16 травня 2022 року
м. Хмельницький
Справа № 683/1524/21
Провадження № 22-ц/4820/296/22
Хмельницький апеляційний суд
в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
Спірідонової Т.В. (суддя-доповідач), Ярмолюка О.І., Янчук Т.О.
секретар судового засідання - Дубова М.В.
за участю: представника апелянта - Адамчук Л.В.
представника відповідача - Клюки В.Ф.
розглянув у відкритому судовому засіданні цивільну справу №683/1524/21 за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «ТК «РОМАШКА ТРЕЙД» на рішення Старокостянтинівського районного суду Хмельницької області від 10 листопада 2021 року, у складі судді Кутасевич О.Г., у справі за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «ТК «РОМАШКА ТРЕЙД» до ОСОБА_1 , третя особа без самостійних вимог - приватний нотаріус Хмельницького міського нотаріального округу Пруняк Володимир Іванович, про визнання незаконним та скасування рішення державного реєстратора, припинення права власності, визнання права власності на нерухоме майно,
встановив:
Описова частина
Короткий зміст позовних вимог
У червні 2021 року ТОВ «ТК «РОМАШКА ТРЕЙД» звернулося до суду із позовом та просило визнати незаконним та скасувати рішення приватного нотаріуса Хмельницького міського нотаріального округу Пруняка Володимира Івановича, індексний номер: 52527092 від 04.06.2020 року 16:55:57 щодо державної реєстрації права власності на нежитлову будівлю загальною площею 652 кв. м. за адресою: АДРЕСА_1 за ОСОБА_1 на підставі договору іпотеки серія та номер 1603, виданий 22.06.2018 року, посвідченого приватним нотаріусом Хмельницького міського нотаріального округу Лучковською Т.М.; припинити право власності ОСОБА_1 на вказану нежитлову будівлю шляхом скасування державної реєстрації права власності (номер запису про право власності 36761589) ОСОБА_1 на нежитлову будівлю за адресою АДРЕСА_1 ; визнати за ТОВ «ТК «РОМАШКА ТРЕЙД» право власності на вищевказану нежитлову будівлю шляхом поновлення запису про право власності номер 26760832.
Позовна заява мотивована тим, що 22.06.2018 року ОСОБА_2 позичив у ОСОБА_1 75000 доларів США, що за курсом Національного банку України станом на день укладання договору еквівалентно 1972500 грн, із строком повернення коштів до 31 грудня 2018 року.
З метою забезпечення виконання зобов'язання ОСОБА_2 по вказаному договору позики 22.06.2018 року між ОСОБА_1 та ТОВ «ТК «РОМАШКА ТРЕЙД було укладено договір іпотеки. Відповідно до п.1.3 зазначеного договору предметом іпотеки є нежитлова будівля, загальною площею 467,5 кв.м., що знаходиться в АДРЕСА_1 .
04 червня 2020 року позивачу стало відомо, що державним реєстратором, а саме приватним нотаріусом Хмельницького міського нотаріального округу Пруняком Володимиром Івановичем на підставі його рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 52527092 від 04.06.2020 року, зареєстровано право власності на вищевказане нерухоме майно за ОСОБА_1 . Підставою для державної реєстрації став зазначений договір іпотеки від 22.06.2018 року.
Позивач вважає, що відповідач неправомірно, всупереч вимогам чинного законодавства України, а саме: Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», Закону України «Про іпотеку», Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою КМ України від 25.12.2015 року № 1127 та умов договору іпотеки здійснив звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом прийняття у власність предмета іпотеки в рахунок погашення виконання основного зобов'язання. Крім того, ні ОСОБА_1 , ні приватний нотаріус Пруняк В.І. не повідомили ТОВ «ТК «РОМАШКА ТРЕЙД» про перехід права власності на предмет іпотеки іншій особі, при цьому позивач продовжує за свій рахунок здійснювати обслуговування даного приміщення, проводити оплату комунальних послуг та нести витрати по охороні майна.
Позивач посилається на те, що відповідачем не додержано порядку повідомлення боржника про заборгованість та належні документи не були надані приватному нотаріусу.
Позивач звертає увагу, що відповідачем була надіслана вимога про повернення заборгованості ОСОБА_2 у м.Косів Івано-Франківської області, а повідомлення про вручення поштового відправлення повернулося 20 квітня 2020 року у зв'язку із відсутністю адресата. Також, ОСОБА_2 та його дружині ОСОБА_3 на невідому адресу у АДРЕСА_2 , було направлено вимоги про повернення боргу, які повернулися у зв'язку з відмовою адресатів від їх одержання.
В реєстраційній справі приватного нотаріуса Пруняка В.І. всупереч п.61 Порядку державної реєстрації речових право на нерухоме майно та їх обтяжень відсутні докази отримання боржником (позичальником) ОСОБА_2 копії письмової вимоги іпотекодержателя, не надано засвідчену іпотекодержателем копію повідомлення про вручення рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю з відміткою про вручення адресату або з позначкою про відмову адресата від одержання такого відправлення, або копії рекомендованих поштових відправлень або поштових відправлень з оголошеною цінністю (поштових конвертів), якими не менше ніж двічі з періодичністю не менше ніж один місяць надсилалася така вимога, та які повернулися відправнику у зв'язку із відсутністю адресата або закінченням встановленого строку зберігання поштового відправлення. Тому, відповідач не дотримався вимоги про направлення таких листів.
Позивач посилається також на те, що Законом України «Про іпотеку», Порядком державної реєстрації речових право на нерухоме майно та їх обтяжень і договором іпотеки визначено необхідність при передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки встановлення вартості предмету іпотеки на момент такого набуття на підставі його оцінки суб'єктом оціночної діяльності у порядку, визначеному в іпотечному застереженні відповідно до п.5.3.4 договору іпотеки.
Відповідач не подав нотаріусу відомостей про технічні характеристики об'єкта нерухомості, його технічний паспорт; всупереч вимогам п.5.3.4 договору іпотеки оцінка об'єкта нерухомості проведена не суб'єктом оціночної діяльності, якого обрано за згодою сторін, або комісійно трьома оцінювачами (кожна сторона договору запрошує вибраного оцінювача, які запрошують третього), а оцінювачем ТОВ «Оціночна компанія «СОКОЛ», обраним іпотекодержателем. Відповідачем звіт про оцінку замовлений з іншою метою (укладення договору іпотеки), іншого нерухомого майна (об'єкта площею 751 кв.м, а не 652 кв.м., як зазначено у витязі з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та технічного паспорту предмета іпотеки), тому не міг бути використаний як підстава визначення вартості предмета іпотеки.
Короткий зміст рішення суду першої інстанції
Рішенням Старокостянтинівського районного суду Хмельницької області від 10 листопада 2021 року у задоволенні позову відмовлено. Скасовано заходи забезпечення позову, накладені ухвалою Старокостянтинівського районного суду від 10 вересня 2020 року у виді арешту на нежитлову будівлю, загальною площею 652 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 1583594668108, заборони державним реєстраторам вчиняти будь-які реєстраційні дії щодо зазначеного об'єкта нерухомого майна.
Відмовляючи у задоволенні позову, суд першої інстанції виходив з того, що у договорі іпотеки передбачено право іпотекодержателя на набуття у власність предмета іпотеки в разі порушення боржником умов кредитного договору.
Відмовляючи у задоволенні позову, суд першої інстанції виходив з того, що приватним нотаріусом Хмельницького міського нотаріального округу не було допущено порушень вимог Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим Постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127. Іпотекодержатель ОСОБА_1 на підтвердження факту направлення та отримання позичальником та іпотекодавцем вимоги про порушення основного зобов'язання та звернення стягнення на предмет іпотеки надав приватному нотаріусу відповідні докази їх отримання. Дотримано відповідачем і порядок оцінки предмету іпотеки при зверненні стягнення на нього, а тому відсутні підстави для визнання незаконним та скасування рішення приватного нотаріуса щодо державної реєстрації права власності на предмет іпотеки. Оскільки, позовні вимоги про припинення права власності ОСОБА_1 на спірну нежитлову будівлю та визнання за ТОВ «ТК «РОМАШКА ТРЕЙД» права власності на зазначене приміщення є похідними від вимоги про визнання незаконним та скасування рішення про державну реєстрацію, такі позовні вимоги також задоволенню не підлягають.
Короткий зміст вимог апеляційної скарги
В апеляційній скарзі представник ТОВ «ТК «РОМАШКА ТРЕЙД» просить скасувати рішення суду першої інстанції та ухвалити нове рішення, яким позов задовольнити, посилаючись на неправильне застосування судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права.
Узагальнення доводів апеляційної скарги
Апеляційна скарга ТОВ «РОМАШКА ТРЕЙД» мотивована тим, що обраний іпотекодержателем спосіб стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття права власності здійснено з порушеннями чинного законодавства. Зокрема, у письмовій вимозі повинна міститись інформація про вартість майна, за якою відбуватиметься зарахування вимог, адже ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною і повинна погоджуватися із власником майна та повинна бути проведена оцінка предмету іпотеки на момент переходу права власності. Представник апелянта не погоджується з вартістю іпотечного майна, визначеною на підставі звіту ТОВ «Оціночна компанія «СОКОЛ», оскільки даний звіт проведений із порушеннями, а вартість іпотечного майна є явно заниженою. Крім того, представник апелянта звертає увагу суду на те, що відповідачем не дотримано порядку належного направлення вимоги про усунення порушення основного зобов'язання позичальника ОСОБА_2 , оскільки такі вимоги ОСОБА_1 було направлено на адреси інших громадян.
Представник апелянт зазначає, що відповідач недобросовісно використав своє право звернення стягнення на предмет іпотеки нежитлове приміщення та поспішно вчинив дії щодо переходу права власності на нежитлові приміщення, передані в іпотеку, чим порушив право власності позивача на нерухоме майно.
Процесуальні дії апеляційного суду
Ухвалою Хмельницького апеляційного суду від 20 грудня 2021 року апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «ТК «РОМАШКА ТРЕЙД» було залишено без руху для усунення недоліків щодо пропуску строку на апеляційне оскарження.
Ухвалою Хмельницького апеляційного суд від 06 січня 2022 року поновлено строк на апеляційне оскарження рішення суду та відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою ТОВ «ТК «РОМАШКА ТРЕЙД».
Протоколом повторного автоматизованого розподілу судової справи від 14.01.2022 визначено колегію суддів у складі суддів: Спірідонова Т.В. (доповідач), Янчук Т.О., Ярмолюк О.І.
Ухвалою Хмельницького апеляційного суду від 18 січня 2022 року справу призначено до розгляду.
Узагальнені доводи та заперечення учасників справи
Відповідач ОСОБА_1 у відзиві на апеляційну скаргу зазначає, що рішення суду є законним та обґрунтованим, а тому відсутні підстави для його скасування. Вказує, що після закінчення строку дії договору позики, який був укладений між ним та ОСОБА_2 , останній не повернув йому кошти, посилаючись на важкий фінансовий стан. Ухилення позичальника від виконання зобов'язань по погашенню боргу стало підставою для звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом прийняття рішення про прийняття предмета іпотеки у власність іпотекодержателем в рахунок виконання основного зобов'язання, що передбачено умовами договору іпотеки та не суперечить вимогам статтей 36, 37 Закону України «Про іпотеку». ОСОБА_1 зазначає, що зібрані ним документи, необхідні для державної реєстрації майна, яке було предметом іпотеки, стали підставою для вчинення приватним нотаріусом Пруняком В.І. дій щодо реєстрації за ним права власності на предмет іпотеки.
Третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача приватний нотаріус Хмельницького міського нотаріального округу Пруняк В.І., подав відзив на апеляційну скаргу, в якому вказує, що ОСОБА_1 було надано усі необхідні документи для проведення державної реєстрації речових прав на спірне нерухоме майно на підставі ст.ст.36,37 Закону України «Про іпотеку». Проаналізувавши умови договору іпотеки, зокрема п.5.3.4., яким сторонами за взаємною згодою було передбачено іпотечне застереження як одноосібне прийняття рішення про перехід права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання, не було підстав для відмови у прийнятті рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень. Процедура реєстрації переходу права власності на спірну нежитлову будівлю була вчинена із дотриманням вимог чинного законодавства.
Представник апелянта ТОВ «ТК «РОМАШКА ТРЕЙД» Адамчук Л.В. у судовому засіданні апеляційну скаргу підтримала з підстав, наведених у ній.
Представник відповідача ОСОБА_1 - ОСОБА_4 , заперечуючи проти задоволення апеляційної скарги зазначив, що рішення суду першої інстанції є законним та обґрунтованим, а тому відсутні підстави для його скасування.
Відповідач ОСОБА_1 повідомлений належним чином про час і місце слухання справи, у судове засідання не з'явився.
Третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача - приватний нотаріус Хмельницького міського нотаріального округу Пруняк В.І. повідомлений належним чином про час і місце слухання справи, у судове засідання не з'явився, подав заяву про слухання справи без його участі.
Заслухавши пояснення учасників справи, дослідивши матеріали справи, колегія суддів апеляційної інстанції вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню частково.
Мотивувальна частина
Встановлені фактичні обставини справи
Згідно з частинами першою, другою та п'ятою статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Встановлено, що 22 червня 2018 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 було укладено договір позики на суму 75 000 доларів США, що за курсом Національного банку України станом на 22.06.2018 року еквівалентно 1 972 500,0 грн, на умовах безпроцентності та зі строком повернення суми позики до 31 грудня 2018 року (а.с.47).
Також, 22 червня 2018 року з метою забезпечення зобов'язань по зазначеному договору позики між ОСОБА_1 та ТОВ «ТК «РОМАШКА ТРЕЙД» було укладено договір іпотеки, предметом якого визначено нежитлову будівлю, загальною площею 467,5 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 . Предмет іпотеки належить ТОВ «ТК «РОМАШКА ТРЕЙД» на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого 22.06.2018 року приватним нотаріусом Хмельницького міського нотаріального округу Лучковською Т.М., за реєстровим номером 1599. Право власності зареєстроване 22.06.2018 року в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за №26760832; реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 1583594668108. Вартість предмета іпотеки визначається сторонами в сумі 1 972 500,00 грн (а.с.24).
У пункті 5.1. Договору іпотеки сторони погодили, що іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки та його реалізацію у разі невиконання або неналежного виконання позичальником умов договору позики та/або іпотекодавцем цього договору. При настанні зазначених випадків іпотекодержатель надсилає позичальнику та/або іпотекодавцю письмову вимогу про усунення порушення договору позики та зобов'язань, передбачених цим договором з попередженням про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі не виконання цієї вимоги не менш ніж у тридцятиденний строк, та попередження про дострокове припинення договору позики і звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. У п. п.8.6.,8.7. даного договору сторони передбачили, що всі повідомлення між сторонами здійснюються у письмовій формі шляхом направлення рекомендованих листів або телеграм. З усіх питань, що стосуються предмета, умов та процедури виконання цього договору, але прямо не врегульованих положеннями цього договору, сторони керуються чинним законодавством України.
Умови договору позики ОСОБА_2 виконані не були, позика в сумі 75 000 доларів ОСОБА_1 у визначений строк повернута не була.
13 квітня 2020 року ОСОБА_1 звернувся з письмовою вимогою до ТОВ «ТК «РОМАШКА ТРЕЙД», ОСОБА_2 , ОСОБА_3 про порушення основного зобов'язання та звернення стягнення на предмет іпотеки, зазначивши, що протягом 35 денного строку слід погасити заборгованість по договору позики в сумі 75000 доларів США, а в разі невиконання даної вимоги, попередив про звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до вимог п.5.1. договору іпотеки (а.с.132).
Вимога була направлена за місцем державної реєстрації юридичної особи: АДРЕСА_3 та за адресою місця реєстрації ОСОБА_2 , зазначеної у договорі позики: АДРЕСА_4 .
Крім того, вимога, яка була направлена ОСОБА_2 , ОСОБА_3 15 квітня 2020 року за адресою третій АДРЕСА_2 , повернута адресату ОСОБА_1 з відміткою про відмову одержувачів від отримання листа (а.с.93).
Лист, адресований ТОВ «ТК «РОМАШКА ТРЕЙД», був отриманий 14 квітня 2020 року директором товариства ОСОБА_3 , що підтверджується повідомленням про вручення рекомендованого відправлення (а.с.133).
У відповідь на отриману вимогу ТОВ «ТК «РОМАШКА ТРЕЙД» звернулося із заявою до ОСОБА_1 про надання останнім копії договору позики від 22.06.2018 року, оскільки товариство не володіє інформацією стосовно укладеного договору в якому не є стороною. Дану заяву підписала директор товариства ОСОБА_3 (а.с.36).
21 квітня 2020 року у відповідь на заяву ТОВ «ТК «РОМАШКА ТРЕЙД», ОСОБА_1 направив копію договору позики, який отримано 22 квітня 2020 року, що підтверджується повідомленням про вручення ОСОБА_3 рекомендованого відправлення (а.с.98).
29 квітня 2020 року лист, адресований ОСОБА_2 , повернувся з м.Косіва з відміткою пошти, що за даною адресою ОСОБА_2 не проживає (а.с.95).
15 квітня 2020 року лист, адресований ОСОБА_2 та ОСОБА_3 за адресою: третій АДРЕСА_2 , повернувся у зв'язку з відмовою в його отриманні.
22 квітня 2020 року ОСОБА_1 повторно направив вимоги ОСОБА_2 та ОСОБА_3 за адресою: третій АДРЕСА_2 , однак лист повернувся 28 квітня 2020 року у зв'язку з відмовою в його отриманні.
Згідно з довідкою Хмельницького міського відділу державної реєстрації актів цивільного стану ОСОБА_2 помер ІНФОРМАЦІЯ_1 (а.с.100).
03 червня 2020 року за зверненням ОСОБА_1 ТОВ «Оціночна компанія «СОКОЛ» проведено оцінку майна №26DR-200603-004, об'єктом якого є нежитлова будівля кондитерського цеху, що знаходиться по АДРЕСА_1 та визначено його ринкову вартість в розмірі 1473644,04 грн (а.с.52-61).
04 червня 2020 року на підставі рішення приватного нотаріуса Хмельницького нотаріального округу Пруняка В.І. №52527092 зареєстровано право власності за ОСОБА_1 на нежитлову будівлю загальною площею 652 кв. м. за адресою АДРЕСА_1 (а.с.26).
Мотиви, з яких виходить апеляційний суд, та застосовані норми права
Статтею 526 ЦК України передбачено, що зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
На підставі статті 610 ЦК України порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання).
Відповідно до статті 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека - вид забезпечення виконання зобов'язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право у разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов'язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.
Статтею 12 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що у разі порушення іпотекодавцем обов'язків, встановлених іпотечним договором, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов'язання, а в разі його невиконання - звернути стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом.
Відповідно до частини 1 статті 33 Закону України «Про іпотеку» у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов'язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов'язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом.
Згідно із частиною 1 статті 35 даного Закону у разі порушення основного зобов'язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов'язань, вимога про виконання порушеного зобов'язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.
Статтею 36 Закону передбачено, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також визначається відповідне застереження в іпотечному договорі, передбачає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону.
У договорі про задоволення вимог іпотекодержателя або у відповідному застереженні в іпотечному договорі зазначаються умови, у разі настання яких іпотекодержатель може використати своє право на позасудове стягнення; порядок визначення вартості, за якою іпотекодержатель набуває право власності на предмет іпотеки; прийнятні та належні способи обміну повідомленнями між сторонами договору.
Завершенням позасудового врегулювання є державна реєстрація прав власності на всі предмети іпотеки, що виступають забезпеченням за основним зобов'язанням за іпотекодержателем (якщо звернено стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття його у власність іпотекодержателем); за покупцем (якщо звернено стягнення на предмет іпотеки шляхом його продажу іпотекодержателем третій особі).
Частиною 1 статті 37 Закону визначено, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання.
Відносини, пов'язані з державною реєстрацією прав на нерухоме майно та їх обтяжень, регулює Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», згідно з частиною 2 статті 18 якого порядок державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень встановлює Кабінет Міністрів України.
Відповідно до пункту 1 частини 1 статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Пунктом 2 частини 1 статті 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено, що державним реєстратором є нотаріус, як спеціальний суб'єкт, на якого покладаються функції державного реєстратора прав на нерухоме майно.
Статтею 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено порядок проведення державної реєстрації прав.
У частині 1 статті 20 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено, що заява на проведення реєстраційних дій та оригінали документів, необхідних для проведення таких дій, подаються заявником у паперовій або електронній формі у випадках, передбачених законодавством.
Порядком державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим Постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року №1127 (далі - Порядок), визначено процедуру проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, перелік документів, необхідних для її проведення, права та обов'язки суб'єктів у сфері державної реєстрації прав.
Згідно з пунктом 61 Порядку у редакції, чинній на час проведення реєстрації права власності, для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються:
1) засвідчена іпотекодержателем копія письмової вимоги про усунення порушення основного зобов'язання та/або умов іпотечного договору, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцю та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;
2) засвідчена іпотекодержателем копія повідомлення про вручення рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з відміткою про вручення адресату, або засвідчена іпотекодержателем копія рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з позначкою про відмову адресата від одержання такого відправлення, або засвідчені іпотекодержателем копії рекомендованих поштових відправлень або поштових відправлень з оголошеною цінністю (поштових конвертів), якими не менше ніж двічі з періодичністю не менше ніж один місяць надсилалася вимога, зазначена у підпункті 1 цього пункту, та які повернулися відправнику у зв'язку із відсутністю адресата або закінченням встановленого строку зберігання поштового відправлення, або засвідчені іпотекодержателем паперові копії електронного листа, яким за допомогою засобів інформаційної, телекомунікаційної або інформаційно-телекомунікаційної системи, що забезпечує обмін електронними документами, надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, та електронного службового повідомлення відповідної системи, яким підтверджується доставка відповідного електронного листа за адресою електронної пошти адресата (у разі коли договором з іпотекодавцем або боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, передбачено можливість обміну електронними документами);
3) довідка іпотекодержателя, що містить відомості про суму боргу за основним зобов'язанням станом на дату не раніше трьох днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації та відомості про вартість предмета іпотеки, визначену суб'єктом оціночної діяльності, станом на дату не раніше 90 днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації;
4) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).
У разі подання документа, зазначеного в абзаці першому або четвертому підпункту 2 цього пункту, державна реєстрація проводиться після спливу тридцятиденного строку з моменту отримання адресатом вимоги.
Відповідно до цієї статті іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання.
Вказаний правовий висновок висловлений Верховним Судом у постанові від 21 березня 2018 року у справі №760/14438/15.
В договорі іпотеки від 22 червня 2018 року сторони погодили, що іпотекодержатель набуває право звернення на предмет іпотеки та його реалізацію у разі невиконання умов договору позики.
Відповідно до п.5.1 договору іпотеки у разі невиконання договору позики іпотекодержатель надсилає позичальнику та/або іпотекодавцю письмову вимогу про усунення порушення договору позики та зобов'язань, передбачених цим договором з попередженням про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі не виконання цієї вимоги не менш ніж у тридцятиденний строк, та попередження про дострокове припинення договору позики і звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі розпочати звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до умов цього договору будь-яким із зазначених у договорі способів на вибір іпотекодержателя, зокрема, прийняти предмет іпотеки у власність іпотекодержателя в рахунок виконання основного зобов'язання у порядку, встановленому ст.ст. 36, 37 Закону України «Про іпотеку» (п.5.3.1 договору).
Отже, вказане вище застереження в іпотечному договорі прирівнюється до договору про задоволення вимог іпотекодержателя за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання зобов'язання.
За результатом розгляду заяви та документів, поданих для державної реєстрації прав на нерухоме майно, державний реєстратор приймає рішення щодо державної реєстрації прав або щодо відмови в такій реєстрації.
Державний реєстратор за результатом прийнятого рішення щодо державної реєстрації прав відкриває та/або закриває розділи в Державному реєстрі прав, вносить до відкритого розділу або спеціального розділу Державного реєстру прав відповідні відомості про речові права та їх обтяження, про об'єкти та суб'єктів цих прав.
Іпотекодержатель на підтвердження факту направлення й отримання позичальником та іпотекодавцем вимоги про порушення основного зобов'язання та звернення стягнення на предмет іпотеки у силу зазначених норм матеріального права зобов'язаний надати державному реєстратору докази отримання ними такої вимоги.
Зазначена вимога ОСОБА_1 була направлена іпотекодавцю ТОВ «ТК Ромашка Трейд» за його місцезнаходженням та її отримання 14 квітня 2020 року підтверджується копією рекомендованого повідомлення про отримання.
На підтвердження факту направлення та отримання вимоги про порушення основного зобов'язання та звернення стягнення на предмет іпотеки ОСОБА_1 було надано приватному нотаріусу Пруняку В.І. конверти про направлення рекомендованих листів, а саме: 13.04.2020 року позичальнику ОСОБА_2 за місцем реєстрації в АДРЕСА_4 , який було повернуто 29.04.2020 у зв'язку з непроживанням адресата за вказаною адресою; 13 квітня 2020 року та 22 квітня 2020 року листи, адресовані ОСОБА_2 та ОСОБА_3 та направлені за адресою: третій АДРЕСА_2 , повернулися у зв'язку з відмовою в їх отриманні.
Однак, як вбачається з матеріалів справи у договорі позики зареєстрована адреса позичальника ОСОБА_2 зазначена АДРЕСА_4 (а.с.29,136).
Представник ТОВ «ТК «РОМАШКА ТРЕЙД» заперечив факт проживання позичальника за адресою третій АДРЕСА_2 та вважає, що вимога направлялася за адресою проживання інших громадян.
В судовому засіданні відповідачем ОСОБА_1 не надано належних та допустимих доказів на підтвердження проживання позичальника за адресою третій АДРЕСА_2 .
На підставі викладеного, колегія суддів вважає, що вимогам законодавства відповідає направлення іпотекодержателем ОСОБА_1 вимоги про усунення порушення зобов'язання позичальнику ОСОБА_2 за адресою його реєстрації, зазначеної у договорі позики, а саме в АДРЕСА_4 .
Відповідно до вимог абз.3 ч.2 п.61 зазначеного Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень відповідач ОСОБА_1 повинен був направити другу вимогу за вказаною адресою, однак повторно вимога направлена не була.
Тому, помилковими є висновки суду першої інстанції про те, що відповідачем дотримано порядок належного направлення позичальнику вимоги про усунення порушення основного зобов'язання.
Іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент набуття, на підставі оцінки предмета іпотеки суб'єктом оціночної діяльності.
У звіті про оцінку майна № 26DR-200603-004 від 04.06.2020 ТОВ «Оціночна компанія «СОКОЛ» вартість нежитлової будівлі кондитерського цеху загальною площею 751 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , визначено у сумі 1473644,04грн.
Пунктом 5.3.4. договору іпотеки передбачено, що сторони дійшли згоди, що у випадку набуття права звернення стягнення на предмет іпотеки іпотекодавець передає у власність іпотекодержателя предмет іпотеки. При цьому ціною придбання у власність предмета іпотеки є сума визначена на момент набуття права власності на підставі оцінки предмета іпотеки суб'єктом оціночної діяльності, який обирається за згодою сторін, або комісійно трьома оцінювачами (кожна сторона цього договору запрошує вибраного оцінювача, які запрошують третього). У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов'язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90% вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя. Рішення про прийняття у власність предмета іпотеки приймається іпотекодержателем одноосібно. В такому випадку це застереження, згідно із ст.ст. 36,37 Закону України «Про іпотеку», вважається договором про задоволення вимог іпотекодержателя. Підписанням даного договору іпотеки іпотекодавець засвідчує, що він надає іпотекодержателю згоду на перехід права власності на предмет іпотеки до іпотекодержателя за власним одноосібним письмовим рішенням іпотекодержателя з дотриманням вимог ст.ст.36, 37 Закону України «Про іпотеку». Іпотекодавець засвідчує, що цей договір є підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на предмет іпотеки відповідно до чинного законодавства.
Із змісту даного пункту слідує, що на момент набуття права власності вартість предмета іпотеки визначається на підставі її оцінки суб'єктом оціночної діяльності, який мав би бути обраним за згодою сторін або комісійно трьома оцінювачами, яких кожна сторона договору запрошує, а вони запрошують третього. Проте, всупереч порядку, визначеному у договорі іпотеки, ОСОБА_1 , направивши вимогу ТОВ «ТК «РОМАШКА ТРЕЙД», ОСОБА_2 , ОСОБА_3 про усунення порушень договору позики від 22.06.2018 та не отримавши від позичальника добровільного виконання зобов'язань по договору позики, самостійно звернувся до ТОВ «Оціночна компанія «СОКОЛ» для отримання оцінки іпотечного майна, чим порушив зазначені умови договору іпотеки та порядок проведення оцінки майна.
Також, у вимозі про звернення стягнення на предмет іпотеки, яка була направлена ОСОБА_1 на адресу іпотекодавця ТОВ «ТК «РОМАШКА ТРЕЙД» та ОСОБА_2 , не було зазначено інформації про вартість майна, за якою буде відбуватися зарахування вимог, хоча ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною і повинна погоджуватися з власником майна. Крім того, реєстраційна справа №15835946668108 щодо проведення державної реєстрації права власності на нежитлову будівлю в АДРЕСА_1 , яка направлена на запит суду приватним нотаріусом Хмельницького міського нотаріуса Пруняком В.І., не містить звіту про оцінку предмету іпотеки (а.с.123-138).
Відповідно до витягів з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності за ТОВ «ТК «РОМАШКА ТРЕЙД» було зареєстровано на праві власності спірна нежитлова будівля (предмет іпотеки), загальною площею 652 кв.м.
Як вбачається зі звіту ТОВ «Оціночна компанія «СОКОЛ» про оцінку майна №26DR-200603-004 від 04.06.2020 загальна площа нежитлової будівлі, вартість якої визначалася оцінювачем, становить 751кв.м. Разом з тим, при вчиненні реєстраційних дій приватним нотаріусом не було враховано розбіжностей у площі об'єкта нерухомості, вартість якої було визначено оцінювачем.
На підставі вищевикладеного, колегія суддів вважає, що при зверненні стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку також допущено порушення вимог договору іпотеки щодо проведення оцінки предмета іпотеки суб'єктом оціночної діяльності, а також у письмові вимозі про звернення стягнення на предмет іпотеки не було зазначено інформації про вартість майна, за якою буде відбуватися зарахування вимог, хоча ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною і повинна погоджуватися з власником майна.
Висновки суду апеляційної інстанції
Європейський суд з прав людини вказав, що пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов'язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов'язку можуть бути різними залежно від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов'язок щодо надання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки з огляду на конкретні обставини справи (Проніна проти України, № 63566/00, § 23, ЄСПЛ, від 18 липня 2006 року).
Відповідно до п.1,4 ч.1 ст.376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині є неповне з'ясування обставин, що мають значення для справи; порушення норм процесуального або неправильне застосування норм матеріального права.
Оскільки судом апеляційної інстанції встановлено, що при зверненні стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку було допущено порушення вимог договору іпотеки та норм чинного законодавства щодо процедури звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку, підлягають задоволенню позовні вимоги про визнання незаконним та скасування рішення приватного нотаріуса Хмельницького міського нотаріального округу Пруняка Володимира Івановича, індексний номер: 52527092 від 04.06.2020 року, щодо державної реєстрації права власності на спірну нежитлову будівлю та припинення права власності ОСОБА_1 на нежитлову будівлю загальною площею 652 кв.м. за адресою АДРЕСА_1 шляхом скасування державної реєстрації права власності.
Колегія суддів вважає, що саме скасування рішення про державну реєстрацію права власності на спірну нежитлову будівлю за відповідачем є ефективним способом захисту, який поновлює відповідне право позивача, а визнання за власником майна прав власності на це ж майно актами цивільного законодавства не передбачено.
Аналогічний правовий висновок викладений в постанові Верховного Суду від 10 листопада 2021 року у справі № 361/3659/18.
У рішенні суду першої інстанції неповно з'ясовано обставини справи, які мають значення для справи, що призвело до ухвалення рішення з порушенням норм матеріального та процесуального права, а тому його слід скасувати та ухвалити нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити частково.
Судові витрати
Відповідно до частини 13 статті 141 ЦПК України, якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює або ухвалює нове рішення, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
З матеріалів справи вбачається, що за подачу позовної заяви представником позивача ТзОВ «ТК «РОМАШКА ТРЕЙД» було сплачено 31857,50 грн, що підтверджується платіжними дорученнями № 1621 від 28.05.2021 року на суму 6810,0 грн (а.с.16) та платіжним дорученням №1637 від 04.06.2021 року на суму 25 047,50 грн (а.с.78). За подачу апеляційної скарги апелянтом сплачено 47 786,25 грн, що підтверджується платіжним дорученням № 1735 від 14.12.2021 року (а.с.176).
За таких обставин, з ОСОБА_1 підлягає стягненню на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «ТК «РОМАШКА ТРЕЙД» судовий збір у розмірі 79 643,75 грн.
Керуючись ст.ст. 374, 376, 381, 382, 389, 390 ЦПК України,
постановив:
Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «ТК «РОМАШКА ТРЕЙД» задовольнити частково.
Рішення Старокостянтинівського районного суду Хмельницької області від 10 листопада 2021 року скасувати та ухвалити нове судове рішення.
Позов Товариства з обмеженою відповідальністю «ТК «РОМАШКА ТРЕЙД» до ОСОБА_1 задовольнити частково.
Визнати незаконним та скасувати рішення приватного нотаріуса Хмельницького міського нотаріального округу Пруняка Володимира Івановича, індексний номер: 52527092 від 04.06.2020 року, щодо державної реєстрації права власності на нежитлову будівлю загальною площею 652 кв.м. за адресою АДРЕСА_1 за ОСОБА_1 на підставі договору іпотеки серія та номер: 1603, виданий 22.06.2018 року, посвідченого приватним нотаріусом Хмельницького міського нотаріального округу Лучковською Т.М.
Припинити право власності ОСОБА_1 на нежитлову будівлю загальною площею 652 кв.м. за адресою АДРЕСА_1 шляхом скасування державної реєстрації права власності (номер запису про право власності 36761589) ОСОБА_1 на нежитлову будівлю загальною площею 652 кв.м. за адресою АДРЕСА_1 .
В решті позовних вимог відмовити.
Стягнути з ОСОБА_1 на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «ТК «РОМАШКА ТРЕЙД» судовий збір у сумі 79 643,75 грн.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття, проте може бути оскаржена в касаційному порядку протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.
Повне судове рішення складено 25 травня 2022 року.
Судді Т.В. Спірідонова
О.І. Ярмолюк
Т.О. Янчук