РІШЕННЯ
Іменем України
22 грудня 2022 року м. Чернігів справа № 910/6743/19
Господарський суд Чернігівської області у складі судді Шморгуна В. В., розглянувши матеріали справи у відкритому судовому засіданні за участю секретаря судового засідання Дубини О. М.
Позивач: Ніжинська міська рада Чернігівської області,
код ЄДРПОУ 34644701, пл. імені Івана Франка, 1, м. Ніжин, 16600
Відповідач: Товариство з обмеженою відповідальністю «Поділконцептінвест»,
код ЄДРПОУ 40419082, вул. Межигірська, 22, м. Київ, 04071
Треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача:
1) Головне управління Держгеокадастру у Чернігівській області,
код ЄДРПОУ 39764881, просп. Миру,14, м. Чернігів, 14000
2) Публічне акціонерне товариство «Ніжинський механічний завод»,
код ЄДРПОУ 14312565, вул. Богдана Хмельницького, буд. 37, м. Ніжин, 16600
Предмет спору: про стягнення 947 697,09 грн,
ПРЕДСТАВНИКИ СТОРІН:
від позивача: Іллющенко С. В., представник;
від відповідача: Поночевна А. О., адвокат;
від третьої особи-1: не з'явився;
від третьої особи-2: не з'явився,
ВСТАНОВИВ:
Ніжинська міська рада Чернігівської області звернулась до Господарського суду м. Києва з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Поділконцептінвест» про стягнення заборгованості з орендної плати у розмірі 947 697,09 грн.
Процесуальні дії у справі.
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 03.06.2019 відкрито провадження у справі № 910/6743/19 та прийнято позовну заяву до розгляду; розгляд справи вирішено здійснювати в порядку загального позовного провадження; залучено до участі у справі третіми особами, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача - Головне управління Держгеокадастру у Чернігівській області та Публічне акціонерне товариство «Ніжинський механічний завод»; підготовче засідання призначено на 21.05.2019; витребувано у відповідача належним чином завірені копії наступних документів: договору купівлі-продажу, серії та номер 5947, виданий 21.12.2016, видавник: Гамаль І.М., приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу; технічних паспортів на нерухоме майно за адресою: м. Ніжин, вул. Курилівська, 56-А, загальною площею 5.823 кв.м.
19.06.2019 на електронну адресу суду від позивача надійшло клопотання про залучення доказів надіслання третім особам копії позовної заяви і доданих до неї документів.
Судом не прийнято до розгляду дане клопотання з огляду на те, що воно не скріплене електронним цифровим підписом.
20.06.2019 у підготовчому засіданні відповідно до ст. 183 Господарського процесуального кодексу України оголошено перерву до 09.07.2019.
27.06.2019 від третьої особи-1 до суду надійшли пояснення по справі, в яких третя особа-1 вважає позовні вимоги обґрунтованими та просить розглядати справу без участі представника третьої особи-1.
03.07.2019 відповідачем до суду подано клопотання про зупинення провадження у справі № 910/6743/19 до набрання законної сили рішення суду у справі № 910/1340/19.
03.07.2019 відповідачем до суду подано відзив на позовну заяву, відповідно до якого проти задоволення позовних вимог заперечує повністю. Також у відзиві міститься клопотання про поновлення пропущеного процесуального строку для подачі відзиву.
09.07.2019 від позивача до суду надійшла відповідь на відзив.
09.07.2019 у підготовчому засіданні судом постановлено ухвалу, не виходячи до нарадчої кімнати, відповідно до ст. 119 Господарського процесуального кодексу України, про поновлення пропущеного відповідачем процесуального строку для подачі відзиву.
09.07.2019 у підготовчому засіданні відповідно до ст. 183 Господарського процесуального кодексу України оголошено перерву до 18.07.2019.
18.07.2019 відповідачем до суду подано письмові пояснення, в яких повідомляє, що Північним апеляційним господарським судом 10.07.2019 прийнято постанову, згідно з якою ухвалу Господарського суду міста Києва від 16.04.2019 у справі № 910/1340/19 скасовано, а матеріали справи направлено до Господарського суду міста Києва для подальшого розгляду.
18.07.2019 відповідачем до суду подано письмові пояснення.
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 18.07.2019 клопотання позивача про зупинення провадження у справі задоволено та зупинено провадження у справі № 910/6743/19 до набрання законної сили судовим рішенням у справі № 910/1340/19.
13.09.2022 позивачем через систему «Електронний суд» подано клопотання про поновлення провадження у справі № 910/6743/19.
Ухвалою Господарського суду міста Києва № 910/6743/19 від 14.09.2022 поновлено провадження у справі; підготовче засідання призначено на 04.10.2022.
16.09.2022 позивачем через систему «Електронний суд» подано клопотання про передачу справи № 910/6743/19 за виключною підсудністю до Господарського суду Чернігівської області відповідно до ч. 3 ст. 30 Господарського процесуального кодексу України посилаючись на те, що спір стосується майна - земельної ділянки, яка знаходиться за адресою: Чернігівська область, м. Ніжин, вул. Курилівська, 56-А.
04.10.2022 у підготовчому засіданні відповідно до ст. 183 Господарського процесуального кодексу України оголошено перерву до 13.10.2022.
06.10.2022 позивачем через систему «Електронний суд» подано пояснення по справі.
12.10.2022 від позивача до суду надійшло клопотання про долучення доказів надіслання третім особам копії позовної заяви і доданих до неї документів.
Ухвалою Господарського суду м. Києва від 13.10.2022 задоволено клопотання позивача та матеріали справи № 910/6743/19 передати за підсудністю до Господарського суду Чернігівської області.
Ухвалою Господарського суду Чернігівської області від 14.11.2022 справу №910/6743/19 прийнято до розгляду та призначено підготовче засідання на 01.12.2022 о 10:00.
За клопотанням відповідача, яке було задоволено ухвалою суду від 29.11.2022 та, постановлено підготовче засідання, призначене на 01.12.2022 на 10:00, провести в режимі відеоконференції за допомогою підсистеми відеоконференцзв'язку.
Треті особи були належним чином повідомлені про час та місце розгляду справи, що підтверджується поштовими повідомленнями про вручення, але у підготовче засідання 01.12.2022 не з'явились, про причини неявки суд не повідомили.
Згідно з п. 1 ч. 3 ст. 202 Господарського процесуального кодексу України підготовче засідання 01.12.2022 проводилось за відсутності третіх осіб (їх представників).
У підготовчому засіданні 01.12.2022 суд прийняв до розгляду відповідь на відзив та заперечення з доданими до них документами, а спір вирішується з їх урахуванням.
У підготовчому засіданні 01.12.2022 суд постановив ухвалу про закриття підготовчого провадження та призначення судового засідання з розгляду справи по суті на 22.12.2022 на 10:30.
Ухвалою суду від 01.12.2022 повідомлено сторін про час та місце проведення судового засідання 22.12.2022.
За клопотанням відповідача, яке було задоволено ухвалою суду від 13.12.2022 та, постановлено підготовче засідання, призначене на 22.12.2022 на 10:30, провести в режимі відеоконференції за допомогою підсистеми відеоконференцзв'язку.
19.12.2022 через систему “Електронний суд” від представника Ніжинської міської ради Чернігівської області надійшла заява про участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції, яка сформована в системі 16.12.2022.
Ухвалою суду від 19.12.2022 заяву Ніжинської міської ради Чернігівської області про проведення судового засідання у режимі відеоконференції повернути заявнику без розгляду.
Треті особи були належним чином повідомлені про час та місце розгляду справи, що підтверджується поштовим повідомленням про вручення та розпискою, але у судове засідання 22.12.2022 не з'явились, про причини неявки суд не повідомили.
Згідно з п. 2 ч. 3 ст. 202 Господарського процесуального кодексу України судове засідання 22.12.2022 проводилось за відсутності третіх осіб (їх представників).
Відповідач був належним чином повідомлений про час та місце розгляду справи, що підтверджується поштовим повідомленням про вручення, але у судове засідання 22.12.2022 не з'явився, про причини неявки суд не повідомив.
Згідно з п. 2 ч. 3 ст. 202 Господарського процесуального кодексу України судове засідання з розгляду справи по суті 22.12.2022 проводилось за відсутності відповідача (його представника).
У зв'язку з неявкою усіх учасників справи у судове засідання для проголошення рішення, на підставі ч. 6 ст. 233 та ч. 4 ст. 240 Господарського процесуального кодексу України вступна та резолютивна частини рішення була підписана судом 22.12.2022 у нарадчій кімнаті без їх проголошення.
Короткий зміст позовних вимог та узагальнені доводи учасників справи.
В обґрунтування вимог позивач зазначає, що між позивачем та ПАТ «Ніжинський механічний завод» було укладено договір оренди земельної ділянки від 24.12.2003, відповідно до якого орендарю передано земельну ділянку площею 4,9485 га за адресою: м. Ніжин, вул. Курилівська, 58, строком на 49 років. Умовами договору передбачено, що орендна плата вноситься орендарем на рівні 3-х ставок земельного податку. Рішенням Ніжинської міської ради від 28.07.2008 була присвоєна нова адреса земельної ділянки, а саме вул. Курилівська, 56-А. Позивачем було встановлено, що з 21.12.2016 відповідачем придбано нерухоме майно розміщене на земельній ділянці площею 4,9485 га, яка була передана ПАТ «Ніжинський механічний завод» згідно договору від 24.12.2003. Позивач вказує на те, що таким чином у відповідача автоматично виникло право користування (оренди) спірною земельною ділянкою. При цьому договір від 24.12.2003 не припинив свою дію в цілому та 21.12.2016 відбулась заміна сторони в зобов'язанні, а саме орендаря з ПАТ «Ніжинський механічний завод» на ТОВ «Поділконцептінвест». У зв'язку з тим, що відповідачем не сплачувалася орендна плата за користування земельною ділянкою, позивачем було направлено на адресу відповідача листи з повідомленням про наявну заборгованість, на які відповідачем відповіді не надано та заборгованість по орендній платі за період з 21.12.2016 до 31.03.2019 не сплачено.
Відповідач проти позову заперечує та просить відмовити у їх задоволенні з таких підстав:
- чинним законодавством не передбачено, що договір оренди землі, укладений з попереднім власником будівлі, яка розташована на такій земельній ділянці, продовжує діяти і для нового власника і не потребує переоформлення на нового власника згідно вимог чинного на час такого оформлення законодавства;
- Ніжинською міською радою жодного рішення про передачу в оренду відповідачу спірної земельної ділянки не приймалось, що є однією з перепон для укладення договору оренди землі;
- право комунальної власності на спірну земельну ділянку зареєстроване лише 06.03.2019 і виключно з цього моменту можуть виникати права у власника щодо розпорядження цією земельною ділянкою;
- обов'язок зі сплати орендної плати за землю з'являється з укладенням сторонами договору оренди земельної ділянки, а не з моменту набуття права власності на будівлю.
Позивач у відповіді на відзив заперечує проти доводів відповідача, викладених у відзиві, та зазначає:
- при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду право попереднього власника або користувача припиняється автоматично, в силу закону, без оформлення припинення права будь-якими актами та документами. Варто наголосити, що ця норма є імперативною, відступ від неї на підставі договору не допускається. Договір оренди при цьому не припиняється в цілому, має місце заміна сторони в зобов'язанні; зобов'язання зі сплати орендної плати автоматично виникає у нового власника. Отже, Ніжинській міській раді не потрібно приймати рішення про повторне надання земельної ділянки відповідачу;
- спірна земельна ділянка станом на 21.12.2016 перебувала у власності територіальної громади в особі Ніжинської міської ради.
У наданих запереченнях відповідач наголошує на відсутність підстав для стягнення с нього коштів у розмірі 947 697,09 грн.
Третя особа-1 у своїх письмових поясненнях вважає, що у відповідача виник обов'язок зі сплати орендної плати за земельну ділянку після переходу права власності на будівлю, яка розташована на цій земельній ділянці, а позовні вимоги обґрунтованими.
Інших заяв по суті у встановлений строк до суду не надходило.
Обставини, які є предметом доказування у справі. Докази, якими сторони підтверджують або спростовують наявність кожної обставини, яка є предметом доказування у справі.
24.12.2003 Ніжинська міська рада на сесії прийняла рішення, яким надано в оренду терміном на 49 років ВАТ «Ніжинський механічний завод» земельну ділянку площею 4,9485 га по вул. Курилівська, 58, для розміщення нерухомого майна, яке є власністю товариства; встановлено орендну плату за цю земельну ділянку на рівні ставки земельного податку - 3 009,87 грн за один календарний місяць (т. 1 а.с. 29).
24.12.2003 року між Ніжинською міською радою (Орендодавець) та Відкритим акціонерним товариством «Ніжинський механічний завод» (Орендар) укладено договір оренди земельної ділянки (далі - Договір від 24.12.2003), згідно з яким Орендодавець передав в оренду Орендарю земельну ділянку для розміщення нежитлових будівель, які використовуються для виробничих потреб, загальною площею 4,9485 га, яка знаходиться за адресою м. Ніжин, вул. Курилівська, 58, терміном на 49 років; встановлено орендну плату за цю земельну ділянку у розмірі ставки земельного податку (т. 1 а.с. 30-31).
Договір від 24.12.2003 зареєстрований у Ніжинському міському відділ земельних ресурсів, про що у Книзі записів державної реєстрації договорів оренди вчинено запис 29.12.2003 №234.
28.07.2008 Ніжинська міська рада на сесії прийняла рішення про внесення змін до розділу І Договору від 24.12.2003 у зв'язку з присвоєнням нової адреси земельній ділянці площею 4,9485 га по вул. Курилівській, 56-А, замість вул. Курилівська, 58, яка була раніше (т. 1 а.с. 33).
18.04.2012 між Ніжинською міською радою (Орендодавець) та Відкритим акціонерним товариством «Ніжинський механічний завод» (Орендар) укладено додаткову угоду до Договору від 24.12.2003), якою п. 2 п.п. 2.3 викладено у новій редакції, а саме: орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі на рівні 3 ставок земельного податку та становить 18 454,19 грн за один календарний місяць; розділ «Права та обов'язки» доповнено п. 3.3. такого змісту: міська рада має право в односторонньому порядку вносити зміни в розмір орендної плати у зв'язку з підвищенням цін, тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством та затверджених сесією Ніжинської міської ради шляхом укладання додаткової угоди (т. 1 а.с. 34).
Відповідно до витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку 29.12.2012 здійснено державну реєстрацію земельної ділянки комунальної власності (землі промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення, вид використання - для розміщення нежитлових будівель виробничого призначення, власник - Ніжинська міська рада) площею 4,9485 га, яка розташована за адресою: м. Ніжин, вул. Курилівська, 56-А, та присвоєно їй кадастровий номер 7410400000:04:021:0001 (т. 1 а.с. 35).
08.07.2015 Ніжинська міська рада на сесії прийняла рішення №6-69/2015, яким затвердила Положення про плату за землю (т. 1 а.с. 53).
Відповідно до п. 5.4.10 зазначеного положення розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі між орендодавцем (власником) і орендарем за землі промисловості на рівні 3 відсотків нормативної грошової оцінки (т. 1 а.с. 58).
21.12.2016 між ПАТ «Ніжинський механічний завод» (Продавець) та ТОВ «Поділконцепінвест» укладено договір купівлі-продажу, за умовами якого Продавець передає Покупцю у власність нерухоме майно - нежитлові будівлі, що розташовані за адресою м. Ніжин, вул. Курилівська, 56-А, загальною площею 6782,9 кв. м, на земельній ділянці площею 4,9485 га, кадастровий номер 7410400000:04:021:0001 (т. 1 а. с. 193-196).
21.12.2016 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гамаль І. М. здійснено державну реєстрацію права приватної власності на нерухоме майно, яке є предметом договору купівлі-продажу від 21.12.2016, за ТОВ «Поділконцептінвест» (т. 1 а. с. 40-41).
У 2017-2018 роках між позивачем та відповідачем велось листування з приводу укладення договору оренди земельних ділянок, на яких розташоване майно відповідача (листи №26 від 20.12.2017, №02.1-17/2372 від 21.12.2017, 02.1-17/71 від 12.01.2018, №1 від 24.01.2018).
Оскільки відповідач користувався земельними ділянками, на яких розташоване нерухоме майно, що належить йому на праві власності, у тому числі спірною, без оформлення речових прав та без правовстановлюючих документів за період з 20-21 грудня 2016 року по 31 липня 2018 року, 28.09.2018 комісією з визначення та відшкодування збитків власникам землі та землекористувачам на території м. Ніжина складено акт від 28.08.2019, який затверджено рішенням Виконавчого комітету Ніжинської міської ради №326 від 05.10.2018, відповідно до якого розмір завданих збитків становить 2 047 885,26 грн (т. 1 а. с. 69-71). Вказаний акт разом з рішенням про його затвердження неодноразово надсилався відповідачу.
Відповідач у добровільному порядку визначених комісією збитків у розмірі 2 047 885,26 грн позивачу не відшкодував.
Відповідно до інформації ГУ ДФС у Чернігівській області від 16.03.2018, від 27.02.2019 відповідач за 2016, 2017, 2018, 2019 роки податкові декларації з плати за землю по м. Ніжину не подавав (т. 1 а.с. 43-44).
Згідно з витягами із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки по м. Ніжину нормативна грошова оцінка земельної ділянки площею 4,9485 га, кадастровий номер 7410400000:04:021:0001, становить: станом на 01.01.2016 - 13 211 931,15 грн; станом на 01.01.2017 - 14 004 647,02 грн; станом на 01.01.2018 - 14 004 647,02 грн; станом на 01.01.2019 - 12 910 980,99 грн (т. 1 а.с. 46-49).
Відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності 06.03.2019 здійснено державну реєстрацію права комунальної власності за територіальною громадою в особі Ніжинської міської ради Чернігівської області земельною ділянкою площею 4,9485 га, кадастровий номер 7410400000:04:021:0001, яка знаходиться за адресою: м. Ніжин, вул. Курилівська, 56-А (т. 1 а.с. 39).
19.04.2019 державним реєстратором Виконавчого комітету Ніжинської міської ради здійснено державну реєстрацію права оренди спірної земельної ділянки за ПАТ «Ніжинський механічний завод» на підставі договору оренди від 24.12.2003 (т. 1 а. с. 62).
Позивач направив відповідачу лист від 22.04.2019 №02.1-18/849, у який повідомив про його обов'язок сплатити орендну плату за Договором від 24.12.2003, заборгованість зі сплати якої становить 947 697,09 грн. Також до цього листа позивач додав проект додаткової угоди від 22.04.2019 щодо внесення змін до Договору від 24.12.2003, у тому числі щодо заміни Орендаря.
Відповідач вказаний проект додаткової угоди не підписав, кошти у розмірі 947 697,09 позивачу не сплатив.
Господарський суд м. Києва розглядав справу №910/1340/19 за позовом заступника керівника Ніжинської місцевої прокуратури в інтересах держави в особі Ніжинської міської ради до Товариства з обмеженою відповідальністю «Поділконцептінвест» про стягнення 2 047 885,26 грн.
В обґрунтування вказаного позову прокурор посилався на те, що відповідач в період з 20.12.2016 року по 31.07.2018 року користується земельними ділянками, на яких розташовані нежитлові будівлі, без необхідних правовстановлюючих документів та не сплачує кошти до місцевого бюджету за їх фактичне використання.
Рішенням Господарського суду міста Києва від 27.01.2021 у справі №910/1340/19 в задоволенні позовних вимог відмовлено повністю.
Постановою Північного апеляційного господарського суду від 26.05.2021 у справі №910/1340/19 рішення Господарського суду міста Києва від 27.01.2021 року скасовано та прийнято нове рішення, яким позовні вимоги задоволено частково; стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю «Поділконцептінвест» на користь Ніжинської міської збережених коштів орендної плати за фактичне користування земельними ділянками без належних на те правових підстав в сумі 1 371 807, 27 грн.
Зі змісту постанови Північного апеляційного господарського суду від 26.05.2021 у справі №910/1340/19 вбачається, що предметом позову у справі №910/1340/19 було стягнення коштів, збережених без достатньої правової підстави, у вигляді орендної плати за користування 5-ма земельними ділянками з кадастровими номерами: 7410400000:04:007:0056, 7410400000:04:007:0053, 7410400000:04:007:0051, 74104000000:04:007:0055 та 7410400000:04:021:0001 (щодо якої розглядається справа 910/6743/19) за період з 20.12.2016 по 31.07.2018.
Так, у справі №910/1340/19 прокурор просив стягнути з відповідача 676 077,99 грн за користування без правових підстав земельною ділянкою з кадастровим номером 7410400000:04:021:0001 за період з 20.12.2016 по 31.07.2018.
Апеляційний суд позов задовольнив частково, стягнувши з ТОВ «Поділконцептінвест» 1 371 807, 27 грн за користування земельними ділянками з кадастровими номерами: 7410400000:04:007:0056, 7410400000:04:007:0053, 7410400000:04:007:0051, 74104000000:04:007:0055, з вирахуванням коштів за фактичне використання земельної ділянки з кадастровим номером 7410400000:04:021:0001 в сумі 676077,99 грн.
Оскільки позивачем не було надано до матеріалів справи витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки з кадастровим номером №7410400000:04:021:0001, а тому суд дійшов висновку про відсутність підстав для здійснення розрахунку та стягнення з відповідача коштів за фактичне використання даною земельною ділянкою.
Оцінка суду.
Згідно із частиною 1 статті 11 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки.
Відповідно до ч. 1 ст. 174 Господарського кодексу України (далі - ГК України) господарські зобов'язання можуть виникати, зокрема, з господарського договору та інших угод, передбачених законом, а також з угод, не передбачених законом, але таких, які йому не суперечать.
Частиною 1 ст. 173 ГК України визначено, що господарським визнається зобов'язання, що виникає між суб'єктом господарювання та іншим учасником (учасниками) відносин у сфері господарювання з підстав, передбачених цим Кодексом, в силу якого один суб'єкт (зобов'язана сторона, у тому числі боржник) зобов'язаний вчинити певну дію господарського чи управлінсько-господарського характеру на користь іншого суб'єкта (виконати роботу, передати майно, сплатити гроші, надати інформацію тощо), або утриматися від певних дій, а інший суб'єкт (управнена сторона, у тому числі кредитор) має право вимагати від зобов'язаної сторони виконання її обов'язку.
Відповідно до ч. 1 ст. 93 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) та ст. 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються законом (ч. 9 ст. 93 ЗК України).
Статтею 13 Закону України «Про оренду землі» визначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Щодо обов'язку відповідача сплачувати орендну плату за користування спірною земельною ділянкою.
Відповідно до ст. 206 ЗК України використання землі в Україні є платним. Об'єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.
Частиною 1 ст. 21 Закону України «Про оренду землі» визначено, що орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі.
Згідно із частинами 1, 2 статті 120 ЗК України (у редакції, чинній на моменту укладення договору купівлі-продажу від 21.12.2016) у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення.
Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.
Частиною 1 статті 377 ЦК України (у редакції, чинній на моменту укладення договору купівлі-продажу від 21.12.2016) визначено, що до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).
Крім того, ч. 3 ст. 7 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, чинній на моменту укладення договору купівлі-продажу від 21.12.2016) встановлено, що до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.
У розумінні наведених положень законодавства при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду (відповідно до договору, який містить необхідні за законом істотні умови), право попереднього власника або користувача припиняється в силу прямої вказівки закону без припинення у цілому договору оренди земельної ділянки. Відповідно новий власник об'єкта нерухомості, якому переходить право оренди, набуває права оренди за чинним договором оренди, а не у порядку повторного надання земельної ділянки, тобто має місце заміна сторони у зобов'язанні.
Так, після переходу права власності на об'єкт нерухомості, розташований на орендованій земельній ділянці, договір оренди землі у відповідній частині припиняється щодо попереднього власника об'єкта нерухомості, однак діє на тих самих умовах стосовно нового власника нерухомості, який з моменту набуття такого права набуває також права оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене, а отже, й відповідні права та обов'язки орендаря, у тому числі зі сплати орендної плати за користування земельною ділянкою.
Аналогічні правові висновки викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 18 грудня 2019 року у справі № 263/6022/16-ц, від 25.02.2020 у справі № 922/510/19, у постановах Верховного Суду від 19.06.2018 у справі № 922/3655/17, від 07.11.2018 у справі № 910/20774/17, від 07.10.2020 у справі № 912/1581/19.
При цьому Верховний Суд у постанові від 09.02.2022 у справі 913/165/21 наголосив, що у разі переходу права власності на нерухомість заміна орендаря земельної ділянки у відповідному чинному договорі оренди землі відбувається автоматично, в силу прямої норми закону, не залежно від того, чи відбулося документальне переоформлення орендних правовідносин шляхом внесення змін у договір стосовно орендаря, оскільки переоформлення лише формально відображає те, що прямо закріплено в законі.
Оскільки набуття позивачем права оренди відбулося в силу закону, таке набуття не потребує прийняття додаткових рішень з боку орендодавця та надання орендодавцем згоди на зміну сторони правочину.
Зазначена норма закріплює загальний принцип цілісності об'єкту нерухомості із земельною ділянкою, на якій цей об'єкт розташований. За цією нормою визначення правового режиму земельної ділянки перебуває у прямій залежності від права власності на будівлю і споруду та передбачається механізм роздільного правового регулювання нормами цивільного законодавства майнових відносин, що виникають при укладенні правочинів щодо набуття права власності на нерухомість, і правового регулювання нормами земельного і цивільного законодавства відносин при переході прав на земельну ділянку у разі набуття права власності на нерухомість.
Зі змісту статті 125 ЗК України випливає, що право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають із моменту державної реєстрації цих прав., а тому новий власник земельної ділянки не звільняється від необхідності оформлення права на земельну ділянку відповідно до вимог законодавства.
При цьому при застосуванні положень статті 120 ЗК України у поєднанні з нормою статті 125 ЗК України слід виходити з того, що у випадку переходу права власності на об'єкт нерухомості у встановленому законом порядку, право власності на земельну ділянку у набувача нерухомості виникає одночасно із виникненням права власності на зведені на земельній ділянці об'єкти. Це правило стосується й випадків, коли право на земельну ділянку не було зареєстроване одночасно з правом на нерухомість, однак земельна ділянка раніше набула ознак об'єкта права власності.
Тобто за загальним правилом, закріпленим у частині першій статті 120 ЗК України, особи, які набули права власності на будівлю чи споруду стають власниками земельної ділянки на тих самих умовах, на яких вона належала попередньому власнику.
Така правова позиція висловлена Верховним Судом України у постановах від 12 жовтня 2016 року у справі № 6-2225цс16, від 13 квітня 2016 року у справі № 6-253цс16 та інших, і Велика Палата Верховного Суду у своїх рішеннях від 20 березня 2019 року у справі № 514/1571/14-ц та від 16 червня 2020 року у справі № 689/26/17 не вбачала підстав для відступу від них.
Враховуючи вищевикладене, суд відхиляє доводи відповідача про те, що у нього не виникло обов'язку зі сплати орендної плати за Договором від 24.12.2003 у зв'язку з неприйняттям позивачем рішення про передачу в оренду спірної земельної ділянки та неукладенням договору оренди цієї земельної ділянки.
Таким чином, правовідносини сторін у цьому спорі регулюються нормами зобов'язального права, а договірний характер правовідносин виключає можливість застосування до них положень ч. 1 ст. 1212 ЦК України.
Отже, після переходу права власності на нерухоме майно (нежитлові будівлі) на підставі договору купівлі-продажу від 21.12.2016, у ТОВ «Поділконцептінвест» виникло зобов'язання зі сплати орендної плати за земельну ділянку, користувачем якої він автоматично став, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що передбачені договором оренди землі від 24.12.2003, зі змінами, внесеними додатковою угодою від 18.04.2012.
Щодо розміру орендної плати та періоду її нарахування.
Справляння плати за землю, в тому числі й орендної плати, здійснюється відповідно до положень розділу ХIII ПК України.
Розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем, а підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки (пункт 288.1 статті 288 ПК України). Подібне положення міститься й у статті 21 Закону України «Про оренду землі».
У період з 21.12.2016 (дата набуття права оренди земельною ділянкою) до 31.03.2019 редакції підпункту 288.5.1 пункту 288.5 статті 288 ПК України передбачала, що розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою розміру земельного податку, встановленого для відповідної категорії земельних ділянок на відповідній території/3 відсотків нормативної грошової оцінки.
Тобто законодавець визначив нижню граничну межу річної суми платежу по орендній платі за земельні ділянки, незалежно від того, чи співпадає її розмір із визначеним у договорі.
Положенням про плату за землю, затвердженого Ніжинською міською радою від 08.07.2015, встановлено розмір орендної плати за землі промисловості на рівні 3 відсотків нормативної грошової оцінки.
Відповідно до підпункту 16.1.4 пункту 16.1 статті 16 ПК України платник податків зобов'язаний сплачувати податки та збори в строки та у розмірах, установлених цим Кодексом та законами з питань митної справи.
З набранням чинності ПК України, тобто з 01.01.2011, річний розмір орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, який підлягає перерахуванню до бюджету, має відповідати вимогам підпункту 288.5.1 пункту 288.5 статті 288 цього Кодексу та є підставою для перегляду встановленого розміру орендної плати.
При цьому, виходячи із принципу пріоритетності норм ПК України над нормами інших актів у разі їх суперечності, який закріплений у пункті 5.2 статті 5 ПК України, до моменту внесення до такого договору відповідних змін розмір орендної плати в будь-якому разі не може бути меншим, ніж встановлений підпунктом 288.5.1 пункту 288.5 статті 288 ПК України.
Такий правовий висновок викладений у постанові Верховного Суду від 07.08.2018 у справі №820/4707/16.
Отже, основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності є нормативна грошова оцінка земель, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати, який в будь-якому разі не може бути меншим, ніж встановлено положеннями пункту 288.5.1 статті 288 Податкового кодексу України (аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду у складі палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 10.09.2018 по справі № 920/739/17).
Відповідно до частини другої статті 20 та частини третьої статті 23 Закону України «Про оцінку земель» дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель. Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин.
Таким чином, мінімальний розмір річної орендної плати, який відповідач повинен був сплачувати за спірну земельну ділянку, становить 3% від її нормативної грошової оцінки.
Відповідач вважає, що оскільки право комунальної власності на спірну земельну ділянку зареєстроване лише 06.03.2019, то виключно з цього моменту можуть виникати права у власника щодо розпорядження цією земельною ділянкою.
Суд не погоджується з такими доводами відповідача, з огляду на наступне.
Як вбачається з матеріалів справи, станом на прийняття Ніжинською міською радою рішення від 24.12.2003 та укладення Договору від 24.12.2003 спірна земельна ділянка перебувала у комунальній власності.
Верховний Суд у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у справі № 922/2060/20 дійшов висновку, що правом власності на спірну земельну ділянку, розташовану в межах відповідного населеного пункту, міськрада наділена в силу закону, зокрема з уведенням 01.01.2002 у дію нового Земельного кодексу України. При цьому за змістом пунктів 1, 3, 7, 9 розділу II «Прикінцеві та перехідні положення» Закону України від 06.09.2012 № 5245-VI «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розмежування земель державної та комунальної власності» державну реєстрацію речових прав на земельні ділянки державної та комунальної власності об'єктивно не можна було здійснити раніше, ніж із часу розмежування земель державної та комунальної власності, тобто до 01.01.2013.
Водночас відсутність державної реєстрації речового права на спірну земельну ділянку після 01.01.2013 не впливає на обставини виникнення та наявність права комунальної власності на відповідну земельну ділянку.
Разом з тим, як встановив суд, Господарський суд м. Києва розглядав справу №910/1340/19 за позовом заступника керівника Ніжинської місцевої прокуратури в інтересах держави в особі Ніжинської міської ради звернувся до Товариства з обмеженою відповідальністю «Поділконцептінвест», предметом спору якої було стягнення з відповідача коштів, збережених без достатньої правової підстави, у вигляді орендної плати за користування, у тому числі спірною земельною ділянкою, за період з 20.12.2016 по 31.07.2018 у розмірі 676 077,99 грн.
Постановою Північного апеляційного господарського суду від 26.05.2021 у справі №910/1340/19 у задоволенні позову у цій частині відмовлено.
Згідно із частиною першою статті 162 Господарського процесуального кодексу України у позовній заяві позивач викладає свої вимоги щодо предмета спору та їх обґрунтування.
Відповідно до пунктів 4, 5 частини третьої статті 162 Господарського процесуального кодексу України позовна заява повинна містити зміст позовних вимог: спосіб (способи) захисту прав або інтересів, передбачений законом чи договором, або інший спосіб (способи) захисту прав та інтересів, який не суперечить закону і який позивач просить суд визначити у рішенні; якщо позов подано до кількох відповідачів - зміст позовних вимог щодо кожного з них, а також виклад обставин, якими позивач обґрунтовує свої вимоги; зазначення доказів, що підтверджують вказані обставини; правові підстави позову.
З викладеного вбачається, що предмет позову - це певна матеріально-правова вимога позивача до відповідача, стосовно якої позивач просить прийняти судове рішення, яка опосередковується відповідним способом захисту прав або інтересів. Підстави позову - це обставини, якими позивач обґрунтовує свої вимоги щодо захисту права та охоронюваного законом інтересу.
На відміну від викладеного, правові підстави позову - це зазначена в позовній заяві нормативно-правова кваліфікація обставин, якими позивач обґрунтовує свої вимоги. При цьому незгода суду з наведеним у позовній заяві правовим обґрунтуванням щодо спірних правовідносин не є підставою для відмови у позові.
Предметом спору у справі №910/1340/19 є стягнення з відповідача коштів за користування спірною земельною ділянкою за період з 20.12.2016 по 31.07.2018 ( у справі №910/1340/19) та за період з 21.12.2016 по 31.03.2019 (у справі №910/6743/19), а підставами позовів є користування відповідачем спірною земельною ділянкою без сплати коштів до місцевого бюджету за її фактичне використання.
Отже, частина заявленої до стягнення суми у справі №910/6743/19 у розмірі 676 077,99 грн вже була предметом позову у справі № 910/1340/19.
Тобто спір у зазначених справах виник про той самий предмет і з тих самих підстав.
При цьому правовими підставами позову у справі №910/1340/19 є ст. 1212 ЦК Україні, що виключає існування між сторонами договірних відносин, тоді як у справі №910/6743/19 - невиконання відповідачем договірних зобов'язань.
У процесуальному законодавстві діє принцип «jura novit curia» («суд знає закони»), який полягає в тому, що: 1) суд знає право; 2) суд самостійно здійснює пошук правових норм щодо спору безвідносно до посилання сторін; 3) суд самостійно застосовує право до фактичних обставин спору (da mihi factum, dabo tibi jus). Активна роль суду в цивільному процесі проявляється, зокрема, у самостійній кваліфікації судом правової природи відносин між позивачем та відповідачем, виборі і застосуванні до спірних правовідносин відповідних норм права, повного і всебічного з'ясування обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Таким чином, при вирішенні спору суд в межах своїх процесуальних функціональних повноважень та в межах позовних вимог встановлює зміст (правову природу, права та обов'язки ін.) правовідносин сторін, які випливають із встановлених обставин, та визначає правову норму, яка підлягає застосуванню до цих правовідносин. Законодавець указує саме на «норму права», що є значно конкретизованим, аніж закон. Більше того, з огляду на положення ГПК України така функціональність суду носить імперативний характер. Підсумок такої процесуальної діяльності суду знаходять своє відображення в судовому рішенні, зокрема у його мотивувальній й резолютивній частинах.
Отже, обов'язок надати правову кваліфікацію відносинам сторін виходячи з фактів, установлених під час розгляду справи, та визначити, яка правова норма підлягає застосуванню для вирішення спору, покладено саме на суд, що є складовою класичного принципу jura novit curia.
Самостійне застосування судом для прийняття рішення саме тих норм матеріального права, предметом регулювання яких є відповідні правовідносини, не призводить до зміни предмета позову та/або обраного позивачем способу захисту.
Таким чином, зазначення позивачем норми ст. 1212 ЦК України на обґрунтування позову у справі №910/1340/19 не призводить до зміни предмету та підстав позову у цій справі.
Згідно з п. 3 ч. 1 ст. 231 ГПК України господарський суд закриває провадження у справі, якщо суд встановить обставини, які є підставою для відмови у відкритті провадження у справі відповідно до пунктів 2, 4, 5 частини першої статті 175 цього Кодексу, крім випадків, передбачених частиною другою статті 175 цього Кодексу.
Відповідно до п. 2 ч. 1 ст. 175 ГПК України суддя відмовляє у відкритті провадження у справі, якщо є таке, що набрало законної сили, рішення чи ухвала суду про закриття провадження у справі між тими самими сторонами, про той самий предмет і з тих самих підстав, або є судовий наказ, що набрав законної сили за тими самими вимогами.
Незважаючи на те, що позов було подано не Ніжинською міською радою, а прокурором, цей позов подавався саме в інтересах Ніжинської міської ради, яка також приймала участь у справі в якості позивача.
Отже, слід дійти висновку, що спір у цій справі та у справі №910/1340/19 виник між тими самими сторонами.
У справі №910/1340/19 суд відмовив у задоволенні позовних вимог в частині стягнення з відповідача 676 077,99 грн за фактичне користування земельною ділянкою з кадастровим номером 7410400000:04:021:0001 саме через ненадання належних доказів, тобто недоведеність позовних вимог, і такі негативні наслідки мають покладатись не тільки на прокурора, але й на Ніжинську міську раду, яка, по-перше, безпосередньо приймала участь у справі і не була позбавлена можливості надати відповідні докази, а по-друге, і прокурор подав позов саме через бездіяльність та неналежний захист своїх інтересів Ніжинською міською радою у суді.
Таким чином, оскільки в частині стягнення з відповідача заборгованості зі сплати орендної плати у розмірі 676 077,99 грн за період з 21.12.2016 по 31.07.2018 вже є рішення суду, що набрало законної сили, провадження у цій частині підлягає закриттю на підставі п. 3 ч. 1 ст. 231 ГПК України.
В іншій частині заявлені позовні вимоги є обґрунтованими та підлягають задоволенню, а отже стягненню з відповідача підлягає заборгованість зі сплати орендної плати за період з 01.08.2018 по 31.03.2019, розмір якої становить 271 619,10 грн.
Щодо судових витрат.
Згідно з ч. 4 ст. 231 Господарського процесуального кодексу України про закриття провадження у справі суд постановляє ухвалу, а також вирішує питання про розподіл між сторонами судових витрат, повернення судового збору з бюджету.
Відповідно до п. 5 ч. 1 ст. 7 Закону України «Про судовий збір» сплачена сума судового збору повертається за клопотанням особи, яка його сплатила за ухвалою суду в разі закриття (припинення) провадження у справі (крім випадків, якщо провадження у справі закрито у зв'язку з відмовою позивача від позову і така відмова визнана судом), у тому числі в апеляційній та касаційній інстанціях.
У зв'язку із закриттям провадження у справі в частині стягнення з відповідача заборгованості у розмірі 676 077,99 грн, позивачу підлягає поверненню судовий збір у розмірі 10 141,17 грн (676 077,99*1,5%).
З огляду на відсутність в матеріалах справи клопотання позивача про повернення судового збору, підстави для повернення останньому 10 141,17 грн судового збору, цим рішенням у суду відсутні.
Відповідно до п. 2 ч. 1 ст. 129 Господарського процесуального кодексу України у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, - на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Отже, розмір судового збору, який підлягає стягненню з відповідача в частині задоволених позовних вимог, становить 4 074,29 грн.
Керуючись ст. 13, 14, 42, 73-80, 86, 129, 165, 231, 233, 236-238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд
ВИРІШИВ:
1. Закрити провадження у справі в частині стягнення з Товариства з обмеженою відповідальністю «Поділконцептінвест» на користь Ніжинської міської ради Чернігівської області орендної плати у розмірі 676 077,99 грн.
2. В іншій частині позов задовольнити повністю.
3. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Поділконцептінвест» (код ЄДРПОУ 40419082, вул. Межигірська, 22, м. Київ, 04071) на користь Ніжинської міської ради Чернігівської області (код ЄДРПОУ 34644701, пл. імені Івана Франка, 1, м. Ніжин, 16600, р/р UA558999980334169812000025707, отримувач - ГУК у Чернігівській обл./тг м. Ніжин/18010600, код 37972475, банк отримувача - Казначейство України (ел. адм.подат) орендну плату у розмірі 271 619,10 грн.
4. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Поділконцептінвест» (код ЄДРПОУ 40419082, вул. Межигірська, 22, м. Київ, 04071) на користь міського бюджету Ніжинської міської територіальної громади (р/р UA298201720344220014000029658, код 04061783) 4 074,29 грн витрат зі спати судового збору.
Наказ видати після набрання рішенням законної сили.
Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. Апеляційна скарга на рішення суду подається до Північного апеляційного господарського суду у строки, визначені ст. 256 Господарського процесуального кодексу України.
Веб-адреса Єдиного державного реєстру судових рішень: http://reyestr.court.gov.ua/.
Повне рішення складено 30.12.2022.
Суддя В. В. Шморгун