Справа № 603/898/18
Провадження №2/603/9/2021
"15" червня 2021 р. м. Монастириська
Монастириський районний суд Тернопільської області в складі:
головуючої судді Гудкової Ю.Г.,
секретар судового засідання Сандалюк О.В.,
за відсутності сторін,
розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Мрія Фармінг Карпати» до Фермерського господарства «Новий Рівень 2006», ОСОБА_1 про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки та поновлення договору оренди земельної ділянки шляхом визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки,
Товариство з обмеженою відповідальністю «Лемківська Мрія» (далі - ТОВ «Лемківська Мрія»), правонаступником якого є Товариство з обмеженою відповідальністю «Мрія Фармінг Карпати» (далі - ТОВ Мрія Фармінг Карпати»), звернулося до суду з позовом до Фермерського господарства «Новий Рівень 2006» (далі - ФГ «Новий Рівень 2006»), ОСОБА_1 , уточнивши який, просить визнати недійсним договір оренди земельної ділянки та поновити договір оренди земельної ділянки шляхом визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки, в редакції, долученої до позовної заяви.
У обґрунтування позовних вимог зазначено, що 06.11.2007 року між ТОВ «Лемківська Мрія» та ОСОБА_1 укладено договір оренди земельної ділянки, площею 1,1103 га, сільськогосподарського призначення, яка знаходиться на території Яргорівської сільської ради, кадастровий номер 6124289800:01:001:0144, строком на 10 років, зареєстрований 06.12.2007 року. Позивач мав намір скористатися своїм переважним правом на поновлення договору оренди землі на новий строк, що передбачено умовами договору та Законом України «Про оренду землі», у зв'язку з чим 05.10.2017 року направив орендодавцю лист-повідомлення від 03.10.2017 року №03-10-2017/35 про наміри скористатися своїм переважним правом на поновлення договору на новий строк, долучивши до листа проект додаткової угоди. Однак орендодавець ОСОБА_1 не направив відповіді на зазначений лист-повідомлення та жодним іншим чином не повідомив про прийняте ним рішення щодо поновлення договору оренди чи відмову в його поновленні із зазначенням причин такої відмови та не надіслав на адресу товариства власний проект додаткової угоди на інших умовах, ніж запропоновані орендарем. ТОВ «Лемківська Мрія» після закінчення строку дії договору продовжило використовувати земельну ділянку у своїй господарській діяльності та виплатило орендодавцю орендну плату за 2017-2018 роки. Пізніше стало відомо, що 31.01.2018 року ОСОБА_1 уклав з ФГ «Новий Рівень 2006» новий договір оренди тієї ж земельної ділянки та 05.02.2018 року за ФГ «Новий Рівень 2006» зареєстровано право оренди земельної ділянки у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Позивач вважає, що укладення ОСОБА_1 нового договору оренди з ФГ «Новий Рівень 2006» призвело до порушення його переважного права на поновлення договору оренди землі, а також наявні всі правові підстави для визнання останнього недійсним та поновлення на той самий строк та на тих самих умовах договору оренди земельної ділянки.
У подальшому позивач уточнив позовні вимоги, просить визнати недійсним договір оренди земельної ділянки, що знаходиться на території Яргорівської сільської ради Монастириського району (на даний час - Чортківського району) Тернопільської області (далі - Яргорівська сільська рада), площею 1,1103 га, кадастровий номер 6124289800:01:001:0144, який 31.01.2018 року уклали між собою ОСОБА_1 та ФГ «Новий Рівень 2006», поновити договір оренди земельної ділянки, розташованої на території Яргорівської сільської ради, площею 1,1103 га, кадастровий номер 6124289800:01:001:0144, який 06.11.2007 року уклали між собою ТОВ «Лемківська Мрія», правонаступником якого є ТОВ «Мрія Фармінг Карпати», та ОСОБА_1 , шляхом визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки кадастровий номер 6124289800:01:001:0144 від 06.11.2007 року в редакції, яку позивачем додано до уточнених позовних вимог.
Ухвалою суду від 28.12.2018 року заяву ТОВ «Лемківська Мрія» про забезпечення позову повернуто заявнику.
Ухвалою суду від 7.02.2019 року згідно заявленого позивачем клопотання витребувано у державного реєстратора Монастириської міської ради Тернопільської області засвідчену копію договору оренди, укладеного 31.01.2018 року між ОСОБА_1 та ФГ «Новий Рівень 2006».
31.10.2019 року ухвалою Монастириського районного суду Тернопільської області закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду. Також згідно ухвали суду від 31.10.2019 року відмовлено у задоволенні клопотання представника відповідача ОСОБА_1 - ОСОБА_2 про призначення судової почеркознавчої експертизи у даній цивільній справі.
Ухвалою Монастириського районного суду Тернопільської області від 25.01.2021 року залучено до участі у справі правонаступника позивача у цивільній справі - ТОВ «Мрія Фармінг Карпати».
Представник позивача - адвокат Лучко Р.М. у судове засідання не з'явився, проте подав письмове клопотання про розгляд справи 15.06.2021 року у відсутності позивача.
Представник відповідача ФГ «Новий Рівень 2006» - адвокат Рішко П.М., відповідач ОСОБА_1 та його представник - адвокат Гайдей В.Б. у судове засідання не з'явилися, про дату, час і місце розгляду справи були повідомлені належним чином.
Представники відповідачів подали суду заяви про відкладення розгляду справи, вказавши причини неможливості прибуття до суду, зокрема зайнятість у розгляді інших справ у Тячівському районному суді Закарпатської області (адвокат Рішко П.М.) та у зв'язку із сімейними обставинами (адвокат Гайдей В.Б.).
Однак суд, враховуючи положення ст. 223 ЦПК України, те, що неявка відповідачів не є першою, представники відповідачів неодноразово зверталися до суду із подібними заявами, у зв'язку з чим розгляд справи було відкладено, при цьому справа перебуває на розгляді тривалий час, сторони подали письмові заяви по суті спору, а тому вважає за можливе розглянути справу за їхньої відсутності.
Представник позивача ТОВ «Мрія Фармінг Карпати» - адвокат Лучко Р.М. у судовому засіданні (25.01.2021 року) уточнений позов підтримав, просив задовольнити з підстав, наведених у ньому. Суду пояснив, що позивач, маючи намір скористатися своїм переважним правом на поновлення договору оренди землі на новий строк, що передбачено умовами договору та Законом України «Про оренду землі», направив орендодавцю відповідний лист-повідомлення, долучивши до нього проект додаткової угоди. Поштове відправлення сформоване як цінний лист та 05.10.2017 року передано у поштове відділення. Відправлення пошти здійснювало ТОВ «Мрія Трейдінг» згідно укладеного договору з ТОВ «Лемківська Мрія». Проте відповідач ОСОБА_1 на лист-повідомлення ТОВ «Лемківська Мрія», який отримав 12.10.2017 року, тобто не пізніше ніж за місяць до спливу договору оренди, жодним чином не відреагував, а 31.01.2018 року уклав новий договір оренди земельної ділянки з відповідачем ФГ «Новий рівень 2006», зареєстрований 6.02.2018 року, що призвело до порушення переважного права позивача на поновлення договору оренди. Оскільки позивач належним чином виконував умови договору з ОСОБА_1 , сплачував орендну плату, дотримався строків та процедури повідомлення про намір реалізувати своє переважне право на поновлення договору оренди на новий строк шляхом направлення листа-повідомлення ОСОБА_1 про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк та надіслало йому проект додаткової угоди, на що не одержано жодної відповіді, просить позов задовольнити.
Представник відповідача ФГ «Новий Рівень 2006» - адвокат Рішко П.М. у судовому засіданні (25.01.2021 року) позов не визнав, просив відмовити у його задоволенні за безпідставністю вимог. Суду додатково пояснив, що договір між ОСОБА_1 з ФГ «Новий рівень 2006» укладено згідно вимог чинного законодавства. Позивачем не доведеного належного виконання ним ч.ч. 1 - 5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі». Позивач не дотримався вимог щодо належного повідомлення про намір продовжити орендні відносини. Жодних допустимих, належних і достатніх доказів про порушення переважного права позивача на поновлення договору оренди земельної ділянки позивачем не надано. Положеннями ст. 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено алгоритм дій орендаря для реалізації свого переважного права на поновлення договору оренди, однак матеріали справи не містять доказів, які б свідчили про виконання таких позивачем. Зокрема, позивачем не доведено факт надіслання та одержання ОСОБА_1 повідомлення з проектом додаткової угоди, а відповідно і його обізнаності з наміром ТОВ «Лемківська Мрія» щодо подовження дії договору оренди. Так, повідомлення про вручення поштового відправлення містить адресу - с. Яргорів, проте відповідно до роздруківки системи пошуку АТ «Укрпошта» поштове відправлення за трек-номером 4601802501712 вручено адресату 12.10.2017 року у с. Велеснів. Список згрупованих поштових відправлень сформований ТОВ «Мрія Трендінг», що не є стороною договору. При цьому ОСОБА_1 заперечує факт отримання ним поштової кореспонденції. Підтримав доводи, викладені у відзиві та запереченнях, що наявні у матеріалах справи, а заявлені позовні вимоги вважає безпідставними.
Відповідач ОСОБА_1 у судовому засіданні (25.01.2021 року) не визнав позов, пояснив, що листа-повідомлення з проектом додаткової угоди не отримував.
Представник відповідача ОСОБА_1 - адвокат Гайдей В.Б. у судовому засіданні (25.01.2021 року) позов не визнав, вважає безпідставним та просить відмовити у його задоволенні. Суду пояснив, що відповідач ОСОБА_1 заперечує факт одержання повідомлення від ТОВ «Лемківська Мрія» та проставлення свого підпису на рекомендованому повідомленні про вручення поштового відправлення. Підтримав доводи, викладені ним у відзиві.
У відзиві на позовну заяву представник ФГ «Новий Рівень 2006», з поміж іншого, зазначає, що договір, укладений 06.11.2007 року між ОСОБА_1 та позивачем, є припиненим у зв'язку з закінченням строку, на який його було укладено, позивачем не надано доказів виконання ним дій щодо реалізації переважного права на поновлення договору оренди землі та факту продовження користування земельною ділянкою. Додані ним до позовної заяви копії рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення та опису вкладення у цінний лист не можуть вважатися доказами виконання позивачем таких дій, оскільки дата відправлення поштової кореспонденції у описі вкладення (05.10.2017 року) та дата надіслання у повідомленні про вручення (04.10.2017 року). Також ОСОБА_1 є мешканцем с. Яргорів, а не с. Велеснів (відповідно до роздруківки системи пошуку АТ «Укрпошта» поштове відправлення за трек-номером 4601802501712 вручено адресату 12.10.2017 року у с. Велеснів).Крім того, позивачем не надано доказів продовження користування земельною ділянкою після закінчення терміну дії договору оренди, домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору між орендодавцем та ТОВ «Лемківська Мрія» не досягнуто, додаткової угоди між ними не укладено, що вказує на факт припинення переважного права орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк та припинення договору, укладеного 06.11.2007 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Лемківська Мрія», у зв'язку з закінченням строку, на який його було укладено. Позовні вимоги вважають безпідставними, просять у їх задоволенні відмовити.
У відповіді на відзив представник позивача вказує на те, що у відповідності до п. 43 договору 10-річний строк дії договору, укладеного 06.11.2007 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Лемківська Мрія», розпочав свій перебіг з наступного дня після його державної реєстрації та закінчився відповідно 06.12.2017 року. ТОВ «Лемківська Мрія» як сумлінний орендар не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку договору - 05.10.2017 року направило орендодавцю лист-повідомлення від 03.10.2017 року №03-10-2017/35 про наміри скористатися своїм переважним правом на поновлення договору на новий строк, долучивши проект відповідної додаткової угоди. Поштова кореспонденція оформлена позивачем 04.10.2017 року, передана для пересилання 05.10.2017 року та одержана адресатом 12.10.2017 року. Жодної відповіді від орендодавця на адресу позивача не надходило, що згідно ст. 33 Закону України «Про оренду землі» розцінюється як визнання орендодавцем за орендарем переважного права на поновлення договору оренди та його згоду на продовження договірних відносин щодо оренди земельної ділянки, у зв'язку з чим товариство продовжувало використання спірної земельної ділянки упродовж 2017-2018 років, що підтверджується доданими до матеріалів справи актами виконаних робіт.
У запереченнях представник ФГ «Новий Рівень 2006» посилається на відсутність належних доказів відправлення та вручення орендодавцю поштової кореспонденції, яка містить лист-повідомлення про поновлення договору оренди та проект додаткової угоди про поновлення договору оренди землі, а також на те, що додані позивачем акти виконання робіт від 2017 року підписані між замовником ТОВ «Мрія Сервіс», що не є орендарем за спірним договором оренди, та виконавцем ТОВ «Мрія Фармінг», тому вважає, що відсутні належні, допустимі, достовірні та достатні докази на підтвердження позовних вимог.
Представник відповідача ОСОБА_1 - ОСОБА_2 у відзиві на позов вказує на те, що орендна плата за договором, укладеним між ОСОБА_1 та ТОВ «Лемківська Мрія», була недостатньою, довший час не переглядалась та за 2018 рік не отримана, що спонукало ОСОБА_1 до пошуку нового орендаря. Весняно-польові роботи у 2018 році на території земельного масиву, на якому розміщена ділянка ОСОБА_1 , проводились новим орендарем ФГ «Новий Рівень 2006» на підставі діючого договору оренди від 31.01.2018 року, оскільки термін дії договору оренди з ТОВ «Лемківська Мрія» закінчився 06.12.2017 року. Крім того, жодних поштових повідомлень, у тому числі і цінних листів з описом вкладення від позивача ОСОБА_1 не отримував, не розписувався на повідомленні про вручення. Сумнівність в об'єктивності тверджень позивача посилюється фактом тривалого розриву між датою, з якої у позивача з'явилось право звернення до суду з позовом про визнання договору оренди поновленим (06.12.2017 року), з датою фактичного звернення до суду з вказаною такою вимогою (21.03.2019 року), що становить 1 рік 4 місяці. Просить відмовити позивачу у задоволенні позовних вимог.
У відповіді на відзив представника відповідача ОСОБА_1 представник позивача звертає увагу, що на виконання умов п. 9 договору 2.01.2019 року на ім'я орендодавця перераховано орендну плату за користування земельною ділянкою в розмірі 1400 грн, що підтверджується долученим до матеріалів справи списком згрупованих поштових переказів про перерахунок ОСОБА_1 орендної плати за 2018 рік. З приводу проведення весняно-польових робіт у 2018 році на земельній ділянці саме ФГ «Новий Рівень 2006» відповідачем не надано жодного письмового доказу у підтвердження даних аргументів. Дотримуючись норм ст. 33 Закону України «Про оренду землі» позивачем не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку договору, а саме 05.10.2017 року направлено орендодавцю лист-повідомлення від 03.10.2017 року №03-10-2017/35, яке отримано ним 12.10.2017 року. Належним доказом направлення поштового відправлення особі-адресату є оригінал опису вкладення, з зазначенням адреси і найменуванням адресата, а належним доказом вручення поштового відправлення - оригінал повернутого рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення з підписом адресата, засвідченого підписом працівника поштового зв'язку.
Допитаний як свідок відповідач ОСОБА_1 у судовому засіданні пояснив, що після закінчення терміну дії договору оренди земельної ділянки з ТОВ «Лемківська Мрія» він уклав договір з орендарем ТОВ «Новий Рівень 2006», який запропонував більшу орендну плату. Пропозиції продовжити договір оренди з ТОВ «Лемківська Мрія» не отримував та й не бажав продовжувати дію договору, оскільки позивач не у повній мірі виплачував орендну плату, яка є значно меншою за запропоновану іншим орендарем. Ще у 2016 році попередній орендар усно пропонував написати заяву про продовження договору, на що він не погодився. Договір з ТОВ «Лемківська Мрія» закінчився наприкінці осені 2017 року, проте не отримував жодних листів з пропозицією продовжити договір, хоча завжди проживав і проживає у с. Яргорів. Востаннє він отримував орендну плату у серпні - вересні 2017 року, про що і розписався у відомості. У 2018 році уклав договір оренди земельної ділянки з ТОВ «Новий Рівень 2006».
Допитаний як свідок у судовому засіданні Яргорівський сільський голова ОСОБА_3 суду пояснив, що жителі с. Яргорів, одержавши судові повістки, прийшли до нього у сільську раду. Йому відомо, що мешканці села були незадоволені оплатою за договорами оренди з ТОВ «Лемківська Мрія», а у 2018 році взагалі не отримали оплату. Після припинення таких договорів уклали нові договори з іншим орендарем. Про те, що ТОВ «Лемківська Мрія» надіслала орендодавцям листи про продовження договору оренди йому ніхто не повідомляв. Вважає, що якби це було так, то жителі прийшли б у сільську раду і повідомили йому. Пояснив, що у їхньому селі відсутнє відділення пошти, однак працівник поштового зв'язку приїжджає і вручає пошту.
Судом встановлені такі обставини.
Позивачу ОСОБА_1 на праві приватної власності належить земельна ділянка площею 1,1103 га, призначена для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташована на території Яргорівської сільської ради, кадастровий номер 6124289800:01:001:0144, що підтверджується даними Інформаційної довідки від 25.10.2018 року №142621037 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна.
06.11.2007 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Лемківська Мрія» в особі директора ОСОБА_4 укладено договір оренди вказаної земельної ділянки строком на 10 років.
Державна реєстрація договору здійснена у Монастириському РВ Тернопільської РФ ДП «Центр ДЗК», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 06.12.2007 року за №040765302824.
На виконання договору оренди землі від 06.11.2007 року орендодавець ОСОБА_1 передав, а орендар ТОВ «Лемківська Мрія» прийняло в оренду земельну ділянку площею 1,11 га, кадастровий номер - 0144, про що 16.12.2007 року сторонами підписано акт приймання - передачі земельної ділянки.
Згідно із п. 8 зазначеного договору після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше, ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
У пункті 9 сторони погодили, що орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі 2 відсотків від нормативної грошової оцінки, що становить 66,57 грн. Орендна плата вноситься в натуральній формі зерном пшениці - 2 центнери за кожний рік оренди.
Згідно копії листа-повідомлення за підписом директора ТОВ «Лемківська Мрія» від 3.10.2017 року за №03-10-2017/35, адресованого ОСОБА_1 (с. Яргорів Монастириський район Тернопільська область), товариство повідомило про використання ним свого переважного права на укладення договору оренди землі на новий строк та про продовження строку (поновлення) договору оренди земельної ділянки кадастровий номер 6124289800:01:001:0144, площею 1,11 га, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що знаходиться на території Яргорівської сільської ради на 7 років. А також зазначено про долучення проекту додаткової угоди про продовження (поновлення) договору оренди землі. Вказано адресу та номер телефону, за якими звертатися з питань підписання додаткової угоди до договору оренди землі.
Долучений позивачем проект додаткової угоди до Договору оренди землі містить такі умови:
1.Сторони прийшли до згоди поновити Договір оренди землі (земельної ділянки площею 1,11 га, кадастровий 6124289800:01:001:0144) від 06.11.2007 року, зареєстрований 06.12.2007 року в Монастириському РВ Тернопільської РФ ДП «Центр ДЗК» та продовжити строк його дії на 7 років.
2.Усі інші положення Договору оренди залишаються без змін.
3.Дана Додаткова угода є невід'ємною частиною Договору оренди і набирає чинність з моменту її підписання Сторонами. Право оренди згідно даної Додаткової угоди підлягає реєстрації у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Як убачається з наявної у матеріалах справи копії рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення (дата подання 4 жовтня 2017 року) та опису вкладення у цінний лист оголошеною цінністю на 1 грн, адресат ОСОБА_1 , поштова адреса: с. Яргорів Монастириського району Тернопільської області, індекс 48330, одержав від ТОВ «Лемківська Мрія» лист, який вручено 12.10.2017 року, про що в графі «Розписка в одержанні» міститься скорочений підпис адресата, наявний підпис працівника поштового зв'язку (Т.1 а. с. 26).
Згідно опису вкладення у цінний лист відправником ТОВ «Лемківська Мрія» надіслано ОСОБА_1 за адресою: с. Яргорів Монастириського району Тернопільської області лист - повідомлення про поновлення договору оренди землі №03-10-2017/35 від 03.10.2017 року та додаткову угоду про поновлення Договору оренди землі на одному аркуші у трьох примірниках. На даному описі міститься відтиск печатки пошти з датою - 5.10.17.
Проте відповіді на вказаний лист-повідомлення, підписаної додаткової угоди про поновлення договору оренди землі чи лист про заперечення у поновленні договору оренди землі ТОВ «Лемківська Мрія» від ОСОБА_1 у встановлені законодавством строки не отримало.
31.01.2018 року між ФГ «Новий рівень 2006» та ОСОБА_1 укладено договір оренди належної останньому земельної ділянки строком на 10 років, 05.02.2018 року проведено державну реєстрацію.
До позовної заяви позивач долучив докази, якими підтверджує використання ТОВ «Лемківська Мрія» орендованої земельної ділянки за її цільовим призначенням, виконання взятих на себе договірних зобов'язань, виплату орендної плати, що підтверджується даними списку згрупованих поштових переказів про перерахунок ОСОБА_1 орендної плати за 2018 рік від 02.01.2019 року; відомостями на виплату орендної плати ОСОБА_1 натуральною величиною (цукор) від 20.10.2017 року; відомістю на виплату орендної плати ОСОБА_1 натуральною величиною (зерно) від 10.09.2017 року; а також надав копії договорів за 2016 - 2018 роки на підтвердження продовження використання орендованих земель за цільовим призначенням.
Суд, розглянувши матеріали справи, дослідивши та оцінивши зібрані по справі докази, вважає, що позовні вимоги підлягають до задоволення, виходячи з такого.
Звертаючись до суду з позовом про захист свого порушеного права, ТОВ «Лемківська Мрія» посилалася на невизнання орендодавцем його переважного права, передбаченого договором та ст. 33 Закону України «Про оренду землі», внаслідок чого ОСОБА_1 уклав договір оренди належної йому спірної земельної ділянки з іншим орендарем.
Верховний Суд у своїй постанові від 14.02.2018 року у справі № 365/396/17 висловив позицію про те, що за змістом статті 33 Закону України «Про оренду землі» по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Реалізація зазначеного переважного права на поновлення договору оренди можлива лише за умови дотримання встановлених цією нормою певної процедури і строків.
Отже, з огляду на загальні засади цивільного законодавства та судочинства, права особи на захист у суді порушених або невизнаних прав, рівності процесуальних прав і обов'язків сторін (статті 3, 12-15, 20 ЦК України; статті 3-5, 11, 15, 31 ЦПК України (в редакції, чинній на час розгляду справи у судах попередніх інстанцій)) необхідно дійти висновку про те, що в разі невизнання орендодавцем права орендаря, передбаченого статтею 33 Закону України «Про оренду землі», на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк таке право підлягає захисту судом за позовом орендаря шляхом визнання недійсним договору оренди цієї самої земельної ділянки, укладеного орендодавцем з іншим орендарем, на підставі пункту 2 частини другої статті 16 ЦК України.
Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду України від 15 квітня 2015 року у справі № 6-55цс15.
Відповідно до ч. 1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
Частиною 3 цієї статті передбачено, що якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна зі сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах , встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
Відповідно до ч. 4 ст. 124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.
Статтями 18, 20 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, чинній на час укладення та реєстрації договору оренди земельної ділянки між ОСОБА_1 і ТОВ «Лемківська Мрія») передбачено, що укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Державна реєстрація договорів оренди землі проводиться у порядку, встановленому законом. Договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації.
Отже, строк дії договору оренди землі, умовами якого передбачено, що відлік строку оренди настає з моменту державної реєстрації цього договору, починається після набрання ним чинності, а не з моменту його укладення.
Згідно з ч.1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.
Відповідно ч.1 ст. 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Відповідно до ст. 777 ЦК України наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов'язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк. Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.
Правові підстави поновлення договору оренди землі визначаються статтею 33 Закон України «Про оренду землі», яка фактично об'єднує два випадки пролонгації договору оренди землі.
Частинами першою - п'ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).
Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до спливу строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.
До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.
При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
Частинами 8 та 11 ст. 33 цього Закону передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді.
Тобто, реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків.
Для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору оренди він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатись переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа - повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.
Аналіз вищезгаданих правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендодавця, яке підлягає захисту відповідно до ст. 4 ЦПК України, буде порушене в разі укладення договору оренди землі з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору.
Аналогічна правова позиція викладена у постанові ВП ВС від 10.04.2018 року, справа № 594/376/17-ц.
Отже, у випадку направлення орендарем на адресу орендодавця листа про поновлення договору оренди на новий строк разом із додатковою угодою, за відсутності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди земельної ділянки з попереднім добросовісним орендарем та за відсутності попереднього повідомлення орендодавця про намір укласти новий договір оренди з новим орендарем, переважне право діючого орендаря, передбачене ст. 33 Закону України «Про оренду землі», буде порушеним, а така поведінка орендодавця стосовно попереднього орендаря дає підстави вважати її недобросовісною.
Із проаналізованих доказів висновується, що орендодавець ОСОБА_1 не надсилав позивачу відповіді на лист-повідомлення, зокрема і такої, яка містила б заперечення щодо поновлення дії договору, що могло мати місце в будь-який час (як в будь-який момент до закінчення дії договору, так і впродовж місяця після закінчення його дії), і таке заперечення виключало б можливість його поновлення.
Також, у матеріалах справи відсутні докази неналежного виконання умов договору оренди землі позивачем.
Як зазначив Верховний Суд у своїй постанові від 15.05.2019 року у справі №912/1984/17, у правовідносинах щодо поновлення договору оренди землі на підставі статті 33 Закону України «Про оренду землі» добросовісність орендодавця по суті становить гарантію дотримання прав менш захищеної сторони, якою у спірних правовідносинах є орендар (п. 23).
Статтею 33 Закону «Про оренду землі» було визначено алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та визначено певні правові запобіжники для захисту орендаря, як більш уразливої сторони в цих правовідносинах, від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря.
ТОВ «Лемківська Мрія» відповідно до ст. 33 Закону України «Про оренду землі», п. 8 договору оренди земельної ділянки від 06.11.2007 року, з метою скористатися своїм переважним правом на поновлення договору оренди землі, у строк, не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку його дії, а саме 03.10.2017 року направило відповідачу ОСОБА_1 лист - повідомлення №03-10-2017/35 з пропозицією поновлення договору оренди, до якого додано проект додаткової угоди (Т. 1 а. с. 24, 25).
На переконання суду, позивачем дотримано процедуру та строки, передбачені п. 8 договору оренди землі, ст. 33 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) щодо реалізації його переважного права на поновлення договору оренди.
Враховуючи, що ТОВ «Лемківська Мрія» належним чином виконувало умови договору, сплачувало орендну плату, дотрималося строків та процедури повідомлення про намір реалізувати своє переважне право на поновлення договору оренди на новий строк шляхом направлення листа-повідомлення ОСОБА_1 про намір скористатися переважним правом на укладення (продовження) договору оренди земельної ділянки на новий строк та надіслало йому проект додаткової угоди, а орендодавець, у свою чергу, відмови у поновленні договору, заперечень чи своє рішення у встановлений законом строк не надіслав, натомість одержав орендну плату за 2017 - 2018 роки, що підтверджується списком згрупованих поштових переказів про перерахунок ОСОБА_1 орендної плати за 2018 рік (Т. 1 а. с. 66), відомостями про виплату орендної плати натуральною величиною за 2017 рік, суд приходить висновку про наявність у ТОВ «Лемківська Мрія» переважного права на поновлення договору оренди земельної ділянки на новий строк та порушення цього права у зв'язку з укладенням орендодавцем договору оренди від 31.01.2018 року з іншим орендарем.
Окрім того, у постанові Великої Палати Верховного Суду від 26 травня 2020 року в справі № 908/299/18 (провадження № 12-136гс19) зроблено висновок, що «частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» визначено, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. З цього випливає обов'язок орендодавця передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на новий строк. Відповідно до частини восьмої статті 33 названого Закону таке передання здійснюється шляхом укладення сторонами додаткової угоди до договору оренди землі. Зазначена додаткова угода відповідно до пункту 1 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» є підставою для державної реєстрації права оренди на новий строк у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. З наведеного вбачається, що якщо орендодавець відмовляється чи ухиляється від укладення додаткової угоди до договору оренди землі, обов'язковість укладення якої передбачена частиною восьмою статті 33 Закону України «Про оренду землі», то належним способом захисту порушеного права є визнання укладеною додаткової угоди із викладенням її змісту» (п. 66-67).
Що ж стосується доводів представників відповідачів про не доведення факту одержання ОСОБА_1 листа-повідомлення позивача про намір продовжити договір оренди та проекту додаткової угоди, то суд їх відхиляє з огляду на таке.
У відповідності до п. п. 61, 66 (в попередній редакції), 67 Правил надання послуг поштового зв'язку, затверджених Постановою Кабінету Міністрів України №270 від 05.03.2009 року, із змінами, у разі приймання внутрішніх поштових відправлень з оголошеною цінністю з описом вкладення бланк опису заповнюється відправником у двох примірниках. Працівник поштового зв'язку повинен перевірити відповідність вкладення опису, розписатися на обох його примірниках і проставити відбиток календарного штемпеля. Один примірник опису вкладається до поштового відправлення, другий видається відправникові. На примірнику опису, що видається відправникові, працівник поштового зв'язку повинен зазначити номер поштового відправлення. За бажанням відправника на примірнику опису, що вкладається до поштового відправлення, вартість предметів може не зазначатися.
У разі відправляння згрупованих поштових відправлень, поштових переказів відправник складає їх список. Кількість поштових відправлень, поштових переказів одного виду та категорії, що включається до одного списку, кількість примірників списків та необхідність подання їх в електронному вигляді визначається оператором поштового зв'язку.
До списку включаються поштові відправлення, поштові перекази, згруповані за способом пересилання.
Список засвідчується підписом відправника. Якщо відправником є юридична особа, список згрупованих внутрішніх рекомендованих поштових карток, листів, бандеролей засвідчується підписом відповідального працівника цієї особи, список згрупованих внутрішніх листів та бандеролей з оголошеною цінністю, посилок, прямих контейнерів, поштових переказів - підписами керівника та головного бухгалтера. Підписи скріплюються відповідними печатками (за наявності).
Про направлення листа жителям с. Яргорів, серед яких зазначено ОСОБА_1 , свідчить долучена до матеріалів справи позивачем копія сформованого реєстру на відправку цінної кореспонденції від 04.10.2017 року ТОВ «Мрія Трейдинг», а також списку №1075 згрупованих поштових відправлень листів цінних, поданих в ТД ПАТ «Укрпошта» ВПЗ Тернопіль,18, відправник ТОВ «Мрія Трейдинг», за даними якого ОСОБА_1 , за адресою: с. Яргорів Монастириського району Тернопільської області, адресоване цінне поштове відправлення за трек-номером 4601802501712, а також відповідний розрахунковий документ (Т. 2 а. с. 76, 77 - 82).
У відповідності до договору доручення №05/04-2017 від 5.04.2017 року (Т. 3 а. с. 48), що укладений між ТОВ «Лемківська Мрія» (Довіритель) та ТОВ «Мрія «Мрія Трейдинг» (Повірений), останнє зобов'язалося від імені і за рахунок Довірителя здійснювати передання поштових відправлень до відділення поштового зв'язку, в тому числі здійснювати оплату таких відправлень (внутрішніх та міжнародних простих та рекомендованих листів/бандеролей, відправлень з оголошеною цінністю) (П.1 Договору).
Посилання представника відповідача ОСОБА_5 на те, що відповідно до роздруківки системи пошуку АТ «Укрпошта» поштове відправлення за трек-номером 4601802501712 вручено адресату 12.10.2017 року у с. Велеснів, а не у с. Яргорів, суд відхиляє і враховує те, що листом №40 від 20.02.2019 року Яргорівська сільська рада повідомила, що на території Яргорівської сільської ради відсутнє відділення поштового зв'язку, пошта доставляється пересувним способом тричі на тиждень. Зазначене свідчить про реєстрацію отримання поштової кореспонденції в с. Велеснів і не спростовує факту подальшої доставки кореспонденції працівником поштового зв'язку жителям с. Яргорів, зокрема ОСОБА_1 (рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення на а. с. 26 Т. 1).
На думку суду, у даному випадку не спростовано презумпцію добросовісності виконання працівником поштового відділення своїх обов'язків.
У обґрунтування своїх заперечень з приводу отримання орендодавцем листа-повідомлення з проектом додаткової угоди представник відповідача ФГ «Новий Рівень 2006» - адвокат Рішко П.М.посилається на такі документи, що долучені до відзиву:
-ксерокопію відповіді на адвокатський запит від 20.02.2019 року про те, що на території сільської ради відсутнє відділення поштового зв'язку, пошта доставляється пересувним способом три рази в тиждень;
-відповідь Тернопільської дирекції АТ «Укрпошта», адресованої адвокату Рішко П.М. від 22.02.2019 року на адвокатський запит з приводу надання відомостей про обставини, що стосуються надіслання рекомендованих поштових відправлень від відправника ТОВ «Лемківська Мрія» за вказаним трек-номером 4601802501712 на ім'я ОСОБА_1 , про те, що Укрпошта готова надати інформацію щодо пересилання та підтвердження факту реєстрових поштових відправлень протягом шести місяців з дня прийняття для їх пересилання. Враховуючи вищевикладене, не можливо підтвердити чи спростувати факт пересилання чи вручення поштових відправлень;
-роздруківку з сайту Укрпошти від 20.01.2019 року про відстеження поштового відправлення за трек-номером 4601802501712, згідно якої 09.10.2017 року поштове відправлення за вказаним трек-номером в с. Велеснів відправлено до точки видачі/доставки і 12.10.2017 року вручено адресату особисто, місце виконання операції - с. Велеснів.
Однак відомостями у вказаних документах, на переконання суду, не спростовується факт одержання адресатом листа-повідомлення з проектом додаткової угоди, що випливає із досліджених у судовому засіданні доказів.
Також суд відхиляє посилання представника відповідача ОСОБА_5 на невідповідність дат у рекомендованому повідомленні про вручення поштового відправлення - 4.10.2017 року та в описі вкладення у цінний лист - 5.10.2017 року, як такі, що необґрунтовані, оскільки дата на рекомендованому повідомленні про вручення поштового відправлення свідчить про те, що такий документ був оформлений відправником 4.10.2017 року, а переданий для пересилання працівниками поштового зв'язку 5.10.2017 року.
Суд оцінює критично і не бере до уваги показання відповідача ОСОБА_1 як свідка про те, що листа-повідомлення з проектом додаткової угоди від позивача не отримував, як такі, що спростовуються дослідженими письмовими доказами.
Аналогічно суд оцінює і показання допитаного як свідка Яргорівського сільського голови ОСОБА_3 .
Жодних доказів використання належної ОСОБА_1 земельної ділянки у 2018 році саме ФГ «Новий рівень 2006», а не позивачем, на спростування доказів, долучених позивачем, суду не надано, а тому суд відхиляє відповідні доводи представника відповідача ОСОБА_1 - адвоката Гайдея В.Б.
У силу ст. ст. 12, 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, передбачених цим Кодексом.
За даних обставин, заслухавши представників сторін, оцінивши наявні у справі докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому їх дослідженні, суд прийшов висновку про те, що в даному випадку мало місце порушення переважного права позивача на поновлення договору оренди, яке підлягає захисту, а тому слід задовольнити позовні вимоги про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки та поновлення договору оренди земельної ділянки шляхом визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки в такій редакції:
1.Сторони прийшли до згоди поновити Договір оренди землі (площею 1,11 га, кадастровий номер 6124289800:01:001:0144) від 06.11.2007 року, зареєстрований 06.12.2007 року в Монастириському РВ Тернопільської РФ ДП «Центр ДЗК» та продовжити строк його дії на 7 років.
2.Усі інші положення Договору оренди залишаються без змін.
3. Дана Додаткова угода є невід'ємною частиною Договору оренди і набирає чинність з моменту її підписання Сторонами. Право оренди згідно даної Додаткової угоди підлягає реєстрації у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
На підставі вищенаведеного, позов ТОВ «Мрія Фармінг Карпати» підлягає до задоволення у повному обсязі.
У силу ч. 2 ст. 141 ЦПК України з відповідачів ОСОБА_1 , ФГ «Новий Рівень 2006» на користь позивача підлягають стягненню судові витрати, а саме сплачений судовий збір в розмірі 3524,00 грн, тобто по 1762 грн з кожного.
Керуючись ст. 124 Земельного кодексу України, ст. ст. 3, 15, 16, 215, 777, 792 Цивільного кодексу України, ст. 33 Закону України «Про оренду землі», ст. ст. 4, 12, 13, 81, 259, 263, 268, 273, 354 Цивільного процесуального кодексу України,
ПозовТовариства з обмеженою відповідальністю «Мрія Фармінг Карпати» до Фермерського господарства «Новий Рівень 2006», ОСОБА_1 про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки та поновлення договору оренди земельної ділянки шляхом визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки - задовольнити.
Визнати недійсним договір оренди земельної ділянки, розташованої на території Яргорівської сільської ради Чортківського району (колишнього - Монастириського району) Тернопільської області, площею 1,1103 га, кадастровий номер 6124289800:01:001:0144, який 31.01.2018 року уклали між собою ОСОБА_1 та Фермерське господарство «Новий Рівень 2006».
Поновити договір оренди земельної ділянки, розташованої на території Яргорівської сільської ради Чортківського району (колишнього - Монастириського району) Тернопільської області, площею 1,1103 га, кадастровий номер 6124289800:01:001:0144, який 06.11.2007 року уклали між собою Товариство з обмеженою відповідальністю «Лемківська Мрія», правонаступником якого є Товариство з обмеженою відповідальністю «Мрія Фармінг Карпати», та ОСОБА_1 , шляхом визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки кадастровий номер 6124289800:01:001:0144 від 06.11.2007 року в редакції:
до договору оренди землі
с. Яргорів Монастириського р-ну ___ ___________року
Тернопільської області
Орендодавець: ОСОБА_1 , з однієї сторони, та
Орендар: Товариство з обмеженою відповідальністю "Мрія Фармінг Карпати"
в особі директора, який діє на підставі Статуту, з другої сторони
в подальшому іменовані - «Сторони», уклали цю Додаткову угоду до Договору оренди землі від 06.11.2007 року, зареєстрованого 06.12.2007 року в Монастириському РВ Тернопільської РФ ДП «Центр ДЗК» (надалі - «Договір оренди») про наступне:
1.Сторони прийшли до згоди поновити Договір оренди землі (земельної ділянки площею 1,11 га, кадастровий номер 6124289800:01:001:0144) від 06.11.2007 року, зареєстрований 06.12.2007 року в Монастириському РВ Тернопільської РФ ДП «Центр ДЗК» та продовжити строк дії на 7 років.
2.Усі інші положення Договору оренди залишаються без змін.
3.Дана Додаткова угода є невід'ємною частиною Договору оренди і набирає чинність з моменту її підписання Сторонами. Право оренди згідно даної Додаткової угоди підлягає реєстрації у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Орендодавець: ______________________________________ ______________________________________ ______________________________________ ______________________________________ ______________________________________ ______________________________________ ____________________/_________________/ Орендар: ТОВАРИСТВО З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ "Мрія Фармінг Карпати" 78151, вул. Українська 101, с. Росохач, Городенківський район, Івано-Франківська область ідентифікаційний код 40093263 Директор_________________ МП
Стягнути з Фермерського господарства «Новий Рівень 2006», ОСОБА_1 на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Мрія Фармінг Карпати» судовий збір в загальній сумі 3524,00 грн, тобто по 1762 грн з кожного.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.
У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Апеляційна скарга на рішення суду подається до Тернопільського апеляційного суду через Монастириський районний суд Тернопільської області протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було проголошено лише вступну та резолютивну частини рішення, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення. Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручено у день його складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження на рішення суду, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.
Відомості про учасників справи:
Позивач: Товариство з обмеженою відповідальністю «Мрія Фармінг Карпати» місцезнаходження: вул. Українська 101, с. Росохач, Городенківський район, Івано-Франківська область, 78151.
Відповідач: Фермерське господарство «Новий Рівень 2006», місцезнаходження: вул. Калініна, 1Е, с. Тячів Тячівського району Закарпатської області, 90509, код ЄДРПОУ 34687842.
Відповідач: ОСОБА_1 , місце проживання: с. Яргорів Чортківського району Тернопільської області.
Повне судове рішення складено 25.06.2021 року.
Головуюча суддя Ю.Г. Гудкова
Суддя Ю. Г. Гудкова