02 червня 2021 року м. Київ
справа № 375/275/20
провадження № 22-ц/824/6312/2021
Київський Апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати в цивільних справах:
головуючого - Іванової І.В.
суддів - Левенця Б.Б., Невідомої Т.О.
при секретарі - Ярмак О.В.
сторони:
позивач - ОСОБА_1
відповідач - Товариство з обмеженою відповідальністю «Агрофірма «Рокитне-цукор»
розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Києві апеляційну скаргу ОСОБА_1 на рішення Таращанського районного суду Київської області від 11 січня 2021 року у складі судді Зінкіна В.І, повний текст складений 21.01.2021 року,
У лютому 2020 року ОСОБА_1 звернулась до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма «Рокитне-цукор», в якому просила розірвати договір оренди земельної ділянки № 12 від 14 березня 2014 року зі змінами, згідно додаткової угоди № 1 від 28 грудня 2015 року, укладений між нею та ТОВ «Агрофірма «Рокитне-цукор» щодо земельної ділянки площею 3,9849 га з кадастровим номером 3223784000:08:008:0012, право оренди за яким зареєстровано в Державному реєстрі прав на нерухоме майно 10 червня 2014 року, номер запису про інше речове право 5305375.
Позовні вимоги ОСОБА_1 мотивувала тим, що вона на підставі Державного акту на право власності на земельну ділянку серії КВ № 090389 від 14 вересня 2004 року, є власником земельної ділянки площею 3,9849 га, цільове призначення - ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер 3223784000:08:008:0012, яка розташована на території Ольшаницької сільської ради Рокитнянського району Київської області.
14 березня 2014 року між сторонами було укладено договір оренди № 12 вказаної земельної ділянки, терміном на 5 років, право оренди зареєстровано в Державному реєстрі прав на нерухоме майно 10 квітня 2014 року, номер запису про інше речове прав 5305375.
28 грудня 2015 року було укладено додаткову угоду № 1, за якою пункти 5.2, 2.2, 6.1.4, 8.5 договору оренди № 12 від 14 березня 2014 року викладено в новій редакції, зміни до запису про інше речове право 5305375 проведено в Державному реєстрі прав на нерухоме майно.
Пунктом 8.5 договору оренди зі змінами сторони вільно та на власний розсуд визначили дві окремі незалежні від умов ч. 1 ст. 32 Закону України «Про оренду землі» підстави для розірвання спірного договору оренди, зокрема, реорганізація юридичної особи-орендаря, зміна директора товариства.
Згідно договору оренди № 12 від 14 березня 2014 року та додаткової угоди № 1 від 28 грудня 2015 року, на момент їх укладення, директором ТОВ «Агрофірма «Рокитне-цукор» був ОСОБА_2 .
За відомостями з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань, з 06 березня 2018 року керівником відповідача став ОСОБА_3 .
Позивач зазначає, що листом від 21 жовтня 2019 року вона, з посиланням на пункт 8.5 договору оренди земельної ділянки, просила орендаря розірвати даний договір за згодою сторін. Проте, відповіді на вказаний лист позивачка не отримала, а договір оренди не було розірвано за згодою сторін, у зв'язку з чим остання звернулась до суду з даним позовом, який просила задовольнити.
Заперечуючи проти позову, відповідач пояснив, що ТОВ «Агрофірма «Рокитне-цукор» як добросовісний орендар використовує орендовану у позивача земельну ділянку відповідно до її цільового призначення, вчасно та в повному обсязі сплачує орендну плату, дбає про родючість ґрунту.
Відповідач також зазначає, що позивач не надала доказів того, що від зміни керівника змінилася суть правовідносин сторін, розмір чи порядок виплати орендної плати та інші обставини, внаслідок яких вона зазнала шкоди, а тому, на думку товариства, в задоволенні позовних вимог слід відмовити.
Рішенням Таращанського районного суду Київської області від 11 січня 2021 року відмовлено в задоволенні позову ОСОБА_1 .
В апеляційній скарзі позивач просить скасувати рішення суду першої інстанції через порушення норм матеріального і процесуального права та ухвалити нове рішення, яким її позовні вимоги задовольнити.
Обґрунтовуючи доводи апеляційної скарги зазначає, що іншими підставами для зміни або розірвання договору в судовому порядку, крім істотного його порушення, відповідно до ч. 2 ст. 651 ЦК України є випадки, встановлені законом або договором, і саме настання таких випадків зумовлює право сторони договору ініціювати в судовому порядку питання зміни чи припинення відповідних договірних правовідносин. В свою чергу, зміна директора орендаря, не спричиняє автоматичного припинення спірних договірних правовідносин, а лише створює правову ситуацію, у якій виникає право вимагати судового захисту шляхом розірвання договору у сторони договору, для якої настали відповідні підстави через зміну фактичних обставин.
Позивач вважає, що в даному випадку наявні достатні правові підстави для задоволення вимог позову, оскільки у пункті 8.5 через п. 8.3 договору оренди передбачено можливість розірвання договору оренди землі на її вимогу, але відповідач відмовляється та/або ухиляється його розірвати, що передбачено умовами ч. 2 ст. 651 ЦК України та не суперечить ч. 3 ст. 31 Закону України «Про оренду землі», а відповідно до ст. 41 Конституції України та ч.1 ст. 321 ЦК України право власності є непорушним, ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.
У відзиві на апеляційну скаргу відповідач просить відмовитиОСОБА_1 у задоволенні її апеляційної скарги, а оскаржуване рішення суду першої інстанції залишити без змін.
Відповідач вказує, що позивачем не було доведено, що в результаті зміни директора орендаря, баланс інтересів сторін змінився та позивач не отримала те, на що розраховувала, укладаючи договір оренди землі із ТОВ «Агрофірма «Рокитне-цукор».
Позивач ОСОБА_1 в суді апеляційної інстанції скаргу підтримала, просила задовольнити.
Відповідач,будучи належним чином повідомленим про день, місце та час розгляду апеляційної скарги, до суду апеляційної інстанції свого представника не направив, заяв та клопотань не подавав, тому приймаючи до уваги регламентовані строки розгляду апеляційної скарги, колегія суддів вирішила за можливе провести судове засідання у його відсутність, згідно ст. 372 ЦПК України.
Заслухавши доповідь судді доповідача, пояснення ОСОБА_1 на підтримання апеляційної скарги, з'ясувавши обставини справи та обговоривши доводи апеляційної скарги, колегія доходить висновку, що апеляційну скаргу слід залишити без задоволення з таких підстав.
Судом встановлено, що позивачка, на підставі Державного акту на право власності на земельну ділянку серії КВ № 090389 від 14.09.2004, є власником земельної ділянки площею 3,98 га, цільове призначення - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер: 3223784000:08:008:0012, яка розташована на території Ольшаницької сільської ради Рокитнянського району Київської області (а.с.4).
14.03.2014 між позивачкою та ТОВ «Агрофірма «Рокитне-цукор» укладено договір № 12 оренди земельної ділянки, терміном на 5 років (а.с.5-6).
Право оренди зареєстровано в Державному реєстрі прав на нерухоме майно 10.04.2014, номер запису про інше речове право 5305375 (а.с. 7).
28.12.2015 між сторонами було укладено додаткову угоду № 1 до договору оренди земельної ділянки № 12 від 14.03.2014, за якою пункти 5.2, 2.2, 6.1.4, 8.5 цього договору оренди викладено в новій редакції. Так, згідно п.2.2 продовжено строк оренди земельної ділянки до 31 грудня 2025 року, а п. 8.5 викладено в наступній редакції «Реорганізація юридичної особи - Орендаря, а також зміна директора підприємства є підставою для розірвання цього договору (а.с.8).
На момент укладення вищезазначених договору оренди землі та додаткової угоди до нього керівником ТОВ «АФ «Рокитне-цукор» був ОСОБА_2 .
За відомостями з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань, з 06.03.2018 по 03.03.2020 керівником ТОВ «АФ «Рокитне-цукор» був ОСОБА_3 , а з 04.03.2020 по даний час керівником орендаря є Страхар Олег Володимирович (а.с. 10-12, 59-60).
Позивачка, в зв'язку із зміною керівника підприємства-орендаря, з посиланням на пункт 8.5 договору оренди земельної ділянки, направила відповідачу лист від 21.01.2019р. та 11.03.2020р. з проханням розірвати даний договір за згодою сторін (а.с. 13,61).
В зв'язку з тим, що відповіді на вказані листи позивачка не отримала, договір оренди не було розірвано за згодою сторін, позивачка бажаючи розірвати договір, звернулася через свого представника до суду з даним позовом.
Відмовляючи у задоволенні позову ОСОБА_1 , районний суд виходив з його безпідставності.
Такі висновки суду відповідають обставинам справи та положенням матеріального закону.
Розірвання договору в односторонньому порядку у зв'язку із зміною керівництва підприємства-орендаря належної позивачу земельної ділянки не передбачено ні Законом України «Про оренду землі», ні діючим цивільним законодавством, так як основною підставою для звернення до суду за захистом своїх прав є їх порушення, що передбачено статтею 32 Закону України «Про оренду землі».
Водночас, відповідно до змісту укладеного між сторонами договору оренди землі, цей договір може бути розірваний за взаємною згодою сторін, а при розірванні договору за п. 8.5 - в разі зміни керівника підприємства-орендаря, при цьому договором передбачено, що ініціатива на розірвання договору оренди має виходити від орендаря, а не від орендодавця.
За таких обставин, виходячи з наявних у матеріалах справи та досліджених судом першої інстанції письмових доказів, обставини, що мають значення для справи, які суд вважав встановленими при вирішенні справи, є доведеними.
Норми матеріального права відповідно до спірних правовідносин застосовані правильно.
Всі висновки суду першої інстанції, мотиви, з яких суд вважав встановленою відсутність правових підстав для задоволення позову ОСОБА_1 , нормативно-правові акти, якими керувався суд при ухваленні рішення, повно та послідовно викладені у мотивувальній частині оскаржуваного рішення.
Обставин, які б дали суду апеляційної інстанції підстави для спростування вказаних висновків суду, апеляційна скарга не містить.
Відповідно до ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).
Відповідно до вимог ч. 2 ст. 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України «Про оренду землі».
Приписами ст. 1 Закону України «Про оренду землі» встановлено, що оренда землі - засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Відповідно до ст. 13 вищевказаного Закону договір оренди землі це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Згідно ч. 1 ст. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
Підстави для зміни або розірвання договору встановлені в ст. 651 ЦК України, якою передбачено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Згідно з пунктами 3, 4 ст. 31 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.
Відповідно до ч. 1 ст. 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.
У даній справі при підписанні договору оренди сторони домовились, що розділом 8 передбачено припинення договору та його наслідки, в якому сторони угодили наступні пункти.
Відповідно до пункту 8.3 Договору, цей договір може бути припинений достроково за взаємною згодою сторін або на вимогу однієї із сторін у випадках, передбачених законодавством України та цим Договором.
Сторони погоджуються, що дострокове розірвання договору за ініціативою орендаря допускається у випадках: 1. Коли стан земельної ділянки в силу обставин, за які орендар не відповідає, не дозволяє ефективно використовувати земельну ділянку за призначенням; 2. У інших випадках, передбачених законодавством України (пункт 8.4 Договору).
Реорганізація юридичної особи - орендаря, а також зміна директора підприємства є підставою для розірвання цього договору (пункт 8.5 Договору).
Проаналізувавши умови вищенаведених пунктів договору з урахуванням логічної послідовності їх викладення та логічного зв'язку, апеляційний суд доходить висновку, що вони є логічно взаємопов'язаними та передбачають підставу розірвання договору у випадку зміни директора саме за ініціативою орендаря або за згодою сторін.
У даному випадку згода сторін на розірвання договору відсутня, орендар у зв'язку зі зміною директора підприємства-орендаря не проявляє ініціативу щодо розірвання договору.
Тому доводи апеляційної скарги про те, що пунктом 8.5 Договору через п.8.3 передбачено, що зміна директора підприємства є підставою для розірвання договору з ініціативи орендодавця, відхиляються колегією суддів як неприйнятні.
Про належність ініціативи для розірвання договору передбачених пунктом 8.5 саме орендарю, може свідчити той факт, що у випадку зміни директора підприємства на іншу особу, можуть виявитися обставини щодо умов цього договору, які новий керівник не мав можливості визначати та погоджувати, натомість орендодавець на умови вказаного договору погодився та зі зміною директора підприємства умови договору залишились для нього незмінними.
В суді апеляційної інстанції позивач пояснила, що після зміни директора умови договору виконуються, проте у разі виникнення необхідності отримання довідок чи у разі виникнення питань по договору, стало складно знайти будь кого з керівництва підприємства, таким чином змінилось саме відношення орендаря до орендодавця в гіршу сторону.
Отже зміна директора підприємства не погіршила становища орендодавця за умовами договору. Інших доводів щодо неправильності оскаржуваного рішення апеляційна скарга відповідача не містить.
Враховуючи викладене, апеляційний суд вважає, що висновки суду відповідають обставинам справи, доводи, викладені у апеляційній скарзі, не спростовують їх, тому підстав для скасування оскаржуваного рішення немає.
Керуючись ст.ст. 374, 375, 381 ЦПК України, Київський Апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати в цивільних справах:
Апеляційну скаргу ОСОБА_1 залишити без задоволення.
Рішення Таращанського районного суду Київської області від 11 січня 2021 року залишити без змін.
Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів.
Повний текст складений 04.06.2021 року
Головуючий:
Судді: