ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА 01054, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-В, тел. (044) 284-18-98, E-mail: inbox@ki.arbitr.gov.ua
м. Київ
08.06.2021Справа № 910/13263/20
За позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "РУМБ"
до Київської міської ради
про розірвання договору.
Суддя Борисенко І.І.
Секретар судового засідання Холодна Н.С.
Представники сторін: згідно протоколу судового засідання.
Обставини справи:
Позивач звернувся до Господарського суду міста Києва з позовом до відповідача про розірвання договору оренди земельної ділянки від 05.03.2003, укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю "РУМБ" та Київською міською радою.
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що 05.03.2003 між Товариством з обмеженою відповідальністю "РУМБ" та Київською міською радою було укладено договір оренди земельної ділянки. Після того як на орендованій земельній ділянці було збудовано адміністративну будівлю позивач не набув на вказану будівлю права власності, на земельній ділянці відсутні об'єкти нерухомості, що належать на праві власності позивачу, договір на підставі ст.ст. 377, 651 ЦК України, ст. 7, 31, 32 Закону України "Про оренду землі", ст. 120 ЗК України підлягає примусовому розірванню рішенням суду.
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 01.12.2020 прийнято позовну заяву до розгляду, відкрито провадження у справі та призначено здійснювати розгляд справи в порядку спрощеного позовного провадження без повідомленням (виклику) сторін.
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 15.01.2021 розгляд справи ухвалено здійснювати у порядку загального позовного провадження.
Судом вчинені дії для належного повідомлення відповідача про розгляд справи.
31.12.2020 відповідач подав суду відзив на позовну заяву, в якому проти позову заперечував, посилаючись на те, що згідно вимог чинного законодавства підстави для розірвання спірного договору відсутні.
05.04.2021 від позивача надійшла до суду відповідь на відзив, в якій він проти викладених відповідачем у відзиві обставинах заперечував.
08.04.2021 від відповідача надійшли до суду заперечення на відповідь на відзив, в яких він проти викладених позивачем у відповіді на відзив обставинах заперечував.
21.04.2021 від відповідача надійшли пояснення щодо позову.
Розглянувши надані учасниками судового процесу документи і матеріали, з'ясувавши обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги, об'єктивно оцінивши в сукупності докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, Господарський суд міста Києва,
Правовідносини з приводу оренди землі врегульовано ЗК України, ЦК України та Законом України "Про оренду землі".
Законом України "Про оренду землі" визначено умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.
Статтею 13 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що договором оренди землі є договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Пунктом 10 Рішення № 116/276 Київська міська рада вирішила затвердити проект відведення земельної ділянки Товариству з обмеженою відповідальністю "РУМБ" (позивачу) для експлуатації та обслуговування адміністративної будівлі на вул. Дмитрівській, 44-А у Шевченківському районі м. Києва. Передано позивачу у довгострокову оренду на 25 років земельну ділянку площею 0,06 га для експлуатації та обслуговування адміністративної будівлі на вул. Дмитрівській, 44-А у Шевченківському районі м. Києва за рахунок земель міської забудови у зв'язку з переходом права власності на будівлю (договір купівлі-продажу від 13.09.2001).
На виконання вказаного рішення між Київською міською радою (відповідачем) та позивачем було укладено Договір оренди земельної ділянки від 05.03.2003, за умовами якого Київська міська рада зобов'язалась передати, а Позивач прийняти в оренду на 25 років земельну ділянку, місце розташування якої вул. Дмитрівська, 44-А у Шевченківському районі м. Києва, розміром 0,0593 га для експлуатації та обслуговування адміністративної будівлі.
Згідно п. 13 договору дія договору припиняться у випадках: закінчення терміну, на який укладено цей договір, одержання орендарем земельної ділянки у власність, дострокове розірвання цього договору за згодою сторін, примусового вилучення земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності у порядку, визначену законодавством України, ліквідації юридичної особи орендаря, дострокового розірвання цього договору за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у випадку: а) неналежного виконання іншою стороною умов цього договору; б) випадкового знищення чи пошкодження земельної ділянки , яке суттєво перешкоджає використанню земельної ділянки за її цільовим призначенням; в) з інших підстав, визначених законодавством України.
26.07.2019 позивач звернувся до відповідача з листом № 25/07-2 про розірвання спірного договору оренди землі та підписання акту приймання-передачі земельної ділянки, мотивуючи це тим, що позивач не володіє нерухомим майном розташованим на орендованій ним земельній ділянці.
Листом № 05716-15686 від 20.08.2019 відповідач повідомив позивача, що визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни чи припинення прав, зокрема права оренди земельної ділянки, здійснюється шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, а підписання акту приймання-передачі земельної ділянки чинним законодавством не передбачається.
Заявлені позивачем вимоги зводяться до того, що після того як на орендованій земельній ділянці було збудовано адміністративну будівлю позивач не набув на вказану будівлю права власності, тому договір на підставі ст.ст. 377, 651 ЦК України, ст. 7, 31, 32 Закону України "Про оренду землі", ст. 120 ЗК України підлягає примусовому розірванню рішенням суду.
Перехід прав на земельну ділянку, пов'язаний із переходом права на будинок, або споруду, передбачений у Земельному Кодексі України.
Згідно вимог ч.ч. 1, 2 ст. 120 Земельного Кодексу України у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.
За змістом вказаних приписів виникнення права власності на будинок, будівлю, споруду не є підставою для виникнення права оренди земельної ділянки, на якій вони розміщені і яка не була відведена в оренду попередньому власнику. Право оренди земельної ділянки виникає на підставі відповідного договору з моменту державної реєстрації цього права. Проте, враховуючи приписи частини другої статті 120 ЗК України, не є правопорушенням відсутність у власника будинку, будівлі, споруди зареєстрованого права оренди на земельну ділянку, яка має іншого власника і на якій ці будинок, будівля, споруда розташовані.
Частиною 1 статті 377 ЦК визначено, що до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).
Згідно ст. 7 Закону України "Про оренду землі" право на оренду земельної ділянки переходить після смерті фізичної особи-орендаря, якщо інше не передбачено договором оренди, до спадкоємців, а в разі їх відмови чи відсутності таких спадкоємців - до осіб, які використовували цю земельну ділянку разом з орендарем і виявили бажання стати орендарями в разі, якщо це не суперечить вимогам Земельного кодексу України та цього Закону.
У разі засудження фізичної особи-орендаря до позбавлення волі або обмеження його дієздатності за рішенням суду право на оренду земельної ділянки переходить до одного з членів його сім'ї, який виявив бажання і може відповідно до закону стати орендарем, а в разі його відмови або відсутності таких - до осіб, які використовували цю земельну ділянку разом з орендарем, за їх згодою, якщо це не суперечить вимогам Земельного кодексу України та цього Закону.
До особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.
Виходячи з наведених положень чинного законодавства, при набутті іншою особою права власності на нерухоме майно право користування земельною ділянкою під цим майном у попереднього її власника припиняється автоматично, в силу закону, без необхідності додаткового оформлення факту припинення такого права будь-якими актами чи документами.
У розумінні наведених положень законодавства при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду (відповідно до оговору, який містить необхідні за законом істотні умови), право попереднього власника або користувача припиняється в силу прямої вказівки закону без припинення у цілому договору оренди земельної ділянки. Відповідно, новий власник об'єкта нерухомості, якому переходить право оренди, набуває право оренди за чинним договором оренди, а не у порядку повторного надання земельної ділянки, тобто має місце заміна сторони у зобов'язанні.
При цьому договір оренди цієї земельної ділянки щодо попереднього її користувача (попереднього власника нерухомого майна) припиняється відповідним договором, на підставі якого новим власником набуто право власності на розташоване на цій земельній ділянці майно, отже договір не підлягає розірванню.
Наведена правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 10.04.2018 у справі № 915/672/17, від 17.04.2018 у справі №922/2883/17, від 30.05.2018 у справі № 908/1990/17, від 05.06.2018 у справі № 920/717/17, від 05.09.2018 у справі № 904/9027/17, від 04.10.2018 у справі № 904/326/18, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 16.06.2020 у справі № 689/26/17, від 04.12.2018 у справі № 910/18560/16.
Отже, до нового власника автоматично переходять права попереднього землекористувача (відбувається заміна сторони у зобов'язанні) незалежно від вчинення такою особою дій, спрямованих на оформлення свого права користування.
У п. 2.12 постанови ВГСУ № 6 від 17.05.2011 "Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають, із земельних відносин" вказано, що ст. 120 ЗК України дає можливість новому власнику вимагати переоформлення права користування земельною ділянкою на своє ім'я в установленому законом порядку, з обов'язковим дотриманням вимог щодо державної реєстрації права.
Статтею 31 Закону України "Про оренду землі" визначені випадки припинення; договору оренди землі, зокрема, у разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці. Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.
Частина 1 статті 32 Закону України "Про оренду землі" передбачає припинення договору оренди землі шляхом розірвання у наступних випадках: вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору; у разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки; на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.
Вказані умови також відображені сторонами у спірному договорі оренди землі.
Крім того, відповідно до умов п. 15 договору перехід права власності на земельну ділянку до третьої особи не є підставою для зміни умов договору або розірвання цього договору.
Враховуючи викладене, відчуження об'єкта нерухомості, що знаходиться на орендованій земельній ділянці не є підставою для розірвання договору оренди з попереднім власником, оскільки такий договір припиняється щодо останнього, однак діє на тих самих умовах щодо особи, яка, набувши право власності на нерухоме майно, розміщене на орендованій земельній ділянці, з моменту набуття такого права набуває також права оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене, а отже й відповідні права та обов'язки.
За таких обставин відсутні передбачені законом підстав для розірвання договору оренди у зв'язку із зміною власника нерухомого майна, яке розташоване на орендованій земельній ділянці.
Всупереч ст. 74 ГПК України доказів наявності підстав визначених ст. 31, ст. 32 Закону України "Про оренду землі" для розірвання договору за рішенням суду, позивачем не надано.
Доводи позивача з посиланням на приписи п.п. "а", "є" частини 1 статті 141 Земельного кодексу України, згідно із якими визначено, що підставами припинення права користування земельною ділянкою є, у тому числі, добровільна відмова від права користування земельною ділянкою та набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці є безпідставними, оскільки норми статті 141 Земельного кодексу України встановлюють підстави для припинення права користування земельною ділянкою, в той час як, припинення права користування орендаря не є тотожним поняттям припиненню договору оренди.
Підстави для розірвання договору встановлені ст. 651 ЦК України, згідно з якими зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.
Враховуючи, що підстави для розірвання договору встановлені ст. 651 ЦК України відсутні, то у позові про розірвання договору оренди земельної ділянки від 05.03.2003 слід відмовити.
Витрати по сплаті судового збору за розгляд позову, відповідно до вимог ст. 129 Господарського процесуального кодексу України, покладаються на позивача.
На підставі викладеного, керуючись ст. ст. 73, 74, 76 - 80, 129, 231, 236, 237, 238, 240, 241, 252 Господарського процесуального кодексу України, Господарський суд міста Києва
У задоволенні позову Товариства з обмеженою відповідальністю "РУМБ" до Київської міської ради про розірвання договору, відмовити повністю.
Рішення набирає законної сили в порядку, встановленому ст. 241 Господарського процесуального кодексу України.
Рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку та в строки, встановлені ст.ст. 256, 257 Господарського процесуального кодексу України.
Повний текст рішення складено 30.06.2021.
Суддя І.І.Борисенко