ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА 01054, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-В, тел. (044) 284-18-98, E-mail: inbox@ki.arbitr.gov.ua
м. Київ
25.03.2021Справа № 910/13088/20
Господарський суд міста Києва у складі судді Ковтуна С.А., секретар судового засідання Мамонтова О.О., дослідивши матеріали господарської справи
за первісним позовом корпорації «Вартек, ІНК»
до відповідача товариства з обмеженою відповідальністю «Форум Груп
Україна»
про розірвання договору суборенди № ДС 1703 від 15.12.2017, стягнення гарантійного платежу у розмірі 11756,93 доларів США, усунення перешкод у користуванні майном шляхом його вилучення
та за зустрічним позовом товариства з обмеженою відповідальністю «Форум Груп
Україна»
до відповідача корпорації «Вартек, ІНК»
про стягнення 462727,22 грн,
Представники:
від корпорації «Вартек, ІНК» Мусієнко Н.Є.
від товариства з обмеженою відповідальністю «Форум Груп Україна» Лубинець А.В.
До Господарського суду міста Києва звернулася з позовом корпорація «Вартек, ІНК» до товариства з обмеженою відповідальністю «Форум Груп Україна» про:
- розірвання договору суборенди № ДС 1703 від 15.12.2017;
- стягнення гарантійного платежу у розмірі 11756,93 доларів США;
- усунення перешкод у користуванні майном шляхом його вилучення.
Суд своєю ухвалою від 04.09.2020 відкрив провадження у справі № 910/13088/20, постановив розглядати справу за правилами загального позовного провадження.
На думку позивача, оскільки він відмовився від пропозиції відповідача, наведеної у листі від 21.05.2020 щодо зменшення розміру орендної плати на 20%, договір суборенди № ДС1703 від 15.12.2017, укладений між сторонами (далі - Договір), є розірваним на підставі п. 16.4 Договору з 05.06.2020. Зміна кон'юнктури ринку, як умова для перегляду розміру оренди за приписами п. 16.4 Договору, пов'язана з запровадженням Урядом карантинних обмежень. Ці карантинні заходи є істотною зміною обставин (ст. 652 ЦК України)і є окремою підставою для розірвання Договору за рішенням суду.
Вимога про стягнення гарантованого платежу у розмірі 11756,93 доларів США мотивована відсутністю у відповідача підстав для його утримання, оскільки: Договір є припиненим; позивач не використовує приміщення внаслідок блокування доступу до нього відповідачем, а тому воно фактично є звільненим; у позивача відсутня заборгованість. Стверджуючи про відсутність заборгованості позивач посилається на те, що він сплатив орендну плату до 12.03.2020 у визначеному Договором розмірі, а з 13.03.2020, відповідно до п. 14 розділу «Прикінцеві та перехідні положення» Цивільного кодексу України, орендна плата підлягала зменшенню, коли майно не могло використовуватись в підприємницькій діяльності наймача в повному обсязі через запроваджені обмеження та (або) заборони. Основною та єдиною ціллю оренди приміщення була організація офісного режиму ІТ-спеціалістів та іншого персоналу, а тому дотримання протиепідемічних вимог унеможливило використанні приміщення.
Вимога про повернення рухомого майна, яке знаходиться у приміщеннях, ґрунтується на відмові відповідача надати доступ до приміщення з метою вивезення майна.
Товариство з обмеженою відповідальністю «Форум Груп Україна» подало відзив на позов разом з заявою про поновлення строку для подачі відзиву.
Суд продовжив строк для подачі відзиву, прийняв його до розгляду, про що 05.10.2020 постановив протокольну ухвалу.
Відповідач відхилив позовні вимоги повністю. За твердженням відповідача:
- позивач починаючи з квітня 2020 року не сплачує сервісні послуги, а з травня 2020 року припинив оплату орендної плати та не виконує інші зобов'язання за Договором. Станом на 26 червня 2020 року за позивачем обліковується заборгованість зі сплати орендної плати та сервісних послуг на загальну суму 16 369,69 доларів США;
- процедура зміни розміру орендної плати на підставі п. 16.4 Договору була реалізована відповідачем 10.12.2019 шляхом укладення додаткової угоди № 3 до Договору, а тому лист від 21.05.2020 не є таким, що поданий в рамках п. 16.4 Договору ;
- пропозицію позивача, наведену у листі від 11.06.2020, відповідач розцінює як повідомлення позивача про намір припинити дію Договору з його ініціативи в порядку, передбаченому п. 16.5 Договору. Відповідач скористався своїм правом (п. 16.3 Договору) розірвання Договору за його ініціативою, повідомивши про це позивача листом № 39881-1 від 19.06.2020, визначивши дату розірвання Договору 26 червня 2020 року при умові оплати позивачем до вказаного строку всіх існуючих грошових зобов'язань, та приведення приміщень у первісний стан з урахуванням нормального фізичного зносу та сплати штрафних санкцій;
- Договір на дату звернення до суду втратив чинність, а тому вимоги щодо розірвання Договору не підлягають задоволенню;
- оскільки підставою для розірвання Договору є ініціатива позивача, останній зобов'язаний сплатити штраф у розмірі 11756,92 долара США, який було погашено за рахунок гарантійного платежу;
- у зв'язку з наявністю заборгованості зі сплати орендної плати починаючи з травня 2020 р., та заборгованості по сплаті вартості сервісного обслуговування починаючи з квітня 2020 р., відповідач правомірно застосував оперативно-господарських санкції, передбачені п. 5.4 Договору, у тому числі і щодо заборони вивезення майна.
Товариство з обмеженою відповідальністю «Форум Груп Україна» звернулося до суду з зустрічною позовною заявою до корпорації «Вартек, ІНК» про стягнення 462727,22 грн.
Суд своєю ухвалою від 08.10.2020 прийняв зустрічний позов для спільного розгляду з первісним.
Зустрічні позовні вимоги мотивовані тим, що відповідач за зустрічним позовом не повністю сплатив орендну плату за Договором, у зв'язку з чим позивач за зустрічним позовом просить стягнути основний борг у розмірі 462 727,22 грн. Товариство з обмеженою відповідальністю «Форум Груп Україна» вважає, що Договір є розірваним з 26.06.2020 за ініціативою корпорації «Вартек, ІНК» (п. 16.5 Договору) і несплаченою є орендна плата за травень 2020 року у розмірі 5878,46 доларів США та 26 днів червня 2020 року у розмірі 5094,67 доларів США, а також сервісні послуги за квітень 2020 року у розмірі 2061,06 доларів США, травень 2020 року у розмірі 1790,58 доларів США та червень 2020 року у розмірі 1544,93 доларів США.
Корпорація «Вартек,ІНК» заперечила проти задоволення зустрічного позову з таких підстав:
- Договір підлягає розірванню на підставі п. 16.4 Договору у зв'язку зі зміною кон'юнктури ринку та відмовою корпорації «Вартек,ІНК.» від запропонованою ТОВ «Форум Груп Україна» розміром оренди без сплати корпорацією «Вартек,ІНК.» будь-яких штрафних санкцій за таке розірвання;
- корпорація «Варткек,ІНК.» та ТОВ «Форум Груп Україна» не вчинили дій, передбачених у п. 16.5 Договору, для його одностороннього розірвання;
- корпорація «Вартек,ІНК.» своєчасно та у повній мірі сплатила орендну плату та плату за сервісні послуги у період користування приміщенням, тому у неї відсутня заборгованість перед ТОВ «Форум Груп Україна»;
- корпорація «Вартек,ІНК.» звільняється від сплати платежів за Договором у період дії карантину, встановленого Кабінетом Міністрів України, на підставі ст. 762 та п. 14 Прикінцевих та перехідних положень ЦК України.
Розглянувши надані документи і матеріали, заслухавши пояснення представників сторін, всебічно та повно з'ясувавши обставини, на яких ґрунтуються первісні та зустрічні позовні вимоги та заперечення проти таких вимог, об'єктивно оцінивши в сукупності докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд встановив:
15.12.2017 корпорація «Вартек, ІНК» (суборендар) та товариство з обмеженою відповідальністю «Форум Груп Україна» (орендар) уклали договір суборенди № ДС 1703 (далі - Договір) нежитлового приміщення загальною площею 288,16 м.кв., розташованого за адресою: вул. Миколи Пимоненка, будинок 13, корпус 5, поверх 4, офіс 5В/2 (далі - приміщення).
В пункті 1.2.1 Договору сторони визначили, що датою початку строку суборенди є 15.12.2017, а датою закінчення строку суборенди - 10.12.2020.
Метою оренди є використання приміщення під офіс (п. 1.3.1 Договору).
Розмір орендної плати та порядок її сплати врегульовано п. 1.4 Договору, за яким вона станом на час укладення Договору становила 3803,71 доларів США (підпункт 1.4.1 Договору) та підлягала сплаті авансом щомісячно в термін з 1 (першого) по 10 (десяте) число поточного місяця (підпункт 1.4.2.2 Договору).
Крім орендної плати корпорація «Вартек, ІНК» взяла на себе обов'язок сплатити ТОВ «Форум Груп Україна» гарантійний платіж та сплачувати сервісні послуги.
Гарантійний платіж - це грошова сума, що вноситься суборендарем як забезпечення сплати можливих штрафних санкцій за Договором та/або забезпечення інших зобов'язань, якщо це передбачено умовами Договору.
Розмір гарантійного платежу, відповідно до підпункту 1.5.1 Договору, становить розмір двомісячної орендної плати, який підлягав сплаті протягом семи днів з моменту підписання Договору.
Сервісні послуги - це послуги, що надаються (надання яких забезпечується) орендарем додатково до послуги з оренди та включають в себе комунальні послуги та послуги по сервісному обслуговуванню. Комунальними послугами за Договором є послуги з постачання електричної енергії, послуги водопостачання і водовідведення, та теплопостачання. Їх оплата, згідно з п. 3.1.1 Договору, повинна була здійснюватися за фактичними показниками, і сума оплати залежить від зміни місячного обсягу спожитих послуг та тарифів на відповідні комунальні послуги (п. 3.4 Договору). Перелік послуг по сервісному обслуговуванню наведено у п. 3.1.2 Договору, до яких відносяться послуги по обслуговуванню та утриманню будівлі та території, що надаються безпосередньо орендарем та/або за допомогою підрядних організацій. На відміну від комунальних послуг, вартість послуг по сервісному обслуговуванню є сталою і визначена у розмірі 4,62 доларів США за 1 кв.м., тобто залежить від розміру орендованої площі.
Вартість спожитих сервісних послуг (комунальних послуг та послуг по сервісному обслуговуванню) підлягала оплаті щомісячно з 1 по 12 число наступного на розрахунковим місяцем (п. 3.2 Договору).
Суд вважає за необхідне дати правову оцінку умовам Договору щодо визначення розміру оренди та послуг по сервісному обслуговуванню у іноземній валюті і використання іноземної валюти як засобу платежу.
Згідно зі ст. 99 Конституції України, національною грошовою одиницею України є гривня. Тому Цивільний кодекс України (далі - ЦК України) встановлює як валюту виконання зобов'язань саме гривню, що застосовується при здійсненні як готівкових, так і безготівкових розрахунків. Відповідний припис містить частина 1 статті 533 Цивільного кодексу України, в якій зазначено, що грошове зобов'язання має бути виконано у гривнях. Також гривня як грошова одиниця України (національна валюта), що є єдиним законним платіжним засобом в Україні, яка приймається усіма фізичним та юридичними особами без будь-яких обмежень на всій території України для проведення переказів, передбачена Законом України «Про платіжні системи та переказ грошей в Україні» від 05.04.2001 р. №2346-ІІІ (ст. 3 цього Закону).
Водночас ЦК України закріплює можливість визначення грошового еквіваленту в іноземній валюті, при цьому сума, що підлягає сплаті у гривнях, визначається за офіційним курсом відповідної валюти на день платежу, якщо інший порядок її визначення не встановлений договором або законом чи іншим нормативно-правовим актом (ч. 3 ст. 533 ЦК України).
Тобто закон розмежовує категорію «виконання грошового зобов'язання» від категорії «визначення розміру грошового зобов'язання», які не є тотожними, надаючи право сторонам при визначенні розміру грошового зобов'язання застосувати «валютне застереження». Використання ж іноземної валюти при здійснені розрахунків на території України допускається лише у випадках, порядку та умовах, встановлених законом (Декрет Кабінету Міністрів України «Про систему валютного регулювання і валютного контролю», Закон України «Про порядок здійснення розрахунків в іноземній валюті», що були чинні на час укладення Договору).
Всупереч наведеним законодавчим приписам, Договір встановлює необхідність використання іноземної валюти як платіжного засобу за ним. Жодне з його положень не містить умов коригування розміру платежів, в основі якого лежить зміна курсової різниці (зміна курсу гривні відносно долара США), тобто сторони визначили ціну Договору не у грошовому еквіваленту, який підлягає сплаті у гривні, а у іноземній валюті. Застосування цього механізму визначення вартості послуг суперечить законодавству України.
Попри це законодавство не встановлює прямих застережень щодо недійсності таких умов правочину (їх нікчемність). А тому, оскільки жодною зі сторін заяви щодо недійсності цих положень Договору суду не подано (ч. 3 ст. 237 ГПК України), керуючись принципом презумпції правомірності правочину (ст. 204 ЦК України) ці умови Договору підлягають застосуванню судом.
15.12.2017 товариство з обмеженою відповідальністю «Форум Груп Україна» передало корпорації «Вартек, ІНК» орендовані приміщення, підписавши відповідний акт прийому-передачі приміщення.
Пункт 16.4 Договору передбачає підстави і порядок зміни розміру орендної плати. Зокрема, згідно з ним у випадку зміни кон'юнктури ринку або валютно-фінансової політики в Україні (зміни середнього ринкового розміру орендної плати в приміщеннях відповідного класу від середнього ринкового розміру орендної плати на момент підписання цього Договору (середній ринковий розмір орендної плати визначається за даними трьох провідних агентств нерухомості - Colliers International, Cushman & Wakefield, CB Richard Ellis), орендар має право 1 (один) раз на рік та не раніше ніж через рік з дати початку строку суборенди за Договором переглянути розмір орендної плати та запропонувати суборендарю укласти відповідну додаткову угоду до Договору про зміну розміру та умов сплати орендної плати. Відмова суборендаря від запропонованих орендарем умов або ненадання суборендарем відповіді, вважається згодою сторін щодо дострокового розірвання Договору протягом 2 (двох) тижнів з моменту направлення суборендареві відповідної пропозиції про зміну Договору.
30.11.2018 сторони підписали додаткову угоду № 2 до Договору, підпункт 1.4.1 якої виклали у новій редакції. Нова редакції зафіксувала оренду плату на наступний рік оренди - з 15.12.2018 по 10.12.2020 у розмірі 5532,67 доларів США за один повний календарний місяць суборенди. Також сторони домовились до 25.12.2018 поповнити гарантійний платіж за Договором до розміру двомісячної орендної плати, що визначена у новому розмірі.
На 2020 рік новий розмір орендної плати сторони визначили шляхом укладення 10.12.2019 додаткової угоди № 3 до Договору. За умовами цієї додаткової угоди змінено (продовжено) період сплати орендної плати у розмірі 5532,67 доларів США до 14.12.2019 (замість 10.12.2019), а орендну плату на період з 15.12.2019 по 10.12.2020 встановлено у розмірі 5878,46 доларів США за один повний календарний місяць суборенди. Також суборендар зобов'язався до 25.12.2019 поповнити гарантійний платіж за Договором до розміру двомісячної орендної плати, що визначена у новому розмірі.
Суд вважає, що така зміна розміру орендної плати мала місце відповідно до підстав і порядку, передбачених п. 16.4 Договору, оскільки узгоджується з часовими умовами здійснення зміни ціни оренди.
У березні та квітні 2020 року, внаслідок встановленням на всій території України карантину, товариство з обмеженою відповідальністю «Форум Груп Україна» надало корпорації «Вартек, ІНК» знижку у розмірі 50% від розміру орендної плати, які були сплачені останньою. Запровадження знижки мало місце без внесення змін до Договору шляхом надання рахунків на оплату з зазначенням ціни оренди з застосуванням знижки. Ці обставини не є спірними та визнаються сторонами, а тому, відповідно до ч. 1 ст. 75 ГПК України, не підлягають доказуванню.
Відповідно до листів, які є у справі: лист корпорації «Вартек, ІНК» від 19.05.2020 (т. 1 а.с.68), лист ТОВ «Форум Груп Україна» (т. 1 а.с. 84), ТОВ «Форум Груп Україна» запропонувало корпорації «Вартек, ІНК» знижку зі сплати орендної плати за травень 2020 року у розмірі 20% від вартості оренди, в той час як корпорації «Вартек, ІНК» наполягала на попередній знижці - 50%. Долучені до справи листи не містять підписів представників сторін, водночас сторони визнають факт існування цих листів, їх надсилання та вираження у них власної волі, а тому приймаються судом як докази, що засвідчують фактичні стан речей.
11.06.2020 корпорації «Вартек, ІНК» надіслала ТОВ «Форум Груп Україна» повідомлення про дострокове розірвання Договору за згодою сторін з проектом угоди про розірвання Договору, підписаною корпорації «Вартек, ІНК». Зокрема, відповідно до повідомлення, корпорація «Вартек, ІНК» оцінило лист ТОВ «Форум Груп Україна» (т. 1 а.с. 84) щодо знижки зі сплати орендної плати за травень 2020 року у розмірі 20% від вартості оренди як пропозицію, зроблено відповідно до п. 16.4 Договору, яка не була прийнятою корпорацією «Вартек, ІНК», а тому, на її думку, Договір є розірваним з 05.06.2020 - через два тижні з моменту направлення суборендареві пропозиції про зміну Договору. Також корпорація «Вартек, ІНК» запропонувала застосувати механізм звільнення її від сплати орендної плати, передбачений ч. 6 ст. 762 ЦК України, у зв'язку з запровадженням карантинних заходів.
Оцінюючи доводи корпорації «Вартек, ІНК» щодо наявності підстав для звільнення її зі сплати орендної плати відповідно до пункту 14 розділу «Прикінцеві та перехідні положення» Цивільного кодексу України та частин четвертої та шостої статті 762 Цивільного кодексу України, суд виходить з такого.
Постановою Кабінету Міністрів України № 211 від 11.03.2020 «Про запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби СОVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-СоV-2» з 12 березня до 3 квітня 2020 року на всій території України встановлено карантин із забороною відвідування закладів освіти її здобувачами. Постановами Кабінету Міністрів України № 239 від 25.03.2020, № 291 від 22.04.2020, № 343 від 04.05.2020 дію карантину на всій території України подовжено до 22 травня 2020 року зі збереженням заборони відвідування закладів освіти її здобувачами. Постановою Кабінету Міністрів України № 392 від 20.05.2020 «Про встановлення карантину з метою запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби СОVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-СоV-2, та етапів послаблення протиепідемічних заходів» дію карантину, встановленого постановою Кабінету Міністрів України № 211 від 11.03.2020 «Про запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби СОVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2» (зі змінами та доповненнями), подовжено на території м. Києва до 22.06.2020.
У зв'язку з поширенням коронавірусної хвороби, з метою забезпечення соціальних та економічних гарантій, Законом України № 540-ІХ від 30.03.2020 розділ «Прикінцеві та перехідні положення» Цивільного кодексу України доповнено пунктом 14, яким встановлено, що з моменту встановлення карантину, введеного постановою Кабінету Міністрів України «Про запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2» від 11 березня 2020 року N 211 (з наступними змінами і доповненнями), і до його завершення в установленому законом порядку наймач може бути звільнений від плати за користування майном відповідно до частини шостої статті 762 цього Кодексу.
В подальшому Законом України № 553-ІХ від 13.04.2020 пункт 14 розділу «Прикінцеві та перехідні положення» Цивільного кодексу України викладено в такій редакції: « 14. Встановити, що на час дії відповідних обмежувальних карантинних заходів, запроваджених Кабінетом Міністрів України з метою запобігання поширенню на території України коронавірусної хвороби (COVID-19), обставинами, за які наймач (орендар) не відповідає відповідно до частини другої статті 286 Господарського кодексу України, частин четвертої та шостої статті 762 Цивільного кодексу України, також є заходи, запроваджені суб'єктами владних повноважень, якими забороняються певні види господарської діяльності з використанням орендованого майна, або заходи, якими забороняється доступ до такого майна третіх осіб».
Умовою застосування механізму звільнення наймача від плати є заборона суб'єктом власних повноважень діяльності, якою займається наймач з використанням орендованого майна, або заборона доступу до такого майна третіх осіб.
Діяльністю суб'єкта господарювання є діяльність, з метою якої цей суб'єкт створений.
Корпорації «Вартек, ІНК» не є закладом освіти, який здійснює освітню діяльність, не є закладом громадського харчування (ресторан, кафе тощо), торговельно-розважальним центром, іншим закладом розважальної діяльності, фітнес-центром, закладом культури, торговельного і побутового обслуговування населення, заборону відвідування яких запроваджено постановою Кабінету Міністрів України № 211 від 11.03.2020. Вказане свідчить про відсутність умов застосування механізму звільнення наймача від плати.
За таких обставини відсутні правові підстави для застосування положень частини четвертої та шостої статті 762 Цивільного кодексу України до правовідносин, які встановлені Договором, і корпорації «Вартек, ІНК» не може бути звільнена від сплати орендної плати за Договором оренди на період дії карантину, встановленого Кабінетом Міністрів України.
За приписами ст. 11 ЦК України цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки. Договори та інші правочини є однією з підстав виникнення цивільних прав та обов'язків.
Договором є домовленість сторін двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків (ч. 1 ст. 626 ЦК України).
Договору як юридичному факту властиві такі ознаки:
- в договорі виявляється воля не однієї особи, а двох чи кількох, причому волевиявлення учасників за своїм змістом мають збігатися і відповідати одне одному;
- договір - це така спільна дія осіб, яка спрямована на досягнення певних цивільно-правових наслідків: встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
Основною особливістю цивільних правовідносин є те, що вони засновані на рівності, автономії волі, майновій і організаційній відокремленості її суб'єктів. У зв'язку з цим однією із засад цивільного законодавства є свобода договору (ст. 3 ЦК України), суть якої розкрита у ст. 627 ЦК України і полягає у тому, що сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог Цивільного кодексу України, інших актів законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Отже, свобода договору є багатоаспектним поняттям, яке включає в себе різні прояви: прийняття власного рішення про вступ у договірні відносини, самостійний вибір того, з ким буде вступати у правовідносини, визначення умов договору тощо. Одним і проявів свободи договору є не лише вільне укладення договору, а й розірвання та зміна його умов.
Зміна умови договору є правом сторони, яке є елементом прояву свободи договору як однієї із засад цивільного законодавства. За загальним правилом зміна або розірвання договору допускається за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом (ч. 1 ст. 651 ЦК України).
Як зазначено судом вище, передбачені пункт 16.4 Договору підстави зміни розміру орендної плати стосуються зміни кон'юнктури ринку або валютно-фінансової політики в Україні, що надає орендарю право один раз на рік переглянути розмір орендної плати та запропонувати суборендарю укласти відповідну додаткову угоду до Договору про зміну розміру та умов сплати орендної плати. Відмова суборендаря від запропонованих орендарем умов або ненадання суборендарем відповіді, вважається згодою сторін щодо дострокового розірвання Договору протягом 2 (двох) тижнів з моменту направлення суборендареві відповідної пропозиції про зміну Договору.
Водночас, цивільні правовідносини виникають, змінюються або припиняються тільки з настанням певних життєвих обставин, що визначаються законодавством, тобто з настанням певних юридичних фактів. Юридичними фактами, як фактами реальної дійсності, є лише ті, з якими норми законодавства пов'язують виникнення, зміну або припинення цивільних правовідносин. Саме юридичні факти є умовою виникнення і динаміки (зміни та припинення) цивільних правовідносин.
Згідно із законом (ст. 202 ЦК України) правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Правочин є видом юридичних актів у цивільно-правовій сфері. За вольовою ознакою правочин, як юридичний факт, відноситься до юридичних правомірних дій, що спрямовані на досягнення правового результату.
Для виникнення, зміни чи припинення цивільних правовідносин може бути передбачена необхідність не одного, а кількох юридичних фактів, тобто їх сукупність. У такому випадку підставою для виникнення, зміни чи припинення цивільних правовідносин необхідна наявність юридичного складу.
Виходячи зі змісту пункту 16.4 Договору, настання такого юридичного акту як одностороння відмови від договору зумовлена наявністю складу з послідовним накопиченням елементів з певним порядком появи кожного з елементів складу. Відсутність цих елементів свідчитиме про відсутність такого юридичного складу як припинення договору та, відповідно, правових наслідків такого припинення.
Правовим наслідком припинення договору є припинення правовідношення між сторонами, тобто припинення зобов'язання сторін (ст. 653 ЦК України). Юридична спроможність такої односторонньої дії як відмова від договору бути підставою для виникнення такого юридичного факту як припинення договору, тобто бути підставою для зміни динаміки існуючих цивільних відносин, зумовлена наявністю передбачених пунктом 16.4 Договору обставин, тобто певних попередньо накопичених фактів, що мають юридичне (правове) походження. Відсутність цих обставин не надає такій дії як відмова від договору правової сили та не тягне правих наслідків.
Правом і процедурою зміни розміру орендної на 2020 рік, врегульованою пунктом 16.4 Договору, сторони скористались 10.12.2019, уклавши додаткову угоду № 3 до Договору.
Отже, пропозиція ТОВ «Форум Груп Україна», яка наведена у листі (т. 1 а.с. 84) щодо знижки зі сплати орендної плати за травень 2020 року у розмірі 20% від вартості оренди, не є пропозицією, зроблено на підставі до п. 16.4 Договору. А тому відмова корпорації «Вартек, ІНК» від прийняття пропозиції ТОВ «Форум Груп Україна» щодо знижки зі сплати орендної плати у травні 2020 року не створює юридичний склад елементів такого юридичного факту як розірвання Договору відповідно до процедури, врегульованої пунктом 16.4 Договору. Отже, доводи корпорації «Вартек, ІНК» про розірвання Договору з 05.06.2020 є не обґрунтованими.
Пунктом 16.5 Договору суборендар наділений правом в односторонньому порядку припинити дію Договору з обов'язковим наданням орендарю письмового повідомлення за 3 місяці до дня такого припинення. Використання цього права не залежить від будь-яких умов, а тому сам факт повідомлення про розірвання Договору є тим юридичним фактом, з яким Закон (ч. 1 ст. 651 ЦК України) і Договір (п. 16.5) передбачають припинення Договору у певний строк.
У зв'язку з цим, лист корпорації «Вартек, ІНК» від 11.06.2020 (т. 1 а.с. 85-88), який містить волевиявлення останньої щодо дострокового розірвання Договору, слід розглядати як реалізація останньою права одностороннього припинення Договору.
За результатами розгляду ТОВ «Форум Груп Україна» пропозиції корпорації «Вартек, ІНК» щодо розірвання Договору орендар надіслав суборендарю лист від 19.06.2020 (т. 2 а.с. 57) про необхідність з'явитись 26.06.2020 для передачі приміщення та документального оформлення розірвання Договору. Вказане свідчить про акцепт ТОВ «Форум Груп Україна» пропозицію корпорації «Вартек, ІНК» про розірвання Договору з 26.06.2020.
Визначений п. 16.5 Договору трьохмісячний строк є строком, застосування якого зумовлюється необхідністю забезпечити права ТОВ «Форум Груп Україна» на ефективне використання належного йому майна та отримання доходу. Договір не обмежує ТОВ «Форум Груп Україна» у праві погодитись з пропозицією корпорацією «Вартек, ІНК» щодо розірвання Договору у інший строк в межах трьох місяців з моменту повідомлення про розірвання. З огляду на це, останнім днем оренди є 26.06.2020, і Договорі є розірваним з цієї дати.
Враховуючи настання юридичного факту розірвання Договору внаслідок дій сторін, вимога корпорації «Вартек, ІНК» про розірвання його за рішенням суду пред'явлена не обґрунтовано та задоволенню не підлягає.
Правовим наслідком розірвання Договору за ініціативою суборендаря, відповідно до пунктом 16.5 Договору, є обов'язок останнього сплатити штраф в розмірі, визначеному п.12.6 цього Договору.
За змістом пункту 12.6 Договору, у випадку дострокового припинення дії цього Договору з ініціативи суборендаря, суборендар зобов'язується сплатити орендарю штраф в розмірі двомісячної орендної плати (з урахуванням ПДВ), яка буде діяти на момент припинення дії Договору з урахуванням п.1.4.3. Договору. За ініціативою орендаря такий штраф може бути повністю або частково погашений за рахунок гарантійного платежу.
Станом на червень 2020 року корпорації «Вартек, ІНК» сплатила ТОВ «Форум Груп Україна» 11756,93 доларів США гарантійного платежу, що відповідало розміру двомісячної орендної плати у 2020 році.
Відповідно до пункту 1.5.2 Договору гарантійний платіж буде утримуватись орендарем протягом дії Договору як забезпечення сплати суборендарем штрафних санкцій за цим Договором, якщо інше сторони не погодять відповідною додатковою угодою до цього Договору. Гарантійний платіж буде повернуто суборендарю протягом 20 (двадцяти) банківських днів після закінчення дії цього Договору при умові виконання суборендарем усіх вимог підпункту 1.5.3 цього Договору.
Гарантійний платіж підлягає поверненню суборендарю тільки при припиненні дії цього Договору, після виконання суборендарем умов п. 7.3. Договору в частині зміни юридичної адреси та після сплати суборендарем всієї заборгованості по цьому Договору, якщо інше не передбачено умовами Договору або сторони не погодять відповідною додатковою угодою до Договору (пункт 1.5.3 Договору).
Орендар має право за власним рішенням в односторонньому порядку покрити прострочену заборгованість суборендаря по штрафним санкціям та пеням, встановленим цим Договором, направивши суборендарю письмове повідомлення про проведення відрахування коштів з суми гарантійного платежу, яке одночасно є вимогою на поповнення суми гарантійного платежу до вказаного в підпункті 1.5.1 цього Договору розміру.
Повідомлення про зарахування гарантійного платежу в рахунок погашення штрафних санкцій містить лист ТОВ «Форум Груп Україна» від 19.06.2020. Такі дії ТОВ «Форум Груп Україна» засновані на умовах Договору, а тому є правомірними. Штраф у розмірі 11756,92 долара США було погашено за рахунок гарантійного платежу згідно з п. 1.5.4 та п. 12.6. Договору. З огляду на це, вимоги корпорації «Вартек, ІНК» про повернення 11756,92 долара США гарантійного платежу задоволенню також не підлягають.
03.06.2020 ТОВ «Форум Груп Україна» обмежило доступ корпорації «Вартек, ІНК» до орендованого за Договором приміщення, повідомивши останню про це 01.06.2020 (лист вих. № 38285). Обмеження зумовлено існуванням заборгованості зі сплати орендної плати за травень 2020 року. Як підставу такого обмеження ТОВ «Форум Груп Україна» застосувало умови пунктів 5.4 та 5.5 Договору.
Право орендаря застосувати до суборендаря оперативно-господарські санкції, згідно п. 5.4 Договору, виникає у випадку прострочення сплати орендної плати, плати за сервісне обслуговування, та/або порушення строків виконання зобов'язань, передбачених п. 1.5 розділу 1 Договору. Обмеження доступу до приміщення полягає в забороні входити до нього, забирати, виносити, вивозити будь-яке майно, що знаходиться в приміщенні, користуватись приміщенням.
Отже, вирішення питання щодо правомірності таких дій ТОВ «Форум Груп Україна» і, відповідно, обґрунтованості вимоги корпорація «Вартек, ІНК» щодо усунення перешкод у користуванні майном напряму залежить від встановлення обставин існування заборгованості зі сплати орендної плати і плати за сервісне обслуговування.
Вирішуючи питання заборгованості за Договором суд виходить з такого.
Орендар взяв на себе зобов'язання за плату забезпечувати суборендарю сервісне обслуговування відповідно до переліку послуг, визначеного у п.3.1.2 Договору (пункт 3.5 Договору)
В пункті 3.1.2. Договору визначено перелік послуг по сервісному обслуговуванню, який включає: організаційні заходи по наданню суборендарю сервісних послуг (менеджмент) - 3% від розміру місячної орендної плати; послуги з прибирання території та вивезення сміття; послуги з прибирання приміщень загального користування; страхування, відповідно до умов Договору; охорона будівлі та території; технічне обслуговування систем кондиціювання та вентиляції; технічне обслуговування систем водозабезпечення та водовідведення; технічне обслуговування систем опалення; технічне обслуговування системи електрозабезпечення; технічне обслуговування ліфтів; технічне обслуговування охоронно-пожежної сигналізації; технічне обслуговування котельної; технічне обслуговування трансформаторної підстанції; миття зовнішніх вікон та фасадів будівлі; озеленення та благоустрій прилеглої території та холів будівлі; користування скринькою для кореспонденції; прибирання снігу та льоду з будівлі та прилеглої території протягом зимового періоду, та інші виробничі витрати на утримання будівлі (в тому числі компенсація сум податків і зборів, що сплачуються (відшкодовуються) орендарем у зв'язку з утриманням будівлі та прилеглої території).
В пункті 3.1.1 Сторони погодили наступний порядок відшкодування Суборендарем комунальних послуг:
за фактично спожиту електроенергію в приміщенні, з урахуванням технологічних втрат електроенергії в розподільчих електромережах - суборендар сплачує відповідно до показників електролічильників;
за фактично спожиту електроенергію площ спільного користування шляхом поділу суми вартості спожитої електроенергії у відповідності до показників електролічильників на загальну площу;
за водопостачання та водовідведення в приміщенні та площах спільного користування - пропорційно розмірам суборендованих площ;
за теплопостачання (опалення) приміщення та приміщень спільного користування - пропорційно розмірам приміщення.
На дату укладання сторонами Договору вартість послуг по сервісному обслуговуванню становила 4,62 доларів США за 1 кв.м. (один квадратний метр) приміщення за один місяць, (пункт 3.5 Договору).
Отже, розмір вартості послуг по сервісному обслуговуванню є сталою величиною і не залежить від обсягу наданих цих послуг кожного місяця оренди.
Згідно з пунктом 3.6 Договору зазначена в п. 3.5 Договору сума послуг по сервісному обслуговуванню коригується у випадку: зростання витрат орендаря на сервісне обслуговування більше, ніж на 10%. При цьому за наявності підстав, визначених цим пунктом, перерахунок вартості послуг по сервісному обслуговуванню відбувається автоматично без підписання сторонами додаткових угод до Договору. Орендар має право здійснювати перерахунок вартості послуг по сервісному обслуговуванню на підставі положень цього пункту Договору та не частіше 2 (двох) разів протягом 1 (одного) року суборенди.
Протягом дії Договору вартість послуг по сервісному обслуговуванню змінювалась двічі, а саме:
- з 01.08.2018 року вартість послуг по сервісному обслуговуванню становила 4,5 доларів США, крім того ПДВ - 0,9 доларів США, всього з ПДВ - 5,4 доларів США за 1 кв.м. приміщення за один місяць;
- з 01.08.2019 року вартість послуг по сервісному обслуговуванню становила суму 4,95 доларів США, крім того ПДВ - 0,99 доларів США, всього з ПДВ - 5,94 доларів США за 1 кв.м. приміщення за один місяць.
Факт оплати з 01.08.2019 року суборендарем щомісячно на користь орендаря вартості послуг по сервісному обслуговуванню у розмірі 1711,67 доларів США (288,16 кв.м. х 5,94 доларів США) визнається сторонами.
Вартість сервісних послуг та розмір відшкодування комунальних послуг корпорації «Вартек, ІНК» становить:
- за квітень 2020 року - 2 061,06 доларів США;
- за травень 2020 року -1 790,58 доларів США;
- за 26 днів червня 2020 року - 1 544,93 доларів США.
Відповідно до п. 3.2 Договору, суборендар сплачує орендарю вартість спожитих сервісних послуг щомісячно з 1 (першого) по 12 (дванадцяте) число наступного за поточним (розрахунковим) місяцем. Корпорації «Вартек, ІНК» ці суми не сплатило.
Також корпорації «Вартек, ІНК» не сплатила орендну плату за травень 2020 року у розмірі 5 878,46 доларів США та за 26 днів червня 2020 року - 5 094,67 доларів США.
Орендні платежі повинні сплачуватись суборендарем авансом щомісячно в термін з 1-го по 10-е число поточного (розрахункового) місяця (п. 1.4.2.2 Договору).
Статтею 629 Цивільного кодексу України встановлено, що договір є обов'язковим для виконання сторонами.
Відповідно до ч. 1 статті 530 ЦК України, якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).
Згідно з статтею 526 ЦК України зобов'язання повинні виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Одностороння відмова від виконання зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається (ст. 525 Цивільного кодексу України), якщо інше не встановлено договором або законом.
Сплата орендної плати є одним з основних обов'язків, який законом (ст. 762 ЦК України) та Договором покладається на корпорації «Вартек, ІНК». Порушення корпорацією «Вартек, ІНК» цього обов'язку з травня 2020 року, а також невиконання обов'язку щодо оплати вартості сервісного обслуговування з квітня 2020 року вказує на правомірність застосування орендарем оперативно-господарських санкції, передбачених п. 5.4. Договору.
Доводи корпорації «Вартек, ІНК» щодо звільнення її від сплати орендної плати за Договором на період дії карантину, встановленого Кабінетом Міністрів України, досліджені, оцінені та відхилені судом вище.
З огляду на це вимоги корпорації «Вартек, ІНК» щодо усунення перешкод у користуванні майном задоволенню не підлягають.
Водночас, підтвердження факту наявності заборгованості корпорації «Вартек, ІНК» свідчить про обґрунтованість вимог ТОВ «Форум Груп Україна» зустрічним позовом. Борг за зустрічним позовом на суму 462727,22 грн. належним чином доведений, документально підтверджений та відповідачем за зустрічним позовом не спростований.
Відповідно до ст. 73 Господарського процесуального кодексу України, доказами у справі є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд встановлює наявність чи відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставини, які мають значення для вирішення справи.
Згідно зі ст. 74 Господарського процесуального кодексу України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
Приймаючи рішення, суд зобов'язаний керуватись наданими сторонами доказами.
Позивач за зустрічним позовом належним чином довів порушення його прав зі сторони відповідача за зустрічним позовом і навпаки позивач за первісним позовом належним чином не довів порушення його прав зі сторони відповідача за первісним позовом.
Обставини, на які посилається позивач за зустрічним позовом як на підставу своїх вимог, належним чином доведені і відповідачем за зустрічним позовом не спростовані, а тому позовні вимоги позивача за зустрічним позовом до відповідача за зустрічним позовом підлягають задоволенню повністю.
Обставини, на які посилається позивач за первісним позовом як на підставу своїх вимог, належним чином не доведені і спростовані відповідачем за первісним позовом, а тому позовні вимоги позивача за первісним позовом до відповідача за первісним позовом задоволенню не підлягають.
Відповідно до ст. 129 Господарського процесуального кодексу України, судовий збір як за первісним позовом, так і за зустрічним позовом покладається на корпорації «Вартек, ІНК».
На підставі викладеного, керуючись ст. ст. 129, 232, 233, 236, 237, 238, 240, 248 Господарського процесуального кодексу України, суд
1. Відмовити корпорації «Вартек, ІНК» у задоволенні позову до товариства з обмеженою відповідальністю «Форум Груп Україна».
2. Судові витрати покласти на корпорацію «Вартек, ІНК».
3. Задовольнити повністю позов товариства з обмеженою відповідальністю «Форум Груп Україна» до корпорації «Вартек, ІНК».
4. Стягнути з корпорації «Вартек, ІНК» (провулок Сансет, 700, с. Гленко, штат Іллінойс, 60022, реєстраційний номер 66050017) на користь товариства з обмеженою відповідальністю «Форум Груп Україна» (провулок Охтирський, будинок 7, офіс 1-106, м. Київ, 03680, код 40900270) 462727,22 грн боргу, 6940,91 грн судового збору.
Відповідно до ст. 241 Господарського процесуального кодексу України, рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закритті апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Згідно з ч. 1 ст. 256 Господарського процесуального кодексу України, апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
Апеляційна скарга може бути подана в порядку, передбаченому підпунктом 17.5 пункту 17 розділу XI «Перехідні положення» Господарського процесуального кодексу України».
Повний текст рішення складено 29.06.2021.
Суддя С.А. Ковтун