"07" вересня 2021 р.м. Одеса Справа № 916/2825/20
Господарський суд Одеської області у складі судді Бездолі Д.О.,
секретар судового засідання Овчар А.С.
розглянувши справу за позовом: Товариства з обмеженою відповідальністю “Южний електротехнічний завод” (проспект Григорівського Десанту, буд. 28, кв.48, м. Южне, Одеська обл., 65481)
до відповідача: Южненської міської ради Одеської області (проспект Григорівського Десанту, буд. 18, м. Южне, Одеська обл., 65481)
про стягнення 7350966,70 грн,
за участю представників учасників справи:
від позивача: Мартинюк В.П., Єгоров О.О.;
від відповідача: Денов Г.В.
Товариство з обмеженою відповідальністю “Южний електротехнічний завод” звернулось до Господарського суду Одеської області з позовною заявою до Южненської міської ради Одеської області, в якій, згідно з уточненою позовною заявою (а.с.54-68, т.3), у прийнятій судом до розгляду частині, просить суд стягнути з відповідача на користь позивача збитки у розмірі 7350966,70 грн.
Позиції учасників справи
В обґрунтування підстав позову позивач посилається на обставину понесення ним збитків у заявленій до стягнення сумі, спричинених внаслідок передачі відповідачем в оренду позивачу за договором земельної ділянки з недоліками, які перешкоджають її використанню. Як зазначив позивач, до переліку збитків, які він поніс у зв'язку з протиправною поведінкою відповідача, відносяться: витрати, що пов'язані з участю позивача у земельних торгах в розмірі 97127,76 грн; витрати позивача, пов'язані з щомісячною сплатою орендних платежів в розмірі 6898202,12 грн; витрати, пов'язані з розробкою технічної документації для здійснення забудови земельної ділянки в розмірі 355636,82 грн.
17.11.2020 від відповідача до суду надійшов відзив на позов (а.с.1-157, т.2), відповідно до якого відповідач просить суд відмовити позивачу у задоволенні позову в повному обсязі, зазначивши, що: на час підписання акту приймання-передачі земельної ділянки позивач не міг не знати про наявність на ній мереж каналізації, проте на власний розсуд погодився прийняти цю земельну ділянку; будучі обізнаним про наявність на земельній ділянці мереж каналізації позивач протягом майже двох років не звертався до відповідача з відповідними претензіями щодо неналежного стану земельної ділянки; наявність запланованих містобудівною документацією проїздів на відстані 8-10 метрів навколо дев'ятиповерхового будинку є необхідною умовою використання земельної ділянки для будівництва дев'ятиповерхового будинку і вище, а не її обмеженням, обтяженням чи недоліком; після внесення на підставі рішення міськради змін до детального плану території мікрорайону, яке ініційоване позивачем, останній отримав можливість збудувати у два рази більше житлових та нежитлових приміщень на відміну від того, на що він розраховував під час участі у земельних торгах та укладення договору з відповідачем, а тому доходи від додаткової забудови могли покрити витрати позивача на демонтаж тимчасових інженерних мереж; в детальному плані території мікрорайону не зазначені мережі фекальної та зливової каналізації, що вказує на можливість їх демонтажу та переключення будівлі Центру зайнятості до інших мереж; відповідач вважає, що підставою для прийняття позивачем рішення про розірвання договору слугувало неотримання позивачем технічних умов на підключення до електропостачання та зниження у 2019 році попиту на земельні ділянки для будівництва житла у порівнянні з 2016-2017 роками, а не отримання земельної ділянки з недоліками; відповідач наполягає на тому, що ним вчинялись активні дії, спрямовані на усунення недоліків земельної ділянки, проте позивач, зі свого боку, вчиняв дії, якими перешкоджав відповідачу в усуненні цих недоліків; відповідач зазначає, що у постанові П'ятого апеляційного адміністративного суду від 29.07.2020 встановлено обставину про фактичний початок будівництва позивачем житлового будинку на спірній земельній ділянці за відсутності відповідних дозвільних документів, що спростовує висновок експерта у справі №916/1250/19 щодо неможливості будівництва житлового будинку та вказує на недобросовісну поведінку позивача; земельну ділянку позивачем не було повернуто відповідачу у належному стані, як це передбачено законом та договором; при розгляді справи №916/1250/19 судами не встановлювалось істотність порушення договору з боку відповідача, а тому ці обставини підлягають встановленню в межах цієї справи; відповідач наголошує, що відповідно до вимог закону сплачена орендарем орендна плата в даному випадку не підлягає поверненню, при цьому позивач земельною ділянкою користувався майже 2,5 роки.
23.11.2020 відповідачем було подано суду клопотання (а.с.1-5, т.3), в якому він просив суд здійснити огляд доказів за їх місцезнаходженням, а саме земельної ділянки, площею 1,5746 га, кадастровий номер 5111700000:02:006:0034, розташованої за адресою: Одеська обл., м. Южне, ІІ мікрорайон. Водночас, 04.12.2020 позивачем було подано суду письмові заперечення щодо цього клопотання (а.с.51-52, т.3). За результатом вирішення клопотання відповідача судом у судовому засіданні 12.01.2021 було постановлено протокольну ухвалу про відмову у його задоволенні з проголошенням мотивів суду в порядку ч.10 ст.240 ГПК України.
23.11.2020 позивачем було подано суду відповідь на відзив (а.с.6-12, т.3), в якому він наголосив, що: у відзиві на позовну заяву відповідач жодним чином не спростовує викладені у позові доводи щодо наявності у спірних відносинах сторін обставин протиправної поведінки відповідача, шкоди, причинного зв'язку між протиправною поведінкою відповідача та завданою позивачу шкодою, а також вини відповідача; відповідач помилково посилається на ч.6 ст.21 Закону України «Про оренду землі» та наголошує на відсутності підстав для повернення отриманої орендної плати, оскільки у спірних відносинах сторін мало місце розірвання договору, а не визнання його недійсним; на час прийняття земельної ділянки у користування, позивачу не було відомо про наявність недоліків, які стали підставою для розірвання договору; зміна детального плану мікрорайону жодним чином не стосується позовних вимог та не спростовує доводи позивача, наведені у позовній заяві; відповідачем у відзиві на позов викладені пояснення щодо обставин, які фактично зводяться до незгоди відповідача з рішеннями судів у справі №916/1250/19, проте вказані обставини не стосуються позовної заяви про стягнення збитків.
23.11.2020 відповідачем було подано суду заяву про застосування строків позовної давності до вимог позивача (а.с.13-17, т.3). В обґрунтування підстав зазначеної заяви відповідач посилається на те, що після реєстрації позивачем речового права на земельну ділянку, проведеної 20.06.2017, позивач був обізнаний щодо наявності на цій ділянці мереж зливної та фекальної каналізації, а тому на час звернення до суду з даним позовом строк позовної давності, встановлений ст.257 ЦК України, сплив.
Крім цього, 23.11.2020 відповідачем було подано суду клопотання про витребування доказів (а.с.18-28, т.3), а також 17.12.2020 додаткові письмові обґрунтування цього клопотання. Позивачем 04.12.2020 були подані письмові заперечення щодо цього клопотання (а.с.53, т.3) та 10.12.2020 письмові пояснення (а.с.131-136, т.3). У задоволенні клопотання відповідача про витребування доказів судом було відмовлено з поставленням у судовому засіданні 12.01.2021 відповідної протокольної ухвали та проголошенням мотивів суду в порядку ч.10 ст.240 ГПК України.
30.11.2020 від відповідача до суду надійшли письмові заперечення (а.с.33-47, т.3), в яких останній наголосив, що: при розгляді справи №916/1250/19 судами не встановлювались обставини щодо спричинення позивачу збитків, вини відповідача, протиправності поведінки відповідача, яка призвела до такої шкоди, причинного зв'язку між протиправною поведінкою та шкодою, а також щодо можливості чи неможливості усунення недоліків, які були виявлені на земельній ділянці; розірвання договору в судовому порядку на підставі ч.2 ст.36 Закону України «Про оренду землі» не є підтвердженням наявності шкоди та наявності всіх чотирьох складових, які передують такій мірі відповідальності як відшкодування збитків; відповідач наполягає на тому, що у спірних відносинах відсутні підстави вимагати повернення отриманого за договором, враховуючи також те, що судами у справі №916/1250/19 не встановлено обставин істотного порушення умов договору відповідачем; відповідач зазначає, що позивач не мав права укладати на відповідному етапі договори на розробку та проведення експертизи проекту будівництва, а також на отримання технічних умов приєднання до газорозподільної системи, оскільки на час укладення таких договорів ще не були затверджені зміни детального плану території мікрорайону та не було внесено відповідних змін до договору оренди, а тому понесені позивачем витрати на підставі цих договорів не можуть вважатись збитками останнього та не підлягають відшкодуванню за рахунок відповідача; відповідач вкотре наголошує на тому, що позивач достовірно був обізнаний про наявність каналізації на земельній ділянці, проте не скористався своїм правом на відмову від прийняття земельної ділянки у користування або ініціювати внесення змін до договору, навпаки, дії позивача свідчать про те, що він мав намір збудувати житловий комплекс за наявності мереж зливової та фекальної каналізації, про що свідчать обставини ініціювання позивачем внесення змін до детального плану території мікрорайону, що стосуються будівництва двох блоків багатоквартирного житлового будинку, які накладаються саме на тимчасові мережі побутової та фекальної каналізації; відповідач визнає обставину, що земельна ділянка позивачу була передана з недоліком - наявними мережами зливової та фекальної каналізації, які не передбачені містобудівною документацією, проте відповідач не погоджується з тим, що наявність цього недоліку робить неможливим використання земельної ділянки за призначенням; відповідач не погоджується з твердженнями позивача щодо недобросовісних дій міської ради, які виразились у приховуванні недоліків земельної ділянки, наголошуючи, що позивач при прийнятті у користування земельної ділянки не був позбавлений можливості здійснити її огляд та не міг не побачити наявність на ділянці колодязів каналізації, що мають висоту від 0,945 до 1,315 метрів.
04.12.2020 відповідачем було подано суду клопотання про залучення до участі у справі Головного управління Державної податкової служби в Одеській області як третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору на стороні відповідача (а.с.48-50, т.3). Між цим, 10.12.2020 позивачем було подано суду письмові заперечення щодо цього клопотання (а.с.127-130, т.3). За результатом вирішення цього клопотання судом у судовому засіданні 12.01.2021 було постановлено протокольну ухвалу про відмову у його задоволенні з проголошенням мотивів суду в порядку ч.10 ст.240 ГПК України.
04.12.2020 позивачем було подано заяву про уточнення позовних вимог (а.с.54-89, т.3), в якій останній, окрім фактично понесених збитків в сумі 7350966,70 грн, додатково нарахував до стягнення з відповідача збитки в розмірі 40185119,26 грн, як суму неодержаного позивачем прибутку від використання земельної ділянки, водночас, у прохальній частині позову позивач суму упущеної вимоги заявив до стягнення лише в розмірі 20000000,00 грн. У судовому засіданні 12.01.2021 судом було постановлено протокольну ухвалу, якою уточнену позовну позивача було прийнято до розгляду частково, а саме в частині вимог про стягнення збитків в сумі 7350966,70 грн, з проголошенням мотивів суду в порядку ч.10 ст.240 ГПК України.
23.12.2020 від відповідача до суду надійшов відзив на уточнену позовну заяву позивача (а.с.7-15, т.4), в якому останній наголосив, що при заявлені до стягнення з відповідача 20000000,00 грн упущеної вигоди позивач фактично змінив одночасно предмет та підстави позову.
11.01.2021 та 16.01.2021 від відповідача до суду надійшли клопотання (а.с.23-31, т.4), згідно з якими він просив суд призначити у цій справі судову будівельно-технічну експертизу. За результатом вирішення вказаних клопотань відповідача 16.01.2021 судом було постановлено протокольну ухвалу про відмову у їх задоволенні з проголошенням мотивів суду в порядку ч.10 ст.240 ГПК України.
12.01.2021 та 16.01.2021 від позивача до суду надійшли клопотання про призначення у цій справі судової економічної експертизи (а.с.32-36, т.4; а.с.59, т.5). Водночас, клопотання про призначення економічної експертизи позивачем було відкликане у судовому засіданні 16.01.2021.
15.01.2021 від позивача до суду надійшла заява про зміну предмету позову (а.с.1-11, т.5), яка судом не була прийнята до розгляду, з проголошенням мотивів суду в порядку ч.10 ст.240 ГПК України.
16.01.2021 відповідачем були подані суду клопотання (а.с.20-30, 31-34, 35-38, т.5): про зобов'язання позивача надати докази укладення та виконання договору на проектування Багатофункціонального торговельно-розважального комплексу з готельним та житловим комплексом, розташованого за адресою: Одеська обл., м. Южне, ІІ мікрорайон, вул. Шевченка, від 21.07.2017 №72-РД-2017; про призначення справи до колегіального розгляду у складі трьох суддів Господарського суду Одеської області; про надання витягу з протоколу судового засідання за 12.01.2021 в частині роз'яснення судом мотивів у відмові в задоволенні клопотання Южненської міської ради про витребування доказів. У судовому засіданні 16.01.2021 судом були постановлені протокольні ухвали, згідно з якими у задоволенні зазначених клопотань відповідача було відмовлено та проголошено мотиви суду в порядку ч.10 ст.240 ГПК України.
Водночас, 16.01.2021 відповідачем було подано клопотання про ознайомлення з протоколом судового засідання від 12.01.2021 та технічним записом до нього (а.с.40-42, т.5), яке судом було задоволено, з проголошенням мотивів суду в порядку ч.10 ст.240 ГПК України.
22.01.2021 відповідачем були подані письмові зауваження до протоколів судових засідань від 12.01.2021 та від 16.01.2021 (а.с.58-62, т.5), в яких він просив внести (відтворити) в пункт 15:37:08 протоколу судового засідання від 12.01.2021 та в пункт 12:48:01 протоколу судового засідання від 16.01.2021 мотиви відмови у задоволенні клопотання Южненської міської ради про витребування доказів та поданого відповідачем клопотання в порядку ст.74 ГПК України. У судовому засіданні 22.01.2021 судом було проголошено протокольну ухвалу, відповідно до якої відповідачу було відмовлено у задоволенні клопотання, викладеного у письмових зауваженнях до протоколів судових засідань від 12.01.2021 та від 16.01.2021. Мотиви, з яких суд дійшов таких висновків, були проголошені судом у судовому засіданні 22.01.2021 відповідно до ч.10 ст.240 ГПК України.
Також, 22.01.2021 відповідачем було подано суду клопотання (а.с.63-67, т.5), згідно з яким він просив суд зобов'язати директора ТОВ «Южненський електротехнічний завод» Мартинюка В.П. надати до суду оригінал проекту «Будівництво багатофункціонального торгово-розважального комплексу з готельним блоком та житловим комплексом (І черга житловий комплекс), розташованими за адресою: Одеська обл., м. Южне, ІІ мікрорайон» для огляду у судовому засіданні. Вказане клопотання відповідача судом було задоволено, з проголошенням мотивів суду в порядку ч.10 ст.240 ГПК України.
04.02.2021 відповідачем було подано суду разом з супровідним листом додаткові докази (а.с.87-129, т.5), які судом було частково прийнято до розгляду, з проголошенням мотивів суду в порядку ч.10 ст.240 ГПК України.
Під час розгляду справи по суті у судових засіданнях позивач позовні вимоги повністю підтримав та просив суд їх задовольнити. Відповідач проти позову заперечував в повному обсязі, просив суд відмовити позивачу у його задоволенні.
Процесуальні дії у справі
Ухвалою Господарського суду Одеської області від 05.10.2020 позовну заяву Товариства з обмеженою відповідальністю “Южний електротехнічний завод” було залишено без руху із встановленням позивачу строку для усунення виявлених судом недоліків.
Ухвалою суду від 26.10.2020 позовну заяву Товариства з обмеженою відповідальністю “Южний електротехнічний завод” було прийнято до розгляду та відкрито провадження у справі №916/2825/20, ухвалено справу розглядати в порядку загального позовного провадження з викликом учасників справи та призначено підготовче засідання у справі на "23" листопада 2020 о 10год.30хв.
23.11.2020 судом було протокольно ухвалено відкласти підготовче засідання на “03” грудня 2020 о 16год.30хв. У судовому засіданні 03.12.2020 судом було проголошено протокольну ухвалу про відкладення підготовчого засідання на “18” грудня 2020 о 12год.00хв., про що представників сторін було повідомлено під розписку.
Ухвалою суду від 16.12.2020 підготовче засідання у справі №916/2825/20 було перенесено на "23" грудня 2020 о 12:30.
Ухвалою суду від 22.12.2020 судом було залишено без розгляду подане Товариством з обмеженою відповідальністю “Южний електротехнічний завод” клопотання за вх. ГСОО № 2-4233/20 від 21.12.2020 про призначення судової економічної експертизи у справі №916/2825/20 разом з доданими до клопотання документами.
Судове засідання 23.12.2020 о 12:30 не відбулось, оскільки всі працівники та відвідувачі суду були евакуйовані з будівлі суду 23.12.2020 з 11год.45хв. до 13год.00хв. у зв'язку з проведенням ГУДСНС України в Одеській області спільно з ГУНП в Одеській області оперативно-розшукових заходів з приводу анонімного повідомлення про закладення вибухового приладу в адміністративній будівлі суду.
Ухвалою суду від 23.12.2020 судом було продовжено строк підготовчого провадження у справі №916/2825/20 на 30 днів та призначено підготовче засідання на "12" січня 2021 о 15:00.
12.01.2021 судом було постановлено протокольну ухвалу про відкладення підготовчого засідання на 16 січня 2021 о 12:00.
Протокольною ухвалою від 16.01.2021 судом було закрито підготовче провадження у цій справи та призначено справу для розгляду по суті на "22" січня 2021 об 11год.00хв. 22.01.2021 судом було постановлено протокольну ухвалу про перерву у судовому засіданні до "29" січня 2021 о 14год.00хв. 29.01.2021 суд протокольно ухвалив оголосити перерву у засіданні суду до "03" лютого 2021 о 15год.00хв. 03.02.2021 суд протокольно оголосив перерву у судовому засіданні до "12" лютого 2021 о 15год.00хв., а 12.02.2021 - до "17" лютого 2021 о 14год.00хв.
Ухвалою суду від 17.02.2021 провадження у справі №916/2825/20 було зупинено до набрання законної сили судовим рішенням за результатами розгляду заяви Южненської міської ради Одеської області за вх. ГСОО №2-158/21 від 10.02.2021 про перегляд за нововиявленими обставинами рішення Господарського суду Одеської області від 11.12.2019 у справі №916/1250/19.
Ухвалою суду від 09.04.2021 судом, зокрема, було відмовлено у задоволенні клопотання Товариства з обмеженою відповідальністю “Южний електротехнічний завод” за вх. ГСОО № 7497/21 від 18.03.2021 про поновлення провадження у справі №916/2825/20.
Ухвалою суду від 16.07.2021 провадження у справі №916/2825/20 було поновлено з 31.08.2021 та призначено судове засідання для розгляду справи по суті на "31" серпня 2021 о 16:00. 31.08.2021 судом було проголошено протокольну ухвалу про перерву у судовому засіданні до 07 вересня 2021 о 15:00.
У судовому засіданні 07.09.2021 судом було проголошено вступну та резолютивну частини рішення.
Обставини справи
За результатами земельних торгів, оформлених протоколом від 09.06.2017 № 183 (а.с.13-16, т.1), 09.06.2017 між Южненською міською радою (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Южний електротехнічний завод» (орендар) було укладено договір оренди земельної ділянки (а.с.8-10, т.1, далі - договір), за яким відповідач зобов'язався надати, а позивач прийняти в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення, кадастровий номер 5111700000:02:006:0034, для будівництва та обслуговування житлового будинку, що знаходиться за адресою: м. Южне, Одеська обл., ІІ мікрорайон.
Характеристика цієї земельної ділянки була визначена сторонами у розділах “Об'єкт оренди”, пункти 2-7 договору, та “Обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки”, пункти 24-25 договору, а саме:
- в оренду передається земельна ділянка кадастровий номер 5111700000:02:006:0034, загальною площею 1,5746 га, у томі числі: ріллі - га; багаторічних насаджень - га; сіножатей - га; пасовищ - га; інші - 1,5746 га;
- на земельній ділянці розміщені об'єкти нерухомого майна: - , а також інші об'єкти інфраструктури - ;
- земельна ділянка передається в оренду разом з: - ;
- земельна ділянка, яка передається в оренду, має такі недоліки, що можуть перешкоджати її ефективному використанню: - ;
- інші особливості оренди, які можуть вплинути на орендні відносини: - ;
- відомості про обмеження у використанні земельної ділянки, встановлені Порядком ведення державного земельного кадастру, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 17.10.2012 № 1051, не зареєстровані.
Мета використання та цільове призначення цієї земельної ділянки була визначена сторонами у розділі “Умови використання земельної ділянки”, пункти 16-17 договору, а саме:
- земельна ділянка передається в оренду для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку (для будівництва 9-ти поверхового восьми-секційного житлового будинку № 6Б);
- цільове призначення земельної ділянки: згідно з ч. 1 ст. 19 ЗК України - землі житлової та громадської забудови.
Договір укладено на 49 років з дня державної реєстрації права оренди земельної ділянки. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк (п.8).
Згідно з п.п.9-12 договору за оренду земельної ділянки орендар сплачує орендну плату у грошовій формі, у національній валюті України. Розмір річної орендної плати визначається за результатами земельних торгів (протокол №183 земельних торгів у формі аукціону з продажу права оренди земельної ділянки від 09.06.2017) і становить 2652742,39 грн в рік. Обчислення розміру річної плати за користування (оренду) земельної ділянки здійснюється з урахуванням її цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, затвердженими Кабінетом Міністрів України формами, що заповнюється на час укладення або зміни умов договору оренди чи продовження його дії. Орендар протягом трьох банківських днів після підписання договору оренди землі сплачує розмір річної орендної плати за перший рік оренди земельної ділянки в сумі 2611614,63 грн, яка перераховується на відповідний рахунок. Гарантійний внесок в сумі 41127,76 грн без ПДВ зараховується до сплати річної орендної плати. Орендна плата за наступні роки оренди земельної ділянки перераховується орендарем щомісячно в розмірі 221061,87 грн у такі строки: 30 календарних днів, наступних за останнім календарним днем звітного (податкового) місяця.
За умовами п.п.22, 23 договору орендар має право на відшкодування збитків, заподіяних внаслідок невиконання орендодавцем зобов'язань, передбачених цим договором. Збитками вважаються: фактичні втрати, які орендар зазнав у зв'язку з невиконанням або неналежним виконанням умов договору орендодавцем, а також витрати, які орендар здійснив або повинен здійснити для відновлення свого порушеного права; доходи, які орендар міг би реально отримати в разі належного виконання орендодавцем умов договору. Розмір фактичних витрат орендаря визначається на підставі документально підтверджених даних.
Відповідно до п.п.27, 28 договору, крім іншого, відповідач взяв на себе зобов'язання передати позивачу земельну ділянку у належному стані та визначених межах згідно з цим договором, якому кореспондується право позивача використовувати орендовану земельну ділянку на власний розсуд у відповідності до мети, обумовленої у договорі, з правом переважного придбання у власність цієї земельної ділянки згідно з законом та переважного права за інших рівних умов на поновлення договору оренди.
Дія договору припиняється шляхом його розірвання за: взаємною згодою; рішенням суду на вимогу однієї із сторін внаслідок невиконання другою стороною обов'язків, передбачених договором та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом. Розірвання договору в односторонньому порядку не допускається (п.п.34, 35 договору).
Згідно з п. 39 договору цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації, а також після державної реєстрації права оренди.
На виконання умов договору, 09.06.2017 між сторонами було підписано акт приймання-передачі земельної ділянки (а.с.17, т.1), в якому зазначено, що об'єкт оренди відповідає умовам договору, на орендовану земельну ділянку не встановлено обмежень та сервітутів, передача об'єкта оренди орендарю здійснюється орендодавцем після підписання договору оренди землі сторонами та його державної реєстрації. Речове право орендаря зареєстроване 20.06.2017, що підтверджується витягом з реєстру (а.с.45, т. 2).
Після укладення договору та підписання акту прийому-передачі земельної ділянки позивач вчиняв дії щодо використання земельної ділянки за призначенням та не заявляв відповідачу з часу укладення договору, тобто з 09.06.2017 до 19.03.2019, вимоги про розірвання договору та відшкодування збитків у спірних правовідносинах.
Так, Рішенням Южненської міської ради від 23.07.2015 №1491-VI було затверджено проект внесення змін до детального плану території мікрорайону 1.2. в м. Южному Одеської області (а.с.27-28, т.2).
Водночас, 13.06.2017 позивач звернувся до міського голови Южненської міської ради із заявою (а.с.49, т.2) щодо розгляду питання внесення змін до детального плану територій мікрорайону 1.2, у зв'язку з орендою земельної ділянки під будівництво 9-ти поверхового будинку та викупом земельної ділянки під готель з метою перегляду планувальних рішень, збільшення поверховості та перегляду функціонального призначення земельних ділянок, а також відпрацювання питання про зміну проходження внутрішньоквартальних проїздів. Рішенням Южненської міської ради від 06.07.2017 №669-VIІ (а.с.50, т.2) надано управлінню архітектури та містобудування Южненської міської ради дозвіл на розробку внесення змін до детального плану території мікрорайону №1.2 в м. Южному Одеської області за рахунок коштів ТОВ «Южний електротехнічний завод». Управлінню архітектури та містобудування Южненської міської ради доручено при розробці проекту внесення змін дотримуватись відповідних вимог, зокрема, перенести міжквартальні шляхи загального сполучення за межі сформованих земельних ділянок.
Рішеннями Южненської міської ради від 06.07.2017 №680-VIІ та від 02.11.2017 №770-VIІ (а.с.46-48, 59-62, т.2) затверджено проект внесення змін до детального плану території мікрорайону 1.2 в м. Южному Одеської області.
25.07.2017 відділом ДАБК Управління архітектури та містобудування Южненської міської ради було зареєстроване повідомлення ТОВ «Южний електротехнічний завод» про початок виконання підготовчих робіт об'єкта будівництва: Багатофункціональний торгівельно-розважальний комплекс з готельним блоком та житловим комплексом, за адресою: Одеська область, м. Южне, ІІ мікрорайон, вул. Шевченка, №б/н (а.с.56-58, т.2). У вказаному повідомленні зазначено, що будівництво буде здійснено, зокрема, на земельній ділянці з кадастровим номером 5111700000:02:006:0034, яка використовується на підставі договору оренди від 09.06.2017 №б/н, укладеного з Южненською міською радою Одеської області.
Наказом Управління архітектури та містобудування Южненської міської ради від 27.11.2017 №6-М було затверджено містобудівні умови та обмеження для проектування об'єкта будівництва: Багатофункціональний торгівельно-розважальний комплекс з готельним блоком та житловим комплексом (І черга житловий комплекс), за адресою: Одеська область, м. Южне, мікрорайон №1.2, замовник - ТОВ «Южний електротехнічний завод» (а.с.64, т.2).
27.11.2017 між ТОВ «Южний електротехнічний завод» та Южненською міською радою було укладено договір про пайову участь (внесок) замовника (юридичною, фізичною особою) у створенні і розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури міста Южного №28/14-01-41 (а.с.65-66, т.2), предметом якого є пайовий внесок позивача на розвиток інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури міста Южного при здійсненні будівництва об'єкта містобудування на умовах, зазначених цим договором. Далі до вказаного договору укладено додатки та додаткові угоди (а.с.67-71, т.2).
05.06.2019, на запит начальника юридичного відділу Южненської міської ради, який є представником відповідача, Управління архітектури та містобудування Южненської міської ради у листі за №110/21-01-15 (а.с.63, т.2), надало інформацію, що: на час проведення аукціону містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки, площею 1,5746 на, кадастровий номер 5111700000:02:006:0034, мали такі дані: будівництво 9-ти поверхового багатоквартирного житлового будинку на 8 під'їздів; будинок був розрахований на 256 квартир, з яких однокімнатних 96, двокімнатних 96, трикімнатних 65; загальна площа по даному об'єкту складала 17358,08 кв.м., з яких 2000 кв.м. складали вбудовані громадські приміщення, а також передбачалось влаштування підземного паркінгу на 200 машино-місць; площа забудови складала 2850 кв.м., що становило 18% від площі земельної ділянки. Після внесення змін до детального плану території мікрорайону, ініційованих орендарем та затверджених рішенням Южненської міської ради від 02.11.2017 №770-VIІ, містобудівні умови та обмеження забудови цієї земельної ділянки мали вже такі дані: будівництво 13-16ти поверхового багатоквартирного житлового будинку на 5 секцій; будинок розрахований на 695 квартир, з яких однокімнатних 423, двокімнатних 242, трикімнатних 30; загальна площа по об'єкту складає 32020,57 кв.м., з яких вбудовані громадські приміщення 5877,8 кв.м., дитячий культурний центр розвитку 815,6 кв.м., а також передбачено влаштування гаражу відкритого типу на 160 машино-місць; площа забудови складає 8710,3 кв.м., що становить 55% від площі земельної ділянки.
15.01.2018 АТ «Одесаобленерго» видало ТОВ «Южний електротехнічний завод» технічні умови приєднання до електричних мереж електроустановок №0002-2018-0101 із зазначенням вимог до електроустановок замовника, які необхідно виконати на об'єкті (а.с.72-73, т.2). Водночас, як вбачається з листів АТ «Одесаобленерго», сформованих на запит відповідача (а.с.74-76, т.2), ТОВ «Южний електротехнічний завод» від писання, отримання технічних умов та договору про приєднання до електромереж й подальшого виконання передбачених ними дій відмовилось, у зв'язку з чим останні не були реалізовані. Оскільки договір про приєднання не було підписано сторонами, а технічні умови є невід'ємним додатком до договору про приєднання, то технічні умови від 15.01.2018 №0002-2018-0101 не набрали чинності та є недійсними.
Крім цього, позивачем до матеріалів справи був долучений проект «Будівництво багатофункціонального торгово-розважального комплексу з готельним блоком та житловим комплексом (І черга будівництва)», розташованого за адресою: Одеська обл., м. Южне, ІІ мікрорайон, вул. Шевченко, №б/н та копію детального плану територію мікрорайону 1.2 м. Южне (а.с.38-167, т.4). На підтвердження обставин здійснення позивачем будівельних робіт на земельній ділянці та обізнаності щодо наявності на ній каналізаційних колодязів, відповідач до матеріалів справи також долучив копії судових рішень в адміністративній справі №420/7909/19 (а.с.115-133, т.2), в межах якої було розглянуто позов ТОВ «Южний електротехнічний завод» до Управління архітектури та містобудування Южненської міської ради про визнання протиправною та скасування постанови від 10.12.2019 №06 про накладення на позивача штрафу за порушення у сфері містобудівної діяльності. Так, у зазначеній постанові, що оскаржувалась позивачем, було констатовано щодо виконання ТОВ «Южний електротехнічний завод» будівельних робіт без отримання дозволу на виконання будівельних робіт та без подання повідомлення про початок виконання будівельних робіт. За результатами вирішення спору суди дійшли висновку, що оскаржувана позивачем постанова є законною та не знайшли підстав для її скасування.
Відповідно до листа ФОП Чайковського В.С. від 10.06.2019 №12 (а.с.54, т.2), останній повідомив, що на момент проведення інженерних вишукувань було виявлено нові інженерні мережі побутової та зливової каналізації, які перетинають земельну ділянку з кадастровим номером 5111700000:02:006:0034 з півночі на південь в районі будівлі Южненського міського Центру зайнятості. Як зазначено в листі, замовнику - ТОВ «Южний електротехнічний завод» звіт про виконання інженерно-геодезичних вишукувань було передано 31.07.2017.
Отже, в матеріалах справи відсутні докази, які підтверджують обставину обізнаності позивача про стан земельної ділянки до укладення договору. Разом з цим, суд вважає, що після підписання вказаного акту прийому-передачі та фактичної передачі відповідачем позивачу земельної ділянки позивач дізнався про обставину невідповідності отриманої за договором в оренду земельної ділянки умовам цього договору.
Лише 19.03.2019 позивач звернувся до відповідача із претензією (а.с.103-111, т.5), в якій вимагав розірвати укладений між сторонами договір оренди земельної ділянки від 09.06.2017 та відшкодувати позивачу понесені ним збитки в розмірі 5004002,03 грн, з яких: 4408401,63 грн орендної плати, 120000,00 грн витрат за проведення комплексної експертизи та 69120,00 грн за проект на системи протипожежного захисту та інші витрати, що пов'язані з підготовкою будівництва. Вимога про розірвання договору обґрунтована тим, що після укладення договору позивачем було виявлено наявність не передбачених договором обтяжень земельної ділянки, які перешкоджають її використанню відповідно до визначеної договором мети (абз. 4, зворотна сторінка а.с. 104, т. 5).
У запереченнях на вищевказану претензію від 02.04.2019 №486/21-05-03 (а.с.98-101, т.5) відповідач наголосив на відсутності порушень договору з боку Южненської міської ради та відзначив, що на чергове засідання міськради буде винесено питання щодо розірвання договору оренди земельної ділянки від 09.06.2017.
Так, згідно з витягом з протоколу ХХХІІ чергового засідання Южненської міської ради VII скликання від 23.05.2019 (а.с.89-97, т.5), на вирішення Ради було поставлено, зокрема, питання про надання згоди на припинення дії договору оренди земельної ділянки від 09.06.2017, укладеного між позивачем та відповідачем. Як вбачається з витягу, на засіданні сесії був присутній, зокрема, директор ТОВ «Южний електротехнічний завод», який надав свої пояснення щодо виявлення після укладення договору недоліків земельної ділянки, що не передбачені договором, а також просив депутатів внести зміни до проекту рішення, а саме: замість слів «з ініціативи орендаря» замінити на вислів «з вини орендодавця» та п.2 скасувати в повному обсязі. При цьому позивач повідомив, що через недоліки земельної ділянки підприємство несе витрати у розмірі щомісячної орендної плати та просив розірвати договір з відповідними правками. Як вбачається з витягу з протоколу, міський голова Новацький В.М. запропонував позивачу звернутись до суду та прокуратури з цього питання для встановлення обставини наявності провини у діях виконавчих органів міськради, а також пояснив, що без рішення суду не повернуть кошти з місцевого бюджету. Позивач, серед іншого, також пропонував призупинити дію договору в частині орендної плати до визначення комісії та відзначив, що він відшкодує орендну плату у разі встановлення його вини. Між цим, міським головою було наголошено, що призупинення дії договору є протизаконним та знов запропонував позивачу звернутись до суду. За результатами голосування по питанню щодо розірвання договору за ініціативою орендаря рішення не було прийнято.
Відповідно до розпорядження Южненського міського голови від 30.05.2019 №51/06-23 (зі змінами відповідно до розпорядження від 07.06.2019 №55/06-23) (а.с.148-149, т.2), було створено комісію щодо перевірки фактів, які викладені у заяві директора ТОВ «Южний електротехнічний завод» Мартинюка В.П. від 23.05.2019 №22. За результатом проведеної перевірки комісією було складено акт (а.с.141-147, т.2) та визначено, зокрема, що: 1) на момент проведення земельних торгів та укладення договору оренди інформація про мережі дощової та фекальної каналізації була відсутня; 2) після проведення 17.07.2017 топографо-геодезичних робіт, в тому числі на спірній ділянці, були виявлені мережі дощової та фекальної каналізації; 3) протягом двох років позивач не звертався до відповідача із зауваженнями та запереченнями щодо наявних недоліків земельної ділянки та шляхів їх усунення; 4) після внесення змін до детального плану території мікрорайону 1.2. за ініціативою позивача та на підставі рішення міськради земельна ділянка стала більш комерційно вигідною, а перенесення частини міжквартальних проїздів, згідно містобудівних умов, свідчить про відсутність перешкод для здійснення позивачем будівництва; 5) у разі відмови позивача від підписання додаткової угоди, якою передбачено зменшення орендної плати на суму, витрачену орендарем на перенесення (демонтаж) мереж побутової та дощової каналізації, розташованих на спірній земельній ділянці, винести на розгляд Южненської міської ради питання щодо перенесення (демонтаж) цих мереж за межі земельної ділянки.
Листом від 15.07.2019 №138/08-02-04 відповідач звернувся до позивача із пропозицією укласти додаткову угоду до договору (а.с.77-78, т.2), якою передбачено, зокрема, викласти п.14 договору в такій редакції: розмір орендної плати зменшується на суму, витрачену орендарем на перенесення (демонтаж) мереж побутової та дощової каналізації, розташованих на земельній ділянці, загальною площею 1,5746 га, з кадастровим номером 5111700000:02:006:0034, на підставі наданого орендарем кошторисного розрахунку. В листі відповідач зазначив, що у разі незгоди позивача та не підписання додаткової угоди Южненська міська рада має намір власними силами провести перенесення (демонтаж) мереж побутової та дощової каналізації, розташованих на вказаній земельній ділянці.
Далі, листом від 23.09.2019 №02/09/641 (а.с.25-26, т.2) Комунальним підприємством «Водопостачання та каналізація» повідомлено позивача, що на час направлення цього листа мережі побутової та зливної каналізації, які проходять і по земельній ділянці з кадастровим номером 5111700000:02:006:0034, є не діючими, у зв'язку з чим КП «Водопостачання та каналізація» просило позивача погодити проведення робіт з демонтажу відповідних колодязів.
Крім цього, листами від 17.12.2020 №02-06/648 та від 24.12.2020 №2597/26/01 (а.с.21-22, т.4) КП «Водопостачання та каналізація» та Южненська міська філія Одеського обласного центру зайнятості повідомляли відповідача, що з серпня 2019 року через мережі побутової та зливової каналізації, які проходять через земельну ділянку з кадастровим номером 5111700000:02:006:0034, загальною площею 1,5746 га, стоки фекальної та зливової каналізації не проходять, ці мережі не функціонують. На даний час (24.12.2020) зовнішні мережі каналізації після реконструкції працюють.
Листом від 14.01.2020 №1 (а.с.134-136, т.2) позивач звернувся до відповідача з повідомленням про повернення спірної земельної ділянки у зв'язку з розірванням договору оренди від 09.06.2017 в судовому порядку за результатом вирішення спору у справі №916/1250/19.
У відповіді на вищевказаний лист від 21.01.2020 №19/08-02-04 (а.с.137-138, т.2) відповідач наголосив на тому, що на момент звернення позивача рішення суду у справі №916/1250/19 не набрало законної сили, підстави для повернення земельної ділянки відсутні, при цьому відповідач зауважив про наявність на земельній ділянці двох котлованів, які позивачем самовільно вириті та вказане свідчить про пошкодження орендарем земельної ділянки та про неможливість її повернення у належному стані.
Отже, на звернення позивача від 19.03.2019 відповідач не прийняв рішення про розірвання договору, що стало підставою для звернення позивача у травні 2019 року до Господарського суду Одеської області з позовною заявою до відповідача про розірвання договору оренди земельної ділянки від 09.06.2017, укладеного між сторонами.
Рішенням суду від 11.12.2019 у справі №916/1250/19 позов ТОВ «Южний електротехнічний завод» було задоволено: укладений між сторонами договір розірвано (а.с.98-111, т.3). Постановами Південно-західного апеляційного господарського суду від 18.03.2020 та Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 11.08.2020 вказане рішення суду першої інстанції було залишено без змін.
Згідно з цим рішенням судом у справі № 916/1250/19 було встановлено та не спростовано сторонами у даній справі такі обставини:
«Для з'ясування обставин, що мають значення для справи та які потребують наявності спеціальних знань у сфері іншій, ніж право, судом була призначена експертиза, за результатами якої був отриманий висновок судового експерта від 10.10.2019 № 85 судової будівельно-технічної та земельно-технічної експертизи.
Згідно з цим висновком експертом були надані відповіді на поставлені судом питання та повідомлено на виявлені в ході проведення судової експертизи факти, які мають значення для справи і з приводу яких йому не були поставлені питання, а саме:
1. На земельній ділянці площею 1,5746 га, кадастровий номер 5111700000:02:006:0034, що знаходиться за адресою: м. Южне, Одеська область, II мікрорайон розташовані та запроектовані наступні об'єкти інфраструктури та споруди:
• Об'єкти інфраструктури та споруди, які були розташовані на земельній ділянці на момент укладання договору оренди земельної ділянки від 09.06.2017р., які визначені в проектній документації, що наявна в матеріалах справи (т. 1 стор. 34, 108; т. 2 стор. 25) (схеми 1,2,6 дослідницької частини): інженерні комунікації дощової та фекальної каналізації з проміжними колодязями, які на момент укладання договору проходять під трьома секціями запроектованого 9-ти поверхового 8-ми секційного житлового будинку; вулиці (дороги) загального користування, які проходять по периметру земельної ділянки та проїзди до житлових будинків, які проходять в центрі земельної ділянки.
• Фактично розташовані, які визначені під час проведення обстеження: огорожа; ворота; тимчасова під'їзна дорога; інженерні мережі фекальної та дощової каналізації з проміжними бетонними колодязями.
• Об'єкти інфраструктури запроектовані, які вказані в проекті внесення змін до детального плану території мікрорайону 1.2: частина доріг (вулиць) загального користування, які розташовані по периметру земельної ділянки та на які запроектований виїзд із суміжних земельних ділянок (т. 1 стор. 33).
2. Фактичний стан земельної ділянки, площею 1,5746 га, кадастровий номер 5111700000:02:006:0034, що знаходиться за адресою: м. Южне, Одеська область, II мікрорайон, не відповідає умовам розділу 2 «Об'єкт оренди» договору оренди земельної ділянки від 09.06.2017, укладеному між Южненською міською радою Одеської області та ТОВ «Южний електротехнічний завод», а саме:
« 3. На земельній ділянці розміщені об'єкти нерухомого майна: -, а також інші об'єкти інфраструктури: -.»
На земельній ділянці фактично розташовані об'єкти нерухомого майна: споруди: інженерні мережі дощової та фекальної каналізації, проміжні бетонні колодязі даних інженерних мереж та запроектовані частини доріг.
« 6. Земельна ділянка, яка передається в оренду, має такі недоліки, що можуть перешкоджати її ефективному використанню: -».
- На земельній ділянці існують дороги (вулиці) загального користування. Даний факт перешкоджає ефективному використанню земельної ділянки в зв'язку з накладанням обмежень на будівництво, а саме:
• площа земельної ділянки, яка знаходиться під дорогою (вулицею) загального користування, не може використовуватись для будівництва та обслуговування житлового будинку;
• необхідність дотримання вимоги п. 15.3.1 ДБН Б.2.2-12:2019 «Планування та забудова територій»: «відстань від краю проїзду до зовнішньої стіни будинку слід приймати 9-11 м для будинків з умовною висотою понад 26,5 м для можливості проїзду пожежних машин та доступу особового складу пожежно-рятувальних підрозділів з авто драбин та автопідйомників у будь-яку квартиру чи приміщення» зменшує площу забудови земельної ділянки.
- Розміщення інженерних мереж дощової та фекальної каналізації, які перетинають земельну ділянку, перешкоджає будівництву житлових будинків та ефективному використанню земельної ділянки відповідно до її функціонального призначення, а саме:
• згідно додатку И.1 ДБН Б.2.2-12:2019 «Планування та забудова територій»: «відстань від самопливної каналізації (побутової і дощової) до фундаментів будинків і споруд повинна складати не менше 3 м»;
• згідно п. 15.5. «Правил користування системами централізованого комунального водопостачання та водовідведення в населених пунктах України»: «Не дозволяється складання матеріалів і предметів, накопичування сміття ближче ніж за 5 м від осі водопровідних і каналізаційних мереж і пристроїв та в межах охоронних санітарних зон; самовільне спорудження над водопровідними і каналізаційними мережами та пристроями будь-яких будівель та предметів благоустрою; здійснювати роботи на мережах централізованого питного водопостачання та водовідведення, відкривати ляди колодязів, спускатися в них, регулювати засувки без присутності представників виробника».
3. Наявні на земельній ділянці площею 1,5746 га, кадастровий номер 5111700000:02:006:0034, що знаходиться за адресою: м. Южне, Одеської області, II мікрорайон, об'єкти інфраструктури та споруди перешкоджають використанню земельної ділянки за призначенням згідно з договором оренди земельної ділянки від 09.06.2017, укладеного між Южненською міською радою Одеської області та ТОВ «Южний електротехнічний завод, а саме:
• Розміщення інженерних мереж дощової та фекальної каналізації, які перетинають земельну ділянку, перешкоджає будівництву житлових будинків у тому числі:
- 9-ти поверхового восьмисекційного житлового будинку №6Б, що був запроектований детальним планом території на момент укладення договору оренди земельної ділянки (транзитна фекальна та дощова каналізація прокладена під трьома секціями 9-ти поверхового восьмисекційного житлового будинку з проміжними колодязями, які підняті над поверхнею землі на висоту 1,315 - 0,945 м.);
- двох секцій житлового комплексу, що складається з п'яти окремих будинків (секцій), що запроектований змінами до Детального плану території на момент дії договору оренди земельної ділянки (транзитна фекальна та дощова каналізація прокладена під двома із п'яти запроектованих житлових будинків з проміжними колодязями, які підняті над поверхнею землі на висоту 1,315 - 0,945 м.).
Згідно додатку И.1 ДБН Б.2.2-12:2019 «Планування та забудова територій»: відстань від самопливної каналізації (побутової і дощової) до фундаментів будинків і споруд повинна складати не менше 3 м.
Згідно п. 15.5. «Правил користування системами централізованого комунального водопостачання та водовідведення в населених пунктах України»: «Не дозволяється складання матеріалів і предметів, накопичування сміття ближче ніж за 5 м від осі водопровідних і каналізаційних мереж і пристроїв та в межах охоронних санітарних зон; самовільне спорудження над водопровідними і каналізаційними мережами та пристроями будь-яких будівель та предметів благоустрою; здійснювати роботи на мережах централізованого питного водопостачання та водовідведення, відкривати ляди колодязів, спускатися в них, регулювати засувки без присутності представників виробника».
Площа земельної ділянки в межах проходження інженерних комунікацій та в межах необхідних відстаней від них не може використовуватись для будівництва житлових будинків, що перешкоджає ефективному використанню даної земельної ділянки.
• На земельній ділянці існують дороги (вулиці) загального користування. Даний факт перешкоджає ефективному використанню земельної ділянки в зв'язку з накладанням обмежень на будівництво в місці проходження вулиць (доріг) та з врахуванням вимог п. 15.3.1 ДБН Б.2.2-12:2019 «Планування та забудова територій»: «відстань від краю проїзду до зовнішньої стіни будинку слід приймати 9-11 м для будинків з умовною висотою понад 26,5 м для можливості проїзду пожежних машин та доступу особового складу пожежно- рятувальних підрозділів з авто драбин та автопідйомників у будь-яку квартиру чи приміщення».
4. Будівельні об'єкти, які передбачені проектом «Будівництво багатофункціонального торгово-розважального комплексу з готельним блоком та житловим комплексом, розташованими за адресою: Одеська обл., м. Южне, II мікрорайон», накладаються на об'єкти інфраструктури та споруди, які розміщені на земельній ділянці, площею 1,5746 га, кадастровий номер 5111700000:02:006:0034, що знаходиться за адресою: м. Южне, Одеська область, II мікрорайон, а саме:
- секції 1,2 накладаються на інженерні мережі дощової та фекальної каналізації;
- секції 1; 2; 5 накладаються на протипожежні відстані: «від краю проїзду до зовнішньої стіни будинку слід приймати 9-11 м для будинків з умовною висотою понад 26,5 м для можливості проїзду пожежних машин та доступу особового складу пожежно-рятувальних підрозділів з авто драбин та автопідйомників у будь-яку квартиру чи приміщення» згідно вимог п. 15.3.1 ДБН Б.2.2-12:2019 «Планування та забудова територій».
5. Об'єкти інфраструктури та споруди, які розміщені на земельній ділянці площею 1,5746 га, кадастровий номер 5111700000:02:006:0034, що знаходиться за адресою: м. Южне, Одеська область, II мікрорайон (інженерні мережі фекальної та дощової каналізації та частина вулиць (доріг)), перешкоджають будівництву об'єктів, які передбачені проектом «Будівництво багатофункціонального торгівельно-розважального комплексу з готельним блоком та житловим комплексом, розташованого за адресою: м. Южне, Одеська область, II мікрорайон, в зв'язку з накладанням будівельних об'єктів на об'єкти інфраструктури та споруди, та на їх необхідно нормовані відстані відступу (протипожежні та санітарно-технічні).».
Також у рішенні від 11.12.2019 у справі №916/1250/19 суд у розділі «Позиція суду», зокрема, вказав таке:
«Як встановлено судом за спірним договором позивач отримав від відповідача в строкове платне користування земельну ділянку, на якій, згідно з договором, відсутні об'єкти нерухомого майна та інфраструктури, а сама земельна ділянка не має недоліків, що можуть перешкоджати її ефективному використанню відповідно до генерального плану населеного пункту, іншої містобудівної документації, плану земельно-господарського устрою з дотриманням будівельних норм, державних стандартів і норм.
Як встановлено судом земельна ділянка за спірним договором передавалась позивачеві для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку (для будівництва 9-ти поверхового восьми-секційного житлового будинку № 6Б).
Під час розгляду справи відповідачем визнавалась обставина знаходження на земельній ділянці дощової та фекальної каналізації, а також запроектованих частин проїздів, які не були винесені на межі цієї земельної ділянки.
Водночас, як встановлено судом фактичний стан цієї земельної ділянки не відповідає умовам розділу 2 «Об'єкт оренди» спірного договору, наявні на земельній ділянці об'єкти інфраструктури та споруди перешкоджають використанню земельної ділянки за призначенням згідно з спірним договором, будівельні об'єкти, які передбачені проектом «Будівництво багатофункціонального торгово-розважального комплексу з готельним блоком та житловим комплексом, розташованими за адресою: Одеська обл., м. Южне, II мікрорайон», накладаються на об'єкти інфраструктури та споруди, які розміщені на цій земельній ділянці, об'єкти інфраструктури та споруди, які розміщені та запроектовані на вказаній земельній ділянці, перешкоджають будівництву об'єктів, які передбачені проектом «Будівництво багатофункціонального торгівельно-розважального комплексу з готельним блоком та житловим комплексом», у зв'язку з накладанням будівельних об'єктів на об'єкти інфраструктури та споруди, та на їх необхідно нормовані відстані відступу (протипожежні та санітарно-технічні).
За встановлених обставин, суд вважає, що відповідачем у спірних відносинах порушені вимоги ч. 2 ст. 24 Закону України «Про оренду землі» і саме він повинен нести відповідальність за недоліки переданої в оренду земельної ділянки, що не були передбачені спірним договором і перешкоджають використанню земельної ділянки за договором.».
Позивач наполягає на тому, що у зв'язку з передачею відповідачем в оренду позивачу за розірваним судом договором земельної ділянки з недоліками, які перешкоджали її використанню, позивачем були понесені збитки у заявленій до стягнення сумі - 7350966,70 грн, які складаються з:
1) витрат, що пов'язані з участю позивача у земельних торгах в розмірі 97127,76 грн, на підтвердження яких позивач долучив наступні докази:
- договір про участь у земельних торгах у формі аукціону та надання консультаційно-роз'яснювальних послуг №02-0617/10-У (а.с.24-26, т.1), укладений між позивачем (учасник) та Приватним підприємством «Фірма СОМГІЗ» (виконавець), відповідно до якого виконавець за дорученням позивача зобов'язався забезпечити участь останнього у проведенні земельних торгів з продажу права оренди спірної земельної ділянки. Відповідно до договору гарантійний внесок для участі у земельних торгах становить 41127,76 грн з ПДВ, реєстраційний внесок для участі в земельних торгах становить 800,00 грн. Договором передбачено, що учасник, у разі признання його переможцем земельних торгів, оплачує виконавцю послуги в сумі 12000,00 грн, окрім того ПДВ. Пунктом 2.1.4. договору визначено, що зарахувати учаснику, що став переможцем, суму гарантійного внеску, що становить 41127,76 грн, до купівельної вартості лоту. Пунктом 4.7. цього договору передбачено, що переможець земельних торгів зобов'язується оплатити винагороду виконавцю земельних торгів в розмірі згідно з п.1.6., п.3.2. договору з Южненською міською радою, а саме 50% від ціни продажу лоту, що склалась за результатами торгів, але не більше як 2000 неоподаткованих мінімумів доходів громадян, окрім того ПДВ 20%. На підставі цього договору між позивачем та виконавцем послуг було підписано акт здачі-прийняття наданих послуг (а.с.27, т.5) та всього за договором позивач сплатив виконавцю кошти в розмірі 97127,76 грн, що підтверджується наявними у справі платіжними дорученнями від 31.05.2017 № 8703 на суму 800,00 грн, від 31.05.2017 № 8704 на суму 41127,76 грн, від 14.06.2017 № 8725 на суму 40800,00 грн, від 14.06.2017 № 8726 на суму 14400,00 грн (а.с.30-33, т.1);
2) витрат позивача, що пов'язані з щомісячною сплатою орендних платежів за користування земельною ділянкою за період з 16.06.2017 до 27.02.2020 в загальному розмірі 6898202,12 грн, за мінусом від цієї суми платежів з іншим призначенням 20.07.2018 на суму 24882,32 грн та 29.11.2019 на суму 42038,19 грн, що складає за весь період 6831281,61 грн. На підтвердження здійснення цих витрат позивач до матеріалів справи долучив банківські виписки з рахунку позивача (а.с.21-22, т.1), що не заперечені відповідачем, а також податкові декларації з квитанціями та роздруківками з електронного кабінету (а.с.84-111, т.1);
3) витрат позивача, що пов'язані з розробкою технічної документації для здійснення забудови земельної ділянки, в розмірі 355636,82 грн. На підтвердження понесення витрат в цій частині позивач до матеріалів справи долучив:
- договір про надання послуг від 16.03.2018 №16/18 (а.с.34-35, т.1), укладений між позивачем (замовник) та ПП «Скай Кепітал Груп» (виконавець), предметом якого є надання позивачу послуг виконавцем з супроводу під час проходження комплексної експертизи об'єкта будівництва (проект будівництва багатофункціонального торгово-розважального комплексу з готельним блоком і житловим комплексом, розташованого за адресою: Одеська обл., м. Южний, ІІ мікрорайон, вул. Шевченка, №б/н, 1-а черга будівництва), а також надання консалтингових та інжинірингових послуг. Відповідно до протоколу погодження договірної ціни (а.с.36, т.1) вартість послуг за договором становить 120000,00 грн. Після укладення цього договору позивач сплатив на користь ПП «Скай Кепітал Груп» 120000,00 грн за комплексу експертизу проекту будівництва, що підтверджується платіжним дорученням від 23.03.2018 №9496 (а.с.44, т.1). На підтвердження надання послуг за цим договором до матеріалів справи позивачем долучений відповідний експертний звіт з додатком (а.с.37-41, т.1). За результатами виконання договору між позивачем та ПП «Скай Кепітал Груп» було підписано акт здачі прийняття-приймання робіт (надання послуг) від 07.09.2018 №31 (а.с.42, т.1), відповідно до якого позивач прийняв виконані виконавцем роботи, вартість яких становить 120000,00 грн;
- договір на виконання підрядних робіт від 17.01.2018 №4 (а.с.45, т.1), укладений між позивачем (замовник) та МНВП «Електрон» ТОВ (підрядник), предметом якого є виконання підрядником робіт - проектування стадії «П» розділу «Закрита двохтрансформаторна підстанція 2х1000 кВт» електротехнічних рішень по об'єкту: багатофункціональний торгово-розважальний комплекс з готельним блоком і житловим комплексом, розташований за адресою: Одеська обл., м. Южний, ІІ мікрорайон, вул. Шевченка. Відповідно до п.2.1. договору та додатку №1 до договору (а.с.46, т.1) загальна вартість робіт становить 27000,00 грн. На підставі акту від 15.02.2018 позивач прийняв роботи за вказаним договором (а.с.47, т.1). Вартість робіт з проектування в загальному розмірі 27000,00 грн позивачем була сплачена на користь МНВП «Електрон» ТОВ, що підтверджується платіжними дорученнями від 22.01.2018 №9355 та від 15.02.2018 №9410 (а.с.30-31, т.1);
- договір підряду від 17.07.2017 №17-07/2017 (а.с.52-53, т.1), укладений між позивачем (замовник) та ФОП Чайковським В.С. (виконавець), предметом якого є виконання комплексу інженерно-геодезичних вишукувань для будівництва житлових багатоповерхових будинків на ділянці з площею 4,5 га на території мікрорайону 1.2. в м. Южний Одеської області. Відповідно до п.3.1. договору та додатку №1 до договору (а.с.54, т.1) вартість робіт становить 2500,00 грн, яку позивач сплатив відповідно до платіжного доручення від 18.07.2017 №8794 (а.с.56, т.1). На підставі акту від 31.07.2017 позивач прийняв роботи за вказаним договором (а.с.55, т.1);
- договір на виконання проектних робіт від 14.07.2017 №2п/17 (а.с.57, т.1), укладений між позивачем (платник) та ТОВ «Архікон» (виконавець), предметом якого є виконання проектних робіт по розробці проекту внесення змін до детального плану території мікрорайону 1.2. в м. Южний Одеської області. Відповідно до п.2.2. договору та кошторису (а.с.58, т.1), вартість робіт становить 19555,34 грн, яку позивач сплатив відповідно до платіжних доручень від 18.07.2017 №8793 та від 26.09.2017 №9005 (а.с.64-65, т.1). Виконані роботи за цим договором позивачем прийняті згідно з актами від 31.07.2017 та від 30.09.2017 (а.с.62-63, т.1);
- договір на створення проектно-вишукувальної продукції від 23.08.2017 №В-23/08-17 (а.с.66-68, т.1), укладений між позивачем (замовник) та ТОВ «Вестт» (виконавець), предметом якого є виконання проектно-вишукувальної продукції: Інженерно-геологічні вишукування стадії Робочий проект для будівництва Багатофункціонального торгово-розважального комплексу з готельним блоком і житловим комплексом, розташованого за адресою: Одеська обл., м. Южний, ІІ мікрорайон, вул. Шевченка, №б/н. Відповідно до п.2.1. договору та додатків №1, №2 до договору (а.с.69-70, т.1), загальна вартість робіт становить 146285,32 грн, яка позивачем оплачена згідно з платіжними дорученнями від 25.08.2017 №8898, від 11.09.2017 №8952 та від 19.09.2017 №8980 (а.с.73-75, т.1). Виконані роботи за цим договором позивачем прийняті згідно з актом від 19.09.2017 (а.с.71, т.1);
- договір від 10.04.2018 №2/4/18 (а.с.76-77, т.1), укладений між позивачем (замовник) та ТОВ «Стражспецтех» (виконавець), предметом якого є виконання робіт з розробки технічної документації: проект на системи протипожежного захисту на об'єкті - багатофункціональний торгово-розважальний комплекс з готельним блоком і житловим комплексом, розташований за адресою: Одеська обл., м. Южний, ІІ мікрорайон, вул. Шевченка, №б/н (1-а та 2-а черги будівництва). Відповідно до п.4.1. договору вартість робіт становить 34560,00 грн, яка сплачена позивачем відповідно до платіжного доручення від 06.04.2018 №9524 (а.с.79, т.1). Роботи за договором позивачем прийняті відповідно до акту від 31.05.2018 №ОУ-0000357 (а.с.78, т.1);
- технічні умови для приєднання до газорозподільчої системи від 01.08.2017 №134, видані ПАТ «Одесагаз» (а.с.80-81, т.1), вартість послуг з видачі яких згідно з актом виконаних робіт від 31.08.2017 №269 (а.с.82, т.1) становить 5736,16 грн. На підтвердження здійснення оплати послуг з отримання цих технічних умов позивачем до матеріалів справи було долучено платіжне доручення від 15.08.2017 №8886 (а.с.83, т.1).
Відповідач з наявністю у його діях складу господарського правопорушення щодо понесення позивачем цих витрат не погоджується, у зв'язку з чим виник спір у даній справі.
Законодавство, застосоване судом до спірних відносин
Відповідно до ст. 20 ГК України кожний суб'єкт господарювання та споживач має право на захист своїх прав і законних інтересів. Права та законні інтереси зазначених суб'єктів захищаються шляхом: визнання наявності або відсутності прав; визнання повністю або частково недійсними актів органів державної влади та органів місцевого самоврядування, актів інших суб'єктів, що суперечать законодавству, ущемляють права та законні інтереси суб'єкта господарювання або споживачів; визнання недійсними господарських угод з підстав, передбачених законом; відновлення становища, яке існувало до порушення прав та законних інтересів суб'єктів господарювання; припинення дій, що порушують право або створюють загрозу його порушення; присудження до виконання обов'язку в натурі; відшкодування збитків; застосування штрафних санкцій; застосування оперативно-господарських санкцій; застосування адміністративно-господарських санкцій; установлення, зміни і припинення господарських правовідносин; іншими способами, передбаченими законом.
Згідно з ч.1 ст. 611 ЦК України у разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, відшкодування збитків та моральної шкоди.
За змістом ч.2 ст. 22 ЦК України збитками є: 1) втрати, яких особа зазнала у зв'язку зі знищенням або пошкодженням речі, а також витрати, які особа зробила або мусить зробити для відновлення свого порушеного права (реальні збитки); 2) доходи, які особа могла б реально одержати за звичайних обставин, якби її право не було порушене (упущена вигода).
Відповідно до ст. 224 ГК України учасник господарських відносин, який порушив господарське зобов'язання або установлені вимоги щодо здійснення господарської діяльності, повинен відшкодувати завдані цим збитки суб'єкту, права або законні інтереси якого порушено. Під збитками розуміються витрати, зроблені управненою стороною, втрата або пошкодження її майна, а також не одержані нею доходи, які управнена сторона одержала б у разі належного виконання зобов'язання або додержання правил здійснення господарської діяльності другою стороною.
Згідно з ч.1 ст. 225 ГК України до складу збитків, що підлягають відшкодуванню особою, яка допустила господарське правопорушення, включаються: вартість втраченого, пошкодженого або знищеного майна, визначена відповідно до вимог законодавства; додаткові витрати (штрафні санкції, сплачені іншим суб'єктам, вартість додаткових робіт, додатково витрачених матеріалів тощо), понесені стороною, яка зазнала збитків внаслідок порушення зобов'язання другою стороною; неодержаний прибуток (втрачена вигода), на який сторона, яка зазнала збитків, мала право розраховувати у разі належного виконання зобов'язання другою стороною; матеріальна компенсація моральної шкоди у випадках, передбачених законом.
Згідно з ч.ч.1, 2 ст.614 ЦК України особа, яка порушила зобов'язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не встановлено договором або законом. Особа є невинуватою, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних від неї заходів щодо належного виконання зобов'язання. Відсутність своєї вини доводить особа, яка порушила зобов'язання.
За змістом ст.24 Закону України «Про оренду землі» орендодавець зобов'язаний передати в користування земельну ділянку у стані, що відповідає умовам договору оренди.
Статтею 28 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що орендар має право на відшкодування збитків, яких він зазнав унаслідок невиконання орендодавцем умов, визначених договором оренди землі. Збитками вважаються: фактичні втрати, яких орендар зазнав у зв'язку з невиконанням або неналежним виконанням умов договору орендодавцем, а також витрати, які орендар здійснив або повинен здійснити для відновлення свого порушеного права; доходи, які орендар міг би реально отримати в разі належного виконання орендодавцем умов договору. Розмір фактичних витрат орендаря визначається на підставі документально підтверджених даних.
Згідно з ч.3 ст.31 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.
Відповідно до ч.1 ст.32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.
Відповідно до ст.36 Закону України «Про оренду землі» у разі невиконання зобов'язань за договором оренди землі сторони несуть відповідальність згідно із законом та договором. Орендодавець несе відповідальність за недоліки переданої в оренду земельної ділянки, що не були передбачені договором оренди і перешкоджають використанню земельної ділянки за договором. У разі виявлення таких недоліків орендар має право вимагати: зменшення орендної плати або відшкодування витрат на усунення недоліків; відрахування з орендної плати певної суми своїх витрат на усунення таких недоліків з попереднім повідомленням про це орендодавця; дострокового розірвання договору. Орендодавець не несе відповідальності за наслідки, пов'язані з недоліками переданої в оренду земельної ділянки, якщо такі недоліки обумовлені договором оренди.
Статтею 188 ГК України визначено, що зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду. Якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду.
У відповідності до ст.653 ЦК України у разі зміни договору зобов'язання сторін змінюються відповідно до змінених умов щодо предмета, місця, строків виконання тощо. У разі розірвання договору зобов'язання сторін припиняються. У разі зміни або розірвання договору зобов'язання змінюється або припиняється з моменту досягнення домовленості про зміну або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни. Якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов'язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили. Сторони не мають права вимагати повернення того, що було виконане ними за зобов'язанням до моменту зміни або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором або законом. Якщо договір змінений або розірваний у зв'язку з істотним порушенням договору однією із сторін, друга сторона може вимагати відшкодування збитків, завданих зміною або розірванням договору.
Статтею 256 Цивільного кодексу України визначено, що позовна давність - це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу. Відповідно до ст.257 Цивільного кодексу України загальна позовна давність встановлюється тривалістю у три роки.
Згідно з п. 12 Прикінцевих та Перехідних положень ЦК України під час дії карантину, встановленого Кабінетом Міністрів України з метою запобігання поширенню коронавірусної хвороби (COVID-19), строки, визначені статтями 257, 258, 362, 559, 681, 728, 786, 1293 цього Кодексу, продовжуються на строк дії такого карантину.
Частиною 3 статті 13 ГПК України визначено, кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.
Відповідно до ч.1 ст. 73 доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
За умовами ч.ч.4, 5 ст.75 ГПК України обставини, встановлені рішенням суду в господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, стосовно якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом. Обставини, встановлені стосовно певної особи рішенням суду в господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, можуть бути у загальному порядку спростовані особою, яка не брала участі у справі, в якій такі обставини були встановлені.
Згідно з ч. ст. 86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.
Позиція суду
Позивач звернувся до господарського суду з позовом до відповідача з майновими вимогами про відшкодування збитків, які, за твердженням останнього, понесені внаслідок неналежного виконання відповідачем умов укладеного між сторонами договору оренди землі від 09.06.2017. Порушення відповідача у спірних відносинах полягає у тому, що останній передав позивачу в оренду за договором земельну ділянку, стан якої не відповідав умовам договору та внаслідок цього позивач не зміг використати земельну ділянку згідно мети договору та був вимушений ініціювати питання щодо розірвання договору.
В свою чергу відповідач заперечує наявність його вини у спірних відносинах, наголошує на тому, що позивач не міг не знати про наявність на земельній ділянці тих обмежень, які фактично не були зазначені в договорі, проте позивач на власний розсуд прийняв земельну ділянку у користування та протягом майже двох років не заявляв вимог про розірвання договору. Також відповідач наголошує, що Южненська міська рада сприяла позивачу у вирішенні питання щодо перенесення міжквартальних доріг загального користування за межі сформованих земельних ділянок, шляхом погодження внесення змін до детального плану території мікрорайону, а також вживала заходів щодо перенесення (демонтажу) каналізаційних колодязів, які розташовані в межах спірної земельної ділянки.
Так, Верховний Суд у ході касаційного перегляду судових рішень неодноразово наголошував на тому, що для застосування такої міри відповідальності, як стягнення збитків за порушення договірних зобов'язань, потрібна наявність усіх елементів складу цивільного правопорушення: протиправна поведінка, збитки, причинний зв'язок між протиправною поведінкою боржника та збитками кредитора, вина боржника. Відсутність хоча б одного із вказаних елементів, що утворюють склад правопорушення, не дає підстави кваліфікувати поведінку боржника як правопорушення та, відповідно, не може бути підставою застосування відповідальності за порушення у сфері господарської діяльності.
Важливим елементом доказування наявності збитків є встановлення причинного зв'язку між протиправною поведінкою заподіювача та збитками потерпілої сторони. Причинний зв'язок між протиправною поведінкою і збитками є обов'язковою умовою відповідальності. Слід довести, що протиправна дія чи бездіяльність заподіювача є причиною, а збитки, які завдані особі, - наслідком такої протиправної поведінки. Протиправна поведінка особи тільки тоді є причиною збитків, коли вона прямо (безпосередньо) пов'язана зі збитками. Непрямий (опосередкований) зв'язок між протиправною поведінкою і збитками означає лише, що поведінка оцінюється за межами конкретного випадку, і, відповідно, за межами юридично значимого зв'язку.
При цьому на позивача покладається обов'язок довести наявність збитків, протиправність поведінки заподіювача збитків та причинний зв'язок такої поведінки із заподіяними збитками. Натомість вина боржника у порушенні зобов'язання презюмується та не підлягає доведенню кредитором, тобто саме відповідач повинен довести, що в його діях відсутня вина у заподіянні збитків.
Як встановлено судом, 09.06.2017 між сторонами було укладено договір оренди земельної ділянки та підписано акт приймання-передачі. Суд відзначає, в матеріалах справи відсутні докази, які підтверджують обставину обізнаності позивача про стан земельної ділянки до укладення договору. Разом з цим, за вищевикладених встановлених обставин, суд вважає, що після підписання вказаного акту прийому-передачі та фактичної передачі відповідачем позивачу земельної ділянки позивач дізнався про обставину невідповідності отриманої за договором в оренду земельної ділянки умовам цього договору.
Як встановлено судом після укладення договору та прийняття в оренду земельної ділянки позивачем, з метою здійснення забудови земельної ділянки, зокрема, було: ініційовано питання перед відповідачем щодо внесення змін до детального плану території мікрорайону та вирішення питання щодо зміни проходження внутрішньоквартальних проїздів (заява від 13.06.2017); зареєстровано повідомлення про початок виконання підготовчих робіт для забудови земельної ділянки (25.07.2017); отримано містобудівні умови та обмеження для проектування об'єкта будівництва (затверджено наказом від 27.11.2017); замовлено розробку проекту внесення змін до детального плану території мікрорайону (договір від 14.07.2018); замовлено проект будівництва (2018 рік); замовлено проведення експертизи щодо розгляду проектної документації за проектом будівництва (договір від 16.03.2018); замовлено проведення інженерно-геодезичних робіт на земельній ділянці (договір від 17.07.2017); замовлено проведення проектно-вишукувальних робіт стадії Робочого проекту (договір від 23.08.2017); замовлено розроблення проекту на системи протипожежного захисту на об'єкті (договір від 10.04.2018); отримані технічні умови для приєднання до газорозподільної системи (умови від 01.08.2017) тощо. Крім цього, як було встановлено судами в межах розгляду адміністративної справи №420/7909/19, на земельній ділянці позивач почав виконувати будівельні роботи - риття котловану, дозвіл на які позивач у встановленому законом порядку не отримав та не подав повідомлення про початок їх виконання. Вказані обставини в межах цієї справи жодною із сторін не спростовані.
Отже, вищевказані обставини свідчать про те, що позивач, після укладення договору та будучи обізнаним про фактичний стан земельної ділянки, самостійно, добровільно, на власний розсуд та ризик здійснюючи господарську діяльність, прийняв рішення та вчиняв дії щодо фактичного використання земельної ділянки за призначенням та не заявляв відповідачу з часу укладення договору, тобто з 09.06.2017 до 19.03.2019, вимоги про розірвання договору та відшкодування збитків у спірних правовідносинах. Натомість, як встановлено судом, лише 19.03.2019 позивач звернувся до відповідача із претензією (а.с.103-111, т.5), в якій вимагав розірвати укладений між сторонами договір оренди земельної ділянки від 09.06.2017 та відшкодувати позивачу понесені ним збитки.
За цих обставин, керуючись загальними засадами цивільного законодавства, передбаченими ст. 3 ЦК України, як-то: свобода підприємницької діяльності; свобода договору, справедливість, добросовісність та розумність, суд вважає, що понесені позивачем витрати до моменту пред'явлення відповідачу претензії з вимогою про розірвання договору були здійснені позивачем на власний розсуд, з метою використання земельною ділянки з відомим позивачу фактичним станом, і тому вони не були неминучими внаслідок дій відповідача, вчиненими останнім після передачі земельної ділянки, а тому вина відповідача у понесенні цих витрат відсутня.
Таким чином, встановивши відсутність обставин, які б свідчили про наявність з боку відповідача повного складу господарського правопорушення (вини) до моменту заявлення позивачем вимоги про розірвання договору, суд дійшов висновку, що понесені позивачем витрати до 19.03.2019 плюс 20 днів на розгляд (ст. 188 ГК України), тобто до 08.04.2019 включно, які пов'язанні з користуванням земельною ділянкою за призначенням, в загальній сумі 5341918,39 грн не підлягають відшкодуванню за рахунок відповідача.
В той же час судом встановлено, що після отримання відповідачем 19.03.2019 пропозиції про розірвання договору, сторони у визначений законом двадцятиденний строк не дійшли до згоди щодо розірвання договору за взаємною згодою, у зв'язку з чим за позовом позивача спір був переданий на вирішення суду. Так, в межах справи №916/1250/19 судом вже було надано оцінку правомірності та підставності вимоги позивача про розірвання договору та встановлено, що земельна ділянка позивачу була передана у стані, що не відповідає умовам договору оренди, при цьому недоліки земельної ділянки перешкоджають її використанню відповідно до договору. Ці обставини встановлені у рішенні суду, що набрало законної сили та в межах справи, у якій брали участь позивач та відповідач, а тому не підлягають доведенню та не спростовані в межах розгляду цієї справи.
За вищевикладених обставин суд вважає, що після спливу визначеного законом двадцятиденного строку на розгляд вимоги позивача щодо розірвання договору, витрати позивача у виді щомісячної орендної плати були понесені останнім саме з вини відповідача, оскільки позивач з цього часу зазнав цих витрат унаслідок невиконання орендодавцем умов, визначених договором оренди землі, та понесення цих витрат було зумовлено вже не добровільною згодою позивача на їх понесення, а не прийняттям відповідачем пропозиції позивача про розірвання цього договору та не усуненням в повному обсязі не передбачених договором недоліків (обмежень) земельної ділянки. При цьому суд зауважує, що витрати позивача зі сплати орендних платежів були вимушеними, натомість відповідач понесенню цих витрат міг запобігти шляхом задоволення пропозиції позивача щодо розірвання договору.
Таким чином, понесені позивачем витрати на сплату щомісячних орендних платежів у виді збитків за договором з 09.04.2019 в сумі 2009048,31 грн підлягають відшкодуванню за рахунок відповідача.
Щодо посилань відповідача на положення ст.653 ЦК України та необхідності встановлення обставин істотності порушення відповідачем умов договору, суд зазначає про таке. Так, положення статті 653 ЦК України встановлюють загальні правові наслідки зміни або розірвання договору, зокрема, частина п'ята цієї статті визначає, що у разі, якщо договір змінений або розірваний у зв'язку з істотним порушенням договору однією із сторін, друга сторона може вимагати відшкодування збитків, завданих зміною або розірванням договору. Крім цього, частиною 4 статті 653 ЦК України передбачено, що сторони не мають права вимагати повернення того, що було виконане ними за зобов'язанням до моменту зміни або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором або законом, водночас вказане також стосується і тих випадків, коли має місце розірвання договору за погодженням сторін.
Між цим, у спірних правовідносинах сторін позивачем збитки заявлені не як наслідок розірвання договору у зв'язку з його істотним порушенням з боку відповідача, а у зв'язку з неналежним виконанням відповідачем умов договору, що обумовлено у переданні земельної ділянки в стані, який не відповідав умовам договору та внаслідок чого позивач був змушений з 09.04.2019 нести витрати у виді сплаченої орендної плати.
Водночас, право орендаря на відшкодування понесених збитків внаслідок неналежного виконання умов договору з боку орендодавця передбачене положеннями спеціального закону у сфері правовідносин з оренди землі - Закону України «Про оренду землі». Зокрема, стаття 28 названого закону визначає, що орендар має право на відшкодування збитків, яких він зазнав внаслідок невиконання орендодавцем умов, визначених договором оренди землі, при цьому в даному контексті збитками вважаються, в тому числі, фактичні втрати, яких орендар зазнав у зв'язку з невиконанням або неналежним виконанням умов договору орендодавцем.
З урахуванням вищевикладеного, суд дійшов висновку, що позовні вимоги Товариства з обмеженою відповідальністю “Южний електротехнічний завод” є доведеними та обґрунтованими в частині понесення збитків в сумі 2009048,31 грн, а тому позов позивача слід задовольнити частково.
В той же час, суд дійшов висновку про відсутність підстав для застосування позовної давності за заявою відповідача, оскільки судом вимоги позивача задоволенні в частині понесених збитків з 09.04.2019, а тому встановлена ст.257 ЦК України загальна позовна давність у три роки в цьому випадку не пропущена.
Розподіл судових витрат
За змістом статті 123 ГПК України судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов'язаних з розглядом справи. Розмір судового збору, порядок його сплати, повернення і звільнення від сплати встановлюються законом. До витрат, пов'язаних з розглядом справи, належать витрати: 1) на професійну правничу допомогу; 2) пов'язані із залученням свідків, спеціалістів, перекладачів, експертів та проведенням експертизи; 3) пов'язані з витребуванням доказів, проведенням огляду доказів за їх місцезнаходженням, забезпеченням доказів; 4) пов'язані з вчиненням інших процесуальних дій, необхідних для розгляду справи або підготовки до її розгляду.
Згідно з ч. 1 ст. 129 ГПК України судовий збір покладається: 1) у спорах, що виникають при укладанні, зміні та розірванні договорів, - на сторону, яка безпідставно ухиляється від прийняття пропозицій іншої сторони, або на обидві сторони, якщо судом відхилено частину пропозицій кожної із сторін; 2) у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, - на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Відповідно до ч.4 ст.129 ГПК України інші судові витрати, пов'язані з розглядом справи, покладаються: 1) у разі задоволення позову - на відповідача; 2) у разі відмови в позові - на позивача; 3) у разі часткового задоволення позову - на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Отже, приймаючи до уваги часткове задоволення позову, судовий збір покладається на сторін пропорційно розміру задоволених вимог, а отже з відповідача слід стягнути на користь позивача 30135,72 грн судового збору.
Водночас, вирішуючи питання щодо заявлених позивачем витрат на правничу допомогу, суд виходить з наступного.
Згідно з ст.124 ГПК України разом з першою заявою по суті спору кожна сторона подає до суду попередній (орієнтовний) розрахунок суми судових витрат, які вона понесла і які очікує понести у зв'язку із розглядом справи. У разі неподання стороною попереднього розрахунку суми судових витрат, суд може відмовити їй у відшкодуванні відповідних судових витрат, за винятком суми сплаченого нею судового збору. Попередній розрахунок розміру судових витрат не обмежує сторону у доведенні іншої фактичної суми судових витрат, які підлягають розподілу між сторонами за результатами розгляду справи. Суд може попередньо визначити суму судових витрат (крім витрат на професійну правничу допомогу), пов'язаних з розглядом справи або певною процесуальною дією. Така попередньо визначена судом сума не обмежує суд при остаточному визначенні суми судових витрат, які підлягають розподілу між сторонами за результатами розгляду справи.
Відповідно до ч.ч.1, 2, ст. 126 ГПК України витрати, пов'язані з правничою допомогою адвоката, несуть сторони, крім випадків надання правничої допомоги за рахунок держави. За результатами розгляду справи витрати на професійну правничу допомогу адвоката підлягають розподілу між сторонами разом із іншими судовими витратами. Для цілей розподілу судових витрат: 1) розмір витрат на професійну правничу допомогу адвоката, в тому числі гонорару адвоката за представництво в суді та іншу професійну правничу допомогу, пов'язану зі справою, включаючи підготовку до її розгляду, збір доказів тощо, а також вартість послуг помічника адвоката, визначається згідно з умовами договору про надання правничої допомоги та на підставі відповідних доказів щодо обсягу наданих послуг і виконаних робіт та їх вартості, що сплачена або підлягає сплаті відповідною стороною або третьою особою; 2) розмір суми, що підлягає сплаті в порядку компенсації витрат адвоката, необхідних для надання правничої допомоги, встановлюється згідно з умовами договору про надання правничої допомоги на підставі відповідних доказів, які підтверджують здійснення відповідних витрат.
За змістом ч. ч. 3 - 6 ст. 126 ГПК України для визначення розміру витрат на професійну правничу допомогу з метою розподілу судових витрат учасник справи подає детальний опис робіт (наданих послуг), виконаних адвокатом, та здійснених ним витрат, необхідних для надання правничої допомоги. Розмір витрат на оплату послуг адвоката має бути співмірним із: 1) складністю справи та виконаних адвокатом робіт (наданих послуг); 2) часом, витраченим адвокатом на виконання відповідних робіт (надання послуг); 3) обсягом наданих адвокатом послуг та виконаних робіт; 4) ціною позову та (або) значенням справи для сторони, в тому числі впливом вирішення справи на репутацію сторони або публічним інтересом до справи. У разі недотримання вимог частини четвертої цієї статті суд може, за клопотанням іншої сторони, зменшити розмір витрат на професійну правничу допомогу адвоката, які підлягають розподілу між сторонами. Обов'язок доведення неспівмірності витрат покладається на сторону, яка заявляє клопотання про зменшення витрат на оплату правничої допомоги адвоката, які підлягають розподілу між сторонами.
Частиною 8 статті 129 ГПК України передбачено, що розмір судових витрат, які сторона сплатила або має сплатити у зв'язку з розглядом справи, встановлюється судом на підставі поданих сторонами доказів (договорів, рахунків тощо). Такі докази подаються до закінчення судових дебатів у справі або протягом п'яти днів після ухвалення рішення суду, за умови, що до закінчення судових дебатів у справі сторона зробила про це відповідну заяву. У разі неподання відповідних доказів протягом встановленого строку така заява залишається без розгляду.
Відповідно до ст. 30 Закону України “Про адвокатуру і адвокатську діяльність” гонорар є формою винагороди адвоката за здійснення захисту, представництва та надання інших видів правової допомоги клієнту. Порядок обчислення гонорару (фіксований розмір, погодинна оплата), підстави для зміни розміру гонорару, порядок його сплати, умови повернення тощо визначаються в договорі про надання правової допомоги. При встановленні розміру гонорару враховуються складність справи, кваліфікація і досвід адвоката, фінансовий стан клієнта та інші істотні обставини. Гонорар має бути розумним та враховувати витрачений адвокатом час.
Так, звертаючись до господарського суду з позовом до відповідача, позивач на виконання вимог ст.162 ГПК України повідомив суду, що ним очікується понесення витрат на професійну правничу допомогу у розмірі 50000,00 грн.
27.08.2021 позивач до судових дебатів подав суду заяву (а.с.156-166, т.5), згідно з якою він просить суд стягнути з відповідача на користь позивача понесені ним витрати на правничу допомогу в розмірі 50000,00 грн, а також надав суду докази понесення відповідних витрат.
Як встановлено судом, 01.04.2019 між Товариством з обмеженою відповідальністю «Южний електротехнічний завод» (замовник) та Адвокатським бюро «Єгоров та Партнери» (виконавець) було укладено договір про надання правової допомоги №7/19 (а.с.158, т.5), відповідно до п.1. якого замовник замовляє, приймає та оплачує, а виконавець надає послуги правової допомоги, адвокатського захисту та представництва в судах для захисту прав і законних інтересів замовника. Згідно з п.4. договору перелік послуг, їх вартість, порядок розрахунків та інші умови виконання договору визначаються Додатком №1 до договору та в окремих Додатках і Додаткових угодах до даного договору, що є невід'ємною частиною цього договору.
Додатком №1 до договору (а.с.159-160, т.5) сторони погодили, що в порядку та на умовах, визначених договором, виконавець зобов'язується надавати замовнику правничу допомогу із захисту прав замовника, а замовник оплатити ці послуги на умовах, визначених в договорі (п.п.1.1., 1.2.). Виконавець бере на себе зобов'язання із супроводження судових справ, стороною яких є замовник. Згідно з п.п.3.1., 3.2., 3.3. додатку №1 оплата послуг виконавця з надання правової, визначених у п.п.1.1., 1.2. даного договору, здійснюється замовником на підставі рахунків виконавця протягом 5 робочих днів з моменту виставлення відповідного рахунку. Сторони погодили, що вартість послуг виконавця з надання правової допомоги, передбачених цим договором, а також порядок розрахунків встановлюються в додаткових угодах, які є невід'ємною частиною договору. Обсяг наданих послуг за цим договором підтверджується актом прийому-передачі наданих послуг, який підписується сторонами на підставі звіту виконавця.
01.09.2020 між сторонами було укладено додаткову угоду №1 до договору (а.с.161, т.5), відповідно до п.1.1. якої сторони погодили, що виконавець за дорученням та в інтересах замовника бере на себе зобов'язання надавати правову допомогу замовнику, направлену на представництво та захист його інтересів в Господарському суді Одеської області за позовом замовника до Южненської міської ради про стягнення збитків у загальному розмірі 7350966,70 грн. Відповідно до п.п.2-4 додаткової угоди під веденням справи розуміється: підготовка позовної заяви, процесуальних документів, представництво інтересів в суді, здійснення будь-яких процесуальних дій в інтересах замовника. З боку виконавця послуги буде надавати адвокат на підставі ордеру. Вартість юридичних послуг за цією додатковою угодою є фіксованою та складає 50000,00 грн. Замовник і виконавець підписують акт прийому-передачі наданих послуг за даною додатковою угодою. Замовник зобов'язується здійснити оплату за цією додатковою угодою у наступному порядку: не пізніше 30 квітня 2021 року здійснити оплату послуг виконавця за цією угодою у розмірі 100 відсотків вартості юридичних послуг, що складає 50000,00 грн.
25.08.2021 між позивачем та адвокатом було підписано акт приймання-передачі наданих послуг №2 (а.с.162, т.5), згідно з яким останні погодили надання послуг за договором про надання правової допомоги від 01.04.2019 №7/19 та додаткової угоди від 01.09.2020 №1 на суму 50000,00 грн. На підтвердження здійснення оплати наданих адвокатом послуг за договором позивач до матеріалів справи долучив відповідне платіжне доручення від 26.08.2021 №634 (а.с.164, т.5).
Водночас, 31.08.2021 відповідачем було подано до суду письмові заперечення (а.с.167-168, т.5), в яких останній просить суд відмовити позивачу у залученні до матеріалів справи доказів понесених витрат на правничу допомогу, враховуючи, що такі докази подані на стадії розгляду справи по суті, натомість позивач не обґрунтував поважності причин їх неподання під час розгляду справи у підготовчих засіданнях. При цьому зміст заперечень відповідача не містить клопотання останнього щодо зменшення суми витрат позивача на правничу допомогу або доказів їх неспівмірності.
Отже, проаналізувавши надані позивачем докази на підтвердження понесених ним витрат на правничу допомогу у зв'язку з розглядом цієї справи, врахувавши відсутність в матеріалах справи належних доказів неспівмірності цих витрат та обґрунтованого клопотання відповідача про їх зменшення, суд дійшов висновку, що витрати позивача є доведеними та обґрунтованими, а тому підлягають відшкодуванню за рахунок відповідача пропорційно розміру задоволених позовних вимог, а саме в сумі 13665,19 грн.
При цьому викладене відповідачем у запереченнях клопотання про відмову у залученні поданих позивачем доказів щодо понесених витрат на правничу допомогу задоволенню не підлягає, оскільки порядок подання цих доказів окремо встановлено частиною 8 статті 129 ГПК України, яка передбачає право сторони подати такі докази до судових дебатів, а не виключно на стадії підготовчого провадження.
Керуючись ст.ст. 129, 231, 232, 233, 236, 237, 238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд
1. Позов задовольнити частково.
2. Стягнути з Южненської міської ради Одеської області (проспект Григорівського Десанту, буд. 18, м. Южне, Одеська обл., 65481, код ЄДРПОУ 21018103) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю “Южний електротехнічний завод” (проспект Григорівського Десанту, буд. 28, кв.48, м. Южне, Одеська обл., 65481, код ЄДРПОУ 35502152) збитки в сумі 2009048 /два мільйона дев'ять тисяч сорок вісім/грн 31 коп, судовий збір в сумі 30135 /тридцять тисяч сто тридцять п'ять/грн 72 коп та витрати на правничу допомогу в сумі 13665 /тринадцять тисяч шістсот шістдесят п'ять/грн 19 коп.
3. В іншій частині позову відмовити.
Видати наказ після набрання рішенням законної сили.
Рішення суду набирає законної сили в порядку ст. 241 ГПК України та може бути оскаржено в апеляційному порядку до Південно-західного апеляційного господарського суду шляхом подачі апеляційної скарги у строки, визначені ст. 256 ГПК України.
Повний текст складено 17 вересня 2021 р.
Суддя Д.О. Бездоля