Справа № 263/15412/16-ц
Провадження №2/263/20/2021
02 вересня 2021 року м. Маріуполь
Жовтневий районний суд міста Маріуполя Донецької області у складі:
головуючого судді Кияна Д.В.,
за участю секретаря судового засідання Коваль О.О.
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 про переведення прав та обов'язків покупця за договором купівлі-продажу нежитлового приміщення та визнання права власності,
У грудні 2016 року ОСОБА_4 звернулась до суду з позовом, який згодом уточнила, до ОСОБА_5 , ОСОБА_3 , в якому просила перевести права та обов'язки покупця за договором купівлі-продажу нежитлового приміщення від 28.11.2016, зареєстрованого за №3848 приватним нотаріусом ОСОБА_6 та визнати за позивачем право власності на нежитлове приміщення АДРЕСА_1 .
В мотивування позову зазначала, що 01.07.2016 в черговий раз уклала з ОСОБА_3 договір оренди належного їй на праві власності приміщення АДРЕСА_1 строком на два роки до 01.07.2018 та продовжувала здійснювати підприємницьку діяльність щодо надання перукарських та косметологічних послуг.
28.11.2016 позивач дізналась, що спірне приміщення було продано. Новий власник зажадав звільнити приміщення та віддати ключі від приміщення, оскільки новий власник мав намір здійснити переобладнання приміщення під магазин-салон для продажу одягу.
Позивач зазначила, що виконувала обов'язки за договором оренди вказаного приміщення, що надає їй переважне право наймача для купівлі цього приміщення, передбачене ч. 2 ст. 777 ЦК України.
ОСОБА_3 звернулась до суду з відзивом на позов, в якому зазначила, що позивач орендувала спірне приміщення, яке було обладнано як перукарня - салон « ІНФОРМАЦІЯ_1 ». Позивач працювала як перукар та як адміністратор. У березні 2015 року ОСОБА_3 прийняла рішення продавати вказане приміщення, що стало причиною звернення до ріелтора, розміщення реклами, зокрема банера на самому приміщенні. З цього часу інформація про намір продажу спірного приміщення стала відкритою, про що знала і позивач. ОСОБА_3 неодноразово пропонувала позивачу придбати вказане приміщення, що можуть підтвердити свідки ОСОБА_7 , ОСОБА_8 , ОСОБА_9 .
Договір оренди від 01.07.2016 ОСОБА_3 уклала на прохання позивача, оскільки остання тільки зареєструвалась як підприємець. Після укладення договору оренди приміщення позивач почала порушувати умови вказаного договору в частині оплати орендної плати, оскільки позивач має борг за два місяці, та в частині оплати послуг спожитої електроенергії у розмірі 1500 грн.
Ухвалою Жовтневого районного суду міста Маріуполя Донецької області від 08 грудня 2016 року провадження у справі відкрито, призначено справу до розгляду у попередньому судовому засіданні.
Ухвалою Жовтневого районного суду міста Маріуполя Донецької області від 08 грудня 2016 року накладено арешт на нежитлове приміщення АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об'єкта нерухомості 28661214123, яке належить на праві власності ОСОБА_5 , ІПН НОМЕР_1 шляхом заборони відчуження. Заборонено ОСОБА_5 проводити переобладнання нежитлового приміщення АДРЕСА_1 , та проводити у ньому ремонтні роботи.
Ухвалою Жовтневого районного суду міста Маріуполя Донецької області від 11 січня 2017 року справу призначено до судового розгляду.
Ухвалою Жовтневого районного суду міста Маріуполя Донецької області від 22 березня 2017 року, з доповненням, закрито провадження у справі, роз'яснено позивачу право на звернення з цим позовом до Господарського суду Донецької області.
Ухвалою Апеляційного суду Донецької області від 03 травня 2017 року ухвалу Жовтневого районного суду міста Маріуполя Донецької області від 22 березня 2017 року скасовано, справу направлено до суду першої інстанції для продовження розгляду.
Ухвалою Жовтневого районного суду міста Маріуполя Донецької області від 05 липня 2017 року провадження у справі зупинено до набрання законної сили рішенням по справі № 263/4402/17, розгляду її в Жовтневому районному суді м. Маріуполя Донецької області за позовом ОСОБА_10 до ОСОБА_5 , ОСОБА_3 про визнання недійсним додаткового договору.
Ухвалою Жовтневого районного суду міста Маріуполя Донецької області від 28.08.2021 року провадження у справі відновлено.
Представник позивача ОСОБА_11 надав заяву про розгляд справи за його відсутності, просив задовольнити позовні вимоги.
Відповідач та третя особа до суду не з'явились, про день та час слухання справи були сповіщені належним чином, причини не явки не повідомили.
Сторони у справі належним чином повідомлені про дату, час і місце судового засідання, а тому їх неявка не перешкоджає розгляду справи по суті.
Враховуючи те, що по справі достатньо матеріалів про права та взаємовідносини сторін, суд вважає можливим розглянути справу у відсутності сторін відповідно до ч.2 ст.247 ЦПК України без фіксування судового засідання технічними засобами.
Дослідивши матеріали справи, оцінивши наявні у справі докази у їх сукупності, суд встановив обставини справи та дійшов до таких висновків.
Відповідно до ч. 1 ст. 13 ЦПК України, суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.
Згідно ч. 3 ст. 12 ЦПК України, кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Відповідно до вимог ст.ст. 76, 77, 79, 80 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: письмовими, речовими і електронними доказами; висновками експертів; показаннями свідків. Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування. Достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи. Питання про достатність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.
Згідно з ч.ч. 1, 5, 6 ст. 81 ЦПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
Відповідно до договору оренди від 01 липня 2016 року ОСОБА_3 передала, а ОСОБА_10 прийняла у користування нежитлове приміщення за адресою: АДРЕСА_2 , площею 46,8 кв.м..
Договір вступає в силу з моменту його підпису та діє протягом двох років до 01 липня 2018 року (п.4).
Розмір орендної плати за один місяць оренди приміщення складає 4000 грн. Оплата комунальних послуг здійснюється орендарем відповідно до приладів обліку, встановлених в приміщенні (п.5).
28 листопада 2016 року укладено договір купівлі-продажу нежитлового приміщення, відповідно до якого, ОСОБА_3 продала, а ОСОБА_5 прийняла у власність нежитлове приміщення, що розташоване за адресою: АДРЕСА_3 , загальною площею 45,7 кв.м.
Додатковою угодою №1 до вказаного договору купівлі-продажу ОСОБА_3 та ОСОБА_12 узгодили також продаж обладнання, яке знаходиться у приміщенні.
Рішенням Жовтневого районного суду міста Маріуполя Донецької області від 27 червня 2018 року, залишеного без змін постановою Апеляційного суду Донецької області від 05 вересня 2018 року, у задоволенні позову ОСОБА_10 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 про визнання додаткового договору відмовлено повністю (справа № 263/4402/17).
Відповідно до Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єктів нерухомого майна № 74215336 від 29.11.2016 нежитлове приміщення № 48 за адресою: АДРЕСА_2 , площею 45,7 кв.м. належить на праві власності ОСОБА_5 на підставі договору купівлі продажу від 28.11.2016.
Відповідно до частини першої статті 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у володіння та користування за плату на певний строк.
Згідно з частиною другою статті 777 ЦК України наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.
Отже, вказані норми права надають відповідному суб'єкту (наймачу, орендарю) переважне право купити (придбати) річ, якою він користується на законних підставах - за договором найму (оренди), за умови належного виконання таким суб'єктом своїх обов'язків у тому разі, якщо така річ буде пропонуватися до продажу в період законного користування.
Таким чином, звертаючись до суду з позовом, позивач повинен довести своє переважне право перед іншими особами на придбання нежитлового приміщення, яке, на його думку, порушила відповідач, тому обов'язок доведення належного виконання умов договору оренди лежить саме на позивачеві.
Так, матеріали справи не містять доказів належного виконання позивачем обов'язків щодо виконання договору оренди від 01 липня 2016 року в частині оплати орендної плати та оплати комунальних послуг, зважаючи, що ОСОБА_3 зазначала про наявність заборгованості з боку позивача.
Отже, позивачем не доведено належними та допустимими доказами належного виконання своїх обов'язків за договором найму, що є підставою для висновку, що позивач не набула переважного права на придбання нежитлового приміщення.
Також суд зауважує, що за змістом частини другої статті 777 ЦК України переважне право наймача на придбання предмета оренди існує щодо тієї ж самої речі, яка передана йому в оренду. Тобто предмет оренди, що використовується особою на підставі відповідного договору оренди, та предмет, який планується до продажу власником речі, мають бути ідентичними.
Між тим, в договорі оренди від 01 липня 2016 року не вказано яке саме приміщення у будинку АДРЕСА_2 передавалось ОСОБА_3 ОСОБА_4 у користування. Також в договорі оренди від 01 липня 2016 року вказано загальну площу приміщення, яке передається у користування 46,8 кв.м. При цьому загальна площа спірного приміщення № 48 складає 45,7 кв.м., що не свідчить про ідентичність предмету договору оренди та договору купівлі-продажу.
Щодо позовних вимог про визнання права власності на спірне приміщення суд зазначає, що відповідно до частини п'ятої статті 11 ЦК України цивільні права та обов'язки можуть виникати з рішення суду лише у випадках, встановлених актами цивільного законодавства. Однак цивільне законодавство не передбачає права орендаря звернутись до суду за визнанням права власності, яке він бажає набути в порядку захисту переважного права на придбання предмета оренди згідно із частиною другою статті 777 Цивільного кодексу України. Договір оренди спірного нежитлового приміщення, укладений позивачкою та відповідачем, також не закріплює права орендаря звернутись до суду з позовом про визнання права власності.
При цьому позивачка, пред'являючи позовну вимогу про визнання права власності, не захищає право власності, яке в неї вже виникло з відповідної підстави, а просить визнати за собою право власності, яке вона бажає набути.
Отже, позовні вимоги про визнання права власності на спірне нежитлове приміщення задоволенню не підлягають, оскільки позивач на момент звернення до суду права власності на спірну річ не набула.
Висновки суду у цій справі узгоджуються з висновками Великої Палати Верховного Суду, викладеними у постанові від 23.06.2020 у справі № 909/337/19.
Відповідно до частини дев'ятої статті 158 ЦК України у випадку залишення позову без розгляду, закриття провадження у справі або у випадку ухвалення рішення щодо повної відмови у задоволенні позову суд у відповідному судовому рішенні зазначає про скасування заходів забезпечення позову.
На підставі викладеного суд доходить висновку про відмову у задоволенні позову та зняття арешту зі спірного приміщення.
Керуючись ст. ст.11-13, 229, 235, 258, 259, 264, 265, 268 ЦПК України, суд
У задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 про переведення прав та обов'язків покупця за договором купівлі-продажу нежитлового приміщення та визнання права власності відмовити повністю.
Скасувати арешт з нежитлового приміщення АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об'єкта нерухомості 28661214123, яке належить на праві власності ОСОБА_5 , у виді заборони його відчуження, накладений ухвалою Жовтневого районного суду міста Маріуполя Донецької області від 08 грудня 2016 року.
Скасувати заборону ОСОБА_5 проводити переобладнання нежитлового приміщення № 48 у будинку АДРЕСА_2 та проводити ремонтні роботи, накладену ухвалою Жовтневого районного суду міста Маріуполя Донецької області від 08 грудня 2016 року.
Рішення суду може бути оскаржене позивачем безпосередньо до Донецького апеляційного суду через Жовтневий районний суд м. Маріуполя Донецької області шляхом подачі апеляційної скарги протягом 30 днів.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Із повним текстом рішення суду можна ознайомитися у Єдиному державному реєстрі судових рішень за адресою: http://www.reyestr.court.gov.ua.
Відомості про сторін:
Позивач: ОСОБА_1 , місце проживання: АДРЕСА_4 , РНОКПП НОМЕР_2 .
Відповідач: ОСОБА_3 , місце реєстрації за адресою: АДРЕСА_5 , РНОКПП НОМЕР_3 .
Відповідач: ОСОБА_2 , місце реєстрації: АДРЕСА_6 , РНОКПП НОМЕР_1 .
Суддя Д.В. Киян