Справа № 761/22730/20 Головуючий у 1 інстанції: Саадулаєв А.І.
Провадження № 22-ц/824/5944/2022 Доповідач: Шебуєва В.А.
01 червня 2022 року м. Київ
Київський апеляційний суд в складі колегії суддів:
судді-доповідача Шебуєвої В.А.,
суддів Верланова С.М., Мельника Я.С.,
секретар Шевченко Т.В.,
розглянувши апеляційну скаргу адвоката Конюшка Дениса Борисовича, який діє від імені та в інтересах ОСОБА_1 , на рішення Шевченківського районного суду м. Києва від 06 жовтня 2021 року в справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «КАРТЕЛЬ БУД» про зміну правовідношення (зміну умов договору),-
В липні 2020 року ОСОБА_1 звернулася з позовом до ТОВ «КАРТЕЛЬ БУД» про зміну правовідношення (зміну умов договору).
Зазначила, що 29 березня 2019 року між нею та ТОВ «КАРТЕЛЬ БУД» в особі директора Абалмазової Е.Е. був укладений договір купівлі-продажу майнових прав №197/3/ШК. Відповідно до даного договору вона мала намір придбати квартиру, розташовану в об'єкті капітального будівництва за будівельною адресою: АДРЕСА_1 , який споруджується на земельній ділянці з кадастровим номером 8000000000:91:050:0046, право на спорудження якого виникло у продавця на підставі договору «28/05-Ф3/14» від 28 травня 2014 року, укладеного між ДВНЗ «Київський індустріальний коледж» та ТОВ «ВКФ Фарби України». Відповідно до п.2.4 договору термін будівництва та введення в експлуатацію будівлі - 3 квартал 2019 року. Пунктом 4.2 договору закріплено загальну вартість майнових прав на об'єкт нерухомості - 966150,00 грн., а також вартість 1 м. кв. об'єкту нерухомості - 15000,00 грн. Пунктом. 4.3.1 договору визначений наступний порядок сплати загальної вартості майнових прав на об'єкт нерухомості покупцем: покупець перераховує на поточний рахунок продавця в момент укладання цього договору - 290000,00 грн., у тому числі ПДВ 20 % - 48333,33 грн. (до 29.03.19р. включно). Залишок вартості майнових прав на об'єкт нерухомості, а саме 676150,00 грн. покупець перераховує на поточний рахунок продавця до 29 березня 2022 року включно шляхом внесення щомісячних платежів у фіксованому розмірі 18781,94 грн., не пізніше 29 числа кожного місяця. На виконання викладених у п. 4.3.1 умов договору вона внесла на поточний рахунок продавця 290000,00 грн. У подальшому вона добросовісно, у встановлені положеннями п. 4.3.1 договору строки, щомісячно у безготівковій формі проводила сплату грошової суми у розмірі 18781,94 грн. При укладенні договору представники відповідача запевнили її, що об'єкт інвестування - житловий будинок будується з дотриманням усіх будівельних норм та правил, буде зданий в експлуатацію в запланований строк - 3 квартал 2019 р. Станом на 1 квартал 2020 року спорудження об'єкту капітального будівництва не завершено, об'єкт капітального будівництва не введено в експлуатацію. Також їй стало відомо, що будівництво житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1 , проводиться з чисельними порушеннями державних будівельних норм та правил, без дозволу на виконання будівельних робіт, у зв'язку з чим було відкрито кримінальне провадження, накладений арешт на завершене та незавершене будівництво на земельній ділянці за вказаною адресою. Як покупця її не було повідомлено про данні факти, а тому позивачка вважає, що умови договору порушують принцип добросовісності, призводять до істотного дисбалансу договірних прав та обов'язків сторін та завдають їй шкоди. Будівництво є незаконним та заарештованим, що є істотною зміною обставин, на які вона не розраховувала при укладенні договору. Позивачка просить змінити п. 4.3.1. договору наступним чином: Покупець та Продавець за Договором визначили наступний порядок сплати загальної вартості майнових прав на Об'єкт нерухомості Покупцем: Покупець перераховує на поточний рахунок Продавця до 29.03.2019 р. включно кошти в розмірі - 290 000 грн. 00 коп. у тому числі ПДВ 20 % - 48333,33 грн. Залишок вартості майнових прав на об'єкт нерухомості, а саме 676150,00 грн. Покупець перераховує на поточний рахунок Продавця протягом 10 робочих днів з дня введення об'єкту капітального будівництва в експлуатацію та надання про це відповідних документів.
Рішенням Шевченківського районного суду м.Києва від 06 жовтня 2021 року відмовлено в позові ОСОБА_1 .
В апеляційній скарзі представник ОСОБА_1 просить скасувати рішення суду першої інстанції та ухвалити нове рішення про задоволення позовних вимог. Посилається на порушення норм матеріального та процесуального права. Вважає, що суд першої інстанції неповно дослідив усі обставини справи, проігнорував ряд фактів, які, на її думку, мають вирішальне значення. Відповідно до п. 2.4 укладеного з відповідачем договору термін будівництва та введення в експлуатацію - 3 квартал 2019 року. На даний час будинок не зданий в експлуатацію, між нею і відповідачем не укладені договори щодо набуття права власності на квартиру, як було передбачено умовами договору. Вона розраховувала, що отримає квартиру у 3 кварталі 2019 року. Після укладення договору ОСОБА_1 дізналася, що з 30 серпня 2018 року будівництво арештоване та передане в управління Національному агентству з питань виявлення, розшуку та управління активами, одержаними від корупційних та інших злочинів. Саме ці факти і є істотним порушенням умов договору, адже якби їй було відомо, що квартира не побудується до 3 кварталу 2019 року, вона б не уклала договір. Оскільки договором була передбачена розстрочка оплати вартості квартири , ОСОБА_1 просить змінити умови договору щодо оплати, а саме, зафіксувати проведення оплати в той момент, коли будинок буде зданий в експлуатацію. Оскільки відповідач не дотримався строків здачі будинку в експлуатацію, позивач має право не оплачувати повну вартість квадратних метрів, яких не існує.
В апеляційній інстанції представник ОСОБА_1 підтримав апеляційну скаргу та просить її задовольнити.
В судове засідання представник ТОВ «КАРТЕЛЬ БУД» не з'явився, повідомлений про місце і час розгляду справи, а тому судова колегія дійшла висновку про можливість слухання справи у його відсутність.
Вислухавши пояснення представника ОСОБА_1 , дослідивши матеріали справи, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції , колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга підлягає залишенню без задоволення з наступних підстав.
Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судом, 29 березня 2019 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Картель Буд» укладений договір купівлі-продажу майнових прав №197/3/ШК на об'єкт капітального будівництва за будівельною адресою: АДРЕСА_1 , який споруджується продавцем на земельній ділянці з кадастровим номером 8000000000:91:050:0046 право на спорудження якого виникло у продавця на підставі договору «28/05-Ф3/14» від 28 травня 2014 року, укладеного між ДВНЗ «Київський індустріальний коледж» та ТОВ «ВКФ Фарби України».
Відповідно до п. 2.2 договору за ОСОБА_1 були закріплені майнові права на об'єкт нерухомості з наступними характеристиками: квартира за адресою: АДРЕСА_2 .
Відповідно до п.2.4 договору запланований термін будівництва та введення в експлуатацію - 3 квартал 2019 року.
Пунктом 4.2 договору визначено загальну вартість майнових прав на об'єкт нерухомості - 966150,00 грн., а також вартість 1 м. кв. об'єкту нерухомості - 15000,00 грн.
Відповідно до п. 4.3.1 договору сторони погодили наступний порядок сплати загальної вартості майнових прав на об'єкт нерухомості покупцем: покупець перераховує на поточний рахунок продавця в момент укладання цього договору - 290000,00 грн., у тому числі ПДВ 20 % - 48333,33 грн. (до 29.03.19р. включно). Залишок вартості майнових прав на об'єкт нерухомості, а саме 676150,00 грн. покупець перераховує на поточний рахунок продавця до 29 березня 2022 року включно шляхом внесення щомісячних платежів у фіксованому розмірі 18781,94 грн., не пізніше 29 числа кожного місяця.
На виконання викладених у п. 4.3.1 умов договору ОСОБА_1 внесла на поточний рахунок продавця 290000,00 грн.
Пунктом 5.2.4. договору визначено, що продавець зобов'язаний повідомляти покупця, про всі обставини, що роблять не можливим виконанням цього договору.
Відповідно до п.5.2.5. договору визначено, що продавець зобов'язаний забезпечувати будівництво об'єкта та ведення його в експлуатацію.
Згідно із п.5.5.4. договору продавець гарантував, що укладання цього договору не порушує права третіх осіб.
Станом не момент розгляду справи судом спорудження об'єкту капітального будівництва не завершено, в експлуатацію будинок не введено.
З 30 серпня 2018 року ухвалами слідчих суддів будівництво за адресою: АДРЕСА_2 арештоване, передане Національному агентству з питань виявлення, розшуку та управління активами, одержаними від корупційних та інших злочинів, та заборонено здійснювати дії, щодо залучення коштів на будівництво.
З відповіді департаменту Державної архітектурно-будівельної інспекції у м. Києві № 10/26-312/10 від 06.02.2020 р. вбачається, що будівництво житлового будинку за адресою: АДРЕСА_2 , проводиться з чисельними порушеннями державних будівельних норм та правил, без дозволу на виконання будівельних робіт, декларацію про початок будівництва було скасовано, в єдиному реєстрі відсутні документи, що засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів відомості щодо прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта по АДРЕСА_2 .
З'ясувавши обставини справи, дослідивши наявні в матеріалах справи докази, суд першої інстанції дійшов висновку про відсутність підстав для задоволення позовних вимог ОСОБА_1 до ТОВ «КАРТЕЛЬ БУД» про зміну правовідношення (зміну умов договору).
Колегія суддів погоджується із такими висновками суду першої інстанції.
Відповідно до положень ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
Відповідно до ст. ст. 6, 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Відповідно до ст. 629 ЦК України договір є обов'язковим для виконання сторонами.
Згідно з ч.ч.1, 2 ст. 651 ЦК Українивизначено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.
Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Частиною 1 ст. 652 ЦК України визначено, що у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання.
Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.
Відповідно до ч.2 ст. 652 ЦК України якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов: 1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; 2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися; 3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; 4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.
За змістом ст. 652 ЦК України можливість внесення змін до договору пов'язується безпосередньо не з наявністю істотної зміни обставин, а з наявністю чотирьох умов, визначених частиною другою статті. Відсутність хоча б однієї з умов тягне за собою відмову у задоволенні позову у зв'язку з недоведеністю таких позовних вимог. Також зі змісту ст. 652 ЦК України вбачається, що внесення змін до договору у зв'язку із істотною зміною обставин, не пов'язане з порушенням договору.
Позивачка ОСОБА_1 порушила питання про зміну умов договору купівлі-продажу майнових прав №197/3/ШК на об'єкт капітального будівництва за будівельною адресою: АДРЕСА_1 , від 29 березня 2019 року, а саме, п. 4.3.1. договору, яким встановлено порядок сплати загальної вартості майнових прав. Зазначає, що такі положення порушують принцип добросовісності, призводять до істотного дисбалансу договірних прав та обов'язків сторін та завдають їй шкоди. Після укладення договору вона дізналася, що будівництво є незаконним та заарештованим, що є істотною зміною обставин, на які позивач не розраховувала при укладенні договору, що є підставою для зміни умов договору.
Разом з тим, позивачкою не доведено, що в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане, зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися, виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору, із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона,.
Як було зазначено, арешти на об'єкт будівництва за адресою: АДРЕСА_2 , були накладені з 30 серпня 2018 року. Тобто, вказані обставини існували ще до укладення сторонами договору, положення якого просила змінити позивачка.
Крім того, відповідно до ч.4 ст. 652 ЦК України зміна договору у зв'язку з істотною зміною обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом.
Водночас, позивачкою не доведено, що розірвання договору укладеного між сторонами буде суперечити суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом.
Обґрунтовуючи свої вимоги, позивачка не навела доводів наявності умов, необхідних для зміни положень договору.
Також колегія суддів враховує, що визначені в п. 4.3.1. умови договору визначають порядок сплати загальної вартості майнових прав і є істотними умовами. Зміна вказаних умов згідно запропонованого позивачкою варіанту оплати решти вартості майнових прав після введення будинку в експлуатацію відповідно до цивільного права є допустимою, якщо це не потягне неможливості завершення будівництва квартири, яка є об'єктом договору.
Відповідно, суд першої інстанції дійшов законного та обґрунтованого висновку про відмову в позові ОСОБА_1 .
Доводи апеляційної скарги не спростовують виси ноків суду першої інстанції.
Враховуючи викладене, апеляційна скарга підлягає залишенню без задоволення, а рішення суду першої інстанції - без змін.
Керуючись ст. ст. 367, 374, 375, 382 ЦПК України, суд, -
Апеляційну скаргу адвоката Конюшка Дениса Борисовича, який діє від імені та в інтересах ОСОБА_1 , залишити без задоволення, а рішення Шевченківського районного суду м. Києва від 06 жовтня 2021 року залишити без змін.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до суду касаційної інстанції протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.
Повне судове рішення складено 01 червня 2022 року.
Суддя-доповідач Шебуєва В.А.
Судді Верланов С.М.
Мельник Я.С.