номер провадження справи 12/67/21
13.07.2021 Справа № 908/788/21
м.Запоріжжя Запорізької області
Господарський суд Запорізької області у складі судді Смірнова О.Г.,
За участю секретаря судового засідання Соловйової А.С.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні господарського суду справу № 908/788/21
за позовом: Фізичної особи-підприємця Долгої Інни Яківни (юридична адреса: АДРЕСА_1 ; адреса для листування: АДРЕСА_2 )
до відповідача: Регіонального відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях Управління забезпечення реалізації повноважень у Запорізькій області (49000, м. Дніпро, вул. Центральна, буд. 6)
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача: Державний навчальний заклад "Мелітопольський багатопрофільний центр професійно-технічної освіти" (72318, Запорізька область, м. Мелітополь, бульвар 30 річчя Перемоги, буд.28)
про визнання договору оренди нерухомого майна продовженим (поновленим) на новий строк
за участю представників:
від позивача: Дедер Ю.О., ордер ЗП №021529 від 19.04.2021, адвокат
від відповідача: не з'явився
від третьої особи: не з'явився
Фізична особа-підприємець Долга Інна Яківна звернулась до Господарського суду Запорізької області з позовною заявою за вих. №8 від 19.03.2021 до Регіонального відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях про визнання договору оренди нерухомого майна продовженим (поновленим) на новий строк.
Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 24.03.2021 позовну заяву передано для розгляду судді Смірнову О.Г.
Ухвалою суду від 29.03.2021 прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі, присвоєно справі номер провадження 12/67/21, визначено здійснення розгляду справи за правилами загального позовного провадження, призначено
Ухвалою суду від 19.04.2021 відкладено підготовче засідання на 12.05.2021.
Ухвалою суду від 12.05.2021 відкладено підготовче засідання на 24.05.2021 о 12:00.
Також вказаною ухвалою залучено до участі у справі як третю особу, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача - Державний навчальний заклад "Мелітопольський багатопрофільний центр професійно-технічної освіти" та зобов'язано позивача направити на юридичну адресу позивача та на адресу третьої особи позовну заяву з доданими до неї документами (докази відправки надати суду).
24.05.2021 на адресу суд від відповідача надійшов відзив на позовну заяву, в якому відповідач просить суд відмовити у задоволені позовної заяви у повному обсязі у зв'язку із наступним:
- між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Запорізькій області та Фiзичнoю особою-підприємцем Долгою І.Я. 19.11.2013 року укладено договір оренди державного нерухомого майна № 3184/д, що перебуває на балансі ДНЗ «Мелітопольський багатопрофільний центр професійно-технічної освіти»;
- пунктом 10.1 Договору визначено, що договір укладено з 19.11.2013 по 18.11.2014;
- Договором про зміни № 8 від 03.12.2019 термін дії Договору подовжено по 18.11.2020 включно;
- Орендар за Договором до Державного бюджету України мав заборгованість з орендної плати за лютий - травень 2020 в сумі 3176, 88 грн., у зв'язку з чим була розпочата претензійно-позовна робота;
- листом від 11.08.2020 № 9 фізична особа - підприємець Долга 1.Я. звернулась до Управління із заявою щодо продовження договору оренди від 19.11.2013 № 3184/д;
- листом від 10.08.2020 №76 Балансоутримувач повідомив Управління про категоричну відмову в продовженні вищезазначеного договору оренди у зв'язку з заборгованістю Орендаря зі сплати орендної плати, комунальних платежів та земельного податку;
- оскільки Орендарем не виконувалися належним чином зобов'язання за Договором по сплаті орендної плати, у Орендодавця були наявні законодавчі підстави для розірвання вищевказаного договору;
- листами від 27.08.2020 № 13/1-30-03467, від 26.11.2020 № 13/1-30-04659 Управління повідомило фізичну особу - підприємця Долгу 1.Я. про відмову в продовженні договорів оренди та надіслало акт приймання - передавання майна для подальшого підписання та направлення Орендодавцю;
- посилається на норми п. 2 Прикінцевих положень Закону України «Про оренду державного та комунального майна» ( який набрав чинності в грудні 2019 року);
- зазначає, що подальше подовження договору мало бути здійснено в порядку зазначеному ст. 18 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», частиною 1 якої визначено, що продовження договорів оренди здійснюється за результатами проведення аукціону, крім випадків, передбачених частиною другою цієї статті.
Ухвалою суду від 24.05.2021 продовжено строк підготовчого провадження та відкладено підготовче засідання на 07.06.2021 о 12:00.
01.06.2021 на адресу суду від відповідача надійшли клопотання про долучення до матеріалів справи доказів направлення відзиву на позовну заяву та про поновлення строку для подачі відзиву на позовну заяву у зв'язку з тим, що наразі в Регіональному відділенні працює одна особа, уповноважена на представництво інтересів в судах та з урахуванням великої завантаженості представника.
Ухвалою суду від 07.06.2021 відкладено підготовче засідання на 22.06.2021 об 11:30. Разом з тим, поновлено відповідачу строк на подання відзиву з урахуванням положень ст.. 119 ГПК України та позиції позивача з цього приводу.
08.06.2021 на адресу суду від позивача надійшла відповідь на відзив, в якій позивач просить суд задовольнити позовні вимоги в повному обсязі та зазначає наступне:
- аргументи відповідача шодо неналежного виконання Орендарем зобов'язань за договором по сплаті орендної плати спростовуються Актом звіряння взаемних розрахунків за період з 01.01.2020 по 28.02.2021 між Орендарем та Балансоутримувачем;
- Орендодавець листом № 13/1-30-03598 від 03.09.2020 повідомив Орендаря, що за договором оренди вів 19.11.2013 №3184/д на підставі Постанови Кабінету Міністрів України від 15.07.2020 № 611 нарахування орендної плати за користування державним нерухомим майном, здійснюється у розмірі 50 % суми нарахованої орендної плати з 12.03.2020 на період дії карантину;
- після отримання рішення Орендодавця про розміри суми нарахованої орендної плати, Орендарем платежі з орендноі плати здійснювались згілно з Постановою КМУ від 15.07.2020 № 611 та рішенням Орендодавця;
- не зважаючи на встановлений рішенням Орендодавця 50 % розмір суми орендної плати, Балансоутримувачем протягом жовтня-грудня 2020 року продовжувались помилково виставлятись рахунки зі 100 % сумами орендної плати з індексом інфляції;
- у пояснювальній записці до акту звіряння взаємних розрахунків, Балансоутримувачем прямо зазначено, що ДНЗ «Мелітопольський багатопрофільний центр професійно-технічної освіти» неодноразово звертався до Орендодавця з листами про надання Наказу та письмового роз'яснення щодо нарахування Балансоутримувачем 50 % розміру суми орендної плати з 12.03.2020 на період дії карантину, але відповіді не отримав по теперішній час;
- порушення орендарем строив сплати орендної плати не є перешкодою для пролонгації договору оренди відповідно до ч. 2 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" від 10.04.1992 (в редакції на час укладання та дії договору), оскільки норми даної статті не пов'язують можливість пролонгації договору з даними обставинами, а передбачають тільки мовчазну згоду сторін на продовження дії договору;
- суперечливим є також твердження відповідача щодо категоричної відмови Балансоутримувача в продовженні договору оренди, у зв'язку з заборгованістю Орендаря зі сплати орендної плати, комунальних платежів та земельного податку, оскільки це також спростовуеться Актом звіряння взаємних розрахунків за період з 01.01.2020 по 28.02.2021 між Орендарем та Балансоутримувачем;
- крім того, 20.02.2021 за ініціативою Балансоутримувача з Орендарем укладено Договір №1 на відшкодування витрат на комунальні послуги (земельного податку) з терміном дії до 31.12.2021 року та виставлений рахунок про сплату земельного податку;
- Балансоутримувач також вважає договір оренди з Орендарем продовженим (поновленим) на новий строк та вчиняє дії направлені на продовження договору;
- відповідач не зазначив які саме підстави були для саме розірвання договору та не дає ix обгрунтування;
- листи від 37.08.2020 № 13/1-30-03467, від 26.11.2020 № 13/1-30-04659 від Управління позивачем не отримувались;
- відповідач жодних доказів направления та отримання ix орендарем не надав, що має істотне значения у даному випадку;
- caмі повідомлення Орендодавця про відмову в продовженні договору оренди не передбачено умовами договору оренди вщ 19.11.2013 № 3184/д;
- відповідно до п. 10.4 Договору оренди єдиною умовою для встановлення факту продовження договору оренди - відсутність заперечень будь-якої із сторін договору проти продовження дії договору на момент спливу одного місяця після закінчення строку дії договору;
- відповідно до ч. 3 ст. 9 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" від 03.10.2019 № 157-IX строк договору оренди не може становити меньше п'яти років, крім випадків, визначених Порядком передачі майна в оренду;
- ч. 2 ст. 18. Закону встановлено, що без проведения аукціону можуть бути продовжені договори, які укладені та продовжуються вперше, за умови, якщо строк оренди за такими договорами становить п'ять років або менше;
- вказаною статтею також унормовано, що рішення про продовження договору оренди державного майна, передбаченого частиною другою цієї статті, i рішення про відмову у продовженні договору оренди державного майна приймаються орендодавцем;
- у статті 19 Закону визначено вичерпний перелік підстав для відмови у продовженні договорів оренди;
- відповідач не надав належних письмових доказів щодо порушень Орендарем умов договору оренди, а саме довідок перевірок, приписів щодо усунення порушень тощо.
14.06.2021 на адресу суду від третьої особи надійшло клопотання про прийняття письмових пояснень та письмові пояснення, за змістом яких третя особа проти позову заперечує у зв'язку із наступним:
- Договором про зміни № 8 від 03.12.2019 р. термін дії Договору подовжено по 18.11.2020 р. включно;
- 18 грудня 2015 року між Балансоутримувачем та Орендарем був укладений Договір № 3184/д про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого нерухомого майна та надання комунальних послуг орендарю з подальшими змінами;
- в порушення умов укладеного договору від 18.12.2015 р. ФОП Долга І.Я. своечасно не виконувала свої зобов'язання з сплати орендної плати та комунальних платежів Балансоутримувачу, про що свідчать багаточислені претензії, які передавалися Позивачу нарочним способом, що підтверджується підписом на цих листах з вимогами термінової оплати;
- оплата не доводилась своєчасно у встановлені договором строки з різних надуманих причин;
- 10 серпня 2020 р. письмовим повідомленням ДНЗ «МБЦ ПТО» повідомив Орендодавця про неналежне виконання Орендарем зобов'язань та зазначав про категоричну відмову в продовженні орендних відносин відносин з ФОП Долгою І.Я.;
- на теперішній час у ФОП Долгої І.Я. перед Балансоутримувачем є заборгованість, яка до теперішнього часу не погашена;
- в переліку орендарів, які звільняються від орендної плати, визначеному Додатком до Постанови КМУ від 15.07.20 № 21, орендодавець ФОП Долга І.Я. (мета використання орендованого майна - розмищення oфісу) не входить;
- з початку пандемії до закінчення терміну дії Договору оренди ФОП Долга І.Я. продовжувала займатись підприємницькою діяльністю, доступ до орендованого майна ій не був обмежений, вона не повідомляла про тимчасове припинення нею діяльності на період карантину;
- лист Орендодавця № 13/1-30-03598 від 03.09.2020 р., на який посилається ФОП Долга І.Я. не мав вказівки на те, що сплата Балансоутримувачу також здійснюється у poзмірі 50% суми нарахованої орендної плати з 12.03.20 на період дії карантину;
- додаткова угода про зміну орендних платежів з Балансоутримувачем не укладалася, Орендодавець не направляв на адресу ДНЗ « МБЦ ПТО» Договорів про зміни в частит сплати Оренди для ФОП Долгої І.Я.;
- Балансоутримувач категорично заперечує проти продовження з ФОП Долгою 1.Я. договірних орендних взаємовідносин в зв'язку з тим, що займані орендарем приміщення необхідні Балансоутримувачу для власних потреб - облаштування гуртожитку для учнів закладу;
- 27.08.2020 р. № 13/1-30-03467 відповідач надіслав на адресу ФОП Долгої І.Я. та ДНЗ «МВЦ ПТО» лист про відмову в продовженні терміну дії договору оренди від 19.11.2013 № 3184/д, в якому зазначено, що після закінчення терміну дії Договору оренди, ФОП Долпй І.Я. необхідно повернути орендоване майно Балансоутримувачу, підписати акт приймання - передавання;
- 26.10.2020 р. Балансоутримувач листом № 114 повідомив Орендаря про відмову в подовженні договору оренди та просив 19.11.2020 р. заздалегідь вивезти свої речі з орендованих приміщень та підготувати орендовані приміщення для передачі Балансоутримувачу за Актом приймання-передачі;
- 03.11.2020 р. Балансоутримувач листом № 122 повідомив Орендаря про відмову в подовженні договору оренди та просив 19.11.2020 р. заздалегідь вивезти свої речі з орендованих приміщень та підготувати орендовані приміщення для передачі Балансоутримувачу за Актом приймання - передачі;
- 26.11.2020 р. № 13/1 -30-04659 відповідач надіслав на адресу ФОП Долгої І.Я та ДНЗ «М'БЦ ПТО» лист про відмову в продовженні терміну дії договору оренди від 19.11.2013 № 3184/д, в якому зазначено, що після закінчення терміну дії Договору оренди ФОП Долгій І.Я. необхідно повернути орендоване майно Балансоутримувачу, підписати акт приймання - передавання;
- листом від 10.03.21 р. № 10-46-51 10 Фонд держмайна України своїм листом підтвердив, що Орнедодавець неодноразово повідомляв Орендаря про відмову в продовженні орендних взаємовідносин;
- ФОП Долга І.Я. була повідомлена належним чином про припинення договірних орендних взаємовідносин;
- після закінчення договірних зобов'язань ФОП Долга І..Я. приміщення не звільнила в добровільному порядку до теперішнього часу, Акт приймання- передачі майна позивачем не підписаний;
- з 19.11.2020 р. по теперішній час ФОП Долга І.Я. продовжує користуватися приміщеннями без правових підстав та не сплачує ніяких платежів за користування державним майном
Відповідно до приписів ч. 1, 2, 4, 8 ст. 80 ГПК України учасники справи подають докази у справі безпосередньо до суду. Позивач, особи, яким законом надано право звертатися до суду в інтересах інших осіб, повинні подати докази разом з поданням позовної заяви. Якщо доказ не може бути поданий у встановлений законом строк з об'єктивних причин, учасник справи повинен про це письмово повідомити суд та зазначити: доказ, який не може бути подано; причини, з яких доказ не може бути подано у зазначений строк; докази, які підтверджують, що особа здійснила всі залежні від неї дії, спрямовані на отримання вказаного доказу. Докази, не подані у встановлений законом або судом строк, до розгляду судом не приймаються, крім випадку, коли особа, яка їх подає, обґрунтувала неможливість їх подання у вказаний строк з причин, що не залежали від неї.
Відповідно до ч. 2, 4 ст. 91 ГПК України письмові докази подаються в оригіналі або в належним чином засвідченій копії, якщо інше не передбачено цим Кодексом. Копії документів вважаються засвідченими належним чином, якщо їх засвідчено в порядку, встановленому чинним законодавством.
При засвідченні документів сторонам необхідно враховувати вимоги до змісту та розташування реквізитів документів встановлені п. 5 Уніфікованої системи організаційно-розпорядчої документації (ДСТУ 4163-2003), затвердженої Наказом Держспоживстандарту України 07.04.2003 року № 55.
Пунктом 5.27. цієї Уніфікованої системи встановлено, що відмітку про засвідчення копії документа складають зі слів “Згідно з оригіналом”, назви посади, особистого підпису особи, яка засвідчує копію, її ініціалів та прізвища, дати засвідчення копії і проставляють нижче реквізиту 23 (підпису).
Однак, додані відповідачем до відзиву докази в підтвердження обставин зазначених у ньому не засвідчені. Одночасно, додані третьою особою до пояснень докази в підтвердження обставин зазначених у них також не засвідчені.
Відтак, суд позбавлений можливості прийняти вказані докази в якості належних та допустимих в розумінні ст. ст. 76, 77 ГПК України та надати їм відповідну оцінку.
Ухвалою суду від 22.06.2021 закрито підготовче провадження у справі № 908/788/21 та призначено справу до судового розгляду по суті на 05.07.2021 о 14:30.
Ухвалою суду від 05.07.2021 оголошено перерву у судовому засідання до 13.07.2021.
В судове засідання 13.07.2021 з'явився представник позивача. Представники відповідача та третьої особи в судове засідання не з'явились, про дату та час судового засідання буди повідомлені належним чином.
Відповідно до ч. 1 ст. 202 ГПК України неявка у судове засідання будь-якого учасника справи за умови, що його належним чином повідомлено про дату, час і місце цього засідання, не перешкоджає розгляду справи по суті, крім випадків, визначених цією статтею.
Неявка в судове засідання 13.07.2021 представників сторін та третьої особи, належним чином повідомлених про дату та час розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи по суті, у зв'язку з чим суд дійшов висновку про можливість розгляду справи по суті без їх участі за наявними матеріалами.
З'ясувавши фактичні обставини справи, докази на їх підтвердження, виходячи з фактів, встановлених у процесі розгляду справи та правову норму, яка підлягає застосуванню, суд встановив.
Позов мотивовано тим, що 19.11.2013 між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Запорізькій області, далі Орендодавець, та Фізичною особою-підприємцем Долгою І.Я., далі Орендар, був укладений договір № 3184/д оренди нерухомого майна, що належить до державної власності та перебуває на балансі Державного навчального закладу «Мелітопольський професійний ліцей залізничного транспорту», далі Договір.
Згідно із п. 1.1., 1.2. Договору Орендодавець передає, а Орендар приймає в строкове платне користування державне нерухоме майно нерухоме майно - в другий поверх будівлі (літера А-2), нежитлові приміщення з № 2-9 по № 2-12 включно, загальною площею 38,9 кв.м, розташовані за адресою: м. Мелітополь, вул. Чайковського, буд. 53. Орендоване майно перебуває на балансі Державного навчального закладу «Мелітополський професійний ліцей залізничного транспорту», ідентифікаційний код ЄДРПОУ 02544075 (далі - «Балансоутримувач»). Maйно передається в оренду з метою розміщення підсобних приміщень приміщень (кабинету ректора та головного бухгалтера, офісу).
Умовами п. 2.1., 2.2., 2.4. Договору визначено, що Орендар вступає у строкове платне користування майном одночасно з підписанням сторонами Договору та акта приймання-передавання орендованого майна (Додаток 2). Передача майна в оренду не тягне за собою виникнення в Орендаря права власності на це майно. Власником майна залишається держава, а Орендар користується ним протягом строку оренди. Обов'язок щодо складання акта приймання-передавання покладається на Орендодавця.
Пунктом 3.1. Договору передбачено, що орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 № 786 (зі змінами та доповненнями) (далі Методика розрахунку) і становить без ПДВ за базовий місяць розрахунку - жовтень 2013 року 686, 94 грн. (Додаток 1).
Відповідно до п. п. 3.2. - 3.6. Договору нарахування ПДВ на суму орендної плати здійснюється у порядку, визначеному законодавством. Орендна плата за кожний наступний місяць розраховується Орендарем самостійно і визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць. Оперативна інформація про індекси інфляції, розраховані Державною службою статистики України, розміщується на веб-сайті Фонду державного майна України. У разі користування майном протягом неповного календарного місяця (першого та останнього місяців оренди) добова орендна плата за дні користування визначається згідно з чинною Методикою розрахунку на основі орендної плати за відповідні місяці пропорційно дням користування. Орендна плата перераховується до державного бюджету та Балансоутримувачу у співвідношенні:
- 50 відсотків від розміру орендної плати за кожний місяць - до державного бюджету. Оплата здійснюється через органи Державного казначейства.
- 50 відсотків розміру орендної плати за кожний місяць Балансоутримувачу на його розрахунковий рахунок щомісяця не пізніше 15 числа місяця відповідно до пропорцій розподілу, установлених Кабінетом Міністрів України і чинних на кінець періоду, за який здійснюється платіж. Розрахунок орендної плати за вищевказаними відсотками здійснюється Орендарем самостійно.
Пунктами 3.7., 3.8., 3.9 Договору сторони погодили, що орендна плата, перерахована несвоєчасно або не в повному обсязі, підлягає індексації стягується до державного бюджету та Балансоутримувачу у визначеному п. 3.6 співвідношенні відповідно до чинного до чинного законодавства України з урахуванням пені в розмірі подвійної облікової ставки Національного банку України, на дату нарахування пені, від суми заборгованості, за кожний день прострочення, уключаючи день оплати. У разі, якщо на дату оплати орендної плати заборгованість за нею становить загалом не менше ніж три місяці, Орендар також сплачуе штраф у poзмірі 10% від суми заборгованості. Надміру оплачена сума орендної плати, що надійшла до бюджету, підлягає в установленому порядку заліку в рахунок майбутніх платежів, а у paзі неможливості такого заліку у зв'язку із припиненням орендних відносин - поверненню Орендарю.
Згідно із п. 3.11. Договору у разі припинення (розірвання) Договору оренди Орендар сплачує орендну плату до дня повернення майна за актом приймання-передавання включно в межах терміну, встановленого п. 10.10. цього Договору. Закінчення строку дії Договору оренди не звільняє Орендаря від обов'язку сплатити заборгованість за орендною платою якщо така виникла у повному обсязі, ураховуючи санкції, до державного бюджету та Балансоутримувачу.
Пунктом 5.3. Договору передбачений обов'язок Орендаря своєчасно і у повному обсязі сплачувати орендну плату до державного бюджету та Балансоутримувачу (у платіжних дорученнях, які оформлює Орендар, вказується «Призначення платежу» за зразком, який надає Орендодавець листом при укладенні договору оренди), а пунктом 5.10. Договору передбачений обов'язок Орендаря у разі припинення або розірвання Договору повернути Балансоутримувачу орендоване майно в належному стані, не гіршому, ніж на момент передачі його в орендну, з врахуванням нормального фізичного зносу, та відшкодувати Балансоутримувачу збитки в разі погіршення стану або втрати (повної або часткової) орендованого майна з вини Орендаря.
Згідно із п. 10.1., 10.4. Договору цей договір укладено строком на 1 (один) рік, що діє з 19.11.2013 по 18.11.2014 року включно. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення цього Договору або зміну його умов після закінчення строку його чинності протягом одного місяця Договір уважається продовженим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені цим Договором. Зазначені дії оформляються договором про зміни, який є невід'ємною частиною Договору при обов'язковій наявності дозволу органу, уповноваженого управляти об'єктом оренди.
Як свідчать матеріали справи, на виконання умов Договору за актом приймання-передавання від 19.11.2013 Регіональне відділення Фонду державного майна України по Запорізькій області (правонаступником якого є відповідач), за участю Балансоутримувача - Державного навчального закладу «Мелітополський професійний ліцей залізничного транспорту», передав, а позивач прийняв Майно, зазначене в п. 1.1. Договору, яке розташоване за адресою: м. Мелітополь, вул.. Чайковського, 53.
В редакції договору про зміни № 8 від 03.12.2019 сторони, а саме Регіональне відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях, яке є правонаступником майна, прав та обов'язків Регіонального відділення Фонду державного майна України по Запорізькій області відповідно до наказу Фонду державного майна України від 17.01.2019 № 39 «Про реорганізацію регіональних відділень Фонду державного майна України», як Орендодавцем, та Орендарем дійшли згоди п. 10.1 Договору доповнити наступним підпунктом: « 10.1.6. Термін дії Договору оренди продовжено до 18.11.2020 включно.».
За умовами договору про зміни № 9 від 23.01.2020 сторони дійшли згоди пункт 3.1. . Договору викласти в наступній редакції: «Розмір орендної плати за перший після перегляду місяць оренди листопад 2019 року становить без ПДВ-1672, 87 грн., та діє з 19.11.2019 включно (Додаток 1 до Договору про зміни № 9 до Договору оренди).
Згідно наказу Фонду державного майна України № 39 від 17.01.2019 «Про реорганізацію регіональних відділень Фонду державного майна України» наказано утворити Регіональне відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях як юридичну особу публічного права, що розташоване у м. Дніпро, реорганізувавши шляхом злиття Регіональне відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській області, Регіональне відділення Фонду державного майна України по Запорізькій області, Регіональне відділення Фонду державного майна України по Кіровоградській області. Також вказаним наказом установлено, що Регіональне відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях є правонаступником майна, прав та обов'язків Регіонального відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській області, Регіонального відділення Фонду державного майна України по Запорізькій області, Регіонального відділення Фонду державного майна України по Кіровоградській області.
Позивач в позові вказує, що протягом місяця після закінчення строку чинності Договору, тобто до 19.12.2020, від Орендодавця на адресу Орендаря заяв про припинення дії Договору не надходило.
Орендар на адресу Орендодавця направив лист від 23.12.2020 № 18. відповідно до якого, з посиланням на п. 10. 4 Договору, просив у передбачений законодавством термін розглянути цього листа та направити на адресу Орендаря два примірника договору про зміни, підписаних посадовою особою та скріплених печаткою Регіонального відділення Фонду, стосовно продовження терміну дії Договору.
Листом від 19.01.2021 № 13/1-30-00210 Орендодавець повідомив Орендаря про відмову в продовженні терміну дії Договору, зазначивши, що Управління забезпечення реалізації повноважень у Запорізькій області Регіонального відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях листами від 27.08.2020 №13/1-30-03467, від 26.11.2020 № 13/1-30-04659, повідомило Вас про відмову в продовженні терміну дії Договору оренди від 19.11.2013 № 3184/д. Та повідомило, що відповідно до ч. 9 ст. 18, ст. 19 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 03.10.2019р. № 157-1Х, Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 № 483, враховуючи відмову в продовженні Договору оренди Балансоутримувача від 10.08.2020 №76 та порушення пунктів 3.6, 5.3. Договору оренди, Управління прийняло рішення від 21.08.2020 № 12/1-287 відмовити в продовженні Договору оренди.
Однак позивач вважає прийняте Орендодавцем рішення про відмові в продовженні терміну Договору безпідставним та таким, що суперечить вимогам законодавства та умовам Договору.
Судом дана належна правова оцінка правовідносинам сторін. Так, за своєю правовою природою між сторонами укладено договір оренди, об'єктом якого є майно, що належить до державної власності. Сторони досягли всіх істотних умов відносно вказаного виду договору, тобто встановили його предмет, визначили орендну плату, порядок та строки оплати орендної плати, строк дії договору, порядок передання майна в оренду та його повернення, а тому відповідно до вимог ст. ст. 638, 639, 759 ЦК України та ст. ст. 180, 181 ГК України, він вважається укладеним згідно частини 7 статті 181 ГК України, а саме подія, до якої прагнули сторони відбулася.
Частина перша статті 759 ЦК України, як загальна норма права визначає, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Стаття 283 ГК України передбачає, що за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.
Відповідно до ч. 3 ст. 283 ГК України об'єктом оренди можуть бути: нерухоме майно (будівлі, споруди, приміщення).
Станом на дату укладення договору оренди № 3184/д від 19.11.2013 відносини щодо оренди державного майна регулювались нормами чинного на той момент Закону України «Про оренду державного та коммунального майна» № 2269-ХІІ від 10.04.1992.
Статтею 1 вказаного Закону визначено, що орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.
Відповідно до ч. 1 ст. 12 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» № 2269-ХІІ від 10.04.1992 договір оренди вважається укладеним з моменту досягнення домовленості з усіх істотних умов і підписання сторонами тексту договору.
Згідно із ч. 1 ст. 13 вказаного Закону передача об'єкта оренди орендодавцем орендареві здійснюється у строки і на умовах, визначених у договорі оренди.
Частиною 3 ст. 18 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» № 2269-ХІІ від 10.04.1992 визначено, що орендар зобов'язаний вносити орендну плату своєчасно і у повному обсязі.
З 01.02.2020 Закон України «Про оренду державного та комунального майна» № 2269-ХІІ від 10.04.1992 втратив чинність на підставі Закону України «Про оренду державного та комунального майна» № 157-IX від 03.10.2019, який набрав чинності з 27.12.2019 та був введений в дію з 01.02.2020.
Таким чином до спірних відносин застосовуються норми закону № 157-IX від 03.10.2019
Відповідно до ч. 1, 3, 4 ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» № 157-IX від 03.10.2019 орендна плата встановлюється у грошовій формі і вноситься у строки, визначені договором. Орендна плата підлягає коригуванню на індекс інфляції згідно з Методикою розрахунку орендної плати. Якщо орендар отримав майно в оренду без проведення аукціону, відповідне коригування орендної плати на індекс інфляції здійснюється щомісячно. Орендар за користування об'єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків провадження господарської діяльності.
Згідно із ч. 1 ст. 762 ЦК України за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором (ч. 5 ст. 762 ЦК України). Статтею 286 ГК України унормовано, що орендна плата - це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності. Розмір орендної плати може бути змінений за погодженням сторін, а також в інших випадках, передбачених законодавством (ч. 1 ст. 286 ГК України). Орендна плата встановлюється в грошовій формі (ч. 3 ст. 286 ГК України).
Матеріали справи свідчать, що на виконання умов Договору за актом приймання-передавання від 19.11.2013 позивач, за участю Балансоутримувача, передав, а відповідач прийняв Майно, зазначене в п. 1.1. Договору, яке розташоване за адресою: м. Мелітополь, вул.. Чайковського, 53.
Умови оплати орендної плати сторони визначили в пункті 3.6. Договору, яким визначено, що орендна плата перераховується до державного бюджету та Балансоутримувачу у співвідношенні:
- 50 відсотків від розміру орендної плати за кожний місяць - до державного бюджету. Оплата здійснюється через органи Державного казначейства.
- 50 відсотків розміру орендної плати за кожний місяць Балансоутримувачу на його розрахунковий рахунок щомісяця не пізніше 15 числа місяця відповідно до пропорцій розподілу, установлених Кабінетом Міністрів України і чинних на кінець періоду, за який здійснюється платіж. Розрахунок орендної плати за вищевказаними відсотками здійснюється Орендарем самостійно.
Згідно із п. 3.3. Договору орендна плата за кожний наступний місяць розраховується Орендарем самостійно і визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць.
Постановою Кабінету Miністрів України від 15.07.2020 № 611 «Деякі питания сплати орендої плати за державне майно під час дії карантину» визначено перелік орендаторів, які звільняються від орендної плати за користування нерухомим державним майном на період дії карантину, встановленого Кабінетом міністрів України з метою запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої корона вірусом SARS-CoV-2, а також перелік орендаторів для яких нарахування орендної плати здійснюється у poзмірі 50 та 25 відсотків.
Як вбачається з матеріалів справи, згідно листа Орендодавця від 03.09.20202 № 13/1-30-03598, Фізичній особі ОСОБА_1 , як Орендарю, по Договору нарахування орендної плати за користування державним нерухомим майном здійснюється у розмірі 50 % суми нарахованої Орендної плати з 12.03.2020 на період дії карантину.
Позивач в позові зазначає, що не зважаючи на встановлений рішенням Орендодавця 50 % poзмір суми орендної плати, Балансоутримувачем протягом жовтня-грудня 2020 року продовжувались помилково виставлятись рахунки зі 100 % сумами орендної плати з індексом інфляції, що зафіксовано у акті звіряння взаємних розрахунків за період з 01.01.2020 по 28.02.2021 між Орендарем та Балансоутримувачем.
Так, в матеріалах справи міститься акт звіряння взаємних розрахунків за період 01.01.2020 по 28.02.2021, який складено та підписано між Орендарем та Балансоутримувачем, відповідно до якого зазначено, що сальдо на користь ФОП Долгої І.Я. 591 грн. 80 коп. Разом з тим, в матеріалах справи міститься пояснювальна записка Балансоутримувача до акту взаємних розрахунків, за змістом якої зазначено, що ДНЗ «Мелітопольський багатопрофільний центр професійно-технічної освіти» неодноразово звертався до Управління забезпечення реалізації повноважень у Запорізькій області з листами про надання Наказу та письмового роз'яснення щодо нарахування Балансоутримувачем оренди ФОП Долгій І.Я. 50 % розміру суми орендної плати з 12.03.2020 на період дії карантину, але відповіді не отримав по теперішній час. Відтак зазначає, що підстав для зменшення суми оплати орендної плати у Балансоутримувача немає, всі рахунки по орендній платі нараховані відповідно до Методики розрахунку орендної плати за державнє майно, затвердженою постановок» КМУ в1д 04.10.95 № 786. ФОП Долга І.Я. як орендар користувалася комунальними послугами (вивіз сміття) по 31 грудня 2020 року тому комунальні послуги нараховані в повному обсязі.
Відповідно до частини 4 статті 284 ГК України строк договору оренди визначається за погодженням сторін. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення строку дії договору він вважається продовженим на такий самий строк i на тих самих умовах, які були передбачені договором.
Правові наслідки продовження користування майном після закінчення строку договору найму визначені статтею 764 ЦК України, зокрема якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.
З матеріалів справи вбачається, що 20.02.2021 між Державним навчальним закладом «Мелітопольський багатопрофільний центр професійно-технічної освіти», як Балансоутримувачем, та ФОП Долгою І.Я.. як Орендарем, було підписано Договір № 1 на відшкодування витрат за комунальні послуги (земельного податку). Тобто вказаний договір був вже підписаний після строку, встановленого п. 10.1 Договору оренди -18.11.2020.
Посилання відповідача на наявність заборгованості позивача перед Державним бюджетом України з орендної плати за лютий - травень 2020 в cyму 3176,88 грн., а також на листи Балансоутримувача від 10.08.2020 № 76 та на лист Управління від 27.08.2020 № 13/1-30-03467, а також посилання третьої особи на лист № 114 від 26.10.2020 р. та лист № 122 від 03.11.2020 суд сприймає критично, оскільки вказані докази надані відповідачем до відзиву на позовну заяву, а третьою особою до пояснень, не засвідчені. Відтак суд позбавлений можливості прийняти їх в якості належних та допустимих доказів на підтвердження вказаних обставин відповідно до ст. ст. 76, 77 ГПК України та надати їм оцінку.
Таким чином до матеріалів справи не надано належних та допустимих доказів заперечень з приводу продовження строку дії Договору в порядку п. 10.4 Договору у строк до 19.12.2020, а також наявності заборгованості з боку Орендаря.
Однак, такі обставини не впливають на прийняття рішення, оскільки питання продовження дії Договору оренди в даному випадку лежить в площині п. 2 Прикінцевих положень Закону України «Про оренду державного та комунального майна» та статті 18 вказаного Закону.
Так, відповідно до п. 2 Прикінцевих положень Закону України «Про оренду державного та комунального майна», договори оренди державного або комунального майна, укладені до набрання чинності цим Законом, продовжуються в порядку, передбаченому законодавством, яке діяло до дати набрання чинності цим Законом, до дати, яка наступить раніше: набрання чинності рішенням Кабінету Мінстрів України чи рішенням представницького органу місцевого самоврядування (щодо договорів оренди коммунального майна, розташованого в межах відповідної територіальноі громади), передбаченим абзацом п'ятим частини другої статті 18 цього Закону, або 1 липня 2020 року.
Після настання однієї із дат, яка відповідно до цього пункту наступить раніше, але у будь-якому випадку не раніше дня введення в дію цього Закону, договори оренди продовжуються в порядку, визначеному цим Законом.
Договори оренди державного та комунального майна, укладені до набрання чинності цим Законом, зберігають свою чинність та продовжують діяти до моменту закінчення строку, на який вони були укладені.
Частниа 1 статті 18 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» визначає, що продовження договорів оренди здійснюється за результатами проведення аукціону, крім випадків, передбачених частиною другою цієї статті.
Частина друга вказаної статті визначає, що без проведення аукціону можуть бути продовжені договори, які, зокрема укладені та продовжуються вперше, за умови, якщо строк оренди за такими договорами становить п'ять років або менше.
Відповідно до ч. 7 вказаної статті, договори, що продовжуються відповідно до частини другої цієї статті, продовжуються на тих самих умовах, на яких були укладені договори оренди, що продовжуються, з урахуванням вимог цього Закону та Порядку передачі майна в оренду.
Таким чином, з системного аналізу вказаних норм вбачається, що в даному випадку строк дії Договору може бути продовжений в порядку приписів ч. 2 ст. 18 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», тобто без проведенная аукциону, якщо такий договір продовжується в перше. Однак, як свідчать матеріали справи та не заперечується сторонами спірний Договір оренди від 19.11.2013 № 3184/д продовжується не в перший раз шляхом підписання кожного року Договорів про зміни щодо строку його дії.
Відтак, подальше продовження договору має бути здійснено в порядку, визначеному ч. 1 ст. 18 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», тобто за результатами проведения аукціону.
Згідно позиції Європейського суду з прав людини, сформованої, зокрема, у справі "Проніна проти України" (заява № 63566/00; 18 липня 2006 року; пункт 23) пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов'язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов'язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення.
Відповідно до ч. 1 ст. 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили згідно вимог ч. 2 статті 86 ГПК України. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності. Суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.
Позивач не довів суду наявність підстав для визнання продовженим (поновленим) договору від 19.11.2013 № №3184/д оренди державного нерухомого майна у вигляді вбудовані в другий поверх будівлі (літера А-2), нежитлові приміщення з № 2-9 по № 2-12 включно, загальною площею 38,9 кв.м., розташовані за адресою: Запорізька область, м. Мелітополь, вул. Чайковського, буд. 53, який укладено Регіональним відділенням Фонду державного майна по Дніпропетровській, Запорізькій та Кировоградській областях та Фізичною особою-підприемцем Долгою І.Я. на 5 років з 19.11.2020 року.
За таких обставин, у задоволенні позову Фізичної особи-підприємця Долгої І.Я. до Регіонального відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях слід відмовити.
Витрати по сплаті судового збору в сумі 2270, 00 грн. покладаються на позивача у справі - Фізичну особу-підприємця Долгу І.Я. згідно із п. 2 ч. 4 ст. 129 ГПК України.
У судовому засіданні, яке відбулося 13.07.2021, відповідно до частини 1 статті 240 ГПК України, було проголошено скорочений текст рішення, а саме його вступну та резолютивну частини.
Керуючись ст. ст. 7, 8, 13, 74, 86, 123, 129, 233, 236, 238, ч. 1 ст. 240 ГПК України, суд
1. У задоволенні позову Фізичної особи-підприємця Долгої І.Я. до Регіонального відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях відмовити.
2. Витрати по сплаті судового збору в сумі 2270, 00 грн. покладаються на Фізичну особу-підприємця Долгу І.Я.
Повний текст рішення складено та підписано 23.07.2021
Суддя О.Г. Смірнов
Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.