонами спору в частині тлумачення умов договору оренди землі від 06.10.2004р., викладених у цьому пункті.
За таких обставин позов підлягає задоволенню частково з відшкодуванням позивачу за рахунок відповідача половини витрат на сплату державного мита і на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.
На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 49, 82-84 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд
Позов задовольнити частково.
Розтлумачити зміст пунктів 4.2 та 4.5 укладеного між Черкаською міською радою і фізичною особою -підприємцем ОСОБА_1 договору оренди землі від 06.10.2004р. наступним чином: розмір щорічної орендної плати за землю змінюється без внесення змін та доповнень до договору лише у випадках зміни нормативної грошової оцінки орендованої земельної ділянки відповідно до вимог чинного законодавства та щорічної індексації орендної плати. Зміни розміру орендної плати, передбачені законодавством, можуть бути підставою для внесення відповідних змін до договору оренди землі у встановленому законодавством та цим договором порядку.
Стягнути з Черкаської міської ради (вул. Б. Вишневецького, 36, м. Черкаси, 18000 ідентифікаційний код 25212542) на користь фізичної особи - підприємця ОСОБА_1 (АДРЕСА_1, 18018, ідентифікаційний номер НОМЕР_1) 42 грн. 50 коп. витрат на сплату державного мита і 118 грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.
В задоволенні решти позову відмовити.
Це рішення може бути оскаржене до Київського апеляційного господарського суду у порядку та строки, передбачені розділом ХІІ Господарського процесуального кодексу України.
СУДДЯ М.В. Дорошенко
Повне рішення складено 10.09.2010р.