Держпром, 8-й під'їзд, майдан Свободи, 5, м. Харків, 61022,
тел. приймальня (057) 705-14-50, тел. канцелярія 705-14-41, факс 705-14-41
"25" травня 2010 р. Справа № 54/319-09
вх. № 10391/1-54
Суддя господарського суду
при секретарі судового засідання
за участю представників сторін:
позивача - Грєнков І.В. (дов.)
відповідача - 1 -Чернікова О.С. (дов.), Пахомов Ю.О. (дов.)
відповідача -2- Гайдаренко Л.О. (дов.)
розглянувши справу за позовом Харківська міська рада, м. Харків
до 1. ТОВ "СК Главмаш", м. Харків
2. Управління земельних відносин Харківської міської ради, м. Харків
про розірвання договору оренди землі та зобов'язання вчинити певні дії
Позивач, Харківська міська рада, звернувся до господарського суду Харківської області з позовною заявою до відповідачів, ТОВ «СК Главмаш» та Управління земельних відносин Харківської міської ради, в якій просить винести рішення про розірвання договору оренди землі від 11 жовтня 2004р., зареєстрованого у Харківській регіональній філії ДП «Центр державного земельного кадастру при Держкомземі України по земельних ресурсах» в книзі записів державної реєстрації договорів оренди (книга №4) від 11 жовтня 2004р. за №8588/04, укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю «СК Главмаш» та Харківською міською радою; зобов'язати відповідача - Товариство з обмеженою відповідальністю «СК Главмаш» звільнити земельну ділянку, загальною площею 15,0778 га по пр. 50-річчя СРСР ріг пр. Московському у м. Харкові шляхом демонтажу залізобетонного забору; зобов'язати відповідача - Товариство з обмеженою відповідальністю «СК Главмаш» повернути земельну ділянку, загальною площею 15,0778 га по пр. 50-річчя СРСР ріг пр. Московському у м. Харкові територіальній громаді м. Харкова в особі Харківської міської ради з приведенням її у придатний для подальшого використання стан, а також зобов'язати Управління земельних відносин Харківської міської ради прийняти земельну ділянку, загальною площею 15,0778 га по пр. 50-річчя СРСР ріг пр. Московському у м. Харкові шляхом складання акту приймання - передачі.
Ухвалою господарського суду Харківської області від 26.04.2010р. по вказаній справі у зв'язку зі сплином двомісячного строку розгляду справи за заявою судді продовжено строк розгляду справи №54/319-09 на один місяць до «27» травня 2010р.
До судового засідання, призначеного на 18.05.10р. о 14:00год представник 1-відповідача не прибув, через канцелярію суду надав клопотання про відкладення розгляду справи на три тижні та продовження терміну розгляду справи.
Представник позивача проти продовження строку розгляду справи у відповідності до ч.4 ст.69 ГПК України заперечує, тому в зв'язку зі сплином продовженого строку розгляду справи суд оголосив перерву до 25.05.10р. о 12:50 год. для виготовлення повного тексту рішення.
У судовому засіданні представник позивача підтримує заявлені позовні вимоги і просить їх задовольнити у повному обсязі.
1-відповідач проти позову заперечує, обґрунтування своїх заперечень в письмовому вигляді не надав, його представник зазначив, що ним повністю виконуються умови спірного договору, орендна плата за земельну ділянку проводиться за підвищеними тарифами, терміни початку та закінчення будівництва на даній земельній ділянці це його право, а не обов'язок.
2-відповідач підтримує позовні вимоги.
Суд, вислухав пояснення представників сторін та дослідивши докази, вважає, що позовна заява підлягає задоволенню, виходячи з наступного:
Судом встановлено, що пунктом 94 додатку 1 до рішення 21 сесії Харківської міської ради 4 скликання від 28.04.2004 р. № 66/04 «Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для будівництва (реконструкції) та подальшої експлуатації об'єктів» ТОВ «СК ГЛАВМАШ» передано в оренду земельну ділянку загальною площею 15,0778 га по пр. 50-річчя СРСР ріг пр. Московського у м. Харкові для будівництва житлового комплексу з об'єктами соцкультпобутового призначення, спортивно-оздоровчим комплексом, підземним та наземним паркінгами строком до 01.12.2007р. (але не пізніше прийняття об'єкту до експлуатації) та для експлуатації строком до 01.12.2029р.
На підставі вказаного рішення між Харківської міської радою та ТОВ «СК ГЛАВМАШ» укладено договір оренди землі від 11.10.2004р. реєстраційний № 8588/04, відповідно до якого орендодавець надав, а орендар прийняв у строкове платне користування земельну ділянку, яка знаходиться в м. Харків по пр. 50-річчя СРСР ріг пр. Московського, загальною площею 15,0778 га.
Договір укладений строком: на період будівництва до 01.12.2007р. (але не пізніше прийняття об'єкту до експлуатації), на період експлуатації до 01.12.2029р., про що зазначено в пункті 8 цього договору.
Згідно з ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства (стаття 628 ЦК України).
Відповідно до статті 629 цього Кодексу договір є обов'язковим для виконання сторонами.
На спірні орендні правовідносини, пов'язані з невиконанням орендарем умов договору оренди земельної ділянки та обумовленим цим виникнення підстав для його примусового припинення прав на земельну ділянку в судовому порядку, поширюється дія статей 141,143 Земельного кодексу України, статей 3, 6, 638, 651, 653 ЦК України, статей 15, 24. 25, 32 Закону України «Про оренду землі», статті 29 Закону України «Про планування і забудову територій».
Відповідно до частини 1 статті 24 Закону України «Про оренду землі» орендодавець має право вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди. Статтею 25 цього ж Закону передбачено, що орендар земельної ділянки зобов'язаний приступати до її використання в строки, встановлені договором оренди землі.
В пункті 15 договору оренди землі сторони встановили, що земельна ділянка передається в оренду для будівництва житлового комплексу з об'єктами соцкультпобутового призначення, спортивно-оздоровчим комплексом, підземним та наземним паркінгами (але не пізніше прийняття об'єкту до експлуатації) та для подальшої експлуатації цього об'єкту.
Згідно з пунктом 5.2 рішення 21 сесії Харківської міської ради 4 скликання «Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для будівництва (реконструкції) та подальшої експлуатації об'єкта» від 28.04.2004 р. № 66/04 відповідача попереджено, що у випадку не здачі об'єктів до експлуатації у встановлені в рішенні строки, а також не отримання дозволів на виконання будівельних робіт зазначене рішення втрачає чинність і договори оренди земельних ділянок підлягають розірванню у встановленому порядку.
В пункті 7 спірного договору сторони також обумовили про те, що у випадку не здачі об'єкту до експлуатації у встановлені в рішенні строки, а також неотримання дозволу на виконання будівельних робіт зазначене рішення втрачає чинність і договір оренди земельної ділянки підлягає розірванню у встановленому порядку.
Відповідно до статті 29 Закону України «Про планування і забудову територій» дозвіл на виконання будівельних робіт надається інспекціями державного архітектурно-будівельного контролю на підставі: проектної документації; документа, що засвідчує право власності чи користування (в тому числі на умовах оренди) земельною ділянкою; угоди про право забудови земельної ділянки; рішення виконавчого органу відповідної ради або місцевої державної адміністрації про дозвіл на будівництво об'єкта містобудування; комплексного висновку державної інвестиційної експертизи; документа про призначення відповідальних виконавців робіт.
Видача та реєстрація дозволу на виконання будівельних робіт здійснюється протягом одного місяця з дня подання заяви.
Судом встановлено, що згідно з листом Управління містобудування та архітектури Департаменту містобудування, архітектури та земельних відносин Харківської міської ради від 21.09.2009 р. № 6381/0/27-09 робоча документація на погодження до управління містобудування та архітектури ТОВ «СК Главмаш» не надавалась, будівництво об'єкту не розпочато, територія не освоєна.
Як свідчить акт 1232/10 обстеження земельної ділянки по пр. 50-річчя СРСР ріг пр. Московського в м. Харкові, складений 19.04.2010 р. головним спеціалістом відділу самоврядного контролю за використанням та охороною земель Управління земельних відносин Харківської міської ради, вказана земельна ділянка частково огороджена залізобетонним забором, вільна від будівель і споруд та ТОВ «СК Главмаш» не використовується.
Відповідно до статті 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.
Згідно з пунктом 38 спірного договору оренди землі дія договору припиняється шляхом його розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов'язків, передбачених договором.
Отже, невикористання земельної ділянки за цільовим призначенням, є порушенням умов договору оренди та може бути підставою для його дострокового розірвання на підставі статті 32 Закону України «Про оренду землі».
Доводи відповідача в частині неправильного застосування ст. 143 Земельного кодексу України, що зводяться до невірного ототожнення судом понять не використання земельної ділянки за цільовим призначенням та використання земельної ділянки не за цільовим призначенням не впливають на мотиви суду щодо підстав для розірвання договору згідно ст. 32 Закону України «Про оренду землі».
При цьому суд визнає правильним та таким, що відповідає ст.ст. 25, 32 Закону України «Про оренду землі» твердження, що порушення умов договору використання земельної ділянки за її цільовим призначенням охоплює не лише випадки її використання з іншою, не передбаченою умовами договору оренди метою, але і випадки невикористання земельної ділянки взагалі (за будь-яким призначенням).
Відповідно до ст. 34 Закону України «Про оренду землі» у разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором. Орендар не має права утримувати земельну ділянку для задоволення своїх вимог до орендодавця.
Згідно з частиною 4 ст. 24 Закону України «Про планування і забудову територій» в редакції, яка діяла на момент прийняття рішення та укладання оскаржуваного договору оренди землі у разі прийняття сільською, селищною чи міської радою рішення про надання земельної ділянки із земель державної чи комунальної власності для розміщення об'єкта містобудування в порядку, визначеному земельним законодавством, зазначене рішення одночасно є дозволом на будівництва цього об'єкту.
Частиною 5 цієї статті передбачалося, що дозвіл на будівництво дає право замовникам на отримання вихідних даних на проектування, здійснення проектно-вишукувальних робіт та отримання дозволу на виконання будівельних робіт.
Враховуючи, що з 2004 року будівельні роботи не було розпочато, рішення міської ради, яке одночасно є дозволом на будівництво втратило чинність.
Харківською міською радою рішення про продовження строків будівництва не приймалось.
Крім того, судом встановлено, що рішенням 33 сесії 5 скликання Харківської міської ради № 81/09 від 29.04.2009р. «Про визнання такими, що втратили чинність та скасування рішень Харківської міської ради» відповідно до вимог Закону України «Про планування та забудову територій» у зв'язку зі сплином дворічного терміну від дня отримання дозволу на будівництво об'єкту містобудування, невиконанням вимог п. 5.2 рішення Харківської міської ради про надання земельної ділянки в оренду та пункту 7 договору оренди землі від 11.10.2009р. № 8588/04 щодо необхідності отримання дозволу на виконання будівельних робіт та здачі об'єкту до експлуатації і встановлені у рішенні строки, згідно ст. 124 Земельного кодексу України, ст.ст. 11, 526, 610, 611 ЦК України, пункт 94 додатку 1 до рішення 21 сесії Харківської міської ради 4 скликання від 28.04.2004р. № 66/04 визнано таким, що втратив чинність.
Згідно зі статтею 134 Конституції України земля є об'єктом права власності Українського народу. Від імені Українського народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених цією Конституцією.
Зі змісту статті 12 Земельного кодексу вбачається, що розпорядження землями територіального громади міста, в тому числі і надання їх у користування, належить до повноважень міської ради та здійснюється відповідно до вимог цього кодексу.
Пунктом 34 статті 26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» передбачено, що питання регулювання земельних відносин вирішується виключно на пленарних засіданнях міської ради. До компетенції міських рад відносяться питання щодо регулювання земельних відносин, у відповідності до чинного законодавства.
Згідно з частиною 1 статті 59 цього Закону рада в межах своїх повноважень приймає нормативні та інші акти у формі рішень.
Чинне законодавство України не встановлює обмежень щодо скасування міськими радами своїх рішень в межах власних повноважень.
Згідно з Рішенням Конституційного Суду України від 16.04.2009 р. по справі №1-9/2009 за конституційним поданням Харківської міської ради щодо офіційного тлумачення положень ч. 2 ст. 19, ст. 144 Конституції України, ст. 25. ч. 14 ст. 46, ч.ч. 1, 10 ст. 59 ЗУ «Про місцеве самоврядування в Україні» не може вважатися незаконним рішення органу місцевого самоврядування щодо скасування свого рішення про надання земельної ділянки, орган місцевого самоврядування має право приймати рішення, вносити до них зміни та/чи скасовувати їх на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.
Харківська міська рада, приймаючи рішення «Про визнання такими, що втратили чинність та скасування рішень Харківської міської ради» від 29.04.2009р. № 81/09, діяла в межах своєї компетенції та з урахуванням приписів чинного законодавства.
Статтею 30 Закону України «Про оренду землі» визначено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін; у разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.
Порядок внесення змін до договору визначений наступними правовими нормами.
За змістом статті 654 Цивільного кодексу України зміна умов договору вчиняється в такій самій формі, що й договір. Оскільки, відповідно до статті 20 Закону України «Про оренду землі» укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації, то зміни, які вносяться шляхом укладання додаткової угоди до договору оренди землі, набувають чинності після їх державної реєстрації.
Судом встановлено, що сторони не погодили продовження дії договору, до того ж вимоги про внесення змін у спірний договір оренди не були предметом судового розгляду.
За правилами судового процесу кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень (стаття 33 ГПК України).
Судом не встановлено обставин порушення прав ТОВ «СК Главмаш» щодо проведення будівництва та експлуатації житлового комплексу з об'єктами соцкультпобутового призначення, спортивно-оздоровчим комплексом, підземним та наземним паркінгами у передбачені умовами договору строки, а також перешкоджання виконання ним своїх обов'язків, визначених у рішенні 21 сесії 4 скликання від 28.04.2004 року №66/04 про надання юридичній особі земельної ділянки в оренду.
Наведене підтверджується Постановою Вищого господарського суду України від 06.04.2010р. по справі 54/91-09 про розірвання договору оренди землі та звільнення земельної ділянки.
Суд не приймає твердження ТОВ СК «ГЛАВМАШ» про те, що ним повністю сплачується орендна плата за землю, навіть у збільшеному позивачем розмірі, тому ніякої шкоди та збитків позивачу не спричинено, оскільки сторонами додаткові угоди до спірного договору про зміну строків будівництва та про зміну розміру орендної плати не укладались. Згідно листа ДПІ у Фрунзенському р-ні м. Харкова від 18.05.10р. (де стоїть на обліку 1-відповідач як платник податку на землю) ТОВ СК «ГЛАВМАШ» згідно податкової декларації орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності на 2009 рік нараховує орендну плату в розмірі 2004,45грн. за місяць, на 2010 рік - в розмірі 2122,71 грн. на місяць. Станом на 18.05.10р. обліковується переплата в сумі 197918,07грн. Тому твердження ТОВ СК «ГЛАВМАШ», що ним сплачується орендна плата за земельну ділянку по спірному договору у збільшеному розмірі на підставі листа позивача, є безпідставним. ДПІ у Фрунзенському р-ні м. Харкова зараховує орендну плату за землю у розмірі, що зазначений безпосередньо у спірному договорі, тому переплату по орендній платі 1-відповідач може витребувати назад в любий час.
З огляду на викладене, суд вважає, що позовні вимоги позивача є обґрунтованими, законними, підтвердженими матеріалами справи та такими, що підлягають задоволенню.
Відповідно до статті 44 та статті 49 Господарського процесуального кодексу України витрати по сплаті державного мита та витрати на інформаційно - технічне забезпечення судового процесу, у разі задоволення позовним вимог, покладаються на відповідача.
На підставі викладеного та керуючись статтями 6, 8, 19, 124, 129 Конституції України, статтями 373, 610, 611, 629, 651 ЦК України, статтями 152, 189 ЗК України, статтями 1, 4, 12, 33, 43, 44-49, 82-85 ГПК України, суд
Позовні вимоги задовольнити повністю.
Розірвати договір оренди землі від 11.10.2004р., зареєстрований у Харківській регіональній філії ДП "Центр ДЗК" за № 8588/04, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю "СК Главмаш" (м.Київ пров.Лабораторний,3 код ЄДРПОУ 32566297) та Харківською міською радою (м.Харків м.Конституції, 7 код ЄДРПОУ 04059243).
Зобов'язати ТОВ "СК Главмаш" звільнити земельну ділянку загальною площею 15,0778 га по пр. 50-річчя СРСР ріг пр. Московському у м. Харкові шляхом демонтажу залізобетонного забору.
Зобов'язати ТОВ "СК Главмаш" повернути земельну ділянку загальною площею 15,0778 га по пр. 50-річчя СРСР ріг пр. Московському у м. Харкові територіальній громаді м. Харкова в особі Харківської міської ради з приведенням її у придатний для подальшого використання стан.
Зобов'язати Управління земельних відносин Харківської міської ради прийняти земельну ділянку, загальною площею 15,0778 га по пр. 50-річчя СРСР ріг пр. Московському у м. Харкові шляхом складання акту приймання-передачі.
Стягнути з ТОВ "СК Главмаш" (01133, м. Київ, пров. Лабораторний, 3, ідентифікаційний код: 32566297) на користь Харківської міської ради (61200, м. Харків, пл. Конституції, 7, код: 04059243) 236,00 грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.
Стягнути з ТОВ "СК Главмаш" (01133 м. Київ, пров. Лабораторний, 3, ідентифікаційний код: 32566297) в доход державного бюджету (одержувач коштів - ВДК м. Харкова, код ЄДРПОУ 24134490, рахунок 31110095700002 в УДК у Харківській області, МФО 851011, код бюджетної класифікації 22090200, символ звітності 095) 85 грн. державного мита.
Видати накази після набрання рішенням законної сили.
Суддя