Житомирський апеляційний суд
Справа №288/298/22 Головуючий у 1-й інст. Рудник М. І.
Категорія 23 Доповідач Коломієць О. С.
19 вересня 2022 року Житомирський апеляційний суд у складі:
головуючого судді Коломієць О.С.
суддів Талько О.Б., Шевчук А.М.
з участю секретаря
судового засідання Франчука В.С.
розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Житомирі цивільну справу №288/298/22 за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання договору оренди землі недійсним
за апеляційною скаргою ОСОБА_1 , інтереси якої представляє адвокат Фадєєва Наталія Ігорівна, на рішення Попільнянського районного суду Житомирської області від 09 червня 2022 року, яке ухвалено суддею Рудик М.І.
У лютому 2022 року позивач звернулася із вказаним позовом, в якому просила визнати недійсним договір оренди земельних ділянок з кадастровими номерами 1824784800:07:000:0004 та 1824784800:07:000:0003, які розташовані за адресою: Паволоцька сільська рада, Попільнянський район, Житомирська область, укладений із ФОП ОСОБА_2 07.03.2017 року.
На обґрунтування позовних вимог посилалася на те що, оспорюваний договір оренди землі не містить істотної умови, а саме - розміру орендної плати. Договором визначено розмір орендної плати у розмірі - 8% від нормативно-грошової оцінки вартості земельних ділянок, однак розмір нормативно грошової оцінки вартості земельних ділянок в договорі не вказано. Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов є підставою для визнання такого договору недійсним.
Рішенням Попільнянського районного суду Житомирської області від 09 червня 2022 року у задоволенні позовних вимог відмовлено.
Не погодившись із вказаним рішення суду, посилаючись на неповноту та неправильність встановлення обставин справи, порушення норм матеріального та процесуального права, позивач подала апеляційну скаргу, в якій просить скасувати повністю рішення суду та постановити нове, яким позов задовольнити. Визнати недійсним договір оренди земельних ділянок з кадастровими номерами 1824784800:07:000:0004, 1824784800:07:000:0003, які розташовані за адресою: Паволоцька сільська рада, Попільнянський район, Житомирська область, укладений із ФОП ОСОБА_2 .
В апеляційній скарзі позивач посилається на те, що в договорі оренди землі від 07.03.2017 року відсутня істотна умова, а саме розмір орендної плати. Розмір орендної плати неузгоджений сторонами при підписанні та у подальшому, що підтверджується копією договору із незаповненими графами пункту 4 Договору. Позивач просила переглянути розмір орендної плати, шляхом надіслання адвокатського запиту до ФОП ОСОБА_2 , проте сторони не змогли дійти згоди щодо даної істотної умови. Вважає, що договір оренди має бути визнаний недійсним у судовому порядку, оскільки орендар на власний розсуд визначає розмір орендної плати, здійснює розрахунки на свій вибір в спосіб та строки, тим самим порушуючи право законного власника земельних ділянок. Надані відповідачем докази на підтвердження сплати орендної плати є неналежними, оскільки можливість розрахунку між сторонами у такий безготівковий спосіб прямо та однозначно виключається умовами договору, а також із наданих квитанцій неможливо встановити взаємозв'язок проведених оплат та відповідних орендних зобов'язань відповідача. Позивач стверджує, що відповідач користується земельними ділянками на невизначних умовах, чим порушуються її законні права.
Правом подати відзив на апеляційну скаргу відповідач не скористався.
Представник позивача - ОСОБА_3 у судовому засіданні доводи апеляційної скарги підтримала, просив її задовільнити.
Представник відповідача - ОСОБА_4 просив апеляційну скаргу відповідача залишити без задоволення, рішення суду першої інстанції без змін. При цьому зазначив, що рішення суду є законним та обґрунтованим, ухвалене із дотриманням вимог матеріального та процесуального права.
Розглянувши справу в межах, визначених ст.367 ЦПК України, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга не підлягає до задоволення з наступних підстав.
Задовольняючи позов, суд першої інстанції виходив з того, що відсутність в договорі істотної умови - розміру орендної плати, як підстави визнання такого договору недійсним, не знайшли свого підтвердження в ході судового розгляду, оскільки матеріалами справи та поясненнями сторін доведено протилежне: в оспорюваному договорі зазначено про розмір орендної плати - 8 %, порядок обчислення її розміру з врахуванням індексації та інфляції, спосіб та умови розрахунків, строк та порядок внесення орендної плати, а також відповідальність за несплату орендної плати. Крім того, під час розгляду справи відповідачем надано докази на підтвердження сплати коштів за оренду земельних ділянок. У зв'язку з чим, суд дійшов висновку про відсутність порушень прав позивача, які підлягали б відновленню в судовому порядку.
Такий висновок є вірним виходячи з наступного.
Судом під час розгляду справи встановлено, що ОСОБА_1 на праві власності належать земельні ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 3,4457 га та 3,5913 га з кадастровими номерами 1824784800:07:000:0004 та 1824784800:07:000:0003, що підтверджується державними актами на право власності на земельну ділянку серія ЖТ №114541 та серія ЖТ №114540 (а.с.10-11).
07 березня 2017 року між ОСОБА_1 та ФОП ОСОБА_2 був укладений договір оренди земельних ділянок для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 3,4457 га та 3,5913 га з кадастровими номерами 1824784800:07:000:0004 та 1824784800:07:000:0003, які розташовані за адресою: Паволоцька сільська рада, Попільнянський район, Житомирська область. Відповідно до пункту 9 Договору, орендна плата вноситься орендарем у формі та у розмірі - 8% від нормативної грошової оцінки вартості земельних ділянок у гривнях, виключно у грошовій формі, готівкою. Обчислення розміру орендної плати здійснюється з урахуванням індексації та інфляції. Орендна плата вноситься до 31 грудня поточного року щорічно. Договір укладений строком на 7 років (а.с. 7-9).
Відповідно до Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію прав та їх обтяжень від 16.03.2017 року, на підставі договору оренди землі від 07.03.2017 року, зареєстровано право оренди земельної ділянки строком на 7 (сім) років за орендарем ОСОБА_2 (а.с 13-16).
На підставі заяви ОСОБА_1 . Відділом у Попільнянському районі Головного управління Держгеокадастру у Житомирській області 06.03.2017 року було надано Інформацію про нормативну грошову оцінку земельних ділянок. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок площею 3,4457 та площею 3, 5913 становила - 158334 грн. 17 коп.
Представником позивача - ОСОБА_3 01.02.2022 року був надісланий адвокатський запит на адресу ФОП ОСОБА_2 про перегляд розміру орендної плати у бік її збільшення, у зв'язку з тим, що із 2017 року ціна договору не переглядалася та індексації орендної плати не проводилась.
Відповідно до Витягів із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номерам 1824784800:07:000:0004 площею 3,4457 га станом на 13.12.2019 року становила 133879 грн. 00 коп., станом на 17.01.2022 року нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номерам 1824784800:07:000:0003 площею 3,5973 га становила 114086 грн. 94 коп. (а.с.17-18).
Із матеріалів справи вбачається, що позивач під розписку отримала орендну плату за 2017 рік у розмірі - 24900 грн. 00 коп., за 2018 рік - 24900 грн. 00 коп., за 2020 рік отримала передоплату в сумі 10000 грн. 00 коп. (а.с.55). Згідно видаткового касового ордеру від 26.10.2019 року, позивач згідно договору оренди землі від 07.03.2017 року, одержала кошти в розмірі 20865 грн. 00 коп. (а.с.56).
Відповідно до квитанції № 0.0.1899781104.1 від 10.11.2020 року, позивачу поповнено рахунок на 18000 грн. 00 коп., згідно квитанції № 0.0.2272192256.1 від 19.09.2021 року, поповнено рахунок на 8000 грн. 00 коп., відповідно до квитанції № 0.0.2310728130.1 від 20.10.2021 року, поповнено рахунок позивача на 16000 грн. 00 коп. (а.с.56-58).
Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі» (в редакції чинній на час виникнення спірних правовідносин), договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Статтею 15 Закону України «Про оренду землі» визначено, що істотними умовами договору оренди землі є: об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови. У разі якщо договором оренди землі передбачено здійснення заходів, спрямованих на охорону та поліпшення об'єкта оренди, до договору додається угода щодо відшкодування орендарю витрат на такі заходи. Договір оренди може передбачати надання в оренду декількох земельних ділянок, що перебувають у власності одного орендодавця (а щодо земель державної та комунальної власності - земельних ділянок, що перебувають у розпорядженні одного органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування).
Відповідно до частини першої, другої статті 21 Закону України «Про оренду землі», орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України.
Статтею 23 Закону України «Про оренду землі» (в редакції чинній на час виникнення спірних правовідносин) передбачено, що орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у власності фізичних та юридичних осіб, переглядається за згодою сторін.
Згідно з пунктом 289.1 статті 289 Податкового кодексу України для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок.
За змістом статті 13, частини першої статті 15 та статті 18 Закону «Про оцінку земель», нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності за рішенням органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування. Підставою для проведення оцінки земель, у тому числі нормативної грошової оцінки земельних ділянок, є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення - не рідше ніж один раз на 5 - 7 років.
Інформаційною базою для нормативної грошової оцінки земель населених пунктів є затверджені генеральні плани населених пунктів, плани зонування територій і детальні плани території, відомості Державного земельного кадастру, інвентаризації земель та державної статистичної звітності.
Дані за результатами проведення нормативної грошової оцінки земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земель, що видається територіальним органом Держгеокадастру за місцезнаходженням земельної ділянки у строк, що не перевищує трьох робочих днів з дати надходження відповідної заяви.
При укладенні договору оренди земельних ділянок від 07.03.2017 року, був визначений розмір орендної плати - 8% від нормативно-грошової оцінки вартості земельних ділянок, проте сама нормативна грошова оцінка у договорі не вказана. Однак, позивачу на момент укладення договору оренди було відомо про нормативну грошову оцінку земельних ділянок, що перебували у її власності, оскільки 06.03.2017 року за вих. №К-87/0-129/6-17 відділом у Попільнянському районі Головного управління Держгеокадастру у Житомирській області, ОСОБА_1 надано Інформацію про нормативну грошову оцінку земельних ділянок площею 3,4457 га та площею 3,5913 га, яка становила - 158334 грн. 17 коп.
Звертаючись з позовом до суду, ОСОБА_1 просила визнати недійсним договір оренди землі з тих підстав, що у договорі відсутня істотна умова, а саме розмір орендної плати.
Згідно статті 215 ЦК України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п'ятою на шостою статті 203 Цього Кодексу.
Відповідно до частини першої-третьої статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.
При цьому, істотна умова договору щодо сплати орендної плати, із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату, передбачена договором оренди земельних ділянок від 07.03.2017 року.
Наявність у договорі оренди цієї істотної умови, з урахуванням змісту її викладення, жодним чином не унеможливило виконання договору, зокрема в частині проведення розрахунків, а посилання позивачки на неналежне, на її думку, виконання відповідачем умов договору, не може бути підставою для визнання її прав порушеними в момент укладення договору та визнання його недійсним з цих підстав, що цілком узгоджується з правовим висновком, викладеним у постанові Верховного Суду України від 21 вересня 2016 року у справі № 6-1512цс16.
Під час розгляду справи було встановлено, що відповідач виконував свої зобов'язання та сплачував оренду плату із 2017 року по 2021 рік, що підтверджується розпискою позивача про отримання коштів та квитанціями.
На підставі статей 76-81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень належними, допустимими, достовірними та достатніми доказами, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Відповідно до ст. 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.
З матеріалів справи не вбачається, що позивач належними і достатніми доказами довела, що не зазначення у договорі нормативної грошової оцінки вартості земельних ділянок призвела до порушення її прав як власника земельних ділянок та орендодавця.
За таких обставин, задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про те, що у ході розгляду справи не було встановлено відсутності в договорі істотної умови - розміру орендної плати, тому дана обставина не призвела та не могла призвести до порушень своїх зобов'язань з боку відповідача за договором оренди землі.
Таким чином, доводи апеляційної скарги не спростовують правильність висновків суду першої інстанції. Ніяких нових обставин чи доказів, які не були предметом розгляду судом першої інстанції та могли б вплинути на правильність висновків та рішення суду апелянтом не надано.
Відповідно до ст. 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Рішення суду ухвалене з додержанням норм матеріального і процесуального права, підстави для його скасування відсутні.
Апеляційну скаргу ОСОБА_1 , інтереси якої представляє адвокат Фадєєва Наталія Ігорівна, залишити без задоволення, а рішення Попільнянського районного суду Житомирської області від 09 червня 2022 року - без змін.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена у касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів дня складення повного судового рішення.
Повний текст постанови складено 26 вересня 2022 року.
Головуючий Суддя