Держпром, 8-й під'їзд, майдан Свободи, 5, м. Харків, 61022,
тел. приймальня (057) 705-14-50, тел. канцелярія 705-14-41, факс 705-14-41
"07" липня 2010 р. Справа № 40/87-10
вх. № 2996/4-40
Суддя господарського суду
при секретарі судового засідання
за участю представників сторін:
позивача - не з*явився відповідача - Ткаченко О.В., дов. від 12.04.2010 року
розглянувши справу за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Будівельне управління 528", м. Севастополь
до Відкритого акціонерного товариства "Харківметробуд", м. Харків
про спонукання до внесення змін до договору
та зустрічний позов Відкритого акціонерного товариства "Харківметробуд", м. Харків
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Будівельне управління 528", м. Севастополь
про розірвання договору оренди
Розглядається позовна вимога Товариства з обмеженою відповідальністю "Будівельне управління 528" про спонукання відповідача - Відкрите акціонерне товариство "Харківметробуд" внести зміни (доповнити пунктом 6.12 розділ 6 "Права орендаря") до договору оренди цілісного майнового комплексу відособленого підрозділу Будівельного управління № 528 Відкритого акціонерного товариства "Харківметробуд" від 18 травня 2007 року, шляхом складення додаткової угоди № 1 про те, що Орендар має право переважного викупу орендованого майна (ЦМК), відповідно до оцінної вартості й рецензії оцінки Фондом державного майна України не момент купівлі та зустрічна позовна вимога Відкритого акціонерного товариства "Харківметробуд" про розірвання договір оренди цілісного майнового комплексу відособленого підрозділу Будівельного управління № 528 Відкритого акціонерного товариства "Харківметробуд", укладений 18 травня 2007 року у місті Харкові між Відкритим акціонерним товариством "Харківметробуд" (код ЄДРПОУ 01387254) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Будівельне управління 528" (код ЄДРПОУ 34670239).
Представник позивача за первісним позовом у судове засідання не з*явився, у наданому клопотанні просить суд відкласти розгляд справи у зв*язку з тим, що представник Товариства з обмеженою відповідальністю "Будівельне управління 528" представляє інтереси в іншому судовому засіданні.
Представник відповідача за первісним позовом у судовому засіданні проти заявлених позовних вимог заперечує, наполягає на задоволенні зустрічного позову у повному обсязі.
Суд розглянувши матеріали справи та клопотання позивача за первісним позовом про відкладення розгляду справи, вважає клопотання необгрунтованим і відхиляє його.
У судовому засіданні 01 липня 2010 року було оголошено перерву до 07 липня 2010 року до 12 годин 20 хвилин з метою виготовлення повного тексту процесуального документа.
Враховуючи те, що відповідно до статті 33 Господарського процесуального кодексу України обов"язок доказування і подання доказів покладено на сторони, суд згідно зі статтею 75 Господарського процесуального кодексу України розглядає справу за наявними в ній матеріалами.
Розглянувши матеріали справи, вислухавши пояснення представника відповідача за первісним позовом судом встановлено наступне.
18 травня 2007 року між Відкритим акціонерним товариством "Харківметробуд" (відповідач за первісним позовом, позивач за зустрічним позовом, орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Будівельне управління 528" (позивач за первісним позовом, відповідач за зустрічним позовом, орендар) був укладений договір оренди цілісного майнового комплексу відособленого підрозділу Будівельного управління 528 Відкритого акціонерного товариства "Харківметробуд".
Пунктом 1.1. цього договору передбачено, що орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування цілісний майновий комплекс відособленого підрозділу Будівельного управління № 528 Відкритого акціонерного товариства "Харківметробуд" за адресою: м.Севастополь, вул. Пісочна, 17, склад і вартість якого визначено відповідно до Акту оцінки, протоколу про результати інвентаризації та передавального балансу Цілісного майнового комплексу, складеного за станом на 31 січня 2007 року, вартість якого становить 8948900 грн., у тому числі: основні фонди залишковою вартістю 6676000 грн.
Пунктом 5.1. цього договору передбачено, що орендар зобов'язується використовувати орендоване майно Цілісного майнового комплексу відповідно до його призначення та умов цього Договору.
Пунктом 5.3. цього договору передбачено, що орендар зобов'язується забезпечити збереження орендованого майна, запобігати його пошкодженню і псуванню, здійснювати заходи протипожежної безпеки.
Пунктом 5.10. цього договору передбачено, що орендар зобов'язується безперешкодно допускати на об'єкти оренди представників Орендодавця з метою перевірки його використання відповідно з умовами договору.
Пунктом 6.3. цього договору передбачено, що орендар має право за письмовим дозволом орендодавця вносити зміни до складу орендованого майна Цілісного майнового комплексу, здійснювати капітальний ремонт, реконструкцію, перепланування, технічне переоснащення та інші поліпшення, що зумовлюють підвищення його вартості.
Пунктом 8.2. цього договору передбачено, що орендодавець має право виступати з ініціативою щодо внесення змін до цього договору або його розірвання в разі погіршення стану орендованого майна Цілісного майнового комплексу внаслідок невиконання або неналежного виконання умов цього договору.
Пунктом 10.3. цього договору передбачено, що зміни і доповнення або розірвання цього договору допускаються за взаємною згодою сторін. Зміни та доповнення, що пропонуються внести, розглядаються протягом одного місяця з дати їх подання до розгляду іншій стороні.
Пунктом 10.4. цього договору передбачено, що за ініціативою однієї із сторін цей договір може бути розірвано за рішенням господарського суду у випадках, передбачених чинним законодавством.
Пунктом 10.9. цього договору передбачено, що взаємовідносини сторін, не врегульовані цим договором, регулюються чинним законодавством України.
Пунктом 11.1. цього договору передбачено, що цей договір складено на підставі Закону України «Про оренду державного та комунального майна».
Ухвалою господарського суду Харківської області від 06 квітня 2009 року порушено провадження у справі № Б-24/51-09 про банкрутство Відкритого акціонерного товариства "Харківметробуд".
Ухвалою господарського суду Харківської області від 16 листопада 2009 року по справі № Б-24/51-09 введено процедуру санації боржника Відкритого акціонерного товариства "Харківметробуд" та призначено керуючого санацією Кузнєцову О.А.
Ухвалою господарського суду Харківської області від 25 травня 2010 року по справі № Б-24/51-09 затверджений план санації Відкритого акціонерного товариства "Харківметробуд".
29 січня 2010 року позивач звернувся до Відкритого акціонерного товариства "Харківметробуд" з письмовою пропозицією щодо внесення змін у зазначений договір оренди та пропонував доповнити розділ 6 цього договору пунктом 6.12. у наступній редакції: "Орендар має першочергове право викупу орендованого майна (ЦМК), згідно з оціночною вартістю і рецензією оцінки Фондом державного майна України під час купівлі".
Керуючий санацією Відкритого акціонерного товариства "Харківметробуд" повідомленнями без номерів від 07 квітня 2010 року скликав збори комітету кредиторів Відкритого акціонерного товариства "Харківметробуд" для розгляду та вирішення питання щодо можливості укладання спірної додаткової угоди (змін до договору оренди) з позивачем.
Протоколом зборів комітету кредиторів Відкритого акціонерного товариства "Харківметробуд" № 4 від 16 квітня 2010 року, комітет кредиторів Відкритого акціонерного товариства "Харківметробуд" відмовив керуючому санацією у наданні згоди на укладання вказаної додаткової угоди (змін до договору оренди) з позивачем.
Рішенням ХVІ сесії V скликання Севастопольської міської ради № 8309 від 13 жовтня 2009 року "О прекращении ОАО "Харьковметрострой" права постоянного пользования земельным участком площадью 9,3884 га, в том числе земельным участком площадью 4,0869 га по ул.Песочная, предоставленным для обслуживания зданий и сооружений, и земельным участком площадью 5,3015 га в Балке Бергмана, предоставленным для обслуживания склада взрывчатых веществ и передаче в аренду ООО "СУ 528" указанных земельных участков для обслуживания целостного имущественного комплекса" вирішено припинити право користування відповідача зазначеною земельною ділянкою та надати її в оренду позивачу.
Рішенням ХVІ сесії V скликання Севастопольської міської ради № 9463 від 26 січня 2010 року внесені зміни до рішення ХVІ сесії V скликання Севастопольської міської ради № 8309 від 13 жовтня 2009 року щодо розміру наданої в оренду позивачу земельної ділянки.
08 лютого 2010 року Відкрите акціонерне товариство "Харківметробуд" звернулось до господарського суду міста Києва з позовом до Севастопольської міської ради про визнання незаконним та недійсним рішення ХVІ сесії V скликання Севастопольської міської ради № 8309 від 13 жовтня 2009 року.
Ухвалою господарського суду міста Києва від 17 лютого 2010 року відкрито провадження у справі № 36/83 за позовом Відкритого акціонерного товариства "Харківметробуд".
Ухвалою господарського суду міста Києва від 22 березня 2010 року по справі № 36/83 провадження по справі зупинено до набрання законної сили рішенням господарського суду міста Севастополя у справі № 5020-6/117.
12 травня 2010 року Відкрите акціонерне товариство "Харківметробуд" у письмовій формі листом звернулось до Товариства з обмеженою відповідальністю "Будівельне управління 528" з пропозицією щодо розірвання договору оренди цілісного майнового комплексу відособленого підрозділу Будівельного управління № 528 Відкритого акціонерного товариства "Харківметробуд" від 18 травня 2007 року з підстав порушення орендарем умов цього договору, а саме самочинним (без письмового дозволу орендодавця) будівництвом навісу над автостоянкою та надіслало два примірника оформленого з боку Відкритого акціонерного товариства "Харківметробуд" договору (угоди) про розірвання вказаного договору оренди.
Товариство з обмеженою відповідальністю "Будівельне управління 528" надіслало Відкритому акціонерному товариству "Харківметробуд" лист № 222 від 17 червня 2010 року з відмовою від розірвання цього договору оренди.
Товариство з обмеженою відповідальністю "Будівельне управління 528" у липні 2008 року звернулось до господарського суду міста Севастополя з позовом до Відкритого акціонерного товариства "Харківметробуд" про визнання права власності навіс над автостоянкою літера "Я-1" загальною площею 302,3 квадратних метра за адресою місто Севастополь, вулиця Пісочна, 17.
Ухвалою господарського суду міста Севастополя від 24 липня 2008 року порушено провадження у справі № 5020-2/277 за цим позовом.
Ухвалою господарського суду міста Севастополя від 15 вересня 2008 року по справі № 5020-2/277 провадження по справі зупинено до вирішення пов'язаної з нею справи господарським судом Харківської області № 47/288-08.
Суд, дослідивши матеріали справи, оцінивши зібрані по справі докази, дійшов висновку, що позовні вимоги Товариства з обмеженою відповідальністю "Будівельне управління 528" не підлягають задоволенню, а зустрічний позов Відкритого акціонерного товариства "Харківметробуд" підлягає задоволенню з наступних підстав.
Частина 2 статті 777 Цивільного кодексу України передбачає, що наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.
З матеріалів справи вбачається, що Товариство з обмеженою відповідальністю "Будівельне управління 528" не є наймачем (орендарем), який належно виконує свої обов'язки за договором найму (оренди), оскільки ним без письмового дозволу Відкритого акціонерного товариства "Харківметробуд" (орендодавця) здійснено будівництво навісу над автостоянкою літера "Я-1" загальною площею 302,3 квадратних метра за адресою місто Севастополь, вулиця Пісочна, 17, що свідчить про порушення позивачем умов пункту 6.3. договору оренди цілісного майнового комплексу, а також вимог частини 1 статті 778 Цивільного кодексу України і частини 3 статті 23 Закону України "Про оренду державного та комунального майна".
Відповідно до вимог статті 627 Цивільного кодексу України, сторони є вільними в укладанні договору та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності і справедливості.
Відповідно до вимог частини 4 статті 179 Господарського кодексу України, при укладання договорів сторони визначають їх зміст на основі вільного волевиявлення, тобто мають право погоджувати на свій розсуд будь-які умови договору, що не суперечать діючому законодавству.
Відповідно до вимог частини 1 статті 20 Закону України "Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом" продаж майна боржника у процедурі санації відбувається на відкритих торгах.
Суд вважає, що з огляду на наведені норми законодавства позовна вимога позивача щодо внесення змін до договору оренди стосовно визнання за ним переважного права викупу орендованого майна на певних умовах, а саме: відповідно до оціночної вартості й рецензії оцінки Фондом державного майна України на момент купівлі не відповідає вимогам діючого законодавства та волевиявленню Відкритого акціонерного товариства "Харківметробуд", оскільки останнє заперечує проти внесення змін до договору оренди на таких умовах та заперечує проти позову по суті.
Умовами пункту 10.3. договору оренди цілісного майнового комплексу позивач та відповідач досягли згоди щодо досудового врегулювання господарських спорів, що можуть виникнути при зміні чи розірванні цього договору.
Відповідно до частини 1 статті 5 Господарського процесуального кодексу України, сторони застосовують заходи досудового врегулювання спору за домовленістю між собою.
Відповідно до частини 1 статті 11 Господарського процесуального кодексу України, підприємство чи організація, які вважають за необхідне змінити чи розірвати договір, надсилають про це пропозиції другій стороні за договором.
Відповідно до частини 2 статті 11 Господарського процесуального кодексу України, сторона має право звернутись до суду стосовно питання внесення змін чи розірвання договору у разі недосягнення згоди на це з боку іншої сторони у встановлений строк, а також у разі неотримання у встановлений строк відповіді на свою пропозицію.
З матеріалів справи вбачається, що позивач звертався до відповідача з письмовою пропозицією щодо внесення змін у договір оренди цілісного майнового комплексу стосовно визнання за ним першочергового права викупу орендованого майна, про що і був заявлений позов, але у подальшому позивач змінив предмет позову і просив суд про спонукання відповідача до внесення змін у договір оренди щодо визнання за ним переважного права викупу орендованого майна.
Таким чином, суд вважає, що з урахуванням зміненої позовної вимоги, позивачем недотриманий досудовий порядок врегулювання спору, який у цьому випадку є обов'язковим, оскільки він передбачений як вимогами діючого законодавства, так і умовами договору оренди цілісного майнового комплексу.
Відкрите акціонерне товариство "Харківметробуд" знаходиться у процедурі санації у процесі провадження у справі про банкрутство № Б-24/51-09 щодо нього.
Відповідно до вимог частини 1 статті 19 Закону України "Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом", з метою відновлення платоспроможності та задоволення вимог кредиторів боржника план санації може передбачати продаж майна боржника недержавної форми власності як цілісного майнового комплексу.
Відповідно до вимог частини 6 статті 19 Закону України "Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом", продаж майна боржника недержавної форми власності як цілісного майнового комплексу провадиться на відкритих торгах, якщо інше не передбачено планом санації, в порядку, передбаченому законодавством, з урахуванням особливостей, встановлених цим законом.
Відповідно до вимог частини 1 статті 20 Закону України "Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом", з метою відновлення платоспроможності боржника та задоволення вимог кредиторів план санації може передбачати продаж частини майна боржника на відкритих торгах.
Таким чином, внесення змін у договір оренди цілісного майнового комплексу щодо переважного права орендаря на викуп цього майна суперечить вказаним вище вимогам Закону України "Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом", який є спеціальним законом.
Суд вважає, що наявність рішень органу місцевого самоврядування, а саме: рішення XVI сесії V скликання Севастопольської міської ради від 13 жовтня 2009 року № 8309 та рішення XVIІ сесії V скликання Севастопольської міської ради від 26 січня 2010 року № 9403, якими надано позивачу в оренду земельну ділянку на якій розташований орендований цілісний майновий комплекс та якими припинено право користування відповідача цією земельною ділянкою не є підставою для задоволення позову, оскільки ці рішення не мають відношення до предмету позову та не впливають на орендні правовідносини, що склалися між позивачем та відповідачем.
Відповідно до вимог частини 1 статті 124 Земельного кодексу України, передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється шляхом укладання договору оренди земельної ділянки на підставі рішення на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування.
Відповідно до вимог статті 125 Земельного кодексу України, право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.
Відповідно до вимог частини 5 статті 126 Земельного кодексу України, право оренди земельної ділянки посвідчується договором оренди землі, зареєстрованим відповідно до закону.
Позивач не надав суду на підтвердження вказаних ним обставин зареєстрованого відповідно до закону договору оренди земельної ділянки та доказів наявності державної реєстрації права оренди на зазначену земельну ділянку.
Крім того, рішення XVI сесії V скликання Севастопольської міської ради від 13 жовтня 2009 року № 8309 оскаржене відповідачем до господарського суду міста Києва та на теперішній час по суті не вирішено.
Відповідно до умов пункту 6.3. зазначеного договору оренди, орендар має право вносити зміни до складу орендованого майна цілісного майнового комплексу, здійснювати капітальний ремонт, реконструкцію, перепланування та інші поліпшення за наявності письмового дозволу орендодавця, тобто Відкритого акціонерного товариства "Харківметробуд".
Відповідно до вимог частини 1 статті 778 ЦК України, наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою орендодавця.
Відповідно до вимог частини 3 статті 23 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", орендар має право має право за погодженням з орендодавцем, якщо інше не передбачено договором оренди, за рахунок власних коштів здійснювати реконструкцію, технічне переоснащення, поліпшення орендованого майна.
З матеріалів справи вбачається, що Товариство з обмеженою відповідальністю "Будівельне управління 528" (орендар) у квітні 2008 року, без письмового дозволу Відкритого акціонерного товариства "Харківметробуд" (орендодавця), здійснив самочинне будівництво навісу над автостоянкою літера "Я-1" загальною площею 302,3 квадратних метра за адресою місто Севастополь, вулиця Пісочна, 17 та звернувся до господарського суду міста Севастополь з позовом про визнання за ним права власності на цей навіс, тобто вніс зміни до складу орендованого майна цілісного майнового комплексу без згоди орендодавця.
Зазначені дії Товариства з обмеженою відповідальністю "Будівельне управління 528" є істотним порушенням договору оренди цілісного майнового комплексу, зокрема п.6.3. цього договору, зобов'язань орендаря за цим договором та вимог частини 1 статті 778 ЦК України і частини 3 статті 23 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" № 2269-ХІІ від 10 квітня 1992 року та підставою для розірвання договору оренди цілісного майнового комплексу.
Вказані обставини підтверджуються залученими до матеріалів справи документами: копією позовною заявою Товариства з обмеженою відповідальністю "Будівельне управління 528" до Відкритого акціонерного товариства "Харківметробуд" про визнання права власності; ухвалами господарського суду міста Севастополя від 24 липня 2008 року про порушення провадження у господарській справі № 5020-2/277 і від 15 вересня 2008 року про зупинення провадження у справі; листами Товариства з обмеженою відповідальністю "Будівельне управління 528" № 8 від 04 січня 2008 року, № 137 від 05 березня 2008 року, № 330 від 12 червня 2008 року, заявою Товариства з обмеженою відповідальністю "Будівельне управління 528" № 10 від 04 січня 2008 року, листом Відкритого акціонерного товариства "Харківметробуд" № 67/09 від 12 лютого 2008 року.
Відповідно до вимог частини 5 статті 1 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", оренда майна інших форм власності може регулюватися положеннями цього Закону, якщо інше не передбачено законодавством та договором оренди.
Відповідно до вимог частини 3 статті 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", договір оренди може бути розірвано за погодженням сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.
Відповідно до вимог частин 2,3,4 статті 188 Господарського кодексу України, сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати їх розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.
Відповідно до вимог частини 2 статті 651 Цивільного кодексу України, договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладанні договору.
Суд вважає, що перешкоджання з боку Товариства з обмеженою відповідальністю "Будівельне управління 528" доступу представників орендодавця Відкритого акціонерного товариства "Харківметробуд" та уповноважених останнім осіб на об'єкт оренди (цілісний майновий комплекс), не є підставою для розірвання цього договору оренди, оскільки метою доступу на об'єкт оренди у даному випадку було здійснення дій для визначення вартості цілісного майнового комплексу для можливого його подальшого продажу у процедурі санації, а не перевірка відповідності використання цілісного майнового комплексу умовам договору оренди, що передбачено умовами пункту 5.10. цього договору.
Вирішуючи питання розподілу судових витрат суд керується статтею 49 Господарського процесуального кодексу України. У спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав державне мито покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Суми, які підлягають сплаті за проведення судової експертизи, послуги перекладача, адвоката, витрати на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу та інші витрати, пов'язані з розглядом справи, покладаються: при задоволенні позову - на відповідача; при відмові в позові - на позивача; при частковому задоволенні позову - на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Таким чином судові витрати у даній справі покладаються на відповідача за зустрічним позовом.
На підставі викладене та керуючись статтями 6, 8, 19, 124, 129 Конституції України, статтями 179, 188 Господарського кодексу України, статтями 627, 651, 777, 778 Цивільного кодексу України, статтями 1, 23, 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", статтями 1, 4, 12, 22, 27, 33, 43, 47, 49, 60, 75, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд -
У задоволенні клопотання позивача за первісним позовом про відкладення розгляду справи відмовити.
У задоволенні первісного позов відмовити повністю.
Зустрічний позов задовольнити повністю.
Розірвати договір оренди цілісного майнового комплексу відособленого підрозділу Будівельного управління № 528 Відкритого акціонерного товариства "Харківметробуд", укладений 18 травня 2007 року у місті Харкові між Відкритим акціонерним товариством "Харківметробуд" (код ЄДРПОУ 01387254) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Будівельне управління 528" (код ЄДРПОУ 34670239).
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Будівельне управління 528" (99018, м. Севастополь, вул. Пісочна, 17, розрахунковий рахунок 26004946582091 у КРФ АКБ "Укрсоцбанк", м. Сімферополя, МФО 324010, код ЄДРПОУ 34670239) на користь Відкритого акціонерного товариства "Харківметробуд" (61485, м. Харків, вул. Петровського, 30-А, розрахунковий рахунок 260013021736 у першій Харківській філії АКБ "Базис", м. Харкова, МФО 351599, код ЄДРПОУ 01387254) 85 грн. державного мита та 236 грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.
Видати наказ після набрання рішенням законної сили.
Повний текст рішення підписаний 07.07.2010 року.
Суддя