вул. Шолуденка, буд. 1, літера А, м. Київ, 04116, (044) 230-06-58 inbox@anec.court.gov.ua
"17" листопада 2021 р. Справа№ 910/9781/20
Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого: Кропивної Л.В.
суддів: Пономаренка Є.Ю.
Руденко М.А.
Секретар судового засідання Зозуля Н.М.
за участю представників сторін згідно протоколу судового засідання,
розглянувши апеляційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю "Інтер-Технологія" на рішення господарського суду міста Києва від 20.05.2021 (повний текст складено 31.05.2021 ) у справі № 910/9781/20 (суддя - Усатенко І.В.)
за позовом товариства з обмеженою відповідальністю "Інтер-Технологія"
до товариства з обмеженою відповідальністю "Фонікс Груп"
треті особи, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача
1) приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Марченко Олена Іванівна
2) державний реєстратор Департаменту з питань реєстрації виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) Зеленський Сергій Олександрович
про визнання недійсними договорів, визнання незаконним та скасування рішень,-
Товариство з обмеженою відповідальністю "Інтер-Технологія" звернулося до Господарського суду міста Києва з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Фонікс Груп" про визнання недійсними договорів купівлі-продажу нерухомого майна, визнання незаконними та скасування рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень.
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що позивач є власником двох приміщень, які були відчужені за окремими договорами відповідачу з порушенням норм чинного законодавства та в подальшому безпідставно об'єднані в один об'єкт нерухомого майна. За твердженням позивача, договори купівлі-продажу за критерієм оцінки є значними правочинами і тому потребували згоди вищого керівного органу ТОВ "Інтер-Технологія"; утім одноосібним виконавчим органом вказаного вартість чистих активів Товариства була завищена, натомість ціна продажу - значно занижена проти ринкової, у зв'язку з чим, вважав позивач, оспорювані договори вчинені при зловмисній домовленості між керівникам обох договірних сторін.
Відповідач у відзиві на позовну заяву проти позову заперечував, вказуючи, що директор позивача був наділений необхідним обсягом повноважень для вчинення спірних правочинів, загальна сума обох договорів не перевищувала 50 % чистих активів позивача, у чому відповідач переконався, ознайомившись із документами позивача, тож вчинення правочинів не потребувало згоди загальних зборів товариства продавця, а директор позивача не перевищив обсягу повноважень та не порушив норми чинного законодавства. Ціна продажу нерухомого майна була погоджена сторонами, що свідчить про відсутність порушення прав позивача. Решта наведених позивачем доводів, на думку відповідача, ґрунтуються на припущеннях позивача.
Судом першої інстанції у Департаменту з питань реєстрації виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) були витребувані належним чином засвідчені копії: рішення Зеленського Сергія Олександровича про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 50150012 від 11.12.2019 щодо об'єкта нерухомого майна № 1983898680000; рішення Зеленського Сергія Олександровича про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з закриттям розділу), індексний номер: 50150666 від 11.12.2019 щодо об'єктів нерухомого майна № 900846480000, № 900886480000.
Державний реєстратор Департаменту з питань реєстрації виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) Зеленський Сергій Олександрович у письмових пояснення заперечував проти позову в частині позовних вимог про визнання незаконними та скасування рішень державного реєстратора Зеленського С.О., вказуючи, що такі рішення були прийняті у відповідності до чинного законодавства і підстави для визнання їх недійсними відсутні.
Рішенням господарського суду міста Києва від 20.05.2021 у справі № 910/9781/20 у задоволенні позову відмовлено повністю.
Відхиляючи доводи позивача з приводу укладення від імені позивача правочинів, сукупна вартість яких вартість яких перевищувала 50 % активів ТОВ "Інтер-Технологія" ( продавця ) станом на кінець попереднього кварталу і тому їх укладення потребувало попередньої згоди загальних зборів учасників господарського товариства, місцевий господарський суд послався на те,що ТОВ "Інтер-Технологія" належить до мікропідприємств, які ведуть спрощений бухгалтерський облік доходів та витрат відповідно до податкового законодавства, а отже у відповідності до п. 2 Порядку подання фінансової звітності, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 28.02.2000 № 419 мають подавати відповідним органам скорочену за показниками річну фінансову звітність у складі балансу і звіту про фінансові результати.
Проаналізувавши наявний у матеріалах справи спрощений фінансовий звіт від 01.07.2019, підписаний директором ТОВ "Інтер-Технологія" ОСОБА_2, суд установив, що на момент укладення спірних договорів директором ТОВ "Інтер-Технологія" була ОСОБА_2 , яка підписувала від імені товариства спірні договори. Вартість чистих активів товариства на момент їх продажу становила 7 529 500,00 грн, загальна сума спірних договорів -3 757 845,60 грн., отже 50 % чистих активів позивача станом на дату, яка передувала звіту, становила 3 764 750,00 грн. Таким чином, вважав суд, загальна ціна двох спірних правочинів є меншою за 50 відсотків чистих активів ТОВ "Інтер-Технологія", а тому укладення спірних договорів купівлі-продажу нерухомого майна не потребувало згоди вищого органу управління ТОВ "Інтер-Технологія", а директор вказаного Товариства ОСОБА_2 не перевищила своїх повноважень, установлених статутом.
Водночас, суд першої інстанції прийшов до висновку, що вартість чистих активів господарського товариства визначається при укладенні договорів на підставі поданої товариством фінансової звітності. При цьому контрагент товариства не зобов'язаний перевіряти достовірність даних, вказаних у звітності. Такі функції покладено на фіскальні органи, а не контрагента при здійсненні ним господарської діяльності. Поданий позивачем звіт не може бути підставою для визнання недійсними договорів купівлі-продажу, адже у контрагента господарського товариства відсутній обов'язок замовляти та проводити перевірку наданих товариством і не вчинення таких дій контрагентом і прийняття в якості достовірних наявних в податкових органах даних не може бути підставою для покладення на контрагента відповідальності за можливі неправомірні дії посадових осіб товариства.
Суд також відхилив за неспроможністю доводи позивача про вчинення сторонами спірних договорів підчас дії судової заборони на відчуження майна ТОВ "Інтер-Технологія", вказавши, що такі доводи позивача спростовуються документально, адже накладений ухвалою Шевченківського районного суду міста Києва у справі № 761/15305/19 від 15.04.2019 (провадження № 1-кс/761/10812/2019) арешт на нерухоме майно ТОВ "Інтер-Технологія", запис про який внесено до реєстру 23.04.2019, був знятий у зв'язку з закриттям кримінального провадження, запис про що внесено до реєстру 29.08.2019.
Доводи позивача про укладення договорів купівлі-продажу, за ціною, яка є нижчою, ніж ринкова, були відхилені судом з посиланням на те, що сторони вправі укласти договір за ціною, яка узгоджена ними. Таке їх право не обмежується законодавством, крім того, у договорах було зазначено про обізнаність сторін щодо ринкової вартості аналогічного майна і що ціна продажу ними обумовлена добровільно і без будь-якого примусу чи надзвичайних обставин.
Суд не погодився з вимогами позивача до державних реєстраторів, оскільки не установив порушень ними закону при здійсненні реєстрації.
Не погодившись із висновками суду першої інстанції та мотивами, якими той керувався при ухваленні рішення, позивач у справі звернувся до Північного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, у якій просив рішення суду першої інстанції, як незаконне, скасувати і ухвалити нове про задоволення його позову.
Апелянт у доводах апеляційної оскарження стверджував, що суд першої інстанції не з'ясував обставини, що мають значення для справи,а саме: дійсного розміру ціни проданої нерухомості та справжній розмір чистих активів позивача, самоусунувся від дослідження висновку економічної експертизи, наявної у матеріалах справи, не звернув увагу на ту обставину, що продажна ціна нерухомості за спірними договорами була нижчою за ціну придбання самим товариством, що свідчить про зловмисну домовленість представників сторін спірних угод. На думку апелянта, відповідач мав проявити розумну обачність і з'ясувати, чому розмір активів його контрагента збільшився втричі за короткий проміжок часу, чому відсутнє рішення загальних зборів на укладення договорів, чому ціна продажу нерухомості,у якій ведуться будівельні роботи, є меншою ціни її придбання продавцем у спірних договорах. На думку апелянта, суд першої інстанції не застосував ст.ст. 92, 232 ЦК України та ст. 44 Закону України «Про товариства з обмеженою та додатковою відповідальністю», і порушив порядок дослідження доказів у справі та їх не спростував. Додатково апелянт спирався на незастосування судом першої інстанції релевантної судової практики.
Протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 23.06.2021 апеляційну скаргу передано на розгляд колегії суддів у складі: Кропивна Л.В. (головуючий), Мартюк А.І., Алданова С.О.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 29.06.2021 справу № 910/9781/20 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою товариства з обмеженою відповідальністю "Інтер-Технологія" та призначено до розгляду на 04.08.2021
22.07.2021 відповідачем подано відзив на апеляційну скаргу, в якому просить суд відмовити у задоволенні апеляційної скарги, залишивши оскаржуване рішення без змін.
У запереченнях на апеляційну скаргу відповідач у справі, ТОВ "Фонікс Груп", зазначав, що сторонами спірних договорів купівлі-продажу є юридичні особи приватного права, які вільні на власний розсуд визначати умови укладених ними договорів; ціна, визначена сторонами, є звичайною ціною, якщо інше не встановлено Податковим Кодексом України. Податковий Кодекс України установлює, що ціна продажу нерухомого майна, яке відноситься до необоротного активу, в цілях оподаткування, не може бути нижчою балансової (залишкової ) вартості. Цивільне законодавство будь-яких обмежень для формування ціна не установлює. Доводи апелянта, засновані на даних поданого ним звіту про незалежну оцінку від 24.12.2019, відповідач вважав неспроможними, адже звіт був виготовлений не на замовлення учасників справи, власником об'єктів нерухомості на дату здійснення оцінки за вказаним звітом був відповідач, якому разом із об'єктами нерухомості були передані і документи на об'єкти, тож особи, які готували звіт, не могли засновуватися на сумнівних даних щодо відомостей у технічних паспортах на об'єкти нерухомості і без реального доступу до об'єктів нерухомості. Як вважав відповідач, вихідні дані для складання звіту та сам звіт не може бути достовірним і заснованим не на безпосередньому дослідженні об'єкту оцінки оцінювачами.
Водночас, ТОВ "Фонікс Груп" просило суд залучити в якості третьої особи громадянку ОСОБА_2 , оскільки рішення у справі може вплинути на її права чи охоронювані законом інтереси, оскільки апелянт посилався на «зловмисну домовленість» при вчинені спірних правочинів.
Крім того, відповідач просив суд апеляційної інстанції оцінювати висновок експерта №31392/20-72/34921/34922/20-72 від 23.12.2020, виготовленого Київським науково-дослідним інститутом судових експертиз, в якості доказу та вважати поважною причину пропуску строку на його подання.
Відповідно до витягу з протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 04.08.2021, у зв'язку з перебуванням суддів Аладнова С.О. та Мартюк А.І. у відпустці, сформовано новий склад колегії суддів: Кропивна Л.В. (головуючий), Пашкіна С.А., Сітайло Л.Г.
Судове засідання призначене на 04.08.2021 не відбулося, у зв'язку із надходженням повідомлення про замінування будівлі, яке займає Північний апеляційний господарський суд, що підтверджується актом від 04.08.2021
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 04.08.2021 прийнято справу №910/9781/20 у визначеному складі колегії суддів та призначено до розгляду на 22.09.2021.
21.09.2021 державним реєстратором Департаменту з питань реєстрації виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) Зеленським Сергієм Олександровичем подано пояснення на апеляційну скаргу, в яких просить суд відмовити у задоволенні апеляційної скарги, в частині вимог до державного реєстратора. Водночас, просить суд розглянути справу в суді апеляційної інстанції за його відсутності.
Відповідно до витягу з протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 21.09.2021, у зв'язку з перебуванням суддів Сітайло Л.Г. та Пашкіної С.А. у відпустці, сформовано новий склад колегії суддів: Кропивна Л.В. (головуючий), Пономаренко Є.Ю., Руденко М.А.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 22.09.2021 прийнято апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Інтер-Технологія" до провадження у визначеному складі суддів та оголошено перерву у розгляді справи до 20.10.2021.
Однак, судове засідання призначене на 20.10.2021 не відбулося у зв'язку з перебуванням головуючої судді Кропивної Л.В. у відпустці.
16.11.2021 Товариством з обмеженою відповідальністю "Інтер-Технологія" подано клопотання про долучення додаткових доказів у справі, в якому просив суд апеляційної інстанції прийняти їх до розгляду, оскільки станом на подання позовної заяви та апеляційної скарги такі докази не існували, а про інформацію від банків позивач дізнався лише після ознайомлення з матеріалами кримінального провадження про притягнення ОСОБА_2 до кримінальної відповідальності.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 22.10.2021 призначено справу до розгляду на 17.11.2021.
У судовому засіданні 17.11.2021 представник відповідача підтримав власне клопотання про залучення до участі у справі, в якості третьої особи без самостійних вимог на стороні відповідача, ОСОБА_2 та своє клопотання про долучення до матеріалів справи висновку експерта №31392/20-72/34921/34922/20-72 від 23.12.2020, виготовленого Київським науково-дослідним інститутом судових експертиз, в якості додаткового доказу.
Колегія суддів відмовила у задоволенні вказаного клопотання з тих підстав, що договір купівлі-продажу нежилих приміщень (з розстроченням платежу), посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Марченко І.О. 05.09.2019 та зареєстрований в реєстрі за № 1496, укладений між позивачем та відповідачем не створює прав чи зобов'язань для громадянки ОСОБА_2 , тож прийняте у даній справі судове рішення, в силу статті 50 ГПК України, не вплине на її права або обов'язки.
Стосовно надання прийняття судом апеляційної інстанції висновку експерта №31392/20-72/34921/34922/20-72 від 23.12.2020, виготовленого Київським науково-дослідним інститутом судових експертиз, в якості доказу, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції стосовно необгунтованості їх подання поза межами встановлених судом строків та не враховуватиме його при прийняті рішення.
У судовому засіданні представник Товариства з обмеженою відповідальністю "Інтер-Технологія" підтримав раніше подане клопотання про долучення доказів. Представник відповідача заперечив проти його долучення додаткових доказів.
Колегія суддів не приймає подані апелянтом докази в якості додаткових, оскільки вони існували на момент звернення позивача до суду з позовною заявою, судом не досліджувалися, водночас апелянт не навів підстав об'єктивної неможливості їх своєчасного подання суду. Ознайомлення апелянта з матеріалами кримінального провадження 03.11.2021 не є тією обставиною, що підтверджує неможливість отримання інформації від банків. Водночас, колегія суддів зазначає, що витяг з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань є загальнодоступним, підтверджує факт перебування відповідача у стані припинення з 25.08.2021, однак, не входить до предмету дослідження у даній справі.
Розглянувши доводи апеляційної скарги,заслухавши доводи та пояснення сторін вивчивши документи справи, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з таких мотивів.
Судом першої інстанції вірно установлено, що 05.09.2019 між Товариством з обмеженою відповідальністю "Інтер-Технологія" в особі директора ОСОБА_2, яка діяла на підставі Статуту ТОВ "Інтер-Технологія", Протоколу загальних зборів учасників ТОВ "Інтер-Технологія" № 3 від 08.12.2014 та Наказу № 3-К від 09.12.2014, (продавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Фонікс Груп" (покупець) укладено договір купівлі-продажу нежилих приміщень (з розстроченням платежу), посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Марченко І.О. 05.09.2019 та зареєстрований в реєстрі за № 1496.
Продавець зобов'язується передати у власність, а покупець приймає у власність та зобов'язується сплатити обговорену грошову суму за належні продавцю нежилі приміщення (в. літ А), з № 1 по № 3, з № 5 по № 9, з № 11 по № 18 (групи приміщень № 20), загальною площею 194,2 кв м, що розташовані за адресою: м. Київ, вулиця Ярославів Вал, будинок 36-38 іменовані надалі як "майно" та як "приміщення" (п. 1.1 договору).
Згідно п. 2.1 договору за домовленістю сторін продаж цей вчинено за 772419,60 грн. Таку вартість майна визначено сторонами за взаємним погодженням, за відсутності примусу як будь-якої зі сторін, так і з боку третіх осіб, а також збігу будь-яких важких обставин. Сторони свідчать, що вони обізнані стосовно рівня ринкових цін на аналогічні приміщення; на їх розсуд визначена в цьому договорі вартість саме цього майна є справедливою та відповідає його дійсній вартості. Вказану в цьому договорі ціну продажу продавець вважав прийнятною і вигідною для себе, її розмір повністю його задовольняє.
Оскільки сторонами договору є юридичні особи, вартість майна, яке є предметом договору визначено на підставі довідки про вартість майна. Відповідно до довідки за вихідним № 01/09 від 01.09.2019 наданої ТОВ "Інтер-Технологія", вартість нежилих приміщень складає 643683,00 грн (п. 2.4 договору).
Відповідно до п. 3.1, 3.2 договору сторони стверджують, що укладення цього договору здійснюється ними без вчинення до них будь-яких погроз, примусу та насильства, як фізичного так і морального; вони не визнані недієздатними чи обмежено дієздатними; укладення договору відповідає їх інтересам; волевиявлення є вільним, усвідомленим і відповідає їх внутрішній волі; умови договору зрозумілі і відповідають реальній домовленості сторін; договір не приховує іншого правочину і спрямований на реальне настання наслідків, які обумовлені у ньому; у тексті цього договору зафіксовані всі істотні умови, що стосуються купівлі-продажу майна, а будь-які інші попередні домовленості, які мали місце до укладення цього договору і не відображені у його тексті, після підписання цього договору не матимуть правового значення, а також те, що ніяких зауважень, доповнень до нього вони не мають та отримали від нотаріуса всі роз'яснення стосовно укладеного договору. Продавець гарантує, що він має усі права власника щодо вільного розпорядження майном, яке є предметом цього договору; осіб, які б мали підстави оспорювати право власності (частково або у повному обсязі) на відчужене майно, не має; ним було подано правдиву інформацію щодо будь-якого питання, пов'язаного із вчиненням нотаріальної дії; подані ним документи не є недійсними та/або підробленими; на момент укладення цього договору згадане майно або будь-яка його частина до цього часу нікому іншому не продане, не подароване, іншим способом не відчужене; під заставою (в тому числі під податковою заставою), забороною ( арештом) не перебуває; не здане в оренду; судових спорів щодо нього, а також прав третіх осіб, сервітуту, як у межах так і за межами України та будь-яких обтяжень, не має; як внесок до статутного капіталу юридичних осіб та як внесок по договору про сумісну діяльність, не передане, як юридична адреса підприємств не використовується.
Покупець підтверджує, що майно, яке продається, візуально оглянуте ним до підписання цього договору. Майно потребує капітального ремонту, комунікації відсутні, що виявлено на момент огляду, технічні характеристика майна фактично відповідають тим, що зазначені у технічному паспорті та правовстановлюючому документі, які при огляді майна покупцем були надані йому для ознайомлення та порівняння. Претензій до продавця щодо документів покупець не має (п. 3.4 договору).
Згідно п. 3.7 договору продавець запевняє, що від імені продавця діє директор, який призначений на посаду згідно протоколу загальних зборів учасників ТОВ "Інтер-Технологія" № 3 від 08.12.2014 та наказу № 3-К від 09.12.2014. Директор діє на підставі статуту ТОВ "Інтер-Технологія", затвердженого протоколом загальних зборів учасників ТОВ "Інтер-Технологія" 07/02/2019 від 07.12.2019. Продавець запевняє, що має всі належним чином оформлені повноваження і реалізація цих повноважень не потребує подальшого схвалення іншим органом управління.
Відповідно до Витягів, Інформаційних довідок, Відомостей за результатом пошуку інформації про зареєстровані речові права, їх обтяження на об'єкт нерухомого майна, які видані державним реєстратором прав на нерухоме майно приватним нотаріусом КМНО Марченко О.І. від 05.09.2019 відсутня актуальна інформація про обтяження, іпотеки, інші речові права щодо квартири та відсутня актуальна інформація про обтяження щодо продавця. Цей договір дійсний з моменту його нотаріального посвідчення та відповідної державної реєстрації. Усі зміни та доповнення до цього договору, що зроблені за узгодженням сторін повинні бути нотаріально посвідчені, згідно ст. 654 ЦК України. За вдоволеністю сторін та керуючись ст. 6 ЦК України право власності на вказане майно відповідно до ч. 4 ст. 334 ЦК України у покупця виникає з моменту державної реєстрації прав в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, яка здійснюється одночасно з нотаріальним посвідченням договору (п. 5.1-5.3 договору).
На виконання умов договору від 05.09.2019 зареєстрованого в реєстрі за № 1496 сторони підписали акт приймання-передачі нежитлового приміщення від 05.09.2019, яким встановлено, що продавець передав, а покупець прийняв наступне нерухоме майно: нежилі приміщення (в. літ А), з № 1 по № 3, з № 5 по № 9, з № 11 по № 18 (групи приміщень № 20), загальною площею 194,2 кв. м., що розташовані за адресою: м. Київ, вулиця Ярославів Вал, будинок 36-38. Майно потребує капітального ремонту, комунікації відсутні, що виявлено на момент огляду, технічні характеристика майна фактично відповідають тим, що зазначені у технічному паспорті та правовстановлюючому документі, які при огляді майна покупцем були надані йому для ознайомлення та порівняння. Претензій до продавця щодо документів покупець не має.
05.09.2019 між Товариством з обмеженою відповідальністю "Інтер-Технологія" в особі директора ОСОБА_2, яка діяла на підставі Статуту ТОВ "Інтер-Технологія", Протоколу загальних зборів учасників ТОВ "Інтер-Технологія" № 3 від 08.12.2014 та Наказу № 3-К від 09.12.2014, (продавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Фонікс Груп" (покупець) укладено договір купівлі-продажу нежилих приміщень (з розстроченням платежу), посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Марченко І.О. 05.09.2019 та зареєстрований в реєстрі за № 1495.
Продавець зобов'язується передати у власність, а покупець приймає у власність та зобов'язується сплатити обговорену грошову суму за належні продавцю нежилі приміщення (в. літ А), з № 3 по № 8, з № 11 по № 17 (групи приміщень № 21), загальною площею 78,9 кв м; з № 3 по № 18, № 22 (групи приміщень № 11) площею 221,2 кв. м; з № 1 по № 20 (групи приміщень № 14) площею 205,50 кв.м; МСК площею 98,3 кв. м, загальною площею № 603,9 кв. м, що розташовані за адресою: м. Київ, вулиця Ярославів Вал, будинок 36-38 іменовані надалі як "майно" та як "приміщення" (п. 1.1 договору).
Згідно п. 2.1 договору за домовленістю сторін продаж цей вчинено за 2985426,00 грн. Вказану вартість майна визначено сторонами за взаємним погодженням, за відсутності примусу як будь-якої зі сторін, так і з боку третіх осіб, а також збігу будь-яких важких обставин. Сторони свідчать, що вони обізнані стосовно рівня ринкових цін на аналогічні приміщення; на їх розсуд визначена в цьому договорі вартість саме цього майна є справедливою та відповідає його дійсній вартості. Вказану в цьому договорі ціну продажу я, продавець, вважаю прийнятною і вигідною для себе, її розмір повністю мене задовольняє.
Оскільки сторонами договору є юридичні особи вартість майна, яке є предметом договору визначено на підставі довідки про вартість майна. Відповідно до довідки за вихідним № 02/09 від 01.09.2019 наданої ТОВ "Інтер-Технологія", вартість нежилих приміщень складає 2487855,00 грн (п. 2.4 договору).
Відповідно до п. 3.1, 3.2 договору сторони стверджують, що укладення цього договору здійснюється ними без вчинення до них будь-яких погроз, примусу та насильства, як фізичного так і морального; вони не визнані недієздатними чи обмежено дієздатними; укладення договору відповідає їх інтересам; волевиявлення є вільним, усвідомленим і відповідає їх внутрішній волі; умови договору зрозумілі і відповідають реальній домовленості сторін; договір не приховує іншого правочину і спрямований на реальне настання наслідків, які обумовлені у ньому; у тексті цього договору зафіксовані всі істотні умови, що стосуються купівлі-продажу майна, а будь-які інші попередні домовленості, які мали місце до укладення цього договору і не відображені у його тексті, після підписання цього договору не матимуть правового значення, а також те, що ніяких зауважень, доповнень до нього вони не мають та отримали від нотаріуса всі роз'яснення стосовно укладеного договору. Продавець гарантує, що він має усі права власника щодо вільного розпорядження майном, яке є предметом цього договору; осіб, які б мали підстави оспорювати право власності (частково або у повному обсязі) на відчужене майно, не має; ним було подано правдиву інформацію щодо будь-якого питання, пов'язаного із вчиненням нотаріальної дії; подані ним документи не є недійсними та/або підробленими; на момент укладення цього договору згадане майно або будь-яка його частина до цього часу нікому іншому не продане, не подароване, іншим способом не відчужене; під заставою (в тому числі під податковою заставою), забороною ( арештом) не перебуває; не здане в оренду; судових спорів щодо нього, а також прав третіх осіб, сервітуту, як у межах так і за межами України та будь-яких обтяжень, не має; як внесок до статутного капіталу юридичних осіб та як внесок по договору про сумісну діяльність, не передане, як юридична адреса підприємств не використовується.
Покупець підтверджує, що майно, яке продається, візуально оглянуте ним до підписання цього договору. Майно потребує капітального ремонту, комунікації відсутні, що виявлено на момент огляду, технічні характеристика майна фактично відповідають тим, що зазначені у технічному паспорті та правовстановлюючому документі, які при огляді майна покупцем були надані йому для ознайомлення та порівняння. Претензій до продавця щодо документів покупець не має (п. 3.4 договору).
Згідно п. 3.7 договору продавець запевняє, що від імені продавця діє директор, який призначений на посаду згідно протоколу загальних зборів учасників ТОВ "Інтер-Технологія" № 3 від 08.12.2014 та наказу № 3-К від 09.12.2014. Директор діє на підставі статуту ТОВ "Інтер-Технологія", затвердженого протоколом загальних зборів учасників ТОВ "Інтер-Технологія" 07/02/2019 від 07.12.2019. Продавець запевняє, що має всі належним чином оформлені повноваження і реалізація цих повноважень не потребує подальшого схвалення іншим органом управління.
Відповідно до Витягів, Інформаційних довідок, Відомостей за результатом пошуку інформації про зареєстровані речові права, їх обтяження на об'єкт нерухомого майна, які видані державним реєстратором прав на нерухоме майно приватним нотаріусом КМНО Марченко О.І. від 05.09.2019 відсутня актуальна інформація про обтяження, іпотеки, інші речові права щодо квартири та відсутня актуальна інформація про обтяження щодо продавця. Цей договір дійсний з моменту його нотаріального посвідчення та відповідної державної реєстрації. Усі зміни та доповнення до цього договору, що зроблені за узгодженням сторін повинні бути нотаріально посвідчені, згідно ст. 654 ЦК України. За вдоволеністю сторін та керуючись ст. 6 ЦК України право власності на вказане майно відповідно до ч. 4 ст. 334 ЦК України у покупця виникає з моменту державної реєстрації прав в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, яка здійснюється одночасно з нотаріальним посвідченням договору (п. 5.1-5.3 договору).
На виконання умов договору від 05.09.2019 зареєстрованого в реєстрі за № 1495 сторони підписали акт приймання-передачі нежитлового приміщення від 05.09.2019, яким встановлено, що продавець передав, а покупець прийняв наступне нерухоме майно: нежилі приміщення (в. літ А), з № 3 по № 8, з № 11 по № 17 (групи приміщень № 21), загальною площею 78,9 кв м; з № 3 по № 18, № 22 (групи приміщень № 11) площею 221,2 кв. м; з № 1 по № 20 (групи приміщень № 14) площею 205,50 кв.м; МСК площею 98,3 кв. м, загальною площею № 603,9 кв. м, що розташовані за адресою: м. Київ, вулиця Ярославів Вал, будинок 36-38. Майно потребує капітального ремонту, комунікації відсутні, що виявлено на момент огляду, технічні характеристика майна фактично відповідають тим, що зазначені у технічному паспорті та правовстановлюючому документі, які при огляді майна покупцем були надані йому для ознайомлення та порівняння. Претензій до продавця щодо документів покупець не має.
Позивач просив визнати недійсними договори, спираючись на те, що вони були укладені за наявності заборони на відчуження,накладеного ухвалою суду арешту,; з вчинено директором позивача з перевищенням повноважень без погодження із загальними зборами товариства та за зловмисною домовленістю директора позивача, який укладав договір, з представником відповідача, оскільки правочини укладені за заниженими цінами і суперечать інтересам позивача.
Відхиляючи вказані доводи апелянта за недоведеністю, апеляційний господарський суд виходить з такого.
Будь-який учасник цивільного обороту при вчиненні правочину повинен ознайомитися зі всіма правовстановлюючими документами на нерухомість, з'ясувати підстави виникнення у продавця прав власності на нерухомість, наявність чи відсутність спорів про право власності відносно нерухомості, яка продається, та реальну вартість майна.
Без здійснення подібних перевірок виникнення відповідних прав та обов'язків можливо лише за наявності існування між продавцем та покупцем особисто-довірчих відносин.
Водночас, набуття майна за ціною нижчою за ринкову саме по собі не дає підстав вважати покупця недобросовісним, оскільки оцінка спірного майна, яка виконана різними суб'єктами оціночної діяльності, може відрізнятися у залежності від застосованого оцінщиками методу оцінки.
Судом апеляційної інстанції установлено, що відповідач до укладення з позивачем договорів купівлі-продажу нерухомості, ознайомився з правовстановлюючими документами, оглянув предмет продажу, про що свідчить детальний опис стану речі, яка є предметом купівлі-продажу за спірними договорами, про що вказано у пункті 3.4 оспорюваних апелянтом договорів від 05.09.2019 р.
Так у п. 3.4. вказано, що «покупець підтверджує, що майно, яке продається, візуально оглянуте ним до підписання цього договору. Майно потребує капітального ремонту, комунікації відсутні, що виявлено на момент огляду, технічні характеристики майна фактично відповідають тим, що зазначені у технічному паспорті та правовстановлюючому документі, які при огляді майна покупцем були надані йому для ознайомлення та порівняння. Претензій до продавця щодо документів покупець не має».
Так само до моменту підписання договорів,але у день їх підписання, на підставі зроблених приватним нотаріусом Марченко О.І. витягів, інформаційних довідок, відомостей за результатами пошуку інформації про зареєстровані речові права,їх обтяження на об'єкт нерухомості покупцем перевірена відсутність обтяжень, податкової застави, спорів щодо нерухомих речей, які ним купуються.
Про проведення покупцем такої перевірки на підставі даних державних реєстрів, відомості яких є публічними, указано в умовах договорів (п. 5.1. розділу Інші умови ).
Невідповідності даних, зазначених у державних реєстрах станом на 05.09.20, позивачем не доведено. Більше того, накладений ухвалою Шевченківського районного суду міста Києва у справі № 761/15305/19 від 15.04.2019 (провадження № 1-кс/761/10812/2019) арешт на спірне нерухоме майно, запис про який внесено до реєстру 23.04.2019, був знятий 29.08.2019 у зв'язку з закриттям кримінального провадження, про що 29.08.2019 внесено до реєстру запис.
Відповідно до ст. 44 Закону України "Про товариства з обмеженою та додатковою відповідальністю" (в редакції чинній на момент укладення спірних договорів) статут товариства може встановлювати особливий порядок надання згоди уповноваженими на те органами товариства на вчинення певних правочинів залежно від вартості предмета правочину чи інших критеріїв (значні правочини). Рішення про надання згоди на вчинення правочину, якщо вартість майна, робіт або послуг, що є предметом такого правочину, перевищує 50 відсотків вартості чистих активів товариства станом на кінець попереднього кварталу, приймаються виключно загальними зборами учасників. Рішення про надання згоди на вчинення інших значних правочинів, крім зазначених у частині другій цієї статті, приймаються загальними збори учасників, якщо інше не встановлено статутом товариства. Якщо замість кількох правочинів товариство могло вчинити один значний правочин, то кожен із таких правочинів вважається значним. Посадові особи товариства, винні у порушенні порядку вчинення значних правочинів, солідарно відповідають за збитки, заподіяні товариству.
Таким чином, акти цивільного законодавства, до яких відноситься Закон України "Про товариства з обмеженою та додатковою відповідальністю", не покладає на сторону договору обов'язку по перевірці того, чи є правочин для його контрагента значним правочином, і у тому числі не покладає зобов'язань запрошувати у контрагента, якщо такий утворений у формі товариства з обмеженою чи додатковою відповідальністю, надання документів бухгалтерського чи податкового обліку, яке веде товариство.
Матеріалами справи, серед яких фінансовий звіт від 01.07.2019 ТОВ "Інтер-Технологія", підписаний директором ОСОБА_2, підтверджено, що вартість чистих активів товариства становила 7529500,00 грн; нотаріально посвідчені заяви позивача, підписані директором ОСОБА_2, та надані приватному нотаріусу до вчинення правочинів 05.09.2019, і з якими був обізнаний відповідач, свідчать, що балансова вартість відчужуваного майна на 01.09.2019 р. становила 643 683 грн, а залишкова - на цю ж дату - 2 4987855,00 грн, вартість чистих активів продавця станом на 30.06.2019 - 7 529 500,00 грн.
Отже, за матеріалами справи, загальна сума спірних договорів не перевищує 50 відсотків вартості чистих активів товариства станом на кінець попереднього кварталу, а отже правочини для господарського товариства (ТОВ "Інтер-Технологія" ) не були значними і не потребували згоди загальних зборів учасників вказаного товариства.
За вказаних обставин, колегія судді не може погодитися з доводами апелянта стосовно того,що відповідач діяв недобросовісно, нерозумно, необачно і одночасно у будучи у зловмисній згоді з представником позивача.
Як вірно зауважив суд, позивач не довів обставин, на які він покликався, для визнання недійсними договорів.
Колегія суддів вважає, що Товариство має право на позов про відшкодування збитків, завданих товариству його посадовою особою якщо доведе, що вчиняючи правочини від імені господарського товариства, директор ТОВ "Інтер-Технологія" діяв нерозумно, недобросовісно і на шкоду інтересам товариства.
Колегія суддів погоджується з наданою судом першої інстанції оцінкою долученого позивачем до матеріалів справи висновку експертів за результатами проведення ним комплексної оціночно-будівельної та економічної експертизи від 17.09.2020 № 1-17/09.
Суд першої інстанції вірно зазначив, що вартість чистих активів визначається при укладенні договорів на підставі поданої товариством фінансової звітності, а товариства не зобов'язаний перевіряти достовірність даних, вказаних у звітності.
Як вбачається з інформації, що міститься в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та Реєстрі прав власності на нерухоме майно, Державному реєстрі іпотек, Єдиному реєстрі заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Марченко О.І. було прийнято рішення № 48546639 від 05.09.2019 про реєстрацію права власності на нерухоме майно за ТОВ "Фонікс Груп" на підставі укладеного договору купівлі-продажу нежилих приміщень (з розстроченням платежу) за адресою: м. Київ, вулиця Ярославів Вал, будинок 36-38, з №1 по №3,з №5 по №9, з №11 по №18 (групи приміщень №20), загальною площею 194,2 кв.м., укладеного між ТОВ "ІНТЕР-ТЕХНОЛОГІЯ" та ТОВ "ФОНІКС ГРУП", зареєстрованого в реєстрі за № 1496, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Марченко О.І. Крім того, вчинено відповідний запис у реєстрі про право власності № 33100977.
Крім того, згідно інформації у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та Реєстрі прав власності на нерухоме майно, Державному реєстрі іпотек, Єдиному реєстрі заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Марченко О.І. прийнято рішення № 48546774 від 05.09.2019 про реєстрацію права власності на нерухоме майно за ТОВ "Фонікс Груп" на підставі договору купівлі-продажу нежилих приміщень (з розстроченням платежу) за адресою: м. Київ, вулиця Ярославів Вал, будинок 36-38, з № 3 по № 8, з № 11 по № 17 (групи приміщень № 21) площею 78,90 кв.м; з № 3 по № 18, № 22 (групи приміщень № 11) площею 221,20, кв.м; з № 1 по № 20 (групи приміщень № 14) площею 205,50 кв.м; МСК площею 98,30 кв.м., загальною площею 603,9 кв.м., укладеного між ТОВ "ІНТЕР-ТЕХНОЛОГІЯ" та ТОВ "ФОНІКС ГРУП", зареєстрованого в реєстрі за № 1495, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Марченко О.І. Також вчинено відповідний запис в реєстрі про право власності № 33101030.
Відповідно до ст. 27 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" державна реєстрація права власності та інших речових прав, крім державної реєстрації права власності на об'єкт незавершеного будівництва, проводиться на підставі: 1) укладеного в установленому законом порядку договору, предметом якого є нерухоме майно, речові права на яке підлягають державній реєстрації, чи його дубліката; 9) судового рішення, що набрало законної сили, щодо набуття, зміни або припинення права власності та інших речових прав на нерухоме майно;14) інших документів, що відповідно до законодавства підтверджують набуття, зміну або припинення прав на нерухоме майно.
Відповідно до ст. 31-2 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" державна реєстрація прав у результаті вчинення нотаріальної дії з нерухомим майном, об'єктом незавершеного будівництва, що має наслідком набуття, зміну чи припинення речових прав, їх обтяжень одночасно із вчиненням такої нотаріальної дії, проводиться нотаріусом, яким вчинено відповідну нотаріальну дію, крім випадків, передбачених цією статтею. У разі якщо у результаті вчинення нотаріальної дії з нерухомим майном, об'єктом незавершеного будівництва, що має наслідком набуття, зміну чи припинення речових прав, їх обтяжень одночасно із вчиненням такої нотаріальної дії, необхідно проводити декілька реєстраційних дій або реєстраційні дії щодо декількох об'єктів, державна реєстрація прав проводиться поступово в міру завершення попередньої реєстраційної дії. У разі нотаріального посвідчення правочину, правовий наслідок якого пов'язується з настанням певної обставини, а також у разі, якщо у результаті вчинення нотаріальної дії утворюються нові об'єкти нерухомого майна, що потребує здійснення власником дій, спрямованих на формування (створення) нерухомого майна, державна реєстрація прав проводиться після настання певної обставини, формування (створення) нерухомого майна будь-яким державним реєстратором з урахуванням частини п'ятої статті 3 цього Закону в порядку та строки, передбачені цим Законом.
Оскільки, нотаріус посвідчував договори купівлі-продажу нерухомого майна, то ним правомірно прийнято вказані рішення та внесено записи до реєстру. Водночас, скасування внесених записів означає застосування двосторонньої реституції до сторін спірних правочинів, при тому що за установлених апеляційним господарським судом обставин ці правочини не визнані судом недійсними.
На переконання колегії суддів, не підлягають задоволенню також вимоги про визнання незаконним та скасування Рішення 50150666 від 11.12.2019 про закриття розділів Державного реєстру речових прав на нерухоме майно щодо об'єкта нерухомого майна: нежилі приміщення (в літ. А) за адресою м. Київ, вулиця Ярославів Вал, будинок 36-38 з № 3 по № 8, з № 11 по № 17 (групи приміщень № 21) площею 78,90 кв.м; з № 3 по № 18, № 22 (групи приміщень № 11) площею 221,20, кв.м; з № 1 по № 20 (групи приміщень № 14) площею 205,50 кв.м; МСК площею 98,30 кв.м., загальною площею 603,9 кв.м, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 900846480000 та об'єкта нерухомого майна: нежилі приміщення (в літ. А) за адресою м. Київ, вулиця Ярославів Вал, будинок 36-38, з №1 по №3, з №5 по №9, з №11 по №18 (групи приміщень №20), загальною площею 194,2 кв.м, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 900886480000, прийнятого реєстратором Департаменту з питань реєстрації виконавчого органу Київської міської державної адміністрації (Київської міської державної адміністрації) Зеленським Сергієм Олександровичем; -визнання незаконним та скасування Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 50150012 від 11.12.2019, прийнятого реєстратором Департаменту з питань реєстрації виконавчого органу Київської міської державної адміністрації (Київської міської державної адміністрації) Зеленським Сергієм Олександровичем; -визнання незаконними дій реєстратора Департаменту з питань реєстрації виконавчого органу Київської міської державної адміністрації (Київської міської державної адміністрації) Зеленського Сергія Олександровича щодо внесення змін та записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 05.12.2019 стосовно об'єкта нерухомого майна з реєстраційним номером 1983898680000 та скасування записів про право власності номер 34580000.
Так, в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та Реєстрі прав власності на нерухоме майно, Державному реєстрі іпотек, Єдиному реєстрі заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна реєстратором Департаменту з питань реєстрації виконавчого органу Київської міської державної адміністрації (Київської міської державної адміністрації) Зеленським Сергієм Олександровичем прийнято Рішення 50150666 від 11.12.2019 про закриття розділів Державного реєстру речових прав на нерухоме майно щодо об'єкта нерухомого майна: нежилі приміщення (в літ. А) за адресою м. Київ, вулиця Ярославів Вал, будинок 36-38 з № 3 по № 8, з № 11 по № 17 (групи приміщень № 21) площею 78,90 кв.м; з № 3 по № 18, № 22 (групи приміщень № 11) площею 221,20, кв.м; з № 1 по № 20 (групи приміщень № 14) площею 205,50 кв.м; МСК площею 98,30 кв.м., загальною площею 603,9 кв.м, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 900846480000 та об'єкта нерухомого майна: нежилі приміщення (в літ. А) за адресою м. Київ, вулиця Ярославів Вал, будинок 36-38, з №1 по №3, з №5 по №9, з №11 по №18 (групи приміщень №20), загальною площею 194,2 кв.м, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 900886480000, в зв'язку з об'єднанням об'єктів нерухомого майна.
Також реєстратором Департаменту з питань реєстрації виконавчого органу Київської міської державної адміністрації (Київської міської державної адміністрації) Зеленським Сергієм Олександровичем прийнято Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 50150012 від 11.12.2019 про реєстрацію права власності за ТОВ "Фонікс груп" на об'єкт нерухомого майна, що розташований у місті Києві по вул Ярославів Вал 36-38, реєстраційний № 1983898680000, загальна площа 1188 кв. м. Про право власності внесено відповідний запис до реєстру № 34580000.
За приписами ст. 11 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" державний реєстратор самостійно приймає рішення за результатом розгляду заяв у сфері державної реєстрації прав. Втручання, крім випадків, передбачених цим Законом, будь-яких органів влади, їх посадових осіб, юридичних осіб, громадян та їх об'єднань у діяльність державного реєстратора під час проведення реєстраційних дій забороняється і тягне за собою відповідальність згідно із законом.
Відповідно до ч. 8 ст. 18 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно та їх обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим/отриманим документам.
Відповідно до п. 2 ч. 1 ст. 14 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" розділ Державного реєстру прав та реєстраційна справа закриваються в разі: 2) поділу, об'єднання об'єктів нерухомого майна або виділу частки з об'єкта нерухомого майна.
Отже, відповідач, як власник нерухомого майна, набутого за правомірними правочинами мав право на власний розсуд розпорядитись своєю власністю, що ним і було зроблено, шляхом об'єднання двох об'єктів нерухомого майна. При цьому суд зазначає, що позивачем не доведено порушення його права в зв'язку з прийняттям реєстратором рішень про закриття розділів по двом об'єктам нерухомого майна та відкриттям нового розділу і відповідно реєстрацію права власності на новостворене майно саме за відповідачем. Також суд наголошує, що новостворений об'єкт нерухомого майна має площу 1188 кв. м, натомість загальна площа придбаного у позивача нерухомого майна 798,1 кв м. Тобто площа новоствореного об'єкта на 389,9 кв. м від загальної площі двох придбаних об'єктів, а отже позивачем не доведено, що новостворений об'єкт складається виключено з майна, придбаного у позивача.
Викладені в апеляційній скарзі доводи фактично свідчать про незгоду апелянта з висновками суду, проте по суті їх не спростовують; підстав для скасування чи зміни рішення не містять, а тому визнаються судом апеляційної інстанції неспроможними.
Судова колегія вважає, що місцевий господарський суд з достатньою повнотою дослідив усі обставини справи, дав належну оцінку представленим доказам, висновки суду не суперечать матеріалам справи, обставини, які мають значення по справі, судом установлені вірно. Порушень норм матеріального та процесуального права не установлено.
За таких обставин справи апеляційна скарга задоволенню не підлягає,а оскаржуване рішення - слід залишити без змін.
Оскільки у задоволенні апеляційної скарги відмовлено, відповідно до ст. 129 ГПК України, витрати по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги покладаються на апелянта.
Керуючись ст. ст. 129, 269, 275, 276, 282 ГПК України суд,-
Апеляційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю "Інтер-Технологія" на рішення Господарського суду міста Києва від 20.05.2021 у справі № 910/9781/20 залишити без задоволення.
Рішення Господарського суду міста Києва від 20.05.2021 у справі № 910/9781/20 залишити без змін.
Матеріали справи № 910/9781/20 повернути до місцевого господарського суду.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку відповідно до ст.ст. 287, 288 Господарського процесуального кодексу України.
Повний текст постанови складено 25.11.2021.
Головуючий суддя Л.В. Кропивна
Судді Є.Ю. Пономаренко
М.А. Руденко