ДАРНИЦЬКИЙ РАЙОННИЙ СУД М.КИЄВА
справа № 753/1593/23
провадження № 2/753/2895/23
23 травня 2023 року Дарницький районний суд м. Києва в складі:
головуючого судді Заставенко М.О.,
з секретарем судового засідання Змієвською А.С.,
за участю
позивача ОСОБА_1 ,
представника позивача ОСОБА_2 ,
представника відповідача ЖБК «Захисник» Лушкіна П.Ю.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Києві в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Житлово-будівельного кооперативу «Захисник», Товариства з обмеженою відповідальністю «ОСВ Практик» про визнання майнових прав на нерухоме майно,
У січні 2022 року ОСОБА_1 , в особі представника - адвоката Юсупової К.О., звернувся в Дарницький районний суд м. Києва із позовною заявою до Житлово-будівельного кооперативу «Захисник» (далі також ЖБК «Захисник», кооператив, відповідач-1), Товариства з обмеженою відповідальністю «ОСВ Практик» (далі також ТОВ «ОСВ Практик», відповідач-2) про визнання майнових прав на нерухоме майно, у якій просить суд визнати за ОСОБА_1 майнові права на:
1) двокімнатну квартиру НОМЕР_2 загальною площею 63,9 кв.м., що розташована на 2 поверсі в будинку за будівельною адресою: АДРЕСА_1 (далі - Квартира НОМЕР_2 ) у розмірі профінансованого внеску в сумі 345 060,00 грн згідно з договором купівлі - продажу від 02.12.2015, посвідченим приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гуд JI.M. за реєстровим №1009;
2) двокімнатну квартиру НОМЕР_3 загальною площею 63,8 кв.м., що розташована на З поверсі в будинку за будівельною адресою: АДРЕСА_1 (далі - Квартира НОМЕР_3 ) у розмірі профінансованого внеску в сумі 344 520,00 грн згідно з договором купівлі - продажу від 02.12.2015, посвідченим приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гуд JI.M. за реєстровим №1010;
3) двокімнатну квартиру НОМЕР_4 загальною площею 64,3 кв.м., що розташована на 6 поверсі в будинку за будівельною адресою: АДРЕСА_1 (далі - Квартира НОМЕР_4 ) у розмірі профінансованого внеску в сумі 347 220,00 грн згідно з договором купівлі - продажу від 02.12.2015, посвідченим приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гуд JI.M. за реєстровим №1011;
4) двокімнатну квартиру НОМЕР_5 загальною площею 63,9 кв.м., що розташована на 6 поверсі в будинку за будівельною адресою: АДРЕСА_1 (далі - Квартира НОМЕР_5 ) у розмірі профінансованого внеску в сумі 345 060,00 грн згідно з договором купівлі - продажу від 02.12.2015, посвідченим приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гуд Л.М. за реєстровим №1012;
5) двокімнатну квартиру НОМЕР_6 загальною площею 65,5 кв.м., що розташована на 2 поверсі в будинку за будівельною адресою: АДРЕСА_1 (далі - Квартира НОМЕР_6 ) у розмірі профінансованого внеску в сумі 353 700,00 грн згідно з договором купівлі - продажу від 09.12.2015, посвідченим приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гуд JI.M. за реєстровим №1034.
Позовні вимоги обґрунтовані наступним. 16.07.2013 розпорядженням виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) №1183 (надалі - Розпорядження №1183) було дозволено Головному управлінню Міністерства внутрішніх справ України в місті Києві (далі - ГУ МВС України в м. Києві) організувати житлово-будівельний кооператив при ГУ МВС України в м. Києві з метою подальшого будівництва жилого будинку з вбудовано-прибудованими приміщеннями на АДРЕСА_1 (далі - Будинок) для працівників органів та підрозділів ГУ МВС України в м. Києві, які потребують поліпшення житлових умов.
Розпорядженням №1183 визначено, зокрема, що фінансування будівництва будинку здійснюватиметься за кошти житлово-будівельного кооперативу «Захисник» та кошти інвестора.
05.03.2014 розпорядженням виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) №240 (надалі - Розпорядження №240) було затверджено рішення зборів про організацію житлово-будівельного кооперативу «Захисник» при ГУ МВС України в м. Києві та список працівників ГУ МВС України в м. Києві, які вступають до ЖБК «Захисник» при ГУ МВС України в м. Києві і членів їх сімей, що виявили бажання оселитися в будинку кооперативу та доручено Департаменту будівництва та житлового забезпечення виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) зареєструвати статут ЖБК «Захисник», який в подальшому було зареєстровано 19.03.2014 за №646 (далі - Статут).
20.06.2014 між ЖБК «Захисник» та ТОВ «ОСВ Практик» було укладено Договір генерального підряду на капітальне будівництво №2 (далі - Договір генпідряду), згідно з яким відповідач-2 зобов'язувався на свій ризик своїми та/або залученими силами та засобами збудувати та передати відповідачу-1 об'єкт будівництва відповідно до затвердженої проектно-кошторисної документації, умов Договору генпідряду та завданням відповідача-1, а саме - житловий будинок з вбудованими приміщеннями громадського призначення за будівельною адресою: АДРЕСА_1 (кадастровий номер земельної ділянки 8000000000:63:332:0051), а відповідач-1 зобов'язувався прийняти закінчений будівництвом об'єкт та оплатити його в межах договірної ціни. За Договором генпідряду ТОВ «ОСВ Практик» виконувало комплекс будівельно-монтажних робіт. Відповідно до п.п. 1.2, 1.3 Договору генпідряду, для забезпечення фіксованої вартості житла для членів ЖБК «Захисник» (п.3.2. Договору) ЖБК «Захисник» надав ТОВ «ОСВ Практик» можливість залучати кошти інвесторів для фінансування будівництва помешкань - квартир та нежитлових приміщень.
Невід'ємною частиною Договору генпідряду є додаткові угоди №1, 2, 3 до Договоругенпідряду. Пунктами 1 та 2 укладеної 03.11.2014 між відповідачами додаткової угоди до Договоругенпідряду встановлено, що Замовник (ЖБК «Захисник») передає Генеральному підряднику (ТОВ «ОСВ Практик») частину своїх функцій, що стосуються фінансування будівництва помешкань та приміщень, перелік яких наведено в п.1.2. Договору. Фінансування може здійснюватися за рахунок власних коштів Генерального підрядника (ТОВ «ОСВ Практик») та/або за рахунок залучених коштів від фізичних та юридичних осіб (кредитів, інвестиційних угод, договорів купівлі-продажу майнових прав тощо). Таким чином, Генеральний підрядник (ТОВ «ОСВ Практик») набуває майнові права на помешкання та приміщення, перелік яких наведено в п.1.2. Договору.
Отже, як стверджує позивач, з 03.11.2014 року ЖБК «Захисник» добровільно надав ТОВ «ОСВ Практик» право залучати кошти інвесторів для фінансування будівництва, ТОВ «ОСВ Практик» на законних підставах володів майновими правами на помешкання та приміщення, перелік яких наведено в п.1.2. Договору, та мало всі правові підстави укладати з фізичними та юридичними особами - інвесторами, у тому числі із позивачем, договори купівлі-продажу майнових прав на ці помешкання, як покупцем, та ТОВ «ОСВ Практик», як продавцем, укладено наступні договори купівлі-продажу:
1)договір від 02.12.2015, реєстровий номер 1009 (далі Договір № 1009), відповідно до якого продавець передає у власність, а покупець приймає майнові права на Квартиру НОМЕР_2 ;
2)договір від 02.12.2015, реєстровий номер 1010 (далі Договір № 1010), відповідно до якого продавець передає у власність, а покупець приймає майнові права на Квартиру НОМЕР_3 ;
3)договір від 02.12.2015, реєстровий номер 1011 (далі Договір № 1011), відповідно до якого продавець передає у власність, а покупець приймає майнові права на Квартиру НОМЕР_4 ;
4)договір від 02.12.2015, реєстровий номер 1012 (далі Договір № 1012), відповідно до якого продавець передає у власність, а покупець приймає майнові права на Квартиру НОМЕР_5 ;
5)договір від 09.12.2015, реєстровий номер 1034 (далі Договір № 1034), відповідно до якого продавець передає у власність, а покупець приймає майнові права на Квартиру НОМЕР_6 .
За вказаними Договорами плановий термін введення в експлуатацію об'єкта капітального будівництва - ІІІ квартал 2015 року.
Листом №80 від 15.12.2015 ТОВ «ОСВ Практик» повідомило позивача, що термін дії Договорів продовжено до 20.01.2016.
Восени 2017 року між відповідачами розпочався конфлікт, відповідач-1 не надавав відповідачу-2 доступ до будівельного майданчика, станом на день звернення до суду відповідачем-2 умови Договорів не виконані, об'єкти будівництва в експлуатацію не здані.
ЖБК «Захисник» листом №20 від 15.07.2019 повідомив ТОВ «ОСВ Практик» про те, що ЖБК «Захисник» в односторонньому порядку відмовляється від своїх зобов'язань за Договором генерального підряду та розриває його, а також про те, що майнові права, зазначені у п.1.2. цього Договору анулюються.
Таким чином, ЖБК «Захисник» анулював майнові права на помешкання інвесторів, які були відчужені ТОВ «ОСВ Практик» третім особам, не членам кооперативу, проте майнові права на ці квартири ТОВ «ОСВ Практик» набув правомірно на підставі укладеної між відповідачами додаткової угоди від 03.11.2014 до Договору генпідряду. Тобто ЖБК «Захисник» протиправно вирішив позбавити позивача права власності на квартири, у зв'язку з чим останній звертається до суду.
Разом з позовною заявою позивачем до суду подано заяву про забезпечення позову шляхом накладення арешту на майнові права на квартиру НОМЕР_2 , НОМЕР_3 , НОМЕР_4 , НОМЕР_5 та НОМЕР_6, що розташовані в будинку за будівельною адресою: АДРЕСА_1 в розмірах профінансованих внесків за вказані квартири згідно з укладеними договорами купівлі-продажу від 02.12.2015 та 09.12.2015, та заборони ТОВ «ОСВ Практик», ЖБК «Захисник», державним реєстраторам чи іншим особам вчиняти будь-які реєстраційні дії, укладати правочини щодо відчуження майнових права на вказані квартири.
Ухвалою судді Дарницького районного суду м. Києва Заставенко М.О. від 02.02.2023 заяву про забезпечення позову задоволено частково, заборонено ТОВ «ОСВ Практик», ЖБК «Захисник», державним реєстраторам та будь-яким іншим особам, до набрання законної сили судовим рішенням у справі №753/1593/23, вчиняти будь-які реєстраційні дії, укладати будь-які правочини щодо майнових прав на:
1) двокімнатну квартиру НОМЕР_2 загальною площею 63,9 кв.м., що розташована на 2 поверсі в будинку за будівельною адресою: АДРЕСА_1 у розмірі профінансованого внеску в сумі 345 060,00 грн згідно з договором купівлі - продажу від 02.12.2015, посвідченим приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гуд JI.M. за реєстровим №1009;
2) двокімнатну квартиру НОМЕР_3 загальною площею 63,8 кв.м., що розташована на З поверсі в будинку за будівельною адресою: АДРЕСА_1 у розмірі профінансованого внеску в сумі 344 520,00 грн згідно з договором купівлі - продажу від 02.12.2015, посвідченим приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гуд JI.M. за реєстровим №1010;
3) двокімнатну квартиру НОМЕР_4 загальною площею 64,3 кв.м., що розташована на 6 поверсі в будинку за будівельною адресою: АДРЕСА_1 у розмірі профінансованого внеску в сумі 347 220,00 грн згідно з договором купівлі - продажу від 02.12.2015, посвідченим приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гуд JI.M. за реєстровим №1011;
4) двокімнатну квартиру НОМЕР_5 загальною площею 63,9 кв.м., що розташована на 6 поверсі в будинку за будівельною адресою: АДРЕСА_1 у розмірі профінансованого внеску в сумі 345 060,00 грн згідно з договором купівлі - продажу від 02.12.2015, посвідченим приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гуд Л.М. за реєстровим №1012;
5) двокімнатну квартиру НОМЕР_6 загальною площею 65,5 кв.м., що розташована на 2 поверсі в будинку за будівельною адресою: АДРЕСА_1 у розмірі профінансованого внеску в сумі 353 700,00 грн згідно з договором купівлі - продажу від 09.12.2015, посвідченим приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гуд JI.M. за реєстровим №1034.
Ухвалою судді Дарницького районного суду м. Києва Заставенко М.О. від 03.02.2023 відкрито провадження за вказаною позовною заявою в порядку загального позовного провадженні у підготовче засідання.
10.03.2023 у поданому до суду відзиві представник ЖБК «Захисник» - адвокат Лушкін Петро Юрійович, просив відмовити у задоволенні позовних вимог в повному обсязі, виходячи з наступного.
ЖБК «Захисник» створений при ГУ МВС України в м. Києві виключно з метою забезпечення працівників органів та підрозділів МВС України і їхніх сімей житлом (квартирами) з певною кількістю членів кооперативу шляхом будівництва будинку за кошти кооперативу. Статутом ЖБК «Захисник» (далі - Статут) визначено, що ЖБК «Захисник» організовано з метою забезпечення житлом (квартирами) членів (асоційованих членів) кооперативу і їх сімей шляхом будівництва будинку. До кооперативу приймаються працівники органів та підрозділів ГУ МВС України в м. Києві, які виявили бажання вступити до кооперативу, потребують поліпшення житлових умов i перебувають на квартирному обліку в райдержадміністраціях міста Києва та на обліку бажаючих вступити до кооперативу в ГУ МВС України в м. Києві. Відповідно до п. 19 Статуту, жилий будинок, нежитлові приміщення та надвірні будівлі споруджені або придбані кооперативом є його власністю (крім квартир у цьому будинку, за які громадянами повністю внесено пайові внески) і не можуть бути у нього вилучені, продані або передані ним самим як у цілому, так і частинами (квартира, кімната) ні фізичним ні юридичним особам, за винятком передачі, яка здійснюється при ліквідації кооперативу.
Установчими документами ЖБК «Захисник» та чинним законодавством визначено, що тільки члени кооперативу мають право на отримання житла, шляхом сплати пайового внеску та після введення будинку в експлуатацію, зареєструвати за собою право власності на квартиру у відповідності до сплаченого членського пайового внеску. Кооператив, за законом, не може продавати житло не члену кооперативу, укладати договори купівлі-продажу, у т.ч. майнових прав не з членом кооперативу. Позивач не с членом кооперативу, відповідно не має права згідно закону на участь у діяльності кооперативу у тому числі шляхом отримання права на частку майна кооперативу.
Відповідач-1 вказує, що у нього немає жодних зобов'язань перед позивачем, оскільки договірних відносин між ними не існує, договори №№ 1009, 1010, 1011, 1012, 1034 не містять посилань на правовстановлюючі документи, що надають право ТОВ «ОСВ Практик» на реалізацію майнових прав. Крім того, ЖБК «Захисник» не є стороною Договорів №№ 1009, 1010, 1011, 1012, 1034, а тому не є належним відповідачем у справі.
Також представник ЖБК вказує, що відповідач-2 суттєво порушив умови Договору генпідряду, а тому ЖБК «Захисник» листом №20 від 15.07.2019 повідомив ТОВ «ОСВ Практик» про те, що в односторонньому порядку відмовляється від своїх зобов'язань та розриває Договір генпідряду. ТОВ «ОСВ Практик» звернулось до Господарського суду м. Києва з позовом до ЖБК «Захисник» про визнання недійсним односторонню відмову від Договору генпідряду, рішенням суду у задоволенні позову відмовлено, а рішенням суду у справі 910/2512/20 встановлено, що на виконання Договору генпідряду ЖБК «Захисник» сплатив на користь ТОВ «ОСВ Практик» 48 841 200,22 грн., в свою чергу останній виконав роботи на 47 561 300 грн., сальдо складає 1 279 900,22 грн, що підтверджується оборотно-сальдовою відомістю та актами прийому-передачі підрядних робіт, а отже будинок побудований за кошти членів кооперативу. Факт побудови будинку виключно за кошти членів кооперативу також доводиться Висновком експерта від 22.12.2021 № СЕ-19-20/21043-БТ Державного науково-дослідного експертно-криміналістичного центру МВС України в рамках кримінального провадження.
Одночасно відповідач-1 стверджує, що позивач не є інвестором будівництва Будинку, оскільки згідно умов Договору генпідряду ЖБК «Захисник» уповноважив ТОВ «ОСВ Практик» лише залучати інвесторів, а не продавати майнові права, оскільки ЖБК «Захисник» сам не має права на продаж паю (майнових прав), що передбачено Статутом, а тому не міг їх передати ТОВ «ОСВ Практик».
За таких умов, Договори №№ 1009, 1010, 1011, 1012, 1034 є нікчемними, незавершене будівництво за законом належить відповідачу-1, відповідач-2 ніяким чином не набув права власності на майнові права, не міг від свого імені в порядку організації фінансування будівництва укладати договори з фізичними особами.
ЖБК «Захисник» являється неналежним відповідачем у даній справі, обов'язок відповідати за позовом покладено на ТОВ «ОСВ Практик», більш того позивачем обрано невірний спосіб захисту порушеного права.
Також представник відповідача ЖБК просив застосувати до заявлених позовних вимог строк позовної давності, оскільки свої позовні вимоги позивач обґрунтовує тим, що відповідачами було порушено умови договорів купівлі-продажу від 02.12.2015 та 09.12.2015, згідно умов яких плановий термін введення в експлуатацію об'єкта будівництва встановлено ІІІ квартал 2015 року. При цьому 28.08.2019 позивач вже звертався до Дарницького районного суду м. Києва із позовною заявою до ТОВ «ОСВ Практик», третя особа ЖБК «Захисник» про визнання майнових прав на частку в об'єкті незавершеного будівництва та зобов'язання вчинити дії, у задоволенні якого йому було відмовлено.
14.03.2023 представником позивача подано до суду відповідь на відзив.
Протокольною ухвалою Дарницького районного суду м. Києва від 14.03.2023 закрито підготовче засідання, справу призначено до розгляду по суті.
17.03.2023 представником ЖБК «Захисник» до суду подано заперечення на відповідь на відзив.
28.03.2023 представник ЖБК «Захисник» подав до суду клопотання про закриття провадження у справі, посилаючись на те, що в провадженні Дарницького районного суду м. Києва вже перебувала справа за позовними вимогами ОСОБА_1 до ТОВ «ОСВ Практик», третя особа ЖБК «Захисник», про визнання майнових прав на частку в об'єкті незавершеного будівництва та зобов'язання вчинити дії. Рішенням суду № 753/16954/19 позивачеві вже було відмовлено у задоволенні заявлених позовних вимог, тобто наявне рішення суду що набрало законної сили у справі між тими самими сторонами , про той самий предмет і з тих самих підстав.
23.05.2023 надійшли заперечення представника позивача на клопотання про закриття провадження у справі, в яких зазначено, що кількість позовних вимог та предмет позову по справі № 753/16954/19, а також склад сторін, відрізняється від позовних вимог, предмету позову та складу сторін у справі № 753/1593/23, у зв'язку з чим просила відмовити у задоволенні клопотання про закриття провадження у справі.
В судовому засіданні позивач та його представник заявлені позовні вимоги підтримали, просили суд їх задовольнити в повному обсязі.
Представник ЖБК «Захисник» заперечував щодо заявлених позовних вимог.
Представник ТОВ «ОСВ Практик» у судове засідання не прибув, про час та місце розгляду справи повідомлявся належним чином, однак судові повістки були повернуті до суду з відміткою поштового відділення «адресат відсутній за вказаною адресою», тому суд ухвалив розглядати справи у його відсутність.
Суд, вислухавши сторін та їх представників, дослідивши матеріали справи, вивчивши заяви сторін, дійшов висновку, що заявлені позовні вимоги підлягають задоволенню виходячи з наступного.
Згідно ст. 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.
Судом встановлено, що розпорядженням виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) № 1183 від 16.07.2013 для організації будівництва житлового будинку створено ЖБК «Захисник».
20.06.2014 між ЖБК «Захисник» (замовник) та TOB «ОСВ Практик» (генеральний підрядник) укладено договір генерального підряду на капітальне будівництво № 2, за умовами якого генпідрядник зобов'язувався на свій ризик своїми коштами та/або залученими силами та засобами збудувати та передати замовнику об'єкт будівництва: житловий будинок з вбудовано-прибудованими приміщеннями, який розташований за адресою: АДРЕСА_1 .
Пунктом 1.2 вказаного договору передбачено, що з метою забезпечення фіксованої вартості житла для членів кооперативу «Захисник», замовник надає можливість генпідряднику залучити кошти інвесторів для фінансування будівництва помешкань, в тому числі, і квартир 3 , 6 , 15 , НОМЕР_4 , НОМЕР_5 .
Пунктом 1 додаткової угоди від 03.11.2014 до договору генерального підряду на капітальне будівництво № 2 визначено, що замовник передає генпідряднику частину своїх функцій, що виключно стосуються організації фінансування будівництва помешкань та приміщень, перелік яких наведено в пункті 1.2. договору. Фінансування може здійснюватися за рахунок власних коштів генерального підрядника та/або за рахунок залучених коштів від фізичних та юридичних осіб (кредитів, інвестиційних угод, договорів купівлі-продажу майнових прав тощо).
Згідно з пунктом 2 цієї додаткової угоди генеральний підрядник набуває майнові права на помешкання та приміщення, перелік яких наведено в пункті 1.2. договору.
Між позивачем ОСОБА_1 , як покупцем, та ТОВ «ОСВ Практик», як продавцем, укладено наступні договори купівлі-продажу:
-02.12.2015 договір купівлі-продажу, реєстровий номер 1009, відповідно до якого продавець передає у власність, а покупець приймає майнові права на квартиру НОМЕР_2 ;
-02.12.2015 договір купівлі-продажу, реєстровий номер 1010, відповідно до якого продавець передає у власність, а покупець приймає майнові права на квартиру НОМЕР_3 ;
-02.12.2015 договір купівлі-продажу, реєстровий номер 1011, відповідно до якого продавець передає у власність, а покупець приймає майнові права на квартиру НОМЕР_4 ;
-02.12.2015 договір купівлі-продажу, реєстровий номер 1012, відповідно до якого продавець передає у власність, а покупець приймає майнові права на квартиру НОМЕР_5 ;
-09.12.2015 договір купівлі-продажу, реєстровий номер 1034, відповідно до якого продавець передає у власність, а покупець приймає майнові права на квартиру НОМЕР_6 .
Позивачем було здійснено повну оплату 100% вартості майнових прав за вказаними договорами на рахунок ТОВ «ОСВ Практик», а саме:
-на підставі договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру НОМЕР_2 , реєстровий номер 1009 - 345 060,00 грн.;
-на підставі договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру НОМЕР_3 , реєстровий номер 1010 - 344 520,00 грн.;
-на підставі договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру НОМЕР_4 , реєстровий номер 1011 - 347 220,00 грн.;
-на підставі договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру НОМЕР_5 , реєстровий номер 1012 - 345 060,00 грн.;
-на підставі договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру НОМЕР_6 , реєстровий номер 1034 - 353 700,00 грн., про що свідчать відповідні довідки з ТОВ «ОСВ Практик».
Запланований термін введення в експлуатацію об'єкта капітального будівництва - 3-й квартал 2015 року.
Листом від 15.12.2015 за № 80 ТОВ «ОСВ Практик» повідомило ОСОБА_1 про подовження терміну дії договорів до 20.01.2016.
Проте TOB «ОСВ Практик» умови договору не виконав, у запланований термін об'єкт капітального будівництва в експлуатацію не зданий та об'єкт інвестування не переданий позивачу, що перешкоджає в установленому законом порядку оформити право власності на спірну квартиру.
Звертаючись до суду з заявленим позовом позивач вказує, що ним, як покупцем, виконано умови договору щодо оплати вартості майнових прав на квартиру у повному обсязі, однак отримати свідоцтво про право власності на квартиру не вдається за можливе, оскільки в запланований термін закінчення будівництва даний об'єкт будівництва не завершено та не введено в експлуатацію, а відповідачем ЖБК «Захисник» не визнається його право на майнові права.
Відповідно до ст. 7 Закону України «Про інвестиційну діяльність», всі суб'єкти інвестиційної діяльності незалежно від форм власності та господарювання мають рівні права щодо здійснення інвестиційної діяльності, якщо інше не передбачено законодавчими актами України.
Розміщення інвестицій у будь-яких об'єктах, крім тих, інвестування в які заборонено або обмежено цим Законом, іншими актами законодавства України, визнається невід'ємним правом інвестора і охороняється законом.
Інвестор має право володіти, користуватися і розпоряджатися об'єктами та результатами інвестицій, включаючи реінвестиції та торгівельні операції на території України, відповідно до законодавчих актів України.
Згідно із ст. 190 ЦК України, майном як особливим об'єктом вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов'язки.
Майнове право, яке можна визначити як «право очікування», є складовою частиною майна як об'єкта цивільних прав. Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.
Відповідно до ч. 3 ст.16 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» встановлено, що разом із заявою про державну реєстрацію прав та їх обтяжень у паперовій формі подаються оригінали документів, необхідних для державної реєстрації прав та їх обтяжень, копії, засвідчені в установленому порядку.
При цьому, нормами ч.ч.7 та 8 п.50 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого Постановою кабінету Міністрів України від 17.10.2013 № 868, визначено, що у разі коли завершення будівництвом об'єкту містобудування та державної реєстрації прав на такий об'єкт за особами, які брали участь в інвестуванні (фінансуванні) об'єкта будівництва, здійснюється після 1 січня 2013 р., особа, що залучала кошти фізичних та юридичних осіб (замовник будівництва), після прийняття такого об'єкта в експлуатацію подає: документ, що підтверджує виникнення, перехід та припинення речових прав на земельну ділянку (крім випадків реконструкції об'єктів нерухомого майна без зміни зовнішніх геометричних розмірів їх фундаментів у плані); документ, що підтверджує виникнення, перехід та припинення прав власності на такий об'єкт до проведення реконструкції (у разі проведення реконструкції об'єкта нерухомого майна); документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта; документ що підтверджує присвоєння об'єкту нерухомого майна адреси (крім випадку, коли в результаті реконструкції об'єкта нерухомого майна його адреса не змінювалася); затверджений такою особою перелік фізичних та юридичних осіб, кошти яких залучалися на інвестування (фінансування) об'єкта будівництва.
Моментом виникнення майнових прав у їх носія вважається загально прийнятий з моменту набуття права власності, визначений статтею 328 ЦК України на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.
За положеннями пункту 2 Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України № 461 від 13 квітня 2011 року, прийняття в експлуатацію об'єктів, що належать до І-ІІІ категорії складності та об'єктів, будівництво яких здійснено на підставі будівельного паспорта, проводиться шляхом реєстрації Державною архітектурно-будівельною інспекцією України та її територіальними органами поданої замовником декларації про готовність об'єкта до експлуатації.
Захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.
У Постанові № 6-98цс13 від 02.10.2013 Верховний Суд України висловив правову позицію про те, що виконання грошових зобов'язань за інвестиційною угодою, а саме повна сплата вартості об'єкта інвестування (стовідсоткова передоплата), свідчить про вчинення дій, спрямованих на виникнення юридичних фактів, необхідних і достатніх для отримання права вимоги переходу права власності на об'єкт будівництва або набуття майнових прав на цей об'єкт.
Статтею ст. 3 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» визначено, що майновими правами визнаються будь-які права пов'язані з майном, відмінні від права власності у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (право на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо).
Судом встановлено, що ОСОБА_1 виконав свої зобов'язання за договором, сплативши грошові кошти у визначеній у договорах сумах, у зв'язку із чим за умовами договорів набув майнових прав щодо об'єкта нерухомості, зокрема права на отримання в подальшому у власність спірні квартири.
Відповідно до ст. 204 ЦК України, правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.
Згідно із ч.1, ч.2 ст. 509 ЦК України, зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов'язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку. Зобов'язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу.
Відповідно до ст. 511 ЦК України, зобов'язання не створює обов'язку для третьої особи. У випадках, встановлених договором, зобов'язання може породжувати для третьої особи права щодо боржника та (або) кредитора.
Згідно зі статтею 526 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
За правилом статті 527 ЦК України боржник зобов'язаний виконати свій обов'язок, а кредитор - прийняти виконання особисто, якщо інше не встановлено договором або законом, не випливає із суті зобов'язання чи звичаїв ділового обороту.
Згідно зі статтею 530 ЦК України, якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).
Згідно із ч.3 ст. 653 ЦК України, у разі зміни або розірвання договору зобов'язання змінюється або припиняється з моменту досягнення домовленості про зміну або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни. Якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов'язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили.
Згідно із ст. 851 ЦК України, підрядник має право не розпочинати роботу, а розпочату роботу зупинити, якщо замовник не надав матеріалу, устаткування або річ, що підлягає переробці, і цим створив неможливість виконання договору підрядником.
Згідно із ст. 875 ЦК України, за договором будівельного підряду підрядник зобов'язується збудувати і здати у встановлений строк об'єкт або виконати інші будівельні роботи відповідно до проектно-кошторисної документації, а замовник зобов'язується надати підрядникові будівельний майданчик (фронт робіт), передати затверджену проектно-кошторисну документацію, якщо цей обов'язок не покладається на підрядника, прийняти об'єкт або закінчені будівельні роботи та оплатити їх.
Згідно до ст. 876 ЦК України, власником об'єкта будівництва або результату інших будівельних робіт є замовник, якщо інше не передбачено договором.
Враховуючи встановлені обставини та вищевказані правові норми, суд вважає доводи позивача про те, що до завершення будівництва об'єкта нерухомості, та введення його в експлуатацію позивачу, як інвестору належать майнові права на цей об'єкт, такими, що ґрунтуються на законі.
Аналогічного правового висновку дійшла Велика Палата Верховного Суду в постанові № 14-461 цс19 від 09.10.2019.
Позивач приєднався до будівництва квартир НОМЕР_2 , НОМЕР_3,НОМЕР_4 , НОМЕР_5 , 3 на стадії будівництва, до введення будинку в експлуатацію, на момент дії нормативно-правових актів, які по-різному регулюють сферу правовідносин, що виникають з приводу залучення коштів фізичних осіб на етапі будівництва відповідно до договору купівлі-продажу майнових прав, який укладено відповідно Цивільного Кодексу України. Підстави залучення коштів від інших фізичних осіб на стадії будівництва врегульовані Законом України "Про кооперацію", Законом України "Про інвестиціцну діяльність" та іншими нормативно-правовими актами. Виходячи з правочинів, укладених між замовником та підрядником відповідачі не заперечують факт інших джерел фінансування капітального будівництва, ніж пайові внески, тобто залучення коштів не лише відповідно до Закону України "Про кооперацію". Разом з тим, ЖБК "Захисник" не визнає майнових зобов'язань перед іншими фізичними особами, які брали участь у фінансуванні будівництва в період діяльності ТОВ "ОСВ Практик", посилаючись на Закон України "Про кооперацію" та відсутність членства. Таким чином позивач позбавляється майнових прав у складі не введеного в експлуатацію об'єкта будівництва, які у нього виникли з моменту укладення договору - купівлі-продажу майнових прав.
Враховуючи, що будинок, розташований за будівельною адресою по АДРЕСА_1 належить ЖБК "Захисник" для позивача, який не є членом кооперативу існує ризик з моменту розірвання договору між підрядником і замовником порушення майнових прав на об'єкт будівництва. З урахуванням 100% сплати коштів за об'єкти інвестування - спірні квартири, право позивача підлягає захисту внаслідок зобов'язання, що відповідає вимогам Цивільного Кодексу України, оскільки договір купівлі-продажу майнових прав не було оскаржено ЖБК "Захисник" в судовому порядку. Суд приходить до висновку про те, що заявлені позовні вимоги про визнання майнових прав позивача є обґрунтованими та доведеними.
Твердження відповідача ЖБК «Захисник» про відсутність у ТОВ «ОСВ Практик» повноважень щодо укладання договорів купівлі-продажу майнових прав не заслуговують на увагу, оскільки генеральний підрядник не є власником майна та не може розпоряджатись майном, яке належить замовнику, а саме Житлово-будівельного кооперативу «Захисник». Пунктом 1.2. Договору генерального підряду на капітальне будівництво №2 від 20.06.2014 сторони погодили, що з метою забезпечення фіксованої вартості житла для членів Житлового кооперативу «Захисник» замовник надає право генеральному підряднику залучати кошти інвесторів для фінансування будівництва помешкань, перелік яких наведений в договорі. Квартири НОМЕР_2 , НОМЕР_7,НОМЕР_4 , НОМЕР_5 , НОМЕР_6 наявні в цьому переліку. Відповідно до додаткової угоди від 03.11.2014 до Договору генерального підряду на капітальне будівництво №2 від 20.06.2014 замовник передає генеральному підряднику частину своїх функцій, що виключно стосуються організації фінансування будівництва помешкань та приміщень, перелік яких наведено в п. 1.2. Договору. Фінансування може здійснюватись за рахунок власних коштів генерального підрядника та/або за рахунок залучених коштів від фізичних та юридичних осіб (кредитів, інвестиційних угод, договорів купівлі-продажу майнових прав тощо). Згідно з п. 2. Цієї Додаткової угоди генеральний підрядник набуває майнові права на помешкання та приміщення перелік яких наведено в п. 1.2. Договору.
Відтак, замовник будівництва надав генеральному підряднику повноваження на укладання відповідних договорів.
Згідно зі ст. 656 ЦК України майнові права можуть бути предметом договору купівлі-продажу. До договору купівлі-продажу майнових прав застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не випливає зі змісту або характеру цих прав. За договором купівлі-продажу майнових прав покупець отримує у власність не індивідуально визначене нерухоме майно з усіма притаманними йому властивостями, а майнові права на ще не існуюче майно, яке може стати таким при сукупності всіх передбачених будівельною документацією обставин. Законодавець не обмежує власника майнових прав на нерухоме майно в здійсненні будь-яких не заборонених законом операцій щодо цих прав, в тому числі щодо уступки права вимоги (цесії) за такими договорами.
Відповідно до ст. 657 ЦК України, договір купівлі-продажу нерухомого майна укладається в письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню.
В договорі купівлі-продажу майнових прав на нерухомість має бути зазначено, що покупець придбаває майнові права на конкретну квартиру чи будинок, має бути роз'яснено зміст цих прав, тобто які саме майнові права передаються покупцю (повинно бути чітко зазначено, що після введення будинку чи квартири в експлуатацію передається покупцю у власність; також чітко і однозначно має бути описаний порядок такої передачі) та регламентовано, з якого моменту покупець стає власником майнових прав на нерухомість. Окрім цього договір купівлі-продажу майнових прав має містити чітко визначену саму квартиру/будинок (кінцевий об'єкт), а саме: а) будівельна адреса об'єкта; б) номер приміщення згідно з будівельною нумерацією; в) поверх; г) площа загальна і жила; ґ) кількість кімнат.
Доводи представника відповідача ЖБК «Захисник» про те, що Договір генерального підряду на капітальне будівництво №2 від 20.06.2014 та додаткові угоди до нього не є доказом передачі повноважень щодо відчудження нерухомості іншим особам від ЖБК «Захисник» до ТОВ «ОСВ Практик», суд не приймає до уваги оскільки сторонами було чітко визначено перелік квартир та способи залучення грошових коштів для будівництва. Вказаний договір та додаткові угоди до нього не було визнано недійсними.
Відповідно до ст. 55 Конституції України кожен має право будь-якими не забороненими законом засобами захищати свої права і свободи від порушень і протиправних посягань.
Даною нормою Основного Закону України передбачено, що права і свободи людини і громадянина захищаються судом; кожному гарантується право на оскарження в суді рішень, дій чи бездіяльності органів державної влади, органів місцевого самоврядування, посадових і службових осіб; кожен має право будь-якими не забороненими законом засобами захищати свої права і свободи від порушень і протиправних посягань.
За змістом ст. ст. 4, 5 Цивільного процесуального кодексу України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законами України.
Відповідно до ч. 1 ст. 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу, а частиною 2 визначено способи здійснення захисту цивільних прав та інтересів судом.
Представник відповідача ЖБК «Захисник» посилається на пропущення позивачем строку позовної давності, який рахується з моменту порушення строку здачі об'єкта будівництва в експлуатацію, тобто строк позовної давності слід рахувати з 15.12.2015, наступного дня після закінчення встановленого п.1.3 та п.п. 2.2.1, п.2.2. Договору строку передачі об'єкта в експлуатацію.
Відповідно до ч. 1 ст. 251 ЦК України строком є певний період у часі, зі спливом якого пов'язана дія чи подія, яка має юридичне значення.
Відповідно до ст. 253 ЦК України перебіг строку починається з наступного дня після відповідної календарної дати або настання події, з якою пов'язано його початок.
Згідно з ст. 257 ЦК України загальна позовна давність встановлюється тривалістю у три роки.
Перебіг позовної давності починається від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила (ч. 1 ст. 267 ЦК України).
Суд вважає, що позивачем не пропущено строк позовної давності на звернення до суду з даним позовом, оскільки лише в 2019 році позивач міг довідатися про розірвання договору ЖБК «Захисник» та анулювання майнових прав на помешкання та квартири, про що зазначено представником відповідача. Посилання сторони відповідача на те, що строк позовної давності має відраховуватися з наступного дня після закінчення встановленого строку передачі об'єкта в експлуатацію, суд вважає хибним, оскільки будівництво спірного будинку не завершено, а строки введення будинку в експлуатацію можуть переноситися.
Частиною 1,2,3 та 4 ст. 12 ЦПК України передбачено, що цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов'язків, передбачених законом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов'язаних із вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.
Відповідно до ч.1 ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Суд враховує вимоги ст. 80 ЦПК України, зокрема достатність доказів для вирішення справи, наданих до суду.
Інші доводи відповідача не спростовують висновків суду щодо порушення прав позивача.
Таким чином, зважаючи на обставини справи, придбання позивачем майнових прав на квартири НОМЕР_2 , НОМЕР_3,НОМЕР_4 , НОМЕР_5 , 3 та невизнання ЖБК «Захисник» умов Договорів купівлі-продажу майнових прав, суд вважає, що обраний позивачем спосіб захисту порушеного права щодо визнання майнових прав за ОСОБА_1 на вказані квартири, як частину в об'єкті незавершеного будівництва забезпечить поновлення прав та захист від незаконних посягань у майбутньому, а відтак позов за заявленими вимогами підлягає задоволенню.
У відповідності до ст. 141 ЦПК України, з відповідачів на користь позивача підлягає стягненню сплачений ним судовий збір.
На підставі викладеного та керуючись ст. ст. 1-13, 17, 18, 76-82, 89, 141, 258, 259, 263-265, 268, 272, 273, 354 ЦПК України, суд -
Позовні вимоги ОСОБА_1 задовольнити.
Визнати за ОСОБА_1 майнові права на:
1) двокімнатну квартиру НОМЕР_2 загальною площею 63,9 кв.м., що розташована на 2 поверсі в будинку за будівельною адресою: АДРЕСА_1 у розмірі профінансованого внеску в сумі 345 060,00 грн згідно з договором купівлі - продажу від 02.12.2015, посвідченим приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гуд JI.M. за реєстровим №1009;
2) двокімнатну квартиру НОМЕР_3 загальною площею 63,8 кв.м., що розташована на З поверсі в будинку за будівельною адресою: АДРЕСА_1 у розмірі профінансованого внеску в сумі 344 520,00 грн згідно з договором купівлі - продажу від 02.12.2015, посвідченим приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гуд JI.M. за реєстровим №1010;
3) двокімнатну квартиру НОМЕР_4 загальною площею 64,3 кв.м., що розташована на 6 поверсі в будинку за будівельною адресою: АДРЕСА_1 у розмірі профінансованого внеску в сумі 347 220,00 грн згідно з договором купівлі - продажу від 02.12.2015, посвідченим приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гуд JI.M. за реєстровим №1011;
4) двокімнатну квартиру НОМЕР_5 загальною площею 63,9 кв.м., що розташована на 6 поверсі в будинку за будівельною адресою: АДРЕСА_1 у розмірі профінансованого внеску в сумі 345 060,00 грн згідно з договором купівлі - продажу від 02.12.2015, посвідченим приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гуд Л.М. за реєстровим №1012;
5) двокімнатну квартиру НОМЕР_6 загальною площею 65,5 кв.м., що розташована на 2 поверсі в будинку за будівельною адресою: АДРЕСА_1 у розмірі профінансованого внеску в сумі 353 700,00 грн згідно з договором купівлі - продажу від 09.12.2015, посвідченим приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гуд JI.M. за реєстровим №1034.
Стягнути з Житлово-будівельного кооперативу «Захисник» на користь ОСОБА_1 судовий збір в розмірі 7 117,97 грн.
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «ОСВ Практик» на користь держави ОСОБА_1 судовий збір в розмірі 7 117,97 грн.
Позивач ОСОБА_1 , громадянин Італійської Республіки, місце проживання в України - АДРЕСА_2 , РНОКПП НОМЕР_1 .
Відповідач Житлово-будівельний кооператив «Захисник», код ЄДРПОУ 39150794, місцезнаходження АДРЕСА_1.
Відповідач Товариство з обмеженою відповідальністю «ОСВ Практик», код ЄДРПОУ 35494084, місцезнаходження м. Запоріжжя, вул. Олександрівська, 16.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.
У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Рішення суду може бути оскаржене до Київського апеляційного суду шляхом подачі апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.
Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручене у день його складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження на рішення суду - якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.
Суддя Заставенко М.О.
Повний текст рішення складено 12.06.2023.