18005, м. Черкаси, бульвар Шевченка, 307, тел. канцелярії (0472) 31-21-49, inbox@ck.arbitr.gov.ua
04 червня 2021 року справа № 925/459/21 м. Черкаси
За позовом Черкаської міської ради
до товариства з обмеженою відповідальністю "Тропікал Парк"
про стягнення 185780,64 грн.
Суддя Дорошенко М.В.
Секретар судового засідання Рябенька Я.В.
За участю:
представника позивача Волкович Ю.О. за довіреністю від 20.05.2021 №1830-01-21;
генерального директора товариства з обмеженою відповідальністю "Тропікал Парк" Новікова В.М.
Черкаська міська рада (далі також - позивача) звернулася до Господарського суду Черкаської області із позовною заявою до товариства з обмеженою відповідальністю "Тропікал Парк" (далі також - відповідач) про стягнення 185780,64 грн. боргу з орендної плати за укладеним між сторонами договором оренди землі від 17.07.2017.
Також позивач у позові просить господарський суд стягнути з відповідача на користь Департаменту фінансової політики Черкаської міської ради витрати на сплату судового збору за подання позову.
В обґрунтування позову позивач вказав на неналежне виконання відповідачем зобов'язань за укладеним між сторонами договором оренди землі від 17.07.2017 щодо сплати орендної плати за землю за період оренди з 18.07.2017 по 31.12.2020 (крім березня 2020 року).
Ухвалою від 12.04.2021 Господарський суд Черкаської області прийняв позовну заяву Черкаської міської ради до розгляду, відкрив провадження у справі №925/459/21, вирішив розглядати її у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення сторін і встановив сторонам строки для подання заяв по суті справи.
23 квітня 2021 року до Господарського суду Черкаської області надійшло клопотання відповідача від 16.04.2021 про розгляд справи №925/459/21 з повідомленням (викликом) сторін.
Ухвалою від 29.04.2021 Господарський суд Черкаської області призначив судове засідання для розгляду справи №925/128/21 у порядку спрощеного позовного провадження на 10 год. 00 хв. 04.06.2021 у приміщенні Господарського суду Черкаської області.
31 травня 2021 року до Господарського суду Черкаської області надійшло клопотання від 28.05.2021 генерального директора товариства з обмеженою відповідальністю "Тропікал Парк" Новікова В.М. про участь у призначеному на 10 год. 00 хв. 04.06.2021 судовому засіданні у справі №925/549/21 в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду з використанням власних технічних засобів.
Ухвалою від 02.06.2021 Господарський суд Черкаської області задовольнив клопотання генерального директора товариства з обмеженою відповідальністю "Тропікал Парк" Новікова В.М. про участь у судовому засіданні у справі №925/459/21, призначеному на 10 год. 00 хв. 04.06.2021, в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду з використанням власних технічних засобів.
У судовому засіданні, яке відбулося 04.06.2021 за участю обох сторін (їх представників), господарський суд розглянув справу №925/459/21 по суті та оголосив вступну і резолютивну частини ухваленого ним у нарадчій кімнаті рішення.
Заслухавши представників сторін, дослідивши наявні у справі письмові докази, з'ясувавши обставини справи, Господарський суд Черкаської області
25 жовтня 2016 року друга сесія Черкаської міської ради прийняла рішення №2-1227 "Про надання ТОВ "Тропікал Парк" земельної ділянки в оренду по АДРЕСА_1 (у зв'язку з переходом права власності на нерухоме майно)".
Цим рішенням Черкаська міська рада вирішила, зокрема:
- зареєструвати право комунальної власності за територіальною громадою міста Черкаси на земельну ділянкою площею 0,6097 га (кадастровий номер 7110136700:05:014:0030) в межа, визначених документацією із землеустрою;
- затвердити проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки площею 0,6097 га товариству з обмеженою відповідальністю "Тропікал Парк" в спільне користування з громадянкою ОСОБА_1 під нежитлову будівлю (торгово-розважального та офісного центру з підвалом) з визначенням частки для сплати орендної плати в межах спільної території обслуговування будівлі по АДРЕСА_1 ;
- надати товариству з обмеженою відповідальністю "Тропікал Парк" в оренду на 49 років земельну ділянку 0,6097 га (кадастровий номер 7110136700:05:014:0030) під 817/1000 частин торгово-розважального та офісного центру з підвалом в спільне користування з гр. ОСОБА_1 з визначенням частки для сплати орендної плати в розмірі 0,81705868377 в межах спільної території обслуговування нежитлових будівель по АДРЕСА_1 за рахунок земель ТОВ "Янтар Черкаси";
- площа для нарахування орендної плати складає 0,4982 га. За основним цільовим призначенням земельну ділянку віднести до категорії земель житлової та громадської забудови. За функціональним використанням - до категорії земель комерційного використання.
- зобов'язати товариство з обмеженою відповідальністю "Тропікал Парк" укласти договір оренди землі з Черкаською міською радою, здійснивши його державну реєстрацію, та надати один примірник Черкаській міській раді протягом двох місяців з дати прийняття рішення:
- припинити ТОВ "Янтар Черкаси" право користування земельною ділянкою площею 0,6097 га по АДРЕСА_1 .
17 липня 2017 року Черкаська міська рада як орендодавець і товариство з обмеженою відповідальністю "Тропікал Парк" як орендар уклали між собою договір оренди землі (далі - договір від 17.07.2017), згідно з пунктами 1 та 2 якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку площею 0,6097 га (кадастровий номер 7110136700:05:014:0030), що розташована по АДРЕСА_1 під 817/1000 частин торгово-розважального та офісного центру з підвалом в спільне користування з гр. ОСОБА_1 з визначенням частки для сплати орендної плати в розмірі 0,81705868377 в межах спільної території обслуговування нежитлових будівель. Площа для нарахування орендної плати складає 0,4982 га. Цільове призначення земельної ділянки - для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови (код КВЦПЗ - 03.15). ділянка відноситься до категорії земель житлової та громадської забудови.
Відповідно до п. 3 договору від 17.07.2017 на земельній ділянці знаходяться такі об'єкти нерухомого майна та інфраструктури: нежитлова будівля - торгово-розважальний та офісний центр з підвалом.
У п. 5 договору від 17.07.2017 його сторони вказали нормативну грошову оцінку земельної ділянки згідно з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки відповідно до листа міськрайонного управління Держгеокадастру у Черкаському районі та м. Черкаси від 21.02.2017 №234/86-17 в сумі 1107648,06 грн.
Згідно з п. 8 договору від 17.07.2017 останній укладено на 49 років (з дати його підписання уповноваженими представниками сторін).
Пунктом 9 договору від 17.07.2017 його сторони встановили, що за оренду земельної ділянки орендар сплачує орендну плату у грошовій формі. Річна орендна плата за користування земельною ділянкою встановлюється у розмірі 3% від її нормативної грошової оцінки і на час укладання договору становить 33229,44 грн.
Відповідно до п. 10 договору від 17.07.2017 обчислення розміру грошової оцінки та орендної плати за земельну ділянку здійснюється з урахуванням її цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством.
Пунктом 11 договору від 17.07.2017 встановлено, що орендна плата за землю вноситься орендарем щомісячно до 30 числа місяця наступного за звітним в розмірі 1/12 річної орендної плати шляхом безготівкового перерахування грошових коштів на р/р №33213812700002, отримувач: УК у м. Черкаси, код платежу 18010600 банк: ГУДКС України у Черкаської області, МФО 854018 ЗКПО 3831150. Орендар бере на себе обов'язок уточнення зміни розмірів орендної плати та банківських реквізитів через фінансові та податкові органи на місцях.
Згідно з п. 13 договору від 17.07.2017 умови цього договору про розмір орендної плати переглядаються у разі:
- зміни умов господарювання, що тягне за собою зміну цільового призначення земельної ділянки або її частини;
- зміни розміру земельного податку, підвищення цін і тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством;
- погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами;
- невиконання орендодавцем обов'язків щодо повідомлення орендаря про права третіх осіб на орендовану земельну ділянку, якщо це спричинило перешкоди в користуванні орендованою земельною ділянкою;
- в інших випадках, передбачених законодавчими актами України.
В разі проведення щорічної індексації нормативної грошової оцінки землі, внесення інших змін на підставі вимог діючого законодавства, а також в разі будь-яких змін Черкаською міською радою розмірів орендної плати та нормативної грошової оцінки, що діють в м. Черкаси, розмір грошової оцінки земельної ділянки та розмір щорічної орендної плати змінюватиметься без внесення змін та доповнень до цього договору.
В інших випадках у встановленому порядку вносяться зміни до цього договору.
18 липня 2017 року на підставі договору від 17.07.2017 була проведена державна реєстрація за відповідачем права оренди земельної ділянки з кадастровим номером7110136700:05:014:0030.
27 червня 2017 року друга сесія Черкаської міської ради прийняла рішення №2-2219 "Про затвердження Положення та ставок місцевих податків і зборів на території міста Черкаси", яке згідно з його п. 5 набирає чинності з 01.01.2018.
Згідно з п. 8 Положення про встановлення плати за землю на території міста Черкаси, затвердженого рішенням другої сесії Черкаської міської ради від 27.06.2017 №2-2219, ставка орендної плати за земельні ділянки, яким згідно з КВЦПЗ присвоєно код "03.15" (для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови) встановлена у розмірі 9% від нормативної грошової оцінки землі.
За умовами пунктів 9 та 11 договору від 17.07.2017 місячний розмір орендної плати відповідача становить 2769,12 грн. (33229,44 грн. : 12 місяців року).
Отож за період оренди з 18.07.2017 по 31.12.2020 (крім березня 2020 року) відповідач за умовами пунктів 9 та 11 договору від 17.07.2017 мав сплатити позивачу 112015,37 грн. орендної плати за землю.
За поданим з позовом розрахунком Департаменту фінансової політики позивача від 12.03.2021 №418/18-08 відповідач за договором від 17.07.2017 станом на день подання позову сплатив 120073,16 грн. орендної плати за землю.
Тобто, станом на день подання позивачем позову відповідач за період оренди з 18.07.2017 по 31.12.2020 (крім березня 2020 року) сплатив на 8057,79 грн. більше, ніж мав сплатити за умовами пунктів 9 та 11 договору 17.07.2017.
Разом з тим, позивач, пославшись на п. 13 договору від 17.07.2017, в односторонньому порядку, без внесення за обопільною згодою сторін змін до договору від 17.07.2017 нарахував відповідачу, починаючи з 01.01.2018 орендну плату за землю за ставкою 9% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, передбаченою п. 8 Положення про встановлення плати за землю на території міста Черкаси, затвердженого рішенням другої сесії Черкаської міської ради від 27.06.2017 №2-2219.
Різниця між нарахованою позивачем сумою орендної плати за ставкою 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки за період оренди з 18.07.2017 по 31.12.2017 та за ставкою 9% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки за період оренди з 01.01.2018 по 31.12.2020 (крім березня 2020 року) в загальній сумі 305853,80 грн. і фактично сплаченою відповідачем станом на день подання позову сумою орендної плати за землю в розмірі 120073,16 грн. й становить стягувану суму боргу - 185780,64грн.
Частиною першою статті 3 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) визначено, що земельні відносини регулюються Конституцією України, цим Кодексом, а також прийнятими відповідно до них нормативно-правовими актами.
Відповідно до частини дев'ятої статті 93 ЗК України відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються законом.
Згідно зі статтею 2 Закону України "Про оренду землі" відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються ЗК України, Цивільним кодексом України (далі - ЦК України), цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
За змістом пункту 1 частини другої статті 11 ЦК України підставою виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори та інші правочини. Згідно з частиною першою статті 628 ЦК України зміст договору становлять умови, визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Статтею 13 Закону України "Про оренду землі" встановлено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Відповідно до частини першої статті 15 Закону України "Про оренду землі" орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату є істотною умовою договору оренди землі.
Згідно зі статтею 21 Закону України "Про оренду землі" орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.
Частинами першою - третьою статті 632 ЦК України визначено, що ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом. Зміна ціни в договорі після його виконання не допускається.
З наведених норм права вбачається, що орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату є істотною умовою договору оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).
Згідно з частинами першою, другою статті 651 ЦК України зміна договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Відповідно до частин першої, другої статті 652 ЦК України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах. Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони.
Статтею 30 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.
Наведені норми права передбачають, що зміна договору оренди землі допускається лише за згодою сторін або в судовому порядку.
У справі, що розглядається, зміни до договору від 17.07.2017 в частині збільшення ставки орендної плати за землю з 3% до 9% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки за взаємною згодою сторін або в судовому порядку не вносилися, тому у позивача не було підстав для застосування в односторонньому порядку у спірних правовідносинах ставки орендної плати за землю в розмірі 9% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
Боргу зі сплати орендної плати за землю за період оренди з 18.07.2017 по 31.12.2020 (крім березня 2020 року), нарахованої за ставкою 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, відповідач не має.
За таких обставин позов задоволенню не підлягає.
За платіжним дорученням від 02.04.2021 №116 Департамент фінансової політики Черкаської міської ради сплатив за подання позову 2786,71 грн. судового збору, який відповідно до ст. 129 Господарського процесуального кодексу України у зв'язку із відмовою у позові слід покласти на позивача.
На підставі викладеного, керуючись статтями 129. 236-241, 252 Господарського процесуального кодексу України, Господарський суд Черкаської області
У задоволенні позову відмовити повністю.
Судовий збір в сумі 2786,71 грн. покласти на позивача.
Це рішення набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги це рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Це рішення протягом двадцяти днів з дня складення повного рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку до Північного апеляційного господарського суду.
Повне рішення складено 16 червня 2021 року.
СУДДЯ М.В. Дорошенко