ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА
01030, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-Б тел. 284-18-98
Справа № 38/18515.06.10
За позовомТовариства з обмеженою відповідальністю «Міком-Хаус»
ДоАкціонерного банку «Діамант»
Провизнання недійсним договору іпотеки
Суддя Власов Ю.Л.
Представники:
Від позивачаМалеєва Ю.К.
Від відповідачаВасилишин С.А.
Позивач звернувся до суду з позовною заявою до Відповідача про визнання недійсним договору іпотеки №185/н, укладеного Сторонами 30.12.08р. та посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Юр-Капіносом А.Є., зареєстрованого в реєстрі за №13127.
Заявлені позовні вимоги Позивач обґрунтовує наступним. Між Позивачем та Відповідачем був укладений договір іпотеки №185/н, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Юр-Капіносом А.Є. та зареєстрований за №13127.
Вказаний договір є недійсним, суперечить вимогам Закону України «Про іпотеку», оскільки передбачає передачу в іпотеку незавершеного будівництва, право власності на яке не було зареєстроване.
Відповідач заперечив проти задоволення позову мотивуючи наступним. Відповідно до ст.5 Закону України «Про іпотеку»окрім нерухомого майна, яке знаходиться у власності іпотекодавця, на момент укладення договору іпотеки, об'єкту незавершеного будівництва та майнових прав на нього, права оренди чи користування нерухомим майном, предметом іпотеки може бути й інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуте ним у власність відповідне нерухоме майно у майбутньому.
Оскільки предметом іпотеки є майно, що стане власністю Позивача в майбутньому, на підтвердження чого Позивач надав акт вводу в експлуатацію предмета іпотеки та державний акт на право власності на земельну ділянку, на якій розташований предмет іпотеки, то спірний договір укладений відповідно до норм чинного законодавства України.
Ухвалою від 14.04.10р. провадження у справі було порушено, позовна заява прийнята до розгляду, розгляд справи був призначений на 18.05.10р. Цією ж ухвалою сторони було зобов'язано подати суду документи вказані в цій ухвалі.
Ухвалою від 18.05.10р. розгляд справи був відкладений на 01.06.10р. у зв'язку з необхідністю витребування нових доказів у справі. У судовому засіданні 01.06.10р. оголошувалась перерва на 15.06.10р.
Судом досліджені надані суду докази та матеріали. В результаті дослідження наданих суду доказів та матеріалів, слухання сторін суд, -
06.11.03р. Київською міською радою був виданий Позивачу державний акт на право власності на земельну ділянку площею 0,0584 га. розташовану по вул. Крутий узвіз, 7 у Печерському районі м. Києва.
29.08.08р. розпорядженням Печерської районної в місті Києві державної адміністрації був затверджений акт державної приймальної комісії про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта, а саме офісно-житлового комплексу з автостоянкою за адресою вул. Крутий узвіз, 7 у Печерському районі м. Києва загальною площею: квартир 1173,40 кв.м., вбудованих, прибудованих приміщень 796,30 кв.м., підземного паркінгу 169,40 кв.м.
30.12.08р. між Позивачем та Відповідачем був укладений договір іпотеки №185/н, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Юр-Капіносом А.Є. в реєстрі за №13127.
Відповідно до п.1.1. договору Позивач з метою забезпечення виконання зобов'язання позичальника, що випливає з кредитного договору, цим передає в іпотеку, а Відповідач приймає в іпотеку предмет іпотеки.
Предметом іпотеки є: група нежитлових (вбудованих) приміщень №8, загальною площею 199,9 квадратних метрів, що знаходиться на ІІ поверсі в офісно-житловому комплексі з автостоянкою за адресою: вул. Крутий узвіз, 7 у Печерському районі м. Києва; група нежитлових (вбудованих) приміщень №9, загальною площею 199,7 квадратних метрів, що знаходиться на ІІІ поверсі в офісно-житловому комплексі з автостоянкою за адресою: вул. Крутий узвіз, 7 у Печерському районі м. Києва; група нежитлових (вбудованих) приміщень №10, загальною площею 199,0 квадратних метрів, що знаходиться на ІV поверсі в офісно-житловому комплексі з автостоянкою за адресою: вул. Крутий узвіз, 7 у Печерському районі м. Києва.
25.11.09р. Вищим господарським судом України була прийнята постанова у справі №34/131 в якій було встановлено, що відповідає законодавству висновок суду першої інстанції, що певний об'єкт стає об'єктом нерухомості тільки після того, як він буде введений в експлуатацію та права на нього будуть зареєстровані у встановленому законодавством порядку. Натомість до вчинення вказаних дій об'єкт, який може бути предметом відносин іпотеки відповідно до ч.1 ст.5 Закону України «Про іпотеку»не існує, крім випадків, коли даний об'єкт був переданий в іпотеку, як об'єкт незавершеного будівництва. Відповідно до ч.2 ст.16 Закону України «Про іпотеку»передача в іпотеку об'єктів незавершеного будівництва здійснюється шляхом передачі в іпотеку прав на земельну ділянку, на якій розташований об'єкт незавершеного будівництва. Проте, судовими інстанціями встановлено, що всупереч цих вимог, передача в іпотеку об'єкту незавершеного будівництва була здійснена без передачі в іпотеку прав на земельну ділянку. Встановивши, що при внесенні в іпотеку об'єкту незавершеного будівництва сторони всупереч ст.16 Закону України «Про іпотеку»не передали в іпотеку права на земельну ділянку, суд першої інстанції дійшов обгрунтованого висновку про невідповідність ос пореного договору зазначеному закону. Враховуючи положення ст.203, 215 Цивільного кодексу України згідно з якими невідповідність правочину вимогам законодавства тягне за собою його недійсність, суд першої інстанції обгрунтвоано визнав недійсним ос порений договір іпотеки.
10.06.10р. Міністерством юстиції України був складений лист №6317-0-26-10-31, в якому Міністерство юстиції України вказує, що відчуження нерухомого майна чи передача нерухомого майна в іпотеку можливе лише за умови реєстрації прав на таке нерухоме майно.
10.06.10р. Радою науково-правових експертиз при Інституті держави та права ім. В.М. Корецького Національної Академії Наук України було проведено науково-правову експертизу на замовлення Позивача щодо застосування законодавства про іпотеку, про що був складений висновок №126/68-е.
Відповідно до вказаного висновку на момент укладення договору іпотеки ст.5 Закону України «Про іпотеку»передбачала, що предметом іпотеки могли бути лише три види майна: 1) об'єкт нерухомого майна; 2) об'єкт незавершеного будівництва (шляхом передачі в іпотеку прав на земельну ділянку; 3) право оренди чи користування нерухомим майном. На момент укладення договору, нерухоме майно, що зазначене в договорі, як предмет іпотеки і фактично існувало та було введено в експлуатацію, не було зареєстроване в органах БТІ, право власності на нього, з точки зору вимог законодавства, не виникло, відтак жодна з осіб не мала права та повноважень ним розпоряджатись.
Частина 1 ст.5 Закону України «Про іпотеку»в редакції, що діяла на час укладення спірного договору від 30.12.08р., не передбачає можливість передачі в іпотеку новоствореного нерухомого майна, яке прийняте в експлуатацію відповідно до законодавства, проте право власності на яке на момент укладення договору іпотеки не зареєстроване за Позивачем. Передача в іпотеку такого новоствореного нерухомого майна можлива лише після реєстрації за Позивачем права власності на нього в установленому законодавством порядку.
Предметом іпотеки згідно з ч.2 ст.5 Закону України «Про іпотеку»на момент укладення спірного іпотечного договору могли бути: 1) об'єкт незавершеного будівництва, передача яког7о в іпотеку відбувається шляхом передачі прав на земельну ділянку, на якій розташований об'єкт незавершеного будівництва; 2) інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що право власності на таке майно на момент укладення договору зареєстроване за третьою особою в установленому законодавством порядку. Зазначений в спірному договорі предмет іпотеки не відноситься до категорії «інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору», в розумінні ч.2 ст.5 Закону України «Про іпотеку», оскільки право власності на нього на момент укладення договору не було зареєстроване ані за іпотекодавцем, ані за третьою особою.
Частина ч.2 ст.5 Закону України «Про іпотеку»в редакції, що діяла на час укладення спірного договору від 30.12.08р., не передбачає можливість передачі в іпотеку новоствореного нерухомого майна, яке прийняте у експлуатацію відповідно до законодавства, якщо право власності на нього на момент укладення договору іпотеки не зареєстровано за іпотекодавцем або за будь-якою третьою особою.
Спір виник з причини того, що Позивач вважає договір іпотеки №185/н від 30.12.08р. недійсним, а Відповідач проти цього заперечує.
Оцінюючи подані сторонами докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому засіданні всіх обставин справи в їх сукупності, та враховуючи, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, суд вважає, що позовні вимоги Позивача підлягають задоволенню з наступних підстав.
Згідно з ст.182 Цивільного кодексу України право власності та інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації. Державна реєстрація прав на нерухомість і правочинів щодо нерухомості є публічною, здійснюється відповідним органом, який зобов'язаний надавати інформацію про реєстрацію та зареєстровані права в порядку, встановленому законом. Порядок проведення державної реєстрації прав на нерухомість та підстави відмови в ній встановлюються законом.
Відповідно до ст.4 Закону України «Про реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», в редакції на час укладення спірного договору, обов'язковій державній реєстрації підлягають речові права на нерухоме майно, що знаходиться на території України, фізичних та юридичних осіб, держави, територіальних громад, іноземців та осіб без громадянства, іноземних юридичних осіб, міжнародних організацій, іноземних держав, а саме: 1) право власності на нерухоме майно; 2) речові права на чуже нерухоме майно: а) право володіння; б) право користування (сервітут); в) право постійного користування земельною ділянкою; г) право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис); ґ) право забудови земельної ділянки (суперфіцій); д) право користування нерухомим майном строком більш як один рік.
Згідно з ст.331 Цивільного кодексу України право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом. Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації. У разі необхідності особа, зазначена в абзаці першому цієї частини, може укласти договір щодо об'єкта незавершеного будівництва, право власності на який реєструється органом, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно на підставі документів, що підтверджують право власності або користування земельною ділянкою для створення об'єкта нерухомого майна, проектно-кошторисної документації, а також документів, що містять опис об'єкта незавершеного будівництва.
З наведених норм вбачається, що права на нерухоме майно підлягають обов'язковій державній реєстрації та виникають у особи з моменту такої державної реєстрації.
Згідно з ст.1 Закону України «Про іпотеку», в редакції на час укладення спірного договору, нерухоме майно (нерухомість) - земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці і невід'ємно пов'язані з нею, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення. Застава майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершено, регулюється за правилами, визначеними цим Законом.
Відповідно до ст.5 Закону України «Про іпотеку», в редакції на час укладення спірного договору, предметом іпотеки можуть бути один або декілька об'єктів нерухомого майна за таких умов: нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа чи організація; нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернене стягнення; нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку як окремий виділений у натурі об'єкт права власності, якщо інше не встановлено цим Законом. Предметом іпотеки також може бути об'єкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому. Обтяження такого нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації у встановленому законом порядку незалежно від того, хто є власником цього майна на час укладення іпотечного договору. Частина об'єкта нерухомого майна може бути предметом іпотеки лише після її виділення в натурі і реєстрації права власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості, якщо інше не встановлено цим Законом.
Згідно з ст.16 Закону України «Про іпотеку»передача в іпотеку об'єктів незавершеного будівництва здійснюється шляхом передачі в іпотеку прав на земельну ділянку, на якій розташований об'єкт незавершеного будівництва. Обтяження об'єкта незавершеного будівництва іпотекою підлягає державній реєстрації у встановленому законодавством порядку.
Відповідно до ст.55 Закону України «Про нотаріат»іпотечні договори, предметом іпотеки за якими є нерухомість, яка належить третім особам і стане власністю іпотекодавця після укладання такого договору, посвідчуються до моменту оформлення встановленого законодавством документа про право власності іпотекодавця на нерухомість.
З наведених норм вбачається, що предметом іпотеки може бути: 1) нерухоме майно, яке належить іпотекодавцю на праві власності, може бути відчужене і на нього може бути звернене стягнення та зареєстроване у встановленому законом порядку як окремий виділений у натурі об'єкт права власності; 2) об'єкт незавершеного будівництва, який стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, шляхом передачі в іпотеку прав на земельну ділянку, на якій розташований такий об'єкт незавершеного будівництва; 3) інше нерухоме майно, яке належить третім особам і стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому. При цьому, в будь-якому разі частина об'єкта нерухомого майна може бути предметом іпотеки лише після її виділення в натурі і реєстрації права власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості. Даний висновок підтверджується також листом Міністерства юстиції України №6317-0-26-10-31 від 10.06.10р. та висновком Ради науково-правових експертиз при Інституті держави та права ім. В.М. Корецького Національної Академії Наук України від 10.06.10р. №126/68-е.
Як встановлено судом 06.11.03р. Київською міською радою був виданий Позивачу державний акт на право власності на земельну ділянку площею 0,0584 га. розташовану по вул. Крутий узвіз, 7 у Печерському районі м. Києва. 29.08.08р. розпорядженням Печерської районної в місті Києві державної адміністрації був затверджений акт державної приймальної комісії про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта, а саме офісно-житлового комплексу з автостоянкою за адресою вул. Крутий узвіз, 7 у Печерському районі м. Києва загальною площею: квартир 1173,40 кв.м., вбудованих, прибудованих приміщень 796,30 кв.м., підземного паркінгу 169,40 кв.м.
Як встановлено судом 30.12.08р. між Позивачем та Відповідачем був укладений договір іпотеки №185/н, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Юр-Капіносом А.Є. в реєстрі за №13127. Відповідно до п.1.1. договору Позивач з метою забезпечення виконання зобов'язання позичальника, що випливає з кредитного договору, цим передає в іпотеку, а Відповідач приймає в іпотеку предмет іпотеки. Предметом іпотеки є: група нежитлових (вбудованих) приміщень №8, загальною площею 199,9 квадратних метрів, що знаходиться на ІІ поверсі в офісно-житловому комплексі з автостоянкою за адресою: вул. Крутий узвіз, 7 у Печерському районі м. Києва; група нежитлових (вбудованих) приміщень №9, загальною площею 199,7 квадратних метрів, що знаходиться на ІІІ поверсі в офісно-житловому комплексі з автостоянкою за адресою: вул. Крутий узвіз, 7 у Печерському районі м. Києва; група нежитлових (вбудованих) приміщень №10, загальною площею 199,0 квадратних метрів, що знаходиться на ІV поверсі в офісно-житловому комплексі з автостоянкою за адресою: вул. Крутий узвіз, 7 у Печерському районі м. Києва.
З наведеного вбачається, що Позивач за спірним договором передав Відповідачу в іпотеку частину (групи нежитлових приміщень №8, №9, №10 загальною площею 598,6 кв.м.) об'єкту нерухомого майна - офісно-житлового комплексу з автостоянкою за адресою вул. Крутий узвіз, 7 у Печерському районі м. Києва загальною площею: квартир 1173,40 кв.м., вбудованих, прибудованих приміщень 796,30 кв.м., підземного паркінгу 169,40 кв.м. Вказана частина об'єкту нерухомого майна, як і сам об'єкт нерухомого майна на час укладення спірного договору взагалі не були зареєстровані у встановленому законом порядку, вказана частина об'єкту нерухомого майна не була виділена в натурі та не була зареєстрована як окремий об'єкт нерухомості.
За вказаних обставин суд вважає, що частина (група нежитлових приміщень №8, №9, №10 загальною площею 598,6 кв.м.) об'єкту нерухомого майна - офісно-житлового комплексу з автостоянкою за адресою вул. Крутий узвіз, 7 у Печерському районі м. Києва не могла бути предметом іпотеки, оскільки: 1) вказана частина об'єкту нерухомого майна, як і весь об'єкт, на час укладення спірного договору не належали на праві власності Позивачу, та не були зареєстровані за Позивачем у встановленому законом порядку; 2) вказана частина об'єкту нерухомого майна, як і весь об'єкт, на час укладення спірного договору були введені в експлуатацію тому не відносились до об'єктів незавершеного будівництва, крім того спірним договором не передавались в іпотеку права на земельну ділянку, на якій розташований вказаний об'єкт, відповідно до вимог ст.16 Закону України «Про іпотеку»; 3) права на вказану частину об'єкту нерухомого майна, як і весь об'єкт, нікому не належали, не були ні за ким зареєстровані у встановленому законом порядку, а вказана частина об'єкту нерухомого майна не була виділення в натурі і не була зареєстрована за ким-небудь як окремий об'єкт нерухомості. Позивач не міг документально підтвердити право на набуття ним у власність у майбутньому вказаної частини майна, оскільки з поданого ним акту державної приймальної комісії взагалі не вбачається існування вказаних груп приміщень, вказаної площі у складі наведеного офісно-житлового комплексу. Даний висновок підтверджується також постановою Вищого господарського суду України у справі №34/131 від 25.11.09р., листом Міністерства юстиції України №6317-0-26-10-31 від 10.06.10р. та висновком Ради науково-правових експертиз при Інституті держави та права ім. В.М. Корецького Національної Академії Наук України від 10.06.10р. №126/68-е.
Враховуючи вищевикладене суд вважає, що спірний договір іпотеки суперечить нормам права ст.5 Закону України «Про іпотеку».
Відповідно до ст.215 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
Згідно з ст.203 Цивільного кодексу України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства.
Як встановлено судом спірний договір іпотеки №185/н від 30.12.08р., укладений між Позивачем та Відповідачем, суперечить нормам права ст.5 Закону України «Про іпотеку», тому суд, вважає, що вимога Позивача про визнання даного договору недійсним є обгрнутованою та підлягає задоволенню.
Виходячи з вищенаведеного та керуючись ст.4, 33, 49, 75, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, Господарський суд міста Києва, -
1. Позов задовольнити повністю.
2. Визнати недійсним договір іпотеки №185/н від 30.12.2008р., укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «Міком-Хаус»(04070, м. Київ, вул. Боженка, 86-Б; код 32046706) та Акціонерним банком «Діамант»(04070, м. Київ, Контрактова площа, 10-А; код 23362711).
3. Стягнути з Акціонерного банку «Діамант» (04070, м. Київ, Контрактова площа, 10-А; код 23362711) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Міком-Хаус»(04070, м. Київ, вул. Боженка, 86-Б; код 32046706) державне мито в сумі 85 (вісімдесят п'ять) грн. та витрати на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу в сумі 236 (двісті тридцять шість) грн. 00 коп.
Суддя Ю.Л. Власов
Рішення підписане 29.06.2010р.