621/737/21
2/621/622/21
іменем України
11 серпня 2021 року м. Зміїв
Зміївський районний суд Харківської області:
головуючий - суддя Овдієнко В. В.
позивач - ОСОБА_1 ,
представник позивача - ОСОБА_2 ,
відповідач 1 - ОСОБА_3 ,
представник відповідача 1 - адвокат Халабурдін С. В.,
відповідач 2 - ОСОБА_4 ,
відповідач 3 - ОСОБА_5 ,
третя особа - приватний нотаріус Зміївського районного нотаріального округу Харківської області Лещенко Л. В.,
розглянувши за відсутності учасників справи заяву позивача ОСОБА_1 про вжиття заходів забезпечення позову у справі за позовною заявою про визнання права власності, витребування майна з незаконного володіння, визнання переважного права на придбання, переведення прав та обов'язків покупця за договором купівлі-продажу,
18.03.2021 ОСОБА_1 звернувся до суду з позовною заявою до ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 з наступними вимогами:
- визнати право власності ОСОБА_1 на земельну ділянку № 6321782500:01:000:0464 площею 0,12 га., на земельну ділянку № 6321782500:01:000:0465 площею 0,12 га, на садовий будинок "А-2", загальна площа 200,2 кв. м, житлова площа 126,0 кв. м, на садовий будинок "Б-3", загальна площа 239,0 кв. м, житлова площа 124,6 кв. м, на господарчу будівлю "В", на огорожі № 1, на огорожі № 2, на колонки питної води № 3, на басейн № 4 від 06.11.2013 (реєстраційний номер об'єкту нерухомого майна 105369463217);
- визнати за ОСОБА_1 переважне право на придбання у власність земельної ділянки № 6321782500:01:000:0464 площею 0,12 га, земельної ділянки № 6321782500:01:000:0465 площею 0,12 га, садового будинку "А-2", загальна площа 200,2 кв. м, житлова площа 126,0 кв. м, садового будинку "Б-3", загальна площа 239,0 кв. м, житлова площа 124,6 кв. м, господарчої будівлі "В", огорожі № 1, огорожі № 2, колонки питної води № 3, басейну № 4 від 06.11.2013 (реєстраційний номер об'єкту нерухомого майна 105369463217);
- перевести на ОСОБА_1 права та обов'язки покупця за договорами купівлі-продажу № 2823 від 06.11.2013 та № 2825 від 06.11.2013, укладеними від імені Ведмідь (на даний час ОСОБА_4 ) та ОСОБА_3 ;
- витребувати у ОСОБА_3 з незаконного володіння земельну ділянку № 6321782500:01:000:0464 площею 0,12 га, земельну ділянку № 6321782500:01:000:0465 площею 0,12 га, садовий будинок "А-2", загальна площа 200,2 кв. м, житлова площа 126,0 кв. м, садовий будинок "Б-3", загальна площа 239,0 кв. м, житлова площа 124,6 кв. м, господарчу будівлю "В", огорожі № 1, огорожі № 2, колонки питної води № 3, басейну № 4 від 06.11.2013 (реєстраційний номер об'єкту нерухомого майна 105369463217) у власність ОСОБА_1 .
Одночасно, позивач просив провести судовий розгляд за його відсутності.
10.08.2021 позивач ОСОБА_1 звернувся до суду з заявою про забезпечення позову шляхом заборони відповідачу ОСОБА_3 або будь-яким іншим особам, вчиняти будь-які реєстраційні дії щодо земельної ділянки № 6321782500:01:000:0464 площею 0,12 га, земельної ділянки № 6321782500:01:000:0465 площею 0,12 га, садового будинку "А-2", загальна площа 200,2 кв. м, житлова площа 126,0 кв. м, садового будинку "Б-3", загальна площа 239,0 кв. м, житлова площа 124,6 кв. м, господарчої будівлі "В", огорожі № 1, огорожі № 2, колонки питної води № 3, басейну № 4 від 06.11.2013 (реєстраційний номер об'єкту нерухомого майна 105369463217) до розгляду справи по суті.
На обґрунтування заяви про забезпечення позову зазначив, що 03.07.2013 за ОСОБА_6 зареєстровано право власності у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно на земельну ділянку № 6321782500:01:000:0464 площею 0,12 га. 03.07.2013 за ОСОБА_6 зареєстровано право власності у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно на земельну ділянку №6321782500:01:000:0465 площею 0,12 га.
Окремо у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за ОСОБА_6 зареєстровано право власності на садовий будинок "А-2", загальна площа 200,2 кв. м, житлова площа 126,0 кв. м, садовий будинок "Б-3", загальна площа 239,0 кв. м, житлова площа 124,6 кв. м, господарчу будівлю "В", огорожі № 1, огорожі № 2, колонки питної води № 3, басейну № 4 від 06.11.2013 (реєстраційний номер об'єкту нерухомого майна 105369463217). Вказане нерухоме майно розташоване на земельній ділянці № 6321782500:01:000:0465 площею 0,12 га та на земельній ділянці № 6321782500:01:000:0464 площею 0,12 га за адресою: Харківська область, Змїївський район, Задонецька сільська рада, Садівниче товариство "Коробів Хутір".
05.07.2013між ОСОБА_6 та ОСОБА_1 укладено договір оренди вищевказаного нерухомого майна строком до 01.06.2014.
Згідно п. 7.6. даного договору оренди орендар, який належно виконує свої обов'язки за договором оренди, у разі продажу об'єктів, що орендуються, має переважне право перед іншими особами на її придбання.
01.03.2021 з сайту "Судова влада", "Судовий реєстр" та з усної бесіді з ОСОБА_4 стало відомо, що за договором купівлі-продажу № 2823 від 06.11.2013 та № 2825 від 06.11.2013 укладених від імені ОСОБА_6 вищевказані земельні ділянки та об'єкти нерухомості продані ОСОБА_3
ОСОБА_1 , як орендар, який має переважне право перед іншими особами на їх придбання не відмовлявся від вказаного права та не надавав згоди на вказані правочини щодо відчуження вищевказаних земельних ділянок та об'єктів нерухомого майна, зокрема на користь ОСОБА_3 .
Переважне право наймача на придбання майна, яке знаходиться у користуванні, було предметом розгляду Конституційного суду України в справі № 1-46/2009, Рішення від 10.12.2009, за конституційним зверненням приватного підприємства "Автосервіс" щодо офіційного тлумачення положень ст. 177, 760 та частини 2 ст. 777 ЦК України (справа про переважне право наймача на придбання військового майна), яким встановлено, що положення ч. 2 ст. 777 ЦК України поширюються на всі види орендованого майна. Крім того, Кодексом та іншим законом можуть встановлюватися особливості найму окремих видів майна.
Таким чином, у наймача є переважне перед іншими особами право на придбання житла в разі його продажу наймодавцем. Отже, наймодавець, який вирішив продавати житло, що є об'єктом найму, спочатку має запропонувати його наймачу, вказавши ціну та інші умови, на яких він його продає. І тільки в разі відмови наймача від придбання житла, воно може бути запропоноване для продажу іншим особам.
Оскільки законодавством не визначено механізм реалізації наймачем свого переважного права, передбаченого ч. 2 ст. 822 ЦК України, то до правовідносин між сторонами за аналогією необхідно застосувати правила ст. 362 ЦК України.
У цьому випадку, позивач про продаж земельних ділянок і об'єктів нерухомості не попереджався, пропозицій про їх придбання не отримував, що визнається сторонами.
Таким чином, між ОСОБА_6 та ОСОБА_3 06.11.2013 укладено договір купівлі-продажу спірних земельних ділянок та об'єктів нерухомого майна, проте, власник не повідомив наймача (позивача по справі) про намір продати їх та умови її продажу, що є порушенням права наймача. Продавши земельні ділянки та об'єкти нерухомого майна ОСОБА_7 порушила переважне право ОСОБА_1 на їх придбання, оскільки останній не повідомлявся про їх продаж. Таке порушення є підставою для переведення на позивача прав та обов'язків покупця на дані об'єкти за ціною, за яку їх було продано ОСОБА_3 та визнання за позивачем права власності на дані об'єкти, що відповідає положенням ст. ст. 362, 392 ЦК України.
Позивачем отримані достовірні відомості про те, що одразу після подання зазначеної позовної заяви на веб-сайтах в мережі інтернет (зокрема ОLX.UА) були розміщені оголошення про продаж бази відпочинку (готельного комплексу), яка є предметом даного судового спору.
Вищезазначене свідчить, що відповідач намагається продати нерухомість яка є предметом спору та якою він незаконно на цей час володіє.
Викладене свідчить про те, що до початку розгляду даної судової справи по суті та винесення судового рішення, відповідач може здійснити незаконне відчуження зазначеного нерухомого майна, порушивши права позивача. Внаслідок вказаного, у випадку ухвалення рішення суду про задоволення позовної заяви, правочини укладені відповідачем щодо даного нерухомого майна, будуть підлягати визнанню недійсним, внаслідок чого позивачу буде необхідно здійснювати додаткові зусилля для відновлення порушених прав, свобод та інтересів.
Відповідно до положень ч. 2 ст. 149 ЦПК України невжиття заходів забезпечення позову ОСОБА_1 може істотно ускладнити чи унеможливити виконання Рішення суду у справі № 621/737/21 або ефективний захист, або поновлення порушених чи оспорюваних прав або інтересів позивача, за захистом яких він звернувся до суду.
Розгляд заяви про забезпечення позову проводився без виклику сторін, відповідно до ч. 2 ст. 247 ЦПК України, фіксування судового засідання звукозаписувальним засобом не здійснювалося.
Ознайомившись з доводами позовної заяви та заяви про забезпечення позову, копіями документів, доданих до заяви, суд дійшов наступного:
Відповідно до ч. ч. 1, 2 ст. 149 ЦПК України суд за заявою учасника справи має право вжити передбачених статтею 150 цього Кодексу заходів забезпечення позову.
Забезпечення позову допускається як до пред'явлення позову, так і на будь-якій стадії розгляду справи, якщо невжиття таких заходів може істотно ускладнити чи унеможливити виконання рішення суду або ефективний захист, або поновлення порушених чи оспорюваних прав або інтересів позивача, за захистом яких він звернувся або має намір звернутися до суду.
Відповідно до п. п. 1, 2 ч. 1 ст. 150 ЦПК України позов забезпечується: 1) накладенням арешту на майно та (або) грошові кошти, що належать або підлягають передачі або сплаті відповідачеві і знаходяться у нього чи в інших осіб; 2) забороною вчиняти певні дії.
У відповідності з п. 2 ч. 1 ст. 152 ЦПК України заява про забезпечення позову подається одночасно з пред'явленням позову - до суду, до якого подається позовна заява, за правилами підсудності, встановленими цим Кодексом.
Відповідно ч. 1 ст. 153 ЦПК України заява про забезпечення позову розглядається судом не пізніше двох днів з дня її надходження без повідомлення учасників справи (учасників третейського (арбітражного) розгляду).
Згідно із п. п. 4, 5, 6 Постанови Пленуму Верховного Суду України від 22.12.2006 № 9 "Про практику застосування судами цивільного процесуального законодавства при розгляді заяв про забезпечення позову", розглядаючи заяву про забезпечення позову, суд (суддя) має з урахуванням доказів, наданих позивачем на підтвердження своїх вимог, пересвідчитися, зокрема в тому, що між сторонами дійсно виник спір та існує реальна загроза невиконання чи утруднення виконання можливого рішення суду про задоволення позову; з'ясувати обсяг позовних вимог, дані про особу відповідача, а також відповідність виду забезпечення позову, який просить застосувати особа, котра звернулася з такою заявою, позовним вимогам. Вирішуючи питання про забезпечення позову, суд має брати до уваги інтереси не тільки позивача, а й інших осіб, права яких можуть бути порушені у зв'язку із застосуванням відповідних заходів.
Статтею 1 Першого протоколу до Європейської конвенції про захист прав та основоположних свобод людини проголошено, що кожна фізична особа має право мирно володіти своїм майном, ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.
У відповідності до практики Європейського суду з прав людини в контексті вищевказаних положень, володіння майном повинно бути законним. Вимога щодо законності у розумінні Конвенції вимагає дотримання відповідних положень національного законодавства та відповідності принципові верховенства права, що включає свободу від свавілля (рішення у справі "Антріш проти Франції" від 22.09.1994 та "Кушоглу проти Болгарії" від 10.05.2007).
Будь - яке втручання державного органу у право на мирне володіння майном повинно забезпечити справедливий баланс між загальним інтересом суспільства та вимогами захисту основоположних прав конкретної особи.
При вирішенні питання щодо необхідності вжиття відповідних заходів, потрібно з'ясувати співрозмірність виду забезпечення позову позовним вимогам, оцінити рівноцінність заходів забезпечення позову змісту заявлених позовних вимог.
Заходи забезпечення можуть бути застосовані виключно за наявності підстав, визначених ст. 149 ЦПК України, та мають бути співмірними з позовними вимогами і адекватними.
Співмірність передбачає співвідношення негативних наслідків від вжиття заходів забезпечення позову з тими негативними наслідками, які можуть настати в результаті невжиття цих заходів, з урахуванням відповідності права чи законного інтересу, за захистом яких заявник звертається до суду, майнових наслідків заборони відповідачу здійснювати певні дії.
Адекватність заходу забезпечення позову, що застосовується судом, визначається його відповідністю вимогам, на забезпечення яких він вживається. Оцінка такої відповідності здійснюється судом, зокрема, з урахуванням співвідношення права (інтересу), про захист яких просить заявник, з майновими наслідками заборони відповідачеві вчиняти певні дії.
Отже, при вирішенні питання про забезпечення позову суд має здійснити оцінку обґрунтованості доводів заявника щодо необхідності вжиття відповідних заходів з урахуванням такого: розумності, обґрунтованості і адекватності вимог заявника щодо забезпечення позову; забезпечення збалансованості інтересів сторін, а також інших учасників судового процесу; наявності зв'язку між конкретним заходом до забезпечення позову і предметом позовної вимоги, зокрема, чи спроможний такий захід забезпечити фактичне виконання судового рішення в разі задоволення позову; імовірності утруднення виконання або невиконання рішення суду в разі невжиття таких заходів; запобігання порушенню у зв'язку із вжиттям таких заходів прав та охоронюваних законом інтересів осіб, що не є учасниками даного судового процесу.
Аналогічна правова позиція міститься, зокрема, у постанові Верховного Суду від 21 листопада 2018 року у справі № 826/8556/17.
З урахуванням характеру спірних правовідносин у цій справі, можливе відчуження спірного нерухомого майна може істотно ускладнити ефективний захист та поновлення оспорюваних прав позивача, за захистом яких він звернувся до суду, у разі, якщо позов буде задоволено.
Водночас, заборона відповідачу ОСОБА_3 або будь-яким іншим особам, вчиняти будь-які реєстраційні дії щодо спірного нерухомого майна, не є заходом, співмірним змісту заявлених позовних вимог, оскільки відсутня потреба у забороні власнику здійснювати реєстраційні дії у відношенні спірного майна за умови, коли не відбувається зміна власника майна.
За таких обставин, заява про забезпечення позову підлягає частковому задоволенню шляхом заборони відчуження спірного нерухомого майна.
Оскільки розгляд заяви про забезпечення позову проводився без виклику сторін, відповідно до ч. 2 ст. 247 ЦПК України, фіксування судового засідання звукозаписувальним засобом не здійснювалося.
Керуючись ст. ст. 149, 150, 152, 153, ч. 2 ст. 247 ЦПК України, суд
Заяву позивача ОСОБА_1 про вжиття заходів забезпечення позову задовольнити частково.
Заборонити відповідачу ОСОБА_3 вчиняти будь-які дії щодо відчуження земельної ділянки з кадастровим номером № 6321782500:01:000:0464, площею 0,12 га, земельної ділянки з кадастровим номером № 6321782500:01:000:0465, площею 0,12 га, садового будинку "А-2", загальна площа 200,2 кв. м, житлова площа 126,0 кв. м, садового будинку "Б-3", загальна площа 239,0 кв. м, житлова площа 124,6 кв. м, господарчої будівлі "В", огорожі № 1, огорожі № 2, колонки питної води № 3, басейну № 4 (реєстраційний номер об'єкту нерухомого майна 105369463217) до розгляду справи по суті.
У задоволенні решти заяви - відмовити.
Ухвала набирає законної сили з моменту її підписання суддею.
Учасники справи, а також особи, які не брали участь у справі, якщо суд вирішив питання про їхні права, свободи, інтереси та (або) обов'язки, мають право оскаржити в апеляційному порядку ухвалу повністю або частково шляхом подання апеляційної скарги до Харківського апеляційного суду через Зміївський районний суд Харківської області протягом п'ятнадцяти днів з дня її складання.
Повний текст ухвали складено та підписано суддею 11.08.2021.
Відповідно до норм Закону України "Про виконавче провадження" ухвала про забезпечення позову є виконавчим документом. Строк пред'явлення до виконання ухвали - три роки.
Ухвала підлягає негайному виконанню з дня її постановлення незалежно від її оскарження і відкриття виконавчого провадження у порядку, встановленому для виконання судових рішень.
Оскарження ухвали про забезпечення позову не зупиняє її виконання.
Суд може скасувати заходи забезпечення позову з власної ініціативи або за вмотивованим клопотанням учасника справи.
Копію ухвали направити сторонам та уповноваженим органам для виконання.
Головуючий: В. В. Овдієнко