23 грудня 2021 року м. ЧернівціСправа № 926/3177/21
Господарський суд Чернівецької області у складі судді Ніколаєва Михайла Ілліча,
при секретарі судового засідання Голіней Я.І.,
за участі представників:
позивача - Ленько Б.М., адвокат
відповідача - Баланецький О.Д., представник
розглянувши матеріали справи
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю “Альянс - Т”
до Чернівецької міської ради
про спонукання укласти договір
І. Стислий виклад позовних вимог.
Товариство з обмеженою відповідальністю “Альянс - Т” (даті - товариство) звернулося з позовом до Чернівецької міської ради про зобов'язання укласти договір купівлі-продажу земельної ділянки несільськогосподарського призначення площею 0,1974га за адресою: Чернівецька область, Глибоцький район, с.Коровія, вул. Головна,1-В, кадастровий номер 7321082700:01:003:0747 (далі - земельна ділянка) у запропонованій позивачем редакції (з урахуванням заяви про усунення недоліків позовної заяви):
ДОГОВІР КУПІВЛІ-ПРОДАЖУ ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ
Місто Чернівці «__» липня 2021 року
З однієї сторони - ЧЕРНІВЕЦЬКА МІСЬКА РАДА, надалі - «ПРОДАВЕЦЬ»,
місцезнаходження: місто Чернівці, Центральна площа, буд. № 1, код платника податків згідно з Єдиним державним реєстром підприємств та організацій України 36068147, в особі______________, який діє на підставі Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», Положення про департамент містобудівного комплексу та земельних відносин Чернівецької міської ради, затвердженого у новій редакції рішенням______, Розпорядження Чернівецького міського голови від____ р. № ______ , та довіреності, посвідченої _______ року приватним нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу, за реєстровим №______, на нотаріальному бланку, та
з другої сторони - Товариство з обмеженою відповідальністю «Альянс-Т», місцезнаходження юридичної особи: місто Чернівці, вулиця Воробкевича, будинок ЗА, код платника податків згідно з Єдиним державним реєстром підприємств та організацій України 32726310, в особі директора Борсука Степана Івановича, року народження, реєстраційний номер облікової картки платника податків 111, місце проживання зареєстровано за адресою: місто Чернівці, який діє на підставі Статуту, надалі «ПОКУПЕЦЬ», а разом іменовані «СТОРОНИ», уклали цей договір про наступне:
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРУ
1.1. «ПРОДАВЕЦЬ», як правонаступник Коровійської сільської ради на підставі Рішення 47 сесії VII скликання Коровійської сільської ради Глибоцького району Чернівецької області від
17.12.2020 року № 351-48/2020 «Про продаж земельної ділянки несільськогосподарського призначення ТОВ «Альянс-Т», передає у власність «ПОКУПЦЯ», продає із земель комунальної власності, що перебуває у віданні та розпорядженні Територіальної громади м. Чернівці в особі Чернівецької міської ради, земельну ділянку, площею 0,1974 га, згідно з планом зовнішніх меж земельної ділянки (план додається), кадастровий номер якої - 7321082700:01:003:0747, яка розташована за адресою: Чернівецька область, Глибоцький район, село Коровія, вул. Головна, 1-В, а «ПОКУПЕЦЬ» набуває у власність, купує вищевказану земельну ділянку, надалі іменована - земельна ділянка.
1.2. Цільове призначення земельної ділянки: код 03.10 - для будівництва та обслуговування будівель ринкової інфраструктури. Вид використання земельної ділянки - для будівництва та обслуговування будівель ринкової інфраструктури.
1.3. Відповідно до Витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від
23.07.2021року № НВ-7306348992021:
-цільове призначення земельної ділянки - 03.10 для будівництва та обслуговування будівель ринкової інфраструктури:
- категорія земель - землі житлової та громадської забудови;
- вид використання земельної ділянки - для будівництва та обслуговування будівель ринкової інфраструктури;
- форма власності - комунальна;
- площа земельної ділянки, гектарів - 0,1974;
-орган, який зареєстрував земельну ділянку - відділ у Глибоцькому районі Еоловного управління Держгеокадастру у Чернівецькій області;
- дата державної реєстрації земельної ділянки - 24.10.2018 року;
- відомості про оренду, суборенду: Орендар-ТОВ «Альянс-Т»;
- дата державної реєстрації речового права: 05.03.2019 року;
- строк дії речового права: 05.03.2029 року;
- відомості про обмеження у використанні земельної ділянки, встановлені Порядком ведення державного земельного кадастру, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 17.10.2012 року №1051, не зареєстровані.
1.4. Право власності Територіальної громади міста Чернівці в особі Чернівецької міської ради на земельну ділянку, що є предметом цього договору, зареєстроване в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державним реєстратором Чернівецької міської ради Чернівецької області____, ____ року, номер запису про право власності:_________ , реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 1740738173210, що підтверджується інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна відповідно до інформаційної довідки №_____ від _____року.
2. ЦІНА ПРОДАЖУ ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ
2.1. Експертна грошова оцінка відчужуваної земельної ділянки, станом на _______року, складає 149392,00 грн. (сто сорок дев'ять тисяч триста дев'яносто дві гривні 00 копійок), відповідно до Звіту про експертну грошову оцінку вартості земельної ділянки, наданого суб'єктом оціночної діяльності - Спільним підприємством «Західно-Український Експертно- Консультативний Центр» (сертифікат №897/17 суб'єкта оціночної діяльності від 12.09.2017р.).
2.2. Ціна продажу земельної ділянки за цим Договором становить 149392,00 три. (сто сорок дев'ять тисяч триста дев'яносто дві гривні 00 копійок) без ПДВ.
2.3. Кошти у розмірі 149392,00 грн. (сто сорок дев'ять тисяч триста дев'яносто дві гривні 00 копійок) «ПОКУПЕЦЬ» сплатив до нотаріального посвідчення цього Договору на рахунок «ПРОДАВЦЯ» (Банківські реквізити «ПРОДАВЦЯ»: розрахунковий рахунок_________), що підтверджується платіжним доручення №____від_____ 2021 р.
3. ПРАВА ТА ОБОВ'ЯЗКИ СТОРІН
3.1. «ПРОДАВЕЦЬ» має право:
3.1.1. Вимагати виконання «ПОКУПЦЕМ» умов цього договору;
3.1.2. Отримати від «ПОКУПЦЯ» кошти, зазначені в Розділі 2 цього Договору;
3.2. «ПРОДАВЕЦЬ» зобов'язаний:
3.2.1. Добросовісно виконувати умови цього Договору.
3.2.2. При зверненні «ПОКУПЦЯ» - надавати консультації щодо виконання останнім обов'язків відповідно до умов цього Договору.
3.2.3. Передати ПОКУПЦЮ у власність земельну ділянку, яка є предметом цього Договору, факт передачі земельної ділянки засвідчується підписами його Сторін на цьому Договорі.
3.3. «ПОКУПЕЦЬ» має право:
3.3.1. Добросовісно виконувати умови цього Договору.
3.3.2.Отримувати у «ПРОДАВЦЯ» консультації щодо виконання «ПОКУПЦЕМ» обов'язків за цим Договором.
3.3.3. Змінювати цільове призначення земельної ділянки відповідно до чинного законодавства.
3.4. «ПОКУПЕЦЬ» зобов'язаний:
3.4.1. Надавати «ПРОДАВЦЮ» необхідні матеріали, відомості, документи про виконання умов цього Договору;
3.4.2. Не допускати погіршення екологічного стану на території в результаті своєї діяльності.
3.4.3. Не порушувати права власників інших земельних ділянок і землекористувачів, додержуватися правил добросусідства.
3.4.4. Належно виконувати умови, які передбачені Розділом 2 цього Договору та, в разі виникнення такого випадку - Розділом 4 цього Договору.
3.4.5. Забезпечувати вільний доступ для обслуговування наявних та прокладання нових інженерних мереж, утримання прилеглої території у належному стані.
4. ВІДПОВІДАЛЬНІСТЬ СТОРІН
4.1. У разі невиконання «СТОРОНАМИ» умов цього договору останні мають право вимагати виконання покладених, відповідно до Договору обов'язків, належним чином, а також відшкодування завданих збитків.
4.2. Відшкодування збитків не звільняє «СТОРІН» від належного виконання умов цього Договору.
4.3.«ПРОДАВЕЦЬ» не несе відповідальність за збитки, які «ПОКУПЕЦЬ» понесе через форс-мажорні обставини.
4.4. За невиконання чи неналежне виконання умов цього Договору «СТОРОНИ» несуть відповідальність згідно з чинним законодавством України.
4.5. За невиконання чи неналежне виконання «ПОКУПЦЕМ» кожного із підпунктів 3.4 цього Договору, останній сплачує «ПРОДАВЦЮ» штраф у розмірі 50% (п'ятдесяти відсотків) від ціни продажу земельної ділянки, зазначеної в пункті 2.2 цього Договору.
4.6. У разі розірвання цього Договору з ініціативи «ПОКУПЦЯ», останній сплачує «ПРОДАВЦЮ» штраф у розмірі 10% (десяти відсотків) від ціни земельної ділянки зазначеної в пункті 2.2 цього Договору.
5. ГАРАНТІЇ ТА ПРЕТЕНЗІЇ
5.1. «ПРОДАВЕЦЬ» гарантує, що: Земельна ділянка, яка є предметом цього Договору, входить до категорії земель, які можуть бути призначені для продажу, відповідно до законодавства України, вільна від будь-яких майнових прав і претензій третіх осіб, до підписання цього договору нікому іншому не продана, не подарована, чи іншим чином не відчужена; незастережених недоліків, які значно знижують цінність або можливість використання за цільовим призначенням, зазначена в цьому договорі Земельна ділянка не має; від ПОКУПЦЯ не приховано обставин, які мають істотне значення; земельна ділянка як внесок до статутного капіталу юридичних осіб не передана; щодо земельної ділянки відсутні будь-які судові спори; земельна ділянка не надана в користування наймачам (орендарям, суборендарям), крім Покупця; договір оренди землі від 26.02.2019р. вважається припиненим з моменту державної реєстрації права власності Покупця на вищевказану земельну ділянку; земельна ділянка є вільною від будь-яких прав і претензій інших осіб; договір не укладається під впливом тяжкої для ПРОДАВЦЯ обставини.
Якщо повідомлена інформація не відповідає дійсності, ПОКУПЕЦЬ має право розірвання договору купівлі-продажу, якщо він не знав і не міг знати про права третіх осіб на земельну ділянку.
Якщо третя особа на підставах, що виникли до продажу земельної ділянки, пред'явить до ПОКУПЦЯ позов про витребування земельної ділянки, ПОКУПЕЦЬ повинен повідомити про це ПРОДАВЦЯ та подати клопотання про залучення його до участі у справі. ПРОДАВЕЦЬ повинен вступити у справу на стороні ПОКУПЦЯ.
5.2. «ПОКУПЕЦЬ» оглянув земельну ділянку в натурі (на місцевості) і претензій до «ПРОДАВЦЯ» не має
6. ПЕРЕХІД ПРАВА ВЛАСНОСТІ НА ЗЕМЕЛЬНУ ДІЛЯНКУ
6.1. Відповідно до чинного законодавства, право власності на земельну ділянку, що є предметом даного договору, виникає у «ПОКУПЦЯ» з моменту державної реєстрації.
6.2. В день нотаріального посвідчення даного договору нотаріус здійснює реєстрацію права власності на вищевказану земельну ділянку за ПОКУПЦЕМ в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
7. ВИРІШЕННЯ СПОРІВ
7.1. Усі спори, що виникають при виконанні умов цього Договору або у зв'язку із тлумаченням його положень, вирішуються шляхом переговорів.
7.2. Якщо «СТОРОНИ» протягом місяця не досягли домовленості, то спір передається на розгляд судових органів у порядку, встановленому чинним законодавством України. У цьому випадку судові витрати несе «СТОРОНА», що не виконала умови Договору або виконала їх неналежним чином.
8. ЗМІНА УМОВ ДОГОВОРУ ТА ЙОГО РОЗІРВАННЯ
8.1. Зміна умов Договору або внесення доповнень до нього можливі тільки за взаємною згодою «СТОРІН».
8.2. Всі зміни та доповнення вносяться тільки у письмовій формі і підлягають нотаріальному посвідченню у вигляді додаткових договорів, які складають невід'ємну частину цього Договору.
9. ВИТРАТИ
9.1. Усі витрати, які пов'язані з оформленням цього Договору, його нотаріальним посвідченням, державною реєстрацією права власності Покупця на земельну ділянку, та виконанням його умов, проводяться за рахунок «ПОКУПЦЯ».
10. ДОДАТКОВІ УМОВИ
10.1. Цей договір підлягає реєстрації у Департаменті містобудівного комплексу та земельних відносин Чернівецької міської ради.
10.2. Невід'ємною частиною цього Договору є план зовнішніх меж земельної ділянки площею 0,1974 га, кадастровий номер 7321082700:01:003:0747.
10.3. Договір є обов'язковим для «СТОРІН». Договір набуває чинності з моменту його підписання «СТОРОНАМИ» та нотаріального посвідчення.
10.4. Договір складений в трьох примірниках, які мають однакову юридичну силу, один з яких зберігається у справах нотаріуса, а інші, викладені на спеціальних бланках нотаріальних документів - видаються «СТОРОНАМ» Договору.
10.5. Зміст ст.14, 41 Конституції України, ст.ст.19-21, 103-109, 125, 126, 127, 128, 132, 140, 143, 146, 147, 211 Земельного кодексу України, ст. ст. 659, 660 Цивільного кодексу України «СТОРОНАМ» договору нотаріусом роз'яснено.
Продавець: ЧЕРНІВЕЦЬКА МІСЬКА РАДА, м. Чернівці, Центральна площа, 1, код ЄДРПОУ 36068147 в особі_______.
Покупець: Товариство з обмеженою відповідальністю “Альянс - Т”, м. Чернівці, вул. Воробкевича, 3-А, код ЄДРПОУ 32726310 в особі директора Борсука Степана Івановича.
Позовні вимоги обґрунтовуються тим, що позивач 03.12.2020 звернувся до Коровійської сільської ради із заявою про викуп вищевказаної земельної ділянки, яка використовується товариством для здійснення підприємницької діяльності на підставі договору оренди землі від 26.02.2019.
Рішенням Коровійської сільської ради від 17.12.2020 №351-48/2020 продано позивачу земельну ділянку несільськогосподарського призначення площею 0,1974га за адресою: Чернівецька область, Глибоцький район, с.Коровія, вул. Головна, 1-В, (кадастровий номер 7321082700:01:003:0747) за ціною 149392 грн.
Відповідно до постанови Верховної ради України від 17.07.2020 №807-IX та згідно рішення Чернівецької міської ради від 22.12.2020 №6 відповідач є правонаступником усього майна, прав та обов'язків Коровійської сільської ради.
Позивач звернувся до відповідача із пропозицією укласти договір купівлі-продажу земельної ділянки, проте останній від укладення договору ухилився, внаслідок чого позивач звернувся до суду з даним позовом.
ІІ. Стислий виклад позиції відповідача
Відповідач у відзиві на позов від 19.08.2021 позовні вимоги не визнав, мотивуючи це тим, що Чернівецька міська рада є колегіальним органом, який висловлює своє волевиявлення у формі рішень шляхом голосування, відтак відсутні правові підстави щодо зобов'язання укласти договір, тож у випадку задоволення даного позову, таке рішення суду не може бути належним чином реалізоване.
Відповідно до п. 1.4 проекту договору право власності Територіальної громади міста Чернівців в особі Чернівецької міської ради на земельну ділянку зареєстроване в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. У свою чергу, згідно Інформації з державного реєстру речових прав на нерухоме майно спірна земельна ділянка за відповідачем не зареєстрована.
Відповідач зазначив, що у проекті угоди (преамбула та п.10.1) мова йде про Департамент містобудівного комплексу та земельних відносин Чернівецької міської ради ліквідовано з 01.07.2021, тож він не може бути стороною договору.
Рішенням Коровійської сільської ради від 17.12.2020 №351-48/2020 доручено сільському голові ОСОБА_1 укласти договір купівлі-продажу. За наявності такого доручення позов не може бути задоволений, оскільки рішення суду буде суперечити акту індивідуальної дії.
Відповідач звернув увагу суду, що позивач при розгляді питання продажу земельної ділянки в позасудовому порядку не надав договір про сплату авансового внеску в рахунок оплати ціни земельної ділянки.
Крім того, відповідач повідомив суд, що у наданому звіті про експертну грошову оцінку вартості земельної ділянки є інформація, яка не стосується об'єкта оцінки.
ІІІ. Короткий зміст відповіді на відзив та додаткових пояснень позивача.
У відповіді на відзив на позов від 25.08.2021 позивач зазначив, що спір між сторонами виник при укладенні договору і не стосується реалізації відповідачем владних повноважень.
Відповідно до Інформаційної довідки від 10.08.2021 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно право власності на земельну ділянку дійсно зареєстроване за Територіальною громадою с. Коровія в особі Коровійської сільської ради.
У свою чергу, Коровійська сільська рада як юридична особа припинена шляхом реорганізації, правонаступником є Чернівецька міська рада, до якої перейшли права та обов'язки щодо виконання рішення про продаж земельної ділянки позивачу.
Позивач звернув увагу суду, що сільський голова не наділений самостійними повноваженнями у сфері земельних відносин, натомість учасником та повноважним суб'єктом на прийняття відповідних рішень у сфері земельних відносин є відповідна рада.
Стосовно посилань відповідача на те, що товариством не надано договір про оплату авансового внеску позивач зазначив, що норми Земельного кодексу України не визначають неукладення договору про оплату авансового внеску в рахунок оплати ціни земельної ділянки як підставу для відмови від укладення договору купівлі - продажу земельної ділянки. У заяві про викуп земельної ділянки від 03.12.2020 позивач надав згоду на укладення договору про оплату авансового внеску., тож товариство не відмовлялось від укладення такого договору.
У додаткових поясненнях щодо обраного способу захисту від 12.10.2021 позивач зауважив, що відповідно до висновків Верховного суду у складі Об'єднаної палати Касаційного господарського суду у постанові від 18.09.2020 у справі №916/1423/18 вимогу позивача про зобов'язання укласти договір у певній редакції у випадках, які допускають вирішення таких спорів судом, слід тлумачити як вимогу про визнання укладеним такого договору в судовому порядку у запропонованій позивачем редакції, що не суперечить способам захисту, визначеним пунктом 1 частини другої статті 16 ЦК України, та відповідає способам захисту, визначеним статтею 20 ГК України.
За наслідками розгляду такої вимоги у резолютивній частині свого рішення суд, керуючись частиною дев'ятою статті 238 ГПК України, має зробити висновки про визнання укладеним договору у запропонованій позивачем редакції, виклавши текст редакції договору, яка за висновками суду відповідає вимогам законодавства та визнається судом укладеною, чи висновки про відмову у визнанні укладеним договору у запропонованій позивачем редакції.
ІV. Процесуальні дії у справі
Згідно з протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 29.07.2020 позовну заяву передано на розгляд судді Ніколаєву М.І.
Ухвалою суду від 03.08.2021 позовну заяву залишено без руху, у зв'язку із допущенням недоліків та надано позивачу строк у 10 днів з дня отримання ухвали для їх виправлення.
09.08.2021 від позивача надійшла заява про усунення недоліків позовної заяви, а саме зазначено умови, на яких сторони повинні укласти договір купівлі-продажу земельної ділянки несільськогосподарського призначення площею 0,1974 га за адресою: АДРЕСА_1 (кадастровий номер 7321082700:01:003:0747).
Ухвалою суду від 10.08.2021 відкрито загальне провадження у справі та призначено підготовче судове засідання на 26.08.2021.
26.08.2021 у судовому засіданні оголошено перерву до 05.10.2021.
У зв'язку з проходженням суддею Ніколаєвим М.І. періодичного навчання в Національній школі суддів України в період з 04.10.2021 по 08.10.2021, судове засідання 05.10.2021 не відбулось.
Ухвалою суду від 11.10.2021 підготовче судове засідання призначено на 13.10.2021.
12.10.2021 на адресу суду від представника позивача надійшли додаткові пояснення щодо обраного позивачем способу захисту.
Ухвалою суду від 28.10.2021 закрито підготовче провадження та призначено справу до розгляду по суті на 12.11.2021.
У судовому засіданні 12.11.2021 оголошено перерву до 18.11.2021.
Ухвалою суду від 18.11.2021 розгляд справи по суті відкладено на 09.12.2021.
09.12.2021 та 21.12.2021 у судовому засіданні оголошувались перерви.
У судовому засіданні 23.12.2021 позивач позовні вимоги підтримав у повному обсязі, відповідач проти позову заперечив.
V. Фактичні обставини справи встановлені судом.
Відповідно до Витягу з Державного земельного кадастру від 23.07.2021 земельна ділянка кадастровий номер 7321082700:01:003:0747 перебуває у комунальній власності, цільове призначення - 3.10 для будівництва та обслуговування будівель ринкової інфраструктури, дата державної реєстрації 24.10.2018
Як вбачається з матеріалів справи, позивач користується земельною ділянкою несільськогосподарського призначення площею 0,1974 га за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер 7321082700:01:003:0747 на підставі договору оренди № б/н від 26.02.2019 .
Цільове призначення земельної ділянки - будівництво та обслуговування будівель ринкової інфраструктури (п.1 договору оренди № б/н від 26.02.2019).
03.12.2020 позивач звернувся до Коровійської сільської ради із заявою про надання дозволу на викуп спірної земельної ділянки.
В даній заяві товариство надало згоду на укладення договору про оплату авансового внеску в рахунок оплати ціни земельної ділянки.
Відповідно до Звіту про експертну грошову оцінку вартості земельної ділянки від 10.12.2020, що виготовлений ДП «Буковинська управляюча компанія» на замовлення Коровійської сільської ради, ймовірна експертна вартість спірної земельної ділянки становить 149 392 грн, з розрахунку на один квадратний метр земельної ділянки - 75,68 грн.
Відповідно до Рецензії СП «Західно - Український Експертно - Консультативний Центр» від 10.12.2020 на звіт про експертну грошову оцінку вартості земельної ділянки від 10.12.2020, що виготовлений ДП «Буковинська управляюча компанія», визначена оцінювачем вартість земельної ділянки може бути використана з метою її продажу власнику нерухомого майна, що розташоване на ній.
Судом встановлено, що позивачем сплачено вартість наданих суб'єктом оціночної діяльності послуг з проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки.
Рішенням Коровійської сільської ради від 17.12.2020 №351-48/2020:
1. погоджено звіт про експертну грошову оцінку вартості земельної ділянки несільськогосподарського призначення площею 0,1974 га (кадастровий номер 7321082700:01:003:0747), що надана в користування на умовах оренди ТОВ «Альянс-Т», яка знаходиться на території села Коровія, вулиця Головна, 1-В, Глибоцького району;
2. затверджено вартість земельної ділянки несільськогосподарського призначення площею 0,1974 га (кадастровий номер 7321082700:01:003:0747) по вулиці Головна,1-в в селі Коровія Глибоцького району в розмірі 149392 грн на підставі звіту про експертну про експертну грошову оцінку вартості земельної ділянки (витяг зі звіту експертну про експертну грошову оцінку вартості земельної ділянки від 08.12.2020, вартість 1 кв.м. - 75,68 грн.) - 3.10 для будівництва та обслуговування будівель ринкової інфраструктури;
3. продано товариству з обмеженою відповідальністю “Альянс - Т” земельну ділянку несільськогосподарського призначення площею 0,1974 га (кадастровий номер 7321082700:01:003:0747) за ціною 149392 грн- 3.10 для будівництва та обслуговування будівель ринкової інфраструктури по АДРЕСА_1 ;
4. доручено сільському голові ОСОБА_1 укласти договір купівлі-продажу земельної ділянки несільськогосподарського призначення площею 0,1974 га (кадастровий номер 7321082700:01:003:0747) по АДРЕСА_1 за ціною та на умовах, визначених цим рішенням;
5. Вирішено припинити дію договору оренди земельної ділянки від 26.02.2019 після укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки та реєстрації права власності на землю згідно чинного законодавства.
Відповідно до рішення Чернівецької міської ради від 22.12.2020 №6 розпочато реорганізацію Коровійської сільської ради шляхом приєднання до Чернівецької міської ради. Визначено, що Чернівецька міська рада є правонаступником всього майна, прав та обов'язків Коровійської сільської ради з 18.12.2020.
23.12.2020 товариство звернулось до Чернівецької міської ради з листом про направлення 28.12.2020 підписанта до нотаріуса для укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки.
Листом від 31.12.2020 відповідач повідомив товариство про необхідність подання звіту про експертну оцінку земельної ділянки та проекту договору викупу земельної ділянки.
13.01.2021 товариство звернулось до відповідача з проханням направити до нотаріуса 21.01.2021 підписанта для укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки. До даного листа додано звіт про експертну грошову оцінку вартості земельної ділянки та проект договору купівлі-продажу земельної ділянки.
Листом від 21.01.2021 відповідач повідомив позивача, що у наданих документах відсутній договір про оплату авансового внеску в рахунок оплати ціни земельної ділянки та зазначив, що у зв'язку з тим, що повноваження ОСОБА_1 на посаді Коровійського сільського голови припинені 18.12.2020, а рішення сільської ради ним не реалізовано в частині укладення договору купівлі - продажу земельної ділянки , є необхідність внесення змін в раніше прийняте Коровійською сільською радою рішення від 17.12.2020 №351-48/2020.
Відповідно до Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 10.08.2021:
- право власності на земельну ділянку зареєстроване за Територіальною громадою с. Коровія в особі Коровійської сільської ради;
- позивач є власником незавершеного будівництва складського приміщення, відсоток готовності 8%, що знаходиться на земельній ділянці (кадастровий номер 7321082700:01:003:0747) в АДРЕСА_1 .
Станом на момент вирішення даного спору договір купівлі-продажу земельної ділянки не укладено.
VI. Позиція суду по суті спору
Предметом даного спору є вимога про визнання укладеним договору купівлі-продажу земельної ділянки несільськогосподарського призначення, шляхом придбання її у власність (в редакції, наведеній в позовній заяві), з підстав ухилення відповідача від його підписання.
Частиною 2 статті 19 Конституції України передбачено, що органи державної влади та місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов'язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.
Підстави набуття права власності на землю визначено у статті 116 Земельного кодексу України, відповідно до якої громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом, або за результатами аукціону. Набуття права на землю громадянами та юридичними особами здійснюється шляхом передачі земельних ділянок у власність або надання їх у користування.
У відповідності до частини 1 статті 122 Земельного кодексу України сільські, селищні, міські ради передають земельні ділянки у власність або у користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб.
Органи державної влади, Рада міністрів Автономної Республіки Крим та органи місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень, визначених статтею 122 цього Кодексу, здійснюють продаж земельних ділянок державної чи комунальної власності або прав на них (оренди, суперфіцію, емфітевзису) громадянам, юридичним особам та іноземним державам на підставах та в порядку, встановлених цим Кодексом (частина 1 статті 127 Земельного кодексу України).
Відповідно статті 128 Земельного кодексу України продаж громадянам і юридичним особам земельних ділянок державної (крім земельних ділянок, на яких розташовані об'єкти, які підлягають приватизації) та комунальної власності для потреб, визначених цим Кодексом, провадиться місцевими державними адміністраціями, Радою міністрів Автономної Республіки Крим або органами місцевого самоврядування в межах їх повноважень. Громадяни та юридичні особи, зацікавлені у придбанні земельних ділянок у власність, подають заяву (клопотання) до відповідного органу виконавчої влади або сільської, селищної, міської ради чи державного органу приватизації. У заяві (клопотанні) зазначаються місце розташування земельної ділянки, її цільове призначення, розміри та площа, а також згода на укладення договору про оплату авансового внеску в рахунок оплати ціни земельної ділянки.
Орган державної влади, Рада міністрів Автономної Республіки Крим або орган місцевого самоврядування у місячний строк розглядає заяву (клопотання) і приймає рішення про надання дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки (якщо такий проект відсутній) та/або про проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки чи про відмову в продажу із зазначенням обґрунтованих причин відмови.
Рішення Ради міністрів Автономної Республіки Крим, місцевої державної адміністрації, сільської, селищної, міської ради про продаж земельної ділянки є підставою для укладання договору купівлі-продажу земельної ділянки.
Договір купівлі - продажу земельної ділянки підлягає нотаріальному посвідченню.
Судом встановлено, що рішенням Коровійської сільської ради від 17.12.2020 №351-48/2020 позивачу продано земельну ділянку несільськогосподарського призначення площею 0,1974га за адресою: АДРЕСА_1 , (кадастровий номер 7321082700:01:003:0747) за ціною 149392 грн.
Доказів визнання незаконним рішення Коровійської сільської ради від 17.12.2020 №351-48/2020 суду не надано.
Відповідно до постанови Верховної ради України від 17.07.2020 №807-IX та згідно рішення Чернівецької міської ради від 22.12.2020 №6 відповідач є правонаступником усього майна, прав та обов'язків Коровійської сільської ради.
Рішення Чернівецької міської ради про відмову в продажу спірної земельної ділянки на адресу позивача не надходило.
Наведене свідчить про наявність обумовленого приписами статей 116, 128 Земельного кодексу України волевиявлення Коровійської сільської ради на продаж позивачу земельної ділянки, оформлене рішенням ради, яке є підставою для укладання відповідачем як правонаступником Коровійської сільської ради договору купівлі - продажу земельної ділянки з позивачем.
Відповідно до положень частини 1 статті 641 Цивільного кодексу України пропозицію укласти договір (оферту) може зробити кожна із сторін майбутнього договору. Пропозиція укласти договір має містити істотні умови договору і виражати намір особи, яка її зробила, вважати себе зобов'язаною у разі її прийняття.
Позивач звернувся до відповідача із пропозицією укласти договір купівлі-продажу земельної ділянки, проте останній від укладення договору ухилився, внаслідок чого позивач звернувся до суду з даним позовом.
Суд враховує, що згідно з усталеною прецедентною практикою Європейського Суду з прав людини основу принципу правової визначеності утворює ідея передбачуваності (очікуваності) суб'єктом відносин визначених правових наслідків (правового результату) своєї поведінки, яка відповідає існуючим в суспільстві нормативним приписам.
На державні органи покладено обов'язок запровадити внутрішні процедури, які посилять прозорість і ясність їхніх дій, мінімізують ризик помилок ("Лелас проти Хорватії", від 20.05.2010 і "Тошкуце та інші проти Румунії", від 25.11.2008) і сприятимуть юридичній визначеності у правовідносинах ("Онер'їлдіз проти Туреччини", та "Беєлер проти Італії").
Європейській суд з прав людини вказував, що поняття "майно" в розумінні статті 1 Першого протоколу Конвенції про захист прав людини та основоположних свобод охоплює поняття "правомірні очікування", тобто, законні сподівання вчиняти певні дії відповідно до виданого державними органами дозволу ("Пайн Велі Девелопмент Лтд. та інші проти Ірландії").
Відповідно до ст.17 Закону України "Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини" суди застосовують при розгляді справ Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Конвенція) та практику Європейського суду з прав людини як джерело права.
Таким чином, враховуючи прийняття Коровійською сільською радою рішення від 17.12.2020 №351-48/2020, яким вирішено продати позивачу земельну ділянку комунальної власності та затверджено, зокрема, ціну договору та умови продажу земельної ділянки, тобто, фактично погоджено істотні умови договору, відмова відповідача як правонаступника Коровійської сільської ради в укладенні такого договору, за наявності визначених його істотних умов, слід визнати безпідставною. Бездіяльність та зволікання відповідача щодо укладення з товариством договору купівлі-продажу є порушенням "правомірних очікувань" позивача на отримання у власність земельної ділянки в порядку, встановленому чинним законодавством України.
Разом з цим, суд звертає увагу на наступне.
Відповідно до частини сьомої статті 179 Господарського кодексу України (далі - ГК України), господарські договори укладаються за правилами, встановленими Цивільним кодексом України (далі - ЦК України), з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом, іншими нормативними актами щодо окремих видів договорів. Згідно з частиною третьою статті 179 ГК України, укладення господарського договору є обов'язковим для сторін, якщо він заснований на державному замовленні, виконання якого є обов'язком для суб'єкта господарювання у випадках, передбачених законом, або існує пряма вказівка закону щодо обов'язковості укладення договору для певних категорій суб'єктів господарювання чи органів державної влади або органів місцевого самоврядування. Спори, що виникають при укладанні господарських договорів за державним замовленням, або договорів, укладення яких є обов'язковим на підставі закону та в інших випадках, встановлених законом, розглядаються судом (частина перша статті 187 ГК України).
Відповідно до абзацу 11 частини другої статті 20 ГК України, одним із способів захисту прав суб'єктів господарювання та споживачів є установлення, зміна чи припинення господарських правовідносин. Визнання договору укладеним з викладенням його змісту у резолютивній частині судового рішення, як один із способів установлення господарських правовідносин, є належним способом захисту прав суб'єктів господарювання.
Під предметом позову розуміється певна матеріально-правова вимога позивача до відповідача, стосовно якої позивач просить прийняти судове рішення. Підставу позову становлять обставини, якими позивач обґрунтовує свої вимоги щодо захисту права та охоронюваного законом інтересу.
Визначення позивачем предмета спору "про зобов'язання відповідача укласти договір у певній редакції" є письмовим волевиявленням позивача щодо вступу у зобов'язальні правовідносини шляхом укладення такого договору за рішенням суду про укладення договору відповідно до статті 187 ГК України.
Звернення до суду з вимогою про визнання договору укладеним у наданій позивачем редакції перебуває в межах способу захисту "про встановлення господарських правовідносин" відповідно до абзацу 11 частини другої статті 20 та статті 187 ГК України та не вимагає застосування інших способів захисту судом, зокрема, й за ініціативою суду в порядку, визначеному частиною другою статті 5 ГПК України.
Відповідно до висновків Верховного суду у складі Об'єднаної палати Касаційного господарського суду у постанові від 18.09.2020 у справі №916/1423/18 вимогу позивача про зобов'язання укласти договір у певній редакції у випадках, які допускають вирішення таких спорів судом, слід тлумачити як вимогу про визнання укладеним такого договору в судовому порядку у запропонованій позивачем редакції, що не суперечить способам захисту, визначеним пунктом 1 частини другої статті 16 ЦК України, та відповідає способам захисту, визначеним статтею 20 ГК України.
За наслідками розгляду такої вимоги у резолютивній частині свого рішення суд, керуючись частиною дев'ятою статті 238 ГПК України, має зробити висновки про визнання укладеним договору у запропонованій позивачем редакції, виклавши текст редакції договору, яка за висновками суду відповідає вимогам законодавства та визнається судом укладеною, чи висновки про відмову у визнанні укладеним договору у запропонованій позивачем редакції.
Відповідно до приписів ст.132 Земельного кодексу України ( в редакції яка діяла на час прийняття рішення по справі) угоди про перехід права власності на земельні ділянки укладаються в письмовій формі та нотаріально посвідчуються.
Угоди повинні містити: а) назву сторін (прізвище, ім'я та по батькові громадянина, назва юридичної особи); б) вид угоди; в) предмет угоди (земельна ділянка з визначенням місця розташування, площі, цільового призначення, складу угідь, правового режиму тощо); г) документ, що підтверджує право власності на земельну ділянку; ґ) відомості про відсутність заборон на відчуження земельної ділянки; д) відомості про відсутність або наявність обмежень щодо використання земельної ділянки за цільовим призначенням (застава, оренда, сервітути тощо); е) договірну ціну; є) права та обов'язки сторін; ж) кадастровий номер земельної ділянки; з) момент переходу права власності на земельну ділянку.
Проаналізувавши запропоновану позивачем редакцію договору купівлі - продажу земельної ділянки суд встановив, що в проекті даного договору:
- помилково визначено особу, яка підписала договір зі сторони продавця з посиланням на нечинне Положення про Департамент зі сторону договору в особі Департаменту містобудівного комплексу та земельних відносин Чернівецької міської ради, який ліквідовано з 01.07.2021 (преамбула проекту договору);
- не вірно зазначено адресу земельної ділянки, оскільки земельна ділянка на час розгляду справи розташована не в Глибоцькому, а в Чернівецькому районі, який утворено 19 липня 2020 року згідно із Постановою Верховної Ради України № 807-IX від 17 липня 2020 року в рамках Адміністративно-територіальної реформи в Україні (п. 1.1 проекту договору);
- в п. 1.4 проекту зазначено, що право власності Територіальної громади міста Чернівці в особі Чернівецької міської ради на земельну ділянку, що є предметом цього договору, зареєстроване в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державним реєстратором Чернівецької міської ради Чернівецької області, номер запису про право власності ______, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 1740738173210, що підтверджується інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна відповідно до інформаційної довідки №_____ від року. У свою чергу, судом встановлено, що згідно Інформації з державного реєстру речових прав на нерухоме майно станом на 10.08.2021 земельна ділянка зареєстрована не за відповідачем, а за Територіальною громадою с. Коровія в особі Коровійської сільської ради;
- згідно п. 2.3 проекту договору кошти у розмірі 149392,00 грн. «ПОКУПЕЦЬ» сплатив до нотаріального посвідчення цього Договору на рахунок «ПРОДАВЦЯ» (Банківські реквізити «ПРОДАВЦЯ»: розрахунковий рахунок____), що підтверджується платіжним доручення №____ від ____2021 р. Проте, судом встановлено, що позивач кошти за земельну ділянку не сплатив, таких доказів суду не надав. В проекті даної угоди позивач строків проведення розрахунків та банківські реквізити продавця не вказав;
- пунктом 6.1 проекту договору право власності на земельну ділянку, що є предметом даного договору, виникає у «ПОКУПЦЯ» з моменту державної реєстрації. В день нотаріального посвідчення даного договору нотаріус здійснює реєстрацію права власності на вищевказану земельну ділянку за ПОКУПЦЕМ в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (п. 6.2 проекту). Суд відхиляє викладену позивачем редакцію даних пунктів, оскільки позивачем вартість земельної ділянки не сплачено. Документ про оплату або про сплату першого платежу (у разі продажу земельної ділянки з розстроченням платежу) разом з договором купівлі-продажу є підставою для державної реєстрації права власності на таку земельну ділянку (ч. 7 ст. 128 Земельного кодексу України);
- передбачено, що невід'ємною частиною договору є план зовнішніх меж земельної ділянки, який позивачем до даного проекту не додано (п.10.2 проекту договору);
- не вірно зазначено, що договір набуває чинності з моменту його підписання сторонами та нотаріального посвідчення (п.10.3. проекту), оскільки спір виник внаслідок ухилення відповідача від підписання договору, а у разі визнання судом договору укладеним днем укладання договору вважається день набрання рішенням суду законної сили.
За таких обставин справи, встановивши право позивача на підставі рішення Коровійської сільської ради рішення від 17.12.2020 №351-48/2020 придбати у власність земельну ділянку, враховуючи істотні недоліки наданого товариством проекту договору купівлі-продажу земельної ділянки, суд дійшов висновку про неможливість визнання укладеним договору в запропонованій позивачем редакції.
Суд відхиляє посилання відповідача на недоліки звіту про експертну грошову оцінку вартості земельної ділянки, оскільки даний звіт погоджений Коровійською сільською радою, яка вирішила продати земельну ділянку саме за визначеною експертною оцінкою. Крім того, відповідачем належних та допустимих доказів в спростування висновків про експертну грошову оцінку земельної ділянки не надано.
Відповідно до п. 6 ч. 1 ст. 1 Закону України «Про оцінку земель» експертна грошова оцінка земельних ділянок - результат визначення вартості земельної ділянки та пов'язаних з нею прав оцінювачем (експертом з питань оцінки земельної ділянки) із застосуванням сукупності підходів, методів та оціночних процедур, що забезпечують збір та аналіз даних, проведення розрахунків і оформлення результатів у вигляді звіту.
Експертна грошова оцінка земельних ділянок та прав на них проводиться з метою визначення вартості об'єкта оцінки.
Експертна грошова оцінка земельних ділянок використовується при здійсненні цивільно-правових угод щодо земельних ділянок та прав на них, крім випадків, визначених цим Законом, а також іншими законами.
Згідно з п. 3.1. Порядку проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок, затвердженого наказом Держкомзему України 09.01.2003 №2 та зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 23.05.2003 за №396/7717, результати роботи оцінки оформляються у вигляді письмового документа - звіту про оцінку, що містить висновок про вартість об'єкта оцінки, розкриває зміст проведених процедур та використаної нормативно-правової бази з оцінки земельних ділянок.
Відповідно до п. 3.4 вказаного Порядку проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок термін чинності звіту про експертну грошову оцінку земельних ділянок становить один рік з дати оцінки.
Звіт про експертну грошову оцінку земельної ділянки складений 10.12.2020. Його термін чинності становив 1 рік, тобто по 10.12.2021.
З позовом відповідач звернувся 29.07.2021, тобто в межах строку чинності звіту.
В частині посилання відповідача на те, що позивачем не надано доказів укладення договору про оплату авансового внеску в рахунок оплати ціни земельної ділянки, суд враховує, що рішенням Коровійської сільської ради рішення від 17.12.2020 №351-48/2020 на позивача не покладено обов'язок укласти договір про оплату авансового внеску в рахунок оплати ціни земельної ділянки. Матеріали справи не містять доказів того, що позивач не ухилявся від укладення такого договору та сплату, що є підставою для відмови у продажу земельної ділянки.
Завданням господарського судочинства є справедливе, неупереджене та своєчасне вирішення судом спорів, пов'язаних із здійсненням господарської діяльності, та розгляд інших справ, віднесених до юрисдикції господарського суду, з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав і законних інтересів фізичних та юридичних осіб, держави (ст.2 Господарського процесуального кодексу України).
Статтею 13 Господарського процесуального кодексу України встановлено, що судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов'язків, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.
Згідно зі статтею 74 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається, як на підставу своїх вимог та заперечень.
Відповідно до ст. ст. 76-79 Господарського процесуального кодексу України, належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування. Достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи. Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування. Питання про достатність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.
За приписами ч.1 ст.86 Господарського процесуального кодексу України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.
Відповідно до п. 3 ч. 2 ст. 129 Конституції України, основними засадами судочинства є змагальність сторін та свобода в наданні ними суду своїх доказів і у доведенні перед судом їх переконливості.
Згідно ч. 1 ст. 236 ГПК України, судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Європейський суд з прав людини у пункті 58 рішення від 10 лютого 2010 року у справі «Серявін та інші проти України» зазначив, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов'язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Призначення обґрунтованого рішення полягає в тому, щоб продемонструвати сторонам, що вони були почуті. Крім того, вмотивоване рішення дає стороні можливість оскаржити його та отримати його перегляд вищою інстанцією. Лише за умови винесення обґрунтованого рішення може забезпечуватись публічний контроль здійснення правосуддя.
Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов'язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення.
Враховуючи вищевикладене, заслухавши пояснення присутніх представників учасників справи, всебічно і повно з'ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об'єктивно оцінивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд дійшов висновку про відмову у задоволенні позову про визнання укладеним договору у запропонованій позивачем редакції.
VІІ. Щодо розподілу судових витрат.
Судові витрати у даній справі складаються із судового збору, сплаченого позивачем при поданні цього позову. Докази понесення учасниками справи інших судових витрат у справі відсутні.
Таким чином, у зв'язку з відмовою у задоволенні позовних вимог суд вирішив судовий збір за подання позову залишити за позивачем у порядку статті 129 Господарського процесуального кодексу України.
Керуючись ст. ст. 2, 73, 74, 76, 86, 232, 233, 236-238, 240-241 Господарського процесуального кодексу України, суд -
У задоволенні позову відмовити
Повний текст рішення складено та підписано 29.12.2021
Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.
У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів до Західного апеляційного господарського суду. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
Інформацію по справі, що розглядається можна отримати на сторінці суду на офіційному веб-порталі судової влади України в мережі Інтернет за веб-адресою: http://cv.arbitr.gov.ua/sud5027/
Суддя М.І. Ніколаєв