номер провадження справи 32/63/21
27.07.2021 Справа № 908/1182/21
м.Запоріжжя Запорізької області
Суддя Господарського суду Запорізької області Колодій Н. А., при секретарі судового засідання Зеленцовій К.Ю.
за позовом: Бердянської міської ради, (71118, м. Бердянськ, Запорізька область, пл.Єдності,2)
до відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю “Городок”, (71100, м.Бердянськ, Запорізька область, вул. Маяковського 83)
про внесення змін до договору оренди землі
За участю представників сторін:
від позивача: не з'явився
від відповідача: не з'явився
27.04.2021 до Господарського суду Запорізької області надійшла позовна заява Бердянської міської ради, Запорізька область до Товариства з обмеженою відповідальністю “Городок” про внесення змін до договору оренди землі від 07.04.2005, зареєстрованого у Бердянському районному відділі Запорізької регіональної філії ДП "Центр ДЗК при Держкомземі України", про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 23.05.2005 за № 040526500133, укладеного між Бердянською міською радою та Товариство з обмеженою відповідальністю "Городок", 3,5081 га (кадастровий номер 2310400000:06:006:0004), розташованої за адресою: вул. Маяковського,83 м.Бердянськ, Запорізька область, наданої для розміщення та обслуговування бази відпочинку "Лазурна-1", наступного змісту:
Пункт 2.1 розділу 2 "Об'єкт оренди" викласти в наступній редакції: "В оренду передається земельна ділянка площею 3,5081 га (кадастровий номер 2310400000:06:006:0004).
Пункт 2.3 розділу 2 "Об'єкт оренди" викласти в наступній редакції: "Нормативна грошова оцінка земельної ділянки згідно з Витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, виданого міськрайонним управлінням у Бердянському районі та м. Бердянську Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру від 01.10.2018 № 765/206-18, становить 4434940 (чотири мільйони чотириста тридцять чотири тисячі дев'ятсот сорок) гривень 02 копійки".
Пункт 4.1 розділу 4 "Орендна плата" викласти в наступній редакції: "Річна орендна плата вноситься Орендарем в грошовій формі в розмірі 3% (трьох відсотків) від її нормативної грошової оцінки з урахуванням щорічної індексації на підставі рішення вісімдесят третьої (позачергової) сесії Бердянської міської ради VII скликання від 14.07.2020 № 4 "Про встановлення ставок з орендної плати за землю".
27.04.2021 автоматизованою системою документообігу господарського суду Запорізької області здійснено автоматичний розподіл судової справи між суддями, справу розподілено судді Колодій Н.А.
Ухвалою суду від 28.04.2021 позовна заява була залишена без руху для усунення недоліків, допущених позивачем.
Ухвалою суду від 14.05.2021 прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі № 908/1182/21 за правилами загального позовного провадження. Підготовче засідання призначено на 01.06.2021. Підготовче засідання відкладалось до 13.07.2021.
Обґрунтовуючи позовні вимоги позивач зазначив, що законодавством та умовами договору, укладеного між сторонами передбачена можливість внесення змін до договору, у зв'язку з чим і на виконання прийнятих Бердянською міською радою рішень №4 від 14.07.2020 «Про встановлення ставок з орендної плати за землю» та № 62 від 12.07.2013 «Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель в межах території м. Бердянськ» відповідачу неодноразово направлялись повідомлення щодо необхідності внесення змін до договору з додаванням примірників додаткових угод. На момент звернення до суду, відповідач додаткову угоду не уклав, питання про припинення чи розірвання цього договору не порушує. Вказане свідчить про ухилення відповідача від приведення умов договору оренди землі у відповідність до вимог чинного законодавства України. На підставі вищевикладеного, позивач просить задовольнити позовні вимоги та внести відповідні зміни до договору оренди землі від 07.04.2005. В обґрунтування позовних вимог посилається на приписи ст. 144 Конституції України, ст.ст. 288, 289 Податкового кодексу України, ст.ст. 16, 626, 628, 629, 792 Цивільного кодексу України, ст.ст. 15, 21, 30 Закону України «Про оренду землі», ст.ст. 181, 26, 60, 73 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», ст.ст. 83 Земельного кодексу України .
26.07.2021 від позивача надійшла заява з проханням провести судове засідання без участі представника. Позовні вимоги підтримує в повному обсязі.
Представник відповідача у призначені судові засідання не з'являвся, про причини неявки суду не повідомив. Про час та місце слухання справи повідомлявся у встановленому порядку шляхом направлення на адресу відповідних ухвал. Клопотань про розгляд справи без уповноваженого представника або про відкладення розгляду справи на адресу суду не надходило. Вимоги ухвал суду не виконані, відзив на позов не надано.
Відповідно до ч. 1 ст. 202 Господарського процесуального кодексу України неявка у судове засідання будь-якого учасника справи за умови, що його належним чином повідомлено про дату, час і місце цього засідання, не перешкоджає розгляду справи по суті, крім випадків, визначених цією статтею.
Згідно з п. п. 1, 2 ч. 3 ст. 202 Господарського процесуального кодексу України якщо учасник справи або його представник були належним чином повідомлені про судове засідання, суд розглядає справу за відсутності такого учасника справи у разі: неявки в судове засідання учасника справи (його представника) без поважних причин або без повідомлення причин неявки (п. 1) повторної неявки в судове засідання учасника справи (його представника) незалежно від причин неявки (п. 2).
Отже, враховуючи, що сторони були належним чином повідомлені про дату, час та місце призначеного судового засідання, суд вважає за можливе розглянути справу за відсутності представників відповідачів за наявними в матеріалах справи документами.
Враховуючи неявку представників сторін в судове засідання 27.07.2021 відповідно до ч.3 ст. 222 Господарського процесуального кодексу України фіксування судового процесу за допомогою технічного засобу не здійснювалось.
Розглянувши матеріали справи, суд
07.04.2005 року між Бердянською міською радою (надалі - позивач) та ТОВ "Городок" (надалі - відповідач) було укладено договір оренди землі, площею 3,5081 га (кадастровий номер 2310400000:06:006:0004), розташованої за адресою: вул. Маяковського, 83 у місті Бердянськ Запорізької області (надалі - договір).
Договір зареєстрований у Бердянському районному відділі Запорізької регіональної філії ДП "Центр ДЗК при Держкомземі України", про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 23.05.2005 за № 040526500133.
Пунктами 1.1 та 5.2 Договору обумовлено, що орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне володіння і користування земельну ділянку для розміщення та обслуговування бази відпочинку "Лазурна-1". Цільове призначення земельної ділянки: оздоровчого (для організації профілактики лікування).
Згідно пункту 3.1 Договору, договір укладено строком до 01.02.2010 року.
Відповідно до додаткової угоди від 21.02.2007 про внесення змін до Договору, яка зареєстрована в Книзі записів договорів оренди землі від 28.02.2007 №6, було продовжено строк дії Договору до 01.12.2055.
Відповідно до пункту 2.3 Договору нормативно грошова оцінка земельної ділянки згідно з довідкою Бердянського міського управління земельних ресурсів №275 від 12.04.2005 становить 1643429 гривня 05 копійок.
Відповідно до пункту 4.1 Договору, річна орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі у розмірі 2 % (двох відсотків) від її нормативної грошової оцінки.
Пунктом 4.4 Договору встановлено, що розмір орендної плати переглядається у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, змін коефіцієнтів індексації, визначених законодавством; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; в інших випадках, передбачених законом.
Відповідно до пункту 11.1 Договору, зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв'язується у судовому порядку.
В подальшому Бердянською міською радою прийнято низку рішень, а саме:
- рішенням від 14.07.2020 №4 "Про встановлення ставок з орендної плати за землю" встановлені ставки оренди землі на території Бердянської міської територіальної громади.
Згідно додатку 1 до вказаного рішення орендна плата за земельні ділянки даного цільового призначення встановлена у розмірі 3% (трьох відсотків) від її нормативної грошової оцінки.
- рішенням від 12.07.2013 № 62 "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель в межах території м. Бердянськ" затверджено нормативну грошову оцінку земель в межах території м. Бердянськ Запорізької області.
Відповідно до витягу від 01.10.2018 № 765/206-18 з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки за Договором, який видано Міськрайонним управлінням у Бердянському районі та м. Бердянську Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру, нормативна грошова оцінка цієї земельної ділянки становить 4434940,02 грн.
Окрім того, Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо спрощення умов ведення бізнесу (дерегуляція)" від 12.02.2015 було внесено зміни до ст. 15 Закону України "Про оренду землі", згідно яких кадастровий номер земельної ділянки є складовою частиною такої істотної умови договору як "Об'єкт оренди" та, відповідно, має бути визначена в договорі оренди землі.
На підставі викладеного, Бердянською міською радою, з метою приведення договірних відносин у відповідність до чинного законодавства України та їх врегулювання у позасудовому порядку, на адресу відповідача неодноразово направлялись повідомлення від 08.10.2018 № 01-6784/31, від 16.08.2019 № 01-1966/31-1 та від 20.01.2021 № 01-0147/31-1 щодо необхідності внесення змін до Договору з додаванням примірників додаткових угод.
Позивача зазначив, що станом на час звернення до суду відповідач ухиляється від внесення змін до договору шляхом підписання додаткової угоди.
Відповідно до положень ст. 2 ЗУ «Про оренду землі» відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
Відповідно до ст. 144 Конституції України та ст. 73 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" (надалі Закон України - ЗУ) рішення органів місцевого самоврядування, прийняті в межах наданих їм повноважень, є обов'язковими для виконання всіма розташованими на відповідній території органами виконавчої влади, об'єднаннями громадян, підприємствами, установами та організаціями, посадовими особами, а також громадянами, які постійно або тимчасово проживають на відповідній території.
Згідно з пунктами 34, 35 ч. 1 ст. 26 ЗУ "Про місцеве самоврядування в Україні" до виключної компетенції міської ради належить вирішення на пленарних засіданнях питань регулювання земельних відносин; затвердження відповідно до закону ставок земельного податку, розмірів плати за користування природними ресурсами, що є у власності відповідних територіальних громад.
Частиною 1 ст. 632 ЦК України визначено, що ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.
Орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди, крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України (надалі - ПКУ) (частини 1, 2 ст. 21 Закону України "Про оренду землі").
За змістом статті 1 ЗУ "Про оцінку земель", нормативна грошова оцінка земельних ділянок капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами.
Відповідно до п. 289.1 ст. 289 ПКУ для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок.
Пунктами 288.5.1, 288.5 ст. 288 ПКУ передбачено, що мінімальна орендна плата встановлена у розмірі трьох відсотків нормативної грошової оцінки землі.
Отже, у разі зміни нормативної грошової оцінки землі, яка є базою оподаткування для плати за землю, змінюється й річна сума податкового зобов'язання по земельному податку та орендній платі за земельні ділянки державної та комунальної власності.
Положеннями п. 2 ч. 1 ст. 13, ч. 1 ст. 15 ЗУ "Про оцінку земель" визначено, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності. Підставою для проведення оцінки земель (бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок) є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування.
Згідно з п. 3 ч. 1 ст. 15 ЗУ "Про оренду землі" істотною умовою договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення, перегляду та відповідальності за ЇЇ несплату.
Таким чином, з урахуванням положень ст. 632 ЦК України, ст. 288 ПКУ і статей 15, 21 ЗУ «Про оренду землі» нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати.
Разом з тим, відповідно до ч.2 ст. 632 ЦК України зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.
Згідно зі ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.
Частиною другою цієї статті визначено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Згідно ч.3 ст.653 ЦК України у разі зміни або розірвання договору зобов'язання змінюється або припиняється з моменту досягнення домовленості про зміну або розірвання договору, якщо Інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни. Якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов'язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили.
Статтею 30 ЗУ «Про оренду землі» визначено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.
Виходячи зі змісту статей 632, 651, 653 ЦК України та ст. 30 ЗУ «Про оренду землі» слід дійти висновку про те, що за загальним правилом зміна умов договору, в тому числі в частині розміру орендної плати, здійснюється за взаємною згодою сторін. За відсутності такої згоди такий договір може бути змінений за рішенням суду (відповідна правова позиція викладена в постановах Верховного Суду від 13.06.2019 у справі№910/11764/17 та від 20.11.2018№908/4582/15).
Враховуючи вищевикладене, нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати, а її зміна є підставою для перегляду розміру орендної плати і рішення про зміну нормативної грошової оцінки є обов'язковим, за умови погодження сторонами у договорі можливості перегляду розміру орендної плати у разі прийняття орендодавцем рішення про збільшення або зменшення орендної плати або ж у разі затвердження нової нормативної грошової оцінки землі, що передбачено пунктом 4.4 Договору, який обумовлює підстави для внесення змін до Договору.
Відтак оскільки орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, а нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати, зміна розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки є обов'язковою підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої сторонами в Договорі.
Відповідно до ст. 172 ЦК України територіальні громади набувають і здійснюють цивільні права та обов'язки через органи місцевого самоврядування у межах їхньої компетенції, встановленої законом.
Згідно ст. 18 ЗУ "Про місцеве самоврядування в Україні" орган місцевого самоврядування може бути позивачем та відповідачем у судах загальної юрисдикції. зокрема, звертатися до суду, якщо це необхідно для реалізації його повноважень і забезпечення виконання функцій місцевого самоврядування.
Положеннями ст. 10 ЗУ "Про місцеве самоврядування в Україні" визначено, що міські ради є органами місцевого самоврядування, що представляють відповідні територіальні громади та здійснюють від їх імені та в їх інтересах функції і повноваження місцевого самоврядування, визначені Конституцією України цим та іншими законами. Представницькі органи місцевого самоврядування діють за принципом розподілу повноважень у порядку і в межах, визначених цим та іншими законами.
Згідно з ч. 5 ст. 16 ЗУ "Про місцеве самоврядування в Україні" від імені та в інтересах територіальних громад права суб'єкта комунальної власності здійснюють відповідні ради. Міська рада має виключну компетенцію в сфері розпорядження землею.
З аналізу вищенаведених норм вбачається, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок і, як наслідок, зміна розміру земельного податку та ставок орендної плати за землю не залежить від волевиявлення сторін договору оренди землі, а є способом регулювання уповноваженими органами місцевого самоврядування плати за користування землею в межах та на виконання норм Податковим кодексом України.
В свою чергу, орендна плата за земельні ділянки комунальної власності є регульованою ціною. Тому, зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки (бази оподаткування) тягне за собою зміну розміру земельного податку та орендної плати, а отже є підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору.
Відповідно до Закону України «Про оренду землі», відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
Статтею 15 Закону України «Про оренду землі» визначено, що орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату є істотною умовою договору.
Також, згідно ст. 288 Податкового кодексу України підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки.
Розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем. Отже, приведення договору оренди землі у відповідність до вимог діючого законодавства є обов'язком сторін.
Частиною 1 ст. 74 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
Cтаття 79 Господарського процесуального кодексу України передбачає, що достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування. Питання про достатність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.
Позивач надав всі необхідні докази в обґрунтування позовних вимог.
За таких обставин, враховуючи вищевикладене, вимоги позивача суд вважає законними, обґрунтованими та документально підтвердженими, а тому підлягають задоволенню у запропонованій позивачем редакції.
Відповідно до ст. 129 Господарського процесуального кодексу України витрати по сплаті судового збору покладаються на відповідача.
Керуючись ст. ст. 73, 86, 202, 219, 233, 236, 238, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд,
Позовні вимоги задовольнити в повному об'ємі.
Внести зміни до договору оренди землі від 07.04.2005, зареєстрованого у Бердянському районному відділі Запорізької регіональної філії ДП "Центр ДЗК при Держкомземі України", про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 23.05.2005 за № 040526500133, укладеного між Бердянською міською радою та Товариство з обмеженою відповідальністю "Городок", 3,5081 га (кадастровий номер 2310400000:06:006:0004), розташованої за адаресою: вул. Маяковського,83 м.Бердянськ, Запорізька область, наданої для розміщення та обслуговування бази відпочинку "Лазурна-1", наступного змісту:
Пункт 2.1 розділу 2 "Об'єкт оренди" викласти в наступній редакції: "В оренду передається земельна ділянка площею 3,5081 га (кадастровий номер 2310400000:06:006:0004).
Пункт 2.3 розділу 2 "Об'єкт оренди" викласти в наступній редакції: "Нормативна грошова оцінка земельної ділянки згідно з Витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, виданого міськрайонним управлінням у Бердянському районі та м. Бердянську Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру від 01.10.2018 № 765/206-18, становить 4434940 (чотири мільйони чотириста тридцять чотири тисячі дев'ятсот сорок) гривень 02 копійки".
Пункт 4.1 розділу 4 "Орендна плата" викласти в наступній редакції: "Річна орендна плата вноситься Орендарем в грошовій формі в розмірі 3% (трьох відсотків) від її нормативної грошової оцінки з урахуванням щорічної індексації на підставі рішення вісімдесят третьої (позачергової) сесії Бердянської міської ради VII скликання від 14.07.2020 № 4 "Про встановлення ставок з орендної плати за землю".
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю “Городок”, (71100, м.Бердянськ, Запорізька область, вул. Маяковського 83. ЄДРПОУ 32613624) на користь Бердянської міської ради, (71118, м.Бердянськ, Запорізька область, пл.Єдності, 2, ЄДРПОУ 20525153) 2270 (дві тисячі двісті сімдесят)грн 00коп. суму судового збору.
Видати наказ.
Повний текст рішення оформлено і підписано « 06» серпня 2021.
Рішення суду може бути оскаржено в порядку, передбаченому ст.ст. 254-256 ГПК України.
Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду. Відповідно до ст. 256 ГПК України апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня його проголошення, а у разі проголошення вступної та резолютивної частини рішення суду, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
Суддя Н.А. Колодій