Держпром, 8-й під'їзд, майдан Свободи, 5, м. Харків, 61022,
тел. приймальня (057) 705-14-50, тел. канцелярія 705-14-41, факс 705-14-41
"07" червня 2010 р. Справа № 08/16-10 (н.р. 29/29-09)
вх. № 1008/3-08 (н.р. 503/5-29)
Суддя господарського суду
при секретарі судового засідання
за участю представників сторін:
позивача - не з*явився
3-ї особи
відповідача - не з*явився
розглянувши справу за позовом Харківська міська рада, м. Харків
до СПД ФО ОСОБА_1, м. Харків
про розірвання договору оренди, звільнення земельної ділянки
Позивач звернувся до господарського суду Харківської області з позовною заявою в якій просить суд розірвати договір оренди землі від 27.10.2004, укладений між Харківською міською радою та СПД ФО ОСОБА_1, згідно якого відповідачу надано в оренду земельну ділянку площею 0,3744 га по пр.Леніна, 25-А у м.Харкові,зобов'язати відповідача звільнити зайняту земельну ділянку площею 0,3744 га по пр.Леніна, 25-А у м.Харкові шляхом знесення самочинно побудованої споруди, повернути Харківській міській раді до комунальної власності територіальної громади міста Харкова земельну ділянку площею 0,3744 га по пр.Леніна, 25-А у м.Харкові у стані, придатному для подальшого використання, шляхом складання акту приймання-передачі, зобов'язати відповідача звільнити самовільно зайняту земельну ділянку площею 0,0140 га по пр.Леніна, 25-А у м.Харкові шляхом знесення самочинно побудованої споруди та самочинно встановленої залізної огорожі та повернути Харківській міській раді до комунальної власності територіальної громади міста Харкова у стані, придатному для подальшого використання.
В обґрунтування позовних вимог Харківська міська рада посилається на те, що відповідно до п. 7 Договору від 27.10.2004р. у випадку не здачі об'єкту до експлуатації у встановлені в рішенні строки, а також неотримання дозволів на виконання будівельних робіт, зазначене рішення втрачає чинність і договори оренди земельних ділянок підлягають розірванню у встановленому порядку.
Відповідач проти заявлених позовних вимог заперечує , зазначає, що будівельні роботи відповідачем здійснювались згідно дозволу на виконання будівельних робіт №779 від 27.12.2004р.,виданого інспекцією державного архітектурно -будівельного контролю м.Харкова та відповідно до робочого проекту на підставі рішення 19 сесії Харківської міської ради 4 скликання від 25.02.2004р. №18/04, згідно якого відповідачеві надана в оренду земельна ділянка по пр.Леніна, 25-А, в м.Харкові загальною площею 0,3744га для будівництва торгівельно -розважального комплексу строком до 01.12.2005р.,але не пізніше здачі об'єкта до експлуатації та для експлуатації до 01.12.2029р.
Розглянувши матеріали справи, судом встановлено, що рішенням 19-ї сесії Харківської міської ради 4-го скликання від 25.02.04 № 18/04 Суб'єкту підприємницької діяльності - фізичній особі ОСОБА_1 була надана в оренду земельна ділянка по пр.Леніна, 25-А загальною площею 0,3744 га для будівництва торговельно-розважального комплексу строком до 01.12.2005 року, але не пізніше здачі об'єкту до експлуатації та для подальшої експлуатації строком до 01.12.2029 року.
Пунктом 4.2. зазначеного вище рішення зобов'язано фізичних та юридичних осіб оформити в управлінні земельних ресурсів акти встановлення меж земельних ділянок на місцевості та договори оренди землі. 27.10.2004 року на підставі вказаного рішення між Харківською міською радою та СПД ФО ОСОБА_1 був укладений договір оренди землі (надалі- Договір), згідно з яким позивач надав, а відповідач (орендар) прийняв в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення - землі житлової та громадської забудови, площею 0,3744 га. Зазначений договір оренди зареєстрований у Харківській регіональній філії Державного підприємства “Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах” в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі (книга № 4) 27.10.2004 року за № 63203/04.
Пунктом 8 Договору від 27.10.2004р.сторони передбачили, що даний Договір укладено строком: на період будівництва до 01.12.2005 року, але не пізніше здачі об'єкту до експлуатації; на період експлуатації до 01.12.2029 року. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк.
Однак, судом встановлено, що ні рішення Харківської міської ради, ні Договір, що укладений на підставі такого рішення строків здачі об'єкта в експлуатацію не містять.
В пункті 15 Договору сторони визначили умови використання земельної ділянки -для будівництва торговельно-розважального комплексу та для його експлуатації. При цьому, згідно п. 16 Договору цільове призначення орендованої земельної ділянки землі житлової та громадської забудови.
Пунктом 38 Договору сторони погодили, що дія цього Договору припиняється шляхом його розірвання за: взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов'язків, передбачених договором та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.
СПД ФО ОСОБА_1 дозвіл на виконання будівельно-монтажних робіт № 779 від 27.12.2004 року видано Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю м. Харкова для будівництва торгівельно-розважального комплексу по пр. Леніна, 25-А у Дзержинському районі м. Харкова відповідно до проектної документації, що узгоджена та зареєстрована в управлінні містобудування та архітектури м. Харкова за № 296/05 від 03.06.2005 року.
24.12.2006 року дозвіл на початок виконання будівельних робіт від 27.12.2004 року було продовжено до 31.12.2006 року. 18.12.2006 року дозвіл на початок виконання будівельних робіт від 27.12.2004 року було продовжено до 08.04.2007 року. 06.04.2007 року дозвіл на початок виконання будівельних робіт від 27.12.2004 року було продовжено до 08.07.2007 року. 03.07.2007 року дозвіл на початок виконання будівельних робіт від 27.12.2004 року було продовжено до 01.12.2007 року. Рішенням 44-ї сесії Міськради 4-го скликання від 23.12.05 № 248/05 строки будівництва торгівельно-розважального комплексу було продовжено до 01.12.07.
Згідно статті 29 Закону України ”Про планування і забудову територій”, дозвіл на виконання будівельних робіт це документ, що засвідчує право замовника та підрядника на виконання підготовчих (якщо підготовчі роботи не були виконані раніше відповідно до дозволу на виконання підготовчих робіт) і будівельних робіт, підключення об'єкта будівництва до інженерних мереж та споруд. Дозвіл на виконання будівельних робіт надається інспекціями державного архітектурно-будівельного контролю.
Отже, матеріалами справи підтверджено, що всі будівельні роботи здійснювались згідно дозволу Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю м.Харкова на виконання будівельних робіт № 779 від 27.12.04. Законність видачі вищезазначених дозволів позивачем не оспорюється. Документи, які б свідчили про скасування вищезазначених дозволів на виконання будівельних робіт не надані.
З матеріалів справи вбачається, що будівельні роботи здійснювались у відповідності до конструктивних та технічних рішень, закладених у робочому проекті. Згідно технічного висновку „Про стан будівельних конструкцій нежитлової будівлі, а також визначення можливості її експлуатації за адресою : м. Харків, проспект Леніна, 25 Б літера А-5, який виконаний ПП „Модулор-Сервіс”, державна ліцензія АВ № 358726 від 19.10.2007 року, технічний стан конструкцій забезпечує надійну його експлуатацію та безпечність для життя та здоров'я персоналу та відвідувачів, будівельні конструкції не мають дефектів та ушкоджень, які вказують на зниження їх несучої здібності...будівельні конструкції будівлі відповідають вимогам ДБН України, санітарним, пожежним нормам та можуть експлуатуватися за призначенням, а саме в якості нежитлових”.
Згідно листа КП "Харківське міське БТІ" від 23.04.08 № 170196, Управлінням містобудування та архітектури 24.04.08 надано відповідь № 4145/0/27-08, в якій зазначено, що з метою упорядкування поштової нумерації будівель по проспекту Леніна, не заперечує щодо надання поштової адреси торгово-розважальному комплексу -пр.Леніна, 25-Б.
Загальна площа приміщень торгівельно-розважального комплексу також відповідає загальній площі робочого проекту, що встановлено Висновком про технічний стан будівельних конструкцій нежитлового будинку (літера А-5), розташованого за адресою пр. Леніна, 25 «б» в м. Харкові, підготовленого ТОВ „Харківбуднііпроект” (ліцензія серія АБ № 208850, видана Державним комітетом України з будівництва та архітектури). Цим же висновком в результаті детального обстеження будівельних конструкцій нежилого будинку (літера А-5) встановлено, що виконані наступні роботи: 1) виконано фундамент будівлі з монолітного залізобетону на свайній основі, експлуатаційна готовність фундаментів будівлі-100%; 2) виконано монолітний залізобетоний каркас будівлі, експлуатаційна готовність монолітного каркасу -100%; 3) виконано покриття будівлі -експлуатована кровля -монолітна залізобетонна плита з укладанням 2-3 шарів гидроізоляції та морозостійкої керамічної плитки, експлуатаційна готовність покриття -70%; та інше. Загалом за сукупністю встановленого стану будівлі зроблений висновок, що процент готовності нежитлової будівлі (літера А-5) в цілому складає 75%.
КП "Харківське міське БТІ" 21.04.08 було виготовлено та видано відповідачу технічний паспорт на громадський будинок -нежитлову будівлю літ.А-5 по пр.Леніна 25-Б, м.Харків.
Матеріали справи свідчать також про те, що 11.08.2009 року на підставі наказу на проведення позапланового заходу зі здійснення державного нагляду (контролю) № 1002 від 11.08.2009 року посадовими особами Управління інспекції ДАБК у місті Харкові проведено перевірку СПД ФО ОСОБА_1 на предмет дотримання вимог у сфері будівництва, містобудування та архітектури під час будівництва об'єкту містобудування - торговельно-розважального комплексу за адресою: пр.Леніна, 25 А. Підставою проведення перевірки визначено звернення Харківської міської ради від 22.06.2009 року № 08-14/1263/2-09 та листа Державної архітектурно-будівельної інспекції від 20.07.2009 року № 22/7/20-4467. В ході перевірки було встановлено, що на об'єкті виконано роботи з влаштування монолітного залізобетонного каркасу будівлі, покриття, зовнішніх стін з пінобетонних блоків, внутрішніх сходів по металевим косоурам. Перевіркою не виявлено будь-яких порушень законодавства з питань державного архітектурно-будівельного контролю при будівництві торговельно-розважального комплексу.
Статтею 124 Земельного кодексу України закріплено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування шляхом укладення договору оренди земельної ділянки. Тобто чинним земельним законодавством чітко визначено, що набуття права оренди земельної ділянки здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування шляхом укладення договору оренди земельної ділянки.
Рішенням господарського суду Харківської області від 01.03.2010 р. у справі № 15/338-09 позов СПД ФО ОСОБА_1 до Харківської міської ради про визнання нечинним рішення було задоволено позовні вимоги, визнано нечинним рішення 34 сесії Харківської міської ради 5 скликання від 24.06.2009 року № 131/09 "Про скасування та визнання такими, що втратили чинність рішення Харківської міської ради в частині надання земельних ділянок в оренду: пункт 97 додатку 1 до рішення 19 сесії Харківської міської ради 4 скликання від 25.12.2004 року № 18/04 наступного змісту: "97. СПДФО ОСОБА_1 - надати в оренду земельну ділянку загальною площею 0,3744 га для будівництва торгівельно-розважального комплексу по пр. Леніна, 25 А до 01.12.2005 р., але не пізніше здачі об'єкту до експлуатації до 01.12.2009 року" (пункту 12 додатку № 2 до рішення № 131/09 від 24.06.2009 року), пункт 86 додатку 1 до рішення 44 сесії Харківської міської ради 4 скликання від 23.12.2005 року № 248/05 наступного змісту: "86. ОСОБА_1: 86.1. Продовжити строки будівництва торгівельно-розважального комплексу по пр. Леніна, 25 А до 01.12.2007 року" (пункт 13 додатку № 2 рішення № 131/09 від 24.06.2009 року). Постановою Харківського апеляційного господарського суду від 21.04.2010 року рішення господарського суду по справі № 15/338-09 від 01.03.2010 року залишено без змін.
Відповідно до статті 193 Господарського кодексу України, суб'єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов'язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов'язання -відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться.
До виконання господарських договорів застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.
Кожна сторона повинна вжити усіх заходів, необхідних для належного виконання нею зобов'язання, враховуючи інтереси другої сторони та забезпечення загальногосподарського інтересу. Порушення зобов'язань є підставою для застосування господарських санкцій передбачених цим Кодексом, іншими законами або договором.
Згідно статті 629 Цивільного кодексу України, договір є обов'язковим для виконання сторонами.
Статтею 525 Цивільного кодексу України передбачено, що одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.
За приписами статті 611 вказаного Кодексу, у разі порушення зобов'язання наступають правові наслідки, встановлені договором або законом.
Відповідно до пункту 1 статті 792 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.
Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом (пункт 2 вказаної норми).
Відповідно до статті 13 Закону України "Про оренду землі", договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Статтею 21 цього Закону встановлено, що орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Закону України "Про плату за землю".
Згідно статті 2 Закону України "Про плату за землю", використання землі в Україні є платним. Плата за землю справляється у вигляді земельного податку або орендної плати, що визначається залежно від грошової оцінки земель.
Відповідно до статті 20 Закону України "Про плату за землю", платежі за землю у вигляді земельного податку чи орендної плати зараховуються до бюджетів місцевого самоврядування за місцезнаходженням земельної ділянки.
СПД ФО ОСОБА_1 сплачує орендну плату у розмірі 5114,70 грн., що підтверджено платіжними дорученнями №№ 09, 21, 28, 35, 46, 54,57, 65, 79, 85, 95 за 2009 рік, та № 3 від 26.01.2010 року ,які знаходяться в матеріалах справи .
Відповідно статті 31 Закону України "Про оренду землі", договір оренди землі припиняється в разі закінчення строку, на який його було укладено; викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря; смерті фізичної особи-орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у статті 7 цього Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки; ліквідації юридичної особи-орендаря.
За приписами статті 32 Закону України "Про оренду землі", на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону (якими встановлені права та обов'язки орендодавця і орендаря), та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.
Статтею 141 Земельного кодексу України передбачені підстави припинення права користування земельною ділянкою, зокрема, використання земельної ділянки не за цільовим призначенням (пункт ґ) та систематична несплата земельного податку або орендної плати (пункт д).
Статтею 1 Закону України "Про землеустрій" передбачено, що цільове призначення земельної ділянки - використання земельної ділянки за призначенням, визначеним на підставі документації із землеустрою у встановленому законодавством порядку.
Цільове призначення земель -встановлені законодавством порядок, мета експлуатації (використання) земельних ділянок для досягнення конкретних цілей з урахуванням категорії земель.
Перелік категорій земель України визначений статтею 19 Земельного кодексу України.
Цільове призначення (використання) земельної ділянки, наданої в оренду, встановлюється в договорі оренди.
Судом під час розгляду справи було встановлено, що в спірному договорі оренди землі зазначено цільове використання земельної ділянки, як землі житлової та громадської забудови, при цьому, передбачене договором використання земельної ділянки для будівництва торгівельно-розважального комплексу не є її цільовим призначенням, а лише умовами її використання відповідно до договору оренди.
Відповідно ст. 291 Господарського кодексу України, договір оренди може бути розірвано на вимогу однієї із сторін з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 Господарського кодексу України.
За ч. 2 ст. 651 Цивільного кодексу України, договір може бути розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Статтею 188 Господарського кодексу України передбачено що, розірвання господарських договорів допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Сторона договору, яка вважає за необхідне розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо розірвання договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк, з урахуванням часу поштового пробігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду. Доказів звернення до СПД ФО ОСОБА_1 з пропозицією про розірвання договору позивач не надав.
Таким чином, позивачем не доведено у чому полягає шкода, завдана Харківській міській раді, у зв'язку з невиконанням покладеного на відповідача обов'язку щодо здачі об'єкту до експлуатації.
За таких обставин позовні вимоги про розірвання договору оренди землі від 27.10.2004р. укладеного між Харківською міською радою та СПДФО ОСОБА_1 та зобов8язання звільнити земельну ділянку площею 0,3744 га по пр.Леніна, 25-А в м.Харкові задоволенню не підлягають.
Позовні вимоги про зобов'язання СПД ФО ОСОБА_1 звільнити самовільно зайняту земельну ділянку площею 0,0140 га по пр.Леніна, 25-А у м.Харкові шляхом знесення самочинно побудованої споруди та самочинно встановленої залізної огорожі, та повернення ділянки Харківській міській раді до комунальної власності територіальної громади міста Харкова у стані, придатному для подальшого використання, задоволенню не підлягають , оскільки до повноважень посадових осіб відділу самоврядного контролю за використанням та охороною земель згідно п.3.1.2 Положення про самоврядний контроль за використанням та охороною земель у м. Харкові, затвердженою рішенням 22 сесії 24 скликання № 87/04 від 23.06.2004 року (із змінами та доповненнями, внесеними рішенням Харківської міської ради 14 сесії 5 скликання від 04.07.2007 року № 146/07) віднесено складання актів обстеження стану та дотримання умов використання земельних ділянок та за фактом виявлення порушень законодавства подавати матеріали до відповідних державних органів для вжиття необхідних заходів та притягнення винних осіб до відповідальності відповідно до закону.
Матеріалами, які б засвідчували факт порушення, зокрема, цє дані натуральних обмірів, дані земельно-кадастрової документації, до матеріалів справи не надані. Акт перевірки № 2578/08 від 10.10.08 не містить належної інформації щодо дій про фактичне самовільне використання земельної ділянки, не встановлено протягом якого часу здійснюється таке використання,відсутня інформація щодо обміру площі земельної ділянки, розмір земельної ділянки визначено "орієнтовно" .
Статтею 212 Земельного кодексу України передбачено, що самовільно зайняті земельні ділянки підлягають поверненню власникам землі або землекористувачам без відшкодування затрат, понесених за час незаконного користування ними. Повернення самовільно зайнятих земельних ділянок провадиться за рішенням суду.
Поняття "самовільне зайняття земельних ділянок" визначено у ст. 1 Закону України "Про державний контроль за використанням та охороною земель" як будь-які дії, що свідчать про фактичне використання земельної ділянки за відсутності відповідного рішення органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування про її передачу у власність або надання у користування (оренду) або за відсутності вчиненого правочину щодо такої земельної ділянки, за винятком дій, які відповідно до закону є правомірними.
Вимогами статей 33,34 ГПК України передбачено, що кожна сторона повинна довести ті обставини на які вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень.
Господарський суд приймає тільки ті докази , які мають значення для справи. Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування , не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.
Згідно з вимогами ст. 49 ГПК України, суми, які підлягають сплаті за проведення судової експертизи, послуги перекладача, адвоката, витрати на інформаційно -технічне забезпечення судового процесу та інші витрати, пов'язані з розгляду справи, покладаються: при задоволенні позову - на відповідача, при відмові в позові - на позивача при частковому задоволенні позову - на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог .
Керуючись ст.ст. 33, 43, 44, 49, 82-85 ГПК України, суд
В задоволенні позовних вимог відмовити повністю.
Суддя