08.07.10р.Справа № 35/177-10
За позовом Фізичної особи - підприємця ОСОБА_1, с. Дослідне
Дніпропетровський район, Дніпропетровська область
до Державного підприємства "Експериментально - виробничого підприємства
Інститут чорної металургії ім. З.І.Некрасова Національної академії наук
України", м. Дніпропетровськ
про визнання пунктів договору оренди недійсними
Суддя Широбокова Л.П.
Представники:
Від позивача: ОСОБА_1, паспорт НОМЕР_2 виданий Дніпропетровським РВУМВС
України в Дніпропетровській області 05.04.2007р.
ОСОБА_2, представник, дов. б/н від 03.02.2010р.
ОСОБА_3, представник, дов. б/н від 03.06.2008р.
Від відповідача: Бобиля В.В., юрист, дов. № 04/05/10 від 15.03.2010р.
Позивач звернувся до суду та просить визнати пп.2 ч.2 п. 3.1., п. 3.7., 5.1.4., 5.1.9., 10.4. договору оренди № 15.А. - 2009, укладеного 26.03.2009р. між ним та Відповідачем недійсним. Свої вимоги обґрунтовує невідповідністю оспорюваних умов договору Закону України "Про оренду державного та комунального майна", ст.ст. 776, 777 Цивільного кодексу України, ст. 285 Господарського процесуального кодексу України та в цій частині вважає, що договір повинен бути визнаний недійсним.
Позивач та його представники позовні вимоги підтримали, просили їх задовольнити.
Відповідач із позовними вимогами не погоджується, вважає, що договір припинив свою дію, про що є рішення господарського суду, в зв'язку з чим відсутній предмет спору. Також вказує, що п.3.1. договору не покладає на Позивача обов'язок щодо сплати земельного податку, а лише розшифровує затрати орендодавця, що входять до окладу комунальних платежів, розмір штрафу законом не обмежується, та вказує, що орендар має переважне право на укладення договору оренди лише в разі належного виконання ним своїх зобов'язань.
За згодою представників сторін в судовому засіданні оголошено тільки вступну та резолютивну частину рішення.
Дослідивши у відкритому судовому засіданні матеріали справи, вислухавши пояснення представників сторін, оцінивши докази в їх сукупності, господарський суд, -
Між Фізичною особою - підприємцем ОСОБА_1 -орендар (надалі позивач) та Державним підприємством "Експериментально-виробниче підприємство Інститут чорної металургії ім. З. І. Некрасова Національної академії наук України" - орендодавець (надалі відповідач) було укладено договір оренди № 15.А. -2009 від 26.03.2009р. строком дії з 01.04.2009р. по 31.12.2009р. включно.
Відповідно до вказаного договору орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування нерухоме державне майно (назва майна відповідно до акту оцінки вартості -додаток №1) площею 2300 кв. м, розміщене за адресою м. Дніпропетровськ, пл. Академіка Стародубова,1, що перебуває на балансі орендодавця, загальною вартістю на 30.09.2008р. -489 900,00 грн. (п. 1.1 договору).
Позивач вважає, що пп.2 ч.2 п. 3.1., п. 3.7., 5.1.4., 5.1.9., 10.4. цього договору не відповідають чинному законодавству та просить визнати їх недійсними.
Відповідно до частини першої статті 215 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину є недодержання стороною (сторонами) вимог, які встановлені статтею 203 Цивільного кодексу, саме на момент вчинення правочину. Згідно із статтями 4, 10 та 203 Цивільного кодексу зміст правочину не може суперечити цьому кодексу, іншим законам України, які приймаються відповідно до Конституції України, міжнародним договорам, згода на обов'язковість яких надана Верховною Радою України, актам Президента України, постановам Кабінету Міністрів України, актам інших органів державної влади України, органів влади Автономної Республіки Крим у випадках і в межах, встановлених Конституцією України та законом, а також моральним засадам суспільства.
Відповідність чи невідповідність правочину вимогам законодав-ства оцінюється судом відповідно до законодавства, яке діяло на момент вчинення правочину.
Згідно зі статтею 217 Цивільного кодексу правочин не може бути визнаний недійсним у цілому, якщо закону не відповідають лише його окремі частини й обставини справи свідчать про те, що він був би вчинений і без включення недійсної частини. У цьому разі відповідно до статті 217 Цивільного кодексу суд може визнати недійсною частину правочину. (Постанова Пленуму Верховного Суду України від 06.11.2009р. №9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними»).
Статтею 627 Цивільного кодексу України передбачено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд. Сторони в договорі не можуть відступити від положень актів цивільного законодавства, якщо в цих актах прямо вказано про це, а також у разі, якщо обов'язковість для сторін положень актів цивільного законодавства випливає з їх змісту або із суті відносин між сторонами.
Сторонами укладено договір щодо оренди державного майна, яке перебуває у віданні Національної академії наук України. Відповідно до ст. 2 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» (надалі Закон) відносини оренди рухомого та нерухомого майна, об'єктів майнового комплексу Національної академії наук України та галузевих академій наук регулюються цим Законом з урахуванням особливостей, передбачених Законом України "Про особливості правового режиму діяльності Національної академії наук України, галузевих академій наук та статусу їх майнового комплексу".
В оспорюваному позивачем пп.2 ч.2 п. 3.1. сторони визначили, що крім орендної плати орендар сплачує орендодавцю по розрахункам орендодавця, зокрема, відшкодування податку на землю.
Обов'язок сплати орендарем орендної плати визначено ст. 762 Цивільного кодексу України та ст. 19 Закону. Вказаними положеннями не заборонено сторонам узгодити між собою додаткові платежі, пов'язані з утриманням орендованого майна, зокрема, і відшкодування податку на землю пропорційно займаній орендованим майном площі. Фактично цей пункт договору не зобов'язує позивача сплачувати земельний податок до відповідного бюджету, як власника чи землекористувача, та суд не вбачає підстав для визнання цих положень договору недійсними.
Статтею 29 Закону встановлена диспозитивна норма, згідно якої відповідальність за невиконання зобов'язань за договором оренди, встановлюється законодавчими актами України та договором.
У п. 3.7 договору визначено наступне: «У разі, якщо на дату сплати орендної плати заборгованість за нею становить загалом не менш ніж три місяці, орендар також сплачує штраф у розмірі 2% заборгованості.»
Відповідно до ст. 549 Цивільного кодексу України штрафом є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми невиконаного або неналежно виконаного зобов'язання. Пенею є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми несвоєчасно виконаного грошового зобов'язання за кожен день прострочення виконання.
В своїх доводах щодо недійсності цих умов договору позивач посилається на Закон України «Про відповідальність за несвоєчасне виконання грошових зобов'язань», згідно ст. 3 якого розмір пені, що визначена в договорі, не може перевищувати подвійної облікової ставки НБУ, що діяла у період, за який сплачується пеня.
Дія вказаного Закону не розповсюджується на умови щодо нарахування штрафів, які обчислюються одноразово від суми невиконаного зобов'язання, а не за кожний день прострочення.
Вказані положення договору кореспондуються з положеннями ч. 2 ст. 231 Господарського кодексу України, якою передбачено, що у разі якщо порушено господарське зобов'язання, в якому хоча б одна сторона є суб'єктом господарювання, що належить до державного сектора економіки, штрафні санкції застосовуються, якщо інше не передбачено законом чи договором, у таких розмірах:
за порушення строків виконання зобов'язання стягується пеня у розмірі 0,1 відсотка вартості товарів (робіт, послуг), з яких допущено прострочення виконання за кожний день прострочення, а за прострочення понад тридцять днів додатково стягується штраф у розмірі семи відсотків вказаної вартості.
З аналізу вказаних норм слідує, що умови п. 3.7 договору не суперечать чинному законодавству і відсутні правові підстави для визнання їх недійсними.
Оспорюваним п. 5.1.4 договору сторони визначили обов'язок орендаря забезпечувати збереження орендованого майна та іншого майна орендодавця, запобігати його пошкодженню та псуванню, тримати майно в належному стані, не гіршому ніж на момент передачі його в оренду, з врахуванням нормального фізичного зносу, здійснювати заходи протипожежної безпеки. Не вносити та не зберігати в приміщеннях еколого-небезпечні, отруйні, легкозаймисті, вибухонебезпечні та горючі рідини, зброю.
Відповідно до ст. 18 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» орендар зобов'язаний використовувати та зберігати орендоване майно відповідно до умов договору, запобігати його пошкодженню, псуванню. Вказаний обов'язок є одним із основних обов'язків орендаря. Загальні правила цивільних відносин встановлюють принцип, згідно якого кожна особа повинна утримуватися від завдання шкоди майну та здоров'ю іншої особи, а в разі завдання такої шкоди - нести цивільно-правову відповідальність, визначену законом.
З огляду на викладене, ці умови договору повністю узгоджуються з чинним законодавством та вимоги позивача безпідставні.
Пунктом 5.1.9 договору передбачено обов'язок орендаря своєчасно здійснювати за власний рахунок капітальний, поточний та інші види ремонтів орендованого майна. Ця умова договору не розглядається як дозвіл на здійснення поліпшень орендованого майна та не тягне за собою зобов'язання орендодавця щодо компенсації вартості поліпшень.
Відповідно до ст. 776 Цивільного кодексу України поточний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймачем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом. Капітальний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймодавцем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом. Вказана норма повністю кореспондується з положеннями ст. 18-1 Закону України «Про оренду державного та комунального майна». В силу диспозитивності цієї норми та принципу свободи договору, визначеному ст.ст. 6, 627 Цивільного кодексу України, сторони у договорі на власний розсуд можуть визначити особу, що здійснює капітальний ремонт речі, яка передана в оренду, орендодавця -чи орендаря, та умови здійснення такого ремонту. З огляду на те, що вказані положення договору про обов'язок саме орендаря здійснювати капітальний ремонт орендованого мана, узгоджені сторонами в договорі, відсутні правові підстави для визнання цих положень договору недійсними.
Оспорюваний п. 10.4. договору передбачає, що строк дії даного договору не може бути продовжений автоматично. Фактичне використання майна після закінчення дії договору не є продовженням договору на новий строк, продовження терміну дії договору відповідно до ст. 3 Закону України "Про особливості правового режиму діяльності Національної академії наук України, галузевих академій наук та статусу їх майнового комплексу" оформлюється в порядку, встановленому в НАН України на підставі відповідного дозволу Президії НАН України.
Відповідно до ст. 3 Закону України "Про особливості правового режиму діяльності Національної академії наук України, галузевих академій наук та статусу їх майнового комплексу" Національна академія наук України надає дозвіл організаціям, що віднесені до відання Національної академії наук України, на укладення договорів оренди майна, у тому числі нерухомого, що обліковується на балансах їх організацій. Жодних положень щодо особливостей внесення, змін, розірвання, припинення договорів оренди державного майна, що знаходиться у її віданні, вказаний Закон не містить. В силу положень ст. 2 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»до правовідносин про порядок припинення дії договорів оренди застосовуються загальні положення Цивільного кодексу України про найом та Закону України «Про оренду державного та комунального майна».
Статтею 17 Закону встановлено, що термін договору оренди визначається за погодженням сторін. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
Після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки за договором, має переважне право, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий термін, крім випадків, якщо орендоване майно необхідне для потреб його власника. У разі якщо власник має намір використовувати зазначене майно для власних потреб, він повинен письмово попередити про це орендаря не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору.
Вказана норма кореспондується з положеннями ст.ст. 763, 764 Цивільного кодексу України, які визначають, що якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.
Вказана норма має імперативний характер та не може бути змінена за погодженням сторін. Умови п.10.4 договору, якими передбачено, що «строк дії даного договору не може бути продовжений автоматично та фактичне використання майна після закінчення дії договору, за відсутності заперечень сторін, не є продовженням договору на новий строк»не відповідають вище наведеним положенням Закону та повинні бути визнані судом недійсними.
З огляду на викладене, з врахуванням встановлених обставин, вимоги позивача обґрунтовані, доведені матеріалами справи та підлягають задоволенню частково в частині визнання п. 10.4 договору недійсним. В решті позову слід відмовити.
Відповідно до ст. 49 Господарського процесуального кодексу України судові витрати по справі відносяться на сторони пропорційно задоволеним вимогам.
Керуючись ст.ст. 33, 44, 49, 82-85, 116-117 Господарського процесуального кодексу України, ст. ст. 203, 215, 776 Цивільного кодексу України, ст. ст. 10, 17, 18, 18-1 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»господарський суд, -
Позов задовольнити частково.
Визнати недійсним п. 10.4. договору оренди №15 А -2009р. від 26.03.2009р., що був укладений між Фізичною особою - підприємцем ОСОБА_1 та Державним підприємством "Експериментально-виробниче підприємство Інститут чорної металургії ім. З. І. Некрасова Національної академії наук України".
Стягнути з Державного підприємства "Експериментально-виробничого підприємства Інститут чорної металургії ім. З. І. Некрасова Національної академії наук України" - 49050, м. Дніпропетровськ, пл. Академіка Стародубова,1, код ЄДРПОУ 00190578 (р/р не відомі) на користь Фізичної особи - підприємця ОСОБА_1 - АДРЕСА_1, ідентифікаційний код НОМЕР_1 (р/р не відомі) витрати по сплаті державного мита -17,00 грн (сімнадцять грн 00 коп) та витрати на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу -47,20 грн (сорок сім грн 20 коп).
В решті позову відмовити.
Наказ видати після набрання рішенням законної сили.
Рішення набирає законної сили після закінчення десятиденного строку з дати його підписання та в цей термін може бути оскаржено до Дніпропетровського апеляційного господарського суду.
Суддя Л.П. Широбокова
Рішення підписано 09.07.2010р.