13 вересня 2022 року м. Харків Справа № 905/1123/21
Східний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючий суддя Тихий П.В., суддя Геза Т.Д. , суддя Терещенко О.І.
за участю секретаря судового засідання Євтушенка Є.В.
та представників учасників справи:
позивача - не з'явився;
відповідача - не з'явився;
розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні Східного апеляційного господарського суду апеляційну скаргу Маріупольської міської ради (вх.№308Д/1-43) на рішення господарського суду Донецької області від 16.12.2021 (суддя Ю.В.Макарова, повне рішення складено 20.12.2021) у справі №905/1123/21
за позовом Фізичної особи-підприємця Жильйової Олени Станіславівни, м.Маріуполь Донецької області
до відповідача Маріупольської міської ради м.Маріуполь Донецької області
про спонукання вчинити певні дії,
Фізична особа-підприємець Жильйова Олена Станіславівна м.Маріуполь звернулась до господарського суду Донецької області з позовом до Маріупольської міської ради м.Маріуполь про визнання протиправним та скасування рішення Маріупольської міської ради від 26.02.2021 №8/4-266 та визнання укладеною Додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки в редакції позивача.
В обґрунтування своїх позовних вимог позивач посилається на те, що рішенням Маріупольської міської ради №8/4-266 від 26.02.2021 неправомірно поновлено фізичній особі-підприємцю Жильйовій О.С. строк оренди земельної ділянки площею 0,0018га по вул. 130 Таганрозької дивізії, 3а, у Лівобережному районі м. Маріуполя тільки на один рік, приймаючи до уваги, що на вказаній земельній ділянці розташоване належне позивачу на праві власності нерухоме майно. Позивач вказує також на ті обставини, що після закінчення строку дії договору оренди продовжував користуватись земельною ділянкою, належно виконуючи усі вимоги договору.
Рішенням господарського суду Донецької області від 16.12.2021 у справі №905/1123/21 позов задоволено.
Маріупольська міська рада з рішенням господарського суду першої інстанції не погодилась, звернулась до Східного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій посилається на порушення норм матеріального права, просить скасувати рішення господарського суду Донецької області від 16.12.2021 у справі №905/1123/21 та прийняти нове, яким в позові відмовити повністю.
В обґрунтування апеляційної скарги посилається на законність прийнятого рішення від 26.02.2021 №8/4-266; дотримання місячного строку розгляду звернення позивача із заявою про продовження строку дії договору та надіслання на адресу позивача листа-повідомлення №26.6.3-72638-26.1 від 17.12.2020 про відсутність наміру поновлювати дію договору оренди на той самий строк, що був встановлений договором.
Вважає помилковим висновок місцевого суду про відсутність заперечень орендодавця щодо поновлення спірного договору оренди протягом місяця після надходження відповідного звернення орендаря. Та за наявності таких заперечень вважає, що відсутні підстави для визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі, оскільки наявність заперечень унеможливлює застосування ч. 6 статті 33 ЗУ «Про оренду землі» в контексті поновлення договору оренди на той самий строк та на тих самих умовах.
Одночасно з апеляційною скаргою апелянт подав клопотання про поновлення строку на апеляційне оскарження на рішення господарського суду Донецької області від 16.12.2021 у справі №905/1123/21, посилаючись на те, що отримав повний текст оскаржуваного рішення 04.01.2022, надавши відповідні докази.
01.02.2022 системою автоматизованого розподілу судових справ між суддями для розгляду справи №905/1123/21 визначено колегію суддів Східного апеляційного господарського суду у складі: головуючий суддя (суддя-доповідач) Тихий П.В., суддя Геза Т.Д., суддя Терещенко О.І.
Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 02.02.2022 у справі №905/1123/21 у зв'язку з тим, що апеляційна скарга оформлена з порушенням вимог ст. 256 Господарського процесуального кодексу, а саме: апелянтом не надано доказів сплати судового збору у встановленому порядку та розмірі, апеляційну скаргу залишено без руху та надано апелянту строк для усунення встановлених при поданні апеляційної скарги недоліків протягом 10 днів з дня вручення ухвали про залишення апеляційної скарги без руху.
Від Маріупольської міської ради надійшло клопотання про усунення недоліків на виконання вимог ухвали суду від 02.02.2022 (вх.1848 від 14.02.2022). До вказаного клопотання апелянт додав платіжне доручення №18 від 26.01.2022 на суму 6810,00 грн.
Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 21.02.2022 у справі №905/1123/21 зокрема відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Маріупольської міської ради на рішення господарського суду Донецької області від 16.12.2021 у справі №905/1123/21. Призначено справу до розгляду на "21" березня 2022 р. о 12:00 годині у приміщенні Східного апеляційного господарського суду за адресою: 61058, місто Харків, проспект Незалежності, 13, 1-й поверх, в залі засідань №115.
Враховуючи, що Указом Президента України “Про введення воєнного стану в Україні” №64/2022 від 24.02.2022 на території України введено воєнний стан із 05 години 30 хвилин 24.02.2022 у зв'язку з військовою агресією Російської Федерації проти України, судове засідання, призначене на 21.03.2022, у справі не відбулося.
Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 06.06.2022 у справі №905/1123/21 зокрема доведено до відома учасників справи, що дата наступного судового засідання у справі №905/1123/21 буде визначена після усунення обставин, що становлять загрозу та небезпеку життю і здоров'ю сторін спору та інших учасників судового процесу. Ухвалено додатково повідомити учасників справи про дату, час та місце розгляду апеляційної скарги Маріупольської міської ради на рішення господарського суду Донецької області від 16.12.2021 у справі №905/1123/21.
Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 09.08.2022 повідомлено учасників справи, що судове засідання з розгляду апеляційної скарги Маріупольської міської ради на рішення господарського суду Донецької області від 16.12.2021 у справі №905/1123/21 відбудеться "13" вересня 2022 р. о 12:30 год. у приміщенні Східного апеляційного господарського суду за адресою: 61058, місто Харків, проспект Незалежності, 13, 1-й поверх, в залі засідань. № 131.
В судове засідання 13.09.2022 представники сторін не з'явились, про час і місце розгляду справи повідомлені належним чином.
Враховуючи положення ч.12 ст.270 ГПК України, відповідно до яких неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи, судова колегія вважає за можливе розглянути подану апеляційну скаргу за відсутністю сторін.
Згідно із ст.269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об'єктивно не залежали від нього. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов'язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права. У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.
Судова колегія, беручи до уваги межі перегляду справи у апеляційній інстанції, обговоривши доводи апеляційної скарги, проаналізувавши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судом першої інстанції норм законодавства, дійшла до висновку про те, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з таких підстав.
Як вбачається з матеріалів справи, 21.06.2011 між фізичною особою-підприємцем Жильйовою Оленою Станіславівною (орендар) та Маріупольською міською радою (орендодавець) було укладено договір оренди земельної ділянки (далі - договір), за змістом п.п.1.1., 2.1. якого згідно з рішенням Маріупольської міської ради №6/7-566 від 19.04.2011 орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування, зокрема, земельну ділянку площею 0,0018га, яка знаходиться: по вул.130 Таганрозької дивізії, 3-А, в Орджонікідзевському районі м. Маріуполя; кадастровий номер: 1412336900:01:012:0049.
За умовами п.5.1 договору оренди спірна земельна ділянка передається в оренду з метою та за цільовим призначенням: "для роздрібної торгівлі у неспеціалізованих магазинах (функціонування навісу у комплексі з торгівельним павільоном)".
Відповідно до п. 3.1 договір укладено терміном на 5 (п'ять) років (до 19.04.2016).
У п.3.2. договору сторони дійшли згоди, що після закінчення строку договору орендар має переважне право на поновлення договору на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за два місяця до закінчення строку дії договору оренди повідомити письмово орендодавця про намір поновлення терміну договору. В іншому випадку договір поновленню не підлягає.
Нормативна грошова оцінка земельних ділянок на 2011 рік (з урахуванням коефіцієнту індексації на 2011 рік) становить 979,45грн/м.кв (п.4.1. договору).
За змістом п.4.3. договору плата за землю сплачується орендарем у грошовій формі у розмірі 5% від грошової оцінки земельної ділянки.
Орендна плата за землю вноситься за базовий податковий (звітний) період щомісячно протягом 30 календарних днів, наступних за останнім календарним днем місяця (п.4.4. договору).
Згідно з п. 9.2.7. договору орендар зобов'язаний звернутися до орендодавця за 2 (два) місяця до закінчення строку дії договору оренди з письмовою заявою про поновлення договору шляхом переукладення договору оренди.
Орендодавець має право вимагати від орендаря, зокрема, своєчасної сплати орендної плати (п.9.3.1.4. договору).
Відповідно до п. 11.1 договору зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін.
За умовами п.11.2 договору у разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв'язується у судовому порядку.
Договір набуває чинності на підставі ст.18 Закону України “Про оренду землі” після його підписання та державної реєстрації (п.13.2. договору).
Договір зареєстрований в управлінні Держкомзему у м.Маріуполі Донецької області 23.06.2011 за №141233694000055, посвідчений приватним нотаріусом Маріупольського міського нотаріального округу Апалько М.Ю. за №1249.
На виконання умов вказаного договору, за актом приймання-передачі земельної ділянки Маріупольська міська рада передала, а фізична особа-підприємець Жильйова О.С. прийняла у користування в тому числі земельну ділянку 0,0018га (кадастровий номер: 1412336900:01:012:0049), яка знаходиться за адресою: по вул.130 Таганрозької дивізії, 3-А, в Орджонікідзевському районі м. Маріуполя.
Згідно з витягом про реєстрацію права власності на нерухоме майно №21738293 від 02.02.2009, на орендованій земельній ділянці за адресою: Донецька область, м.Маріуполь, вул.130 Таганрозької дивізії, 3-А, знаходиться нерухоме майно - нежитлова будівля, торгівельний павільйон, власником якої є Жильйова О.С.
Рішенням господарського суду Донецької області від 20.06.2017 по справі №905/806/17 позовні вимоги фізичної особи-підприємця Жильйової Олени Станіславівни, м.Маріуполь, Донецька область до Маріупольської міської ради, м. Маріуполь, Донецька область про визнання поновленим договору оренди земельної ділянки від 21.06.2011р. та зобов'язання укласти додаткову угоду до нього задоволено; визнано поновленим договір оренди земельної ділянки від 21.06.2011р., укладений між фізичною особою-підприємцем Жильйовою Оленою Станіславівною, м. Маріуполь, Донецька область та Маріупольською міською радою, м. Маріуполь, Донецька область стосовно земельної ділянки площею 0,0018га, кадастровий номер 1412336900:01:012:0049, яка знаходиться по вул. 130 Таганрозької дивізії, 3-А, на той самий термін та на тих самих умовах, котрі передбачені цим договором, а саме строком від 19.04.2016р. до 19.04.2021р; зобов'язано Маріупольську міську раду укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди земельної ділянки від 21.06.2011р. з Фізичною особою-підприємцем Жильйовою Оленою Станіславівною, м.Маріуполь в редакції, вказаній у резолютивній частині рішення.
Відтак, строк оренди спірної земельної ділянки продовжений до 19.04.2021.
На підставі вказаного рішення суду, відповідно до Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відносно спірної земельної ділянки площею 0,0018га, внесено запис про реєстрацію іншого речового права щодо строку дії договору оренди земельної ділянки на п'ять років до 19.04.2021 з правом пролонгації.
05.12.2020 позивач звернувся до Центру надання адміністративних послуг із заявою про продовження права оренди земельної ділянки з описом вхідного пакету документів на отримання адміністративної послуги - рішення міської ради про подовження терміну оренди земельної ділянки за наявності діючого договору оренди земельної ділянки, зареєстрованого у встановленому законом порядку.
За змістом доданого до відзиву листа №26.6.3-72638-26.1 від 17.12.2020, директор департаменту по роботі з активами за результатами розгляду заяви від 05.12.2020 висловив відсутність наміру поновлювати дію договору оренди на той самий строк і на тих самих умовах, які були встановлені договором.
Листом-повідомленням від 16.02.2021 позивач повторно звернувся до Маріупольської міської ради, в якому повідомив про намір продовжити договір оренди земельної ділянки площею 0,0018га на той самий строк та на тих самих умовах. До листа-повідомлення позивач приєднав проект додаткової угоди, відповідно до редакції п.3.1. якої договір укладено терміном на 5 (п'ять) років (до 19.04.2026). Про отримання вказаного повідомлення 17.12.2021 свідчить відповідна печатка Маріупольської міської ради про реєстрацію на самому зверненні.
Відповідно до рішення Маріупольської міської ради №8/4-266 від 26.02.2021 “Про поновлення строку оренди земельної ділянки по вул.130 Таганрозької дивізії, 3а в Лівобережному районі міста фізичній особі-підприємцю Жильйовій О.С.” вирішено поновити на 1 рік строк оренди земельної ділянки (землі житлової та громадської забудови) площею 0,0018га (кадастровий номер 1412336900:01:012:0049) для будівництва та обслуговування будівель торгівлі (функціонування зупинкового навісу у комплексі з торговим павільйоном).
Не погоджуючись з вказаним рішенням ради в частині продовження строку оренди земельної ділянки лише на один рік, посилаючись на належне виконання обов'язків за умовами договору, у підтвердження чого суду надані копії податкових накладних з плати за землю (земельний податок та/або орендна плата за земельні ділянки державної або комунальної власності) за 2018-2021 роки, позивач звернувся до суду з даним позовом про визнання протиправним та скасування рішення Маріупольської міської ради від 26.02.2021 №8/4-266 та визнання укладеною Додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки від 21.06.2011 з терміном дії договору на п'ять років (до 19.04.2026).
Задовольняючи позовні вимоги в частині визнання незаконним та скасування рішення Маріупольської міської ради №8/4-266 від 26.02.2021, місцевий суд дійшов висновку про невідповідність спірного рішення відповідача рішенню №6/26-3003 від 26.02.2013 щодо строків оренди земельних ділянок, а також прийняття спірного рішення з порушенням прав позивача, як добросовісного орендаря та власника нерухомого майна та незаконну відмову відповідача у продовженні строку договору оренди на той самий строк.
Враховуючи розміщення на земельній ділянці нерухомого майна, те, що позивач продовжує користуватись наданою земельною ділянкою після 19.04.2021, факт неналежного виконання обов'язків за договором оренди землі позивачем, місцевий суд задовольнив вимогу позивача про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі в редакції позивача.
Судова колегія погоджується з висновками суду першої інстанції, з огляду на таке.
Відповідно до п.1 ч.2 ст.11 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) однією із підстав виникнення цивільних прав та обов'язків є договір, який в силу вимог ч.1 ст.629 ЦК України є обов'язковим для виконання сторонами.
За змістом ч. 2 ст. 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Враховуючи, що спірний договір оренди землі був укладений між сторонами 21.06.2011, тобто до внесення 05.12.2019 Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" №340-IX змін до законодавства, яке, у тому числі, регулює правовідносини пов'язані з поновленням договорів оренди землі (зміни до Земельного кодексу України та Закону України "Про оренду землі" набрали чинності 16.07.2020 року), поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення (відповідно до абз. 4 розділу ІХ "Перехідних положень" Закону України “Про оренду землі”).
Правовідносини, що виникають між власником земельної ділянки та іншими особами у зв'язку із передачею її у користування та володіння врегульовано Законом України "Про оренду землі" №161-XIV (тут і далі - в редакції, чинній на момент укладення договору оренди земельної ділянки), в тому числі його положеннями визначено порядок і особливості укладення, зміни, припинення, а також поновлення договору оренди землі.
Відповідно до ст.1 Закону України "Про оренду землі" оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі (ст.2 Закону України "Про оренду землі").
За умовами ст.792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Земельна ділянка може передаватись у найм разом з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, які знаходяться на ній, або без них. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Статтею 13 Закону України "Про оренду землі" визначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Відповідно до ст. 15 Закону України "Про оренду землі" істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, строк дії договору оренди. Згідно з ч. 1 ст. 19 Закону строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років.
Як вже встановлено судами, 21.06.2011 між сторонами укладено договір оренди земельної ділянки (зареєстрований в управлінні Держкомзему у м.Маріуполі Донецької області 23.06.2011 за №141233694000055, посвідчений приватним нотаріусом Маріупольського міського нотаріального округу Апалько М.Ю. за №1249), терміном на 5 років (до 19.04.2016).
Рішенням господарського суду Донецької області від 20.06.2017 по справі №905/806/17 визнано поновленим вказаний договір стосовно земельної ділянки площею 0,0018га, кадастровий номер 1412336900:01:012:0049, яка знаходиться по вул. 130 Таганрозької дивізії, 3-А, на той самий термін та на тих самих умовах до 19.04.2021, на підставі чого внесено відповідний запис до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Позивач звернувшись з даним позовом наполягає на пролонгації строку дії договору на той самий строк як орендар, який належно виконував свої обов'язки за умовами договору і тому має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.
Статтею 33 Закону України “Про оренду землі” врегульовано процедуру поновлення договору оренди землі на новий строк, шляхом реалізації переважного права орендаря перед іншими особами (частини 1-5 цієї норми), або шляхом мовчазної згоди орендодавця (частина 6 цієї норми).
Частиною 6 ст. 33 зазначеного Закону врегульовано пролонгацію договору на той самий строк і на тих самих умовах, що були передбачені договором, за наявності такого фактичного складу: користування орендарем земельною ділянкою після закінчення строку оренди і відсутність протягом одного місяця заперечення орендодавця проти такого користування.
Дана норма передбачає можливість поновлення договору оренди землі у порядку реалізації переважного права на укладення цього договору на новий строк.
Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (ч. 2 ст. 33 Закону №161-XIV). До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди (ч.3 ст. 33 цього Закону).
Отже, у процедурі поновлення договору оренди землі на орендаря, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк (поновлення договору), покладається обов'язок завчасно повідомити орендодавця листом-повідомленням, до якого додати проект відповідної додаткової угоди.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 31.08.2021 у справі №903/1030/19 зазначила, що ст.33 Закону №161-XIV прямо передбачала подання орендарем у строки, визначені у частині другій цієї статті, повідомлення саме про поновлення договору оренди землі та проект додаткової угоди про таке поновлення. Шляхом надсилання орендодавцю відповідного письмового повідомлення орендар мав завчасно продемонструвати наявність у нього наміру продовжити користування земельною ділянкою. А орендодавець, будучи обізнаним із таким наміром, отримував можливість спланувати подальші дії у зв'язку зі спливом строку договору оренди землі, зважити доцільність пошуку інших потенційних орендарів, а за їх наявності - зіставити пропоновані ними умови оренди з умовами, викладеними у проекті додаткової угоди, яку надав орендар.
Велика Палата Верховного Суду у постановах від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц, від 22.09.2020 у справах №313/350/16-ц і №159/5756/18 зазначала, що для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ч. 6 ст. 33 Закону №161-XIV, необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує його обов'язки за цим договором; він повідомив орендодавця в установлені законом строки про намір поновити договірні відносини на новий строк; до листа-повідомлення додав проект додаткової угоди про поновлення договору оренди землі; продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець упродовж місяця після закінчення строку договору оренди землі письмово не повідомив орендаря про заперечення у поновленні цього договору.
При цьому необхідно мати на увазі, що заперечення орендодавця щодо невідповідності листа-повідомлення із проектом додаткової угоди вимогам закону мають бути обґрунтованими і містити конкретні посилання на порушення закону, зазначені у листі-повідомленні або проекті додаткової угоди, або містити конкретні істотні умови договору, щодо яких орендодавець пропонує зміни.
У п. 3.2. договору оренди сторони передбачили, що після закінчення строку договору орендар має переважне право на поновлення договору на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за два місяця до закінчення строку дії договору оренди повідомити письмово орендодавця про намір поновлення терміну договору. В іншому випадку договір поновленню не підлягає.
Орендар зобов'язаний звернутися до орендодавця за 2 (два) місяця до закінчення строку дії договору оренди з письмовою заявою про поновлення договору шляхом переукладення договору оренди (згідно з п. 9.2.7. договору).
Матеріалами справи підтверджується, що позивач звернувся до відповідача:
- 05.12.2020 через центр адміністративних послуг Маріупольської міської ради із заявою про подовження терміну оренди земельної ділянки за наявності діючого договору оренди земельної ділянки. До заяви позивачем були надані документи, які включені у вичерпний перелік документів, вказаних в опису вхідного пакету документів на отримання адміністративної послуги 01.27. “Рішення міської ради про подовження терміну оренди земельної ділянки за наявності діючого договору оренди земельної ділянки, зареєстрованого у встановленому законом порядку”. Судом встановлено, що у переліку, запропонованому центром адміністративних послуг, відсутнє посилання на проект додаткової угоди;
- із листом-повідомленням від 16.02.2021 про поновлення договору оренди землі на тих самих умовах разом з проектом додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки від 21.06.2011. Факт отримання 17.02.2021 підтверджується відтиском штампу про реєстрацію вхідної кореспонденції.
Таким чином, позивач висловив намір подовжити договір на той самий строк, тобто ще на п'ять років.
Враховуючи, що рішенням господарського суду Донецької області від 20.06.2017 у справі №905/806/17 договір оренди стосовно спірної земельної ділянки поновлено та на тих самих умовах до 19.04.2021, умови п. 9.2.7. договору щодо повідомлення орендаря про поновлення строку договору за 2 місяці до закінчення строку його дії орендарем були виконані.
Відповідач стверджує, що у відповідь на заяву від 05.12.2020 з дотриманням місячного строку розгляду звернення, надіслав на адресу позивача за підписом директора департаменту по роботі з активами лист-повідомлення №26.6.3-72638-26.1 від 17.12.2020 про відсутність наміру поновлювати дію договору оренди на той самий строк, що був встановлений договором. У підтвердження на копії вказаного листа-повідомлення міститься відображення фіскального чеку від 17.12.2020. В обґрунтування повноважень директора департаменту відповідач посилається на рішення Маріупольської міської ради від 26.02.2019 року № 7/39-3733, зі змісту якого вбачається, що директор департаменту по роботі з активами та директор юридичного департаменту ради уповноважені на підписання листів-заперечень стосовно наміру подовження договорів оренди.
Як наслідок, за результатами розгляду звернення фізичної особи-підприємця Жильйової О.С. рішенням Маріупольської міської ради №8/4-266 від 26.02.2021 “Про поновлення строку оренди земельної ділянки по вул.130 Таганрозької дивізії” поновлено на 1 рік строк оренди земельної ділянки (землі житлової та громадської забудови) площею 0,0018га (кадастровий номер 1412336900:01:012:0049) для будівництва та обслуговування будівель торгівлі (функціонування зупинкового навісу у комплексі з торговим павільйоном) по вул.130 Таганрозької дивізії, 3а в Лівобережному районі міста ФОП Жильйовій О.С.
Судом першої інстанції вірно встановлено, що ні зі змісту листа-повідомлення №26.6.3-72638-26.1 від 17.12.2020, ні з матеріалів справи не вбачається за можливе встановити дотримання відповідачем встановленого законом місячного строку розгляду звернення позивача від 05.12.2020.
Так, відповідно до пункту 61 "Правил надання послуг поштового зв'язку", затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 5 березня 2009р. №270, передбачено, що у разі приймання внутрішніх поштових відправлень з оголошеною цінністю з описом вкладення бланк опису заповнюється відправником у двох примірниках. Працівник поштового зв'язку повинен перевірити відповідність вкладення опису, розписатися на обох його примірниках і проставити відбиток календарного штемпеля. Один примірник опису вкладається до поштового відправлення, другий видається відправникові. На примірнику опису, що видається відправникові, працівник поштового зв'язку повинен зазначити номер поштового відправлення.
Крім того, згідно вказаних Правил підтвердженням надання послуг поштового зв'язку є розрахунковий документ - документ встановленої відповідно до Закону України "Про застосування реєстраторів розрахункових операцій у сфері торгівлі, громадського харчування та послуг" форми та змісту (касовий чек, розрахункова квитанція тощо), що підтверджує надання послуг поштового зв'язку, а підтвердженням переліку відправлених документів є опис вкладення встановленої форми.
З урахуванням викладеного, фіскальний чек від 17.12.2020 за відсутності опису вкладення не може бути розцінений судом як належний та допустимий доказ у підтвердження відправлення листа-повідомлення №26.6.3-72638-26.1 від 17.12.2020 позивачу, а отже і не доводить повідомлення орендаря (доведення до його відома) протягом місяця з дня отримання заяви від 05.12.2020 про наявність заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі.
В матеріалах справи лише наявний опис вкладення від 13.07.2021 про направлення позивачу разом з відзивом на позов документів, серед яких копія листа №26.6.3-72638-26.1 від 17.12.2020.
Враховуючи викладене, в даному випадку відсутнє заперечення орендодавця щодо поновлення договору оренди землі протягом місяця після надходження відповідного звернення орендаря, яке ним було оформлено в порядку, запровадженому відповідачем через центр адміністративних послуг з наданням документів за переліком, визначеним відповідачем для отримання послуг. Таким чином, місцевий суд правомірно дійшов висноку, що відповідач не відреагував на звернення позивача в строк, встановлений ч.5 ст. 33 Закону України “Про оренду землі”.
Як встановлено судами, та не заперечується відповідачем, після закінчення терміну дії договору оренди землі позивач продовжує користуватися орендованою земельною ділянкою. Також позивач сплачує за користування цією земельною ділянкою орендну плату, що також не спростовано відповідачем та підтверджується копіями податкових накладних з плати за землю (земельний податок та/або орендна плата за земельні ділянки державної або комунальної власності) за 2018-2021 роки.
Статтею 19 Конституції України передбачено, що органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов'язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.
Відповідно до ст.393 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) правовий акт органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, який не відповідає законові і порушує права власника, за позовом власника майна визнається судом незаконним та скасовується.
Згідно з ст.21 ЦК України суд визнає незаконним та скасовує правовий акт індивідуальної дії, виданий органом державної влади, органом влади Автономної Республіки Крим або органом місцевого самоврядування, якщо він суперечить актам цивільного законодавства і порушує цивільні права або інтереси.
За своєю правовою природою рішення Маріупольської міської ради №8/4-266 від 26.02.2021 є актом ненормативного характеру.
Підставами для визнання акта недійсним є невідповідність його вимогам чинного законодавства та/або визначеній законом компетенції органу, який видав цей акт. Обов'язковою умовою визнання акта недійсним є також порушення у зв'язку з прийняттям відповідного акта прав та охоронюваних законом інтересів підприємства чи організації - позивача у справі.
Організація та діяльність органів місцевого самоврядування регулюється Законом України “Про місцеве самоврядування в Україні”.
За змістом ст.24 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" органи місцевого самоврядування та їх посадові особи діють лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, передбачені Конституцією і законами України, та керуються у своїй діяльності Конституцією і законами України, актами Президента України, Кабінету Міністрів України, а в Автономній Республіці Крим - також нормативно-правовими актами Верховної Ради і Ради міністрів Автономної Республіки Крим, прийнятими у межах їхньої компетенції.
Згідно з ч. 1 ст. 59 цього Закону Рада в межах своїх повноважень приймає нормативні та інші акти у формі рішень.
Відповідно до ст. 59 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" акти органів та посадових осіб місцевого самоврядування з мотивів їхньої невідповідності Конституції або законам України визнаються незаконними в судовому порядку.
Акт державного чи іншого органу управління повинен бути прийнятий в межах компетенції відповідного органу, не порушувати інтересів держави, прав та інтересів фізичних чи юридичних осіб, відповідати вимогам діючого законодавства і бути прийнятим у формі та в порядку, визначеному законом.
26.02.2013 Маріупольською міською радою було прийняте рішення №6/26-3003 "Про внесення змін до рішення Маріупольської міської ради від 21.02.2012 №6/16-1563 "Про затвердження умов надання земельних ділянок на території Маріупольської міської ради", згідно з п.4 якого встановлено строки оренди земельних ділянок згідно з додатком 2.
Відповідно до додатку 2 вказаного рішення встановлено строки оренди земельних ділянок, де серед іншого визначений строк у 5 років для ділянок площею до 0,0100га включно.
Вказане рішення ради з додатком знаходиться у загальному доступі на офіційному сайті Маріупольської міської ради.
Отже, відповідно до вказаного рішення Маріупольської міської ради, при прийнятті Маріупольською міською радою оскаржуваного рішення мав бути застосований строк у 5 років, а не 1 рік як в оскаржуваному рішенні.
Суди зазначають, що виступаючи головним розпорядником земель комунальної власності, позивач є професійним орендодавцем, послідовна діяльність та реагування на запит суспільства якого повинні відповідати закону та орієнтувати суб'єктів земельних відносин на відповідну “правильну” поведінку в реалізації наданих їм прав.
Судовим рішенням Європейського Суду з прав людини від 26.03.2013 у справі "Рисовський проти України", Європейський Суд зауважив, що державні органи, які не впроваджують або недотримуються своїх власних процедур, не повинні мати можливість отримувати вигоду від своїх протиправних дій або уникати виконання обов'язків.
Добросовісний орендар має право розраховувати на отримання рішення відповідача на поновлення договору оренди землі на той же строк, тобто може вважатись таким, що набув права "правомірного очікування". Позивач дотримувався вимог законодавства, які регламентують його поведінку, необхідну для отримання відповідного рішення уповноваженого органу в строки, які встановлені договором.
Статтею 144 Конституції встановлено, що органи місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом, приймають рішення, які є обов'язковими до виконання на відповідній території.
У відповідності до ст. 77 ГПК України обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.
Відтак, у спорі щодо законності та обґрунтованості прийнятого відповідачем рішення, останній повинен довести існування обставин, які зумовили прийняття ним такого рішення.
Дослідивши зміст рішення Маріупольської міської ради №8/4-266 від 26.02.2021, суд першої інстанції дійшов вірного висновку, що в ньому не наведено мотивів та будь-якого обґрунтування продовження строку оренди лише на один рік, відтак необхідності відступу від власного ж рішення щодо встановлених строків оренди.
У зв'язку з чим суди обох інстанції дійшли висновку, що у питанні законності прийнятого відповідачем рішення про відмову у пролонгації договору оренди на той же строк (п'ять років), останній не навів мотивованих підстав для обмеження прав позивача на оренду конкретної земельної ділянки строком один рік.
Рішення органів державної влади і місцевого самоврядування повинні бути прозорі та зрозумілі, особливо у випадках, що стосуються відступу від попереднього рішення, за наслідками чого обмежуються права відповідної особи.
Суди враховують, що на спірній земельній ділянці розташоване нерухоме майно позивача, що належить йому на праві власності, а тому відмова у пролонгації строку договору оренди на п'ять років не відповідає критерію пропорційності, адже у будь-якому разі жодний інший орендар, крім позивача, не зможе користуватися цією земельною ділянкою, в умовах відсутності спору щодо прав власності на об'єкт нерухомості та відсутності доказів самостійного будівництва.
За змістом п. 39 рішення Європейського суду з прав людини від 10.02.2010 по справі “Серявін та інші проти України”, будь-яке втручання органу влади у захищене право не суперечитиме загальній нормі, якою це право встановлено, лише якщо забезпечено “справедливий баланс” між загальним інтересом суспільства та вимогами захисту основоположних прав конкретної особи.
В ході розгляду справи відповідач не довів порушення суспільних інтересів існуванням орендних відносин між сторонами протягом наступних п'яти років до 19.04.2026 року у тій мірі, яка повинна призвести до застосування втручання держави у права особи на мірне володіння майном в порядку ч. 2 ст. 1 Першого Протоколу.
Відтак, відмовляючи у подовжені договору на наступні п'ять років, у рішенні не наведено жодного обґрунтування, за яким власник об'єкта нерухомості обмежується правами на земельну ділянку, на якій розміщено цій об'єкт, строком один рік.
Відповідачем також не доведено наявність обмежень орану місцевого самоврядування щодо виконання прийнятих тим самим органом місцевого самоврядування рішень.
Відповідно до ст. 3 ЦК України принцип справедливості, добросовісності та розумності є однією із фундаментальних засад цивільного права, спрямованою, у тому числі, на утвердження у правовій системі України принципу верховенства права. При цьому добросовісність означає прагнення особи сумлінно використовувати цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов'язків, що зокрема підтверджується змістом ч. 3 ст. 509 цього Кодексу. Отже, законодавець, навівши у тексті ЦК України зазначений принцип, установив у такий спосіб певну межу поведінки учасників цивільних правовідносин, тому кожен із них зобов'язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов'язки, у тому числі передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам та інтересам інших осіб. Цей принцип не є суто формальним, оскільки його недотримання призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту. Саме тому у конкретних правовідносинах, зокрема щодо поновлення договору оренди землі на підставі статті 33 Закону України "Про оренду землі", добросовісність орендодавця по суті становить гарантію дотримання прав менш захищеної сторони, якою у спірних правовідносинах є орендар. Такі правові висновки викладені у постанові Верховного суду від 10.09.2018 у справі №920/739/17.
Приймаючи до уваги вищевикладене, невідповідність спірного рішення відповідача рішенню №6/26-3003 від 26.02.2013, а також прийняття спірного рішення з порушенням прав позивача, як добросовісного орендаря та власника нерухомого майна, колегія суддів вважає правомірним висновок суду першої інстанції про невмотивовану, незаконну відмову відповідача у продовженні строку договору оренди на той самий строк, відтак наявність підстав для задоволення позову в частині визнання незаконним та скасування рішення Маріупольської міської ради №8/4-266 від 26.02.2021.
Щодо вимоги про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі.
Рішенням господарського суду Донецької області від 20.06.2017 у справі №905/806/17 визнано поновленим договір оренди спірної земельної ділянки на той самий термін та на тих самих умовах, а саме до 19.04.2021, зобов'язано Маріупольську міську раду укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди земельної ділянки від 21.06.2011р. з Фізичною особою-підприємцем Жильйовою Оленою Станіславівною, м.Маріуполь в редакції, вказаній у резолютивній частині рішення.
Судами встановлено, що позивач повторно 17.02.2021 направив Маріупольській міській раді лист-повідомлення про намір подовжити термін дії договору оренди земельної ділянки від 21.06.2011 щодо земельної ділянки площею 0,0018га, яка знаходиться по вул. 130 Таганрозької дивізії, 3-А, на той самий термін та на тих самих умовах із проектом додаткової угоди.
Таким чином, позивач висловив намір подовжити договір на той самий строк, тобто ще на п'ять років.
Отже, враховуючи, що договір оренди рішенням господарського суду Донецької області від 20.06.2017 у справі №905/806/17 поновлено до 19.04.2021, а лист-повідомлення був отриманий радою 17.02.2021, умови п. 9.2.7. договору щодо повідомлення орендаря про поновлення строку договору за 2 місяці до закінчення строку його дії орендарем були виконані.
За умовами п.5.1 укладеного між сторонами договору оренди, спірна земельна ділянка передається в оренду з метою та за цільовим призначенням: "для роздрібної торгівлі у неспеціалізованих магазинах (функціонування навісу у комплексі з торгівельним павільоном)".
Судом враховано, що на спірній земельній ділянці за адресою: м.Маріуполь, по вул.130 Таганрозької дивізії, 3а в Лівобережному районі міста розміщений об'єкт нерухомого майна нежитлова будівля - торгівельний павільйон, який перебуває в приватній власності позивача.
Право власності на зазначений об'єкт зареєстровано в Державному реєстрі прав на нерухоме майно, право власності та законність будівництва сторонами не оскаржені. Тому суд, в межах тих обставин, які існують на даний час виходить з того, що позивач є законним власником об'єкту нерухомості, розташованому на спірній земельній ділянці.
Згідно з ч.1 ст.377 ЦК України (в редакції станом на дату набуття позивачем права власності на нерухоме майно), до особи, яка набула право власності на об'єкт нерухомого майна (житловий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об'єкт незавершеного будівництва, право власності на який зареєстровано у визначеному законом порядку, одночасно переходить право приватної власності, право користування земельною ділянкою, на якій розміщений об'єкт нерухомого майна (житловий будинок (крім багатоквартирного), інша будівля або споруда), об'єкт незавершеного будівництва, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього власника такого об'єкта нерухомого майна, у порядку та на умовах, визначених Земельним кодексом України.
Частиною 3 ст. 415 ЦК України встановлено, що особа, до якої перейшло право власності на будівлі (споруди), набуває право користування земельною ділянкою на тих же умовах і в тому ж обсязі, що й попередній власник будівлі (споруди).
Відповідно до ч.1 ст.120 ЗК України (в редакції станом на дату набуття позивачем права власності на нерухоме майно), у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення.
Згідно з ст.1 Закону України "Про оренду землі", оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
За змістом діючого законодавства та висновків Великої Палати Верховного Суду сформований стійкий принцип superficies solo cedit (збудоване на поверхні слідує за нею).
У постанові від 31.08.2021 у справі №903/1030/19 Велика Палата Верховного Суду зазначила, що принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, хоча безпосередньо і не закріплений у такому вигляді в законі, знаходить вияв у правилах ст. 120 ЗК України, ст. 377 ЦК України, інших положеннях законодавства (постанови від 4.12.2018 у справі № 910/18560/16, від 3.04.2019 року у справі № 921/158/18, від 22.06.2021 у справі № 200/606/18). Згідно з вказаним принципом особа, яка законно набула у власність будинок, споруду, має цивільний інтерес в оформленні права на земельну ділянку під такими будинком і спорудою після їх набуття (Постанова Великої Палати Верховного Суду від 18 грудня 2019 року у справі №263/6022/16-ц (пункт 42).
До особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача) (частина перша статті 377 ЦК України).
Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача (ч.2 ст. 120 ЗК України).
Враховуючи розміщення на земельній ділянці нерухомого майна, позивач продовжує користуватись наданою земельною ділянкою після 19.04.2021.
Судами прийнято до уваги, що факт неналежного виконання обов'язків за договором оренди землі позивачем, зокрема щодо своєчасної сплати орендної плати, відповідачем не доведено.
Поновлення договору оренди землі у судовому порядку, у передбачений ст. 33 Закону України “Про оренду землі” спосіб, вимагає укладення додаткової угоди між сторонами як єдиної підстави продовження орендних прав і обов'язків. Належним способом захисту порушеного права у цьому випадку є позов про визнання укладеною додаткової угоди із викладенням її змісту.
Аналогічна правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 10.09.2018 у справі №920/739/17, від 15.01.2019 у справі №922/1464/18, від 19.03.2019 у справі №908/2484/17.
Відповідно до ч. 9 ст. 238 ГПК України у спорі, що виник при укладанні або зміні договору, в резолютивній частині вказується рішення з кожної спірної умови договору, а у спорі про спонукання укласти договір - умови, на яких сторони зобов'язані укласти договір, з посиланням на поданий позивачем проект договору.
Згідно ч. 11 ст. 33 Закону України “Про оренду землі” відмова, а також зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.
Згідно ч. 3 ст. 179 ГК України укладення господарського договору є обов'язковим для сторін, якщо, зокрема, існує пряма вказівка закону щодо обов'язковості укладення договору для певних категорій суб'єктів господарювання чи органів державної влади або органів місцевого самоврядування.
Відповідно до ч.1 ст. 187 ГК України, спори, що виникають при укладанні договорів, укладення яких є обов'язковим на підставі закону та в інших випадках, встановлених законом, розглядаються судом.
За таких обставин, колегія суддів вважає правомірним висновок суду першої інстанції про задоволення вимоги позивача про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі в редакції позивача.
Твердження і доводи апеляційної скарги відповідача не спростовують обґрунтованих висновків місцевого господарського суду та стосуються виключно переоцінки доказів.
Згідно ст. 74 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
Отже, на думку колегії суддів, під час розгляду справи її фактичні обставини були встановлені судом першої інстанції на підставі всебічного, повного і об'єктивного дослідження поданих доказів; висновки суду відповідають цим обставинам, юридична оцінка надана їм з вірним застосуванням норм матеріального та процесуального права, що свідчить про відсутність підстав для скасування або зміни оскаржуваного рішення.
Враховуючи, що колегія суддів дійшла висновку про відмову в задоволенні апеляційної скарги, судові витрати понесені відповідачем, у зв'язку з переглядом справи у суді апеляційної інстанції відшкодуванню не підлягають в силу приписів статті 129 Господарського процесуального кодексу України.
Керуючись статтями 129, 269, п.1, ч.1 ст.275, 276, 282, 284 Господарського процесуального кодексу України, Східний апеляційний господарський суд, -
Апеляційну скаргу Маріупольської міської ради залишити без задоволення.
Рішення господарського суду Донецької області від 16.12.2021 у справі №905/1123/21 залишити без змін.
Дана постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена протягом двадцяти днів з дня складення повного тексту до Верховного суду у порядку, встановленому Господарським процесуальним кодексом України.
Повний текст постанови складено 14.09.2022.
Головуючий суддя П.В. Тихий
Суддя Т.Д. Геза
Суддя О.І. Терещенко