"02" серпня 2021 р.м. Одеса Справа № 916/786/21
Господарський суд Одеської області у складі: суддя Волков Р.В.,
при секретарі судового засідання Тарасенко Ю.Г.,
розглянувши справу №916/786/21
за позовом Департаменту комунальної власності Одеської міської ради (65039, Одеська обл., місто Одеса, вул. Артилерійська, будинок 1; код ЄДРПОУ 26302595)
до відповідача: Приватного підприємства "АРІАНТА" (65014, Одеська обл., місто Одеса, вулиця Жуковського, будинок 10, квартира 17; код ЄДРПОУ 38295710),
за участі третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача: Одеської міської ради (65026, Одеська обл., місто Одеса, площа Думська, будинок 1; код ЄДРПОУ 26597691),
за участі третьої особи без самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача: Комунального підприємства "Одеське електротехнічне експлуатаційно-монтажне підприємство" (65070, Одеська обл., місто Одеса, вулиця 25-ї Чапаєвської Дивізії, будинок 7-А; код ЄДРПОУ 23216145),
про визнання договору недійсним та виселення;
представники сторін:
від позивача - Добром Р.М.;
від відповідача - Сташевська О.В.;
від третьої особи без самостійних вимог на стороні позивача - Бугаєнко Т.В.;
від третьої особи без самостійних вимог на стороні відповідача - не з'явився
Департамент комунальної власності Одеської міської ради звернувся до Господарського суду Одеської області з позовом до Приватного підприємства "АРІАНТА", в якому просить суд:
- визнати недійсним договір оренди нежитлового приміщення від 16.05.2019р. №3, укладений між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради та Приватним підприємством "АРІАНТА", посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Білоусовою Н.В. 16.05.2019р. за реєстровим №103;
- визнати недійсним додатковий договір від 18.10.2019р. №3 про внесення змін до договору оренди нежитлового приміщення від 15.05.2019р., посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Білоусовою Н.В. за реєстровим №2089.
- усунути перешкоди у користуванні шляхом виселення Приватного підприємства "АРІАНТА" з: 236/1000 частини споруди переходу, яка розташована за адресою м. Одеса, пл. Привокзальна, Куликове поле, 1-Б, площею 150 кв.м.; 193/1000 частини споруди переходу, яка розташована за адресою м. Одеса, вул. Пантелеймонівська, 62-А, площею 203,1 кв.м.; 80/1000 частини споруди переходу, яка розташована за адресою м. Одеса, Привокзальна площа, 2-А, площею 18,7 кв.м. на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради.
Ухвалою від 29.03.2021р. позовну заяву (вх. №811/21 від 24.03.2021р.) Департаменту комунальної власності Одеської міської ради залишено без руху; встановлено Департаменту комунальної власності Одеської міської ради строк для усунення виявлених недоліків позовної заяви протягом п'яти днів з дня вручення даної ухвали.
01.04.2021р. до суду надійшла заява позивача (вх. №9049/21) про усунення недоліків позовної заяви.
Ухвалою від 05.04.2021р. прийнято позовну заяву (вх.№811/21 від 24.03.2021р.) до розгляду, відкрито провадження у справі №916/786/21, яку постановлено розглядати за правилами загального позовного провадження; підготовче засідання призначено на "28" квітня 2021р.; залучено до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача Одеську міську раду (65026, Одеська обл., місто Одеса, площа Думська, будинок 1; код ЄДРПОУ 26597691); запропоновано відповідачу реалізувати процесуальне право на подання відзиву; запропоновано третій особі подати пояснення із врахуванням вимог ст.168 ГПК України.
28.04.2021р. підготовче судове засідання відкладено на 19.05.2021р.
17.05.2021р. до суду надійшло клопотання відповідача (вх. №13217/21) про відкладення розгляду справи.
19.05.2021р. підготовче судове засідання відкладено на 02.06.2021р.
31.05.2021р. до суду надійшов відзив на позовну заяву (вх. №14735/21) та заява відповідача (вх. №14738/21) про поновлення процесуального строку на подання відзиву.
01.06.2021р. судом отримано клопотання відповідача (вх. №14852/21) про відкладення судового засідання.
02.06.2021р. протокольною ухвалою продовжено строк підготовчого провадження на 30 днів та відкладено підготовче засідання на 01.07.2021р.
24.06.2021р. до суду надійшло клопотання відповідача (вх. №17013/21) про залучення до справи у якості третьої особи Комунального підприємства "Одеське електротехнічне експлуатаційно-монтажне підприємство" (65070, Одеська обл., місто Одеса, вулиця 25-ї Чапаєвської Дивізії, будинок 7-А; код ЄДРПОУ 23216145).
30.06.2021р. судом отримано клопотання відповідача (вх. №17530/21) про відкладення судового засідання.
30.06.2021р. до суду надійшла зустрічна позовна заява (вх. №1948/21) Приватного підприємства "АРІАНТА", а також заява відповідача (вх. №17532/21) про поновлення процесуального строку для звернення із зустрічним позовом.
Ухвалою від 01.07.2021р. відмовлено відповідачу у задоволенні заяви (вх. №14738/21 від 31.05.2021р.) про поновлення процесуального строку для звернення із зустрічним позовом та повернуто зустрічну позовну заяву (вх. №1948/21 від 30.06.2021р.) Приватному підприємству "АРІАНТА".
Ухвалою від 01.07.2021р. задоволено клопотання Приватного підприємства "АРІАНТА" (вх. №17013/21 від 24.06.2021р.) про залучення третьої особи без самостійних вимог на предмет спору та залучено до участі у справі №916/786/21 у якості третьої особи без самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача - Комунального підприємства "Одеське електротехнічне експлуатаційно-монтажне підприємство" (65070, Одеська обл., місто Одеса, вулиця 25-ї Чапаєвської Дивізії, будинок 7-А; код ЄДРПОУ 23216145); зобов'язано позивача у триденний термін надіслати залученій третій особі копії позовних матеріалів та надати судові докази такого надсилання до наступного судового засідання; запропоновано залученій третій особі надати письмові пояснення по суті спору з урахуванням ст. 168 ГПК України; відкладено підготовче судове засідання на "19" липня 2021р.
16.07.2021р. до суду надійшло клопотання відповідача (вх. №19129/21) про залучення до справи документів, а саме відповіді АТ «Укрпошта» від 13.07.2021р. на запит ПП «Аріанта» щодо поштового відправлення №6503907806042, адвокатського запиту та ордеру.
16.07.2021р. судом отримано письмові пояснення відповідача щодо суті спору (вх. №19132/21).
16.07.2021р. до суду надійшло клопотання Комунального підприємства "Одеське електротехнічне експлуатаційно-монтажне підприємство" (вх. №19174/21) про відкладення розгляду справи.
19.07.2021р. судове засідання відкладено на 26.07.2021р.
19.07.2021р. до суду надійшло клопотання представника відповідача (вх. №19280/21) про закриття провадження у справі, в якому представник вказав, що права позивача у даній справі не порушені, орендоване майно використовується на умовах укладених договорів. Просив закрити провадження у справі на підставі п. 2 ч. 1 ст. 231 ГПК України.
23.07.2021р. до суду надійшло клопотання Комунального підприємства "Одеське електротехнічне експлуатаційно-монтажне підприємство" (вх. №19747/21) про розгляд справи без участі представника.
23.07.2021р. судом отримано пояснення Комунального підприємства "Одеське електротехнічне експлуатаційно-монтажне підприємство" (19748/21).
23.07.2021р. до суду надійшла заява представника відповідача (вх. №19852/21) про поновлення процесуального строку та залучення до справи документів, а саме: Положення про департамент комунальної власності Одеської міської ради, Статуту Одеської міської ради, інформації про Звіт Департаменту про виконання вимог адміністративної колегії за рішенням АМКУ, Звіту 1 ДФ на підтвердження відсутності працівників ПП «Аріанта» крім директора, наказу про простій, протоколу комісії з НС, виписки банку на підтвердження реальності укладених договорів.
26.07.2021р. до суду надійшло клопотання представника відповідача (вх. №19852/21) про залучення до справи документів, а саме відповіді АТ «Укрпошта» від 13.07.2021р. на адвокатський запит ПП «Аріанта» щодо поштового відправлення №6503907806042.
26.07.2021р. представником відповідача подано до суду клопотання (вх.№19856/21) про визнання неналежними та виключення з числа доказів пропозиції від 14.01.2021р. №01.13/69 щодо розірвання договору оренди від 25.07.2016р. та копії чека про відправлення.
26.07.2021р. судом отримано письмові пояснення позивача (вх. №19912/21) щодо суті спору.
26.07.2021р. судом оголошено перерву в засіданні з розгляду справи до 02.08.2021р.
02.08.2021р. судом отримано письмові пояснення позивача (вх. №20552/21).
У судовому засіданні 02.08.2021р. представник позивача також уточнив, що при оформленні позовної заяви була допущена описка у позовних вимогах, а саме - в даті додаткового договору №3 від 08.10.2019р.
02.08.2021р. оголошено вступну та резолютивну частини рішення.
Стислий виклад позицій та доводів сторін.
У позовній заяві Департамент комунальної власності Одеської міської ради вказав наступне.
На підставі розпорядження Одеського міського голови від 15.07.2016р. №686 «Про передачу в оренду ПП «Аріанта» підземних пішохідних переходів №1, 2, 3, загальною площею 250,0 кв.м, що розташовані за адресою: м. Одеса, пл. Привокзальна» між КП «Одеське електротехнічне експлуатаційно-монтажне підприємство» та ПП «Аріанта» укладено Договір оренди нежитлового приміщення №3 від 25.07.2016р., відповідно до п. 4.1. якого вказані приміщення передані для розміщення торговельних об'єктів з продажу непродовольчих товарів. Термін дії договору визначено з 25.07.2016р. по 25.06.2019р.
Додатковим договором від 22.02.2018р. №2 про внесення змін до договору оренди нежитлового приміщення від 25.07.2016р. №3 внесено зміни, якими загальну площу переданих в оренду об'єктів збільшено до 325,0 кв.м. Встановлено термін дії договору з 22.02.2018р. по 22.01.2021р.
Додатковим договором від 13.05.2019р. №3 про внесення змін до договору оренди нежитлового приміщення від 25.07.2016р. №3 пункт 1.1. розділу 1 «Предмет договору» викладено у новій редакції, згідно з якою орендодавець передає, а орендар приймає у строкове платне користування частину споруд переходу, загальною площею 371,8 кв.м, які розташовані за адресою: м. Одеса, пл. Привокзальна (Куликове поле, 1-Б - площею 150,0 кв.м, що складає 236/1000 частини споруди переходу; м. Одеса, вул. Пантелеймонівська, 62-А - 203,1 кв.м, що складає 193/1000 частин споруди переходу; м. Одеса, Привокзальна площа, 2-А - 18,7 кв.м, що складає 80/1000 частин споруди переходу) (Балансоутримувач: КП «Одеське електротехнічне експлуатаційно-монтажне підприємство).
16.05.2019 року приватним нотаріусом Одеського міського нотаріальне округу Білоусовою Н. В. посвідчено Договір оренди нежитлового приміщення № 3 за реєстровим №1036, відповідно до якого Департамент комунальної власності Одеської міської ради передає, а ПП «Аріанта» приймає у строкове платне користування наступне нерухоме майно, яке розташоване в місті Одесі, площа Привокзальна, загальною площею 371,8 кв.м, а саме:
- 236/1000 частини споруди переходу, яка розташована за адресою: м. Одеса, пл. Привокзальна, Куликове поле, 1-Б, площею 150 кв.м.;
- 193/1000 частин споруди переходу, яка розташована за адресою: м. Одеса, вул. Пантелеймонівська, 62-А, площею 203,1 кв.м;
- 80/1000 частин споруди переходу, яка розташована за адресою: м. Одеса, Привокзальна площа, 2-А, площею 18,7 кв.м.
Термін дії договору встановлено з 16.05.2019р. по 16.05.2044р. (25 років).
Як вказав позивач, фактично 16.05.2019 року між ПП «Аріанта» та Департаментом комунальної власності Одеської міської ради укладено договір оренди нежитлового приміщення № 3 у новій редакції, якою внесено зміни до суттєвих умов договору оренди, а саме предмету Договору, збільшено площу переданих в оренду об'єктів нерухомого майна, внесено зміни в частині терміну дії договору оренди.
При укладенні між Департаментом та ПП «Аріанта» договору оренди нежитлового приміщення від 16.05.2019 р. № 3 (нова редакція договору оренди нежилого приміщення № 3 від 25.07.2016 р.), посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Білоусовою Н.В., було збільшено площу переданого в оренду приміщення до 371,8 кв.м, та встановлено термін дії договору з 16.05.2019 р. до 16.05.2044р. (25років), оголошення про намір передачі в оренду нерухомого майна комунальної власності територіальної громади м. Одеси та конкурс з передачі в оренду майна на збільшену площу здійснено не було. Зазначене суперечить нормі частини 4 статті 10 та частині 3 статті 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 10.04.1992 р. (в редакції чинній на момент виникнення правовідносин), а також порядку визначеному «Положенням про порядок проведення конкурсу на право укладання договору оренди будівель (споруд, приміщень), затвердженого розпорядженням Одеського міського голови від 11.12.1999 р. №1310-01 р.».
Позивач зазначив, що вищевказані обставини підтверджуються також рішенням Південного міжобласного територіального відділення Антимонопольного комітету України від 22.12.2020р. за результатами розгляду справи № 08-03/2020 р.
Відповідач позовні вимоги не визнав, зазначивши у відзиві, що не отримував повідомлень від позивача щодо пропозиції розірвання договору оренди.
Зазначив, що вимоги про визнання недійсними нової редакції Договору оренди №3 від 16.05.2019 року та похідного Додаткового договору від 08.10.2019 року не можуть бути задоволені з огляду на наступне.
Площа підземних пішохідних переходів була визначена на підставі схем КП «Одеське електротехнічне експлуатаційно-монтажне підприємство».
Склад орендованого майна станом на 25.07.2016 року та склад орендованого майна за Додатковим договором №2 від 22.02.2018 року про внесення змін до договору оренди №3 від 25.07.2016 року не змінився. Схема підземного переходу, за якою закріплене користування орендаря, залишилась незмінною, а додаткові угоди в частині збільшення площі були укладені з метою приведення договору оренди у відповідність до технічних характеристик об'єкта, зокрема на підставі технічної інвентаризації, проведеної КП «БТІ ОМР».
Як пояснив відповідач, за Договором №3 від 25.07.2016 року Орендодавець передав, а Орендар прийняв об'єкт нерухомого майна та користувався ним виключно в межах схеми, затвердженої Орендодавцем. Уточнення розмірів за Схемою не змінило меж користування, а отже, уточнення технічних характеристик не є підставою для оголошення конкурсу на укладення нового договору оренди та розторгнення діючого договору. Уточнення площі призвело до потреби у внесенні змін, про що сторонами укладено Договір № 2 від 22.02.2018 року.
Вказав, що Договір оренди №3 від 25.07.2016 року є чинним та подовженим на умовах, викладених у редакції від 16.05.2019 року, а у випадку повного визнання нової редакції недійсною, договір оренди від 25.07.2016 року є продовженим за ст. 764 ЦК України.
Крім того, надавши до суду письмові пояснення, відповідач зазначив, що у позивача не було підстав, передбачених ст. 9 Закону України «Про оренду державного та комунального майна України» визначати орендаря на конкурсних засадах ні під час укладення договору від 25.07.2016р., ні в подальшому при вирішенні питання про продовження строку, зміни строку оренди, зміни орендної плати та орендованої площі.
Відповідач вважає, що Договір №3 від 25.07.2016р. з наступними змінами, викладеними у додатках до договору та змінами суттєвих умов, викладених у договорі №3 від 16.05.2019р., укладено між сторонами за відсутності підстав для відмови в укладенні договору та за відсутності законних підстав для проведення конкурсної процедури.
Третя особа без самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача надала до суду письмові пояснення, де вказала, що Договір оренди нежитлового приміщення №3 від 25.07.2016р., додатки до нього, а також нова редакція від 16.05.2019р., що посвідчена нотаріально, права та інтереси Комунального підприємства "Одеське електротехнічне експлуатаційно-монтажне підприємство" не порушують. Підстави для відмови в укладенні вищезазначених правочинів були відсутні.
Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення позивача, відповідача та третьої особи позивача, суд встановив наступне.
Відповідно до ст.1 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» право комунальної власності - право територіальної громади володіти, доцільно, економно, ефективно користуватися і розпоряджатися на свій розсуд і в своїх інтересах майном, що належить їй, як безпосередньо, так і через органи місцевого самоврядування.
Частиною 1 ст. 60 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» унормовано, що територіальним громадам сіл, селищ, міст, районів у містах належить право комунальної власності на рухоме і нерухоме майно, доходи місцевих бюджетів, інші кошти, землю, природні ресурси, підприємства, установи та організації, в тому числі банки, страхові товариства, а також пенсійні фонди, частку в майні підприємств, житловий фонд, нежитлові приміщення, заклади культури, освіти, спорту, охорони здоров'я, науки, соціального обслуговування та інше майно і майнові права, рухомі та нерухомі об'єкти, визначені відповідно до закону як об'єкти права комунальної власності, а також кошти, отримані від їх відчуження.
Згідно ч.5 ст.16 зазначеного Закону від імені та в інтересах територіальних громад права суб'єкта комунальної власності здійснюють відповідні ради.
За приписами ч.1 ст. 11 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» виконавчими органами сільських, селищних, міських, районних у містах (у разі їх створення) рад є їх виконавчі комітети, відділи, управління та інші створювані радами виконавчі органи.
При цьому, відповідно до ч.5 ст.60 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» органи місцевого самоврядування від імені та в інтересах територіальних громад відповідно до закону здійснюють правоможності щодо володіння, користування та розпорядження об'єктами права комунальної власності, в тому числі виконують усі майнові операції, можуть передавати об'єкти права комунальної власності у постійне або тимчасове користування юридичним та фізичним особам, укладати договори в рамках державно-приватного партнерства, у тому числі концесійні договори, здавати їх в оренду, продавати і купувати, використовувати як заставу, вирішувати питання їхнього відчуження, визначати в угодах та договорах умови використання та фінансування об'єктів, що приватизуються та передаються у користування і оренду.
Позивач у справі - Департамент комунальної власності Одеської міської ради, згідно Положення, затвердженого рішенням Одеської міської ради від 10.06.2020р. №6036-УІІ, є виконавчим органом Одеської міської ради, який, зокрема, забезпечує реалізацію місцевої політики у сфері управління, ефективного використання та збереження майна комунальної власності територіальної громади м. Одеси (п.2.1 Положення). Департамент є уповноваженим органом, який виступає орендодавцем щодо єдиних майнових комплексів, нерухомого майна і споруд, майна, що не увійшло до статутного капіталу, яке перебуває у комунальній власності.
25.07.2016р. між Комунальним підприємством «Одеське електротехнічне експлуатаційно-монтажне підприємство» (орендодавець) та ПП «Аріанта» (орендар) було укладено Договір оренди нежитлового приміщення №3, пунктом 1.1. якого передбачено, що орендодавець передає, а орендар приймає у строкове платне користування частину підземних пішохідних переходів №№ 1, 2, 3, загальною площею 250,0 кв.м, що розташовані за адресою: м. Одеса, пл. Привокзальна.
Пунктом 1.3. Договору оренди нежитлового приміщення №3 від 25.07.2016р. було встановлено термін дії вказаного договору, а саме - з 25.07.2016р. по 25.06.2019р.
До моменту вступу в силу рішення Одеської міської ради від 26.04.2017 № 1962-VII «Про визнання таким, що втратило чинність, рішення Одеської міської ради від 27.06.2006 р. № 56-V «Про впорядкування роботи виконавчих органів Одеської міської ради з виконання функцій орендодавця нежилих приміщень, що знаходяться в комунальній власності територіальної громади м. Одеси уповноваженими особами Одеської міської ради з питань виконання функцій орендодавця нежилих будівель, серед інших були балансоутримувачі.
Відповідно до рішення виконавчого комітету Одеської міської ради від 30.05.2013р. №212 «Про передачу з балансу комунального підприємства «Міські дороги» на баланс комунального підприємства «Одеське електротехнічне експлуатаційно-монтажне підприємство» цілісних майнових комплексів підземних пішохідних переходів та насосних станцій» на баланс комунального підприємства «Одеське електротехнічне експлуатаційно-монтажне підприємство» серед іншого були передані підземні пішохідні переходи, які знаходяться по Привокзальному провулку до залізничного вокзалу.
Додатковим договором №1 від 05.01.2018р. про внесення змін до договору оренди нежитлового приміщення від 25.07.2016р. №3 було внесено зміни до вказаного договору, серед яких назву орендодавця змінено на Департамент комунальної власності Одеської міської ради, а також змінено умови нарахування та сплати орендної плати.
22.02.2018р. між позивачем та відповідачем було укладено Додатковий договір №2 про внесення змін до договору оренди нежитлового приміщення від 25.07.2016р. №3, яким п. 1.1. договору було викладено у наступній редакції: « 1.1. Орендодавець передає, а орендар приймає у строкове платне користування частину підземного пішохідного переходу №№ 1, 2, 3, загальною площею 325,0 кв.м, які розташовані за адресою: м. Одеса, площа Привокзальна.
Крім того, вказаним Додатковим договором №2 від 22.02.2018р. внесено зміни щодо терміну дії договору, який встановлено з 22.02.2018р. до 22.01.2021р., а також збільшено розмір орендної плати до 34457,43 грн.
13.05.2019р. між позивачем та відповідачем було укладено Додатковий договір №3 про внесення змін до Договору оренди нежитлового приміщення від 25.07.2016р. №3, яким сторони погодили внести наступні зміни.
Пункт 1.1. договору розділу 1 «Предмет договору» викладено в наступній редакції:
« 1.1. Орендодавець передає, а орендар приймає у строкове платне користування частину споруд переходу, загальною площею 371,8 кв.м, які розташовані за адресою: площа Привокзальна (Куликове поле, 1-Б - площею 150,0 кв.м, що складає 236/1000 частини споруди переходу; вул. Пантелеймонівська, 62-А - 203,1 кв.м, що складає 193/1000 частин споруди переходу, Привокзальна площа, 2-А - 18,7 кв.м, що складає 80/1000 частин споруди переходу) (Балансоутримувач: КП «Одеське електротехнічне експлуатаційно-монтажне підприємство).».
Крім того, було збільшено розмір орендної плати до 44147,04 грн.
За приписами ч. 2 ст. 793 ЦК України договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню, крім договору, предметом якого є майно державної або комунальної власності, який підлягає нотаріальному посвідченню у разі, якщо він укладений за результатами електронного аукціону строком більше ніж на п'ять років.
16.05.2019 року приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Білоусовою Н. В. посвідчено Договір оренди нежитлового приміщення № 3 за реєстровим №1036, відповідно до якого Департамент комунальної власності Одеської міської ради передає, а ПП «Аріанта» приймає у строкове платне користування наступне нерухоме майно, яке розташоване в місті Одесі, площа Привокзальна, загальною площею 371,8 кв.м, а саме:
- 236/1000 частини споруди переходу, яка розташована за адресою: м. Одеса, Куликове поле, 1-Б, площею 150 кв.м.;
- 193/1000 частин споруди переходу, яка розташована за адресою: м. Одеса, вул. Пантелеймонівська, 62-А, площею 203,1 кв.м;
- 80/1000 частин споруди переходу, яка розташована за адресою: м. Одеса, Привокзальна площа, 2-А, площею 18,7 кв.м.
Пунктом 1.3. нотаріально посвідченого договору оренди від 16.05.2019р. термін його дії встановлено з 16.05.2019р. по 16.05.2044р. (25 років).
08.10.2019р. між позивачем та відповідачем було укладено Додатковий договір про внесення змін до Договору оренди нежитлового приміщення від 16.05.2019р. №3, яким п. 4.1. договору від 16.05.2019р. викладено у наступній редакції: « 4.1. Вказаний у п. 1.1. об'єкт оренди орендодавцем переданий орендарю виключно для розміщення торгівельного об'єкту з продажу непродовольчих товарів та виставки непродовольчих товарів без здійснення торгівлі.».
Крім того, вказаним Додатковим договором від 08.10.2019р. було внесено зміни щодо розрахунку орендної плати, розмір якої з 08.10.2019р. становив 30190,26 грн.
Рішенням Адміністративної колегії Південного міжобласного територіального відділення Антимонопольного комітету України №65/31-р/к від 22.12.2020р. у справі №08-03/2020 визнано бездіяльність Департаменту комунальної власності Одеської міської ради (ідентифікаційний номер юридичної особи - 26302595) порушенням законодавства про захист економічної конкуренції, передбаченим пунктом 3 статті 50 Закону України «Про захист економічної конкуренції», яке кваліфікується за частиною першою статті 15 цього ж Закону, у вигляді не проведення конкурсу на право оренди нерухомого майна комунальної власності територіальної громади м. Одеси при зміні істотних умов договору оренди, укладеному відповідно до розпорядження Одеського міського голови від 15.07.2016 №686 «Про передачу в оренду приватному підприємству (ПП) «Аріанта» підземних переходів № 1, 2, 3 загальною площею 250,0 кв.м, що розташовані за адресою: м. Одеса, пл. Привокзальна», що може призвести до недопущення конкуренції.
Відповідно до статті 509 ЦК України зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов'язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку. Зобов'язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу, зокрема з договорів та інших правочинів.
Стаття 204 ЦК України встановлює презумпцію правомірності правочину, згідно з якою правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.
Отже, вирішуючи спори про визнання правочинів, окремих пунктів договорів недійсними, господарський суд повинен встановити наявність фактичних обставин, з якими закон пов'язує визнання таких правочинів недійсними на момент їх вчинення (укладення) і настання відповідних наслідків, та в разі задоволення позовних вимог зазначати в судовому рішенні, в чому конкретно полягає неправомірність дій сторони та яким нормам законодавства не відповідає оспорюваний правочин.
За змістом частини 1 статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами 1- 3, 5 та 6 статті 203 цього Кодексу.
Відповідно до ч. 1 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.
Відповідно до роз'яснень, наведених в Постанові Пленуму Верховного суду України №9 від 06.11.2009 р. "Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними", під час розгляду справ про визнання угоди (правочину) недійсною господарський суд встановлює наявність тих обставин, з якими закон пов'язує визнання угод недійсними та настання відповідних наслідків, а саме: відповідність змісту угоди вимогам закону, додержання встановленої форми угоди, правоздатність сторін за угодою, у чому конкретно полягає неправомірність дій сторони та інші обставини, що мають значення для правильного вирішення спору. При цьому обставини, що мають істотне значення для вирішення спору повинні підтверджуватись сторонами належними та допустимими доказами відповідно до вимог Господарського процесуального кодексу України. Також відповідність чи невідповідність правочину вимогам законодавства має оцінюватися судом відповідно до законодавства, яке діяло на момент вчинення правочину.
Організаційні відносини, пов'язані з передачею в оренду майна яке перебуває у комунальній власності, а також майнові відносини між орендодавцями та орендарями щодо господарського використання майна, що перебуває у комунальній власності врегульовано Законом України «Про оренду державного та комунального майна» № 2269-ХІІ від 10.04.1992 р., який був чинний на момент виникнення правовідносин (16.05.2019р.).
Відповідно до ч. 1 ст. 7 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» № 2269-ХІІ від 10.04.1992 р. (в редакції, що діяла на момент виникнення правовідносин) ініціатива щодо оренди майна може виходити від фізичних та юридичних осіб, які можуть бути орендарями відповідно до статті 6 цього Закону, пропозиція може надходити від орендодавців, зазначених у статті 5 цього Закону. Орендодавець може оголосити про передачу майна в оренду в порядку, встановленому цим Законом.
Порядок укладення Договорів оренди комунального майна визначено статтею 9 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» № 2269-ХІІ від 10.04.1992 р. (в редакції що діяла на момент виникнення правовідносин). Відповідно до ч. 3 ст. 9 вказаного Закону орган, уповноважений управляти державним майном, розглядає подані йому матеріали і протягом п'ятнадцяти днів після їх надходження надсилає орендодавцеві висновки про умови договору оренди або про відмову в укладенні договору оренди.
Частиною 4 ст. 9 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» №2269-ХІІ від 10.04.1992 р. (в редакції що діяла на момент виникнення правовідносин) визначено, що орендодавець протягом п'яти днів після погодження умов договору оренди з органом, уповноваженим управляти відповідним майном (у випадках, передбачених цим Законом, - органом Антимонопольного комітету України), а в разі якщо заява про оренду майна не потребує узгодження (щодо оренди окремого індивідуально визначеного майна, крім нерухомого), протягом 15 днів після дати її реєстрації розміщує в офіційних друкованих засобах масової інформації та па веб-сайтах орендодавців оголошення про намір передати майно в оренду або відмовляє в укладенні договору оренди і повідомляє про це заявника.
Протягом 10 робочих днів після розміщення оголошення орендодавець приймає заяви про оренду відповідного майна.
Протягом трьох робочих днів після закінчення строку приймання заяв орендодавець своїм наказом ухвалює рішення за результатами вивчення попиту на об'єкт оренди. У разі якщо подано лише одну заяву, конкурс на право оренди не проводиться і договір оренди укладається із заявником. У разі надходження двох і більше заяв орендодавець оголошує конкурс на право оренди.
З урахуванням викладеного вище, на момент підписання між Департаментом та Відповідачем договору оренди нежитлового приміщення від 16.05.2019 р. № 3 (нова редакція договору оренди нежилого приміщення № 3 від 25.07.2016 р.), посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Білоусовою Н.В. 16.05.2019 р. за реєстровим № 1036, діяв порядок укладення договорів оренди комунального майна, який передбачав певні обов'язкові етапи передачі комунального майна в оренду, а саме: прийняття заяв та матеріалів які свідчать про намір укладення договору оренди; погодження умов договору оренди; розміщення в офіційних друкованих засобах масової інформації та на веб сайтах орендодавців оголошення про намір передати майно в оренду або відмови в укладенні договору оренди; прийняття заяв про оренду майна; вивчення попиту на об'єкт оренди за результатами якого приймається рішення про проведення конкурсу або укладення договору оренди.
Статтею 10 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» №2269-Х1І від 10.04.1992 р. (в редакції що діяла на момент виникнення правовідносин) визначено обов'язкові істотні умови договору оренди якими є:
- об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації);
- термін, на який укладається договір оренди;
- орендна плата з урахуванням її індексації;
- порядок використання амортизаційних відрахувань, якщо їх нарахування передбачено законодавством;
- відновлення орендованого майна та умови його повернення;
- виконання зобов'язань;
- забезпечення виконання зобов'язань - неустойка (штраф, пеня), порука, завдаток, гарантія тощо;
- порядок здійснення орендодавцем контролю за станом об'єкта оренди;
- відповідальність сторін;
- страхування орендарем взятого ним в оренду майна;
- обов'язки сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого майна.
Частиною 4 ст. 10 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» № 2269-ХІІ від 10.04.1992 р. (в редакції, що діяла на момент виникнення правовідносин), визначено, що умови договору оренди є чинними на весь строк дії договору і у випадках, коли після його укладення (приведення у відповідність з цим Законом) законодавством встановлено правила, які погіршують становище орендаря, варто враховувати, що дана норма права має імперативний характер.
На підставі викладеного вище вбачається, що на момент укладання первісного договору оренди нежилого приміщення № 3 від 25.07.2016 р. між КП «Одеське електротехнічне експлуатаційно-монтажне підприємство» та ПП «Аріанта» було досягнуто угоди щодо всіх істотних умов, як того вимагають норми Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 10.04.1992 р. (в редакції що діяла на момент виникнення правовідносин).
Відповідно до ч. 3 ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» №2269-ХІІ від 10.04.1992 р. (в редакції що діяла на момент виникнення правовідносин) після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки за договором, має переважне право, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий термін, крім випадків, якщо орендоване майно необхідне для потреб його власника. У разі якщо власник має намір використовувати зазначене майно для власних потреб, він повинен письмово попередити про це орендаря не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору.
Однак, як встановлено судом, при укладенні між Департаментом та ПП «Аріанта» договору оренди нежитлового приміщення від 16.05.2019 р. № 3 (нова редакція договору оренди нежилого приміщення № 3 від 25.07.2016р.), посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Білоусовою Н.В. 16.05.2019р. за реєстровим № 1036, збільшено площу переданого в оренду приміщення до 371,8 кв.м та встановлено термін дії договору з 16.05.2019 р. до 16.05.2044 р. (25 років).
Слід звернути увагу й на те, що збільшення площі орендованого ПП «Аріанта» майна (з 250,0 кв.м до 325,0 кв.м) та продовження терміну дії договору до 22.01.2021р. відбулось в результаті укладення між позивачем та відповідачем Додаткового договору №2 від 22.02.2018р. про внесення змін до договору оренди нежитлового приміщення від 25.07.2016р. №3, однак розгляд питання щодо дійсності або недійсності вказаного додаткового договору не входить до предмету даного спору.
Відповідно до ч. 1 ст. 204 ГПК України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.
Водночас, при зміні істотних умов договору оренди, до яких відноситься і строк дії договору, оголошення про намір передачі в оренду нерухомого майна комунальної власності територіальної громади м. Одеси, вивчення попиту на об'єкт оренди, конкурс з передачі в оренду майна на частину переданого в оренду об'єкта нерухомого майне здійснено не було.
Вищезазначене суперечить приписам ст. 9 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 10.04.1992 р. (в редакції чинній на момент виникнення правовідносин).
Враховуючи вищевикладене Договір оренди нежитлового приміщення від 16.05.2019р. №3, а також Додатковий договір від 08.10.2019р. про внесення змін до Договору оренди нежитлового приміщення від 16.05.2019р. №3 підлягають визнанню недійсними.
Щодо строку дії договірних відносин між позивачем та відповідачем слід зазначити наступне.
Додатковим договором від 22.02.2018 р. № 2 про внесення змін до договору оренди нежитлового приміщення від 25.07.2016 р. № 3, який сторонами не оспорюється, між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради та ПП «Аріанта» було досягнуто згоди про встановлення терміну дії договору з 22.02.2018 р. по 22.01.2021р.
Таким чином, Договір оренди нежитлового приміщення від 25.07.2016 р. № 3 слід вважати таким, що припинив свою дію з 22.01.2021р.
Положення п. 7.8. Договору оренди від 25.07.2016р. №3, відповідно до яких у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору, він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, що були передбачені договором, а також приписи ч. 2 ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» № 2269-ХІІ від 10.04.1992р. (в редакції, що діяла на момент виникнення правовідносин), не підлягають застосуванню з наступних підстав.
27.12.2019р. набрав чинності Закон України «Про оренду державного та комунального майна» від 03.10.2019 р., який введено в дію 01.02.2020 р., згідно з частиною 2 перехідних положень якого договори оренди державного або комунального майна, укладені до набрання чинності цим Законом, продовжуються в порядку, передбаченому законодавством, яке діяло до дати набрання чинності цим Законом, до дати, яка наступить раніше: набрання чинності рішенням Кабінету Міністрів України чи рішенням представницького органу місцевого самоврядування (щодо договорів оренди комунального майна, розташованого в межах відповідної територіальної громади), передбаченим абзацом п'ятим частини другої статті 18 цього Закону, або 1 липня 2020 року.
За аналізом наведених вище норм права договір оренди нежитлового приміщення від 25.07.2016 р. № 3 слід вважати таким, що припинив свою дію 22.01.2021 р., у зв'язку з чим у відповідача виникають зобов'язання повернути об'єкт оренди та усунути перешкоди позивачу у користуванні орендованим майном.
Щодо клопотання відповідача (вх. №19280/21 від 19.07.2021р.) про закриття провадження у справі на підставі п. 2 ч. 1 ст. 231 ГПК України слід зазначити наступне.
У клопотанні про закриття провадження у справі відповідач, посилаючись на практику Верховного Суду, зазначав, що у даній справі права позивача не порушені, а також відсутні посилання на порушення відповідачем умов законодавства.
Суд не може погодитися з аргументами відповідача щодо закриття провадження у справі, так як позивач в рамках даного спору просить визнати недійсним Договір оренди нежитлового приміщення від 16.05.2019р. №3, а також Додатковий договір від 08.10.2019р. про внесення змін до Договору оренди нежитлового приміщення від 16.05.2019р. №3, враховуючи що суд не вбачав можливості закрити провадження у справі у зв'язку з відсутністю предмету спору.
Згідно з ч.1 ст.73 ГПК України, доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Відповідно до п.1 ст.74 ГПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
Згідно з ч.1 ст.86 ГПК України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.
Слід зазначити, що згідно з практикою Європейського суду з прав людини та, зокрема, рішення у справі «Серявін та інші проти України» від 10.02.2010 р. (заява №4909/04), відповідно до п.58 якого суд повторює, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов'язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов'язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (рішення у справі «Руїс Торіха проти Іспанії» від 9 грудня 1994 року, серія A, N 303-A, п.29).
Керуючись ст. ст. 4, 73, 74, 76, 77, 86, 91, 232, 233, 236, 238, 240, 241 ГПК України, суд
1. Позов Департаменту комунальної власності Одеської міської ради (65039, Одеська обл., місто Одеса, вул. Артилерійська, будинок 1; код ЄДРПОУ 26302595) до Приватного підприємства "АРІАНТА" (65014, Одеська обл., місто Одеса, вулиця Жуковського, будинок 10, квартира 17; код ЄДРПОУ 38295710), за участі третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача, - Одеської міської ради, за участі третьої особи без самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача, - Комунального підприємства "Одеське електротехнічне експлуатаційно-монтажне підприємство", про визнання договору недійсним та виселення - задовольнити.
2. Визнати недійсними:
- договір оренди нежитлового приміщення від 16.05.2019р. №3 (нова редакція договору оренди нежитлового приміщення №3 від 25.07.2016р.), укладений між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради (65039, Одеська обл., місто Одеса, вул. Артилерійська, будинок 1; код ЄДРПОУ 26302595) та Приватним підприємством "АРІАНТА" (65014, Одеська обл., місто Одеса, вулиця Жуковського, будинок 10, квартира 17; код ЄДРПОУ 38295710), посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Білоусовою Н.В. 16.05.2019р. за реєстровим №103;
- додатковий договір від 08.10.2019р. №3, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Білоусовою Н.В. за реєстровим №2089, про внесення змін до договору оренди нежитлового приміщення від 16.05.2019р.
3. Усунути перешкоди у користуванні шляхом виселення Приватного підприємства "АРІАНТА" (65014, Одеська обл., місто Одеса, вулиця Жуковського, будинок 10, квартира 17; код ЄДРПОУ 38295710) з: 236/1000 частини споруди переходу, яка розташована за адресою м. Одеса, пл. Привокзальна, Куликове поле, 1-Б, площею 150 кв. м.; 193/1000 частини споруди переходу, яка розташована за адресою м. Одеса, вул. Пантелеймонівська, 62-А, площею 203,1 кв.м.; 80/1000 частини споруди переходу, яка розташована за адресою м. Одеса, Привокзальна площа, 2-А, площею 18,7 кв. м., на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради (65039, Одеська обл., місто Одеса, вул. Артилерійська, будинок 1; код ЄДРПОУ 26302595).
4. Видати наказ після набрання рішенням законної сили.
Рішення суду може бути оскаржено в апеляційному порядку протягом двадцяти днів з моменту складення повного тексту.
Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.
У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Вступну та резолютивну частини рішення оголошено у судовому засіданні 02 серпня 2021р. Повний текст рішення складений та підписаний 12 серпня 2021 р.
Суддя Р.В. Волков