Держпром, 8-й під'їзд, майдан Свободи, 5, м. Харків, 61022,
тел. приймальня (057) 705-14-50, тел. канцелярія 705-14-41, факс 705-14-41
"25" травня 2010 р. Справа № 38/149-09
вх. № 3981/6-38
Суддя господарського суду
при секретарі судового засідання
за участю представників сторін:
позивача - Казека Є.В., дов. № 14711 від 30.12.2009 року;
відповідача - Цибулько Л.С., дов. б/н від 17.06.2009 року; Гарагата С.С., керівник (протокол №3 від 26.12.01 року);
розглянувши справу за позовом Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради м. Харків
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Фотіна ", м. Харків
про дострокове розірвання договору оренди та виселення.
У судовому засіданні 16.03.2010 р. оголошувалась перерва до 14.30 год. 21.04.2010р., до 11:00 год. 29.04.2010 р. та до 12:00 год. 25.05.2010 р.
Позивач звернувся до господарського суду з позовною заявою про дострокове розірвання договору №4945 від 21.10.2008 р. оренди нежитлового приміщення, розташованого за адресою м. Харків, вул. Наріманова, 4/6, укладеного між Управлінням комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради ( надалі - Управління) та Товариством з обмеженою відповідальністю фірма «Фотіна»,( надалі - Товариство); також просить виселити ТОВ фірма «Фотіна» з займаних нежитлових приміщень першого поверху, що розташовані за адресою вул. Наріманова, 4/6 літ. А-4 загальною площею 73,2 м кв. та передати Управлінню.
Підставами заявленого позову позивач визначив порушення відповідачем пунктів 4.9.1, 4.8, 5.4, договору №4945 оренди нежитлового приміщення від 21.10.2008 року, виявленими в ході перевірки 27.01.2009 р. А саме: у місячний термін відповідач не звернувся до податкової інспекції за місцем розташування обєкту як платник податку на землю, нежитлові орендовані приміщення загальною площею 73,2 кв. м. використовуються в повному обсязі суборендарем - КП «Ритуал», плата за користування приміщенням перевищує орендну плату по договору №4945, санітарно-технічний стан орендованого приміщення незадовільний, приміщення потребує проведення ремонтних робіт.
Представник позивача у судовому засіданні підтримав вимоги заявленого позову в повному обсязі.
02.09.2009 р. представник відповідача надав до канцелярії господарського суду відзив на позовну заяву в якому зазначає, що ТОВ фірма "Фотіна" є платником єдиного податку, систематично звітує до Жовтневої ДПІ м. Харкова за місцезнаходженням нежитлового орендованого приміщення про користування землею, з 2000 р. по 2010 р. оплата за землю включається в ставку єдиного податку 10% згідно діючого законодавства, який сплачується в повному обсязі, згідно розрахунків представлених Жовтневою ДПІ м. Харкова. Також вказує, що акт від 27.01.2009р. на який посилається позивач був складений без участі представника відповідача, про існування такого акту відповідач дізнався з позову, в якому було посилання на цей акт. Щодо порушення з боку відповідача п. 4.8. договору оренди зазначає, що договір оренди не містить в собі чітких термінів та періодів, в які орендар повинен проводити поточний ремонт, а тому твердження стосовно порушення відповідачем п. 4.8. договору оренди вважає необґрунтованим. Також зазначає, що договори суборенди були укладені з дозволу позивача.
21.04.2010 р. представник відповідача надав суду фотографії спірного орендованого приміщення, як доказ знаходження їх в задовільному технічному стані.
Представник відповідача у судовому засіданні проти задоволення заявленого позову заперечує; вказує, що у позивача немає жодної підстави для дострокового розірвання договору оренди та виселення, просить відмовити у задоволенні позову.
Суд, дослідивши матеріали справи та подані сторонами докази, вислухавши присутніх в судовому засіданні представників сторін, встановив наступне.
21.10.2008 р. між управлінням комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради та Товариством з обмеженою відповідальністю фірма "Фотіна" було укладено договір № 4945 оренди нежитлового приміщення (будівлі) (надалі - Договір), згідно п. 1.1. якого позивач передав, а відповідач прийняв у строкове платне користування нежитлові приміщення першого поверху, загальною площею 73,2 м.кв. (технічний паспорт КП "Харківське міське бюро технічної інвентаризації", інвентарний № 58394 від 07.07.2005 р.), далі Майно, яке належить до комунальної власності територіальної громади м. Харкова, розташоване за адресою: м. Харків, вулиця Наріманова, 4/6, літера А-4 та знаходиться на балансі КП "Жилкомсервіс". Право на оренду цих приміщень отримано на підставі розпорядження управління комунального майна та приватизації №1483 від 03.10.2008 р. "Про переукладання договору оренди №4523 від 18.02.2002р. на нежитлові приміщення, які розташовані за адресою: вулиця Наріманова, 4/6, літера А-4.
У п. 1.2. Договору сторони узгодили, що майно передається з метою використання: під фотосалон площею - 23,8 м.кв., фотосалон площею - 12,8 м.кв. та бюро ритуальних послуг площею - 36,6 м.кв.
Згідно п. 3.1. Договору, вартість об'єкту оренди визначається на підставі висновку про вартість Майна і складає 198332,00 грн. станом на 06.10.2008р.
Відповідно до п. 3.2. Договору базова орендна плата становить за листопад місяць 2008р. - 826,38 грн. без урахування індексів інфляції за жовтень і листопад місяць 2008 р. Ставка орендної плати становить 3%, 7% за рік.
Згідно п. 3.6. Договору, розмір орендної плати за кожний місяць визначається шляхом коригування відповідачем розміру орендної плати за минулий місяць на індекс інфляції за поточний місяць і сплачується ним самостійно.
Строк дії договору оренди встановлений з 21.10.2008р. до 21.09.2011р.(п. 10.1 Договору).
Як вбачається з наданого до матеріалів справи акту приймання-передачі для орендного користування нежитлового приміщення (будівлі) від 21.10.2008р. позивач передав, а відповідач прийняв в орендне користування нежитлове приміщення площею 73,2 кв.м., розташоване за адресою: вул. Наріманова, 4/6, літера «А-4».
27.01.2009р. співробітниками управління комунального майна та приватизації Харківської міської ради було здійснено перевірку нежитлових приміщень, розташованих в м. Харків, вул. Наріманова, 4/6, літера «А-4» (Акт від 27.01.2009р. (т. 1 а.с.17-18). В акті перевірки було вказано, що нежитлові приміщення 1-го поверху загальною площею 73,2 кв.м., розташовані за вищезазначеною адресою передані в оренду ТОВ фірма «Фотіна», договір оренди №4945 від 21.10.2008р. для розміщення фото салону площею 36,6 кв.м. та бюро ритуальних послуг площею 36,6 кв.м., строк договору оренди закінчується 21.09.2011 р. Частина приміщень передана в суборенду:
- площею 12,6 кв.м. КП «Ритуал», для розміщення бюро ритуальних послуг, згідно дозволу Управління вих. №2918 від 13.03.2008р.;
- площею 24,00 кв.м. КП «Ритуал», для розміщення бюро ритуальних послуг, згідно дозволу Управління вих. №11219 від 04.09.2008р.;
- площею 12,8 кв.м. ФОП Гарагатому В.В., для розміщення бюро ритуальних послуг (6,4 кв.м.) та фотостудії (6,4 кв.м.), згідно дозволу Управління вих. №128 від 13.01.2009р.
Також зазначено, що:
- оплата за суборенду перевищувала в 1,5 рази орендну плату орендатора, що суперечить ст. 22 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», підтверджується листом КП «Ритуал», а також відомістю сплати за договором №4523 від 18.02.2002р.;
- всі приміщення (№1-9) згідно технічного паспорту БТІ використовуються КП «Ритуал» під бюро ритуальних послуг, самим ТОВ фірма «Фотіна» не використовується;
- санітарно-технічний стан незадовільний, на стінах сліди багаторазових затоплень, тріщини. Приміщення потребує проведення ремонтних робіт.
Матеріалами справи підтверджується, та не заперечується позивачем, що з дозволу позивача ( вих. №128 від 13.01.2009р.; вих. №11219 від 04.09.2008р.; вих. №2918 від 13.03.2008р. ( а.с. 73-75) були укладені договори суборенди між орендарем ТОВ фірма “Фотіна” та суборендарями КП “Ритуал” і СПДФО Гарагатий В.В., що свідчить про додержання відповідачем ст. 774 ЦК України.
Відповідно до п. 2 ч. 1 ст. 783 ЦК України наймодавець має право вимагати розірвання договору у разі, якщо наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі. В даному випадку передача частини об'єкту оренди було здійснено за згодою орендодавця.
Правовідносини між орендарем ТОВ фірма “Фотіна” та суборендарем КП “Ритуал” існують з 1999 р. Розрахунки між ТОВ фірма “Фотіна” і КП “Ритуал” з 1999 р. проводилися на підставі Договору суборенди №1 від 4.11.1999 р. і листа №3 від 4.11.1999 р. згідно з яким був укладений договір, а також договору про спільну діяльність №24 від 25.08.2008 р. на площу 24 кв. м. та договору про спільну діяльність №23 від 12.02.2008 р. на площу 12,6 кв. м.( а.с.69-72). У вказаних документах зазначено “авансові платежі по орендній платі ”, “орендна плата ”, “оплата комунальних платежів”, а також при наявності переплати по орендній платі переплата може бути зарахована в кінці календарного року в рахунок наступних платежів, або повернена на розрахунковий рахунок після проведення акту-звірки взаємних розрахунків. Листом №3 від 4.11.1999 р. КП “Ритуал” повідомлялось про порядок розрахунків, згідно якого оплата включає авансові платежі по орендній платі, орендну плату та комунальні платежі. Разом з листом № 3 направлявся договір суборенди №1 від 4.11.1999 р. для підписання у разі відсутності заперечень щодо розрахунків пов'язаних з орендною платою та авансовими платежами. У п. 3 договору суборенди № 1 сторони узгодили, що разом з орендними платежами, суборендар буде сплачувати авансові платежі по орендній платі.
Позивачем в якості доказу перевищення розміру плати за суборенду надано лист КП “Ритуал” від січня 2009 р. на імя начальника Управління комунального майна і приватизації Харківської міської ради Солошкіна В.Н., в якому вказується розмір орендної плати сплаченої КП “Ритуал” по орендованому нежитловому приміщенні (суборенда), розташованому за адресою м. Харків, вул. Наріманова, 4/6 у ТОВ фірма “Фотіна” за 2008 р. Вказаний лист суд не визнає належним доказом перевищення орендної плати суборендарем, оскільки він не містить розшифровку орендних платежів та авансових платежів по суборендованому нежитловому приміщенні КП “Ритуал”. Відповідач надав суду відомість нарахування та оплати по договору про спільну діяльність (суборенда) між ТОВ фірма “Фотіна” і КП “Ритуал” (а.с. 77), яка підтверджує відсутність перевищення плати КП “Ритуал” за користування приміщенням над орендною платою ТОВ фірма “Фотіна” по Договору оренди №4945.
Отже, суд дійшов висновку, що позивач не надав належних доказів порушення відповідачем п. 5.4 Договору - перевищення оплати за суборенду орендної плати .
Судом встановлено, що ТОВ фірма «Фотіна» є платником єдиного податку, згідно свідоцтва №2038006957 про сплату єдиного податку субєктом малого підприємництва - юридичною особою від 10.12.2008 р. за ставкою єдиного податку, про що надає повідомлення до Жовтневої ДПІ м. Харкова по місцю знаходження нежитлового орендованого приміщення у Жовтневому районі м. Харкова ( а.с. 78). ТОВ фірма “Фотіна” з 28.02.1996 р. під №85 стало на облік в якості платника податку в Червонозаводську ДПІ м. Харкова( а.с. 63). До 2000 р. сплата за землю здійснювалася в повному обсязі, згідно розрахунків представлених Жовтневою ДПІ м. Харкова і наданих копій платіжних доручень. З 2000 р. по 2010 р. сплата за землю ТОВ фірма “Фотіна” окремо не здійснювалась, оскільки входить в ставку єдиного податку 10% згідно діючого законодавства.
Посилаючись на порушення відповідачем умов договору, позивач надав суду Акт Управління від 27.01.2009 р. Відповідач вказує, що зазначений акт був складений не при проведенні огляду орендованих приміщень, директору відповідача для підпису та ознайомлення не надавався. До акту в якості додатку надані фото, з яких вбачається, що в приміщенні, яке орендує ТОВ фірма “Фотіна” поряд з приміщеннями які надані в суборенду КП “Ритуал” ряд приміщень займає відповідач, а також ряд приміщень відведено під лабораторію по виготовленню фотографій на памятники (а.с. 70-72).
Згідно п. 2.2. Статуту ТОВ фірма «Фотіна» одним з предметів діяльності товариства є виготовлення фотокераміки. Предметом діяльності суборендатора СПДФО Гарагатий В.В. також є виготовлення фотокераміки на памятники, а також надання ритуальних послуг. Під ці послуги відповідно наданий дозвіл позивачем на частину нежитлового приміщення відповідно 6,4 кв м. під фото послуги і 6,4 кв. м. під ритуальні послуги.
Отже, позивачем не доведено, що все орендоване приміщення площею 73,2 кв.м. використовується КП “Ритуал”.
Позивач, посилаючись на порушення п. 4.8. орендарем щодо не проведення поточного ремонту орендарем не надав докази наявного погіршення санітарно-технічного стану орендованого приміщення. Відповідач правомірно вказує, що договір оренди, укладений між позивачем та відповідачем не містить в собі чітких термінів та періодів, в які орендар повинен проводити поточний ремонт, а тому твердження позивача стосовно порушення відповідачем п. 4.8. договору є необґрунтованими. Відповідач надав суду докази проведення поточного ремонту в 2005 р., в 2007 р., в 2009 р., а також надав суду 16 фотографій, які підтверджують, що приміщення знаходиться в задовільному стані.
Статтями 784, 783 ЦК України, частиною З статті 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" передбачено право однієї із сторін по договору найму на вимогу про дострокове розірвання договору.
Згідно пункту 10.6 договору оренди №4945 договір оренди припиняється достроково за згодою сторін або за рішенням господарського суду
Відповідно до пункту 6 статті 283 Господарського кодексу України до відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом. Статтею 193 Господарського кодексу України визначено, що суб'єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов'язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов'язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться.
Відповідно до статті 629 Цивільного кодексу України договір є обов'язковим для виконання сторонами. Статтею 526 вказаного Кодексу передбачено, що зобов'язання має виконуватись належним чином відповідно до умов договору та вимог Цивільного кодексу України, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Підстави для зміни або розірвання договору встановлено статтею 651 Цивільного кодексу України. Відповідно до частини другої зазначеної статті договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Отже інші підстави зміни або розірвання договору (крім істотного його порушення) можуть встановлюватись, зокрема, договором.
Порушенням зобов'язання, відповідно до статті 610 Цивільного кодексу України, є його невиконання або виконання з порушення умов, визначеним змістом зобов'язання. Правовими наслідками порушення зобов'язання в силу вимог статті 611 вказаного кодексу є, зокрема, розірвання договору. При цьому правовою підставою для розірвання договору є наявність у діях відповідача складу цивільно-правового правопорушення, а саме: протиправність поведінки особи; шкода, як результат протиправної поведінки; причинний зв'язок між протиправною поведінкою і шкодою; вина особи, що заподіяла шкоду. Зазначені елементи лише в своїй сукупності утворюють склад цивільного правопорушення, що може бути підставою юридичної відповідальності.
Фактичні обставини справи дають підстави стверджувати, що в діях відповідача відсутній склад цивільного правопорушення.
Так, протиправною поведінкою є дії або бездіяльність особи, яка в силу зобов'язання повинна була здійснити певні дії, утриматися від них або протиправна бездіяльність. Проте матеріали справи в однозначний спосіб свідчать про те, що відповідач здійснював ряд конкретних, необхідних та залежних від нього дій для виконання зазначених вище обов'язків.
Шкода, як результат протиправної поведінки, не доведена позивачем та матеріали справи свідчать про відсутність такої шкоди,
Необхідною умовою цивільно-правової відповідальності є наявність причинного зв'язку між протиправною поведінкою і шкодою. Оскільки відсутня протиправна поведінка та шкода, очевидним є відсутність й причинного зв'язку між зазначеними обставинами.
Таким чином суд приходить до однозначного висновку про те, що в діях відповідача відсутній склад цивільно-правового правопорушення, як правової підстави юридичної відповідальності у вигляді розірвання договору.
В абзаці другому пункту 13 роз'яснення президії Вищого арбітражного суду України від 25.05.2000 N 02-5/237 "Про деякі питання практики застосування Закону України "Про оренду державного та комунального майна" зазначено, що підставою для розірвання договору може бути належним чином доведене невиконання орендарем хоча б одного з його зобов'язань, передбачених статтею 18 названого Закону.
Ст. 18 Закону визначає основні зобов'язання орендаря, а саме: - використовувати об'єкт оренди за цільовим призначенням відповідно до профілю виробничої діяльності підприємства; використовувати та зберігати орендоване майно відповідно до умов договору, запобігати його пошкодженню, псуванню; вносити орендну плату своєчасно і у повному обсязі. Договір оренди №4945 від 21.10.2008 р. передбачає зобов'язання орендаря в пунктах 4.1.- 4.15.
Згідно до ч. 1 ст. 32 Господарського процесуального кодексу України доказами у справі є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному законом порядку встановлює наявність чи відсутність обставин, на яких ґрунтуються вимоги і заперечення сторін, а також інші обставини, які мають значення для правильного вирішення господарського спору; ці дані встановлюються письмовими і речовими доказами, висновками судових експертів, поясненнями представників сторін та інших осіб, які беруть участь в судовому процесі.
Відповідно ч. 1 ст. 43 Господарського процесуального кодексу України господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом.
Стаття 129 Конституції України встановлює, що судді при здійсненні правосуддя незалежні і підкоряються лише закону. Змагальність сторін та свобода в наданні ними суду своїх доказів і у доведенні перед судом їх переконливості - є однією із основних засад судочинства.
Позивач не надав суду доказів порушення Договору відповідачем, та завдання цим порушенням шкоди; враховуючи, що позивачем не доведено наявність істотного порушення договору, порушення пунктів 4.9.1, 4.8, 5.4 Договору відповідачем, суд приходить до висновку, що в даному разі відсутні необхідні умови для розірвання договору, передбачені пунктом 2 статті 651 Цивільного кодексу України для розірвання договору за рішенням суду. Судом також не встановлено невиконання відповідачем хоча б одного з його зобов'язань, передбачених статтею 18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" . Таким чином це означає відсутність правових підстав для задоволення позовних вимог.
З урахуванням обставин справи та вимог чинного законодавства суд дійшов до висновку, що позовні вимоги про розірвання договору № 4945 від 21.10.2008р., виселення відповідача з нежитлового приміщення площею 73,2 кв.м., розташованого за адресою: м. Харків, вул. Наріманова, 4/6 та, літ. А-1, та передання зазначеного нежитлового приміщення Управлінню комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради необґрунтовані та не підтверджені матеріалами справи.
З огляду на викладене, суд дійшов до висновку, що позовні вимоги задоволенню не підлягають.
Враховуючи викладене та керуючись статтями 610,611, 626, 651 Цивільного кодексу України, статтями 188, 193 Господарського кодексу України та статтями 1, 4, 12, 22, 33, 43, 44 - 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд -
У задоволені позовних вимог відмовити повністю.
Суддя
Повний текст рішення складено та підписано 30.05.2010р.