Справа № 526/2910/21 Номер провадження 22-ц/814/2487/23Головуючий у 1-й інстанції Максименко Л.В. Доповідач ап. інст. Одринська Т. В.
04 травня 2023 року м. Полтава
Полтавськийапеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
Головуючого суддіОдринської Т.В.,
суддів: Абрамова П.С., Пікуля В.П.,
за участю секретаря Сальної Н.О.
розглянув у відкритому судовому засіданні у м. Полтаві цивільну справі за позовом ТОВ «Агро-край» до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , третя особа: приватний нотаріус Ямпольська С.М. про визнання недійсним договору купівлі-продажу земельної ділянки та скасування рішення про державну реєстрацію речового права
за апеляційною скаргою ТОВ "Агро-край"
на рішення Гадяцького районного суду Полтавської області від 03 листопада 2022 року В С Т А Н О В И В :
В грудні 2021 року ТОВ "Агро-край" звернулося до суду з позовом до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , третя особа: приватний нотаріус Ямпольська С.М. про визнання недійсним договору купівлі-продажу земельної ділянки та скасування рішення про державну реєстрацію речового права.
Позов мотивовано тим, що договір купівлі - продажу земельної ділянки укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 є недійсним, через недотримання процедури його оформлення приватним нотаріусом Ямпольською С.М.
ТОВ «Агрокрай» є орендарем даної земельної ділянки та має переважне право на укладення договору купівлі - продажу, проте приватний нотаріус не повідомила дату укладення договору, тому товариство не змогло використати переважне право придбати дану земельну ділянку. Пояснює, що своє переважне право на придбання земельної ділянки не зареєстрували через завищену ціну на земельну ділянку.
Рішення Гадяцького районного суду Полтавської області від 03 листопада 2022 року позовну заявуТОВ «Агро-край» до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , третя особа: приватний нотаріус Ямпольська С.М. про визнання недійсним договору купівлі-продажу земельної ділянки та скасування рішення про державну реєстрацію речового права - залишено без задоволення.
Рішення мотивовано тим, що ТОВ «АГРО-КРАЙ» є юридичною особою з іноземним елементом, де кінцевим бенефіціарним власником є громадянин іноземної держави громадянин США ОСОБА_3 , тому в силу закону позивач не може бути покупцем спірної земельної ділянки. Суд прийшов до висновку, про обрання позивачем неналежного способу захисту та безпідставність позову.
З вказаним судовим рішенням не погодився директор ТОВ «АГРО-КРАЙ» та подав апеляційну скаргу в якій вказуючи на порушення судом норм матеріального та процесуального права, просить рішення скасувати, ухвалити нове, яким позов задовольнити повністю.
Апеляційна скарга мотивована тим, що ТОВ «АГРО-КРАЙ» не відмовилось від свого переважного права укласти договір купівлі-продажу земельної ділянки, а навпаки виявило бажання як суб?єкт переважного права другої черги ним скористатися.
01.09.2021 між ТОВ «АГРО-КРАЙ» та фізичною особою ОСОБА_4 укладено договір про передачу (безоплатне відчуження) переважного права купівлі земельної 5320481400:00:002:0195.Тож, державна реєстрація передачі переважного права за вказаним правочином, з урахуван пункту 2.1.8 договору про співробітництво від 04.08.2021, мала бути здійснена протягом п?яти робочих днів з моменту одержання від нотаріуса повідомлення про час та дату укладення відповідного договору купівлі-продажу земельної ділянки.
В свою чергу, приватний нотаріус Ямпольська Свіглана Миколаївца не виконала вимоги ст. 130-1 Земельного кодексу України та не повідомила ТОВ «AГРО КРАЙ» про дату та час продажу земельної ділянки, що мало наслідком не з?явлення суб'єкта переважного права для укладення такого договору та відповідно, продаж земельної ОСОБА_2 .
Вказані протиправні дії приватним нотаріусом Ямпольською Світланою Миколаї вчинено свідомо та з метою усунути від купівлі земельної ділянки суб?єкта переважного права та сприяти ОСОБА_2 у оформленні права власпості на вищевказану земельну ділянку.
У відзиві на апеляційну скаргу представник ОСОБА_2 - адвокат Рой І.В. просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, а судове рішення без змін, посилаючись на те, що дії нотаріуса повністю відповідали вимогам закону.
Заслухавши суддю-доповідача, перевіривши законність і обґрунтованість ухваленого у справі судового рішення, апеляційний суд дійшов висновку, що апеляційна скарга задоволенню не підлягаєз наступних підстав.
Судом встановлено, що з 17.06.2004 р. ОСОБА_1 була власником земельної ділянки площею 3.19 га, кадастровий номер: 5320481400:00:002:0195, яка розташована в с. Великі Будища Миргородського району Полтавської області (а.с. 15).
14.05.2008 року між сільськогосподарським товариством з обмеженою відповідальністю «Фіалка» та ОСОБА_1 укладено договір оренди належної їй земельної ділянки строком на 10 років. (а.с. 11-12)
06.10.2017 року між ОСОБА_1 , господарським товариством з обмеженою відповідальністю «Фіалка» та Товариством з обмеженою відповідальністю «АГРО-КРАЙ» укладено додаткову угоду №б/н до Договору оренди землі від 14.05.2008, якою передано права та обов'язки орендаря, передбачені договором оренди, ТОВ «АГРО-КРАЙ». Строк дії договору продовжено на 7 років (а.с. 13).
Відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права № 112128392 від 30.01.2018, зазначені зміни зареєстровано.
06 серпня 2021 року ОСОБА_1 звернулася до приватного нотаріуса Ямпольської Світлани Миколаївни із наміром продати земельну ділянку площею 3,1888га.
Листом за № 642/01-16 від 06.08.2021 на поштову адресу ТОВ «АГРО-КРАЙ» надійшло повідомлення приватного нотаріуса Ямпольської Світлани Миколаївни щодо продажу земельної ділянки загальною площею 3,1888 га, кадастровий номер 5320481400:00:002:0195 з проектом договору купівлі-продажу земельної ділянки. (а.с. 16)
Відповідно до пункту 3 проекту договору купівлі-продажу земельної ділянки, продаж земельної ділянки вчиняється за 257 426 (двісті п'ятдесят сім тисяч чотириста двадцять шість) гривень 08 копійок, які продавець отримує повністю від покупця до підписання цього договору, шляхом безготівкового перерахування грошових коштів на рахунок продавця.
Відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію обтяження № 269391744 від 06.08.2021, приватний нотаріус Ямпольська Світлана Миколаївна, на підставі заяви з реєстраційним номером 47184550 від 06.08.2021 зареєструвала намір власника земельної ділянки сільськогосподарського призначення щодо продажу земельної ділянки площею 3,1888 га, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 1472295353204, кадастровий номер 5320481400:00:002:0195, яка розташована на території Полтавської області, Гадяцького району, Великобудищанської сільської ради. Номер запису про обтяження: 43364868, дата державної реєстрації: 06.08.2021
04 серпня 2021 між ТОВ «АГРО-КРАЙ» та фізичною особою ОСОБА_4 укладено договір про співробітництво №04/08-21Б.
09 вересня 2021 року приватний нотаріус отримала від ТОВ «Агро-край» повідомлення від 01 вересня 2021 року про намір скористатися переважним правом купівлі вказаної земельної ділянки (а.с. 20).
04 листопада 2021 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 укладено договір купівлі-продажу земельної ділянки площею 3,1888 га, кадастровий номер: 5320481400:00:002:0195, розташованої на території Полтавської області, Гадяцького району, Великобудищанської сільської ради. Вказаний договір посвідчено приватним нотаріусом Миргородського районного нотаріального округу Полтавської області Ямпольською С.М. за реєстровим № 1320 (а.с. 130-131т.1).
Відповідно до платіжного доручення АТ «Банк Січ» № 75258 від 04 листопада 2021 року ОСОБА_2 перерахував ОСОБА_1 257426 грн. 08 коп., кошти за земельну ділянку кадастровий № 5320481400:00:002:0195згідно договору від 04 листопада 2021 року (а.с. 141).
Згідно з інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна, сформованого 04 листопада 2021 року за ОСОБА_2 зареєстровано право власності на вказану земельну ділянку №5320481400:00:002:0195 (т.1а.с.207).
Відмовляючи ТОВ «Агро-край» у задоволенні позовних вимог суд першої інстанції виходив з того, що ТОВ «Агро-край» є юридичною особою з іноземним елементом, де кінцевим бенефіціарним власником є громадянин іноземної держави США ОСОБА_3 , тому суд дійшов висновку, що позивач в силу закону не може бути покупцем спірної земельної ділянки.
Разом з цим місцевий суд зазначив, що в разі своєчасного укладення договору про співпрацю з ОСОБА_4 та своєчасної реєстрації передачі переважного права з відповідним позовом до суду мала б звертатися ОСОБА_4 . Правом щодо захисту своїх інтересів ОСОБА_4 не скористалася, що свідчить про формальність самого договору. Окрім того, вказана особа до участі у справі не залучена, хоча коло учасників процесу визначено позивачем, тому суд дійшов висновку про безпідставність заявленого позову щодо визнання договору недійсним.
Колегія суддів погоджується з такими висновками суду першої інстанції, виходячи з наступного.
Відповідно до статті 627 ЦК України та до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Статтею 655 ЦК України визначено, що за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.
Згідно частини 1 статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. У випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом недійсним. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
Згідно частин 1-3, 5, 6 статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним; правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.
Відповідно до статей 215, 216 ЦК України вимога про визнання оспорюваного правочину недійсним та про застосування наслідків його недійсності, а також вимога про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину може бути заявлена як однією зі сторін, так і іншою заінтересованою особою, права та законні інтереси якої порушено вчиненням правочину. Правочин може бути визнаний недійсним лише з підстав, визначених законом, та із застосуванням наслідків недійсності, передбачених законом.
Судом встановлено, що договір купівлі - продажу земельної ділянки, посвідчений приватним нотаріусом Ямпольською С.М. 04.11.2021 між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 відповідав вимогам чинного законодавства, його зміст не суперечив положенням ЦК України, іншим актам цивільного законодавства, інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Сторони правочину мали необхідний обсяг цивільної дієздатності, їх волевиявлення було вільним і відповідало їх внутрішній волі, правочин був спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлено цим договором.
З цих підстав суд першої інстанції дійшов вірного висновку, що позивачем ТОВ «Агро-край» не надано належних, допустимих, достовірних та достатніх доказів того, що вищевказаний договір купівлі-продажу був укладений з порушенням вимог ч. 1 статті 215 ЦК України, а тому дійшов обґрунтованого висновку щодо відсутності підстав для визнання його недійсним.
Доводи апелянта щодо порушення його переважного права на придбання спірної земельної ділянки є також необґрунтованими, виходячи з наступного.
Відповідно ч.1-2 ст. 78 ЗК України право власності на землю - це право володіти, користуватися і розпоряджатися земельними ділянками. Право власності на землю набувається та реалізується на підставі Конституції України, цього Кодексу, а також інших законів, що видаються відповідно до них.
Відповідно до ч.1 ст. 130 1 ЗК України переважне право купівлі земельних ділянок сільськогосподарського призначення мають такі суб'єкти: а) у першу чергу - особа, яка має спеціальний дозвіл на видобування корисних копалин загальнодержавного значення (металічні руди кольорових металів, металічні руди благородних металів, металічні руди рідкіснометалевих та рідкісноземельних металів, радіоактивних металів, електро- та радіотехнічна сировина), якщо відповідно до інформації, отриманої з Державного земельного кадастру, така земельна ділянка знаходиться в межах ділянки надр, наданої такій особі у користування, крім земельних ділянок, на яких розташовані об'єкти нерухомого майна (будівлі, споруди), що перебувають у власності особи, яка використовує земельну ділянку на праві власності, оренди, емфітевзису, суперфіцію, а також крім земельних ділянок для садівництва; б) у другу чергу - орендар земельної ділянки.
Суб'єкт переважного права купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення другої черги може реалізувати таке право у разі відсутності суб'єкта першої черги або відмови суб'єкта першої черги від реалізації такого права.
У разі якщо відповідно до закону особа, зазначена у пунктах «а» і «б» цієї частини, не може набувати у власність земельну ділянку сільськогосподарського призначення, вона може в порядку, визначеному частиною п'ятою цієї статті, передати своє переважне право купівлі такої земельної ділянки іншій особі, яка відповідно до закону може набувати у власність таку земельну ділянку.
Згідно ч.1 ст. 130 1 Земельного кодексу України, у разі якщо відповідно до закону суб'єкт переважного права першої черги або суб'єкт переважного права другої черги, не може набувати у власність земельну ділянку сільськогосподарського призначення, він може в порядку, визначеному законодавством, передати своє переважне право купівлі такої земельної ділянки іншій особі, яка відповідно до закону може набувати у власність таку земельну ділянку.
У відповідності до ч. 5 ст. 130 1 Земельного кодексу України, передача переважного права купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення здійснюється за письмовим договором між суб'єктом переважного права та особою, якій передається таке право. Переважне право купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення, передане іншій особі, підлягає державній реєстрації в порядку, передбаченому для державної реєстрації обтяжень речових прав на земельні ділянки. Про передачу переважного права купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення особа, яка передає переважне право, зобов'язана письмово повідомити власника земельної ділянки протягом трьох робочих днів з дня державної реєстрації переходу такого права. Повідомлення здійснюється цінним листом з описом вкладень та повідомленням про вручення або особисто під розписку.
Виходячи зі змісту ч. 3 ст. 130 Земельного кодексу України, у разі якщо протягом місяця з дня спливу двох місяців з моменту реєстрації намірів, договір купівлі-продажу земельної ділянки не був укладений, процедура продажу земельної ділянки, визначена ст. 130 Земельного кодексу України, здійснюється повторно. Тобто, продавець за два місяці до укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки сільськогосподарського призначення повинен повідомити суб'єкта переважного права, а суб'єкт переважного права протягом цього часу, якщо має намір скористатися своїм переважним правом, але не може набувати земельну ділянку сільськогосподарського призначення у власність, повинен передати це право особі, яка може набути таку земельну ділянку у власність та протягом місяця з моменту спливу вищевказаних двох місяців, укласти договір купівлі-продажу.
У справі встановлено, що засновником ТОВ «Агро-Край» є іноземна юридична особа - ТОВ ТНА КОРПОРЕЙТ СОЛЮШНЗ ЛЛС (TNA CORPORATE SOLUTIONS LLC), Країна резидентства: Сполучені Штати Америки, Місцезнаходження: Сполучені Штати Америки, 610, В. Бродвей, Офіс 201, Джексон, Вайомінг, Сполучені Штати Америки, 83001, Розмір частки засновника (учасника): 10000,00, а кінцевим бенефіціарним власником є громадянин США ОСОБА_3 .
Пунктом 15 Перехідних положень Земельного кодексу України визначено, що до 1 січня 2024 року забороняється купівля-продаж або відчуження в інший спосіб на користь юридичних осіб земельних ділянок, які перебувають у приватній власності і віднесені до земель для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.
Відповідно до положень ст. 130 ЗК України - набуття права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення юридичними особами, створеними і зареєстрованими за законодавством України, учасниками (засновниками) або кінцевими бенефіціарними власниками яких є особи, які не є громадянами України, може здійснюватися з дня та за умови схвалення такого рішення на референдумі.
За будь-яких умов, у тому числі у разі схвалення на референдумі рішення, визначеного абзацом восьмим цієї частини, забороняється набуття права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення: 1) юридичними особами, учасниками (акціонерами, членами) або кінцевими бенефіціарними власниками яких є особи, які не є громадянами України, - на земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної і комунальної власності, земельні ділянки сільськогосподарського призначення, виділені в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв), які розташовані ближче 50 кілометрів від державного кордону України (крім державного кордону України, який проходить по морю).
Таким чином, ТОВ «Агро-край» є юридичною особою з іноземним елементом, де кінцевим бенефіціарним власником є громадянин іноземної держави - ОСОБА_3 , тому в силу закону позивач не може бути покупцем спірної земельної ділянки сільськогосподарського призначення, а договір про переважне право з іншою особою належним чином не зареєстрований.
Колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що в разі своєчасного укладення договору про співпрацю з ОСОБА_4 та своєчасної реєстрації передачі переважного права,з відповідним позовом до суду мала б звертатися ОСОБА_4 , яка до участі у справі залучена не була.
За таких обставин, судова колегія вважає, що доводи апеляційної скарги не дають підстав для висновку про неправильне застосування судом першої інстанції норм матеріального чи процесуального права, які призвели або могли призвести до неправильного вирішення справи, а тому задоволенню вони не підлягають.
Керуючись ст. 367, 374, 375, 382 ЦПК України, суд -
Апеляційну скаргу ТОВ "Агро-край" - залишити без задоволення.
Рішення Гадяцького районного суду Полтавської області від 03 листопада 2022 року -залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку протягом 30 днів шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до Верховного Суду.
Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
Повний текст постанови складено 11.05.2023.
Головуючий суддя : Т.В. Одринська
Судді: В.П. Пікуль
П.С. Абрамов