Справа № 544/696/21
2/544/8/2022
Номер рядка звіту 20
іменем України
27 липня 2022 року м.Пирятин
Пирятинський районний суд Полтавської області у складі:
головуючого - судді Нагорної Н.В.,
за участю секретаря Киричевської В.М.,
учасників справи:
представника позивача - адвоката Ступніка С.В., представника відповідача ТОВ «ДАВИДІВСЬКИЙ ДАР» - адвоката Хоменка О.О.,
у відкритому судовому засіданні, у залі суду м.Пирятин, розглянувши цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «ДАВИДІВСЬКИЙ ДАР» про усунення перешкод в користуванні земельною ділянкою та скасування рішення про державну реєстрацію,
Позивач звернувся до суду із вказаним позовом, в обґрунтування якого вказав, що він є власником земельної ділянки з кадастровим номером 5323882200:00:025:0112, яка знаходиться в адміністративних межах Пирятинської міської ради Лубенського району Полтавської області. Право власності набуто на підставі Державного акту на право власності на земельну ділянку, серія та номер РЗ № 645793. Вказана земельна ділянка перебувала в оренді у ТОВ «Довіра 2010» відповідно до Договору № б/н від 19.09.2009, зареєстрованого в порядку, що діяв на час такої реєстрації - територіальним органом Держземагенства. Після закінчення строку дії Договору земельна ділянка продовжувала бути в користуванні відповідача. Маючи намір передати земельну ділянку в оренду іншому користувачу позивач розпочав роботу щодо реєстрації речового права на підставі нового договору. Проте, з'ясувалось, що Державний реєстр речових прав на нерухоме майно містить запис № 15556015 від 22.07.2016 щодо реєстрації речового права, яке виникло на підставі додаткової угоди № б/н від 24.11.2014, оформленої між позивачем та відповідачем Але позивач такої додаткової угоди не укладав і наразі не має бажання передавати земельну ділянку в користування відповідачу. Спірний договір позивач не підписував та, відповідно, з істотними умовами цього договору не погоджувався, тому спірний договір не є укладеним. З огляду на зазначене, позивач просить зобов'язати відповідача усунути перешкоди у користуванні належною ОСОБА_1 на праві власності земельною ділянкою площею 3,5186 га, кадастровий номер 5323882200:00:025:0112, розташованою в адміністративних межах Пирятинської міської ради Лубенського району Полтавської області та повернути цю земельну ділянку власнику ОСОБА_1 ; скасувати запис № 15556015 від 22.07.2016 про реєстрацію речового права оренди, яке випливає з додаткової угоди № б/н від 24.11.2014 до договору оренди земельної ділянки від 19.09.2009, укладеною між ОСОБА_1 та ТОВ «Довіра 2010» щодо земельної ділянки з кадастровим номером 5323882200:00:025:0112, розташованої в адміністративних межах Пирятинської міської ради Лубенського району Полтавської області; судові витрати віднести за рахунок відповідача.
02.06.2021 від представника первісного відповідача ТОВ «Довіра 2010» надійшов відзив на позовну заяву, в якому він просить закрити провадження у справі у зв'язку з відсутністю спора. Представник відповідача вказує, що представником позивача заявлено одночасно дві взаємовиключні позовні вимоги, що є підставою для відмови в задоволенні позову. Оскільки неможливо одночасно пред'являти позов про усунення перешкод у здійсненні права користування майном (негаторний позов) та про витребування майна із чужого незаконного володіння (віндикаційний позов). При цьому одна з умов застосування як віндикаційного так і негаторного позову - відсутність між позивачем та відповідачем договірних відносин, оскільки в такому разі здійснюється захист порушеного права власності за допомогою зобов'язально - правових способів. Представник відповідача посилається на те, що в матеріалах справи відсутні будь-які письмові докази, які свідчать про те, що ОСОБА_1 не ставив свій підпис в цій додатковій угоді; висновки експертів; представником позивача не було заявлено клопотань про виклик та допит свідків. Відповідач своєчасно та належним чином виконував свої обов'язки щодо сплати орендної плати. Вказане підтверджується відсутністю претензій або вимог з боку позивача. За 2020 рік відповідачем було сплачено на користь позивача 23278,16грн орендної плати. Орендна плата була прийнята ОСОБА_1 , що свідчить про виконання договору оренди земельної ділянки з боку ОСОБА_1 та з боку ТОВ «Довіра 2010». Представником позивача не доведено наявність порушеного права або порушеного законного інтересу (а.с.35-37).
11.06.2021 від представника позивача надійшла відповідь на відзив на позовну заяву, згідно якої він проти аргументів, викладених у відзиві на позовну заяву, заперечує з наступних підстав. Щодо взаємовиключних позовних вимог представник позивача зазначає, що позивачем заявлено відповідні вимоги в рамках негаторного позову із застосуванням передбаченого законом способу захисту. Щодо відсутності між позивачем і відповідачем договірних відносин, підкреслює, що констатація судом у разі задоволення позову факту неукладеності договору оренди земельної ділянки, який не було підписано орендодавцем (власником) якраз і буде означати відсутність таких договірних відносин. Щодо недоведеності неукладеності договору представник позивача зазначає, що обставини, пов'язані з доведенням неукладеності договору оренди земельної ділянки відносяться до предмету доказування в даному судовому провадженні. Докази, зокрема, висновки експертизи здобуваються в межах процесу та отримають належну оцінку судом. Щодо принципу добросовісності: відповідач, який набув можливість використовувати земельну ділянку, належну позивачу, поза волею останнього, провівши державну реєстрацію відповідного речового права, отримав землю, корисні властивості якої слугують джерелом отримання доходу від підприємницької (виробничої) діяльності. Отже, власник має отримати за це винагороду. У разі задоволення позову користування спірною земельною ділянкою буде припинено лише на майбутнє. Щодо наявності/відсутності порушеного права чи законного інтересу. Представник відповідача наводить перелік підстав для припинення договору оренди землі, який включає в себе, зокрема, - інші випадки, передбачені законом та відповідні рішення суду. Дійсно, решта підстав не відносяться до даного випадку, але визнання договору неукладеним в рамках негаторного позову і є абсолютною передумовою для припинення відповідних правовідносин (а.с.46-47).
16.06.2021 від представника первісного відповідача ТОВ «Довіра 2010» надійшло заперечення на відповідь представника позивача, згідно якої відповідач повністю не погоджується з позицією позивача, вважає позов незаконним та заперечує проти нього з наступних підстав. В своєму відзиві відповідач ставив питання про відсутність доказів того, що ОСОБА_1 не ставив свого підпису під додатковою угодою. Тягар доведення цього факту лежить саме на стороні позивача. В противному випадку будь-який орендодавець до закінчення строку оренди промовити, що ним ніби - то не було укладено договору оренди та вимагати повернення майна, що нівелює саму суть договору оренди - «за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у володінні та користуванні за плату на певний строк». Такі процесуальні дії позивача з неподання доказів свідчить про його недобросовісність (а.с.49).
Ухвалою суду від 16.06.2021 клопотання представника позивача задоволено, по справі призначено судову почеркознавчу експертизу.
Ухвалою суду від 15.02.2022 залучено в якості правонаступника відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю «Довіра 2010» - Товариство з обмеженою відповідальністю «ДАВИДІВСЬКИЙ ДАР».
18.07.2022 від представника позивача надійшла заява про уточнення позовних вимог, згідно якої позивач просить вважати прохальну частину позову викладеною в наступній редакції: «1. Зобов'язати ТОВ «Давидівський дар» усунути перешкоди у користуванні належною ОСОБА_1 на праві власності земельною ділянкою площею 3,5186 га, кадастровий номер 5323882200:00:025:0112, розташованою в адміністративних межах Пирятинської міської ради Лубенського району Полтавської області та повернути цю земельну ділянку власнику ОСОБА_1 . 2. Скасувати рішення державного реєстратора № 30610954 від 25.07.2016 на підставі якого вчинено запис № 15556015 від 22.07.2016 про реєстрацію речового права оренди (іншого речового права), яке випливає з додаткової угоди № б/н від 24.11.2014 до договору оренди земельної ділянки від 19.09.2009, укладеною між ОСОБА_1 та товариством з обмеженою відповідальністю «Довіра 2010» щодо земельної ділянки з кадастровим номером 5323882200:00:025:0112, розташованою в адміністративних межах Пирятинської міської ради Лубенського району Полтавської області.» (а.с.223).
25.07.2022 від представника правонаступника відповідача ТОВ «Давидівський Дар» адвоката Хоменка О.О. надійшли додаткові пояснення по справі з приводу висновку експерта та застосування строків позовної давності, згідно яких просить відмовити позивачу у задоволенні позовних вимог у повному обсязі; застосувати строк позовної давності до позову ОСОБА_1 , який є підставою для відмови в позові; відмовити позивачу у стягненні понесених судових витрат на правничу допомогу у зв'язку із необґрунтованістю. Представник відповідача зазначає, що відповідач належним чином виконував свої зобов'язання за договором оренди, своєчасно сплачував орендну плату, про що свідчить відсутність претензій з боку позивача, своєчасно повідомив позивача про намір поновити договірні відносини на новий строк, продовжив користуватися виділеною земельною ділянкою, від позивача на адресу відповідача не надходило повідомлення про заперечення у поновленні цього договору, у зв'язку із чим відповідачем було укладено з позивачем додаткову угоду до договору оренди землі. Після чого відповідач продовжив використовувати земельну ділянку та сплачувати орендну плату позивачу, сплата орендної плати та належне виконання умов договору підтверджується відсутністю претензій позивача. Щодо самого підписання Додаткової угоди до Договору оренди землі, відповідач вважає за необхідне зазначити, що позивач, маючи намір в подальшому спричиняти тиск на орендаря, міг підписати зазначений документ лівою рукою. Тому зазначає, що експертиза встановила лише факт того, що ця Додаткова угода була підписана не позивачем, проте експерт не досліджував чи міг позивач підписати спірну Додаткову угоду лівою рукою, крім того в самій експертизі не встановлено також факту, що підпис зі сторони відповідача та позивача на спірній додатковій угоді вчинено однією і тією ж особою, зазначений факт свідчить про підписання цієї Додаткової угоди саме двома особами. Отже, позивач знав про використання відповідачем земельної ділянки та регулярно отримував орендну плату за свою земельну ділянку згідно Додаткової угоди. Зазначена обставина свідчить про той факт, що позивач навмисно вводить суд в оману про те, що йому перешкоджають у користуванні, та те, що угода була підписана без його волевиявлення. Крім того, представник відповідача зазначає, що до даного спору слід застосувати позовну давність. Додаткова угода з позивачем була укладена 24 листопада 2014 року, отже в зазначений строк з наступного дня позивачу стає відомо про порушення його права, у зв'язку з чим починається дія трирічного строку права звернення до суду з вимогою захисту своїх інтересів. Таким чином, строк позовної давності сплинув 25.11.2017, проте позивач звернувся в перший раз до суду у 2019 році. Також відповідач звертає увагу суду, що представник позивача не обґрунтовує належним чином та не доводить реальність понесених судових витрат позивачем, оскільки відсутній детальний опис наданих послуг, крім того відсутні докази того, що позивач реально сплатив грошові кошти за надані послуги, оскільки квитанція виписана власноруч адвокатом не може бути належним доказом сплати останнім грошових коштів (а.с.230-233).
Представник позивача в заяві щодо додаткових пояснень по справі про усунення перешкод в користуванні земельною ділянкою та скасування рішення про державну реєстрацію речового права від 26.07.2022 зазначає наступне. З матеріалів справи не вбачається, що відповідач належним чином виконував свої зобов'язання по договору в минулих періодах, а також те, що відповідач своєчасно, з дотриманням передбачених законодавством процедур звертався до позивача з пропозицією укласти додаткову угоду щодо поновлення/продовження дії договору. Відповідач, що наполягає на легітимності додаткової угоди, яка містить його зобов'язання, зокрема, щодо виплати орендної плати, мусить її сплатити за весь час фактичного користування земельною ділянкою. У позивача, при цьому, не виникає необхідності відмовлятись від отримання такої плати, що не означає схвалення правочину. Твердження відповідача щодо можливості підпису позивачем додаткової угоди «лівою рукою» заслуговують критичної оцінки. Відповідачем не надано суду доказів того, що позивач є/не є шульгою, а також будь-яких ілюстративних варіантів щодо технічної можливості підпису документу позивачем із застосуванням інших кінцівок. Наразі висновок експерта містить однозначне твердження - додаткова угода підписана не позивачем. Позивачем заявлено негаторний позов, що виключає застосування позовної давності. Розмір витрат загалом відповідає актуальній практиці судів першої інстанції, при цьому, стягнення таких витрат не ставиться в залежність від факту оплати (а.с.236-237).
У судовому засіданні представник позивача - адвокат Ступнік С.В. уточнені позовні вимоги підтримав повністю, просив задовольнити.
Представник відповідача - адвокат Хоменко О.О. заперечував проти задоволення позову, просив суд застосувати строк позовної давності.
З'ясувавши обставини, на які сторони посилаються, як на підставу своїх вимог і заперечень, оцінивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд уважає, що позов підлягає задоволенню, виходячи з наступних встановлених обставин і відповідних їм правовідносин.
Встановлено, що на підставі копії Державного акту на право приватної власності на землю серії РЗ № 645793 ОСОБА_1 є власником земельної ділянки розміром 3,5189 га з кадастровим № 5323882200:00:025:0112, яка знаходиться в адміністративних межах Пирятинської міської ради Лубенського району Полтавської області (а.с.9-10).
Як вбачається з Додаткової угоди від 24.11.2014 до договору оренди землі № б/н від 19.09.2009 року, її сторонами є - орендодавець ОСОБА_1 та орендар Товариство з обмеженою відповідальністю «Довіра 2010», в оренду передається земельна ділянка загальною площею 3,5186 га, кадастровий номер 5323882200:00:025:0112, строк дії договору з моменту підписання сторонами до 31 грудня 2027 року (а.с.16-24).
Згідно витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 254387184 від 26.04.2021, на підставі рішення державного реєстратора №30610954 від 25.07.2016 вчинено запис №15556015 від 22.07.2016 про реєстрацію речового права оренди (іншого речового права), здійсненого на підставі додаткової угоди б/н від 24.11.2014 до договору оренди земельної ділянки від 19.09.2009, укладеної між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Довіра 2010» щодо земельної ділянки з кадастровим номером 5323882200:00:025:0112, розташованої в адміністративних межах Пирятинської міської ради Лубенського району Полтавської області (а.с.7-8).
Відповідно до висновку старшого судового експерта Полтавського відділення Харківського науково-дослідного інституту судових експертиз ім. Засл. проф. М.С.Бокаріуса№ 2321 за результатами судово-почеркознавчої експертизи по матеріалам цивільної справи № 544/696/21 від 31.05.2022, підпис від імені ОСОБА_1 у графі «____ (М.О. Базіло)» розділу «Орендодавець» у додатковій угоді № б/н від 24.11.2014 до договору оренди земельної ділянки від 19.09.2009, оформленій між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Довіра 2010» щодо земельної ділянки з кадастровим номером № 5323882200:00:025:0112, розташованої в адміністративних межах Давидівської сільської ради Пирятинського району Полтавської області - виконаний не ОСОБА_1 , а іншою особою (а.с.207-211).
Згідно ч. 1 статті 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Дво- чи багатостороннім правочином є погоджена дія двох або більше сторін (частина четверта цієї ж статті).
Відповідно до змісту вимог ч.3 ст.203 ЦК України волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі, а коли сторона не виявляла свою волю до вчинення правочину, до набуття обумовлених ним цивільних прав та обов'язків правочин є таким, що не вчинений, права та обов'язки за таким правочином особою не набуті, а правовідносини за ним - не виникли.
Як у частині першій статті 215 ЦК України, так і у статтях 229-233 ЦК України, йдеться про недійсність вчинених правочинів, тобто у випадках, коли існує зовнішній прояв волевиявлення учасника правочину, вчинений ним у належній формі (зокрема, шляхом вчинення підпису на паперовому носії), що, однак, не відповідає фактичній внутрішній волі цього учасника правочину.
У тому ж випадку, коли сторона не виявляла свою волю до вчинення правочину, до набуття обумовлених ним цивільних прав та обов'язків правочин є таким, що не вчинений, права та обов'язки за таким правочином особою не набуті, а правовідносини за ним - не виникли.
Частиною 2 ст. 207 ЦК України визначено, що правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо він підписаний його стороною (сторонами).
При вирішенні вказаного спору судом враховано висновок Великої Палати Верховного Суду України в справі №145/2047/16-ц від 16 червня 2020 року, де зазначено, що підписи сторін є невід'ємним елементом, реквізитом письмової форми договору, а наявність підписів має підтверджувати наміри та волевиявлення учасників правочину, а також забезпечувати їх ідентифікацію. Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. У разі ж якщо сторони такої згоди не досягли, такий договір є неукладеним, тобто таким, що не відбувся, а наведені в ньому умови не є такими, що регулюють спірні відносини.
Правочин, який не вчинено (договір, який не укладено), не може бути визнаний недійсним. Наслідки недійсності правочину також не застосовуються до правочину, який не вчинено. Велика Палата Верховного Суду звертає увагу на те, що такий спосіб захисту, як визнання правочину неукладеним, не є способом захисту прав та інтересів, установленим законом.
Відповідно до ст.204 ЦК України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним. Зазначена норма кореспондує частинам другій, третій ст. 215 ЦК України, висвітлює різницю між нікчемним і оспорюваним правочином і не застосовується до правочинів, які не відбулися, бо є невчиненими.
Велика Палата Верховного Суду констатує, що у випадку оспорювання самого факту укладення правочину, такий факт може бути спростований не шляхом подання окремого позову про недійсність правочину, а під час вирішення спору про захист права, яке позивач вважає порушеним, шляхом викладення відповідного висновку про неукладеність спірних договорів у мотивувальній частині судового рішення.
Зайняття земельних ділянок фактичним користувачем (тимчасовим володільцем) треба розглядати як таке, що не є пов'язаним із позбавленням власника його права володіння на цю ділянку. Тож, у цьому випадку ефективним способом захисту права, яке позивач як власник земельних ділянок, вважає порушеним, є усунення перешкод у користуванні належним йому майном, зокрема шляхом заявлення вимоги про повернення таких ділянок.
Відповідно ст. 391 ЦК України власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном.
Позивач звернувся з вимогою про усунення перешкод у користуванні належної йому земельної ділянки шляхом її повернення із незаконного користування ТОВ «Давидівський Дар», посилаючись на те, що спірну угоду він не підписував, її умови не погоджував, тож відповідач безпідставно відмовляє в поверненні використовуваної земельної ділянки позивачу як власнику цієї ділянки, посилаючись на умови договору, підписаного невстановленою особою замість позивача.
Отже, та обставина, що позивач ОСОБА_1 спірний договір не підписував та, відповідно, істотних умов цього договору не погоджував, знайшла своє підтвердження під час судового розгляду, зокрема, згідно висновку експерта позивач не підписував Додаткову угоду до договору оренди землі, тобто вказаний правочин не було вчинено.
Таким чином, порушене відповідачем право позивача підлягає захисту шляхом усунення перешкод у користуванні належним йому майном, зокрема, шляхом задоволення вимоги позивача про повернення йому земельної ділянки.
Стосовно посилання стороною відповідача про необхідність застосування строку позовної давності до вимог позивача, то суд зазначає, що вимога про усунення перешкод у здійсненні права користування та розпоряджання майном визначена ст.391 ЦК України як негаторний позов. При цьому, до позовів про усунення перешкод у здійсненні права користування та розпорядження майном позовна давність не застосовується, оскільки негаторний позов може бути пред'явлений позивачем доти, поки існує відповідне правопорушення. Таким чином, поки особа є власником нерухомого майна, вона не може бути обмежена у праві звернутися до суду з позовом про усунення перешкод у здійсненні права користування та розпорядження цим майном. А тому негаторний позов може бути пред'явлений упродовж всього часу тривання відповідного правопорушення (постанова ВП ВС від 16.06.2020 № 145/2047/16-ц, постанови ВП ВС від 28.11.2018 у справі N 504/2864/13-ц (пункт 71), від 04.07.2018 у справі N 653/1096/16-ц (пункт 96), від 12.06.2019 у справі N 487/10128/14-ц (пункт 81), від 11.09.2019 у справі N 487/10132/14-ц (пункт 97)).
Крім цього, доводи представника відповідача про те, що волевиявлення на укладення оспорюваної Додаткової угоди до договору оренди землі підтверджується тим, що відповідач належним чином виконував свої зобов'язання за договором оренди, повідомив позивача про намір поновити договірні відносини на новий строк, продовжив користуватися виділеною земельною ділянкою, від позивача на адресу відповідача не надходило повідомлення про заперечення у поновленні договору, є неспроможними та вказані обставини не можуть слугувати доказом укладення сторонами письмового договору, так як саме підписи сторін є невід'ємним елементом та реквізитом письмової форми договору, а наявність підписів має підтверджувати наміри та волевиявлення учасників правочину.
При цьому суд щодо доводів представника відповідача в частині переважного права на укладення договору оренди зазначає наступне.
Частиною четвертою статті 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.
Відповідно до вимог ч. 2 ст. 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема Земельним кодексом України, Законом України «Про оренду землі».
Частиною 1 статті 777 ЦК України передбачено переважне право наймача, який належно виконує свої обов'язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачено певну процедуру здійснення цього права.
Статтею 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено випадки пролонгації договору оренди.
Так, у частинах першій-п'ятій статті 33 цього Закону України «Про оренду землі» (в редакції на час укладення договору)передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.
Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі.
До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.
При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі.
За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
Виходячи з приписів статей 319, 626 ЦК України слід дійти висновку про те, що реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.
Таким чином, згідно з частинами першою-п'ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» у разі поновлення договору оренди землі умови договору можуть бути змінені за згодою сторін з укладенням додаткової угоди. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати чи інших істотних умов договору, які передбачені статтею 15 цього Закону, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 22.09.2020 у справі № 313/350/16-ц, зазначила, що статтею 33 Закону України "Про оренду землі" було визначено алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та визначено певні правові запобіжники для захисту орендаря, як більш уразливої сторони в цих правовідносинах, від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря. З огляду на вказане Велика Палата відступила від висновку Верховного Суду у складі Судової палати з розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду, викладеного в постанові від 10.09.2018 у справі № 920/739/17, а саме стосовно тверджень про необов'язковість повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі для виникнення підстави поновлення договору, передбаченої частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі».
Помилково ототожнювати правовий інститут пролонгації договору оренди нерухомого майна (продовження договору на той самий строк і на тих самих умовах), який реалізується внаслідок мовчазної згоди сторін договору, та правовий інститут продовження договору оренди на новий строк внаслідок реалізації переважного права добросовісного орендаря, сутністю якого є укладення договору оренди на новий строк, а не його автоматичне поновлення. Зазначені правові інститути є взаємовиключними, оскільки реалізація орендарем переважного права є можливою тільки у разі припинення дії попереднього договору оренди і суть такої реалізації зводиться до надання добросовісному орендарю переваги перед іншими особами на рівних запропонованих орендодавцем умовах договору оренди (постанова КГС ВС від 16.09.2020 у справі № 904/5126/19).
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19 зазначила, що стаття 33 Закону України "Про оренду землі" (до змін її редакції згідно із Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" від 05.12.2019 № 340-ІХ) для поновлення договору оренди землі на підставі частини шостої цієї статті вимагала від орендаря завчасно надіслати орендодавцеві повідомлення про таке поновлення з проєктом відповідної додаткової угоди. Лише після повідомлення орендарем про поновлення відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як його мовчазну згоду на поновлення цього договору на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені у ньому раніше. Але таке поновлення обов'язково оформляється шляхом підписання сторонами додаткової угоди, а у разі якщо орендодавець цього не робить, у судовому порядку за вимогою про визнання укладеною додаткової угоди та з фіксацією її повного тексту у резолютивній частині рішення суду.
За відсутності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі з попереднім добросовісним орендарем та за відсутності попереднього повідомлення останнього щодо наміру укладення нового договору оренди з новим орендарем, право особи на реалізацію свого переважного права, що передбачено статтею 777 ЦК України та статтею 33 Закону України "Про оренду землі", буде порушено, а така поведінка орендодавця відносно попереднього орендаря буде недобросовісною.
Згідно ч.1 ст.81 ЦПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Виходячи з викладеного суд дійшов висновку, що доказів того, що орендар надсилав орендодавцеві у строки, встановлені частиною другою статті 33 зазначеного Закону, повідомлення про свій намір поновити договір оренди землі разом з проектом додаткової угоди, суду не надано. З цього слідує, що відповідач не отримав переважного права на укладення договору оренди з позивачем, а отже, не набув речового права на спірну земельну ділянку, що належить позивачу.
Крім цього, посилання представника відповідача в обґрунтування своїх заперечень про те, що ТОВ «Давидівський Дар» своєчасно сплачує орендну плату і позивач її отримує (вказане свідчить про виконання договору оренди земельної ділянки), на думку суду, є необґрунтованими, оскільки факт нарахування відповідачем орендної плати за землю позивачеві може свідчити лише про здійснення оплати за фактичне користування землею. Крім того, представником відповідача не надано підтверджуючих документів сплати орендної плати позивачу, а відомість розподілу масових виплат від 22.10.2020 (а.с.33), де у рядку за порядковим номером 11 зазначено ОСОБА_1 , не підтверджує факту сплати саме орендної плати позивачу.
Вимога позивача про скасування державної реєстрації неукладеного договору оренди є похідною до вимоги про повернення позивачу земельної ділянки, і в цьому випадку обраний позивачем спосіб захисту шляхом скасування державної реєстрації буде також ефективним. Задоволення цих позовних вимог забезпечить реальне відновлення порушеного права позивача.
Підсумовуючи все вищевикладене суд зазначає, що вимоги позивача є обґрунтованими та доведеними, а тому позов підлягає задоволенню у спосіб, обраний позивачем.
Щодо судових витрат суд зазначає таке.
Відповідно до ст. 133 ЦПК України судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов'язаних з розглядом справи, до яких, зокрема, належать витрати пов'язані із проведення експертизи та витрати на професійну правничу допомогу.
Відповідно до ст.141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог, інші судові витрати, пов'язані з розглядом справи, покладаються на відповідача у разі задоволення позову.
Враховуючи, що суд задовольнив позовні вимоги позивача у повному обсязі, понесені ним судові витрати по сплаті судового збору підлягають відшкодуванню відповідачем в сумі 908грн. Крім того, підлягають стягненню на користь позивача понесені ним судові витрати за проведення судової почеркознавчої експертизи, вартість якої склала 10468,21грн.
Крім цього, судом встановлено, що правничу допомогу позивачу на підставі укладеної письмової угоди №60 від 16.11.2020 (а.с.224-228) надавав адвокат Ступнік С.В. Згідно копії квитанції № 60/1 від 15.07.2022 сума за адвокатські послуги становить 19000грн.
Відповідно до ст. 137 ЦПК України витрати, пов'язані з правничою допомогою адвоката, несуть сторони, крім випадків надання правничої допомоги за рахунок держави. Розмір витрат на оплату послуг адвоката має бути співрозмірним із: складністю справи та виконаних адвокатом робіт (наданих послуг); часом витраченим адвокатом на виконання відповідних робіт (надання послуг); обсягом наданих адвокатом послуг та виконаних робіт; ціною позову та (або) значенням справи для сторони, в тому числі впливом вирішення справи на репутацію сторони або публічним інтересом до справи.
Заявлений позивачем розмір витрат на правничу допомогу в сумі 19000грн згідно акту приймання - передачі робіт та детального опису робіт полягає у наданні адвокатом послуг щодо попереднього опрацювання матеріалів, попередньої консультації, опрацюванні законодавчої бази, що регулює спірні правовідносини, участь в судових засіданнях, підготовка клопотання щодо експертизи та додатковий гонорар в сумі 7000грн, який відповідно до п. 4.2 Договору може бути встановлений за результат розгляду справи.
У постанові Великої Палати у справі №910/12876/19 суд зазначив, що процесуальним законодавством передбачено такі основні критерії визначення та розподілу судових витрат, як їх дійсність, обґрунтованість, розумність і співмірність відповідно до ціни позову, з урахуванням складності та значення справи для сторін.
При визначенні суми відшкодування суд має виходити з критерію реальності адвокатських витрат (встановлення їхньої дійсності та необхідності), а також критерію розумності їхнього розміру, виходячи з конкретних обставин справи та фінансового стану обох сторін (висновки Великої Палати у справі № 755/9215/15-ц).
У постановах Верховного Суду у справі №905/1795/18 та у справі №922/2685/19 визначено, що суд не зобов'язаний присуджувати стороні, на користь якої відбулося рішення, всі його витрати на адвоката, якщо, керуючись принципами справедливості, пропорційності та верховенством права, встановить, що розмір гонорару, визначений стороною та його адвокатом, є завищеним щодо іншої сторони спору, зважаючи на складність справи, витрачений адвокатом час, та неспіврозмірним у порівнянні з ринковими цінами адвокатських послуг.
Гонорар є формою винагороди адвоката за здійснення захисту, представництва та надання інших видів правової допомоги клієнту. Порядок обчислення гонорару (фіксований розмір, погодинна оплата), підстави для зміни розміру гонорару, порядок його сплати, умови повернення тощо визначаються в договорі про надання правової допомоги. При встановленні розміру гонорару враховуються складність справи, кваліфікація і досвід адвоката, фінансовий стан клієнта та інші істотні обставини. Гонорар має бути розумним та враховувати витрачений адвокатом час (стаття 30 Закону України "Про адвокатуру та адвокатську діяльність").
Порядок обчислення гонорару (фіксований розмір, погодинна оплата тощо), підстави для зміни розміру гонорару, порядок його сплати, умови повернення тощо визначаються в договорі про надання правової допомоги. Розмір гонорару визначається за погодженням адвоката з клієнтом. Адвокат має право у розумних межах визначати розмір гонорару, виходячи із власних міркувань. При встановленні розміру гонорару можуть враховуватися складність справи, кваліфікація, досвід і завантаженість адвоката та інші обставини. Погоджений адвокатом з клієнтом та/або особою, яка уклала договір в інтересах клієнта, розмір гонорару може бути змінений лише за взаємною домовленістю. В разі виникнення особливих по складності доручень клієнта або у випадку збільшення затрат часу і обсягу роботи адвоката на фактичне виконання доручення (підготовку до виконання) розмір гонорару може бути збільшено за взаємною домовленістю.
Європейський суд з прав людини (далі - ЄСПЛ), присуджуючи судові витрати на підставі статті 41 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року, застосовує аналогічний підхід та вказує, що заявник має право на компенсацію судових та інших витрат, якщо вони були фактичними і неминучими, а їхній розмір - обґрунтованим (див. mutatis mutandis рішення ЄСПЛ у справі "East/West Alliance Limited" проти України" від 23 січня 2014 року (East/West Alliance Limited v. Ukraine, заява № 19336/04, § 268)).
У рішенні (щодо справедливої сатисфакції) від 19 жовтня 2000 року у справі "Іатрідіс проти Греції" (Iatridis v. Greece, заява № 31107/96) ЄСПЛ вирішував питання обов'язковості для цього суду угоди, укладеної заявником зі своїм адвокатом стосовно плати за надані послуги, що співставна з "гонораром успіху". ЄСПЛ указав, що йдеться про договір, відповідно до якого клієнт погоджується сплатити адвокату як гонорар відповідний відсоток суми, якщо така буде присуджена клієнту судом. Такі угоди, якщо вони є юридично дійсними, можуть підтверджувати, що у заявника дійсно виник обов'язок заплатити відповідну суму гонорару своєму адвокатові. Однак, угоди такого роду, зважаючи на зобов'язання, що виникли лише між адвокатом і клієнтом, не можуть зобов'язувати суд, який має оцінювати судові та інші витрати не лише через те, що вони дійсно понесені, але й ураховуючи також те, чи були вони розумними (§ 55).
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 12 травня 2020 року у справі № 904/4507/18 (провадження № 12-171гс19) також зауважила, що за наявності угод, які передбачають "гонорар успіху", ЄСПЛ керується саме наведеними вище критеріями при присудженні судових та інших витрат, зокрема, у рішенні від 22 лютого 2005 року у справі "Пакдемірлі проти Туреччини" (Pakdemirli v. Turkey, заява № 35839/97) суд також, незважаючи на укладену між сторонами угоду, яка передбачала "гонорар успіху" у сумі 6 672,9 євро, однак, на думку суду, визначала зобов'язання лише між заявником та його адвокатом, присудив 3 000 євро як компенсацію не лише судових, але й інших витрат (§ 70-72) (пункт 5.43 постанови).
З урахуванням вищенаведеного, для суду не є обов'язковими зобов'язання, які склалися між адвокатом та клієнтом, зокрема у випадку укладення ними договору, що передбачає сплату адвокату "гонорару успіху", у контексті вирішення питання про розподіл судових витрат. Вирішуючи останнє, суд повинен оцінювати витрати, що мають бути компенсовані за рахунок іншої сторони, ураховуючи як те, чи були вони фактично понесені, так і оцінювати їх необхідність.
Враховуючи вищевикладене, суд дійшов висновку про часткове стягнення з відповідача понесених позивачем витрат на професійну правничу допомогу у розмірі 12000грн (без урахування гонорару успіху в сумі 7000грн), з урахуванням критерію розумності розміру таких витрат, виходячи з конкретних обставин справи та обсягу наданих стороні, як клієнту послуг правничої допомоги щодо представництва його інтересів на стадії досудової підготовки та в суді під час розгляду справи.
Керуючись ст.6-13, 76-81, 133, 137, 141, 258, 259, 263-265, 273, 354 ЦПК України, суд
Позовні вимоги ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «ДАВИДІВСЬКИЙ ДАР» про усунення перешкод в користуванні земельною ділянкою та скасування рішення про державну реєстрацію - задовольнити.
Зобов'язати Товариство з обмеженою відповідальністю «ДАВИДІВСЬКИЙ ДАР» усунути перешкоди у користуванні належною ОСОБА_1 на праві власності земельною ділянкою площею 3,5186га, кадастровий номер 5323882200:00:025:0112, розташованою в адміністративних межах Пирятинської міської ради Лубенського району Полтавської області, та повернути вказану земельну ділянку ОСОБА_1 .
Скасувати рішення державного реєстратора №30610954 від 25.07.2016, на підставі якого вчинено запис №15556015 від 22.07.2016 про реєстрацію речового права оренди (іншого речового права), та здійсненого на підставі додаткової угоди б/н від 24.11.2014 до договору оренди земельної ділянки від 19.09.2009, укладеної між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Довіра 2010» щодо земельної ділянки з кадастровим номером 5323882200:00:025:0112, розташованої в адміністративних межах Пирятинської міської ради Лубенського району Полтавської області.
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «ДАВИДІВСЬКИЙ ДАР» на користь ОСОБА_1 сплачений ним судовий збір в сумі 908 (дев'ятсот вісім) гривень, витрати за проведення експертизи в сумі 10468 (десять тисяч чотириста шістдесят вісім) гривень 21 копійку, витрати на професійну правничу допомогу в сумі 12000 (дванадцять тисяч) гривень, а всього стягнути 23376 (двадцять три тисячі триста сімдесят шість) гривень 21 копійку.
Рішення суду може бути оскаржено до Полтавського апеляційного суду в порядку, передбаченому ЦПК України, протягом тридцяти днів з дня його проголошення.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Дані позивача: ОСОБА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 , зареєстрований та проживає: АДРЕСА_1 .
Дані відповідача: Товариство з обмеженою відповідальністю «ДАВИДІВСЬКИЙ ДАР», код ЄДРПОУ 33166730, юридична адреса: с.Давидівка Лубенського району Полтавської області.
Повне рішення складено 05.08.2022.
Суддя Н.В.Нагорна