ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА 01054, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-В, тел. (044) 284-18-98, E-mail: inbox@ki.arbitr.gov.ua
м. Київ
28.09.2021Справа № 910/4606/21
Господарський суд міста Києва у складі судді Комарової О.С., за участю секретаря судового засідання П'янковської Т.В., розглянув у відкритому судовому засіданні справу
за позовом Національного агентства з питань запобігання корупції
до Товариства з обмеженою відповідальністю « ДІАНА»
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача - Регіональне відділення Фонду державного майна України по місту Києву
про розірвання договору
за участі представників:
позивача - Дробчак Н.В.,
відповідача - не прибув,
третьої особи - Максюта Е.А.,
Національне агентство з питань запобігання корупції звернулось до Господарського суду міста Києва з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю « ДІАНА», в якому просить розірвати договір оренди нерухомого майна, що належить до державної власності від 29.11.2019 № 279 (зі змінами, внесеними додатковою угодою від 21.09.2020 № 1), укладений між позивачем та відповідачем та виселити Товариство з обмеженою відповідальністю «ДІАНА» у примусовому порядку з державного нерухомого майна - нежитлового приміщення цокольного поверху загальною площею 195,1 кв.м., що розміщене в адміністративній будівлі за адресою: м. Київ, бульвар Дружби Народів, 28 (реєстровий номер 37508596.2.ЮМЦУПР102), на 1-му поверсі будівлі, що перебуває на балансі Національного агентства з питань запобігання корупції.
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що відповідач, як орендар нерухомого майна, не виконує належним чином зобов'язання за договором, зокрема в частині своєчасного та в повному обсязі внесення орендної плати, забезпечення утримання та поточного ремонту майна, укладення договору страхування майна, забезпечення приміщення системою припливно-витяжної вентиляції та встановлення очисних споруд стічних вод. Наведене, на переконання позивача, свідчить про систематичний та триваючий характер порушень орендарем умов договору, що є підставою для дострокового розірвання договору на вимогу орендодавця.
Також заявник вказує, що у зв'язку з передачею нежитлових приміщень будівлі за адресою: м. Київ, бульвар Дружби Народів, 28, до його сфери управління, змінилась їх галузева особливість, врахування якої є обов'язковим при вирішенні питання про передачу майна в оренду, спірний договір оренди є таким, що суперечить Закону України «Про оренду державного та комунального майна» та має бути припинений у зв'язку з істотною зміною обставин, якими керувались сторони під час його укладення. Крім цього, позивач вказує, що спірне приміщення необхідне для власних потреб органу.
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 29.03.2021 позовну заяву було залишено без руху через недодержання заявником вимог статті 164, 172 ГПК України.
05.04.2021 до суду надійшла заява позивача в порядку усунення недоліків, зі змісту якої вбачається, що виявлені ухвалою Господарського суду міста Києва від 29.03.2021 недоліки усунуто.
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 12.04.2021 прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі. Розгляд справи вирішено здійснювати за правилами загального позовного провадження. Призначено підготовче засідання у справі на 12.05.2021. Також залучено до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача - Регіональне відділення Фонду державного майна України по місту Києву.
12.05.2021 від третьої особи надійшли пояснення, у яких Фонд підтримує заявлені позовні вимоги та просить їх задовольнити.
У підготовчому засіданні 12.05.2021 суд продовжив строк підготовчого провадження на 30 днів та ухвалив відкласти розгляд справи у підготовчому засіданні на 01.06.2021.
28.05.2021 від відповідача надійшов відзив на позовну заяву, у якому він просить відмовити у задоволенні позовних вимог, вказуючи на те, що дійсно за ним обліковується заборгованість з орендної плати, проте така заборгованість виникла під час дії карантину, при цьому позивач та балансоутримувач безпідставно відмовили відповідачеві у зменшенні орендної плати на підставі постанови КМУ № 611 від 15.07.2020.
Також відповідач вказує, що порушення, зафіксовані в акті комплексного огляду державного майна не є належними доказами, оскільки у посадових осіб позивача відсутні повноваження щодо фіксації наведених у акті порушень.
У підготовчому засіданні 01.06.2021 суд відклав підготовче засідання на 06.07.2021.
06.07.2021 від відповідача надійшло клопотання про відкладення підготовчого засідання.
06.07.2021 від позивача надійшло клопотання про долучення доказів до матеріалів справи.
У зв'язку з перебуванням судді Комарової О.С. у період з 29.06.2021 по 06.07.2021 на лікарняному, підготовче засідання було відкладено на 27.07.2021.
27.07.2021 від позивача надійшли додаткові пояснення.
У підготовчому засіданні 27.07.2021 оголосив перерву у підготовчому засіданні до 10.08.2021.
У підготовчому засіданні 10.08.2021 оголосив перерву у підготовчому засіданні до 31.08.2021.
У підготовчому засіданні 31.08.2021 суд закрив підготовче провадження та призначив справу до розгляду по суті в цьому ж судовому засіданні, заслухав пояснення представників позивача та третьої особи, дослідив докази та відклав судове засідання на 28.09.2021.
У судовому засіданні 28.09.2021 суд заслухав промову представників позивача та третьої особи у судових дебатах та, після виходу з нарадчої кімнати, проголосив вступну та резолютивну частини рішення.
Відповідач, будучи належним чином повідомленим про дату, час та місце судового розгляду, в судове засідання не прибув.
Дослідивши матеріали справи, всебічно і повно з'ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об'єктивно оцінивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд,
29.11.2019 між Міністерством розвитку економіки, торгівлі та сільського господарства України (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю « ДІАНА» (орендар) було укладено Договір оренди № 279 нерухомого майна, що належить до державної власності (далі - Договір), за умовами якого орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування державне нерухоме майно - нежитлове приміщення цокольного поверху загальною площею 195,1 кв.м., яке розміщено в адміністративній будівлі за адресою: м. Київ, бульв. Дружби Народів, 28 (реєстраційний номер 37508596.2.ЮМЦУПР102), що перебуває на балансі Міністерства розвитку економіки, торгівлі та сільського господарства України (балансоутримувач) (п. 1.1 Договору).
Згідно п. 1.2 Договору, майно передається в оренду з метою розміщення:
пекарні - 71,1 кв.м.;
торговельного об'єкту з продажу продовольчих товарів, крім товарів підакцизної групи - 124,0 кв.м.
Відповідно до п. 3.1 Договору, орендна плата визначена на підставі Методики розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 № 786 (зі змінами) становить без ПДВ за базовий місяць розрахунку - червень 2019 року - 30 284, 33 грн.
Розмір орендної плати за перший місяць оренди - листопад 2019 року встановлюється шляхом коригування орендної плати за базовий місяць на індекс інфляції за липень, серпень, вересень та жовтень місяці 2019 року.
Орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць (п. 3.3 Договору).
У пункті 3.6 Договору визначено, що орендна плата перераховується до державного бюджету та балансоутримувачу у співвідношенні 50% до 50% щомісяця не пізніше 15 числа місяця наступного за звітним.
Розділ 5 Договору визначає обов'язки орендаря.
Так, орендар зобов'язаний:
- своєчасно й у повному обсязі сплачувати орендну плату до державного бюджету та балансоутримувачу (п. 5.3 Договору).
- забезпечувати збереження Майна, запобігати його пошкодженню і псуванню, тримати майно в порядку, передбаченому санітарними нормами та правилами пожежної безпеки, підтримувати майно в належному стані, не гіршому, ніж на момент передачі його в оренду, з врахуванням нормального фізичного зносу, здійснювати заходи протипожежної безпеки (п. 5.4 Договору).
- своєчасно здійснювати за власний рахунок поточний ремонт майна (п. 5.7 Договору).
- протягом 10 робочих днів після укладення цього Договору, застрахувати майно на користь балансоутримувача на суму, не меншу ніж вартість за висновком про вартість/актом оцінки у порядку, визначеному законодавством, зокрема від пожежі, затоплення, протиправних дій третіх осіб, стихійного лиха. Постійно поновлювати договір страхування так, щоб протягом строку дії цього Договору майно було застрахованим, і надавати орендодавцю копії завірених належним чином договору страхування (договорів страхування) і платіжного доручення (платіжних доручень) про сплату страхового платежу страхових платежів) (п. 5.8 Договору).
- протягом 1 місяця після укладення цього Договору, за власний рахунок забезпечити виробничі приміщення системою припливно-витяжної вентиляції відповідно до діючих нормативів та потужності товариства (п. 5.13 Договору).
- у місячний термін встановити очисні споруди стічних вод та надати орендодавцю необхідні документи (технічний паспорт, договір з обстеження та очищення сепараторів жиру, договір на приймання та знешкодження відходів, тощо) відповідно Правил приймання стічних вод абонентів у систему каналізації міста Києва, затверджених розпорядженням виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 12.10.2011 № 1879, зареєстрованого в Головному управлінні юстиції у місті Києві 17.10.2011 за № 44/903 (п. 5.14 Договору).
Пунктом 8.2 Договору передбачено право орендодавця виступати з ініціативою щодо внесення змін до цього Договору або його розірвання у разі погіршення стану майна внаслідок невиконання або неналежного виконання умов цього Договору.
Відповідно до п. 10.1 Договору, його укладено строком на 2 роки 11 місяців, що діє з 29.11.2019 до 29.10.2022 включно.
У пункті 10.7 Договору сторони погодили, що цей Договір буде достроково розірваний на вимогу орендодавця, якщо орендар, зокрема, не сплачує орендну плату протягом 3 місяців підряд (пп. 10.7.3), не робить згідно з умовами цього Договору поточний ремонт майна (пп. 10.7.4), не виконав зобов'язання, передбачені пунктами 5.2 та 5.8 цього Договору (пп. 10.7.7).
Пунктом 10.9 Договору встановлено, що у разі припинення або розірвання цього Договору, майно протягом 3 робочих днів орендар повертає балансоутримувачу (орендодавцю).
Майно вважається поверненим орендодавцю (балансоутримувачу) з моменту підписання сторонами акта приймання-передавання. Обов'язок щодо складання акта приймання-передавання про повернення майна покладається на орендаря (п. 10.10 Договору).
29.11.2019 сторонами підписано акт приймання-передавання орендованого майна, відповідно до якого орендодавець передав, а орендар прийняв в строкове платне користування майно - нежитлове приміщення цокольного поверху загальною площею 195,1 кв.м., яке розміщено в адміністративній будівлі за адресою: м. Київ, бульв. Дружби Народів, 28 (реєстраційний номер 37508596.2.ЮМЦУПР102).
21.09.2020 між Міністерством розвитку економіки, торгівлі та сільського господарства України (попередній орендодавець), Національним агентством з питань запобігання корупції (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю « ДІАНА» (орендар) було укладено Додаткову угоду № 1 до Договору, відповідно до п. 1 якої попередній орендодавець передав, а орендар прийняв на себе всі права, обов'язки та відповідальність орендодавця за Договором, що виникли з 02.07.2020.
У період з 17.08.2020 по 02.09.2020 фахівцями Регіонального відділення Фонду державного майна України по місту Києву було проведено перевірку використання орендованого державного нерухомого майна за адресою: м. Київ, бульв. Дружби Народів, 28, зокрема і того, що передано в оренду ТОВ «ДІАНА», наслідки чого оформлено Звітом про результати перевірки виконання умов договорів оренди державного нерухомого майна, розташованого за адресою: місто Київ, бульвар Дружби Народів, 28.
Перевіркою встановлено, що ТОВ «ДІАНА» не виконало вимог п. 5.13 Договору щодо встановлення системи припливно-витяжної вентиляції, а також відсутній чинний договір страхування. Також встановлено, що станом на 01.10.2020 заборгованість з орендної плати становить 197 087, 89 грн.
Крім цього, посадовими особами позивача, в присутності директора ТОВ «ДІАНА» Давиденко Т.Л. було здійснено огляд об'єкта оренди, про що складено акт комплексного огляду державного нерухомого майна, переданого в оренду згідно з договором оренди нерухомого майна, що належить до державної власності, від 29.11.2019 № 279.
Перевіряючими встановлено, що станом на 27.01.2021 заборгованість з орендної плати становить 157 482, 17 грн, що є порушення умов п. 5.2 Договору. Також виявлено порушення пунктів 5.4, 5.7, 5.8, 5.13 та 5.14 Договору.
24.11.2020 позивачем направлено відповідачеві претензію про дострокове розірвання Договору, проте як докази вручення претензії, так і докази її розгляду в матеріалах справи відсутні.
Судом встановлено, що відповідач неодноразово звертався до позивача та третьої особи з питання перерахунку орендної плати на підставі постанови КМУ від 15.07.2020 № 611.
Листом № 60-09/66817/20 від 18.12.2020 позивач відмовив у перерахунку орендної плати відповідачеві.
Вважаючи, що вищенаведені порушення умов Договору мають систематичний та триваючий характер, позивач вважає наявними підстави для дострокового розірвання Договору та виселення відповідача із орендованого майна.
Оцінюючи подані докази та наведені обґрунтування за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді всіх обставин справи в їх сукупності, суд вважає, що позовні вимоги підлягають задоволенню, виходячи з наступного.
Відповідно до частин першої, другої статті 11 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори та інші правочин.
Згідно з приписами статті 509 ЦК України зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку; зобов'язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу, у тому числі і з договорів.
Частиною першою статті 173 Господарського кодексу України (далі - ГК України) встановлено, що господарським визнається зобов'язання, що виникає між суб'єктом господарювання та іншим учасником (учасниками) відносин у сфері господарювання з підстав, передбачених Господарським кодексом України, в силу якого один суб'єкт (зобов'язана сторона, у тому числі боржник) зобов'язаний вчинити певну дію господарського чи управлінсько-господарського характеру на користь іншого суб'єкта (виконати роботу, передати майно, сплатити гроші, надати інформацію тощо), або утриматися від певних дій, а інший суб'єкт (управнена сторона, у тому числі кредитор) має право вимагати від зобов'язаної сторони виконання її обов'язку.
Господарські зобов'язання можуть виникати, зокрема, з господарського договору та інших угод, передбачених законом, а також з угод, не передбачених законом, але таких, які йому не суперечать (стаття 174 ГК України).
В силу статті 179 ГК України майново-господарські зобов'язання, які виникають між суб'єктами господарювання або між суб'єктами господарювання і негосподарюючими суб'єктами - юридичними особами на підставі господарських договорів, є господарсько-договірними зобов'язаннями. При укладенні господарських договорів сторони можуть визначати зміст договору, зокрема, на основі вільного волевиявлення, коли сторони мають право погоджувати на свій розсуд будь-які умови договору, що не суперечать законодавству.
Відповідно до частини сьомої статті 179 ГК України господарські договори укладаються за правилами, встановленими Цивільним кодексом України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом, іншими нормативно-правовими актами щодо окремих видів договорів.
За умовами частини першої статті 627 ЦК України відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків (частина перша статті 626 ЦК України).
Як вбачається з правовідносин, що виникли між сторонами, їм притаманні ознаки, що характеризують цивільні відносини, які виникають з договорів найму (оренди) державного майна.
Згідно з частиною першою статті 283 ГК України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.
В силу частини шостої статті 283 ГК України до відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.
Частиною першою статті 759 ЦК України передбачено, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.
Організаційні та майнові відносини, що виникають у зв'язку з орендою державного та комунального майна, врегульовано Законом України «Про оренду державного та комунального майна» від 10.04.1992 № 2269-XII (далі - Договір № 2269-XII), який був чинним на час виникнення спірних правовідносин.
Орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності (частина перша статті 2 Закону № 2269-XII).
Відповідно до частини першої статті 193 ГК України та статті 526 ЦК України зобов'язання мають виконуватися належним чином відповідно до умов закону, інших правових актів, договору, а за відсутністю таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
В силу статті 530 ЦК України зобов'язання повинні виконуватись в установлений законом або договором строк.
За умовами частини третьої статті 18 Закону № 2269-XII орендар зобов'язаний вносити орендну плату своєчасно і у повному обсязі.
Частиною третьою статті 19 Закону № 2269-XII визначено, що строки внесення орендної плати визначаються у договорі.
Згідно з частиною третьою статті 285, частинами першою та четвертою статті 286 ГК України орендар зобов'язаний берегти орендоване майно відповідно до умов договору, запобігаючи його псуванню або пошкодженню, та своєчасно і в повному обсязі сплачувати орендну плату. Орендна плата - це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності. Строки внесення орендної плати визначаються в договорі.
Відповідно до частин першої, п'ятої статті 762 ЦК України за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Якщо розмір плати не встановлений договором, він визначається з урахуванням споживчої якості речі та інших обставин, які мають істотне значення. Плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором.
Частиною другою статті 19 Закону № 2269-XII унормовано, що методика розрахунку орендної плати та пропорції її розподілу між відповідним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем визначаються для об'єктів, що перебувають у державній власності, Кабінетом Міністрів України. Методика розрахунку орендної плати та пропорції її розподілу між відповідним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем визначаються органами, уповноваженими Верховною Радою Автономної Республіки Крим (для об'єктів, що належать Автономній Республіці Крим), та органами місцевого самоврядування (для об'єктів, що перебувають у комунальній власності) на тих самих методологічних засадах, як і для об'єктів, що перебувають у державній власності.
Оцінка об'єкта оренди здійснюється за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України. Оцінка об'єкта оренди передує укладенню договору оренди. У разі якщо на момент продовження дії договору оренди остання оцінка об'єкта оренди була зроблена більш як три роки тому, для продовження (поновлення) договору оренди провадиться оцінка об'єкта оренди (стаття 11 Закону № 2269-XII).
В силу частин першої, другої статті 21 Закону № 2269-XII розмір орендної плати може бути змінено за погодженням сторін. Розмір орендної плати може бути змінено на вимогу однієї з сторін, якщо з незалежних від них обставин істотно змінився стан об'єкта оренди, а також в інших випадках, встановлених законодавчими актами України.
Згідно зі статтею 654 ЦК України зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту.
За встановленими обставинами справи, наявність підстав для розірвання Договору позивач мотивує порушенням відповідачем умов пунктів 5.3, 5.4, 5.7, 5.8, 5.13 та 5.14 Договору.
З наданого позивачем розрахунку вбачається, що за відповідачем станом на 27.01.2021 обліковується заборгованість у розмірі 157 482, 17 грн
Під час розгляду справи, заборгованість збільшилась, й відповідно до наданої балансоутримувачем інформації, ТОВ «ДІАНА» з квітня 2021 року повністю припинила сплачувати орендну плату.
Постановою Кабінету Міністрів України № 211 від 11.03.2020 «Про запобігання поширенню на території України коронавірусу COVID-19» з 12.03.2020 на всій території України введено карантин.
Пунктом 14 Прикінцевих та перехідних положень Цивільного кодексу України установлено, що з моменту встановлення карантину, введеного постановою Кабінету Міністрів України «Про запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2» від 11 березня 2020 року № 211 (із наступними змінами і доповненнями), і до його відміни (скасування) в установленому законом порядку, плата за користування нерухомим майном (його частиною) підлягає зменшенню за вимогою наймача, який здійснює підприємницьку діяльність з використанням цього майна, впродовж усього часу, коли майно не могло використовуватися в підприємницькій діяльності наймача в повному обсязі через запроваджені обмеження та (або) заборони.
Пунктом 1 постанови Кабінету Міністрів України № 611 від 15.07.2020 «Деякі питання сплати орендної плати за державне майно під час дії карантину» встановлено, що на період дії карантину, встановленого Кабінетом Міністрів України з метою запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2, нарахування орендної плати за користування нерухомим державним майном, розрахованої відповідно до Методики розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 №786, здійснюється у розмірі 50 відсотків суми нарахованої орендної плати для орендарів за переліком згідно з додатком 2.
Згідно пункту 2 цієї постанови орендодавцям державного майна забезпечити нарахування орендної плати орендарям згідно з пунктом 1 цієї постанови, слід починаючи з дати встановлення карантину.
У Додатку 2 до постанови зазначено перелік орендарів, для яких нарахування орендної плати за користування нерухомим державним майном здійснюється у розмірі 50 відсотків.
Судом встановлено, що позивач звертався до позивача та третьої особи із вимогами про перерахунок розміру орендної плати у зв'язку із запровадженням карантину, проте його вимоги не були задоволені.
Доказів звернення до суду щодо визнання протиправними дій НАЗК та Фонду щодо відмови у здійсненні такого перерахунку матеріали справи не містять, як не містять і доказів погашення заборгованості.
В межах даної справи вимоги щодо стягнення заборгованості не заявлялись, а відтак суд позбавлений можливості визначити суму боргу.
Натомість, факт наявності заборгованості є порушенням умов пунктів 3.6 та 5.3 Договору.
Щодо порушень інших умов Договору, суд вважає за необхідне зазначити таке.
Так, актом від 15.02.2021 комплексного огляду державного нерухомого майна, переданого в оренду згідно з договором оренди нерухомого майна, що належить до державної власності, від 29.11.2019 № 279 встановлено порушення п. 5.4 Договору в частині незабезпечення утримання майна в порядку, передбаченому правилами пожежної безпеки, та нездійснення заходів протипожежної безпеки, з огляду на непридатність наявних в орендованих приміщеннях вогнегасників для гасіння можливих пожеж відповідного класу пожежі. Наявні вогнегасники не відповідають наявній площі приміщень, і не здатні забезпечити пожежну безпеку. Також відсутнє аварійне та евакуаційне освітлення для освітлення евакуаційних виходів на випадок пожежі.
Крім цього, під час обстеження майна встановлено, що фізичне зношення опоряджувального покриття є критичним. Усі поверхні мають ознаки грибку, іржі і жирових відкладень, які вкриті пилом. Стелі вкриті тріщинами. Шар фарби розтріскався, потемнів і забруднився, у більшості поверхні відшарувався і здувся. Плитка на стінах частково відпала. По всіх поверхнях помічене випинання штукатурки, відколи, дрібні пробоїни, що свідчить про незабезпечення здійснення поточного ремонту майна в порушення п. 5.7 Договору.
Як під час перевірки, так і під час розгляду справи, відповідачем не наданого чинного договору страхування майна, як те передбачено пунктом 5.8 Договору.
Слід зауважити, що страхування орендарем взятого ним в оренду майна є істотною умовою договору оренди у розумінні ст. 10 Закону № № 2269-XII.
В порушення п. 5.13 Договору відповідачем не забезпечено виробничі приміщення орендованого майна системою вентиляції.
Крім цього, орендарем не виконано умов п. 5.14 Договору, а саме не встановлено очисних споруд стічних вод та не надано орендодавцю необхідних документів.
Принцип змагальності, як основний принцип господарського судочинства, забезпечує повноту дослідження обставин справи. Цей принцип передбачає покладання тягаря доказування на сторони.
Частиною 2 статті 26 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 03.10.2019 № 157-IX визначено, що контроль за виконанням умов договорів оренди нерухомого та рухомого майна покладається на орендодавців майна.
Таким чином, суд вважає безпідставними доводи відповідача, щодо відсутності повноважень у посадових осіб позивача встановлювати порушення правил пожежної безпеки та відсутності встановлення вентиляційних систем, оскільки позивач, як орендар майна може здійснювати контроль за виконанням умов Договору.
В контексті викладеного слід зауважити, що відсутність наведених вище порушень умов Договору, відповідачем не спростована належними та допустимими доказами.
Згідно з частиною першою статті 611 ЦК України у разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, припинення зобов'язання внаслідок односторонньої відмови від зобов'язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору.
Відповідно до частини третьої статті 291 ГК України договір оренди може бути розірваний за згодою сторін; на вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 цього Кодексу.
Зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду (частини перша-четверта статті 188 ГК України).
Статтею 783 ЦК України визначено, що наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі; наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі; наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі; наймач не приступив до проведення капітального ремонту, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.
При цьому повинні враховуватися приписи частини другої статті 651 ЦК України, які є загальними для розірвання договору та які передбачають можливість розірвання договору за рішенням суду на вимогу однієї з сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, установлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, що вона розраховувала при укладанні договору.
Положеннями статті 782 ЦК України передбачено спеціальний спосіб розірвання договору шляхом вчинення наймодавцем односторонньої відмови від нього, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд.
Визначена статтею 782 ЦК України можливість розірвати договір найму шляхом відмови від договору в позасудовому порядку є правом, а не обов'язком наймодавця.
Згідно з рішенням Конституційного Суду України №15-рп/2002 від 09.07.2002 (справа №1-2/2002 про досудове врегулювання спорів) право особи (громадянина України, іноземця, особи без громадянства, юридичної особи) на звернення до суду за вирішенням спору не може бути обмежене законом, іншими нормативно-правовими актами. Встановлення законом або договором досудового врегулювання спору за волевиявленням суб'єктів правовідносин не є обмеженням юрисдикції судів і права на судовий захист.
Отже, норми чинного законодавства України не позбавляють сторону договору права на безпосереднє звернення до суду з вимогою про розірвання договору оренди без дотримання порядку досудового врегулювання спору, а відтак право наймодавця на відмову від договору найму, передбачене частиною першою статті 782 ЦК України, не є перешкодою для звернення наймодавця (орендодавця) до суду з вимогою розірвати договір у разі несплати наймачем (орендарем) платежів, якщо вбачається істотне порушення умов договору.
За умовами частини третьої статті 26 Закону № 2269-XII на вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України. При цьому вказана норма застосовується з урахуванням наведених вище загальних положень Господарського кодексу України та Цивільного кодексу України.
Таким чином, проаналізувавши зміст спірного договору та наведені позивачем в якості підстав для розірвання цього договору норми законодавства, суд вважає, що у даному випадку наявні підстави для дострокового розірвання договору оренди на підставі ст. 783 ЦК України та підпунктів 10.7.3, 10.7.4, 10.7.7 Договору.
Крім цього, позивач також просив виселити відповідача з орендованих приміщень.
Статтею 785 ЦК України встановлено, що у разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.
Відповідно до статті 27 Закону № 2269-XII у разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від його продовження або банкрутства орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві об'єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди.
Пунктом 10.9 Договору встановлено, що у разі припинення або розірвання цього Договору, майно протягом 3 робочих днів орендар повертає балансоутримувачу (орендодавцю), при цьому, згідно п. 10.10 Договору обов'язок щодо складання акта приймання-передавання про повернення майна покладається на орендаря.
У зв'язку із розірванням договору оренди позовна вимога про виселення відповідача з орендованого приміщення є цілком обґрунтованою та підлягає задоволенню.
Суд зауважує, що вимога про виселення відносно приміщень, які є об'єктом спірного договору, в контексті формулювань заявленого позову та обставин справи судом розцінюється як вимога про звільнення спірного приміщення від майна відповідача, що може бути виконана примусово органами виконавчої служби на підставі наказу суду без додаткових роз'яснень і уточнень, тобто, є такою, що направлена на ефективний захист прав позивача на спірний об'єкт нерухомості внаслідок розірвання спірного договору.
Враховуючи викладене в сукупності, зважаючи на зміст позовних вимог, обставини, встановлені під час розгляду справи, суд вважає, що позовні вимоги є обґрунтованими, у зв'язку з чим наявні підстави для задоволення позову в повному обсязі.
З огляду на результат вирішення спору, судові витрати зі сплати судового збору, відповідно до ст. 129 ГПК України, покладаються на відповідача.
Керуючись ст.ст. 129, 233, 236, 237, 238, 240, 241, 254 Господарського процесуального кодексу України, суд,
Позов задовольнити повністю.
Розірвати договір оренди нерухомого майна, що належить до державної власності, від 29.11.2019 № 279 (зі змінами, внесеними додатковою угодою від 21.09.2020 № 1), укладений між Національним агентством з питань запобігання корупції (бульвар Дружби Народів, 28, м. Київ, 01103, код ЄДРПОУ 40381452) та Товариством з обмеженою відповідальністю « ДІАНА» (вул. Полковника Потєхіна, буд. 3 кв. 17, м. Київ, 03127, код ЄДРПОУ 30021700).
Виселити Товариство з обмеженою відповідальністю « ДІАНА» (вул. Полковника Потєхіна, буд. 3 кв. 17, м. Київ, 03127, код ЄДРПОУ 30021700) у примусовому порядку з державного нерухомого майна - нежитлового приміщення цокольного поверху загальною площею 195,1 кв.м., що розміщене в адміністративній будівлі за адресою: м. Київ, бульвар Дружби Народів, 28 (реєстровий номер 37508596.2.ЮМЦУПР102), на 1-му поверсі будівлі, що перебуває на балансі Національного агентства з питань запобігання корупції.
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю « ДІАНА» (03127, м. Київ, вул. Полковника Потєхіна, буд. 3, кв. 17; ідентифікаційний код 30021700) на користь Національного агентства з питань запобігання корупції (01103, м. Київ, бульв. Дружби Народів, буд. 28; ідентифікаційний код 40381452) 4 540, 00 грн (чотири тисячі п'ятсот сорок гривень 00 коп.) судового збору.
Видати наказ після набрання рішенням законної сили.
Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів в порядку, передбаченому ст.ст. 253-259, з урахуванням підпункту 17.5 пункту 17 розділу XI «Перехідні положення» Господарського процесуального кодексу України.
Рішення в повному обсязі складено 29.09.2021.
Суддя О.С. Комарова